管理處辦公室工作手冊

管理處辦公室工作手冊文件編號:_________版本號/修改狀態(tài):_________編制:_____________審核:_____________批準:_____________生效日期:_____________施管理處爬職能易描述馳部門名稱:伙管理處禿直接上級:須總經(jīng)理花下屬部門:辜管理部、維睛修班、保安燃部、綠化保笨潔部利部門本職:描對所管轄(壩小區(qū))進行芹系統(tǒng)管理桂5.主要冰職能:水5.1完成姐經(jīng)濟指標；置5.2保障紫正常供水、此電、氣及通覺訊暢通；斧5.3為業(yè)伍主提供安全僵、整潔、舒香適的生活、盞工作環(huán)境；敞5.4保證景設備、設施拼完好；細5.5協(xié)調(diào)羊好與市政相盆關單位之間肚的關系；英5.6參加植公司組織的種其他活動。制管理處掌經(jīng)理傳崗位描尼述至職務名稱:簽管理處經(jīng)理扔直接上級:律總經(jīng)理多直接下屬則:技管理部、維愁修班、保安愚部、綠化保蜓潔部根本職工作：攻保證管理處央日常工作正慕常運行直接責任:洽5.1堅持直貫徹執(zhí)行物外業(yè)管理公司宮的工作方針鏟、決策、計斃劃和各項指競令。享5.2負責維管理處的全員面領導與管比理工作，制您定本工作的踏目標、工作螺計劃并組織龍實施。率5.3負責辟根據(jù)小區(qū)實揉際情況制定淡管理方案報置公司批準,抹后組織實施吹。居5.4負責味制定本處工傾作計劃并組拳織實施，負更責定期檢查順監(jiān)督，查處燦違章并作出仰糾正措施，承達到規(guī)定標幻準．說5.5負年責編制本處稀年度財務預曾算報告，報咸公司批準執(zhí)巴行，捕嚴格控制日俱常管理費用污的支出，不緣得向住戶亂謙攤派、亂收顏費。岡５.６負責勤處理住戶對溜本處工作或牌人員的投訴老，不拖延、徒不推諉，與提住戶保持良頃好的關系。診7負責調(diào)動晌本處員工工稈作積極性，姐提高員工業(yè)層務素質(zhì)，堅渡持筑“爬業(yè)主至上，溝服務第一洞”譽的宗旨，檢描查督促各崗赴位員工認真槍履行職責。戒5.8摧自覺接受業(yè)爐主和住戶的未監(jiān)督。校5.9保持用與市政相關翠部門的良好汪關系，配合循有關部門抓滲好安全防范膠工作。衫5.10每憑周組織召開宵一次工作例變會，及時協(xié)業(yè)調(diào)總結和布餅置工作。曠5.11定宅期開展問卷苗調(diào)查或抽樣浩訪問活動，撐了解情況，偽聽取意見，姜與業(yè)主保持叫良好的合作拐關系，不斷頸提高管理水漸平。椒5.12負乳責管理處日澆常費用的審般查報批丹6.領趟導責任壇6.1對管拋理處的日常晨工作負責。促6.2對因鳳決策不當、扯領導不力造永成管理費不肚能及時足額鈴收繳負責。要6.3對因肉決策不當、藏領導不力導撫致服務質(zhì)量飛降低，嚴重拔損害公司聲校譽負責。堅6.4對因恨管理不善造壞成物業(yè)嚴重序損壞及設備缺、設施功能堆喪失或嚴重錫削弱負責。撿6.5對所壘管轄物業(yè)發(fā)即生重大火災嬌和刑事案件艘負責。沸7.主要寬權利偽7.1對管政理處的全面勒工作有決策廳權指揮權,撈對緊急情況喉有臨機處置嶄權。廳7.2有止權對員工進討行獎懲,對遞不合格員工冒有辭退建議鵝權。纖7.3對管扣理處的干部衰的提升、撤脆職有建議權挨。扇7.4在規(guī)各定的范圍內(nèi)盛有權決定日濤常管理費用血的支出和物瓜資的使用。噸對突發(fā)性水雕浸和室內(nèi)水自浸的處理辦愉法陡關于對突薯發(fā)性水浸的六處理辦法墨1.1維修遠人員接到報術修后、馬上訴前往現(xiàn)場觀崖察，關閉供初并革將歇生忽水閥門病。旺1.2水浸亦危及附近的磁電表房時,柜要動員員工宰在上述設施怨通道口堆積亦沙包,防止多浸水。灘3對浸水地頌方要安排有及關人員清除頸積水，并把竿情況詳細報響告公司?？?因浸水影彈響對住戶的歌正常供水時磚,必須書面叛通知各住戶忙。剖關于室內(nèi)浸皆水的處理辦冬法熔2.1管理汗處接到投訴加室內(nèi)浸水時常,要立即派滴人現(xiàn)場觀察賞2.2觀察有人員到浸水墻住戶家,必現(xiàn)須按門鈴得浙到允許后方家能入內(nèi)。對矩沒有反應的抄住戶不能撬怎門強行入內(nèi)莫，要設法找碌到水閘地點斧,關閉水閘縫。催2.3浸水榆情況嚴重,披必須關閉小數(shù)區(qū)總水閘,喬避免水浸擴陣大。野2.4關閉玩小區(qū)總水閘爬后,影響小吵區(qū)正常供水喜時,必須書爆面通知各住祝戶?；脊芡浇砝韴F歇處前澤消怖疫防衣爹安饑掙全堅痕防殼鎮(zhèn)火都濟措晚蓬施役指定專人負卸責消防系統(tǒng)百的維修、保夾養(yǎng)工作，對察小區(qū)消防工疼作進行周、卻月、季的檢慨查，對存有造事故隱患的液單位下發(fā)整紡改通知書備滾案。北對小區(qū)重點掃防火工作進椒行定期檢查果，作好記錄棉。驚對小區(qū)用電除設備、設施放和線路進行據(jù)定期檢查并國備廁新員工必須吊經(jīng)過消防培含訓方可上崗憶。供定期召開一立次防火安全糧會議，進行戰(zhàn)一次消防學而習及消防大冒檢查。寺加強思想教僵育，加大對裂消防工作的享檢查監(jiān)督力蝶度，建立消壤防值班查崗黃制度。用建立消防工躁作檔案。夾宣傳、告示顏欄及各種標勁識的管理規(guī)即定炒管理部負責翁宣傳、告示引欄及各種標康識的日常管聚理工作。坦宣傳欄內(nèi)容雄應豐富廣泛景主題明確。竿管理部每月砌更換一次宣貴傳欄內(nèi)容、私文稿須經(jīng)管豈理處經(jīng)理審乓閱、簽批方聲可出版。底宣傳欄、告雁示欄字跡清換晰、端正、矛不得出現(xiàn)亂屯涂、劃、抹吳等現(xiàn)象，欄眨架不得出現(xiàn)很污物、銹跡驚等。括宣傳、告示財欄內(nèi)不允許陳出現(xiàn)錯字、萌別字，未經(jīng)豆許可，任何召人不得擅自林在告示欄內(nèi)脅書寫通知。外各種標識的打張貼、懸掛劍須符合市政定有關規(guī)定，鉛非永久性標極識應視情況臣保存，以便失下次再用。紡業(yè)主（住戶死）需要懸掛鍋、張貼標識愉牌，須經(jīng)管耍理處同意，文不得擅自懸紙掛、張貼。饞管理部定期辱檢查小區(qū)內(nèi)圍各類標識牌艦，發(fā)現(xiàn)殘、儉缺、破、開損、臟，應旗及時采取補未救措施。扔業(yè)主入來住程宴序及管趣理規(guī)杰定企業(yè)主攜帶身啄份證復印件譽、一寸照片需兩張、樓房翁產(chǎn)交接單到姨物業(yè)處辦理授入住手續(xù)。魔領取相關資枝料，認真、舅如實填寫應蘇交回至管理轟處的資料。限在管理處管梨理部工作人挑員陪同下，造查驗房屋，秩將房屋存在天的問題進行吧登記，抄寫翅水、電表、蕉煤氣底數(shù)，司填寫《住戶示驗收交接表偷》交向至管吐理部并約定沾維修時間。性業(yè)主（住戶嚷）憑《住戶返驗收交接表禍》領取鑰匙容、對講機話韻筒，并在《議鑰匙發(fā)放登網(wǎng)記表》上簽往名。包業(yè)主（住戶竭）需要裝修扁時，到管理屈部辦理裝修彈申報手續(xù)。鄰住戶辦理裝膝修手續(xù)的有潛關規(guī)定可住戶需裝修耀時，應提前芬到管理處管蝶理部辦理裝壩修申報手續(xù)愿，領取《住話戶裝修檔案礎》及《裝修撇管理規(guī)定》旋。并住戶應詳細熊、如實填寫本《住戶裝修從檔案表》交穗管理部。奔住戶裝修須心改動給、排閑水管路、電拜源線路及用尸電量增容時珠，管理部應效通知工程進篇行審核。不餡允許室內(nèi)電注器用電量超減過原設計額蓮定負荷，不塊得自行改動杯裝修煤氣管還道。如適當衛(wèi)改動暖氣應擇寫保證書，貴物業(yè)部存檔巡。柳工程部同意山裝修方案后老由管理處經(jīng)活理以上審核鄙、簽批。飄住戶裝修經(jīng)床批準后，繳推納裝修押金袖及垃圾清運被費、施工管回理費、施工熔工本費。腳住戶裝修期櫻間，管理部煮應定期對其查裝修情況進述行檢查，發(fā)步現(xiàn)問題及時篩責令裝修隊礦整改。崗裝修須動火守時，住戶或勺裝修負責人墓應到管理處蘋簽訂《裝修蝕防火責任合瘦同書》。瞇住戶裝修完惡工后，管理燃部會同維修容部進行驗收揀。旦驗收合格后雹，管理處管臨理部應填寫只〈〈住戶裝煙修情況登記本表〉〉并將彩裝修資料存繁檔保管。柔驗收合格一誰個月后退還失裝修押金。股住戶棟管理榮規(guī)糧定固住戶裝修，泥須提前向管若理處提出申蘋請，遵照袋<<勇裝修管理規(guī)芽定放>>嗎進行裝修。閃住戶物品進教、出小區(qū)，大須提前通知港管理處，具授體遵照<<岔住戶物品出嚼、入小區(qū)管伴理規(guī)定>>觀。奏住戶入住后影，須愛護公徹司設備、設疾施，不得擅睡自私自使用滾公共設備、穗設施或挪為我私用有公共唇開線和閉路淋電視的小區(qū)借，不得在天僻臺私設天線捐。幫不得擅自改釀變房屋用途匯，不得在小喝區(qū)內(nèi)從事非院法或不講道淺德的活動。崇共同維護小責區(qū)內(nèi)的清潔悟、綠化、治侄安交通及小榆區(qū)環(huán)境，遵屈紀守法。愚未經(jīng)許可，朗不得在外墻亂、天臺、裙店樓等地方私曉設招牌等標是識，有礙小懲區(qū)整體美觀挖。趁收看電視、炒家中娛樂、嚇聚會不得影菜響其他住戶柿，夜間禁止傲鳴喇叭，如捕有住戶投訴薯，管理處有銳權進行協(xié)調(diào)淺、制止，拒揪不服從，管香理處有權采罩取相應措施掌。戰(zhàn)告知親友進拾入小區(qū)應配勤合管理處。改配合管理處妨進行日常維婦修、檢修、否安全防范檢伯查、人口登撈記等工作。摘不得以任何荷借口阻攔。采按時交納應胃交費用，連張續(xù)三個月無獎保安作好登貫記工作，不光可無理取鬧比。熟教育小孩不聚玩火，不亂公涂亂劃，不攜隨地大小便面，愛護花草尼樹木，不隨戚手扔雜物，匹禁止高空擲以物。否則由姜此造成的損涼失或后果由田家長或監(jiān)護晌人承擔。協(xié)無故不繳納犬應交費用，箭管理處有權理采取停水、純停電、停氣爺措施。怒業(yè)主和(住租戶)發(fā)生刑印事和災害事棗故處理流程筒圖網(wǎng)報告內(nèi)容同霜警報揮公司稍1.接受報班告了解情況栽2.組織人膜員趕赴現(xiàn)場兄3.救治傷射員抓案犯癥4.封鎖案蝦發(fā)地保護現(xiàn)校場嶄5.向警方癢提供線索歸6.其他便案發(fā)現(xiàn)場炒保險公司代當事人或報漫告人個報警內(nèi)容:圍1.案發(fā)具法體地點莊2.案情概瞞要鑼3.報警人傻聯(lián)系滾4.建議或研要求銳5.其他補公安機關艦公安偵破冊上報讓反饋僻報警估上將報生公安機關信扛息反饋住戶江檔案捧管理版管理處管理臨部負饒住戶六檔案洲管諸理乳1.管范理處管理部場責做好業(yè)主抽、租戶或其客他使用人的純基本情況登懶記工作。西住戶辦理入或住手續(xù)時，沙管理部應對安戶主、隨住法人員或辦公汁人員情況進幅行登記，并錘記錄聯(lián)系電封話、。須住戶搬離小片區(qū)時，應及容時在《住戶創(chuàng)基本情況登鑰記表》上注盼明搬離時間砌，檔案保管船。愚管理部定期屢對住戶情況另進行一次登覽記。掙住戶的檔案拉由管理部保驕存。裹業(yè)主物洗品出、喘入管理魄規(guī)定旅業(yè)主大件、胸大量物品搬姥入小區(qū)，保繁安應查詢物途品類別，并燙做好登記。隔保安員有權變制止易燃、販易爆、劇毒弄、強腐蝕性蹦物品進入小惱區(qū)，制止無豪效，與公安萄機關聯(lián)系。賣業(yè)主搬入小艷區(qū)居住，保示安通知其先她到管理處管煙理部辦理入構住手續(xù)。暢業(yè)主大件、盈大量物品搬蛾出小區(qū)，應獅先到管理部鐘辦理物品搬長出手續(xù)，由騙管理部開具毛放行條，保坐安做好登記拐工作。璃業(yè)主搬出小康區(qū)，應提前須到管理部辦排理搬家手續(xù)具，財務部核漲查、結清其喚該繳納的各多項費用。蝦安全用電、謠用水、用氣褲管理規(guī)定殼住戶裝修時廳，如需要改草裝室內(nèi)用電停線路及給、位排水管路，怨必須在裝修泉內(nèi)容欄內(nèi)填獵寫清楚。講電表箱及房醫(yī)屋用電主干樓線路、給排曠水干管路不通允許改動。港室內(nèi)管道煤自氣由市煤氣升公司統(tǒng)一安躍裝、開通，喚不得擅自改堡動供氣管道閉。需要改動佩時，須向煤篩氣公司申請百，由煤氣公師司派人施工蝕。煤氣開通夾點火，須由哥煤氣公司派昏人，禁止擅乘自使用。淋管道煤氣開牽通點火后，釣不允許使用紛瓶裝煤氣。遼當發(fā)現(xiàn)煤氣鑼泄露時，禁流止在室內(nèi)使哪用各種內(nèi)；禁止開、擔關燈、拔插根頭等與電有叛關的事項；搭應及時關閉辱供氣總閥，樓打開門窗，售利用室外消坑防等其完它途徑通知暮管理處。諸當煤氣軟管崖燃燒時，不雪要驚慌，應夜關閉總閥或致利用消防電榨話通知管理窮處。潑主動接受管廣理處定期對悅室內(nèi)的用水梅、用電、用押氣情況進行具安全檢查。燭如長時間外它出，請關好導水、電、氣陡總閥。如遇書臨時停電，息請將正在使王用的電器開招關斷開，以哀免突然來電部時電流過大瞞燒壞電器。頸遇到停氣時魚，謹記關好禁煤氣總閥。本物業(yè)租科賃管優(yōu)理規(guī)定意為了增加公坦司經(jīng)營收入暮，做好代理鑒房屋租賃工社作，減少空時置房屋，特醫(yī)制定本規(guī)定逃：拼接待客戶主豆動、熱情，如業(yè)務人員應個詳細介紹樓疤宇概況。近嚴格按照物臭業(yè)空置房屋徒統(tǒng)計表及租妖金參照表，鼻進行開展租普賃業(yè)務。攜客戶租賃時冤提出的某種得要求難以解邪決時，應向緩經(jīng)營部或所誰在管理處主乓管領導請示扣。隸物業(yè)租賃合守同期滿退房串時，業(yè)務人蓬員在檢查房須屋是否損壞勸，費用是否轎結算，押金如收據(jù)簽字后介方可退房。燥管理處對值班喜制度芒節(jié)假日內(nèi)管盆理處每天安老排管理人員孔值班，負責撓處理當天事星務。汁管理人員值股班時間為：愧上午：8：境30版—廉12：00不；嘩遙息下午：材13：00冰—棚17：00梅管理人員節(jié)島假日值不計辦加班工資，觀可安排輪休捐。染接到業(yè)主投須訴，當值管資理人員應按收投訴制度及佩流程圖進行械工作，記錄撤并及時處理舞。襖管理人員當處值時，遇到捧不能處理的裂事應立即向貍上級領導匯勝報。綱遇強臺風、建暴雨、洪水射時，管理處選全體人員應熔留守管理處丸，做好安排雨防范工作。乘回訪日制奴度注1.織管理處綁管理部負責陣對業(yè)主的回幟訪工作，回舟訪工作分為學：業(yè)主投訴硬回訪和維修憲回訪，回訪被可采取中回訪、上門肯回訪及書信析回訪等形式鈔。頭1.1回訪夜工作可采取餐與用戶交談具、現(xiàn)場查看絲、檢查等方礎式綜合進行凝。篩業(yè)主投訴萍回訪?？?.1管理膚部接到業(yè)主填投訴時，應毒及時處理，唯作好記錄，準并通過回訪儀將處理結果父反饋給業(yè)主窮。怨2.2接到憑業(yè)主的投訴謝時，管理部膛若不能及時雷處理或處理省不了時，應快按《業(yè)主投獻訴處理程序躲》處理，同田時跟蹤回訪聚。恭2.3業(yè)主椅投訴的回訪斬率為100庸%。貿(mào)3.維逆修回訪帝1維修回訪掌的主要內(nèi)容盆包括：維修疾工人的服務邪態(tài)度、工作瞎效率、維修際效果及業(yè)主屯滿意程度。幼3.2維修疤部每周五下到午下班前，羞將本周的派貪工單（已修衡）整理好，奉并填寫好《衡維修回訪記業(yè)錄》中的部殿分內(nèi)容連同撿《派工單》贏交給管理部引進行回訪。且3.3管理次部接到上周豬的《維修回眉訪記錄表》千及《派工單貼》下班前交兼回管理部存局檔。獄3.4維修你回訪率為6縮0%。泄管理處階例會議制度嘩為增強工