某某某某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某某某某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2007.03PAGE第50頁(yè)工程咨詢中心歸檔資料，核準(zhǔn)通過(guò)。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！歸檔資料，核準(zhǔn)通過(guò)。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！第一章總論揚(yáng)州，一座具有兩千五百年歷史的文化古城，地處世界經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，是以上海為核心的十五個(gè)衛(wèi)星城市之一。揚(yáng)州位于江蘇省中部，江淮平原南端，南臨長(zhǎng)江，北負(fù)淮河，中貫京杭大運(yùn)河。市區(qū)位于京杭大運(yùn)河與長(zhǎng)江交匯處，是長(zhǎng)江下游重要的濱江城市，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。全市總面積6638平方公里，人口約467萬(wàn)人，轄江都、寶應(yīng)、高郵、儀征4個(gè)縣（市）和廣陵、邗江、維揚(yáng)區(qū)3個(gè)區(qū)。市區(qū)行政管理區(qū)面積973平方公里。人口約128萬(wàn)人，其中建成區(qū)面積52.7平方公里，人口約72萬(wàn)人。揚(yáng)州市歷史悠久、人文薈萃。歷史上，揚(yáng)州曾作為經(jīng)濟(jì)大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)。揚(yáng)州市風(fēng)景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。根據(jù)揚(yáng)州總體規(guī)劃，揚(yáng)州城市性質(zhì)為：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。根據(jù)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體思路，將圍繞實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化這一總體目標(biāo)，突出提高經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和中心城市輻射力這根主線，大力實(shí)施“科教興市、城市推進(jìn)、外向開拓、協(xié)調(diào)發(fā)展”四大戰(zhàn)略，加快建立“市場(chǎng)體制、基礎(chǔ)建設(shè)、信息化、人才技術(shù)”四大支撐體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，為建成現(xiàn)代濱江工業(yè)城、旅游城和科技教育城奠定基礎(chǔ)。揚(yáng)州作為國(guó)家級(jí)歷史文化名城，在城市發(fā)展與規(guī)劃建設(shè)中，要繼承名城歷史文化的精華，將揚(yáng)州建設(shè)成為具有古城風(fēng)貌與現(xiàn)代文明交相輝映的旅游城市和生態(tài)城市。目前，揚(yáng)州市委、市政府正抓緊實(shí)施“一區(qū)五園”，加大招商引資和城市建設(shè)力度。揚(yáng)州市水陸交通基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，運(yùn)輸便捷。南京到揚(yáng)州汽車只需1個(gè)多小時(shí)，上海到揚(yáng)州只需2個(gè)多小時(shí)，北京至揚(yáng)州只需要8個(gè)多小時(shí)。從基礎(chǔ)設(shè)施條件看，寧啟鐵路、潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋的建成通車，使得對(duì)內(nèi)對(duì)外交通體系將不斷完善。城市開發(fā)建設(shè)的框架已拉開，城市公用工程日趨配套健全，也將為更多工程項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造更加有利的條件。目前，揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增長(zhǎng)，城市交通體系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個(gè)“東城西市”、“南港北區(qū)”的城市格局已初步形成。根據(jù)揚(yáng)州市建設(shè)百萬(wàn)人口城市的總體要求和發(fā)展規(guī)劃，必須進(jìn)一步推進(jìn)城市化的發(fā)展進(jìn)程，加快揚(yáng)州市的發(fā)展步伐。根據(jù)揚(yáng)州市“富民強(qiáng)市、建設(shè)名城”的發(fā)展要求和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”、力爭(zhēng)蘇中第一的奮斗目標(biāo)，為搶抓發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，全市通過(guò)道路改造、河道整治、廣場(chǎng)建設(shè)和綠化亮化等一系列舉措，再現(xiàn)了“春風(fēng)十里揚(yáng)州路”、“綠揚(yáng)城廓是揚(yáng)州”的古詩(shī)意境，體現(xiàn)了“綠色揚(yáng)州”、“生態(tài)揚(yáng)州”的城市特色。城市生態(tài)環(huán)境變美了，城市形象變靚了，古城揚(yáng)州的知名度、美譽(yù)度大大提高，自二00二年一舉奪得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“全國(guó)文明城市工作先進(jìn)城市”三塊金牌，接著又相繼獲得了“國(guó)家園林城市”、“江蘇省人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“國(guó)家節(jié)水型城市”和“國(guó)家暢通工程Ｂ類優(yōu)秀城市”等一塊塊沉甸甸的城市獎(jiǎng)牌，、二00六年又喜獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”。為進(jìn)一步提升城市品位、優(yōu)化人居環(huán)境，揚(yáng)州市將進(jìn)一步加快城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)揚(yáng)州市的城市化進(jìn)程。在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，揚(yáng)州市提出城市環(huán)境綜合整治新的工作目標(biāo)，將進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐。近年來(lái)，招商引資，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)、城市建設(shè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。最近，省委、省人大制定規(guī)劃把揚(yáng)州市定位為寧鎮(zhèn)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)圈的副都心，這無(wú)疑是把揚(yáng)州推上了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。揚(yáng)州是蘇北和蘇南之間的重要連接都市，距離省會(huì)南京僅91公里；距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅一個(gè)小時(shí)；距離上海虹橋機(jī)場(chǎng)更不超過(guò)兩個(gè)半小時(shí)。此外揚(yáng)州周邊的城市公路網(wǎng)絡(luò)，水運(yùn)碼頭，鐵路網(wǎng)絡(luò)更使揚(yáng)州市處于蘇北和蘇南甚至是華中和華北間政治、經(jīng)濟(jì)和運(yùn)輸?shù)膽?zhàn)略樞紐位置。揚(yáng)州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，人均GDP首次跨過(guò)3000美元門檻。2006年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)五個(gè)亮點(diǎn)，一是規(guī)模以上工業(yè)增加值首次突破500億元，達(dá)500.34億元，同比增長(zhǎng)21.3%；二是全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)84.44億元，增長(zhǎng)66.9%；三是規(guī)模以上投資額達(dá)495.48億元，增長(zhǎng)26.3%；四是消費(fèi)價(jià)格保持基本平穩(wěn)；五是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代加快，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)355.83億元，增長(zhǎng)16.0%。近年來(lái)?yè)P(yáng)州全市工、農(nóng)業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。本世紀(jì)初，揚(yáng)州市委、市政府為了加快城市建設(shè)步伐，決定新辟總規(guī)劃面積約15平方公里新城西區(qū)。嘉里揚(yáng)州酒店是嘉里置業(yè)（揚(yáng)州）有限公司在揚(yáng)州市新城西區(qū)投資興建的高級(jí)酒店。第一節(jié)項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目名稱：嘉里揚(yáng)州酒店二、規(guī)劃用地面積：27906平方米，折41.86畝三、總建筑面積：82732平方米(其中地上建筑面積55862平方米四、主要建設(shè)內(nèi)容：酒店兩幢，分別為二十七層和十六層。酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會(huì)廳及商業(yè)等8736平方米，二層為小宴會(huì)廳、多功能廳、娛樂(lè)中心等5615平方米，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心3245平方米、，四至二十一層、二十五至二十七層為酒店客房55401平方米，二十二至二十四層為公寓式酒店3390平方米。二層地下室主要為地下停車庫(kù)、員工服務(wù)用房及設(shè)備用五、建設(shè)地點(diǎn)：位于揚(yáng)州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西臨規(guī)劃中的體育公園，地塊被沿山河包圍。六、投資總額：15675.5萬(wàn)元23643萬(wàn)元七、建設(shè)期：22個(gè)月八、建設(shè)主體：嘉里置業(yè)（揚(yáng)州）有限公司法人代表：黃小抗聯(lián)系人：林福順聯(lián)系電話系地址：揚(yáng)州市百祥路111號(hào)廣華星都會(huì)504室郵政編碼：225000第二節(jié)建設(shè)單位概況嘉里置業(yè)（揚(yáng)州）有限公司成立于2005年81、投資總額：2900萬(wàn)美元21、注冊(cè)資本：1160萬(wàn)美元，實(shí)收資本：1160萬(wàn)美元23、出資方式：以美元現(xiàn)匯出資34、出資期限：自營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)起三個(gè)月內(nèi)繳付注冊(cè)資本的15%，其余部分自營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起三年內(nèi)繳清45、注冊(cè)地址：揚(yáng)州市文昌西路北側(cè)揚(yáng)州國(guó)際展覽中心內(nèi)56、經(jīng)營(yíng)期限：50年67、法定代表人：黃小抗78、電話：0514-555008689、郵政編碼：225000第三節(jié)編制依據(jù)（1）揚(yáng)州市發(fā)改委：揚(yáng)發(fā)改投資發(fā)[2007]52號(hào)“揚(yáng)州市發(fā)改委關(guān)于同意“227號(hào)地塊”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展前期工作的通知”；（2）揚(yáng)州市環(huán)境保護(hù)局：揚(yáng)環(huán)審批[2006]46號(hào)“關(guān)于嘉里置業(yè)（揚(yáng)州）有限公司嘉里揚(yáng)州酒店及公寓發(fā)展項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)”；（3）江蘇省地震局：蘇震安評(píng)[2006]99號(hào)“關(guān)于嘉里揚(yáng)州酒店及公寓發(fā)展項(xiàng)目工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)”；（4）揚(yáng)州市地震局：揚(yáng)震安（2006）32號(hào)“關(guān)于《嘉里揚(yáng)州酒店及公寓發(fā)展項(xiàng)目工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)結(jié)論性意見》的審批意見；（5）揚(yáng)州市人民防空辦公室：揚(yáng)防辦字[2006]75號(hào)“關(guān)于在揚(yáng)州香格里拉酒店及公寓項(xiàng)目中建設(shè)人防工程的批復(fù)”；（6）揚(yáng)州市規(guī)劃局：規(guī)管設(shè)[2006]字第017號(hào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”規(guī)管設(shè)（2007）字第009號(hào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”及控制性詳細(xì)規(guī)劃；（7）揚(yáng)州市國(guó)土資源局：國(guó)有土地使用證（揚(yáng)國(guó)用（2006）第0257號(hào)）；（8）江蘇省揚(yáng)州工商行政管理局：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（企獨(dú)蘇揚(yáng)總字第003178號(hào)）；（9）上?？吕藭?huì)計(jì)師事務(wù)所：嘉里置業(yè)（揚(yáng)州）有限公司審計(jì)報(bào)告及會(huì)計(jì)報(bào)表；（10）技術(shù)咨詢合同書；（11）委托方提供的其它資料。詳見附件。第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位1總用地面積43584㎡2總建筑面積133100㎡計(jì)入容積率地上酒店5586295335133100公寓39473不計(jì)入容積率地下酒店2687037765公寓9710地上公寓首層架空層11853容積率2.24建筑占地面積10340㎡5建筑密度23.9%6綠化率50.9%7停車位540個(gè)酒店部分酒店酒店樓層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)酒店式公寓(㎡)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)自行車停車場(chǎng)小計(jì)(㎡)標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)總計(jì)384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F21181130113023F20181130113022F1918725405113021F18181130113020F17181130113019F16181130113018F15181130113017F14181130113038016F1318113011301083015F1218113011301083014F1118113011301083013F1018113011301083012F918113011301083011F818113011301083010F71811301130108309F61811301130108308F51811301130108307F41811301130108306F31811301130108305F21811301130108304F11811301130108303F32103210352F55805580351F8701870135地上423222265004458711275小計(jì)55862B1F6.06025689063513550B2F5.04190913013320地下10215016020635小計(jì)26870酒店總計(jì)（㎡）82732第二章項(xiàng)目背景與必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景一、飛速發(fā)展的揚(yáng)州揚(yáng)州是一個(gè)具有兩千五百年歷史的文化古城，近年來(lái)在商務(wù)的發(fā)展上，已逐漸在長(zhǎng)三角的城市中展露頭角，總面積6678平方千米，市區(qū)總面積973平方千米，境內(nèi)地形西高東低，從西向東呈扇形逐漸傾斜。全市總?cè)丝?67萬(wàn)其中市區(qū)人口120萬(wàn)人，現(xiàn)區(qū)劃分為3個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣級(jí)市、1個(gè)縣：廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)、儀征市、江都市、高郵市、寶應(yīng)縣和新城西區(qū)。揚(yáng)州市是蘇北和蘇南之間的重要連接都市；距離省會(huì)南京僅91公里二、新城西區(qū)近年來(lái)，揚(yáng)州市委、市政府為了加快市建設(shè)步伐，策應(yīng)潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋、寧啟鐵路、西北繞城公路、沿江開發(fā)建設(shè)等一批重大工程的實(shí)施建設(shè)，決定新辟揚(yáng)州新城西區(qū)。新城西區(qū)總規(guī)劃面積約15平方公里。東起賈七路，西至西北繞城公路，北至揚(yáng)冶路寧啟鐵路線，南至文匯西路。依據(jù)揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃，新城西區(qū)在規(guī)劃的指導(dǎo)思想上力求體現(xiàn)地方特色、時(shí)代特點(diǎn)，將建成具有古代文脈與現(xiàn)代氣息的現(xiàn)代化新城區(qū)。因此，隨著揚(yáng)州城市建設(shè)的飛速發(fā)展，揚(yáng)州市新城西區(qū)的開發(fā)與建設(shè)一直受到海內(nèi)外投資者的關(guān)注，嘉里揚(yáng)州酒店位于揚(yáng)州新城西區(qū)文昌路北側(cè)，體育公園南側(cè)，沿山河環(huán)湖小島約65.4畝(約43600平方米),是建設(shè)高檔賓館、商業(yè)中心及配套住宅的理想場(chǎng)所。第二節(jié)項(xiàng)目必要性一、旅游資源為酒店服務(wù)行業(yè)提供了資源保障揚(yáng)州名勝古跡眾多。市區(qū)現(xiàn)有重要文物保護(hù)單位147處，有漢晉南北朝的瘦西湖、大明寺，隋、唐、五代的運(yùn)河，隋煬帝的陵墓、石塔、城垣、作坊，伊斯蘭教創(chuàng)始人穆罕默德的第十六世裔孫普哈丁的墓園，我國(guó)佛教禪宗四大叢林之一的高旻寺，揚(yáng)州八怪紀(jì)念館、朱自清故居等歷代文化遺址。

揚(yáng)州園林秀美。古典園林構(gòu)思精巧，融南秀北雄于一體，古人有"杭州以湖山勝，蘇州以市肆勝，揚(yáng)州以園亭勝"之說(shuō)。國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)蜀岡--瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)，被評(píng)為全國(guó)文明風(fēng)景旅游示范點(diǎn)和4A級(jí)國(guó)家級(jí)景點(diǎn)；"個(gè)園"與北京的頤和園、承德的避暑山莊、蘇州的拙政園并稱為全國(guó)四大名園。近年新開辟的乾隆水上游覽線、古典園林旅游線、文物名勝線等別具一格。隨著寧啟鐵路和潤(rùn)揚(yáng)大橋的開通，來(lái)?yè)P(yáng)州旅游觀光的人更加便捷，預(yù)計(jì)2008年前來(lái)?yè)P(yáng)旅游的人數(shù)將達(dá)8000萬(wàn)人，巨大的旅游市場(chǎng)給服務(wù)行業(yè)也帶來(lái)了商機(jī)，也為目前揚(yáng)州服務(wù)行業(yè)的發(fā)展留下了巨大的發(fā)展空間。二、為揚(yáng)州的酒店賓館服務(wù)業(yè)增添力量揚(yáng)州市風(fēng)景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一，1998獲“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)，2002年被評(píng)為“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”和“國(guó)家文明城市工作先進(jìn)市”，2004年揚(yáng)州獲得了“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”殊榮，2006年又喜獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”。是長(zhǎng)江三角洲重要的對(duì)外開放城市和旅游城市。揚(yáng)州市作為歷史文化名城，近年來(lái)隨著鐵路的開通，潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋等鐵路公路的建設(shè)，揚(yáng)州正呈現(xiàn)一個(gè)大發(fā)展的好勢(shì)頭；而一系列獎(jiǎng)項(xiàng)的獲得更加推動(dòng)了揚(yáng)州房地產(chǎn)及旅游事業(yè)的發(fā)展。為了進(jìn)一步滿足揚(yáng)州市日益增長(zhǎng)的旅游、文化和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在揚(yáng)州興建具有國(guó)際知名品牌的酒店賓館已十分必要。嘉里揚(yáng)州酒店是依照最新的城市發(fā)展觀念而設(shè)計(jì)，使得未來(lái)建成的新城市建筑群體有宏偉的視覺外觀，從而有利于提升城市的整體形象和知名度，增強(qiáng)揚(yáng)州市新城西區(qū)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。三、吸引外資帶動(dòng)城市總體經(jīng)濟(jì)根據(jù)國(guó)家、省及揚(yáng)州市十一五計(jì)劃，為了帶動(dòng)揚(yáng)州的發(fā)展、促進(jìn)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)文化建設(shè)快速發(fā)展，影響輻射長(zhǎng)江三角洲一帶的城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，嘉里揚(yáng)州酒店將加速招商引資、帶動(dòng)服務(wù)業(yè)、提升城市檔次、增加觀光誘因、增加創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)、增加政府稅基、促進(jìn)揚(yáng)州國(guó)際化，進(jìn)而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)城市總體經(jīng)濟(jì)及提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。第三節(jié)項(xiàng)目的作用嘉里置業(yè)揚(yáng)州有限公司抓住城市建設(shè)和投融資改革的機(jī)遇，積極參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，組織專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，以實(shí)力、信用和高效管理贏得政府的信任，也贏得了投資機(jī)會(huì)，并且?guī)?dòng)了揚(yáng)州地區(qū)的發(fā)展：一、促進(jìn)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重顯示著一個(gè)城市乃至一個(gè)國(guó)家的發(fā)達(dá)水平。2002年，揚(yáng)州市服務(wù)業(yè)在GDP中占的比重為38.56％，而2004年末下降到36.60％，離發(fā)達(dá)國(guó)家的70％的水平還有很大差距，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏大項(xiàng)目的拉動(dòng)。通過(guò)嘉里揚(yáng)州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以有效提升服務(wù)產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重，從而使揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)有一個(gè)大的飛躍。二、促進(jìn)揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展嘉里揚(yáng)州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由工業(yè)型經(jīng)濟(jì)向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，也是實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要途徑，提高服務(wù)產(chǎn)業(yè)整體水平。三、促進(jìn)政府稅收事業(yè)的發(fā)展嘉里揚(yáng)州酒店服務(wù)業(yè)有：餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，依據(jù)其集聚人氣、集聚消費(fèi)、集聚服務(wù)的功能，能帶來(lái)大規(guī)模、大數(shù)量的產(chǎn)業(yè)效益，在此基礎(chǔ)上增加地方政府的稅收收入，有效促進(jìn)揚(yáng)州地方稅收事業(yè)的發(fā)展。四、促進(jìn)揚(yáng)州招商引資的發(fā)展嘉里揚(yáng)州酒店的建設(shè)就是一個(gè)招商引資的過(guò)程，吸引了國(guó)外資本來(lái)建設(shè)揚(yáng)州，發(fā)展揚(yáng)州。隨著揚(yáng)州在國(guó)際上各種獎(jiǎng)項(xiàng)的獲得，揚(yáng)州在國(guó)際上知名度的提高，嘉里揚(yáng)州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，必將成為城市新的財(cái)富領(lǐng)地。五、促進(jìn)揚(yáng)州就業(yè)的發(fā)展嘉里揚(yáng)州酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能充分帶動(dòng)揚(yáng)州就業(yè)的發(fā)展?？梢晕{高、中、低不同層次的就業(yè)人群就業(yè)，從供需兩方面解決就業(yè)問(wèn)題。六、提升揚(yáng)州的城市品位嘉里揚(yáng)州酒店是揚(yáng)州市又一個(gè)具有較高檔次的高級(jí)酒店，它的興建將增強(qiáng)揚(yáng)州市在酒店服務(wù)行業(yè)上的力量，提升揚(yáng)州在江蘇乃至全國(guó)的知名度，提升揚(yáng)州的城市品位。七、促進(jìn)揚(yáng)州城市功能的完善嘉里揚(yáng)州酒店的開發(fā)，在一定意義上促進(jìn)揚(yáng)州城市功能的完善。一方面，隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視生活環(huán)境質(zhì)量，另一方面，城市的發(fā)展需要有良好的服務(wù)業(yè)為其提供服務(wù)。城市居民的交通、商務(wù)、游憩都離不開服務(wù)業(yè)，工作和居住也離不開服務(wù)業(yè)。嘉里揚(yáng)州酒店位于風(fēng)景優(yōu)美的揚(yáng)州西區(qū)，它的建成正好彌補(bǔ)了揚(yáng)州在現(xiàn)代化旅游、服務(wù)、休閑度假方面的空白，使揚(yáng)州的城市功能得到進(jìn)一步的升華。八、促進(jìn)揚(yáng)州城市旅游業(yè)的發(fā)展揚(yáng)州市是一個(gè)旅游文化名城，擁有豐富的旅游資源。嘉里揚(yáng)州酒店通過(guò)自己獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃，勢(shì)必為揚(yáng)州的旅游業(yè)發(fā)展提供更大的發(fā)展條件。綜上所述，從嘉里揚(yáng)州酒店項(xiàng)目所處的地理位置，開發(fā)投入規(guī)劃設(shè)想看，其對(duì)揚(yáng)州西部服務(wù)區(qū)的形成、對(duì)揚(yáng)州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到很大的作用，并能較大改善揚(yáng)州的投資環(huán)境，促進(jìn)現(xiàn)代化新區(qū)的建設(shè)，因此，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)與營(yíng)銷設(shè)想第一節(jié)揚(yáng)州總體經(jīng)濟(jì)分析一、經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大GDP增速明顯加快揚(yáng)州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，人均GDP首次跨過(guò)3000美元門檻。2006年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)五個(gè)亮點(diǎn)，一是規(guī)模以上工業(yè)增加值首次突破500億元，達(dá)500.34億元，同比增長(zhǎng)21.3%；二是全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)84.44億元，增長(zhǎng)66.9%；三是規(guī)模以上投資額達(dá)495.48億元，增長(zhǎng)26.3%；四是消費(fèi)價(jià)格保持基本平穩(wěn)；五是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代加快，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)355.83億元，增長(zhǎng)16.0%。二、財(cái)政收入大幅度增長(zhǎng)揚(yáng)州市2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1100億元，比上年增長(zhǎng)19.3%，財(cái)政收入158億元，增長(zhǎng)35%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資495.5億元，增長(zhǎng)26.3%。全年協(xié)議注冊(cè)外資24.49億美元，增長(zhǎng)0.6%；注冊(cè)外資實(shí)際到賬7.6億美元，增長(zhǎng)44.7%；全年進(jìn)出口總額23.61億美元，增長(zhǎng)23.9%。市區(qū)居民人均可支配收入12945元，增長(zhǎng)13.8%；全市農(nóng)民人均收入3587元，增長(zhǎng)7.4元。2005年揚(yáng)州市全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在達(dá)到922億元人民幣。比2004年增長(zhǎng)了15%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加86億元，比上年增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值518億元，比上年增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值318億元，比上年增長(zhǎng)14..3%。揚(yáng)州人年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2005年為2.08萬(wàn)元，按現(xiàn)價(jià)匯率折算為2500美元，比2004年增加770美元。第二節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析揚(yáng)州全市服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)不斷壯大。五年來(lái)，揚(yáng)州積極順應(yīng)國(guó)際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)，堅(jiān)持以提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，努力促進(jìn)區(qū)域生產(chǎn)力的合理布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。全市三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)由2000年的13.5：53.0：33.5調(diào)整為2005年的9.7：56.3：34.0。2005年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值313.56億元，增長(zhǎng)14.3％，比2000年增加了155.54億元，五年平均增速為11.8％。一、消費(fèi)品市場(chǎng)的成長(zhǎng)新型業(yè)態(tài)成為商品銷售市場(chǎng)的主流，大型連鎖超市、購(gòu)物中心、專賣店等新型業(yè)態(tài)銷售額持續(xù)成長(zhǎng)，沃爾瑪、廣潤(rùn)發(fā)、金鷹、萬(wàn)家福等知名商家的經(jīng)營(yíng)已步入服務(wù)品牌競(jìng)爭(zhēng)的階段，對(duì)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、旅游業(yè)、教育及休閑等產(chǎn)業(yè)有帶動(dòng)的作用。二、旅游市場(chǎng)的成長(zhǎng)揚(yáng)州市以建設(shè)旅游、會(huì)議的城市、世界最佳人居環(huán)境城市、打造文化揚(yáng)州為目標(biāo)，以創(chuàng)新的機(jī)制和多源的投入搶占國(guó)內(nèi)旅游和會(huì)議的市場(chǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)黃金周，揚(yáng)州市共接待游客47.48萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng)17.29%，旅游收入為3.85億元，比去年同期增長(zhǎng)6.06%。去年十一黃金周期間，全市接待游客45.4萬(wàn)人次，市區(qū)賓館住房率達(dá)72.28%。全市旅游收入達(dá)3.65億元，接待來(lái)自國(guó)外和廣東、上海、浙江等地為數(shù)重多的游客。全年旅游業(yè)共接待境外游客12.8萬(wàn)人次，創(chuàng)匯5200萬(wàn)美元；接待國(guó)內(nèi)游客725萬(wàn)人次，旅游收入62.3億元。此外，春節(jié)期間全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.68億元，同比增長(zhǎng)15.6%。揚(yáng)州旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)高檔酒店賓館的需求也更加迫切。三、金融業(yè)發(fā)展日趨良好由于工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速，外資、民資投入加大和城市建設(shè)步伐加快，金融形式持續(xù)上揚(yáng)。12月末，全市存款余額747億元，比年初增長(zhǎng)128.7億元；貸款余額452億元，較年初增加84.4億元，均創(chuàng)歷史新高，徹底扭轉(zhuǎn)了自1999年以來(lái)貸款增速低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的局面。第三節(jié)嘉里揚(yáng)州酒店項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析一、項(xiàng)目地塊開發(fā)條件優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊面積：27906平方米，約41.86畝,地面及地面以上總建筑面積：酒店部分82732平方米綠化率：50.9%；容積率：不高于2.2，高度控制在100米內(nèi)。土地使用年限：酒店及商辦部分50年，自頒發(fā)國(guó)有土地使用證之日起計(jì)算。由于項(xiàng)目地塊土地已平整，無(wú)拆遷安置相關(guān)費(fèi)用，故可節(jié)省前期準(zhǔn)備時(shí)間，盡快投入開發(fā)建設(shè)。二、市場(chǎng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，市場(chǎng)規(guī)范，人口稠密，地理位置適中等特點(diǎn)，人均GDP和人均國(guó)民收入在國(guó)內(nèi)也首屈一指，嘉里揚(yáng)州酒店正位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，良好的市場(chǎng)前景為嘉里揚(yáng)州酒店的發(fā)展提供了有力的市場(chǎng)支撐。嘉里揚(yáng)州酒店所處的區(qū)位外圍環(huán)境亦十分優(yōu)美，北接體育公園，沿山河環(huán)湖小島，并將在項(xiàng)目完工前興建完畢環(huán)湖駁岸及通往小島的橋梁。三、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)等提供可能與條件。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化，全球普遍進(jìn)行勞動(dòng)分工重組和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，促使了以新經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)為潮流的新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并催化了與之相配套的、起著空間支撐功能的世界經(jīng)濟(jì)的新熱點(diǎn)。從2002年開始，跨國(guó)制造公司的綜合性機(jī)構(gòu)、地區(qū)總部、營(yíng)運(yùn)中心開始大舉入遷以上海為龍頭的長(zhǎng)三角地區(qū)，并有向周邊城市擴(kuò)散的趨勢(shì)，特別是隨著國(guó)際制造業(yè)重心大規(guī)模東移，跨國(guó)公司營(yíng)運(yùn)中心入遷長(zhǎng)三角地區(qū)的趨勢(shì)愈加明顯。揚(yáng)州市新城區(qū)有成為該新經(jīng)濟(jì)的理想境界地域和空間載體。四、市場(chǎng)租售前景優(yōu)勢(shì)揚(yáng)州旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，外來(lái)投資和商務(wù)活動(dòng)的增加產(chǎn)生對(duì)酒店業(yè)更大需求。素以人文秀麗、歷史底蘊(yùn)深厚而聞名的揚(yáng)州古城旅游活動(dòng)資源豐富，瘦西湖等一批景點(diǎn)天下聞名，揚(yáng)州已成為江南旅游線路上的一顆明珠。因?yàn)橐痪洹盁熁ㄈ孪聯(lián)P州”慕名而來(lái)的游客已經(jīng)遍布世界50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，一年一度的“煙花三月國(guó)際旅游節(jié)”成為這座國(guó)際型旅游名城的品牌盛會(huì)。揚(yáng)州旅游業(yè)迅速發(fā)展，日益成為揚(yáng)州的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著揚(yáng)州對(duì)外交通的不斷改善，特別是鐵路通車，來(lái)?yè)P(yáng)旅游更加方便快捷，揚(yáng)州旅游資源將得到更好挖掘，揚(yáng)州旅游業(yè)將走向全國(guó)，面臨更大的市場(chǎng)機(jī)遇。旅游產(chǎn)業(yè)的興起必將帶動(dòng)酒店、餐飲、娛樂(lè)需求的高速增長(zhǎng)，尤其是酒店產(chǎn)業(yè)，而目前酒店客房接待能力還不能滿足揚(yáng)州旅游業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。因此揚(yáng)州市的酒店業(yè)還需要增強(qiáng)接待能力，滿足日趨增長(zhǎng)的旅游業(yè)的需求。隨著揚(yáng)州市外來(lái)投資和商務(wù)活動(dòng)的增加，揚(yáng)州市的高級(jí)酒店需求趨旺。從各類酒店的出租率分析，目前揚(yáng)州市高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好，主要原因在于隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來(lái)?yè)P(yáng)投資、發(fā)展市場(chǎng)的企業(yè)增多，這類企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了較多的商務(wù)活動(dòng)。預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)，揚(yáng)州市的流動(dòng)及商旅人口估計(jì)將有較高的增長(zhǎng)，而同時(shí)本地市民隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，也有改善居住條件、投資房地產(chǎn)的要求。在該等背景下，高級(jí)酒店及高層次住宅的市場(chǎng)潛力是巨大的。綜合考慮投資者的豐富經(jīng)驗(yàn)以及參照的揚(yáng)州市及外省市同類地塊的開發(fā)狀況，項(xiàng)目地塊租售的市場(chǎng)前景是極為樂(lè)觀的。第四章自然條件第一節(jié)項(xiàng)目地址嘉里揚(yáng)州酒店地處揚(yáng)州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西臨規(guī)劃中的體育公園，地塊周圍被沿山河包圍。項(xiàng)目用地面積27906平方米，總建筑面積82732平方米第二節(jié)自然條件一、氣象揚(yáng)州地區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，具有寒暑變化顯著，四季分明等氣候特征。春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季陰濕寒冷。年主導(dǎo)風(fēng)向ESE，年平均氣溫14.8℃，極端最高氣溫39.1℃，極端最低氣溫-17.7℃。平均年降雨量1046.2mm，多集中于6－9月份，日最大降雨量為278.3mm由荷載規(guī)范（GBJ9－－97）查得揚(yáng)州地區(qū)風(fēng)荷載為0.35KN／M2，雪荷載0.20KN／M2。二、工程地質(zhì)揚(yáng)州市地處長(zhǎng)江下游的沖積平原，地勢(shì)大體為西北高，東南低。市區(qū)地形地貌不一，主要有三種：一種是蜀崗以北地形，為長(zhǎng)江的一級(jí)階地，起伏較大，溝渠、地塘密布，標(biāo)高在10－30米，一種是蜀崗一線以南地形，為長(zhǎng)江的高河漫灘，地勢(shì)平坦，標(biāo)高為5－10米，而大運(yùn)河?xùn)|則為江淮平原地形，標(biāo)高亦在８米左右。三、抗震設(shè)防揚(yáng)州地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造受揚(yáng)州--銅陵大斷裂帶控制，區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)較大斷層及破碎帶等對(duì)建筑不利的構(gòu)造。2001年國(guó)家確定揚(yáng)州市區(qū)地震烈度為7度，根據(jù)揚(yáng)州市地震局對(duì)江蘇省地震工程研究院完成的嘉里酒店工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告的審批意見，該工程場(chǎng)地50年超越概率10%的地表水平向地震動(dòng)峰值加速度為0.15ｇ,本工程據(jù)此作為抗震設(shè)防依據(jù)。四、實(shí)施條件本項(xiàng)目地處揚(yáng)州城區(qū)西部，地勢(shì)較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件均已具備，水、電供給均能滿足工程施工需要，工程所需建筑材料主要有石料、水泥、鋼材、木材等，這些材料中有一部分屬于揚(yáng)州地產(chǎn)，另一部分需外購(gòu)解決。鑒于揚(yáng)州市區(qū)水陸運(yùn)輸條件較理想，且目前建材市場(chǎng)旺盛，故資源條件基本能保證該項(xiàng)目的實(shí)施要求。第五章建筑設(shè)計(jì)方案第一節(jié)項(xiàng)目范圍與開發(fā)規(guī)模項(xiàng)目位于揚(yáng)州市新城西區(qū)，文昌西路北側(cè)，環(huán)湖路西側(cè)，西鄰規(guī)劃中的體育公園，地塊周圍被沿山河包圍?？傆玫孛娣e27906平方米，酒店設(shè)二層地下室，地上裙樓三層，塔樓27層，地面以上總高度96.5米，建筑面積82732平方米，其中地上建筑面積55862平方米，地下室建筑面積第二節(jié)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)：揚(yáng)州規(guī)劃局《控制性詳細(xì)規(guī)劃》，地塊編號(hào)：（X-05-05，2005年6月）。方案規(guī)劃以“均好、協(xié)調(diào)、多樣、獨(dú)特”為設(shè)計(jì)原則，強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境相結(jié)合。根據(jù)建筑不同功能匹配周圍不同景觀，充分利用外部?jī)?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，潛心營(yíng)造內(nèi)部精致的人工景觀，精心安排建筑平面功能，樹立挺拔大方的建筑外立面形象。努力使項(xiàng)目成為揚(yáng)州西部青山綠水映襯中的一組典雅大方、富有情趣的建筑工地群。一、總體布局項(xiàng)目用地東西向短，南北向長(zhǎng)，為綠水環(huán)繞的“S”形島嶼，四周均有優(yōu)越的景觀資源。方案將塔樓布置在地塊南端，南向稍偏東，塔樓周圍環(huán)以酒店的商業(yè)擴(kuò)服務(wù)設(shè)施。由此酒店既可以南向最大限度的享受城市景觀，又可以面向體育公園，心挺拔的姿態(tài)樹立項(xiàng)目典雅獨(dú)特的建筑形象。二、交通組織用地東西兩側(cè)各有一座橋梁與市政道路相連,方案以連接兩座橋梁的雙向機(jī)動(dòng)車道為主要交通道路,此道路也將用地自然的劃為南側(cè)酒店區(qū)域和北側(cè)公寓區(qū)域。機(jī)動(dòng)車可由主要交通道路向南進(jìn)入酒店上落客區(qū)，那里有酒店正門入口、大宴會(huì)廳入口和娛樂(lè)商業(yè)入口，也可由此進(jìn)入地庫(kù)和服務(wù)入口。地面上只設(shè)少量訪客停車位，一般機(jī)動(dòng)車未經(jīng)允許不能在此區(qū)域停留。三、綠化布置方案將酒店和公寓圍合而成的空間布置成中央綠化庭園，庭園為酒店和公寓提供了良好的內(nèi)部園景，形成建筑空間的領(lǐng)域感和歸屬感，減低了外界的干擾，更將各塔樓有機(jī)的聯(lián)系在一起，形成一個(gè)整體高雅脫俗、舒適方便、富有情趣的現(xiàn)代社區(qū)?；▓@內(nèi)設(shè)有多樣園林小品，例如：趣致的鋪地、噴泉、流水、雕塑等，中央綠化主要以常綠灌木及喬木配以鮮艷鮮花及草坪，帶來(lái)一股幽遠(yuǎn)的澹香，使留連在其中的人覺得心情舒暢。而建筑與河水之間的空間，更可傾力打造出風(fēng)情獨(dú)特的水岸美景，大大提升小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。本項(xiàng)目充分體現(xiàn)了人與自然相結(jié)合的原則，配以精美的硬質(zhì)景觀及賞花灌木和植栽為主的綠化，力圖創(chuàng)造出一個(gè)色彩繽紛、四季分明的環(huán)境，營(yíng)造出有動(dòng)感的優(yōu)美氣氛。四、建筑節(jié)能按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，新建項(xiàng)目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針，在工程設(shè)計(jì)中要對(duì)建筑物的能耗進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。隨著節(jié)能技術(shù)的不斷發(fā)展，許多新技術(shù)、新材料被源源不斷地運(yùn)用到現(xiàn)代商住建筑之中，商住建筑節(jié)能已經(jīng)成為我國(guó)建筑節(jié)能的重要組成部分?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來(lái)越重要。嘉里揚(yáng)州酒店依據(jù)最新的建筑理念，運(yùn)用項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃節(jié)能技術(shù)，從結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、采暖的利用等方面，全方位多元化的展示一個(gè)科技的、高質(zhì)量的商業(yè)酒店。比如：住宅塔樓的外墻及屋頂部分?jǐn)M采用擠塑聚苯已烯泡沫塑料板外保溫系統(tǒng)做法，滿足節(jié)能60%時(shí)建筑外墻及屋頂最小熱阻值的要求。除此之外，本項(xiàng)目節(jié)能措施，應(yīng)嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點(diǎn)，從建筑物隔熱、保溫、通風(fēng)和排濕等方面來(lái)綜合考慮，建議采用以下節(jié)能措施。1、注意控制體形系數(shù)，不采用過(guò)多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱措施（外保溫效果更佳），提高墻體熱阻；增加建筑物的熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可有效阻止熱量進(jìn)入墻體。2、窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系甚大，窗墻比適當(dāng)控制；安排好門窗相對(duì)位置及開啟方式，窗戶采用中空玻璃，隔熱隔音效果好，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)裝置，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，以便減少夏季太陽(yáng)的熱幅射，冬季又可得到日照。3、為減少太陽(yáng)輻射引起頂層房間過(guò)熱，應(yīng)加強(qiáng)隔熱層并有架空通風(fēng)層，還可在空氣間層內(nèi)貼熱反射材料。圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表層，可反射夏季太陽(yáng)熱幅射，減少外墻面吸收熱量。4、積極推廣使用節(jié)能材料,墻體材料選用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，以減輕墻體自重，門窗選用密閉性能好、帶中空玻璃的塑鋼窗，提高門窗的氣密性。并有利于抗震和提高勞動(dòng)效率。5、盡可能充分利用自然光滿足室內(nèi)采光要求，采用高效照明光源及燈具，室外可采用節(jié)能型鈉光源照明。本項(xiàng)目電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無(wú)功功率補(bǔ)償設(shè)備。6、選用節(jié)能的設(shè)備，降低能源消耗。7、節(jié)約水資源，室內(nèi)給水設(shè)備優(yōu)先采用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，生活污水進(jìn)行無(wú)害化處理。五、功能分布及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施酒店平面布置與庭園相結(jié)合，充分利用外部及內(nèi)部環(huán)境景觀，創(chuàng)造舒適、便捷的入住空間，酒店主入口、宴會(huì)廳入口及商業(yè)娛樂(lè)入口均環(huán)繞上落客區(qū)布置，大堂吧、咖啡吧、咖啡廳和中餐廳設(shè)計(jì)了水池、曲橋、水榭等中式園林。酒店部分設(shè)二層地下室，主要為地下停車庫(kù)、員工服務(wù)用房及設(shè)備用房26870平方米；酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會(huì)廳及商業(yè)等8736平方米，二層為小宴會(huì)廳、多功能廳、娛樂(lè)中心等5615平方米，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心3245平方米，四至二十一層、二十五至二十七層為酒店客房55401平方米，二十二至二十四層為公寓式酒店3390平方米。酒店一層主要為酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會(huì)廳及商業(yè)等，二層為小宴會(huì)廳、多功能廳、娛樂(lè)中心等，三層為商務(wù)中心、禮堂及健身中心、四至二十一層為酒店客房，二十二至二十四層為公寓式酒店。詳見下表酒店-phase1酒店-phase2樓層功能標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)酒店式公寓(㎡)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)自行車停車場(chǎng)小計(jì)(㎡)標(biāo)準(zhǔn)間Mdls酒店(㎡)總計(jì)384420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F公寓式酒店21181130113023F20181130113022F公寓式酒店1918725405113021F酒店客房18181130113020F酒店客房17181130113019F酒店客房16181130113018F酒店客房15181130113017F酒店客房14181130113038016F酒店客房1318113011301083015F酒店客房1218113011301083014F酒店客房1118113011301083013F酒店客房1018113011301083012F酒店客房918113011301083011F酒店客房818113011301083010F酒店客房71811301130108309F酒店客房61811301130108308F酒店客房51811301130108307F酒店客房41811301130108306F酒店客房31811301130108305F酒店客房21811301130108304F酒店客房11811301130108303F商務(wù)中心、禮堂健身中心32103210352F小宴會(huì)廳、多功能廳、娛樂(lè)中心等55805580351F酒店大堂、咖啡廳、中餐廳、大宴會(huì)廳及商業(yè)8701870135地上423222265004458711275小計(jì)55862B1F含機(jī)動(dòng)車、自行車停車位6.06025689063513550B2F含機(jī)動(dòng)車、自行車停車位5.04190913013320地下10215016020635小計(jì)26870酒店總計(jì)（㎡）82732六、其它設(shè)施本小區(qū)充分考慮了殘疾人的使用的設(shè)施，電梯的各?？繉拥脑O(shè)置和公共場(chǎng)快所的出入均充分考慮了殘疾人的需要，酒店及其服務(wù)設(shè)施等公共場(chǎng)所設(shè)置殘疾人衛(wèi)生間。電梯設(shè)計(jì)考慮殘疾人的使用。在各主要出入口或通道地面有高差之處均設(shè)有坡道，方便母嬰車和殘疾人人士出入。和種出入口之寬度及其它各種設(shè)施均按照《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-88）而設(shè)計(jì)。第六章環(huán)保、消防和安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、施工過(guò)程環(huán)境影響預(yù)測(cè)對(duì)大氣環(huán)境影響：施工過(guò)程中對(duì)大氣環(huán)境的污染主要為工地?fù)P塵。對(duì)水環(huán)境影響：施工期間產(chǎn)生的污水對(duì)水環(huán)境造成污染，主要由建筑垃圾、棄土、水泥、砂、灰堆放過(guò)程中被雨水沖刷產(chǎn)生的污水，施工人員產(chǎn)生的生活污水的排放。結(jié)果可能造成泥沙沖入河內(nèi)或市政管網(wǎng)。對(duì)聲環(huán)境影響：根據(jù)機(jī)械施工類比調(diào)查，在測(cè)點(diǎn)離聲源15米時(shí)，大部分施工機(jī)械，特別是夜間可能超限值，而且周邊區(qū)域?yàn)槁暛h(huán)境敏感區(qū)域，影響較大。二、綜合環(huán)境防治措施1、噪聲防治措施：（1）施工期的噪聲主要來(lái)自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工單位必須選用符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的施工機(jī)具和運(yùn)輸車輛，盡量選用低噪聲的施工機(jī)械和工藝。選用低噪聲設(shè)備，可從根本上降低聲強(qiáng)，低噪型運(yùn)載車在行駛中的噪聲聲級(jí)比同類水平其它車輛約降低10～15dB(A)，不同型號(hào)壓路機(jī)噪聲聲級(jí)可相差5dB(A)。要合理安排設(shè)備位置。（2）為保護(hù)施工人員的健康，施工單位要合理安排工作人員輪流操作輻射高強(qiáng)噪聲的施工機(jī)械，減少接觸高噪聲的時(shí)間，或穿插安排高噪聲和低噪聲的工作。（3）針對(duì)筑路機(jī)械施工的噪聲具有突發(fā)、無(wú)規(guī)則、不連續(xù)、高強(qiáng)度等特點(diǎn)。可采取合理安排施工工序等措施加以緩解。如噪聲源強(qiáng)大的作業(yè)可放在晝間(06：00～22：00)進(jìn)行。（4）對(duì)距居民區(qū)150m以內(nèi)的施工現(xiàn)場(chǎng)，噪聲大的施工機(jī)具在夜間(22：00～06：00)應(yīng)停止施工。（5）建設(shè)單位應(yīng)責(zé)成施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)明張布通告和投訴電話，建設(shè)單位在接到報(bào)案后應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門取得聯(lián)系，以便及時(shí)處理各種環(huán)境糾紛。（6）布置在酒店裙房屋頂?shù)睦鋮s塔設(shè)消聲處理，其排風(fēng)口設(shè)消聲彎頭，四周的進(jìn)風(fēng)百葉采用消聲百葉。（7）柴油發(fā)電機(jī)的進(jìn)、排風(fēng)豎井均設(shè)消聲。（8）采用低損耗你噪聲干式變壓器。（9）水泵房中的生活水泵設(shè)隔震基礎(chǔ)，水泵中的進(jìn)出水管上均設(shè)避振喉以降低口音。2、水污染防治措施：公路建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水量不是很大，但如果防治措施不當(dāng)，也很容易造成水環(huán)境污染。針對(duì)不同的廢水，需采取不同的防治措施。（1）砂石料沖洗廢水。其懸浮物含量大，需建沉降地，懸浮物進(jìn)行沉淀后排放。部分廢水澄清后可用建筑工地灑水防塵。（2）混凝土養(yǎng)護(hù)廢水?；炷琉B(yǎng)護(hù)可以直接用薄膜或塑料溶噴刷在混凝土表面，待溶液揮發(fā)后，與混凝土表面結(jié)合成一層塑料薄膜，使混凝土與空氣隔離。（3）機(jī)械和車輛沖洗廢水。應(yīng)盡量要求施工機(jī)械和車輛到附近專門清洗點(diǎn)或修理點(diǎn)進(jìn)行清洗和修理。（4）施工人員生活污水。施工人員應(yīng)盡量選擇有污水排放系統(tǒng)的民房作為宿營(yíng)地，使生活污水進(jìn)入排污系統(tǒng)。（5）投入使用后，排水系統(tǒng)采用雨污分流：生活糞便污水和生活洗滌污水合用一個(gè)系統(tǒng)，生活污水直接排入室外的化糞池，然后再進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，酒店廚房的含油污水排到室外，經(jīng)隔油池處理后再排入污水管網(wǎng)。3、大氣污染防治措施：（1）工程開挖土方應(yīng)集中堆放，以縮小粉塵影響范圍，及時(shí)回填，減小粉塵影響時(shí)間。（2）水泥和混凝土運(yùn)輸應(yīng)采用密封罐車。采用敞篷車運(yùn)輸時(shí)，應(yīng)將車上物料用蓬布遮蓋嚴(yán)實(shí)。（3）施工道路應(yīng)保持平整，設(shè)立施工道路養(yǎng)護(hù)、維修和清掃專職人員，保持道路清潔和運(yùn)行狀態(tài)良好。（4）材料倉(cāng)庫(kù)和臨時(shí)材料堆放應(yīng)防止物料散漏污染。倉(cāng)庫(kù)四周應(yīng)有疏水溝系，防止雨水浸濕，水流引起物料流失。（5）粉塵、揚(yáng)塵、燃油產(chǎn)生的污染物對(duì)人體健康有害，對(duì)受影響的施工人員應(yīng)做好勞動(dòng)保護(hù)。（6）施工期間燃油機(jī)械設(shè)備較多，對(duì)固定的機(jī)械設(shè)備，運(yùn)行點(diǎn)在敏感點(diǎn)上風(fēng)向50m范圍以內(nèi)，需裝煙塵除塵設(shè)備。（7）投入使用后，煙氣經(jīng)凈化裝置處理達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)后由高空排放。燃?xì)庹婵諢崴仩t的煙氣經(jīng)凈化裝置達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn)后由塔樓屋面排放。4、固體廢棄物防治措施：（1）清場(chǎng)廢物處理施工清場(chǎng)的樹木、農(nóng)作物、雜草，除部分可作為肥料外，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)。表層土可集中堆存，用作綠化用土。（2）施工棄土處理路基開挖廢土除部分回填外，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃處置。對(duì)棄土應(yīng)設(shè)立棄土場(chǎng)，進(jìn)行集中處置。（3）施工生產(chǎn)廢料處理首先應(yīng)考慮廢料的回收利用。對(duì)鋼筋、鋼板、木材等下角料可分類回收，交廢物收購(gòu)站處理。（4）施工生活垃圾處理如施工人員集中，生活垃圾需增加處理設(shè)施和加強(qiáng)管理，人員較多時(shí)可增設(shè)垃圾筒。臨時(shí)垃圾堆放點(diǎn)應(yīng)有溝道相通，以防浸出液浸流。施工人員如自建宿舍，應(yīng)配套建設(shè)簡(jiǎn)易廁所。簡(jiǎn)易廁所盡量建成有沖洗水和糞便回收裝置的流動(dòng)廁所。5、生態(tài)環(huán)境保護(hù)及恢復(fù)措施：加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境及生物多樣性保護(hù)的宣教（1）業(yè)主單位應(yīng)加大施工前期的生態(tài)保護(hù)環(huán)境和生物多樣性宣傳工作力度，加強(qiáng)對(duì)承包商、施工人員的環(huán)境保護(hù)、生物多樣性保護(hù)宣傳教育工作，嚴(yán)禁施工人員隨意破壞植被和獵捕野生動(dòng)物的行為。（2）為減緩施工期破壞地形地貌、毀滅植被、改變土壤結(jié)構(gòu)等生態(tài)環(huán)境的影響，在施工期間應(yīng)將有肥力的土層進(jìn)行有計(jì)劃地剝離、儲(chǔ)存、臨時(shí)堆放，清理施工現(xiàn)場(chǎng)等，為隨后的植被恢復(fù)創(chuàng)造條件。（3）防治水土流失。6、管理措施：加強(qiáng)對(duì)承包商施工組織方案的審查工作，確保其工程取土、路基填筑及其防護(hù)工程按施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行。施工監(jiān)理應(yīng)加大土方、散裝建材運(yùn)送及路基填筑的監(jiān)理力度，堆放前必須進(jìn)行防護(hù)工程。7、水土保持工程措施：（1）雨季施工措施。施工過(guò)程中，業(yè)主單位應(yīng)及時(shí)將氣象預(yù)報(bào)資料通報(bào)資料通報(bào)所有施工單位，以便其按降雨時(shí)間和特點(diǎn)實(shí)施雨前填鋪的松土壓實(shí)等防護(hù)措施。（2）坡面工程措施。沿線多處的高填工點(diǎn)，應(yīng)采取擋墻、護(hù)墻和漿砌片石等工程措施，并與邊坡植草措施相配合，以使邊坡穩(wěn)定，防止坡面崩塌。（3）取土區(qū)和有肥力土層臨時(shí)堆放場(chǎng)的保護(hù)措施。設(shè)計(jì)好的取土區(qū)在其兩側(cè)設(shè)置排水溝，場(chǎng)區(qū)邊坡挖截水溝、減少降雨量侵蝕力；取土區(qū)的取土面應(yīng)盡量平緩，坡度應(yīng)控制在1：1.5以下。（4）坡面植草措施。坡面植草植物應(yīng)盡量選擇鄉(xiāng)土草種。（5）應(yīng)急水土保持措施。在施工期間來(lái)不及實(shí)施上述措施時(shí)，應(yīng)用現(xiàn)成防護(hù)物，如草席、稻草覆蓋，防止土壤侵蝕的效果也較好。第二節(jié)消防本工程地面以上總高度99.7米，為一類高層建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)。建筑內(nèi)部高層部分一旦發(fā)生火災(zāi)，想要借助外部消防手段來(lái)?yè)錅缁馂?zāi)是不可能的。消防必須依靠大廈內(nèi)部自身的消防設(shè)施，因此，工程消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)必須做到安全可靠、萬(wàn)無(wú)一失?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容簡(jiǎn)述如下：高層建筑的保護(hù)方式為全面保護(hù)方式，除了面積小于5.00M2的廁所、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。并且同時(shí)設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火保護(hù)。此外，樓梯間是火災(zāi)逃生的主要通道，應(yīng)設(shè)探測(cè)器。電氣豎井不論大小，因其火災(zāi)發(fā)生可能性大，作用重要而必須逐層設(shè)置。手報(bào)的設(shè)置半徑為步行距離30米，一般設(shè)于樓梯間及出口等逃生通道附近，以便人員在逃離火場(chǎng)時(shí)方便報(bào)警。在高層建筑中除頂層外，各層屋頂一般為平頂，層高不超過(guò)6米。在此條件下，規(guī)范規(guī)定感煙探測(cè)器最大保護(hù)面積60平方米，保護(hù)半徑5.8米，但從安全可靠的角度考慮，實(shí)際設(shè)計(jì)中，一般遠(yuǎn)小于這個(gè)值。例如要求保護(hù)面積為40～50平方米，保護(hù)半徑從嚴(yán)掌握，依探測(cè)器位置形成的矩形長(zhǎng)寬比確定。顯然，探測(cè)器的布置以接近正方形布置較為經(jīng)濟(jì)。感溫探測(cè)器設(shè)于地下室、車庫(kù)、廚房及允許吸煙的場(chǎng)所，在平頂條件下，最大保護(hù)面積為20平方米，保護(hù)半徑為3.6米。需要注意，在建筑平面上的邊角處，探測(cè)器的保護(hù)半徑必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定。另外，在變配電室、發(fā)電機(jī)房、皮帶輸送機(jī)以及電纜橋架上，除了設(shè)氣體滅火裝置（一般在土建后由業(yè)主自建）外，還應(yīng)考慮設(shè)置纜式煙感器。除了煙感器、溫感器、手報(bào)按鈕、消火栓按鈕外，超高層建筑中的車庫(kù)、廚房應(yīng)增設(shè)可燃?xì)怏w探測(cè)器等。在各重要機(jī)房（有人值班），特別是一層的消防控制室中，應(yīng)設(shè)119專用消防電話，與市電話局119交換設(shè)備直通，至于報(bào)警層燈一般全設(shè)，而報(bào)警電鈴或蜂鳴器，因其制造人為恐慌與混亂，在有緊急廣播的條件下，多不采用。高層建筑中均應(yīng)設(shè)置避難層，避難層分為全敞開式、半敞開式、封閉式三種類型。首層至第一個(gè)避難層或者兩個(gè)避難層之間不能超過(guò)十五層（考慮發(fā)生火災(zāi)時(shí)疏散時(shí)間及建筑使用空間）?？紤]我國(guó)人體特點(diǎn)，人均避難面積應(yīng)保證不小于0.2M2/人。避難層上應(yīng)設(shè)疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明，其位置以人行走時(shí)水平視線高度為準(zhǔn)（避免因煙氣濃度影響，不能正常發(fā)揮作用）。避難層應(yīng)設(shè)固定滅火系統(tǒng)（室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)）來(lái)保證火災(zāi)時(shí)不受侵害。設(shè)水泵結(jié)合器，用以補(bǔ)充室內(nèi)消防用水不足。正壓送風(fēng)系統(tǒng)?；馂?zāi)時(shí)人員不能進(jìn)入電梯內(nèi)，因?yàn)榛馂?zāi)發(fā)生后電梯迫降一層未成而失電，便可能停留于火場(chǎng)中，梯中人員會(huì)為煙氣窒息。此時(shí)人員的逃生通道應(yīng)是樓梯間。因此，保持樓梯間的正壓使煙火不得入內(nèi)就十分重要了。正壓風(fēng)機(jī)一般處于屋頂，與各層的電動(dòng)風(fēng)口聯(lián)動(dòng)?；馂?zāi)初起時(shí)打開風(fēng)口，啟動(dòng)正壓送風(fēng)機(jī)，使樓梯間、電梯廳處于正壓狀態(tài)?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)有效起作用有賴于噴淋系統(tǒng)的可靠工作。當(dāng)室溫升到預(yù)定值時(shí)，淋頭的玻璃球會(huì)爆破噴灑，此為滅火直接有力的措施，為了監(jiān)測(cè)該系統(tǒng)的正常工作在噴淋系統(tǒng)設(shè)水流指示器、濕式報(bào)警閥、噴淋閥等探測(cè)器，以及時(shí)反映噴淋系統(tǒng)的作狀態(tài)于中控室。建筑外部消防，酒店消防車道設(shè)于場(chǎng)地東側(cè)及酒店與大宴會(huì)廳之間，并設(shè)Y形消防回車場(chǎng)，車道寬4米。各車行、人行出入口、疏散樓梯、疏散距離、防火分區(qū)等均合理設(shè)計(jì)，控制于規(guī)劃范圍內(nèi)，小區(qū)內(nèi)另設(shè)有消防水池，泵房、消防消防臨控中心、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等。均按國(guó)家規(guī)劃和江蘇省揚(yáng)州地方相關(guān)要求設(shè)計(jì)。另外酒店塔樓設(shè)兩部防煙樓梯和一部兼做客梯的消防電梯。綜上所述，消防系統(tǒng)在高層和超高層建筑中，扮演著十分重要的角色。系統(tǒng)的可靠性全面性，先進(jìn)性直接關(guān)系到建筑的安全程度。關(guān)系到建筑內(nèi)人員、設(shè)備的安全。在設(shè)計(jì)、施工中必須嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時(shí)必須加強(qiáng)監(jiān)督，確保質(zhì)量，保證高層建筑的消防智能化，提高自身的反應(yīng)能力、自救能力，真正做到為超高層建筑正常運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。第三節(jié)安全防范為了確保該項(xiàng)目建設(shè)既安全施工，又有質(zhì)量保證，應(yīng)在項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)等每一個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)，都要制定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使各環(huán)節(jié)工作得到有效控制。建設(shè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，確保工程質(zhì)量。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序辦理手續(xù)，項(xiàng)目要進(jìn)行招投標(biāo)，以保證合理的工程造價(jià)，要實(shí)行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。本項(xiàng)目為一集商務(wù)、酒店、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議等功能為一體的高層綜合性商務(wù)項(xiàng)目，建筑的內(nèi)部安全防范和對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施極其重要。項(xiàng)目建成后，區(qū)域內(nèi)要加強(qiáng)保安管理并設(shè)置綜合監(jiān)控系統(tǒng)和安保對(duì)講系統(tǒng)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，監(jiān)控整個(gè)小區(qū)內(nèi)的治安狀況。還可根據(jù)需要增加保安措施。另外還應(yīng)加強(qiáng)安全教育，完善設(shè)備和用電安全管理制度，定期對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)備檢查維修，以確保安全。建設(shè)好本工程的安全防范系統(tǒng)，首先要找一個(gè)以工程實(shí)施力量見長(zhǎng)的弱電集成總包單位；其次要有一套技術(shù)先進(jìn)的系統(tǒng)集成軟件平臺(tái)；最后還要有一個(gè)綜合安保能力的系統(tǒng)。第七章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、工程措施1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，組建高效有力的工程指揮班子，對(duì)整個(gè)工程建設(shè)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)工程建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、加強(qiáng)工程管理，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位、監(jiān)理單位，認(rèn)真做好工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，建設(shè)精品工程，保證投資效益。3、加強(qiáng)資金籌措，保證各項(xiàng)工程建設(shè)資金及時(shí)到位。加強(qiáng)工程款支付管理，防止資金流失。加強(qiáng)工程質(zhì)量、進(jìn)度管理，減少資金浪費(fèi)。二、建設(shè)計(jì)劃：本項(xiàng)目建設(shè)期約22個(gè)月。2007年3月編制并報(bào)批可行性研究報(bào)告，做好施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作。2007年5月完成施工圖設(shè)計(jì)。2007年6月辦理完畢一切前期準(zhǔn)備工作，包括完成施工圖設(shè)計(jì)，招投標(biāo)及施工現(xiàn)場(chǎng)的三通一平工作，確保2007年7月項(xiàng)目正式開工建設(shè)到，力爭(zhēng)于2008年12月底前完成地塊的工程建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃用22個(gè)月左右時(shí)間完成。嘉里揚(yáng)州酒店工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)年份月份內(nèi)容2007年~2008年34567891011121121可行性研究2初步設(shè)計(jì)3施工圖設(shè)計(jì)4招標(biāo)投標(biāo)5施工建設(shè)、第八章投資估算和資金籌措第一節(jié)估算說(shuō)明根據(jù)國(guó)家估算指標(biāo)及揚(yáng)州市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。一、估算編制依據(jù)(一)、《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》(2001)；(二)、《江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額》(2001)；(三)、《揚(yáng)州市工程造價(jià)信息》;(四)、揚(yáng)州市物價(jià)局頒布的《揚(yáng)州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》（揚(yáng)價(jià)工[2002]340號(hào)文）；(五)、委托方提供的相關(guān)項(xiàng)目資料經(jīng)初步測(cè)算，嘉里揚(yáng)州酒店工程項(xiàng)目總投資15675.5萬(wàn)元23643萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目前期費(fèi)用3988.964319.89萬(wàn)元，建安工程費(fèi)用10774.9518138.10萬(wàn)元，配套工程費(fèi)用206.84248.19萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用248.19萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)456.57688.63萬(wàn)元。投資估算詳見表8-1。第二節(jié)投資估算嘉里揚(yáng)州酒店工程項(xiàng)目投資估算表表8-1序號(hào)費(fèi)用名稱工程量單位計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)金額占總投資比例備注單位數(shù)量單位單價(jià)(萬(wàn)元)一第一部分前期工程費(fèi)用3988.964319.8925.4518.27%其中:1.1土地費(fèi)用畝41.86元/畝80.473368.471.2政府規(guī)費(fèi)m282732元/m2605.00496537.3976免收市政公用基礎(chǔ)費(fèi)1.3規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)m282732元/m2410.0082.73330.931.4“三通一平”費(fèi)m282732元/m2105.0041.3782.73二第二部分建安工程費(fèi)用10774.9418138.168.7476.72%其中:2.1土建工程費(fèi)用10774.9413753.32.1.1地下室m226870.00元/m2201500.004030.505374.002.1.2地上建筑m255862.00元/m210500.005586.208379.32.2安裝工程費(fèi)1158.244384.802.2.1給排水（及電氣包括消防、噴淋）m282732元/m260130.004961075.39522.2.2強(qiáng)、弱電(有線電視、電話、智能化系統(tǒng))m282732元/m23010.0082.732481.962.2.3空調(diào)通風(fēng)m282732元/m24010.0082.73330.932.2.4電梯m282732元/m260.00496.39三第三部分配套工程費(fèi)用206.84248.191.3205%其中:3.1下水道(雨污分流)m282732元/m2105.0041.3782.733.2道路廣場(chǎng)m282732元/m2105.0041.3782.733.3其它(小景消防、綠化等）m282732元/m2150.00124.182.73四第四部分工程建設(shè)其它費(fèi)用248.191.058%其中:4.1項(xiàng)目管理費(fèi)m282732元/m220.00165.464.2監(jiān)理費(fèi)m282732元/m210.0082.73五預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元15218.9322954.373.00%456.57688.632.91%一至四項(xiàng)之和為基數(shù)合計(jì)15675.5023643.00100%第三節(jié)資金籌措本項(xiàng)目資金籌措：82732平方米酒店自有有資金1160萬(wàn)美元，其余部分由投資方需向銀行融資或自籌第九章項(xiàng)目的招投標(biāo)管理為進(jìn)一步規(guī)范工程項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益，保證工程質(zhì)量，培育和建立統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的招投標(biāo)市場(chǎng)，推動(dòng)招投標(biāo)活動(dòng)的健康發(fā)展，《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》已于2000年1月1日正式頒布實(shí)施。依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》以及國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3、4、5號(hào)令等法律、法規(guī)和規(guī)章，為了規(guī)范必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年6月18日又發(fā)布了中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》。2001年10月30日江蘇省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)蘇計(jì)法規(guī)發(fā)（2001）1408號(hào)文印發(fā)了《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)事項(xiàng)的規(guī)定》。根據(jù)本地的實(shí)際情況，規(guī)定除法律、法規(guī)和國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定可以不招標(biāo)的項(xiàng)目外，達(dá)到下列項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)。（一）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；（三）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬(wàn)元人民幣以上的。根據(jù)省政府65號(hào)令及市政府揚(yáng)政發(fā)（1996）311號(hào)文的要求，投資額在50萬(wàn)元以上的建設(shè)工程或投資額在30萬(wàn)元以上的裝修工程必須進(jìn)行施工招標(biāo)。根據(jù)國(guó)家、省、市招投標(biāo)工作的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)依法進(jìn)行公開招投標(biāo)。本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的招標(biāo)組織形式為委托招標(biāo)。本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的招標(biāo)方式全部實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)。有關(guān)招標(biāo)基本情況詳見《招標(biāo)基本情況表》。招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察★★★設(shè)計(jì)★★★建筑工程★★★安裝工程★★★監(jiān)理★★★設(shè)備★★★重要材料★★★其他情況說(shuō)明:第十章風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)因素根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，可能存在下列風(fēng)險(xiǎn)：1、地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。由于該項(xiàng)目地址受揚(yáng)州—銅陵大斷裂控制，所以地質(zhì)情況對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)安全性至關(guān)重要。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目選址在新城西區(qū)，目前商業(yè)氣氛不濃,未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向?qū)υ擁?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益會(huì)有很大影響；購(gòu)買力決定了消費(fèi)群體，另外酒店的經(jīng)營(yíng)策略與運(yùn)營(yíng)管理的正確與否也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。3、工程管理風(fēng)險(xiǎn)。由于該項(xiàng)目均為高層建筑，因此技術(shù)管理要求較高，需要有一套高水平高水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，管理的成功是項(xiàng)目成功的保證。第二節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策1、對(duì)于地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目地址進(jìn)行地震安全評(píng)價(jià)，做好充分的勘探，確保地質(zhì)的安全性。2、對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)迅猛的上升發(fā)展趨勢(shì)，隨著西區(qū)京華城中城的建成，一個(gè)新的商業(yè)中心將在這里形成，應(yīng)充分利用該項(xiàng)目所在地的地理位置優(yōu)勢(shì)，健全配套設(shè)施，使其成為名符其實(shí)的高檔酒店。同時(shí)要做好營(yíng)銷策劃，一個(gè)新的生活理念全靠時(shí)尚引導(dǎo)。3、對(duì)于管理風(fēng)險(xiǎn)。建立一支能吃苦，具有高技術(shù)、高素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的隊(duì)伍，進(jìn)行必要的培訓(xùn)，把管理隊(duì)伍的建設(shè)作為重點(diǎn)，為項(xiàng)目的成功提供有力的保障。第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析與社會(huì)評(píng)價(jià)分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析（一）收入預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)酒店年收入在11437.0516381.2萬(wàn)元左右

1、客房年收入550384間*60%*365天*800元/間·天=67279636.6800萬(wàn)元

2、餐飲收入為客房收入之50%=3363.844818.00萬(wàn)元

3、其他收入為客房收入之20%=1345.531927.2萬(wàn)元

（二）年運(yùn)行成本及費(fèi)用合計(jì)9004.0111664.25萬(wàn)元

1、稅金17772539.0