X年深圳商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告

深圳-商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告2013年1月第一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。報(bào)告目的與意義本次報(bào)告旨在通過(guò)分析東門(mén)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、可比類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、重點(diǎn)行業(yè)及商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀(guān)的市場(chǎng)研判為依據(jù)，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供依據(jù)。第二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。深圳商圈格局東門(mén)商圈格局東門(mén)重點(diǎn)商業(yè)分析東門(mén)行業(yè)分析第一部分第二部分第四部分第三部分東門(mén)消費(fèi)者分析第五部分報(bào)告內(nèi)容——思維導(dǎo)圖項(xiàng)目分析第六部分項(xiàng)目定位第七部分第三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。1深圳商圈格局商圈分布、商圈發(fā)展、東門(mén)介紹、東門(mén)商圈發(fā)展深圳商圈格局東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。5深圳商業(yè)格局以金光華、天虹為首的高檔購(gòu)物中心聚集，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，以太陽(yáng)百貨與茂業(yè)為首加零售小店組合，可改變及提升的空間較小業(yè)態(tài)最全，白領(lǐng)購(gòu)物首選，但整體形象己略顯滯后，目前商圈正進(jìn)行全面改造提升。消費(fèi)力強(qiáng)勁，商業(yè)氛圍淡薄，有待培育，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮笃鸩诫m晚，但發(fā)展迅猛，商業(yè)項(xiàng)目大量進(jìn)入向關(guān)內(nèi)看齊，造MALL運(yùn)動(dòng)大肆興起，屬于新興商圈，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈向關(guān)內(nèi)看齊，商業(yè)檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)域．原主要服務(wù)于華僑城社區(qū)，益田假日廣場(chǎng)的落成將擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍深圳商業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，以羅湖、福田為中心龍崗中心區(qū)商圈東門(mén)商圈華強(qiáng)商圈人民南商圈南山商圈華僑城商圈寶安中心區(qū)商圈中心區(qū)商圈深圳商圈第五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商圈名稱(chēng)規(guī)模業(yè)態(tài)典型物業(yè)租售價(jià)東門(mén)商圈北至立新路，南至深南路，東到東門(mén)中路，西至新園路，總面積大約17.6公頃以白馬為主的中低檔服裝批發(fā)為主，太陽(yáng)百貨、茂業(yè)百貨等綜合型百貨、高檔服裝、皮具、鞋等零售為輔太陽(yáng)百貨、茂業(yè)百貨、東門(mén)町、九龍城購(gòu)物廣場(chǎng)、旺角購(gòu)物廣場(chǎng)、新女人世界街鋪：1500-2500元/平·月，1F：580-1200元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：21.2-44萬(wàn)元/平人民南商圈深圳東自東門(mén)南路，西至和平路，北起深南東路，南至羅湖口岸的羅湖口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)被形象地稱(chēng)為“金三角”，橫穿南北的人民南路，占地約493萬(wàn)平方米金融、中高檔服裝、皮鞋、化妝品、娛樂(lè)休閑、中高檔酒店、餐飲為主西武百貨、友誼城百貨、天安國(guó)際商場(chǎng)、羅湖商業(yè)城、深房百貨等綜合型百貨、金光華、SWENSENS及香格里拉、陽(yáng)光、富臨、富苑、彭年等五星級(jí)大酒店街鋪：1100-1650元/平·月，1F：330-860元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：12.5-18萬(wàn)元/平寶安南商圈以地王大廈為軸心，東南延伸到萬(wàn)象城、西北延伸到京基100餐飲、高檔服裝、娛樂(lè)休閑為主kkmall、萬(wàn)象城、地王大廈信興廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈、大劇院、京基100、深圳書(shū)城街鋪：1300-1900元/平·月，1F：520-1400元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：11.5-19.2萬(wàn)元/平華強(qiáng)商圈東起上步中路，西到華富路，北起紅荔路，南到深南路，總面積大概2.16平方公里以電子、電器、通訊、金融、餐飲為主，服裝、百貨、酒樓賓館、倉(cāng)儲(chǔ)等配套為輔賽格廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)、曼哈商業(yè)、群星廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨等街鋪：600-3100元/平·月，1F：480-1300元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：13-24.3萬(wàn)元/平福田中心商圈東至彩田路，西至新洲路，北至紅荔路，南至濱河大道生活配套綜合型百貨、酒吧、餐飲為主cocopark、Jusco、天虹、中心城、深圳書(shū)城等街鋪：380-1000元/平·月，1F：480-800元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：8-16萬(wàn)元/平商圈簡(jiǎn)介第六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商圈名稱(chēng)規(guī)模業(yè)態(tài)典型物業(yè)租售價(jià)華僑城商圈以華僑城為中心，東至僑城東街健康廣場(chǎng)，南至華僑城洲際酒店、西至世界之窗、北至瑪雅水公園生活配套綜合型百貨、酒店、飲食、中高檔服裝、旅游等為主銅鑼灣百貨、沃爾瑪、益田假日廣場(chǎng)、民族村、世界之窗、歡樂(lè)谷街鋪：500-900元/平·月，1F：360-780元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：8.5-16.7萬(wàn)元/平南山中心商圈南油大道以東，后海濱路以西，創(chuàng)業(yè)路以北，濱海大道和學(xué)府路以南的區(qū)域內(nèi)，總面積約135.5公頃中高檔服裝、飲食、家居、電器等生活配套為主海雅百貨、茂業(yè)百貨、、友誼城百貨、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)冉咒仯?80-760元/平·月，1F：200-630元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：5.9-11.6萬(wàn)元/平寶安中心商圈寶安中心商圈是深圳六大市級(jí)商業(yè)區(qū)之一，該商業(yè)區(qū)為全新規(guī)劃和建設(shè)的商業(yè)區(qū)，位于寶安新中心區(qū)內(nèi)，直接輻射寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新安、西鄉(xiāng)和福永三個(gè)街道。大型綜合型超市百貨、酒店、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、飲食為主新湖路商業(yè)步行街、海港購(gòu)物中心、濱水商業(yè)區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家等街鋪：210-520元/平·月，1F：140-420元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：3.5-6萬(wàn)元/平龍崗中心商圈該商業(yè)區(qū)由龍城商圈和龍崗墟商圈兩個(gè)子商圈組成，龍城商圈包裹龍翔大道、吉祥路和龍城中路兩側(cè)，龍崗墟商圈則以傳統(tǒng)老墟為核心，擴(kuò)大至跨越205國(guó)道的取悅，形成了以深惠公路為南北軸的空間分布格局。該商業(yè)區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積約40萬(wàn)平方米，是龍崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)店集聚度最高的地區(qū)中低檔服裝零售、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套及第三產(chǎn)業(yè)等為主歲寶百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家、天虹、五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL街鋪：240-560元/平·月，1F：130-420元/平·月并隨著樓層上升而呈遞減趨勢(shì)售價(jià)：2.4-7.3萬(wàn)元/平商圈簡(jiǎn)介第七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。華強(qiáng)商圈華強(qiáng)商圈是深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式容最多的商圈，以電子行業(yè)為龍頭，匯集多種業(yè)態(tài)上世紀(jì)90年代，華強(qiáng)北在短短幾年內(nèi)成為令人矚目的商業(yè)旺區(qū)。華強(qiáng)北商區(qū)是深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式容納最多的地區(qū)；現(xiàn)在的華強(qiáng)北以電子市場(chǎng)為龍頭，匯集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉(cāng)儲(chǔ)、金融等幾十個(gè)行業(yè)，成為全國(guó)業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè)街。華強(qiáng)北路南北930米，東西1560米，商業(yè)區(qū)總面積1.45平方公里左右。日客流量：30－50萬(wàn)人次。華強(qiáng)商圈第八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。人民南商圈西部商業(yè)圈崛起，人民南商圈零售業(yè)受到強(qiáng)大沖擊，商業(yè)開(kāi)始向休閑娛樂(lè)轉(zhuǎn)型人民南商圈人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門(mén)南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里；人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域,擁有國(guó)際商場(chǎng)、西武百貨、友誼城百貨、天安國(guó)際商場(chǎng)等11家大型商場(chǎng)，33家中高級(jí)酒店，5座五星級(jí)大酒店；39家高檔次娛樂(lè)場(chǎng)所。隨著片區(qū)交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，加之西部商業(yè)圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。第九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。寶安南商圈寶安南商圈定位為高檔娛樂(lè)消費(fèi)型，屬于國(guó)際都會(huì)式商業(yè)，輻射范圍達(dá)至全深圳；寶安南商圈深圳寶安南商圈以地王大廈為軸心，東南延伸到萬(wàn)象城、西北延伸到京基100；人流量每天最高可達(dá)43.2萬(wàn)人次，定位為高檔娛樂(lè)消費(fèi)型商圈，國(guó)際大牌成為都市時(shí)尚寵兒，其潮流趨勢(shì)緊隨購(gòu)物天堂香港，聚集萬(wàn)象城、KKmall、地王大廈等綜合性百貨形成深圳羅湖的一城市消費(fèi)中心。屬于國(guó)際都會(huì)式商圈，輻射范圍達(dá)至全深圳；第十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。龍崗中心商圈龍崗中心商圈龍崗中心商圈屬于新興商圈；龍崗商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的造MALL運(yùn)動(dòng)，五洲風(fēng)情MALL、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL，三個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)超過(guò)６０萬(wàn)平方米，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈龍崗中心區(qū)的商業(yè)格局逐漸由早期的分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪?zhàn)呦蛄硕喙δ艿膮^(qū)域性市場(chǎng)規(guī)模，“龍崗中心區(qū)商圈”開(kāi)始走向成熟。更帶旺了整個(gè)龍崗區(qū)的商業(yè)氛圍，加速了龍崗區(qū)城市化的腳步。龍崗中心商圈向關(guān)內(nèi)看齊，商業(yè)面積激烈上升，屬于新興商圈，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；第十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。中心區(qū)商圈福田中心區(qū)商圈是城市西移托起的商圈之一，多功能商業(yè)匯集點(diǎn)；中心區(qū)商圈福田中心商圈興起于二十一世紀(jì)初，是城市西移托起商圈之一；人流量每天平均可達(dá)34.7萬(wàn)人次定位為高檔次、多功能商業(yè)聚集地，，cocopark、天虹百貨、Jusco、家樂(lè)福等綜合性百貨，時(shí)尚潮流及酒吧一條街等商鋪在此構(gòu)成了齊全的商業(yè)街區(qū)，其以前衛(wèi)、時(shí)尚、高檔等特點(diǎn)吸引了眾多中高收入人群，成為深圳商圈的后起之秀；第十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。華僑城商圈華僑城商圈主題定位明確，屬于旅游休閑式商業(yè)，把購(gòu)物、度假與旅游娛樂(lè)結(jié)合在一起；華僑城商圈華僑城商圈本是深圳最重要的旅游景點(diǎn)集中地，華僑城每年3000萬(wàn)的客流量為該商圈提供了巨大的消費(fèi)潛力；華僑城商圈突出休閑特色，這一商圈背靠?jī)?yōu)越的高尚社區(qū)和旅游、休閑四大景區(qū)，引入大型Shopping－mall，使商圈起點(diǎn)更高；該商圈的主題定位也與其他商圈明顯不同，華僑城商圈以旅游和休閑為特色，更多體現(xiàn)休閑購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)，把購(gòu)物與度假、購(gòu)物與旅游娛樂(lè)結(jié)合在一起。第十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。南山中心商圈南山中心商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈。已成為深圳商業(yè)發(fā)展的一大重點(diǎn)；人流量平均每天可達(dá)26.9萬(wàn)人次；在文化娛樂(lè)中心、休閑廣場(chǎng)配套設(shè)施日益齊備，以茂業(yè)百貨、友誼城百貨、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)染C合性百貨、潮流商鋪在此構(gòu)成了深圳南山商圈中齊全的商業(yè)街區(qū)，成為深圳商圈中獨(dú)具特色的閃光點(diǎn)；南山中心商圈隨著南山區(qū)發(fā)展及商業(yè)西移的大勢(shì)，南山中心商圈近年迅速崛起，成為深圳商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)；第十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。寶安中心商圈寶安中心商圈是商業(yè)檔次及形象不斷提升，未來(lái)將是深圳熱點(diǎn)商業(yè)區(qū)域之一；寶安中心區(qū)商圈寶安中心商圈是位于寶安中心區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，占地約４０萬(wàn)平方米，建筑面積約１２０萬(wàn)平方米；向關(guān)內(nèi)看齊，商業(yè)檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)域；建成集新湖路商業(yè)步行街、海港購(gòu)物中心、濱水商業(yè)區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家等大型商業(yè)購(gòu)物中心、深圳萬(wàn)悅國(guó)際大酒店、寶暉商務(wù)酒店等酒店、辦公及配套公寓為一體的商業(yè)區(qū)。第十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商圈是深圳最早的商圈，規(guī)模大、商品豐富、價(jià)格便宜，是深圳發(fā)展最成熟的商圈之一是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60萬(wàn)左右，購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購(gòu)物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。東門(mén)商業(yè)區(qū)缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等種種原因，東門(mén)商業(yè)日益低檔化。深圳商業(yè)格局東門(mén)商圈東門(mén)商圈簡(jiǎn)介第十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。城市中心西移，商圈發(fā)展呈現(xiàn)由東門(mén)到華強(qiáng)北到南山由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)東門(mén)商圈華強(qiáng)北商圈南山商圈深圳商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖城市中心西移，商圈由東門(mén)到華強(qiáng)北到南山三級(jí)跳這種由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，將給東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)，深圳商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。自04年深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)以來(lái)，深圳興起了造MALL運(yùn)動(dòng)。新興商業(yè)在業(yè)態(tài)、形象及檔次等方面產(chǎn)品綜合素質(zhì)的提升城市整體的商業(yè)素質(zhì)，但東門(mén)商圈近幾年變化不大，基本上無(wú)大型項(xiàng)目推出，老化現(xiàn)象嚴(yán)重。新商圈發(fā)展迅猛：新商業(yè)項(xiàng)目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購(gòu)物中心，將會(huì)分流更多消費(fèi)者商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加?。焊魃倘﹄m各具特色，但是同一商圈內(nèi)新興的商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)及消費(fèi)群體定位方向均有一定程度的雷同。商圈間的競(jìng)爭(zhēng)加?。很壍澜煌ǖ陌l(fā)展擴(kuò)大了商圈輻射范圍。深圳商業(yè)格局商圈發(fā)展第十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商圈特點(diǎn)深圳商業(yè)面積迅速的膨脹，但整體經(jīng)營(yíng)狀況仍然良好，商業(yè)市場(chǎng)仍然有巨大的潛力；深圳商業(yè)多年的發(fā)展，南山、龍崗和寶安中心區(qū)等區(qū)域崛起，其面積的迅速膨脹，但整體經(jīng)營(yíng)情況仍然良好，說(shuō)明深圳商業(yè)市場(chǎng)仍然有巨大的發(fā)展空間；123東部專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)劃分比較明顯;如：華強(qiáng)北電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、東門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)等；西部商業(yè)整體的檔次高于東部;主要是福田、南山人群水平略大于其他區(qū)域；東部：平民化、目的性消費(fèi)較為強(qiáng)烈西部：生活化、配套性商業(yè)居多西部羅湖南山商圈龍崗中心商圈寶安中心區(qū)商圈華僑城商圈寶安南商圈東門(mén)商圈中心區(qū)商圈人民南商圈華強(qiáng)商圈東部第十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)雖然仍是服裝批零行業(yè)龍頭，但受到周邊商圈沖擊和擠壓，在形象和業(yè)態(tài)上難以形成突破深圳商業(yè)格局東門(mén)發(fā)展中心商圈華強(qiáng)商圈人民南商圈kkmall萬(wàn)象城東門(mén)東門(mén)周邊眾多大型商業(yè)體和商圈已經(jīng)崛起，新的商業(yè)無(wú)論從業(yè)態(tài)規(guī)劃還是形象都要優(yōu)于東門(mén)，導(dǎo)致東門(mén)中高端客戶(hù)繼續(xù)流失，制約了形象和業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變；各大商圈形成了不同程度的業(yè)態(tài)集群，東門(mén)繼續(xù)保持服裝批零行業(yè)老大的位置，但在其他業(yè)態(tài)上難以與其他商圈競(jìng)爭(zhēng)。第十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。2東門(mén)商圈格局東門(mén)商圈格局東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第二十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商圈由3個(gè)大型商業(yè)及3大區(qū)域組成，而服飾批零為主的C區(qū)域占據(jù)主導(dǎo)位置；商業(yè)格局太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨是東門(mén)商圈的鐵三角，中高端消費(fèi)品的匯集點(diǎn)，對(duì)東門(mén)發(fā)展起有效的拉扯作用；C區(qū)域三大大型商業(yè)主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，如:五金鋪、窗簾布料、廚具批發(fā)市場(chǎng)等；該區(qū)域是東門(mén)核心區(qū)域，匯集多個(gè)服裝批零商場(chǎng),以白馬系列服裝批零為主，同樣還有各類(lèi)風(fēng)味小吃、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)；B區(qū)域A區(qū)域B區(qū)域是東門(mén)商圈的宴會(huì)型餐飲匯集點(diǎn)，兼顧部分配套型的業(yè)態(tài)，如：便利店、銀行等；天虹商場(chǎng)茂業(yè)百貨太陽(yáng)百貨A區(qū)域B區(qū)域C區(qū)域第二十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。區(qū)域一覽表名稱(chēng)規(guī)模業(yè)態(tài)構(gòu)成客戶(hù)租金A區(qū)域約20.4萬(wàn)㎡以服裝批零為主，小吃快餐及電子通訊并存混雜各種消費(fèi)人群，主要消費(fèi)群體是中低收入消費(fèi)群體；街鋪：1000-3500：2F-3F：600-1400；3F以上：80-500；B區(qū)域約5.32萬(wàn)㎡宴會(huì)型餐飲匯集地，匯集點(diǎn)，兼顧部分配套型的業(yè)態(tài)，如：便利店、銀行等；東門(mén)商圈附近消費(fèi)人群附近的居民為主；街鋪：700-1500：2F-3F：400-600；3F以上：80-300；C區(qū)域約6.41萬(wàn)㎡偏向?qū)I(yè)市場(chǎng)，窗簾布料、廚具、批發(fā)市場(chǎng)等；以餐廳、酒店等集體戶(hù)為主；街鋪：700-1300：2F-3F：300-500；3F以上：80-150；第二十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。A區(qū)域?qū)儆谏倘S金地區(qū)，離交通要點(diǎn)近，大眾化消費(fèi)為主，以服飾、鞋類(lèi)、皮具批零為主；A區(qū)域該區(qū)域?qū)儆跂|門(mén)商圈黃金地區(qū)，西南接地鐵口，東接公交站，交通非常便利；其業(yè)態(tài)以服裝、飾品、鞋類(lèi)、皮具等批零為主，服裝批發(fā)市場(chǎng)主要以白馬系列批發(fā)市場(chǎng)為主，服裝零售市場(chǎng)及小吃以東門(mén)町及南塘商業(yè)廣場(chǎng)為主大眾化、潮流化消費(fèi)為主，主要消費(fèi)群體是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；A區(qū)域第二十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。業(yè)態(tài)布局區(qū)域分為4大區(qū)：小吃快餐、服裝批發(fā)、零售、電子通訊；服裝批零占主導(dǎo)位置；A1-服飾批發(fā)區(qū):位于C區(qū)域的北部地區(qū)，以服飾、鞋類(lèi)批發(fā)為主，零售為輔：以白馬系列、駿馬、寶華等批發(fā)市場(chǎng)為主；A4-小吃快餐區(qū)：解放路與人民路界；匯集各種快餐、風(fēng)味小吃；如：麥當(dāng)勞、KFC、大卡司、星巴克；A區(qū)域業(yè)態(tài)布局A1服飾批發(fā)區(qū)A2服飾零售區(qū)A3電子通訊區(qū)A4小吃快餐區(qū)A3-電子通訊區(qū)：東門(mén)中路北面半段，以手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店為主；如：諾基亞、蘋(píng)果、三星等手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店；A2-服飾零售區(qū)：位于C區(qū)域南部區(qū)域，以服飾、鞋類(lèi)零售為主，以批發(fā)為輔；如：東門(mén)町、南塘；A區(qū)域第二十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。區(qū)域一覽表名稱(chēng)規(guī)模業(yè)態(tài)構(gòu)成客戶(hù)租金服飾批發(fā)區(qū)8.69萬(wàn)㎡服飾批發(fā)為主，零售為輔，服飾、鞋具比例占70%左右；主要消費(fèi)群體是中低收入消費(fèi)群體；及淘寶商家、香港商家、本地青年人為主街鋪：700-2200：2F-3F：600-1200；3F以上：100-400；服飾零售區(qū)約12.4萬(wàn)㎡服飾零售為主，批發(fā)為輔；其中服飾、鞋類(lèi)業(yè)態(tài)占總量65%左右東門(mén)商圈附近消費(fèi)人群附近的居民為主；街鋪：700-1500：2F-3F：400-600；3F以上：80-300；電子通訊區(qū)約5400㎡電子通訊行業(yè)以當(dāng)?shù)刂懈邔邮杖胂M(fèi)者為主；街鋪：700-1300：2F-3F：300-500；3F以上：80-150；小吃快餐區(qū)約2.6萬(wàn)㎡快餐小吃匯集點(diǎn)、同時(shí)是中檔服裝匯集點(diǎn)；消費(fèi)人群較為混雜，包含各階層消費(fèi)人群；街鋪：1500-3000：2F-3F：600-1500；3F以上：150-400；A區(qū)域第二十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。服飾批發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，其他商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一招商管理、定位模糊導(dǎo)致空置率較高；第二種：其他商場(chǎng)第一種：專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)服飾批發(fā)區(qū)主要以服飾批發(fā)為主，零售為輔，服飾、鞋具比例占70%以上，人流量較多、經(jīng)營(yíng)氛圍較好；消費(fèi)人群以淘寶商家、香港服裝商家、本地青年人為主；由于定位、招商、運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，其經(jīng)營(yíng)情況大致分2種：以白馬系列、駿馬等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，定位清晰、招商統(tǒng)一，整體經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)良好，空置率能夠控制5%以下；以天龍商業(yè)城、鴻基工藝城為首，形象較差、其業(yè)態(tài)組合不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)較為慘淡，2層以上空置嚴(yán)重；A區(qū)域第二十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。服飾零售區(qū)服飾零售區(qū)是東門(mén)商圈的最火熱的區(qū)域、人流量龐大、商業(yè)氛圍濃厚；跟地鐵口、公交站鏈接，是東門(mén)商圈人流起步區(qū)域，對(duì)該區(qū)域商業(yè)氛圍起很好的支撐作用；主要以服飾零售為主，批發(fā)為輔；其中服飾、鞋類(lèi)業(yè)態(tài)占總量70%以上，消費(fèi)人群以本地青年人、旅客、低收入者為主，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，街鋪生意火爆，二層以上的經(jīng)營(yíng)狀況與街鋪相比差一些；位于東門(mén)商圈黃金區(qū)域，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，少部分商場(chǎng)將部分出售，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)困難；經(jīng)營(yíng)分析：從區(qū)位來(lái)說(shuō)，該區(qū)域?qū)儆跂|門(mén)商圈黃金區(qū)域，是人流地步的區(qū)域，商業(yè)氛圍非常濃厚；少部分商場(chǎng)將部分樓層或者商鋪出售，導(dǎo)致后期管理、運(yùn)營(yíng)起到一定困難；三層以上商業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)困難；A區(qū)域第二十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。小吃快餐區(qū)小吃快餐區(qū)是東門(mén)商圈的黃金十字地帶，匯集東門(mén)各種風(fēng)味小吃、快餐的區(qū)域，是東門(mén)商圈租金最高的區(qū)域、無(wú)論是商業(yè)氛圍、人流量，都是東門(mén)商圈最好的地帶；主要有2種業(yè)態(tài)：一種是風(fēng)味小吃及快餐為主；另一種是以中檔品牌服飾、鞋類(lèi)為主，消費(fèi)人群較為復(fù)雜，包含各階層消費(fèi)人群；東門(mén)商圈的黃金十字地帶，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，最有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域；經(jīng)營(yíng)分析：從區(qū)位來(lái)說(shuō)，該區(qū)域?qū)儆跂|門(mén)商圈黃金十字地帶，商業(yè)氛圍、人流量及經(jīng)營(yíng)狀況都屬最優(yōu)區(qū)域；從業(yè)態(tài)來(lái)看，風(fēng)味小吃及餐飲都屬東門(mén)商圈主流業(yè)態(tài)，從區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)看，該業(yè)態(tài)都是東門(mén)商圈消費(fèi)地的首選區(qū)域A區(qū)域第二十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。電子通訊區(qū)電子通訊區(qū)位于東門(mén)中路下半段，受人流動(dòng)線(xiàn)限制，該區(qū)域較為冷清，商業(yè)氛圍也同樣較差；其業(yè)態(tài)主要手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店為主，東門(mén)消費(fèi)人群以服裝、小吃等業(yè)態(tài)為主，目的性較強(qiáng)，導(dǎo)致東門(mén)整個(gè)手機(jī)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況都不容樂(lè)觀(guān)；電子通訊區(qū)整體經(jīng)營(yíng)狀況較為慘淡，主要受所在區(qū)域限制及消費(fèi)人群消費(fèi)特點(diǎn)影響；經(jīng)營(yíng)分析：從區(qū)位角度來(lái)看，電子通訊區(qū)所在區(qū)域較差，受人流東線(xiàn)限制，商業(yè)氛圍及人流量都較差；從消費(fèi)者角度來(lái)看，東門(mén)消費(fèi)人群目的性較強(qiáng)，以服飾、小吃等業(yè)態(tài)為主；A區(qū)域第二十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。B區(qū)域位于商圈西部，宴會(huì)型餐飲的匯集點(diǎn)，該區(qū)域消費(fèi)群體主要是東門(mén)附近居民；該區(qū)域位于商圈西部，人流量及商業(yè)氛圍相對(duì)較為一般，是東門(mén)商圈宴會(huì)型餐飲匯集點(diǎn)，還有部分配套型商業(yè)，如：銀行、便利店、商業(yè)等；該區(qū)域的消費(fèi)群體以東門(mén)商圈附近的居民消費(fèi)為主；B區(qū)域B區(qū)域第三十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。經(jīng)營(yíng)分析地理位置一般，餐飲經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)良好，午間人流達(dá)高峰，附近居民是該區(qū)域主力消費(fèi)；該區(qū)域位置商圈西部邊緣區(qū)域，西南面銜接地鐵A出口，A出口人流量一般，地理位置一般；地理位置人流量商業(yè)氛圍經(jīng)營(yíng)情況受地理位置影響，并且天虹商場(chǎng)人流拉動(dòng)有限，B區(qū)域的商業(yè)氛圍及人流量相對(duì)少；消費(fèi)人群大部分是商圈附近居民；該區(qū)域以經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品為主，其業(yè)態(tài)主要以宴會(huì)型餐飲、服裝，及配套商業(yè)；受地段限制，導(dǎo)致缺乏商業(yè)氛圍，整體經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀(guān)B區(qū)域第三十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。C區(qū)域位于商圈邊緣地帶,以布料窗簾、廚具等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，人流量及商業(yè)氛圍較弱；該區(qū)域位于東門(mén)商圈的邊緣地區(qū)，其業(yè)態(tài)以布料窗簾、廚具等批發(fā)市場(chǎng)為主，人流量及商業(yè)氛圍相對(duì)較弱；大部分都是1-2層商業(yè)，街鋪較少，主要以?xún)?nèi)部商業(yè)為主；C區(qū)域窗簾批發(fā)市場(chǎng)廚具批發(fā)市場(chǎng)C區(qū)域第三十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好；其他商鋪及臨街商鋪缺乏規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)狀況不如理想；經(jīng)營(yíng)分析該區(qū)域位于商圈邊緣區(qū)域，受到地理位置限制，人流量及商業(yè)氛圍相對(duì)較差，其業(yè)態(tài)主要一些廚具、窗簾布料等批發(fā)市場(chǎng)為主，避免與東門(mén)傳統(tǒng)服裝批發(fā)業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況大致分為兩種：第一種：專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)第二種：臨街商鋪及其他商鋪專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在A(yíng)區(qū)域較好的地段，其業(yè)態(tài)主要以廚具、窗簾布料等批發(fā)為主，避免與東門(mén)的傳統(tǒng)服裝批零業(yè)態(tài)重復(fù)；總結(jié)：位于A(yíng)區(qū)域較好的地段；明確的規(guī)劃、統(tǒng)一的招商、運(yùn)營(yíng)，整體經(jīng)營(yíng)相對(duì)良好；臨街商鋪及其他商鋪零散分布在A(yíng)區(qū)域各位置，其業(yè)態(tài)較種類(lèi)較多，有五金鋪、餐飲、便利店等；總結(jié)：零散分布A區(qū)域各位置，受地段限制及缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀(guān)；廚具批發(fā)市場(chǎng)窗簾批發(fā)市場(chǎng)五金鋪小商鋪、網(wǎng)吧C區(qū)域第三十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。小結(jié)從整體情況來(lái)看，百貨、主題商場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)生意火暴。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項(xiàng)目如天龍商業(yè)城經(jīng)營(yíng)慘淡，出現(xiàn)大面積空置。從東門(mén)商圈的消費(fèi)人群特點(diǎn)，消費(fèi)者目的性較強(qiáng)，導(dǎo)致電子通訊、休閑娛樂(lè)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較差；服飾行業(yè)仍然是商圈的主流消費(fèi)業(yè)態(tài)；東門(mén)商圈整體缺乏規(guī)劃，其檔次偏低，以服飾、鞋類(lèi)、皮具占據(jù)主導(dǎo)地位，餐飲、休閑娛樂(lè)所占比例較小，整體業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈；第三十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。分布在東門(mén)商圈的外圍，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目展示面較好；大型商業(yè)太陽(yáng)百貨茂業(yè)百貨天虹大型商業(yè)第三十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。大型商業(yè)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)太陽(yáng)百貨規(guī)模居首——太陽(yáng)百貨是東門(mén)目前體量最大的百貨，經(jīng)營(yíng)面積約5.5萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)最豐富——集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體引進(jìn)主力店——引進(jìn)百佳超市，是東門(mén)唯一引進(jìn)主力店的百貨唯一影院——東門(mén)唯一引進(jìn)影院的百貨檔次最高——東門(mén)檔次最高的百貨停車(chē)位最多——太陽(yáng)百貨停車(chē)位100多個(gè)茂業(yè)百貨開(kāi)業(yè)最早——東門(mén)現(xiàn)存開(kāi)業(yè)最早的百貨樓層最高——地下、地上營(yíng)業(yè)部分共13層，東門(mén)樓層最高的百貨價(jià)格戰(zhàn)首創(chuàng)者——第一個(gè)在東門(mén)開(kāi)展價(jià)格戰(zhàn)的百貨1/3經(jīng)營(yíng)理論的百貨——1/3商家品牌展示，1/3商家收支平衡，1/3商家贏(yíng)利規(guī)模居中——三大百貨中，茂業(yè)百貨，營(yíng)業(yè)面積約4萬(wàn)平方米天虹商場(chǎng)有休閑廣場(chǎng)——設(shè)有兒童游樂(lè)設(shè)施有地上停車(chē)場(chǎng)——東門(mén)唯一有地上停車(chē)場(chǎng)的百貨規(guī)模較小——營(yíng)業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米銀行進(jìn)駐辦公——深圳平安銀行大面積進(jìn)駐大型百貨以太陽(yáng)、茂業(yè)、天虹形成三足鼎立的局面，對(duì)東門(mén)商圈起到一定拉動(dòng)的作用；大型商業(yè)第三十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。經(jīng)營(yíng)分析有明確的規(guī)劃，統(tǒng)一招商及運(yùn)營(yíng)；整體經(jīng)營(yíng)良好，零空置率；東門(mén)商圈三大百貨是東門(mén)商圈中高端消費(fèi)品的代名詞，整體經(jīng)營(yíng)良好，基本保持零空置率，1-3層經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)良好，4層以上客流量隨著層數(shù)增加而減少，經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)大；經(jīng)營(yíng)狀況：太陽(yáng)百貨≥茂業(yè)百貨>天虹百貨有明確的規(guī)劃、統(tǒng)一的招商及運(yùn)營(yíng)；具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)東門(mén)商圈巨大人流量的支撐三大共同點(diǎn)：大型商業(yè)第三十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商圈臨街商鋪主要由6條商業(yè)街組成，以服裝批零為主，整體經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)良好；街區(qū)分布東門(mén)商業(yè)街主要由6條街道組成：新園路：處于商圈西部的邊緣區(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)較為混亂；經(jīng)營(yíng)情況較差；人民北路：處于東門(mén)最旺區(qū)域之中街鋪主要以小吃和服裝為主；經(jīng)營(yíng)情況良好；立新路：位于商圈北邊區(qū)域，街鋪以服裝飾品鞋類(lèi)為主，整體經(jīng)營(yíng)較差；二橫街：位于商圈中央?yún)^(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)主要以服裝、飾品為主；經(jīng)營(yíng)情況較好；解放路：位于商圈的南部區(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)以餐飲及服裝居多；經(jīng)營(yíng)情況良好；東門(mén)中路：街鋪以餐飲居多，二層以上以服裝為主，人流較多，經(jīng)營(yíng)情況良好；人民北路立新路二橫街解放路新園路東門(mén)中路第三十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商業(yè)街總長(zhǎng)度業(yè)態(tài)構(gòu)成客戶(hù)租金備注新園路約477米服飾銀行、便利店、茶葉、書(shū)店等消費(fèi)者以東門(mén)商圈附近居民為主街鋪：700-1500租金從北到南遞增人民北路約445米服飾、風(fēng)味小吃、鞋類(lèi)等消費(fèi)人群為各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；街鋪：1000-3000租金從北到南遞增立新路約302米服飾、鞋類(lèi)、10元店、小吃店等消費(fèi)人群以一些年輕低收入人群為主；街鋪：700-1300-二橫街約352米服飾、鞋類(lèi)消費(fèi)人群以一些年輕低收入人群為主；街鋪：1000-2200有臺(tái)階處較低；解放路約621米服飾、鞋類(lèi)、餐飲消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；街鋪：1000-3500與人民北路交匯處租金最高東門(mén)中路約256米半段以手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店，上半段以服飾、小吃業(yè)態(tài)為主消費(fèi)人群以年輕中低收入群體為主，街鋪：1000-2500中間向兩端遞減街道一覽表第三十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)臨街商鋪業(yè)以服飾、鞋類(lèi)產(chǎn)品占主導(dǎo)位置，態(tài)層次較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重；業(yè)態(tài)分析街道經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)新園路餐飲、休閑娛樂(lè)、服裝、電器立新路美容美發(fā)用品、服裝、工藝禮品、動(dòng)漫、童裝、書(shū)畫(huà)琴行東門(mén)中路餐飲（快餐、小吃等）、通訊、飾品、禮品、婚紗攝影、珠寶首飾、鞋類(lèi)、箱包皮具、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、化妝品、銀行配套人民北路以服飾、皮具箱包、內(nèi)衣、餐飲、通訊、休閑飾品、化妝品/美容美發(fā)用品解放路服飾、鞋類(lèi)、休閑運(yùn)動(dòng)、餐飲（小吃、快餐）、通訊、娛樂(lè)等二橫街服飾、餐飲（小吃、休閑食品）、箱包皮具、休閑運(yùn)動(dòng)、禮品飾品、便利店、婚紗、童裝以中低檔的服裝、飾品、鞋類(lèi)、皮具等購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)為主，休閑娛樂(lè)和餐飲比重?。煌|(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)層次較為單一第四十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。位于商圈邊緣，人流量及商業(yè)氛圍較一般，其租金位于東門(mén)商圈中下位置；新園路商業(yè)街新園路位置處于東門(mén)商圈西部的邊緣區(qū)域人流量人流量少經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀(guān)租金情況700-1500元/㎡.月檔次中低檔新園路商業(yè)街位于東門(mén)商圈西部邊緣地帶，雖然南接地鐵A出口及擁有品牌天虹商場(chǎng)，但對(duì)其街區(qū)人流拉動(dòng)有限，并且地理位置優(yōu)勢(shì)不明顯，所以其經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀(guān)；該區(qū)域消費(fèi)人群主要以東門(mén)附近居民為主；；第四十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。新園路商業(yè)街地理位置不明顯，其業(yè)態(tài)組合也相對(duì)混亂，整體經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀(guān)；經(jīng)營(yíng)分析總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：新園路商業(yè)街地理位置優(yōu)勢(shì)并不明顯,人流較少，商業(yè)氛圍較一般;其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：新園路其業(yè)態(tài)組成也相對(duì)混亂；從消費(fèi)者角度來(lái)看：主要以東門(mén)附近居民為主，更加傾向于半外向型商業(yè)，而不是外向型商業(yè)；從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：新園路商業(yè)街更多是車(chē)流；第四十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。由南向北貫穿東門(mén)中心區(qū)域，商業(yè)氛圍及人流量良好，其租金水平僅此解放路；人民北路商業(yè)街人民北路位置由南向北貫穿東門(mén)商圈中心區(qū)域人流量人流量多經(jīng)營(yíng)狀況整體較為良好租金情況1000-3000元/㎡.月檔次中低檔人民北路商業(yè)街由南向北貫穿整個(gè)東門(mén)商圈中心區(qū)域，南端是地鐵C出口部分人流起步區(qū)域，及解放路也對(duì)人民北路有較大拉動(dòng)作用；與解放路交匯處其租金峰值達(dá)3000元/㎡.月消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；人民北路業(yè)態(tài)分布小吃為主服裝為主經(jīng)營(yíng)較好區(qū)域第四十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。人民北路商業(yè)街地理位置優(yōu)越，其業(yè)態(tài)配比較平衡，經(jīng)營(yíng)情況良好；經(jīng)營(yíng)分析總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：人民北路商業(yè)街由南向北貫穿商圈中間區(qū)域，解放路也對(duì)人民北路有較大拉動(dòng)作用；其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：人民北路商業(yè)是東門(mén)主流業(yè)態(tài)：50%服飾和18%快餐小吃，其業(yè)態(tài)配比平衡從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：南端是地鐵C出口部分人流起步區(qū)域，人流量較多；消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；第四十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。立新路商業(yè)街立新路位置位于東門(mén)商圈最北邊人流量人流量少經(jīng)營(yíng)狀況整體經(jīng)營(yíng)情況較差租金情況700-1300元/㎡.月檔次低檔位于商圈北部，商業(yè)氛圍及人流量較差，租金水平在中下水平；立新路商業(yè)街位于東門(mén)商圈最北邊，由于離地鐵出入口及公交站較遠(yuǎn)，加上茂業(yè)百貨及天虹商業(yè)的目的性消費(fèi)較多，并未能帶正面影響；其租金水平與新園路較為接近，約在700-1300之間，屬于商圈租金下等水平；消費(fèi)人群主要以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)比較年輕；第四十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。經(jīng)營(yíng)分析地理位置相對(duì)較差，檔次形象較低，業(yè)態(tài)組合與其他商業(yè)街相類(lèi)似，經(jīng)營(yíng)狀況較差；總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：立新路商業(yè)街與地鐵站及公交站較遠(yuǎn)，地理位置較差；其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：立新路商業(yè)街同樣為是東門(mén)主流業(yè)態(tài)：服飾和快餐，與其他商業(yè)街業(yè)態(tài)相類(lèi)似；從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：更多是車(chē)流，車(chē)流主要向茂業(yè)和天虹方向開(kāi)去；消費(fèi)人群以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；第四十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。由西向東橫穿商業(yè)中部位置，人流量及商業(yè)氛圍較為良好，其租金位于中等水平；二橫街商業(yè)街二橫街位置由西向東橫穿東門(mén)商圈中部位置人流量人流量較多經(jīng)營(yíng)狀況整體經(jīng)營(yíng)情況一般租金情況1000-2200元/㎡.月檔次低檔立新路商業(yè)街由西向東橫穿商圈中部位置，東接主要公交站，同時(shí)受人民北路及解放路帶動(dòng)，二橫街整體的人流較多；其租金水平為商圈中等水平，約在1000-2200之間；第四十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。地理位置相對(duì)良好，形象檔次較低，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)分析總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：靠近商圈核心區(qū)域，東接主要公交站，地位位置相對(duì)良好；其業(yè)態(tài)來(lái)看：二橫街商業(yè)街是東門(mén)主流業(yè)態(tài)：60%服飾和11%快餐小吃，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡；從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：更多是公交人流，主要從茂業(yè)方向進(jìn)入；消費(fèi)人群以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕。第四十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。處于商圈南部區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況良好，其租金水平為商圈最高；解放路商業(yè)街解放路位置位于東門(mén)商圈南部位置人流量人流量多經(jīng)營(yíng)狀況整體經(jīng)營(yíng)情況好租金情況1000-3500元/㎡.月檔次中檔為主解放路是東門(mén)商圈人氣最旺的步行街，地理位置優(yōu)越，西接地鐵主出入口，東連公交站及人行天橋；其租金水平為商圈最高的商業(yè)街，約在1000-4000之間；消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；第四十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。經(jīng)營(yíng)分析總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：地理位置非常優(yōu)越，西接地鐵主出入口，東連公交站及人行天橋；其業(yè)態(tài)來(lái)看：服飾、鞋類(lèi)占總量約80%，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡；從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：地鐵人流及公交人流起步區(qū)域；消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；地理位置非常優(yōu)越，消費(fèi)人群以年輕人為主，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好；第五十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。處于商圈西部，人流量較多，商業(yè)氛圍較好，其租金處于商圈中等水平；東門(mén)中路商業(yè)街東門(mén)中路位置位于東門(mén)商圈東部位置人流量人流量較多經(jīng)營(yíng)狀況整體經(jīng)營(yíng)情況較好租金情況1000-2500元/㎡.月檔次中低檔東門(mén)中路業(yè)態(tài)分布電子通訊為主服裝為主東門(mén)中路商業(yè)街處于商圈西部位置，東連公交站及人行天橋，地理位置相對(duì)良好，其人流分為2部分，上半段人流較多，下半段人流較稀少；其租金水平為商圈的中等水平，約在1000-2500之間；消費(fèi)人群以中低收入群體為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；12人流量較多人流量少第五十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。經(jīng)營(yíng)分析地理位置較好，消費(fèi)人群以中低收入群體為主，其業(yè)態(tài)配較為失衡，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好；總體分析：從區(qū)位角度來(lái)看：地理位置相對(duì)良好，東連所有公交站及人行天橋；其業(yè)態(tài)來(lái)看：服飾、鞋類(lèi)占總量約30%左右，餐飲22%、電子通信15%等，其業(yè)態(tài)配比較為均衡；從人流動(dòng)線(xiàn)來(lái)看：公交人流起步區(qū)域；消費(fèi)人群以中低收入群體為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；第五十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。小結(jié)東門(mén)商圈各商業(yè)街業(yè)態(tài)層次單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，以低檔服飾、鞋類(lèi)、皮具占據(jù)主導(dǎo)地位，餐飲、休閑娛樂(lè)所占比例較小，整體業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈；東門(mén)商圈的消費(fèi)人群都是以中低收入階層為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕；東門(mén)各商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況較好的街區(qū)都是位于交通主要出入口，人氣旺盛，商業(yè)氛圍良好，而經(jīng)營(yíng)狀況較差的街區(qū)都是商圈西北區(qū)域，人流量不足，商業(yè)氛圍較冷淡；第五十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。3東門(mén)行業(yè)分析東門(mén)行業(yè)分析東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第五十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。服裝行業(yè)位于東門(mén)核心位置，匯集各種檔次服裝，低檔服裝批零為主；服裝行業(yè)服裝行業(yè)主要分布在新園路以東，深南東路以北，東門(mén)中路以西，立新路以南；是東門(mén)核心區(qū)域，匯集各種檔次服裝，以低檔服裝為主；服裝行業(yè)分布服裝行業(yè)所在區(qū)域第五十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。檔次所在區(qū)域品牌/種類(lèi)占比（按面積算）占比(按數(shù)量算）高檔茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)太陽(yáng):IT、FivePlus、Levis等茂業(yè)：mango、lee、wanger等天虹：安莉芬等4.3%3.10%中檔三大百貨、解放路臨街商鋪三大百貨：自由鳥(niǎo)、國(guó)內(nèi)品牌等；解放路：Nike、Adidas19.3%17.40%低檔時(shí)裝批發(fā)市場(chǎng)（以批發(fā)）白馬系列、駿馬等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)44.1%44.10%商場(chǎng)（以零售為主）東門(mén)町、九龍城、南塘商業(yè)廣場(chǎng)32.2%35.40%低檔服裝占東門(mén)商圈服裝行業(yè)8成，是東門(mén)核心行業(yè)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；服裝行業(yè)第五十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。中端、高端服裝對(duì)區(qū)位要求較高，低檔服裝業(yè)態(tài)比例過(guò)重，基本處于飽和狀態(tài)小結(jié)高檔服裝位于三大百貨，集中在商場(chǎng)的2-3層，所在位置展示面較好，基本與東門(mén)主要消費(fèi)人群不相關(guān)，屬于一種補(bǔ)缺型的產(chǎn)品，并且對(duì)其地段要求非常高，所占服裝行業(yè)比較相對(duì)較少，其經(jīng)營(yíng)情況算良好；中檔服裝低檔服裝都處于人流較多及商業(yè)氛圍較好的位置，對(duì)地段要求較高，以休閑運(yùn)動(dòng)服裝為主，面向24-30歲白領(lǐng)為主，價(jià)格偏向大眾化；是商圈主流業(yè)態(tài)，散步整個(gè)東門(mén)商圈，低檔服裝業(yè)態(tài)比例占總量70%以上，基本處于飽和狀況，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；服裝行業(yè)第五十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。餐飲業(yè)東門(mén)餐飲業(yè)主要聚集在人民北路以西區(qū)域，形成區(qū)域集群，而人民北路以東區(qū)域餐飲較少，分布零散以新園路、人民北路為區(qū)隔，東門(mén)餐飲業(yè)可分三大塊：新園路以西：主要為宴會(huì)型餐飲，包括匯賓酒樓、新園酒樓等；新園路以東人民北路以西：東門(mén)商圈餐飲集中區(qū)，主要為快餐類(lèi)和小吃類(lèi)，眾多品牌餐飲（如肯德基、麥當(dāng)勞等）均聚集于此；人民北路以東東門(mén)中路以西：區(qū)域最大，但餐飲最少，且分布零散。餐飲集中區(qū)宴會(huì)型餐飲零散分布區(qū)第五十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。餐飲主要以中西快餐和小吃為主，宴會(huì)型餐飲檔次較低，特色餐飲、休閑食品和甜品等只有很少比例，仍有較大的發(fā)展空間。街區(qū)內(nèi)小吃店無(wú)序發(fā)展，主要表現(xiàn)為：大部分缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的小吃餐飲區(qū)域；小吃店自身經(jīng)營(yíng)面積、排煙、排油等不符合規(guī)范，存在較大安全隱患、影響街區(qū)形象；店面缺乏就餐區(qū)域，造成很多消費(fèi)者在路旁隨意就餐。餐飲業(yè)餐飲以中西快餐和小吃為主，特色餐飲、休閑餐飲仍有較大發(fā)展空間，小吃店的無(wú)序發(fā)展嚴(yán)重影響了街區(qū)的形象第五十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。餐飲業(yè)餐飲經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)西強(qiáng)東弱格局，人民北路以西區(qū)域規(guī)模效應(yīng)明顯，東部片區(qū)餐飲競(jìng)爭(zhēng)力不足，發(fā)展有難度東門(mén)餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析新園路以西：經(jīng)營(yíng)狀況良好，盛世唐宮午餐上座率100%，新福樓上座率80%。新園路以東人民北路以西：餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)火爆，午餐階段餐飲基本滿(mǎn)座。人民北路以東東門(mén)中路以西：整體經(jīng)營(yíng)狀況較差，除街鋪餐飲和小吃類(lèi)表現(xiàn)尚可，二層及以上餐飲經(jīng)營(yíng)狀況不佳。東門(mén)餐飲以人民北路為界，經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)兩極分化：人民北路以西區(qū)域大量品牌餐飲匯聚，同時(shí)擁有多個(gè)集中式餐飲場(chǎng)所，規(guī)模效應(yīng)明顯；人民北路以西區(qū)域坐擁地鐵站人流，周邊寫(xiě)字樓人流，餐飲消費(fèi)群多；東門(mén)餐飲業(yè)已形成西強(qiáng)東弱格局，人民北路以東區(qū)域餐飲發(fā)展困難。第六十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。休閑娛樂(lè)：主要由桑拿按摩、KTV、游戲廳、網(wǎng)吧、休閑會(huì)所和電影院組成，其中桑拿按摩最多，部分游戲廳的硬件設(shè)施較差。休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)商家以經(jīng)營(yíng)桑拿和游戲廳為主，而且商家軟硬件環(huán)境也有待提高第六十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)休閑娛樂(lè)行業(yè)體量較小，分布零星，散落在各個(gè)商場(chǎng)，集中性不強(qiáng)；商圈晚上人流少，氣氛冷清，不利于休閑娛樂(lè)行業(yè)發(fā)展。東門(mén)主要經(jīng)營(yíng)服裝批零，消費(fèi)群體多為低收入人群，購(gòu)買(mǎi)服裝為主。與休閑娛樂(lè)主要消費(fèi)群體有所差異。周邊商圈休閑娛樂(lè)行業(yè)發(fā)達(dá)，且形象遠(yuǎn)優(yōu)于東門(mén)，從短期看，東門(mén)休閑娛樂(lè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，受其他商圈擠壓，發(fā)展較為困難。休閑娛樂(lè)東門(mén)休閑娛樂(lè)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不足，受周邊商圈擠壓，發(fā)展存在困難第六十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)手機(jī)零售行業(yè)欠發(fā)達(dá)，店面少，且主要分布在邊緣地帶，難以形成氣候手機(jī)行業(yè)手機(jī)行業(yè)主要分布在東門(mén)中路南段和深南東路交界區(qū)域，處于東門(mén)商圈邊緣位置；此外，樂(lè)語(yǔ)通訊城位于核心區(qū)域地下一層，是東門(mén)唯一的集中式手機(jī)賣(mài)場(chǎng)。手機(jī)行業(yè)分布樂(lè)語(yǔ)通訊城東門(mén)中路南段深南東路第六十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)手機(jī)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析：以中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳為代表的提供綜合型服務(wù)的鋪面經(jīng)營(yíng)狀況良好；深南東路與東門(mén)中路交界區(qū)域沿街手機(jī)售賣(mài)店面展示面均較好，但商圈人流較少到達(dá)此區(qū)域，普遍經(jīng)營(yíng)不佳；樂(lè)語(yǔ)通訊城位于核心區(qū)域，但經(jīng)營(yíng)狀況同樣不佳。手機(jī)作為一種重要的且較為貴重的消費(fèi)品，消費(fèi)者更愿意選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，華強(qiáng)北作為最大的手機(jī)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者更有吸引力。手機(jī)行業(yè)東門(mén)手機(jī)行業(yè)發(fā)展未成氣候，消費(fèi)者更愿意到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)，導(dǎo)致普遍經(jīng)營(yíng)狀況不佳第六十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。行業(yè)分析總結(jié)優(yōu)勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，弱勢(shì)行業(yè)未形成競(jìng)爭(zhēng)力，短期內(nèi)東門(mén)商業(yè)發(fā)展應(yīng)注重精細(xì)化市場(chǎng)和差異化市場(chǎng)1、中端、高端服裝對(duì)區(qū)位要求較高，低檔服裝業(yè)態(tài)比例過(guò)重，基本處于飽和狀態(tài)2、餐飲經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)西強(qiáng)東弱格局，人民北路以西區(qū)域規(guī)模效應(yīng)明顯，東部片區(qū)餐飲競(jìng)爭(zhēng)力不足，發(fā)展有難度3、東門(mén)休閑娛樂(lè)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不足，受周邊商圈擠壓，發(fā)展存在困難4、東門(mén)手機(jī)行業(yè)發(fā)展未成氣候，消費(fèi)者更愿意到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)，導(dǎo)致普遍經(jīng)營(yíng)狀況不佳東門(mén)商圈業(yè)態(tài)高度集中，以服裝批零和餐飲為主的業(yè)態(tài)格局造成了兩種業(yè)態(tài)內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)；周邊商圈主力業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，東門(mén)商圈在這些業(yè)態(tài)上難以與其競(jìng)爭(zhēng)；對(duì)于東門(mén)商業(yè)而言，發(fā)展東門(mén)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)或周邊商圈優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)都將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)；同致行認(rèn)為，東門(mén)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇可以從亮點(diǎn)突破，一是對(duì)于優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)做專(zhuān)、做細(xì)，利用特色形成競(jìng)爭(zhēng)力，二是重新尋找市場(chǎng)需求，規(guī)避優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，打造差異化商業(yè)。第六十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。4重點(diǎn)商業(yè)分析重點(diǎn)商業(yè)分析東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第六十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。樓層業(yè)態(tài)B1百佳超市一黃金珠寶、化妝品、皮鞋、眼鏡、鐘表、星巴客、VIP客戶(hù)服務(wù)中心二少女裝、彩裝、飾品三成淑女裝、內(nèi)衣、飾品、皮具、可頌坊、美容美發(fā)四男裝、休閑裝、男家居、休閑包五運(yùn)動(dòng)器材、童用、床用、家居六電影院、游戲廳、書(shū)城、水吧、么么茶面積與類(lèi)別太陽(yáng)廣場(chǎng)每層面積大約7000㎡，七層共有49000㎡。經(jīng)營(yíng)類(lèi)別與狀況太陽(yáng)廣場(chǎng)是高檔的商業(yè)廣場(chǎng)，裝修很豪華，主力店是百佳超市，其樓層業(yè)態(tài)分布清晰明確，均也引入一些品牌店，生意十分好，沒(méi)有空置店面。樓層業(yè)態(tài)太陽(yáng)百貨高檔商業(yè)廣場(chǎng)，裝修豪華，主力店是百佳超市，樓層業(yè)態(tài)分布清晰明確，引入品牌店，經(jīng)營(yíng)情況非常好第六十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。二、面積茂業(yè)百貨東門(mén)店共計(jì)十三個(gè)經(jīng)營(yíng)樓層，經(jīng)營(yíng)面積約40000平方米。三、經(jīng)營(yíng)檔次與狀況茂業(yè)百貨東門(mén)店以都市工薪階層為主要的顧客消費(fèi)群，以中檔名牌商品為主，屬于中檔偏上等次，裝修比較豪華，各個(gè)樓層均引入一些品牌店，生意十分好，沒(méi)有空置店面。茂業(yè)百貨以都市工薪階層為主要的顧客消費(fèi)群，以中檔名牌商品為主，屬于中檔偏上等次，裝修比較豪華樓層業(yè)態(tài)一化妝品、珠寶、鐘表、飲品等二精品女鞋、休閑女鞋三時(shí)尚淑女館，個(gè)性女裝、淑女裝、咖啡廳等四淑女裝、女士手袋、中國(guó)結(jié)藝、飾品五精品女裝、內(nèi)衣、孕婦裝、家居休閑服、男士精品、女士配飾六男裝、皮具、包、美容等七大眾休閑、時(shí)尚休閑、牛仔休閑、男士皮具、戶(hù)外用品八運(yùn)動(dòng)服飾、健身器材、戶(hù)外用品等九童裝、玩具、童鞋、嬰兒用品、文具、兒童樂(lè)園十床上用品、家居用品、VIP顧客服務(wù)中心、母嬰室十一美食廣場(chǎng)B1超市、家用電器B2停車(chē)場(chǎng)B3停車(chē)場(chǎng)第六十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。天虹商場(chǎng)中檔商業(yè)廣場(chǎng)，樓層業(yè)態(tài)分布清晰明確，引入品牌店，經(jīng)營(yíng)情況較好樓層業(yè)態(tài)一超市、非品牌服裝、餐廳二黃金珠寶、化妝品、皮鞋、眼鏡、鐘表三少女裝、內(nèi)衣四成淑女裝五男裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝六童裝、文具、床上用品、電器面積與類(lèi)別天虹商場(chǎng)每層面積大約4200㎡，六層共有26000㎡。經(jīng)營(yíng)類(lèi)別與狀況天虹商場(chǎng)是中檔的商業(yè)廣場(chǎng)，裝修已經(jīng)老化陳舊，客流量較其他兩個(gè)大型百貨較少，其樓層業(yè)態(tài)分布清晰明確，均也引入一些品牌店，生意較好，沒(méi)有空置店面。第六十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。樓層業(yè)態(tài)一鐘表、男女服裝、化妝品、小吃二小吃、精品、潮流服裝、包包、飾品三美食廣場(chǎng)四野妹火鍋、云來(lái)居素食館東門(mén)町東門(mén)町以深圳年青時(shí)尚男女為主要消費(fèi)群體，以“淘寶地”為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體面積與類(lèi)別東門(mén)町面積大約20000㎡，共有四層。經(jīng)營(yíng)類(lèi)別與狀況東門(mén)町定位中低檔，在形象和定位上針對(duì)性較強(qiáng)，主營(yíng)潮流服飾，針對(duì)客戶(hù)群體為中低收入的年輕一族，經(jīng)營(yíng)狀況良好。三層四層目前正在招商，打造美食廣場(chǎng)，現(xiàn)有飲食生意較好。第七十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。樓層業(yè)態(tài)負(fù)一飾品一電子通訊、精品飾品、箱包皮具二、三潮流服飾、飾品、鞋帽、手表、婚紗攝影四、五、六美容、美發(fā)、美甲、化妝七中餐廳、西餐廳、火鍋城八空置九龍城九龍城以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時(shí)也兼顧了休閑中心和餐飲面積與類(lèi)別九龍城每層有79個(gè)門(mén)面，每個(gè)門(mén)面大約20㎡，每層有1600㎡，一共有14000㎡。經(jīng)營(yíng)類(lèi)別與狀況九龍城也是以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時(shí)也兼顧了休閑中心和餐飲?？傮w來(lái)說(shuō)九龍城規(guī)模較大，無(wú)主力店，生意良好，店面空置率為13%。

第七十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。新白馬批發(fā)市場(chǎng)面積新白馬服裝市場(chǎng)每一層大概有店面65個(gè)，每個(gè)店面40㎡左右，每層面積為2500㎡，總面積為15000㎡左右。經(jīng)營(yíng)檔次與狀況新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)檔次屬于中等，引入了一些品牌店，如男裝有華倫天奴、花花公子、老爺車(chē)、啄木鳥(niǎo)，女裝有純真宣言、阿依蓮等。店面無(wú)空置，生意良好。樓層業(yè)態(tài)B1皮具、牛仔、內(nèi)衣、童裝、男女裝、外貿(mào)服裝

一品牌專(zhuān)賣(mài)店，各種體育品牌二時(shí)尚淑女裝系列，各種女士服裝三經(jīng)典男裝，網(wǎng)吧四各種男裝，品牌男裝

五外貿(mào)出口服裝、各種禮品第七十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。指標(biāo)

指標(biāo)說(shuō)明人流量每天進(jìn)入商場(chǎng)人次，分開(kāi)高峰期和平常期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)提袋率進(jìn)賣(mài)場(chǎng)的總?cè)藬?shù)和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的比例，反映賣(mài)場(chǎng)的客流量和實(shí)際有效客戶(hù)，用以來(lái)評(píng)估商業(yè)的整體效益。提袋率=成交次數(shù)/到店的總訪(fǎng)客*100%客單價(jià)每一個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)商品的金額，也即是平均交易金額?？蛦蝺r(jià)=銷(xiāo)售額÷顧客數(shù)/銷(xiāo)售金額÷成交筆數(shù)租金評(píng)價(jià)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)指標(biāo)，租金越高反映經(jīng)營(yíng)情況越好售價(jià)評(píng)價(jià)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)指標(biāo)，售價(jià)越高反映經(jīng)營(yíng)情況越好為了評(píng)價(jià)目前東門(mén)商圈代表型商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，我們執(zhí)行了如下商場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：重要商業(yè)分析第七十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商業(yè)名稱(chēng)人流量（人/天）提袋率客單價(jià)租金（元/平方米）售價(jià)（萬(wàn)元/平方米）寶華樓、西華樓、耀華樓1398645%250負(fù)一層：400～800；

1F內(nèi)鋪：500～900

2F：200～400

3F：100～150

4F：80～120負(fù)一層：10～15

1F內(nèi)鋪：12～16

東門(mén)鞋城880810%1301F內(nèi)鋪：300

南塘商業(yè)1897830%1201F街鋪：800～1,200

1F內(nèi)鋪：250～350

2F：120～1801F街鋪：12～15

1F內(nèi)鋪：8～10

2F：6～7九龍城1807225%1001F內(nèi)鋪：400～700；

2F：500～800；

3F—4F：300～475；

5F—8F：54～105；1F內(nèi)鋪：12～16；

2F：10～15；

3F：7～8；

4F：4；太陽(yáng)百貨2017228%500一：保底抽點(diǎn)。視不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目抽點(diǎn)不同

二：租金240，物管80，水電自付

東門(mén)町（餐飲、服裝）2160030%15(餐飲)120(服裝）1F街鋪：800～1,200

1F內(nèi)鋪：250～350

2F：120～1801F街鋪：12～15

1F內(nèi)鋪：8～10

2F：6～7茂業(yè)百貨2161220%4501200～2000

新白馬批發(fā)市場(chǎng)1765827%90400-2000重要商業(yè)分析第七十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。重要商業(yè)分析商場(chǎng)名稱(chēng)商業(yè)模式經(jīng)營(yíng)品類(lèi)經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)狀況白馬服裝批發(fā)城批發(fā)服裝中低檔非常好南塘商業(yè)廣場(chǎng)零售服裝、飾品中低檔比較好八達(dá)商場(chǎng)零售服裝、飾品中低檔一般中威商場(chǎng)零售服裝、飾品中低檔一般西華宮零售服裝、飾品中低檔比較好九龍城零售服裝、飾品、美容美發(fā)美甲中低檔比較好東門(mén)旺角零售服裝、飾品中低檔一般東門(mén)町零售服裝、飾品、餐飲中低檔一般檸檬街零售服裝、飾品、餐飲中低檔比較差太陽(yáng)百貨零售服裝、化妝品、珠寶、皮具、家電、數(shù)碼等中高檔非常好茂業(yè)百貨零售服裝、化妝品、珠寶、皮具、家居、床用等中高檔非常好天虹商場(chǎng)零售日用、食品、服裝、化妝品、珠寶、皮具等中檔一般區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)主要分為零售和批發(fā)兩種類(lèi)型，主要經(jīng)營(yíng)服飾，以中低檔為主，中高檔以百貨業(yè)態(tài)為主，百貨和服裝批發(fā)的經(jīng)營(yíng)情況最為良好，服裝零售的經(jīng)營(yíng)情況分化較大。第七十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商業(yè)分析東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第七十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商圈起步較早，許多建筑年代久遠(yuǎn)，加上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，商圈整體形象較差。東門(mén)商業(yè)分析：區(qū)域形象較差，商業(yè)檔次受束縛東門(mén)商業(yè)分析商圈形象消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)者而言，東門(mén)相較于深圳其他商圈形象較差，商業(yè)檔次普遍較低，是購(gòu)買(mǎi)便宜商品的好去處。商業(yè)檔次受商圈整體形象及消費(fèi)者認(rèn)知束縛，東門(mén)聚集了大量低端商業(yè)，高端商業(yè)鳳毛麟角，商業(yè)檔次難以突破。第七十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商業(yè)由眾多的小集中式商業(yè)組成，單個(gè)商業(yè)體規(guī)模小，業(yè)態(tài)單一；各個(gè)商業(yè)體間缺乏聯(lián)系，導(dǎo)致消費(fèi)群難以共享；部分商業(yè)通過(guò)地下部分及空中連廊實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，但由于規(guī)劃局限及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一，效果有限。東門(mén)商業(yè)分析：規(guī)劃存在不足，各商業(yè)間聯(lián)系缺失，消費(fèi)群難以共享東門(mén)商業(yè)分析第七十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。公共交通系統(tǒng)完善周邊道路擁堵，進(jìn)入性差停車(chē)位不足，難以支撐高端消費(fèi)雙地鐵線(xiàn)，同時(shí)掌握了深圳南北與東西兩大交通動(dòng)脈，多路公交直達(dá)，交通樞紐地位明顯東門(mén)中路為雙向四車(chē)道，經(jīng)常性擁堵；道路狹窄，人車(chē)爭(zhēng)道、交通混亂的情況十分嚴(yán)重有效停車(chē)位不足1000個(gè)，其中停車(chē)位數(shù)量最多的茂也不超過(guò)150個(gè)，其他小型停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)位則遠(yuǎn)低于100個(gè)，有的甚至不到50個(gè)停車(chē)位。東門(mén)商業(yè)分析：交通難題對(duì)商業(yè)發(fā)展造成制約完善的公共交通系統(tǒng)為東門(mén)商業(yè)輸送了大量人流；但交通擁堵及停車(chē)位不足兩大難題制約了高端消費(fèi)群體進(jìn)入東門(mén)商業(yè)分析第七十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商業(yè)分析：商業(yè)業(yè)態(tài)高重復(fù)度對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的沖擊整體業(yè)態(tài)集中東門(mén)商業(yè)以服裝批零為主，餐飲為輔，商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次高度集中服裝批零：低端品牌匯聚，競(jìng)爭(zhēng)慘烈餐飲：主要為快餐類(lèi)及風(fēng)味小吃街鋪與多層業(yè)態(tài)差異小街鋪業(yè)態(tài)與二、三層及以上商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)明顯差異

街鋪展示面好，且多為知名品牌，更容易吸引消費(fèi)者消費(fèi)高層商業(yè)相較街鋪缺乏吸引力，導(dǎo)致人流不足，經(jīng)營(yíng)喜憂(yōu)參半各區(qū)塊業(yè)態(tài)高度重復(fù)各街道、各板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及類(lèi)型相似，板塊間差異性較小區(qū)塊間競(jìng)爭(zhēng)激烈地理位置最為重要，昭示性、易達(dá)性佳的區(qū)塊經(jīng)營(yíng)良好，偏居一角的商業(yè)街區(qū)則面臨經(jīng)營(yíng)困難2133高重復(fù)度導(dǎo)致了東門(mén)商業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，昭示性、易達(dá)性較好的商業(yè)匯聚了大量人流，高樓層及位置較差的商業(yè)難以吸引人流，經(jīng)營(yíng)狀況兩極分化。東門(mén)商業(yè)分析第八十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。東門(mén)商業(yè)分析：網(wǎng)上購(gòu)物對(duì)低端零售業(yè)態(tài)的沖擊東門(mén)商業(yè)分析2010年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易規(guī)模接近5000億，達(dá)4980.0億元，占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的3.2%；同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶(hù)規(guī)模達(dá)到1.48億，在網(wǎng)民中的滲透率達(dá)30.8%。越來(lái)越多傳統(tǒng)企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)，或?yàn)橘?gòu)物網(wǎng)站供貨，或直接開(kāi)設(shè)網(wǎng)店銷(xiāo)售商品，極大的豐富了消費(fèi)者的選擇。與2009年相比，家用電器、化妝品、運(yùn)動(dòng)用品、食品藥品、家裝等細(xì)分市場(chǎng)均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。網(wǎng)上購(gòu)物具有無(wú)可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷優(yōu)勢(shì)，隨著市場(chǎng)的不斷成熟，未來(lái)仍網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)將保持快速的增長(zhǎng)，這對(duì)于以中低端服飾消費(fèi)為主的東門(mén)商圈必將造成巨大的沖擊。第八十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。商業(yè)形象商業(yè)業(yè)態(tài)多層商業(yè)東門(mén)整體形象難以扭轉(zhuǎn)，各商業(yè)建筑普遍顯得殘舊，對(duì)于個(gè)體商業(yè)，通過(guò)外立面改造較易脫穎而出。東門(mén)服裝批零激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)亦強(qiáng)化了集群效應(yīng)，受消費(fèi)者認(rèn)可度高，特色主題商業(yè)易形成區(qū)隔，是破解業(yè)態(tài)圍困的突破口。東門(mén)二層以上商業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍存在難題，樓層間業(yè)態(tài)定位混亂，消費(fèi)者很難有上樓消費(fèi)的興趣，多層商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃勢(shì)在必行。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)網(wǎng)上購(gòu)物具有無(wú)可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷優(yōu)勢(shì)，對(duì)于低端商業(yè)而言必須給予消費(fèi)者更好的購(gòu)物感受，如優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境等。東門(mén)商業(yè)啟示東門(mén)商業(yè)分析第八十二頁(yè)，共一百零八頁(yè)。5消費(fèi)者分析年齡/家庭、區(qū)域/出行、收入/職業(yè)、消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素消費(fèi)影響因素、場(chǎng)所/品類(lèi)、餐飲消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi)消費(fèi)者分析東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第八十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。從家庭結(jié)構(gòu)看，東門(mén)消費(fèi)人群中單身及兩人世界群體占比超七成，已婚群體占比不足三成；單身及兩人世界群體多數(shù)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，家庭負(fù)擔(dān)較小，同時(shí)該類(lèi)人群在時(shí)間上具有較高的自由度；已婚群體多數(shù)為年輕的家庭。18-25歲群體是東門(mén)主力消費(fèi)人群，占比接近一半，此外18歲及以下、25-30歲區(qū)間分別占比13%和26%，30歲以上群體僅占13%；整體而言，東門(mén)消費(fèi)群體趨年輕化，外來(lái)年輕務(wù)工群體、本地年輕群體及剛畢業(yè)不久的社會(huì)新生力量是東門(mén)的主要消費(fèi)人群消費(fèi)者分析年齡/家庭東門(mén)消費(fèi)群體整體呈年輕化特征，30歲以下、單身、兩人世界群體是東門(mén)的主要消費(fèi)人群第八十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。公交仍是消費(fèi)者的主要交通工具，45%的人乘坐公交到東門(mén)；地鐵越來(lái)越受到消費(fèi)者的親睞，32%的人群選擇地鐵出行；受道路擁堵及停車(chē)位不足等因素影響，自駕車(chē)消費(fèi)者僅占5%。從來(lái)源區(qū)域看，6成消費(fèi)者來(lái)自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)，福田、寶安客群分別占比16%和12%，鹽田和南山區(qū)消費(fèi)者極少，此外，外地消費(fèi)者占比7%。區(qū)域/出行6成消費(fèi)者來(lái)自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)，公交和地鐵是消費(fèi)者主要的出行方式消費(fèi)者分析第八十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。超過(guò)一半的消費(fèi)者為企業(yè)一般員工，其次為事業(yè)單位普通職員、公務(wù)員和個(gè)體戶(hù)；中高管及私營(yíng)企業(yè)主僅占1成。學(xué)生群體占比5%，節(jié)假日期間，學(xué)生也是東門(mén)主力消費(fèi)人群之一。月收入3000元以下的受訪(fǎng)者最多，超過(guò)六成；3000-8000元的中等收入群體占比29%，而月收入在8000元以上的高端消費(fèi)人群僅占6%。東門(mén)消費(fèi)群體普遍收入偏低，高收入人群較少，難以支撐高端商業(yè)。收入/職業(yè)大部分消費(fèi)者是月收入在3000元以下的企事業(yè)單位的一般員工，消費(fèi)人群收入普遍偏低消費(fèi)者分析第八十六頁(yè)，共一百零八頁(yè)。2023/5/587消費(fèi)者認(rèn)為影響其逛東門(mén)的因素，認(rèn)為缺少休息座椅、步行街擁擠不暢通、商城設(shè)施陳舊對(duì)其造成主要影響的均超過(guò)3成；整體而言，東門(mén)消費(fèi)者更注重“逛”，對(duì)休息過(guò)渡空間、消費(fèi)環(huán)境提出更高的要求。商品品種齊全、時(shí)尚潮流、物美價(jià)廉是促使消費(fèi)者到東門(mén)消費(fèi)的主要原因；人多、熱鬧，良好的氛圍也是消費(fèi)者喜歡到東門(mén)的重要原因；相對(duì)而言，東門(mén)特色文化則不被消費(fèi)者認(rèn)可。驅(qū)動(dòng)/影響商品品種齊全、時(shí)尚潮流、物美價(jià)廉是促使消費(fèi)者到東門(mén)消費(fèi)的主要原因消費(fèi)者分析第八十七頁(yè)，共一百零八頁(yè)。步行街、大型商場(chǎng)/百貨是消費(fèi)者最喜歡去的場(chǎng)所。整體而言，商品品種齊全、環(huán)境較好的場(chǎng)所較受消費(fèi)者親睞；相反，商品類(lèi)型單一、形象環(huán)境較差的場(chǎng)所收到冷落。服飾類(lèi)是東門(mén)消費(fèi)者最主要的消費(fèi)品，超過(guò)8成的消費(fèi)者在東門(mén)購(gòu)買(mǎi)服飾；其次飾品和餐飲也是主要的消費(fèi)品；休閑娛樂(lè)仍處于起步階段，目前消費(fèi)人群較少；各有10%和8%的消費(fèi)者消費(fèi)運(yùn)動(dòng)用品和美容美甲服務(wù)。場(chǎng)所/品類(lèi)步行街、大型商城和百貨是客戶(hù)經(jīng)常光顧的場(chǎng)所，服飾類(lèi)、飾品類(lèi)及餐飲類(lèi)是主要的消費(fèi)品消費(fèi)者分析第八十八頁(yè)，共一百零八頁(yè)。特色小吃和中西快餐是餐飲消費(fèi)中的主要消費(fèi)品；超過(guò)7成的消費(fèi)者會(huì)消費(fèi)特色小吃，而到快餐廳消費(fèi)的占35%；特色小吃美味、實(shí)惠、方便的特點(diǎn)符合逛街人群的消費(fèi)需求對(duì)餐飲需求方面，超過(guò)6成的消費(fèi)者希望增加地方特色餐飲，而37%的消費(fèi)者則希望增加異國(guó)風(fēng)味餐飲；餐飲餐飲消費(fèi)主要集中在特色小吃和中西快餐，對(duì)于異國(guó)風(fēng)味及地方特色餐飲存在需求消費(fèi)者分析第八十九頁(yè)，共一百零八頁(yè)。游樂(lè)場(chǎng)是主要休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；電影院、電玩城休閑娛樂(lè)的消費(fèi)者所占比例也相對(duì)較大對(duì)于游樂(lè)場(chǎng)、書(shū)吧、電影院三類(lèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所需求較大休閑娛樂(lè)游樂(lè)場(chǎng)、電影院、電玩城是主要休閑娛樂(lè)場(chǎng)所消費(fèi)者分析第九十頁(yè)，共一百零八頁(yè)。年輕白領(lǐng)年輕務(wù)工群體個(gè)體經(jīng)商者學(xué)生群體商圈內(nèi)居民經(jīng)營(yíng)者、服務(wù)人員東門(mén)主要消費(fèi)群構(gòu)成主要為18-25歲的廠(chǎng)工和剛畢業(yè)不久的社會(huì)新人，收入不高，是東門(mén)商圈最主要的消費(fèi)群體。25-35歲的中高收入群體，東門(mén)中高端消費(fèi)主力，注重購(gòu)物環(huán)境。既有本地經(jīng)商者，也有來(lái)自外地的商家，主要到東門(mén)進(jìn)購(gòu)低價(jià)服裝。商圈穩(wěn)定消費(fèi)人群，數(shù)量龐大，但消費(fèi)主要為餐飲和日常用品，滿(mǎn)足基本生活需求為主。高中生和大學(xué)生為主，有一定消費(fèi)能力，主要消費(fèi)餐飲、精飾品類(lèi)。東門(mén)消費(fèi)群體集中，年輕務(wù)工群體尤其是女性廠(chǎng)工和企業(yè)一般員工，占據(jù)絕大比例，消費(fèi)群及消費(fèi)需求的高度集中，導(dǎo)致了東門(mén)業(yè)態(tài)難以突破；東門(mén)商業(yè)發(fā)展需進(jìn)一步細(xì)分消費(fèi)群體，挖掘潛在消費(fèi)需求。消費(fèi)群結(jié)構(gòu)年輕務(wù)工群體是東門(mén)消費(fèi)群的絕對(duì)主力，東門(mén)商業(yè)發(fā)展需進(jìn)一步細(xì)分消費(fèi)群，挖掘潛在消費(fèi)需求消費(fèi)者分析第九十一頁(yè)，共一百零八頁(yè)。消費(fèi)者分析客戶(hù)角度業(yè)態(tài)角度購(gòu)物環(huán)境18-25歲群體是東門(mén)主力消費(fèi)人群，占比接近一半，超過(guò)一半的消費(fèi)者為企業(yè)一般員工，月收入3000元以下的超過(guò)六成，消費(fèi)群集中，打造符合消費(fèi)群的主題商業(yè)將有助于商業(yè)突破業(yè)態(tài)重圍。服飾類(lèi)是消費(fèi)者需求量最大的業(yè)態(tài)，但同時(shí)面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)，可以細(xì)分服飾類(lèi)市場(chǎng)，抓住個(gè)別群體的特定需求，弱化競(jìng)爭(zhēng)。

消費(fèi)者越來(lái)越重視購(gòu)物環(huán)境，合理的商業(yè)空間規(guī)劃布局將給消費(fèi)者帶來(lái)更好的購(gòu)物感受，滿(mǎn)足消費(fèi)者“逛街”的需求消費(fèi)者分析對(duì)東門(mén)業(yè)態(tài)升級(jí)的啟示：?jiǎn)⑹镜诰攀?yè)，共一百零八頁(yè)。6項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置、項(xiàng)目四至、項(xiàng)目存在問(wèn)題、SWOT分析項(xiàng)目分析東門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第九十三頁(yè)，共一百零八頁(yè)。項(xiàng)目分析位于東門(mén)商圈核心區(qū)域，周邊商場(chǎng)林立，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎(chǔ)本項(xiàng)目東門(mén)茂業(yè)東門(mén)天虹太陽(yáng)百貨項(xiàng)目位于東門(mén)商圈核心區(qū)域，南臨二橫街，北臨立新路，東面靠近東門(mén)中路，優(yōu)異的位置為項(xiàng)目人流提供了可靠的保障項(xiàng)目周邊商場(chǎng)林立，商業(yè)氛圍濃厚項(xiàng)目位置二橫街第九十四頁(yè)，共一百零八頁(yè)。鴻基工藝城天龍商業(yè)城旺角購(gòu)物廣場(chǎng)茂業(yè)百貨方海商苑九龍城方海商苑：1-2層以品牌餐飲包裝外立面形象一般業(yè)態(tài)分布：1F：雜牌服裝、鞋店2F：品牌餐飲、潮流女裝3F：女裝九龍城：1F：鞋店、廉價(jià)服裝、小吃2F—3F：潮流服飾、精品飾品4F—6F:美容美甲7F:美食廣場(chǎng)旺角購(gòu)物廣場(chǎng)：1F：餐飲、服飾、2元店2F：眼鏡店茂業(yè)百貨：外立面裝修一般，但有應(yīng)節(jié)裝飾布置業(yè)態(tài)分布：

-1F：超市家電3F——9F：服裝

1F：珠寶、化妝品10F:家居用品、床上用品

2F：鞋天龍商業(yè)城：外立面形象殘舊業(yè)態(tài)分布：

-1F：童裝批發(fā)

1F：廉價(jià)服裝、婚慶服飾、用品、地毯、床品

2F：少量婚慶服飾批發(fā)

4-5：酷黨KTV項(xiàng)目業(yè)態(tài)：1F：廉價(jià)服裝；2F：古玩、工藝品3F：滋補(bǔ)品4F：眼鏡批發(fā)5F：化妝品批發(fā)、窗簾布、辦公項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊商場(chǎng)眾多，除茂業(yè)以外，其他商業(yè)體年代悠久，形象較為低端第九十五頁(yè)，共一百零八頁(yè)。人流動(dòng)線(xiàn)1、地鐵老街站出入口A(yíng)和C：地鐵老街站出入口是東門(mén)商圈主要出入口，其人流量最大；2、解放路東路口、二橫街東口：目前解放路東入口人流量比較大，然后是二橫街東入口，原因是主要公交站點(diǎn)設(shè)置在東門(mén)中路，通過(guò)茂業(yè)天橋、東門(mén)天橋匯聚了大部分出入東門(mén)的人流；3、人民南天橋出入口：部分人流通過(guò)人民南天橋入口進(jìn)入東門(mén)，是因?yàn)樵撊肟诳拷婚T(mén)診部站，而且連通人民南路國(guó)貿(mào)、金光華、火車(chē)站等；4、其它出入口：立新路、新園路、建設(shè)路、深南輔道