武漢-陽邏-保利圓夢(mèng)城可行性研究報(bào)告

下載后可任意編輯、修改下載后可任意編輯、修改PAGE目錄第一部分、項(xiàng)目概況_Toc154913037""1、地塊概況_Toc154913038""2、交通狀況_Toc154913039""3、地形地貌特征_Toc154913040""4、市政設(shè)施保障_Toc154913041""5、項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)_Toc154913042""6、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想_Toc154913043""第二部分：陽邏房地產(chǎn)總體前景分析_Toc154913044""1、陽邏房地產(chǎn)市場概況_Toc154913045""2、陽邏房地產(chǎn)市場前景分析_Toc154913046""第三部分：項(xiàng)目區(qū)域前景分析_Toc154913047""1、項(xiàng)目區(qū)域市場概況_Toc154913048""2、區(qū)域優(yōu)勢及前景分析_Toc154913049""第四部分：項(xiàng)目市場定位及價(jià)格定位_Toc154913050""1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析_Toc154913051""2、項(xiàng)目市場定位_Toc154913052""3、項(xiàng)目價(jià)格定位_Toc154913053""第五部分：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃_Toc154913056""第六部分：投資估算與資金籌措_Toc154913057""1、項(xiàng)目總投資估算_Toc154913058""2、資金籌措_Toc154913059""3、投資使用計(jì)劃_Toc154913061""第七部分：收入預(yù)測及資金分析_Toc154913062""1、銷售收入預(yù)測_Toc154913063""2、項(xiàng)目銷售預(yù)測及銷售回款計(jì)劃_Toc154913064""第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析_Toc154913065""1、財(cái)務(wù)分析依據(jù)_Toc154913066""2、銷售利潤分析_Toc154913067""3、現(xiàn)金流量分析_Toc154913068""4、項(xiàng)目敏感性分析_Toc154913069""第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析_Toc154913070""1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)_Toc154913071""2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策第十部分：項(xiàng)目配套生活配套水配套電配套_Toc154913072""第十一部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論_Toc154913073""1、經(jīng)濟(jì)效益分析_Toc154913074""2、社會(huì)效益分析_Toc154913075""3、可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評(píng)簡析1、運(yùn)營期環(huán)境影響評(píng)價(jià)2、施工期環(huán)境影響分析3、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論4、 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境可行性綜合結(jié)論第一部分：項(xiàng)目概況地塊概況保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目位于武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項(xiàng)目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。項(xiàng)目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。交通狀況□大區(qū)域交通環(huán)境：從交通來看，保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車到二七路，僅需30分鐘，到達(dá)終點(diǎn)站武漢客運(yùn)港也僅45分鐘。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通陽邏。與此同時(shí)，陽邏長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到陽邏僅需15分鐘。而全長188公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的318、106國道改擴(kuò)建工程及陽邏至黃岡的江北一級(jí)公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機(jī)場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏“水鐵公空”立體交通格局將快速形成?！蹴?xiàng)目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：武漢外環(huán)路，紅線寬度60米，綠帶寬度28米南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整。主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4米。次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。項(xiàng)目地塊內(nèi)部道路面積率為15.1％；道路網(wǎng)密度為0.02—0.05km/km。地形地貌及氣候特征保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目地處武漢東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡。整體海拔高度在3.1～5.2米。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。場地地貌單元相當(dāng)于長江三級(jí)階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：A．填土（耕土）（Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約0.6m。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa。C．Q2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=280KPa，E0=18Mpa。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。E．強(qiáng)風(fēng)化泥巖，為K-E地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約1.5m左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=300KPa，E0=40Mpa。F．中風(fēng)化泥巖，為K-E地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。市政設(shè)施保障保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行施工，在交地時(shí)即已經(jīng)達(dá)到三通一平。武漢土地交易中心在交地時(shí)，將各項(xiàng)市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。根據(jù)陽邏新城對(duì)本地塊的規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項(xiàng)目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)A、保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》；B、保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，確定保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目初步開發(fā)方案。項(xiàng)目占地面積為784644.5㎡，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計(jì)劃總建筑面積為2200000㎡，地上建筑面積為2060000㎡，地下建筑面積為140000㎡。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表。技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃總用地784644.5㎡合1176.41畝可建設(shè)用地2200000.0㎡合3298.35畝建筑容積率2.8綠地率36%總建筑面積2200000㎡地上建筑面積2060000㎡其中：住宅2030000㎡戶數(shù)14842戶底商10000㎡商業(yè)中心10000㎡教育及公建配套10000㎡地下建筑面積140000㎡70％置于地下停車位550個(gè)可售建筑面積2050000㎡綠地面積792000㎡第二部分：武漢房地產(chǎn)總體前景分析武漢房地產(chǎn)市場概況作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識(shí)。A、2007年GDP有望破三千億。2007年1季度武漢市GDP為782.93億元，全年可能實(shí)現(xiàn)3000億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從3000億增長到5000億，均只用了三年的時(shí)間，武漢已經(jīng)進(jìn)入快速增長階段。B、享受型高檔商品消費(fèi)增長明顯。1-6月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7550.75元，同比增長16.7%。同時(shí)，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實(shí)現(xiàn)1189.26億元，同比增長20.9%；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長55.6%，汽車類增長40.6%。隨著收入增加，人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進(jìn)入高檔耐用品消費(fèi)階段。C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。1-5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資124.16億元，比上年同期增長23.8%，投資速度適度。同時(shí)，較全國27.5%的增長速度低3.7%?？梢姡錆h發(fā)展速度低于全國水平，有進(jìn)一步的投資空間。D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。與投資額放緩對(duì)應(yīng)，市場新增供應(yīng)量減緩。1－6月，武漢開發(fā)辦核準(zhǔn)173個(gè)新樓盤入市，累計(jì)核準(zhǔn)建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88%。樓市供應(yīng)減緩，刺激房價(jià)上升，是今年樓市重回賣方市場的重要因素。E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。2007上半年主城區(qū)共成交23宗土地，累計(jì)面積153.91萬㎡，累計(jì)可建規(guī)模507萬㎡，超過2006全年指標(biāo)。F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長24%。2007年1－6月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達(dá)631.57萬㎡，與去年同期相比增長24.10%；全市登記備案銷售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。G、住宅均價(jià)突破4000元/㎡。2007上半年，武漢成交金額累計(jì)達(dá)280億元；成交均價(jià)為4436元/㎡。其中，商品住房均價(jià)為4187元／㎡，主力價(jià)格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價(jià)。H、90㎡以下小戶型交易量占比接近1/3市場份額。2007年1-6月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示90㎡以下12993套、90-120㎡戶型12864套，分別為新增供應(yīng)總量的33.17%、32.84%。而從市場銷量看，90平方米以下的戶型占總成交量的30.44%，接近1/3市場份額。武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時(shí)代即將來臨。B、惜售，推動(dòng)樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來。上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的“搶購”，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為2007年度銷售旺季中的“流行語”。對(duì)于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動(dòng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來。C、萬科、華潤、福星惠譽(yù)區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的“雙金色”計(jì)劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動(dòng)，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。同樣，華潤集團(tuán)上半年在土地市場競得中南、漢鋼、楊園3宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽(yù)收購6月低調(diào)收購徐東團(tuán)結(jié)村集團(tuán)67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開發(fā)權(quán)，未來將成為武昌中心區(qū)住宅供應(yīng)量最大的開發(fā)商。D、武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)城市之間房價(jià)差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。E、武漢價(jià)格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性2007年上半年，武漢市商品住房均價(jià)為4187元／㎡，比2006年上漲14%，與此同時(shí)，深圳漲幅高達(dá)64%、北京漲幅更甚達(dá)70%、廣州漲幅達(dá)39%。同時(shí)這一價(jià)格水平僅相當(dāng)于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。與這些城市相比，武漢房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報(bào)更為安全可靠。第三部分：陽邏區(qū)域房地產(chǎn)前景分析項(xiàng)目區(qū)域市場概況陽邏新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。大企業(yè)遷入陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將會(huì)帶來巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當(dāng)?shù)馁彿啃枨?。按照?guī)劃，陽邏新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，到2010年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬，到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里。本地塊作為陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價(jià)被逐步拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢也為后續(xù)價(jià)格的上升提供了良好的空間。陽邏的一級(jí)土地交易市場價(jià)格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（1-4）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬㎡）324225成交面積（萬㎡）213419開發(fā)總量（萬㎡）42100.278成交價(jià)格（萬元/畝）20-3045-6055-70區(qū)域優(yōu)勢及前景分析以項(xiàng)目所在地為中點(diǎn)，整個(gè)陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有：天琴灣，陽邏城市廣場項(xiàng)目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。成熟小區(qū)有：佳陽·湖濱花園、佳陽·國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等。目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數(shù)為多層。從用途來看，新樓盤中除陽邏城市廣場項(xiàng)目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項(xiàng)目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價(jià)格按樓層、朝向差異不等，在1600-2500元/平米范圍浮動(dòng)。2007年12月，陽邏長江大橋即將通車，屆時(shí)，青山、陽邏僅一橋之隔，但目前，陽邏的房價(jià)卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽邏購置新房。目前陽邏有多個(gè)樓盤正在開發(fā)，其房價(jià)也從2005年的均價(jià)600元/平米，漲到目前的均價(jià)1600元/平米。不過，這個(gè)價(jià)格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價(jià)就已上了4000元。從2006年起，開發(fā)區(qū)先期拿出5000畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預(yù)打造一個(gè)生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽·湖濱花園、佳陽·國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的“升溫”，陽邏還吸引了地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個(gè)市內(nèi)大型房企也投身于此。由以上情況看來，目前項(xiàng)目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項(xiàng)目規(guī)劃合理將會(huì)成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)樓盤之一。由此可見，陽邏未來一年上市新盤在目前的市場價(jià)格下，將會(huì)全面突破2500元/平米的價(jià)格線，未來半年整體價(jià)格會(huì)趨向2800元/平米的高低平均值。但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、陽邏將成為武漢新一輪購房潮的焦點(diǎn)地段。第四部分：項(xiàng)目市場定位及價(jià)格定位項(xiàng)目優(yōu)勢分析陽邏將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機(jī)場航空港，漢口北鐵路編組站，陽邏深水港、陽邏長江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使陽邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運(yùn)往全國各地。陽邏新城城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬；到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里，人口45萬，遠(yuǎn)景為106平方公里，60萬人。1）地理位置好：項(xiàng)目所在地位于陽邏新城的中心位置。屬于丘陵地勢、緊靠天然湖泊、并與城市環(huán)線為鄰，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力。2）生態(tài)環(huán)境好：項(xiàng)目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合武漢人的居住習(xí)慣。3）地塊形狀規(guī)則項(xiàng)目地塊形狀比較規(guī)則，容易規(guī)劃，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。4）未來人口遷入帶來利潤陽邏未來遷移而入的近50萬人口相當(dāng)于一個(gè)中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對(duì)市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場價(jià)格，未來2-5年時(shí)間內(nèi)、陽邏將面臨一次居住需求極度旺盛的契機(jī)。

5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時(shí)間武漢鋼鐵公司鋼鐵計(jì)劃新增就業(yè)人口0.2萬/年已有就業(yè)人口近7萬占地面積2100畝年銷售收入120-150億2003-2008亞東水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億2003-2005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、一期投資3.6億2004-2206西門子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元2003-2006陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心港務(wù)物流已就業(yè)人口1.5萬人，計(jì)劃就業(yè)人口2萬。年新增就業(yè)人口1000人年吞吐15萬標(biāo)箱2010年增加至200萬標(biāo)箱。內(nèi)河航運(yùn)第一大港。2002-2010陽邏電廠發(fā)電已就業(yè)人口5000人華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機(jī)容量440萬千瓦。1998-2010湖北大學(xué)陽邏分區(qū)教育在校學(xué)生5000人、教職員工1000人700畝2004-2010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝2004-2008隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機(jī)械、江南紡織等企業(yè)在陽邏新城建成投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項(xiàng)目的開工建設(shè),加速了陽邏新城經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機(jī)會(huì)、陽邏區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動(dòng)人口）。項(xiàng)目市場定位根據(jù)未來市場需求、參考未來十年內(nèi)陽邏新城整體規(guī)劃及政策布局、保利·博高華認(rèn)為本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)為：規(guī)劃布局合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當(dāng)投資潛力的居住新城。根據(jù)以上定位、并參考項(xiàng)目體量及輻射能力、柴泊湖項(xiàng)目所針對(duì)的客戶群體應(yīng)包括：客戶屬性特性陽邏新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過遠(yuǎn)的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購買以及團(tuán)購的可能性較大。來自青山區(qū)域的購買者相對(duì)于青山主城區(qū)目前4200元/㎡左右的價(jià)格。距離青山較近的陽邏價(jià)格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時(shí)間將大大縮短。來自漢口區(qū)域的購買者相對(duì)于漢口主城區(qū)目前5100元/㎡左右的價(jià)格。陽邏目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來自陽邏本地的購買者屬于本地高收入者、有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)?？剐栽谟趦r(jià)格。其他包括看好陽邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。項(xiàng)目價(jià)格定位物業(yè)名稱物業(yè)類型銷售率06年銷售價(jià)格07年銷售價(jià)格增長幅度鄂發(fā)花園多層40%1600元/㎡1900元/㎡14%水映瀾灣多層小高層30%2200元/㎡2500元/㎡11%五環(huán)中央街高層50%1800元/㎡2200元/㎡20%天琴灣多層、小高層70%1200元/㎡1500元/㎡12%陽邏城市廣場高層60%1900元/㎡2400%0.26%江景花園高層100%1200元/㎡1600元/㎡10%根據(jù)以上的市場反映、保利·博高華預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)陽邏片區(qū)域樓市的銷售價(jià)格漲幅在12%左右、則項(xiàng)目入市時(shí)的銷售均價(jià)可設(shè)定為：（水映瀾灣*0.1+五環(huán)中央街*0.15+鄂發(fā)花園*0.15+江景花園*0.1.5+天琴灣*0.2+陽邏城市廣場*0.25）*1.2=2550元/㎡（±0.3內(nèi)為正常值）武漢保利?博高華選擇04-06年陽邏片區(qū)4月份和年度銷售均價(jià)作為漲幅預(yù)估依據(jù)：年度銷售均價(jià)（元/㎡）漲幅2004.46002005.490025%2006.4120023%2007.1-4160016%如按照保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目目前的價(jià)格增長系數(shù)及價(jià)格作為本項(xiàng)目08年底入市價(jià)格進(jìn)行推算、則按照項(xiàng)目開發(fā)期間總推量及總回收均價(jià)推算如下：開發(fā)階段時(shí)間（年）開發(fā)體量銷售均價(jià)（元/㎡）回收總額（億元）第一期2008-2010約70萬㎡3100-330020.8-21.4第二期2010-2011約70萬㎡3800-400022.6-24第三期2012-2013約30萬㎡4200-450012.6-13.5總計(jì)180萬㎡3700-390054-58按照以上推算、保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目在5年開發(fā)期內(nèi)的總回收均價(jià)為3700-3900元/㎡總回款金額最高可達(dá)到58億元第五部分：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加快保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目開發(fā)速度，縮短項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用，本項(xiàng)目計(jì)劃2008年中旬全面開工，計(jì)劃2008年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為1年半。項(xiàng)目2008年年底開始銷售。第六部分：投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算單價(jià)＝總價(jià)/可售面積總價(jià)單價(jià)備注一、土地成本1、取得價(jià)格329001603、契稅13166按4％計(jì)算小計(jì)34216167二、前期費(fèi)用1、勘探設(shè)計(jì)1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算2、臨水臨電5002按500萬元估算小計(jì)1150056三、建安工程1、土建安裝3398001658其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米商業(yè)18001800按單價(jià)1800元/平方米計(jì)算教育及配套12001200按單價(jià)1200元/平方米計(jì)算地下室308002200按單價(jià)2200元/平方米計(jì)2、工程監(jiān)理費(fèi)19809按總建筑面積9元/平方米3、質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)16998按土建費(fèi)用的0.5%計(jì)算4、智能化及煤氣76445150按每戶5150元計(jì)算小計(jì)3434791676四、紅線內(nèi)配套費(fèi)1、供水供電1632611000按每戶11000元計(jì)算2、道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算3、園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計(jì)算小計(jì)47126230五、政府收費(fèi)1、市政配套費(fèi)00包含在地價(jià)中2、其他政府收費(fèi)10005按1000萬元估算小計(jì)10005六、不可預(yù)見費(fèi)1209359按二至五項(xiàng)的3%計(jì)算直接投資合計(jì)4494142192七、開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用898844按直接投資的2%計(jì)算2、財(cái)務(wù)費(fèi)用32762160按直接投資的50％計(jì)算，2年還清，利率7.29%3、銷售費(fèi)用1386768按銷售額的2%計(jì)算小計(jì)55618271投資合計(jì)5050322464本項(xiàng)目的總投資為505030萬元，土地成本為32900萬元，，建設(shè)安裝工程343479萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)47126萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為1000萬元，不可預(yù)見費(fèi)9978萬元，其間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為55618萬元。資金籌措本項(xiàng)目資金來源主要有三個(gè)渠道，其中自有資金投入50000萬元，銀行貸款20000萬元，其余為商品房預(yù)售收入再投入。項(xiàng)目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項(xiàng)目預(yù)售款部分?；I集資金將主要用于本項(xiàng)目剩余土地款項(xiàng)的支付和2008年開工后工程款的投入，多余部分將作為項(xiàng)目的流動(dòng)資金。投資使用計(jì)劃本項(xiàng)目啟動(dòng)資金46716萬元土地出讓金34216萬元前期勘探費(fèi)用11500萬元市政收費(fèi)1000萬元預(yù)計(jì)回收期1.5年稅后利潤136547萬元實(shí)投資金回報(bào)率194.86%第七部分：收入預(yù)測及資金分析銷售收入預(yù)測本項(xiàng)目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計(jì)收入為693370萬元。稅前利潤為149301萬元，稅前成本利潤率為29.56%。稅后利潤率為111976萬元、稅后利潤率為22.2%。銷售凈利率為16.1%。銷售額總價(jià)單價(jià)其中：住宅6800503350底商70007000商業(yè)50005000地下室132066萬/個(gè)，40％可售銷售額合計(jì)693370萬元營業(yè)稅39037萬元稅前利潤149301萬元稅前成本利潤率29.56%企業(yè)所得稅37325萬元稅后利潤111976萬元稅后成本利潤率22.2%項(xiàng)目銷售凈利率16.1%項(xiàng)目銷售預(yù)測根據(jù)目前武漢市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受陽邏開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售速度，考慮到武漢消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。本項(xiàng)目未來的銷售速度較快?？紤]到以上因素、本項(xiàng)目將于2008年中旬進(jìn)入市場、2013年完成全部銷售任務(wù)第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析財(cái)務(wù)分析依據(jù)A、項(xiàng)目2008年開工至2013年全部竣工驗(yàn)收備案。項(xiàng)目能夠按照上述進(jìn)度完成。B、公司所得稅率為33%，其他營業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。C、根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設(shè)定項(xiàng)目的貼現(xiàn)率為10%。銷售利潤分析銷售額總價(jià)單價(jià)其中：住宅6800503350底商70007000商業(yè)50005000地下室132066萬/個(gè)，40％可售銷售額合計(jì)693370萬元營業(yè)稅39037萬元稅前利潤149301萬元稅前成本利潤率29.56%企業(yè)所得稅37325萬元稅后利潤111976萬元稅后成本利潤率22.2%項(xiàng)目銷售凈利率16.1%本項(xiàng)目未來實(shí)現(xiàn)銷售額為680050萬元、其中稅前利潤為149301萬元，稅前利潤率為29.56%；扣除企業(yè)所得稅317325萬元后、稅后利潤為111976萬元，稅后利潤率為22.2%?，F(xiàn)金流量分析（單位：萬元）序號(hào)年份建設(shè)期合計(jì)項(xiàng)目20072008200920102010012341現(xiàn)金流入01040062080111733432080116933701.1銷售收入01040062080111733432080116933702現(xiàn)金流出45716189582979001195521286435813942.1土地費(fèi)用34216342162.2建設(shè)投資115001781808909089090890904569492.3銷售費(fèi)用5547416027731387138672.4銷售稅金及附加585611711975911711390372.5所得稅(7061)1793026456373253凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)11011153790793681119764累計(jì)凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)326081119765凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)910014041354209564646累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)790162110所得稅后計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率33.24%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥56463.66萬元靜態(tài)投資回收期3.19年動(dòng)態(tài)投資回收期3.80年考察項(xiàng)目的盈利能力，按照全部投資為自有資金，不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用，以上對(duì)本項(xiàng)目作現(xiàn)金流分析。通過表中的分析，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為33.24%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為56463.66萬元，靜態(tài)投資回收期3.19年，動(dòng)態(tài)投資回收期為3.80年。本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力。項(xiàng)目敏感性分析從表中可以看出，當(dāng)售價(jià)下降10%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤下降62276萬元，而當(dāng)成本上升10%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤下降了42346萬元；同樣的，當(dāng)售價(jià)上升10%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤增加了62276萬元，而當(dāng)成本下降10%時(shí)，項(xiàng)目凈利潤增加了42346萬元。因此在成本和銷售價(jià)格兩項(xiàng)因素中，凈利潤對(duì)售價(jià)的敏感性要高于成本。為此，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，加強(qiáng)項(xiàng)目營銷策劃運(yùn)作，加大銷售力度是非常關(guān)鍵的。但是同時(shí)，控制成本也非常重要的。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目開發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。（單位：萬元）價(jià)格敏感性分析住宅商業(yè)車庫合計(jì)稅前利潤稅前成本利潤率-15%578042.559502805586797.5487289.65%-10%612045630029706213158130316.10%-5%646047.566503135655832.511387722.55%0%6800507000330069035014645129.00%5%714052.573503465724867.517902535.45%10%7480557700363075938521159941.90%15%782057.580503795793902.524417348.35%成本敏感性分析-15%429277.522505644.56%-10%454529.1119980439.56%-5%479780.7317455334.56%0%505032.3514930129.56%5%530283.9712404924.56%10%555535.589879819.56%15%580787.27354614.56%第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)A、市場風(fēng)險(xiǎn)近年來，國家一直在出臺(tái)較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生將較大的影響，對(duì)購房者的購房心理也會(huì)造成比較大的影響。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來的銷售構(gòu)成一定的威脅。B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由于陽邏本地目前市場的銷售價(jià)格過低、且部分當(dāng)?shù)厝俗越昂腺Y建房較多、因此對(duì)項(xiàng)目未來的市場銷售價(jià)格可能帶來一定影響。極有可能會(huì)影響本項(xiàng)目的消化速度。由于項(xiàng)目的盈利性與銷售速度有較大的關(guān)系，因此激烈的競爭使得項(xiàng)目存在著一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策A、市場風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策針對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)，公司一方面加大對(duì)政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，另一方面，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，對(duì)于市場需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細(xì)致的調(diào)研工作，使本項(xiàng)目在推出時(shí)能夠緊緊抓住目標(biāo)消費(fèi)群，從而減少市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目采取較快的開發(fā)速度，快速的運(yùn)轉(zhuǎn)可以盡量避免宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)。B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策首先，公司在房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。充分利用公司良好的信譽(yù)和品牌效應(yīng)，以及加強(qiáng)營銷方案的策劃，抓住核心的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域市場進(jìn)行充分的細(xì)分和對(duì)自身產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，可以最大限度的降低區(qū)域競爭對(duì)產(chǎn)品銷售帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，在設(shè)計(jì)階段，通過公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點(diǎn)突出，從而降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。在推廣及銷售中以保利品牌“自然、和諧、舒適”理念為導(dǎo)向、突出性價(jià)比及居住感受。第三，本項(xiàng)目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)。最后，通過加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理和建設(shè)各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標(biāo)方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強(qiáng)工程的現(xiàn)場管理，提高產(chǎn)品的整體質(zhì)量，以卓越的質(zhì)量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質(zhì)形象，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的品牌影響力。第十部分：項(xiàng)目配套生活配套：設(shè)置總建筑面積為4300㎡、規(guī)模6班幼兒園一所設(shè)置總建筑面積11000㎡、規(guī)模9班初級(jí)中學(xué)一所設(shè)置商務(wù)中心附屬建筑總建筑面積500㎡設(shè)置商務(wù)中心總建筑面積8000㎡按照百戶10㎡的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心200㎡、文化活動(dòng)中心1200㎡、居委會(huì)100㎡、合計(jì)建筑面積1500㎡用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置肉菜市場總建筑面積2000㎡合理設(shè)置垃圾收集房或收集設(shè)施，用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置相應(yīng)變電房450㎡、公廁300㎡，合計(jì)總建筑面積750㎡；按總建面的7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營用房；道路后退范圍內(nèi)不得設(shè)置停車位等設(shè)施。以上配套設(shè)置面積合計(jì)28050㎡水配套：□規(guī)劃原則保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質(zhì)滿足國家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)。水量的確定用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50331-2002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測及分配情況見下：人用：總?cè)藬?shù)×（150-300）升/天為日總供水量總?cè)藬?shù)為47635人人供水量按上限計(jì)算為47635×300=14290.5噸經(jīng)營用：類別單位日最大容量用水標(biāo)準(zhǔn)最大日用水量（m3）商業(yè)平方米739400.005m3/m2369.7辦公用水人1000.06m36.0學(xué)校人20000.15m3300綠化用水平方米2824780.001m3/m2282.5合計(jì)958.2以上合計(jì)為2360.7噸C、給水規(guī)劃采用室外給水干管直供。公建及住宅均采用變頻供水，壓力不超過0.35Mpa?！跖潘こ桃?guī)劃A、規(guī)劃原則項(xiàng)目內(nèi)采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。B、污水管網(wǎng)本工程排水系統(tǒng)采用雨水、生活污水和糞便污水分流的管網(wǎng)形式排放，雨水由雨水斗收集后至雨水管，再排至室外排水管道，最終排放城市下水道。地塊南側(cè)柴泊大道上鋪設(shè)有DN1500污水管，可作為本區(qū)污水管出口。本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水主要是生活污水，廢水排放量為5937.09m3/d。廢水預(yù)處理電配套□電力設(shè)施A、開閉所：含1OkV-15000kA高壓開關(guān)設(shè)備，帶變壓器。含開閉所土建工程（150㎡）B、電纜溝：含開閉所至各建筑配電房進(jìn)出線電纜溝。商住樓按規(guī)劃使用商住生活區(qū)開閉所，所用電力現(xiàn)暫定由陽邏開發(fā)區(qū)開閉所供電。開閉所進(jìn)線電纜溝按規(guī)劃計(jì)入道路配套建設(shè)。C、建筑內(nèi)配電含高壓進(jìn)線電纜，高壓繼電計(jì)量開關(guān)柜，一組變壓器和低壓柜。室內(nèi)配電根據(jù)建筑功能按每平方計(jì)算?！豕╇姽こ桃?guī)劃A、負(fù)荷預(yù)測總戶數(shù)為14886戶、其中低密度住宅物業(yè)132戶、高層及小高層物業(yè)14754低密度住宅區(qū)用電=132戶×25千瓦=3300千瓦高層及小高層=14754戶×8千瓦=118032千瓦商業(yè)及地下室=（48888㎡+28555㎡）×100瓦=774.43千瓦預(yù)測項(xiàng)目總用電負(fù)荷約12.2萬千瓦B、電源根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，今后視負(fù)荷發(fā)展情況將柴泊湖沿線主輸電通路10KV變壓為110KV變電所，作為項(xiàng)目主供電源。C、110KV變電站設(shè)置規(guī)劃變電站采用110/10KV電壓等級(jí)，主變?nèi)萘堪?臺(tái)5萬千伏安考慮，用地按300㎡控制。D、10KV配網(wǎng)規(guī)劃項(xiàng)目以規(guī)劃110KV變電所為電源，10KV主干線路伸入到各片區(qū)分區(qū)，根據(jù)用戶實(shí)際情況建設(shè)10KV變配電所，其電源可由10KV主干線路支接引入。□弱電安防:由于園區(qū)外圍設(shè)施未形成,部分安防系統(tǒng)無法安裝,現(xiàn)只考慮居住組團(tuán)出入監(jiān)控、建筑內(nèi)防區(qū)報(bào)警探測器和磁卡收費(fèi)門禁系統(tǒng)。消防:各建筑內(nèi)設(shè)立消防區(qū)域報(bào)警裝置。住宅各門棟利用門禁建立公共消防報(bào)警及收費(fèi)系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)利用Gcs（綜合布線）和sI（智能集成系統(tǒng)）建立內(nèi)部數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)。廣播系統(tǒng)：含各獨(dú)立建筑廣播系統(tǒng)、廣場背景音樂系統(tǒng)、音樂噴泉合成圓區(qū)廣播系統(tǒng)。第十一部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論1、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)測算，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤為47741萬元，稅后投資利潤率為22.6%，靜態(tài)投資回收期3.20年，動(dòng)態(tài)投資回收期3.82年，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是完全可行的。本項(xiàng)目具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在售價(jià)下降10%的情況下，項(xiàng)目的稅前利潤為137021萬元，稅前成本利潤率為32.36%；在成本上升10%的情況下，項(xiàng)目的稅后利潤為85249萬元，稅后成本利潤率為20.13%。（單位：萬元）序號(hào)年份建設(shè)期合計(jì)項(xiàng)目20072008200920102010012341現(xiàn)金流入01040062080111733432080116933701.1銷售收入01040062080111733432080116933702現(xiàn)金流出45716189582979001195521286435813942.1土地費(fèi)用34216342162.2建設(shè)投資115001781808909089090890904569492.3銷售費(fèi)用5547416027731387138672.4銷售稅金及附加585611711975911711390372.5所得稅(7061)1793026456373253凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)11011153790793681119764累計(jì)凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)326081119765凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)910014041354209564646累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)790162110所得稅后計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率33.24%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥56463.66萬元靜態(tài)投資回收期3.19年動(dòng)態(tài)投資回收期3.80年2、社會(huì)效益分析A、保利作為第一個(gè)進(jìn)入陽邏新城的大型品牌開發(fā)商對(duì)推動(dòng)整個(gè)新區(qū)的開發(fā)起到了優(yōu)秀的標(biāo)桿作用；B、本項(xiàng)目的開發(fā)有效的解決了大型企業(yè)遷入后給整個(gè)區(qū)域帶來的人口居住壓力、并提供了優(yōu)質(zhì)、有效的房源解決了民生問題；C、通過本項(xiàng)目的開發(fā)，可以進(jìn)一步提升公司在武漢住宅市場的影響力，提升公司品牌形象；D、保利品牌的進(jìn)入給整個(gè)區(qū)域的住宅產(chǎn)品層次的提升、居住環(huán)境素質(zhì)的營造提供了優(yōu)秀的樣板、帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域居住形態(tài)的改變。3、可行性結(jié)論 綜上所述，保利·圓夢(mèng)花園項(xiàng)目將是一個(gè)充滿美好前景的開發(fā)項(xiàng)目。未來柴泊湖所在區(qū)域?qū)⒈灰?guī)劃為整個(gè)新城的中心區(qū)，有著美好的市場前景和巨大的利潤空間。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項(xiàng)目帶來了豐富的客戶資源，加之保利品牌在武漢的良好聲譽(yù)及市場號(hào)召力、本項(xiàng)目未來的發(fā)展前景非常樂觀。經(jīng)測算，本項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益較好，且具備很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)該項(xiàng)目也具備良好的社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目可行。第十二部分、環(huán)評(píng)簡析1、運(yùn)營期環(huán)境影響評(píng)價(jià)1.1 地表水環(huán)境影響評(píng)價(jià)本建設(shè)項(xiàng)目污水主要來源于住宅居民的生活污水、商鋪生活污水及其少量辦公污水，學(xué)校食堂、生活廢水。項(xiàng)目外排污水5937.09m3/d。本項(xiàng)目選址處于建設(shè)中的陽邏污水處理廠的集水范圍。根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)雨水收集系統(tǒng)由雨水明溝、雨水管組成，室外雨污分流，室內(nèi)污水合流，設(shè)專用污水管。糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池預(yù)處理；學(xué)校食堂含油廢水經(jīng)隔油隔渣預(yù)處理，然后一并匯入市政管網(wǎng)排到陽邏污水處理廠處理至達(dá)標(biāo)。本項(xiàng)目運(yùn)營期日污水排放量最大為5937.09t，僅占陽邏污水處理廠處理規(guī)模的2.12％，項(xiàng)目對(duì)其影響將非常小。因此只要建設(shè)單位能與污水處理廠銜接好納管事宜，本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水對(duì)周圍水環(huán)境影響不大。可能的影響是污水管網(wǎng)的跑、冒、滴、漏等從而使污水經(jīng)過土壤進(jìn)入淺水層造成對(duì)局部地下水的污染。1.2 環(huán)境空氣質(zhì)量影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目外排的廢氣主要是居民廚房廢氣、學(xué)校食堂及居民廚房的油煙廢氣及停車場機(jī)動(dòng)車輛尾氣。（1）機(jī)動(dòng)車尾氣：根據(jù)項(xiàng)目總體建設(shè)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)共設(shè)地下停車庫8個(gè)，分布于小區(qū)主次入口附近高層樓底層（位置詳見總平面布置圖），共有地下停車位4575個(gè)。停車場不設(shè)置地面排風(fēng)口，根據(jù)建設(shè)單位提供資料，排風(fēng)口擬設(shè)置在高層樓頂部。表1-1車輛尾氣主要污染物預(yù)測情況一覽表污染物名稱穩(wěn)定度距離（m）CO050100200300400500600A0.0080.0390.0250.0120.00720.00420.00260.0002B-C0.00720.0720.0490.0320.0240.0160.0120.010D0.00680.0920.0690.0490.0370.0310.0250.020E0.00620.0740.0810.0680.0570.0570.0410.035F0.00560.0710.0850.0740.0640.0550.0480.041NOXA0.00040.0020.00080.00040.00020.00020.00020.0002B-C0.00020.00240.00180.0010.00080.00060.00040.0004D0.00020.0030.00240.0020.00140.00120.00080.0008E0.00020.0030.0030.00240.0020.00180.00140.0012F0.00020.0030.0030.00260.00220.0020.0010.0014由表1-1可以看出，在最不利擴(kuò)散的狀況下(即F類穩(wěn)定度)，CO和NOX的在50米距離處地面軸線濃度分別為0.071mg/m3和0.003mg/m3，均低于GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》及其修改單“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定的日平均濃度限值(NO20.08mg/m3，CO4.0mg/m3)，能達(dá)標(biāo)排放。這說明項(xiàng)目停車場排放的汽車尾氣對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響程度較?。?）居民廚房油煙及燃?xì)猓罕卷?xiàng)目居民廚房油煙通過家庭式抽油煙機(jī)由內(nèi)置煙井引至樓頂排放，通過大氣的稀釋擴(kuò)散，對(duì)大氣環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。居民采用天然氣作為燃料，天然氣屬于清潔能源，廢氣產(chǎn)生的污染物小，經(jīng)過通風(fēng)外排，對(duì)周圍環(huán)境影響不大。（3）學(xué)校食堂油煙廢氣：食堂設(shè)有爐頭2個(gè)，每個(gè)爐頭產(chǎn)生的油煙量為3000Nm3/h，廚房油煙擬經(jīng)運(yùn)水煙罩＋靜電處理裝置＋活性炭吸附三級(jí)處理后，由排煙管引至樓頂朝向西面排放，避開了居住樓和敏感點(diǎn)，由于食堂廚房油煙排放量小，運(yùn)營時(shí)間短且不連續(xù)，經(jīng)處理后，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。1.3 聲環(huán)境影響評(píng)價(jià)1.3.1 噪聲污染源分析項(xiàng)目運(yùn)營期噪聲主要來源于設(shè)備運(yùn)行噪聲、商鋪營業(yè)噪聲、進(jìn)出車輛交通噪聲、住戶生活?yuàn)蕵吩肼暤人膫€(gè)方面。設(shè)備噪聲的污染源是風(fēng)機(jī)、水泵、各類家用空調(diào)等。聲級(jí)范圍在50～110dB（A）。營業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)。進(jìn)出車輛交通噪聲一般在60～75dB（A）住戶生活?yuàn)蕵吩肼曇话阍?5dB（A）。1.3.2 噪聲影響分析（1）設(shè)備運(yùn)行噪聲影響分析本項(xiàng)目產(chǎn)生噪聲的設(shè)備主要有：水泵、風(fēng)機(jī)等，各類設(shè)備的噪聲源強(qiáng)及治理措施：（1）水泵治理措施：選擇質(zhì)量好、低噪聲的水泵，各類水泵放置于地下設(shè)備房內(nèi)，并對(duì)水泵房采取適應(yīng)的減振、隔聲。（2）空調(diào)設(shè)備噪聲治理措施：采用低噪聲型，且其吊裝設(shè)備采用減振吊架、落地式安裝設(shè)備采用彈簧減振器或橡膠減振墊，進(jìn)出口設(shè)軟接頭。（3）風(fēng)機(jī)噪聲治理措施：選擇低噪聲風(fēng)機(jī)，盡量將風(fēng)機(jī)安裝在室內(nèi)，室外機(jī)加裝消聲彎頭。（4）機(jī)動(dòng)車治理措施：項(xiàng)目建成營運(yùn)后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛以及地下車庫的管理。車輛噪聲一般在60～75dB（A）之間，小區(qū)內(nèi)禁鳴喇叭，盡量減少機(jī)動(dòng)車頻繁啟運(yùn)和怠速，規(guī)范停車場的停車秩序等措施，能有效降低車輛噪聲10～15dB（A），再加上小區(qū)內(nèi)廣植喬木，可以有效降低車輛噪聲，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。設(shè)備噪聲在采取上述措施治理后，地下室設(shè)備其噪聲值傳于地面時(shí)僅為25～40dB(A)；能夠達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348－90）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)限值。因此上述高噪聲設(shè)備的運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目內(nèi)住戶及外環(huán)境的影響均較小。（2）商鋪營業(yè)噪聲影響分析商場、農(nóng)貿(mào)市場營業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)，因此其源強(qiáng)值難以估算，但由于其這一特點(diǎn)，其防治措施主要是加強(qiáng)管理。項(xiàng)目所引商鋪性質(zhì)、布局、營業(yè)時(shí)間等都將對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)形成影響，因此，項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)店鋪營運(yùn)的規(guī)范管理，對(duì)商業(yè)店鋪經(jīng)營位置進(jìn)行合理布局，采取隔聲降噪措施強(qiáng)化其內(nèi)部隔聲；嚴(yán)格管理，規(guī)定營業(yè)時(shí)間，商鋪早上不宜開業(yè)過早，商鋪晚上10點(diǎn)后停止?fàn)I業(yè)。此外，不得引入娛樂、餐飲等有嚴(yán)重?cái)_民傾向的商業(yè)項(xiàng)目。因此在合理布局、采取相應(yīng)隔聲降噪措施、嚴(yán)格管理的情況下，商場、農(nóng)貿(mào)市場等營業(yè)噪聲將得到有效控制，對(duì)住戶影響不大。（3）進(jìn)出車輛交通噪聲影響分析經(jīng)類比分析，進(jìn)出車輛噪聲聲級(jí)一般在60—75分貝，采取禁鳴喇叭，盡量減少機(jī)動(dòng)車頻繁啟運(yùn)和怠速，規(guī)范停車場的停車秩序等措施，能大大降低車輛噪聲，對(duì)居民影響很小。（4）住戶生活?yuàn)蕵吩肼曈绊懛治鲎羯钤肼晫儆诰植苛阈窃肼?，禁止居住區(qū)、公建活動(dòng)區(qū)的喧嘩、吵鬧，對(duì)居民正常工作與生活影響不大。綜上所述，項(xiàng)目運(yùn)營期對(duì)各類高噪聲設(shè)備采用報(bào)告內(nèi)所提措施，對(duì)商場及各類生活?yuàn)蕵穲鏊M(jìn)行嚴(yán)格管理，其噪聲對(duì)項(xiàng)目內(nèi)住戶及外環(huán)境影響較小，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域聲學(xué)環(huán)境影響甚微。1.4固體廢物影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾及隔油隔渣產(chǎn)生的廢油脂。生活垃圾的產(chǎn)生量為21.56t/d；隔油隔渣處理產(chǎn)生的廢油脂為0.067t/d，收集后可資源化利用。(1)生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝收集。(2)對(duì)生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交廢品回收部門處理，使資源得到再利用。(3)在小區(qū)內(nèi)對(duì)生活垃圾應(yīng)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，分類收集，設(shè)置不影響室內(nèi)景觀的密封式垃圾收集器和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站（位于小區(qū)東南角）。(4)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置明顯標(biāo)志牌嚴(yán)禁將有毒垃圾、特種垃圾及渣土垃圾混入生活垃圾內(nèi)。經(jīng)過上述措施，該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。2、施工期環(huán)境影響分析本項(xiàng)目在施工過程中會(huì)對(duì)周圍環(huán)境帶來一定的影響，其具體表現(xiàn)是：在施工建設(shè)階段占用土地、改變?cè)芯坝^，由建筑機(jī)械和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲和揚(yáng)塵、建材處理和使用過程中產(chǎn)生的廢氣物所導(dǎo)致的對(duì)周圍環(huán)境的不良影響。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工期間，可能對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響主要有施工噪聲、粉塵揚(yáng)塵、建筑固體廢物及施工污水等。本項(xiàng)目將從施工機(jī)械設(shè)備的噪聲、余泥渣土、粉塵揚(yáng)塵、地基施工時(shí)的抽排積水和生活污水以及余泥渣土等固體廢棄物等方面，對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)施工階段對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響做出必要的分析，提出相應(yīng)的污染防治和環(huán)境管理等措施，以期妥善地解決建筑施工帶來的環(huán)境問題，減少其不良環(huán)境影響。2.1施工期間噪聲防治措施為使施工過程中產(chǎn)生的粉塵對(duì)周圍環(huán)境空氣的影響降低到最小程度，采取以下防護(hù)措施：1）開挖、鉆孔和拆遷過程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時(shí)，在表層土質(zhì)干燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)灑水，防止粉塵飛揚(yáng)。2）加強(qiáng)回填土方堆放場的管理，要制定土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣應(yīng)及時(shí)運(yùn)走，不宜長時(shí)間堆積。3）運(yùn)土卡車及建筑材料運(yùn)輸車應(yīng)按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載不宜過滿，保證運(yùn)輸過程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸車輛的運(yùn)行路線與時(shí)間，盡量避免在敏感區(qū)內(nèi)及公路交通繁忙時(shí)段行駛。4）運(yùn)輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面。5）對(duì)運(yùn)輸過程中散落在路面上的泥土要及時(shí)清掃，以減少運(yùn)行過程中的揚(yáng)塵。6）施工過程中，應(yīng)嚴(yán)禁將廢棄的建筑材料或煤作為燃料燃燒。工地食堂應(yīng)使用液化石油氣或電炊具，不能使用燃油炊具。7）粉狀建材應(yīng)設(shè)臨時(shí)工棚或倉庫儲(chǔ)存，不得露天堆放。8）加強(qiáng)回填土方堆放場的管理，制定土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣及時(shí)運(yùn)走，不長時(shí)間堆積。9）運(yùn)土卡車及建筑材料運(yùn)輸車按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載適當(dāng)，保證運(yùn)輸過程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸車輛的運(yùn)行路線與時(shí)間，盡量避免在繁華區(qū)、交通集中區(qū)和居民住宅等敏感區(qū)行駛。10）運(yùn)輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面；對(duì)運(yùn)輸過程中散落在路面上的泥土及時(shí)清掃，以減少運(yùn)行過程中的揚(yáng)塵11）施工結(jié)束時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)施工占用場地恢復(fù)地面道路及植被。2.2施工期水環(huán)境防治措施工程施工期間，施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，應(yīng)對(duì)施工期間地面水的排放方式結(jié)合建成以后該小區(qū)的雨水、污水的排放方式一起進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，防止亂排、亂流，并在施工區(qū)域內(nèi)設(shè)置沉淀池、化糞池、隔油隔渣池等簡單的污水處理設(shè)施。在施工場地建設(shè)臨時(shí)導(dǎo)流溝，導(dǎo)流溝上設(shè)置沉砂池，將暴雨徑流經(jīng)沉砂后引至項(xiàng)目所在地雨水管網(wǎng)排放，避免雨水橫流現(xiàn)象。工地食堂設(shè)置隔油隔渣池，對(duì)餐飲污水進(jìn)行預(yù)處理后，對(duì)施工廢水設(shè)置格渣沉淀池預(yù)處理。然后再與施工生活污水一起進(jìn)入市政管道處理。施工時(shí)產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿經(jīng)過沉淀后方可排放，未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場及周圍環(huán)境。在回填土堆放場、施工泥漿產(chǎn)生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨時(shí)沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。施工工地的糞便污水需經(jīng)三級(jí)厭氧化糞池處理，工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。施工期的污廢水處理后方可排入市政管網(wǎng)。2.3施工期固體廢物防治措施為減少棄土在堆放和運(yùn)輸過程中對(duì)環(huán)境的影響，采取如下措施：1）對(duì)富余土方首先用于項(xiàng)目場地內(nèi)的綠化、假山造景，之后剩余的土方要求全部回收處理，場地內(nèi)無棄方產(chǎn)生。2）施工單位必須向有關(guān)的余泥渣土排放管理處提出申請(qǐng)，按規(guī)定辦理好余泥渣土排放的手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后方可在指定的受納地點(diǎn)棄土。3）車輛運(yùn)輸散體物料和廢棄物時(shí)，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運(yùn)載土方的車輛必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按指定路段行駛。4）選擇棄土場不應(yīng)占用農(nóng)田，也不要靠近江河和水庫，最好選擇在山坳或低洼地帶；棄土場的上游要設(shè)置導(dǎo)流溝。5）棄土期應(yīng)盡量集中并避開暴雨期，要邊棄土邊壓實(shí)，棄土完畢后應(yīng)盡快復(fù)墾利用?？傊诮ㄔO(shè)項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)周圍環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定影響，將盡可能通過加強(qiáng)管理、文明施工的手段來減少建設(shè)期間施工對(duì)周圍環(huán)境的影響，從其它工地的經(jīng)驗(yàn)來看，只要做好上述措施，是可以把建設(shè)期間對(duì)環(huán)境的影響減少到較低的限度的，做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。2.4施工期間植被破壞的防治措施對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地周圍地形、植被調(diào)查和分析，建設(shè)用地為常見的植被之間零星間雜一些小魚塘，無耕地。由于本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)原有的植被和自然景觀造成一定的破壞。因此在施工的過程中，必將盡量保留原有的地形地貌；并在工程完成時(shí)，通過建設(shè)綠化帶的形式對(duì)周圍地區(qū)的植被進(jìn)行回復(fù)，營造良好的生態(tài)環(huán)境。3、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論評(píng)價(jià)結(jié)果表明，2006年度倒水河符合Ⅲ類水質(zhì)類別，柴泊湖為Ⅳ類水質(zhì)，已經(jīng)不能滿足Ⅲ類水體的功能，主要污染項(xiàng)目是總磷(超標(biāo)1.72倍)、化學(xué)需氧量(超標(biāo)1.15倍)，水質(zhì)輕度污染。大氣環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測結(jié)果表明，S02、N02及PM10濃度均未超過《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-1996及2000年修改單)》中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。項(xiàng)目所在地評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好。擬建項(xiàng)目所在地四周邊界晝間和夜間均可達(dá)到所執(zhí)行的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)2類標(biāo)準(zhǔn)。3.1 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論3.1建設(shè)項(xiàng)目生活污水經(jīng)隔油隔渣、糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理經(jīng)市政管網(wǎng)達(dá)到陽邏污水處理廠的納污范圍，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入倒水河，不會(huì)對(duì)周圍水環(huán)境造成明顯的不良影響。3.1該項(xiàng)目主要大氣污染源是居民廚房廢氣、食堂油煙及停車場機(jī)動(dòng)車進(jìn)出停車場的尾氣。居民住宅油煙廢氣擬經(jīng)抽油煙機(jī)收集后通過內(nèi)置煙道引上頂樓排放,車庫廢氣經(jīng)機(jī)械通風(fēng)設(shè)施收集通過公共煙道引至頂樓天面排放，并加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的綠化，充分利用植物對(duì)環(huán)境的美化和空氣凈化的作用，不會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的居住者和附近的居民生活造成影響。3.1建設(shè)項(xiàng)目建成后，主要噪聲聲源是水泵房、風(fēng)機(jī)房、停車場機(jī)動(dòng)車進(jìn)出的噪聲等。水泵房、應(yīng)在安裝水泵時(shí)搞好基礎(chǔ)的減振及機(jī)房的密閉隔聲，使用低噪聲風(fēng)機(jī)，對(duì)其進(jìn)行減振和消聲處理，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置禁鳴、限速警示牌、限制通過小區(qū)內(nèi)道路機(jī)動(dòng)車的車速、禁止機(jī)動(dòng)車鳴叫喇叭，減少機(jī)動(dòng)車進(jìn)入住宅區(qū)的機(jī)會(huì)。經(jīng)過各種治理措施后，項(xiàng)目對(duì)周圍的聲環(huán)境影響不大。3.1該建設(shè)項(xiàng)目以居民住宅為主要功能，其產(chǎn)生的固體廢棄物主要為各住戶居民及配套設(shè)施內(nèi)人群產(chǎn)生的生活垃圾，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行統(tǒng)一清運(yùn)。3.1該項(xiàng)目目前不存在珍稀物種的破壞。為了打造良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目建設(shè)過程中將對(duì)小區(qū)的綠化有詳細(xì)的規(guī)劃，綠化率達(dá)到36％，對(duì)陸生生態(tài)環(huán)境的改善將起到積極作用。建設(shè)期間的環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論在施工期間所產(chǎn)生的污染物會(huì)給周圍環(huán)境造成不良的影響，特別是噪聲和粉塵的影響較為明顯。因此，必須引起建設(shè)單位的及施工單位的高度重視，按照?qǐng)?bào)告中所提的有關(guān)要求，切實(shí)做好防護(hù)措施，使其對(duì)環(huán)境的影響減至最低限度。3.3內(nèi)(外)環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)環(huán)境污染源主要為停車場機(jī)動(dòng)車尾氣、停車場機(jī)動(dòng)車噪聲、室內(nèi)裝飾材料空氣污染等，采取相應(yīng)防治措施后，不會(huì)對(duì)內(nèi)部居民造成不良影響。本項(xiàng)目建成后，周圍無工業(yè)企業(yè)，可能對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)生影響的外環(huán)境污染源主要有：外環(huán)高速的汽車尾氣和噪聲污染。采取對(duì)建筑物內(nèi)部功能進(jìn)行合理布局，必要時(shí)臨路一側(cè)住宅安裝隔聲通風(fēng)窗，四邊界加強(qiáng)綠化等措施后，外環(huán)境不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成不良影響。二期建設(shè)在落實(shí)施工期環(huán)境影響防治措施的前提下，不會(huì)對(duì)前期項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的影響。3.4 項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策符合性本項(xiàng)目由臨街商場、多層住宅及一層地下室組成。本項(xiàng)目容積率不小于1.0，以聯(lián)排住宅、高層住宅等形式為主，不屬于別墅的概念范疇，并且沒有占用耕地，因此符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。3.5 項(xiàng)目選址與城市規(guī)劃的符合性項(xiàng)目位于武漢市新洲區(qū)陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃(1996～2020年)》、《陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃》（2000-2010年），及市人民政府辦公廳關(guān)于武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)(武政辦(2002]196號(hào))，本項(xiàng)目所在地位于規(guī)劃中的綜合配套居住組團(tuán)，因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃。3.6 公眾參與結(jié)論問卷調(diào)查結(jié)果顯示，大部分調(diào)查者對(duì)該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)是支持的，只要項(xiàng)目對(duì)其所產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和垃圾進(jìn)行有效的處理，是可以得到所有公眾全面支持的。4、 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境可行性綜合結(jié)論綜上所述，開發(fā)方向?qū)?yán)格貫徹本報(bào)告書中提出的各項(xiàng)污染防治措施及生態(tài)保護(hù)措施，按照“三同時(shí)”的要求，全面落實(shí)各類污染物的治理設(shè)施及生態(tài)保護(hù)設(shè)施的建設(shè)工作，確保各類污染物達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生明顯影響。同時(shí)，工程的建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，有利于改善市民的居住環(huán)境，具有良好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目符合經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益同步增長的原則，可以在擬定位置實(shí)施。Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalistandphotographer.HehasfreelancedwithCNNforfouryears,coveringsevereweatherfromtornadoestotyphoons.FollowhimonTwitter:@jnjonesjr(CNN)--Iwillalwayswonderwhatitwasliketohuddlearoundashortwaveradioandthroughthecracklingstaticfromspacehearthefaintbeepsoftheworld'sfirstsatellite--Sputnik.IalsomissedwatchingNeilArmstrongstepfootonthemoonandthefirstspaceshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Asakid,Iwasfascinatedwithwhatgoesoninthesky,andwhenNASApulledtheplugontheshuttleprogramIwasheartbroken.Yettheprivatizedspaceracehasrenewedmychildhooddreamstoreachforthestars.Asameteorologist,I'vestillseenmanyimportantweatherandspaceevents,butrightnow,ifyouweresittingnexttome,you'dhearmyfoottappingrapidlyundermydesk.I'manxiousforthenextone:aspacecapsulehangingfromacraneintheNewMexicodesert.It'slikethesetforaGeorgeLucasmoviefloatingtotheedgeofspace.YouandIwillhavethechancetowatchamantakealeapintoanunimaginablefreefallfromtheedgeofspace--live.The(lackof)airupthereWatchmanjumpfrom96,000feetTuesday,IsatatworkgluedtothelivestreamoftheRedBullStratosMission.Iwatchedtheballoonspositionedatdifferentaltitudesintheskytotestthewinds,knowingthatiftheywouldjustlineupinaverticalstraightline"we"wouldbegoforlaunch.IfeelthismissionwascreatedformebecauseIamalsoajournalistandaphotographer,butaboveallIlivefortakingaleapoffaith--thefeelingofpushingtheenvelopeintounchartedterritory.Theguywhoisgoingtodothis,FelixBaumgartner,musthavethatsamefeeling,atalevelIwillneverreach.However,itdidnotstopmefromfeelinghispainwhenagustofswirlingwindkickedupandtwistedthepartiallyfilledballoonthatwouldtakehimtotheupperendofouratmosphere.Assoonasthe40-acreballoon,withskinnothickerthanadrycleaningbag,scrapedthegroundIknewitwasover.HYPERLIN