第二篇不動產(chǎn)價格

第二篇不動產(chǎn)價格第二章不動產(chǎn)價格不動產(chǎn)價格的概念、形成條件、特征1不動產(chǎn)價格的影響因素4不動產(chǎn)的供求與價格2不動產(chǎn)價值和價格的種類3不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格是指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。該定義有三層含義：不動產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系變動，因此不動產(chǎn)價格是指某個時點狀態(tài)下的價格；不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同價格；這種代價一般以貨幣形式支付。

不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值

；②稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏

；③有效需求：對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買

。

不動產(chǎn)價格的形成地價與一般物品價格的共同之處：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價；不動產(chǎn)價格的特征

地價與一般物品價格的不同：①生產(chǎn)成本不同：地價不一定含有生產(chǎn)成本因素；②折舊不同：不動產(chǎn)價格通常隨著時間的流逝而上升，雖有折舊，但會自然增值；③價格差異不同：基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大；

④市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大；⑤價格形成時間不同：地價形成的時間通常較長；⑥供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求。①不動產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大

；②不動產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

；③不動產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

；

④不動產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的

；⑤不動產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

；不動產(chǎn)價格的特征不動產(chǎn)需求的概念指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種不動產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。

不動產(chǎn)供求與價格①該種房地產(chǎn)的價格水平

；②消費者的收人水平

；③消費者的偏好

；

④相關(guān)物品的價格水平

；⑤消費者對未來的預(yù)期

；決定不動產(chǎn)需求量的因素一般不動產(chǎn)的需求曲線

不動產(chǎn)供給的概念不動產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種不動產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件一是不動產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是不動產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量供給量＝存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量某種不動產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種不動產(chǎn)的價格水平；②該種不動產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種不動產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④不動產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。

決定不動產(chǎn)供給量的因素一般不動產(chǎn)的供給曲線不動產(chǎn)的價格與其需求正相關(guān)，與其供給負相關(guān)；供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。在理論上可以將不動產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：①全國不動產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)不動產(chǎn)總的供求狀況；③全國本類不動產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)本類不動產(chǎn)的供求狀況。與其他可移動的商品不同，不動產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一不動產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類不動產(chǎn)的供求狀況。

不動產(chǎn)供求與價格之間的關(guān)系按形成形式分

⑴成交價格：指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。分為：正常成交價格、非正常成交價格。⑵市場價格：指某特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是大量成交價格的統(tǒng)計結(jié)果。⑶理論價格：指經(jīng)濟學(xué)理論對市場模擬而形成的價格，是均衡價格。⑷公開市場價值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。不動產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常。不動產(chǎn)價值與價格的種類⑸清算價值：不符合公開市場價值的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”或“交易雙方是自愿地進行交易的”這兩個條件下的價格。⑹評估價格：指估價人員針對某種估價目的，對某不動產(chǎn)在某時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。又稱：評估價、評估值、評估額、估價結(jié)果。城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用公開市場價值標準還是清算價值標準？按政府對價格干預(yù)程度⑴市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成的價格。⑵政府指導(dǎo)價：指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格及經(jīng)濟適用房銷售價格。⑶政府定價：指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實行的標準價和成本價。經(jīng)濟適用房銷售價格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項目和利潤率所確定的價格。成本構(gòu)成：征地拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費、管理費、貸款利息和稅金等7項，利潤在3%以下。

按實物形態(tài)分類⑴土地價格：簡稱地價。根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價格、毛地價格、熟地價格；

⑵建筑物價格：是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。⑶房地價格：又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有房地價格＝土地價格＋建筑物價格根據(jù)價格表示單位分為：(1)總價格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。(2)單位價格：土地單價是單位土地面積的土地價格；建筑物單價是單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價是單位建筑物面積的房地價格。(3)樓面地價：一種特殊的土地單價，是按建筑物面積均攤的土地價格。這三種價格中哪種價格不能反映不動產(chǎn)價格水平的高低？？例子有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/m2，乙土地的單價為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會購買哪塊土地？為什么？注意：在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

按不同的經(jīng)濟行為(1)買賣價格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價格；(2)租賃價格：是不動產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。(3)抵押價值：從理論上講，不動產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押不動產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。在實際估價中，通常具體為估價作業(yè)期間的某個日期(一般為實地查勘之日)的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

(4)典價：是在設(shè)立典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于不動產(chǎn)的實際價值。(5)保險價值：是將不動產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。(6)課稅價值：是指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的課稅價值如何，要視稅收政策而定。

(7)征收價值：是政府強制取得不動產(chǎn)時應(yīng)給予的補償金額。

按不動產(chǎn)交易付款方式不同(1)實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。(2)名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

例子一套建筑面積100m2、單價3000元／m2、總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：(1)要求在成交日期時一次付清。(2)如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％。(3)從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。(假定年折現(xiàn)率為5％)(4)約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。(假定年折現(xiàn)率為5％)(5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。在上述第一種情況下：實際單價為3000元／m2

，實際總價為30萬元；不存在名義價格。在第二種情況下：實際單價為3000X(1—5％)＝2850(元／m2)，實際總價為28，5萬元；名義單價為3000元／m2

，名義總價為30萬元。在第三種情況下：實際總價為10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％)＝29．28(萬元)，實際單價為2928元／m；名義單價為3000元／m2，名義總價為30萬元在第四種情況下：實際總價為30÷(1+5％)＝28．57(萬元)，實際單價為2857元／m2

；名義單價為3000元／m2

，名義總價為30萬元。在第五種情況下：實際單價為3000元／m2

，實際總價為30萬元；不存在名義價格。

按不動產(chǎn)的交割時間(1)現(xiàn)房價格：當交易標的物為建筑物已建成的不動產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格)

；(2)期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。

在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補償在商品房出售中出現(xiàn)的一組價格(1)起價：是指所消售的商品房的最低價格；(2)標價：是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價；(3)成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；(4)均價：是指所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。在拍賣中存在保留價（底價）、起拍價、應(yīng)價、成交價(1)保留價：是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格；(2)起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格；(3)應(yīng)價：是競買人對拍賣師報出的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格；(4)成交價：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應(yīng)價。補地價補地價：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等)。對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補地價的數(shù)額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，即補地價＝改變后的地價一改變前的地價例子：某宗土地總面積1000m2，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元／m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。不動產(chǎn)價格的影響因素分類一一般因素：是指對房地產(chǎn)價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。主要包括：行政因素、人口因素、社會因素、心理因素、國際因素和經(jīng)濟因素等六大項。區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的特性而影響房地產(chǎn)價格的因素。主要考慮房地產(chǎn)所在地區(qū)土地供求狀況對房地產(chǎn)價格的影響作用，和城市土地利用功能分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格影響因素。個別因素：是指具體房地產(chǎn)價格的影響因素。包括物理因素（位置、地質(zhì)、地形和地勢、宗地面積、土地形狀等）和環(huán)境因素（噪音污染、空氣污染、視覺印象和清潔程度等）。不動產(chǎn)價格的影響因素分類二①供求狀況②自身條件：位置、肥力、地質(zhì)、地形地勢、形狀、日照等③環(huán)境因素④人口因素：人口數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模⑤經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展、物價、居民收入⑥社會因素：政治安定狀況、社會治安、房地產(chǎn)投機和城市化⑦行政因素⑧心理因素⑨國際因素⑩其他因素不動產(chǎn)價格的影響因素分類三房地產(chǎn)自身因素＝區(qū)位因素+實物因素+權(quán)益因素房地產(chǎn)外部因素＝人口因素+制度政策因素+經(jīng)濟因素+社會因素+國際因素+其他因素房地產(chǎn)自身因素——區(qū)位因素位置＝方位+距離+朝向、樓層方位大區(qū)域中的位置主要由風(fēng)向、水流等原因決定，不同的自然、歷史原因可形成不同特色的地域。小區(qū)域中的位置如同一街道向陽和背陽面的不同。距離空間直線距離：是最簡單、最基礎(chǔ)的距離。交通路線距離：是指通過道路等來連接的距離。經(jīng)濟距離:是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。朝向、樓層房地產(chǎn)自身因素——區(qū)位因素交通新交通路線的開辟交通管制：交通出入口、立交橋等環(huán)境景觀大氣環(huán)境水文環(huán)境聲覺環(huán)境視覺環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境人文環(huán)境外部配套設(shè)施房地產(chǎn)自身因素——實物因素土地實物因素面積形狀地勢土壤及地基狀況宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度建筑物實物因素建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施裝修裝飾層高或凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照外觀完損程度房地產(chǎn)自身因素——權(quán)益因素權(quán)利狀況使用管制相鄰關(guān)系房地產(chǎn)外部因素人口因素人口數(shù)量＝絕對數(shù)量+人口密度人口素質(zhì)人口結(jié)構(gòu)：如年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策：如供地政策、價格政策稅收政策金融政策特殊政策相關(guān)規(guī)劃和計劃思考題1：抑制房價的措施有哪些？政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，平抑房價規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易不得突破此價格建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作稅收政策穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格金融政策穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格

一般情況下是這樣的，但對于短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房價升降還要看賣方市場和買方市場情況。賣方市場增加開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，