產(chǎn)品概念定位項目操作手冊

產(chǎn)品概念定位項目操作手冊

九洲遠(yuǎn)景

2011年4月1*第一頁，共一百六十一頁。狹義：用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上沒有統(tǒng)一的定義，通常有狹義和廣義之說。簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)其實就是整合商業(yè)的過程，通過整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最理想的商業(yè)投資組合模式盡量滿足消費需求，實現(xiàn)一站式消費的商業(yè)組合“商業(yè)”“地產(chǎn)”和商業(yè)地產(chǎn)概念廣義：除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運行屬性的不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的概念2資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析2*第二頁，共一百六十一頁。商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展分為三個階段:第一階段為2000年以前，稱之為“商鋪地產(chǎn)”階段第二階段為2000年～2005年，稱之為“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡單疊加階段第三階段為2006年以后，稱之為“商業(yè)與地產(chǎn)的價值融合與提升”階段，即開始商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的階段2000年以前2000年～2005年2006年以后“商鋪地產(chǎn)”階段“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡單疊加階段“商業(yè)與地產(chǎn)的價值融合與提升”階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展3資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析3*第三頁，共一百六十一頁?！耙唤M建于某一場所的、建筑統(tǒng)一的商業(yè)機構(gòu)，這一場所是作為一個經(jīng)營單元來統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、擁有和管理的，其位置、規(guī)模和商店類型與所服務(wù)的商業(yè)區(qū)域密切相關(guān)，經(jīng)營單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場地內(nèi)提供相應(yīng)的停車服務(wù)，一個購物中心至少有三個以上的商業(yè)機構(gòu)?！?美國城市土地利用協(xié)會（ULI）1947/1999購物中心的定義4資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析4*第四頁，共一百六十一頁。九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)城市中心超級地區(qū)中心休閑娛樂中心鄰里中心生活時尚中心零售公園能量中心主題購物中心區(qū)域中心工廠直銷中心美食中心專業(yè)市場中心注：以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴(yán)格定義；實際中，各購物中心會依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會與上圖有所不同在總結(jié)美英等國購物中心發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會相關(guān)定義的基礎(chǔ)上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購物中心類型55*第五頁，共一百六十一頁。九洲遠(yuǎn)景從目標(biāo)消費者，選址，商業(yè)組合，購物娛樂傾向性以及消費者溝通方面來描述十二種購物中心不同的特性ResidentialShoppingMall鄰里購物中心43RegionalShoppingCenter地區(qū)購物中心1CityCenter城市購物中心10SpecialtyMall專業(yè)市場購物中心9Outletscenter工廠直銷中心

RetailPark購物公園5Entertainmentcenter娛樂中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超級地區(qū)購物中心2LifestyleCenter生活時尚中心7購物中心定義模型購物娛樂傾向性商業(yè)組合目標(biāo)消費者消費者溝通選址購物中心類型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主題購物中心6資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析6*第六頁，共一百六十一頁。九洲遠(yuǎn)景提供的全價值鏈解決方案是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合市場特征，并能夠超越和引領(lǐng)市場的商業(yè)服務(wù)Phase1土地階段Phase2產(chǎn)品定位階段Phase3預(yù)開業(yè)管理Phase4運營管理產(chǎn)品線研究選址審計2拿地規(guī)劃31產(chǎn)品概念定位詳規(guī)與設(shè)計對接65持續(xù)運營部分：首席招商工程對接市場推廣營運準(zhǔn)備87運營顧問運營實施109其他退出策略：銷售代理項目融資/轉(zhuǎn)讓尋找管理公司一級土地規(guī)劃4產(chǎn)品概念定位-對客戶已獲得的地塊，通過可能性和可行性分析確定項目產(chǎn)品定位及分割，主題商業(yè)概念及獨特賣點(USP),功能配比（包括：行業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店次主力店配比、不同功能模塊在樓面中的配比等），開發(fā)步驟及財務(wù)模型等7資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析7*第七頁，共一百六十一頁。九洲遠(yuǎn)景通過兩個階段來完成項目商業(yè)規(guī)劃定位的目標(biāo)，具體工作需計劃6-7周時間完成，共涉及10個模塊的研究內(nèi)容資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析3周

第一階段A1消費者測試（零售）租戶訪談及租金測算（零售）商業(yè)概念方案共識（零售）0項目啟動會城市宏觀研究初步商業(yè)概念定位競爭研究（零售）34消費者研究（零售）5案例分析79683/4周項目商業(yè)規(guī)劃定位1210財務(wù)測算項目立地研究88*第八頁，共一百六十一頁。9城市宏觀研究為項目最先啟動的一個模塊，主要工作安排在外部啟動會前完成，根據(jù)數(shù)據(jù)更新調(diào)整后交付，為第一次溝通（會）的主要內(nèi)容9資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析1城市宏觀研究序號工作模塊準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）12312345670外部啟動會

1宏觀研究

注釋整理時間統(tǒng)計年鑒購買與信息、數(shù)據(jù)更新交付項目經(jīng)理整合修改時間工作計劃城市宏觀研究工作安排緊前工作緊后工作工作實施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠(yuǎn)景資料庫搜索相關(guān)城市資料內(nèi)部啟動會方法：網(wǎng)搜資料、年鑒數(shù)據(jù)摘錄、統(tǒng)計局訪談資料來源：城市政府網(wǎng)站、城市統(tǒng)計局網(wǎng)站、統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、統(tǒng)計局訪談紀(jì)要城市宏觀分析EXCLE表第2周的第一次溝通會，溝通內(nèi)容為城市宏觀判斷城市商業(yè)發(fā)展階段，及4個研究要素的核心結(jié)論，以PPT形式9*第九頁，共一百六十一頁。有利因素1234城市群地位經(jīng)濟狀況產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口狀況不利因素從城市群看，南寧市處于大西南經(jīng)濟圈、泛珠三角洲經(jīng)濟圈、廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)等多個區(qū)域合作的樞紐中心，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位，區(qū)位優(yōu)勢明顯；從經(jīng)濟狀況看，南寧經(jīng)濟總量保持快速增長，人均GDP超過3000美元，中產(chǎn)階級大量增加，城市零售需求不斷增長從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快且增速較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好南寧經(jīng)濟整體發(fā)展水平較低，還處于二線和三線城市之間，城鎮(zhèn)化率僅為27.4%,城市化進程發(fā)展緩慢南寧市零售市場規(guī)模增速相對較慢，零售市場還需不斷挖掘潛力從宏觀層面四要素分析對于城市發(fā)展有利因素與不利因素，從中得出城市商業(yè)發(fā)展的宏觀階段性判斷南寧市的零售商業(yè)進入到向趨優(yōu)選擇市場的發(fā)展過程資料來源:九洲遠(yuǎn)景分析10城市宏觀研究核心頁舉例10*第十頁，共一百六十一頁。通過城市商業(yè)發(fā)展4個階段對照匹配，得出城市商業(yè)宏觀市場代表性特征，指導(dǎo)商業(yè)定位趨勢研判資料來源:九洲遠(yuǎn)景分析11城市宏觀研究核心頁舉例

趨優(yōu)選擇市場出現(xiàn)多種類型的購物中心，強調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費得到滿足Fastfashion成為主導(dǎo)，Topfashion占市場5%-10%份額娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)代表城市：杭州、武漢、成都傳統(tǒng)市場以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費以價格導(dǎo)向為核心訴求品牌的滲透率低代表城市：德州、懷化全業(yè)態(tài)市場城市出現(xiàn)所有類型的購物中心，購物、餐飲及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達到極高水平從價格導(dǎo)向、價值導(dǎo)向到獨特性導(dǎo)向等不同層面的消費需求均能得到最大程度滿足代表城市：上海、北京、深圳大而全市場百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化Basicfashion占市場主流消費向價值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化代表城市：揚州、嘉興城市商業(yè)類型的演變?nèi)司鵊DP：3,000美元6,000美元10,000美元12,000元15,000元20,000元人均可支配收入：1,000億元2,000億元8,000億元GDP：300億元1,000億元2,000億元社會消費品零售色總額：30%46%70%城市化率：11*第十一頁，共一百六十一頁。通過城市群地位、經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口狀況四個城市要素分析，進一步分析宏觀商業(yè)發(fā)展所處階段商業(yè)城市城市群地位經(jīng)濟狀況產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口狀況城市宏觀研究研究目標(biāo)研究內(nèi)容通過城市在城市群內(nèi)扮演的角色，體現(xiàn)城市商業(yè)對周邊區(qū)域消費的帶動作用,推動商業(yè)發(fā)展城市群特征城市群地位城際交通經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟水平反映消費需求特征，是城市商業(yè)發(fā)展的宏觀背景GDP、人均GDP與對比城市比較人均GDP對消費需求影響分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支撐城市需求特征判斷第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)發(fā)展帶來強大驅(qū)動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比支柱產(chǎn)業(yè)分析（開發(fā)區(qū)分布）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析（零售業(yè)、旅游業(yè)）城市化進程推動城市商業(yè)發(fā)展城市消費對商業(yè)需求的增長城市化率分析三產(chǎn)就業(yè)人口的分布及變化1城市宏觀研究資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析1212*第十二頁，共一百六十一頁。13資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析城市數(shù)量5個以上城市人口1000萬人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5個/萬平方公里以上城市化水平20%以上國內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn)1234567891011121413151.長三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半島城市群5.遼中南城市群6.海峽西岸城市群7.中原城市群

8.徐州城市群9.武漢城市群10.成渝城市群11.長株潭城市群12.哈爾濱城市群13.關(guān)中城市群14.長春城市群15.合肥城市群城市群地位-城市群劃分國內(nèi)城市群劃分情況1313*第十三頁，共一百六十一頁。14資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析南寧市處于大西南經(jīng)濟圈、泛珠三角洲經(jīng)濟圈、廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)等多個區(qū)域合作的交匯與重合點，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位城市群地位-支持沈陽市區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略為“北依南拓，箭形發(fā)展”，形成以沈陽為中心，輻射周邊城市群的沈陽經(jīng)濟圈，沈陽市中心城市的輻射能力將得到進一步體現(xiàn)城市群核心地位體現(xiàn)城市的輻射能力，有力的推動城市商業(yè)的快速發(fā)展，同時有利于國際、全國性商業(yè)品牌的布點1414*第十四頁，共一百六十一頁。15151515城市宏觀研究對比城市的篩選主要圍繞城市群內(nèi)城市及區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿城市，作為城市經(jīng)濟水平對比對象泛珠三角洲經(jīng)濟圈1.經(jīng)濟圈地位2.區(qū)域范圍3.經(jīng)濟情況篩選的對比城市成都、重慶、廣州、昆明、貴陽、欽州、?？凇⒎莱歉?、北海、南昌、柳州、桂林成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林廣州、昆明、北海、柳州、桂林大西南經(jīng)濟圈廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析經(jīng)濟狀況-對比城市篩選舉例-南寧對比城市篩選15*第十五頁，共一百六十一頁。通過對城市人均GDP分析預(yù)測，了解城市消費需求的轉(zhuǎn)變以及消費結(jié)構(gòu)的變化16資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析人均GDP超過3000美元，進入活躍、加速發(fā)展的重要階段，中產(chǎn)階級將大量出現(xiàn)，個性化需求占主導(dǎo)地位經(jīng)濟水平-人均GDP分析20.5%p.a.南寧市2005-2009年GDP增長情況[億元]人均3285美元三線城市二線城市一線城市人均GDP達4000美元時，消費需求將開始逐步向品質(zhì)消費需求轉(zhuǎn)變的特征人均GDP超過10000美元之后，該地區(qū)屬于中等富裕程度的城市，城市發(fā)展則由資源、資本驅(qū)動轉(zhuǎn)為文化和創(chuàng)新驅(qū)動16*第十六頁，共一百六十一頁。17一線城市趨于飽和，二、三線城市發(fā)展迅速、對商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增加，市場前景看好，將成為新一輪投資熱點城市化進程將加速推進二、三線城市的商業(yè)發(fā)展和消費升級二三線城市的商業(yè)發(fā)展正從大而全市場向趨優(yōu)選擇市場升級在寧波、青島、廈門、無錫、杭州、蘇州等二三線中心城市的“低價地、高價房”情況，非常符合未來地產(chǎn)以成本為評價核心的投資標(biāo)準(zhǔn)HeilongjiangJininInnerMongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuSHAZhejiangXMNKMGGuizhouHuN/AnJiangxiAnhuiHeN/AnWUHHaiN/AnTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKGTianjinQingdaoNingboHangzhou二、三線城市將成為投資熱點資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析經(jīng)濟水平-二三線城市商業(yè)發(fā)展17*第十七頁，共一百六十一頁。18購物中心的擴張區(qū)域?qū)⒂涩F(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及天河城，廣州，1996梅龍鎮(zhèn)廣場，上海，1997津匯廣場，天津，2002SM廣場，廈門，2001華南mall，東莞，2005京華城，揚州，2007一線城市二線城市三線城市資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析

經(jīng)濟水平-二三線城市商業(yè)發(fā)展京華城，揚州，200718*第十八頁，共一百六十一頁。當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)的GDP占比超過50%，第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)需求出現(xiàn)拐點，進入旺盛需求階段中國一二三產(chǎn)GDP占比第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)資料來源：internet，九洲遠(yuǎn)景分析19產(chǎn)業(yè)發(fā)展-第三產(chǎn)業(yè)占比1919*第十九頁，共一百六十一頁。20中國商業(yè)地產(chǎn)處在成長階段，商業(yè)地產(chǎn)年投資額的平均增長率始終保持在15%以上，第三產(chǎn)業(yè)占比的逐年提高也為商業(yè)發(fā)展帶來強大驅(qū)動本階段發(fā)展特點（2005-2015年）商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)生質(zhì)的飛躍，呈現(xiàn)出眾多國內(nèi)外大開發(fā)商進入、融資渠道多元化等特征商業(yè)運營價值帶來長期穩(wěn)定收益的理念越來越得到認(rèn)可，開始重視商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以長期經(jīng)營獲利為主的開發(fā)模式增多部分成熟的國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商已具備實力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，并在全國進行快速復(fù)制，如華潤萬象城、中糧大悅城及萬達廣場中國城市商業(yè)在此階段明顯分化成不同發(fā)展類型第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)商業(yè)營業(yè)用房投資總額房地產(chǎn)投資總額商業(yè)營業(yè)用房投資額年增長率資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展-第三產(chǎn)業(yè)帶動作用20*第二十頁，共一百六十一頁。2121南寧市2005-2009年城市化率變化趨勢[萬人]總?cè)丝跀?shù)非農(nóng)業(yè)人口注1：城市化率指數(shù)=非農(nóng)業(yè)人口/戶籍人口資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析城市化率1）持有經(jīng)營的另一驅(qū)動因素是城市化率，中國城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系反映了城市化進程帶動商業(yè)規(guī)模快速增長的趨勢

CARG1.4%CARG1.9%人口狀況-城市化率分析2009年全國城鎮(zhèn)化率為46.6%中國城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系單位：億元46.6%城市化率商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模21*第二十一頁，共一百六十一頁。22立地研究為項目研究的重要模塊，集中安排在第一周完成、形成項目類型的初判，是第一次溝通（會）最核心的結(jié)論內(nèi)容22資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析序號工作模塊準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）12312345670外部啟動會

2項目立地條件研究

注釋收集城市商業(yè)主要項目資料（商業(yè)格局）政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、核對分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍交付項目經(jīng)理整合修改工作計劃項目立地研究工作安排緊前工作緊后工作工作實施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠(yuǎn)景資料庫搜索相關(guān)城市資料內(nèi)部啟動會方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實地調(diào)研、workshop資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、客戶提供、調(diào)研結(jié)論、集中討論（workshop)第2周的第一次溝通會，溝通內(nèi)容為商業(yè)格局、立地條件區(qū)位、交通分析、區(qū)位價值體現(xiàn)、物業(yè)限制條件分析、商業(yè)類型初判及商圈確定2立地研究22*第二十二頁，共一百六十一頁。項目立地研究分為6項工作模塊形成核心結(jié)論，全部集中在第一周時間內(nèi)完成23資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析2立地研究

準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）序號工作模塊12312345672項目立地條件研究

注釋收集城市商業(yè)主要項目資料政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、核對分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍交付項目經(jīng)理整合修改

2.0政府訪談

注釋

提出配合請求提交訪談提綱政府訪談實施交付

2.1城市商業(yè)格局

注釋收集城市商業(yè)主要項目資料項目組全體現(xiàn)場核實補充

交付項目經(jīng)理整合修改時間2.2項目區(qū)位研究

注釋

項目組全體看立地條件交通條件、地塊周邊環(huán)境交付

2.3地塊物業(yè)條件分析

注釋

與業(yè)主核對指標(biāo)，保持溝通workshop交付

2.4項目區(qū)塊價值

注釋

workshop交付

2.5商業(yè)類型初判及商圈確定

注釋

workshop交付

23*第二十三頁，共一百六十一頁。項目立地研究分解成為6大工作模塊，最終通過內(nèi)部討論給出項目商業(yè)類型初判及確定項目商圈項目立地研究工作模塊分解…項目區(qū)位研究：分析項目城市區(qū)位狀況、項目周邊的交通情況（人流動線、車流動線）、交通可視性、可達性物業(yè)條件分析：挖掘物業(yè)指標(biāo)對發(fā)展商業(yè)的限制因素，指導(dǎo)商業(yè)定位和建筑設(shè)計建議政府訪談：了解政府對于城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的政策性導(dǎo)向區(qū)域價值判斷：從城市、區(qū)域、地塊角度判斷區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型初判項目商圈確定：根據(jù)項目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項目核心商圈、次級商圈、擴大商圈的范圍城市商業(yè)格局：根據(jù)城市規(guī)劃、現(xiàn)有商業(yè)分布及未來商業(yè)供給，推斷出未來城市商業(yè)格局，及項目所在商圈的特性2立地研究資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析24項目立地研究24*第二十四頁，共一百六十一頁。政府訪談主要走訪規(guī)劃局、發(fā)改委、商貿(mào)委、統(tǒng)計局及旅游局，了解城市/區(qū)域的經(jīng)濟、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，把握城市商業(yè)發(fā)展的政策性導(dǎo)向政府訪談市規(guī)劃局區(qū)規(guī)劃局市發(fā)改委區(qū)發(fā)改委市商貿(mào)委區(qū)商貿(mào)委市統(tǒng)計局城市發(fā)展規(guī)劃城市道路規(guī)劃城市公共交通規(guī)劃城市區(qū)域人口規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃……城市經(jīng)濟發(fā)展情況城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)情況城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況城市主要項目開發(fā)情況城市主要的發(fā)展區(qū)域情況區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況區(qū)域大型項目開發(fā)情況……城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展情況城市主要大型商業(yè)項目情況城市招商引資情況區(qū)域主要商業(yè)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項目情況……城市經(jīng)濟宏觀數(shù)據(jù)的更新統(tǒng)計年鑒購買統(tǒng)計數(shù)據(jù)的摘錄房地產(chǎn)業(yè)詳細(xì)數(shù)據(jù)……注明：根據(jù)項目情況進行旅游局的訪談，城市/區(qū)域旅游規(guī)劃、旅游資源的開發(fā)或者酒店等物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析25立地研究-政府訪談25*第二十五頁，共一百六十一頁。綜合考慮4個影響商業(yè)格局變遷的因素，通過workshop預(yù)測未來商業(yè)格局，從中分析項目所在城市商圈的級別，支撐商業(yè)類型的初判資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析城市未來商業(yè)格局示意圖蘭山南坊河?xùn)|東南羅莊市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心立地研究-商業(yè)格局影響商業(yè)格局變遷因素政策因素（城市規(guī)劃）人口因素（分區(qū)域人口數(shù)量的情況）住宅開發(fā)（分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展）交通因素（公共交通、交通樞紐、道路交通規(guī)劃）26城市未來商業(yè)格局判斷26*第二十六頁，共一百六十一頁。27項目區(qū)位條件研究主要體現(xiàn)在區(qū)位和交通兩方面的分析，結(jié)論支撐項目區(qū)位價值的判斷資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析德城區(qū)高鐵新區(qū)高檔住宅區(qū)中高檔住宅區(qū)行政商務(wù)辦公區(qū)本項目立地研究-區(qū)位條件研究市政府德城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東方紅路東風(fēng)路長河公園岔河本項目老城區(qū)高鐵新區(qū)項目區(qū)位條件研究區(qū)位條件分析項目所在的區(qū)域承擔(dān)的城市功能定位項目周邊區(qū)域所承擔(dān)的城市功能特征項目緊鄰的道路情況項目周邊是否有可利用的自然、人文資源交通條件分析項目與城市主要功能節(jié)點的距離，反映可達性項目周邊人流、車流動線可達性分析項目地塊緊鄰道路的交通可視性分析27*第二十七頁，共一百六十一頁。28項目組全體須重視對物業(yè)條件的研究分析，多與客戶溝通，建議采用workshop方式全面分析地塊的限制因素舉例-項目地塊圖及重要指標(biāo)物業(yè)條件分析實際用地面積：24955平米，容積率：6.25、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多35%（地下商業(yè)面積不計容積率）項目商業(yè)回遷面積：3500平米（相對獨立）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析長340米50米160米預(yù)留通道遵循的商業(yè)原則：盡量用足容積率和建筑密度物業(yè)重要指標(biāo)：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開發(fā)程度等指標(biāo)研究目標(biāo)：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動線、項目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預(yù)留等，給出產(chǎn)品適宜性建議方法：與客戶多溝通，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔(dān)憂，與項目組分析相結(jié)合；采用workshop形式項目組全體重視物業(yè)方面的限制立地研究-物業(yè)條件分析28*第二十八頁，共一百六十一頁。從城市、區(qū)域、地塊三個角度分析項目區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型的初判29從城市角度

city項目不在城市發(fā)展的重點方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費潛力大項目不處于市級商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成從區(qū)域角度region

區(qū)域內(nèi)的舊城改造進程在加速，將導(dǎo)入大量新興人群，人口結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項目的開發(fā)處于機遇發(fā)展期從地塊角度location舉例-項目區(qū)位價值判斷綜述資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析123

項目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善

項目地塊的可達性及可視性較好，地塊的商業(yè)價值較高立地研究-區(qū)域價值判斷29*第二十九頁，共一百六十一頁。通過對現(xiàn)有項目與購物中心類型選址條件的匹配性測試，快速縮小范圍、找出可能類型，以進入消費者和競爭的篩選環(huán)節(jié)匹配?在項目地點、交通、面積、商圈條件方面，現(xiàn)有項目與哪些購物中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？現(xiàn)有項目的地點現(xiàn)有項目的交通狀況現(xiàn)有項目的面積現(xiàn)有項目要求的商圈范圍可能的類型選擇現(xiàn)有項目所有可能的購物中心類型可選類型的地點可選類型的交通狀況可選類型的面積可選類型要求的商圈范圍資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析立地研究-購物中心類型的初判3030*第三十頁，共一百六十一頁。項目商圈的確定需考慮項目的商業(yè)類型、地理及空間自然屬性的限制、城市主要節(jié)點特征、周邊商業(yè)環(huán)境的關(guān)聯(lián)性商業(yè)中心類型的商圈范圍考慮地理及空間自然屬性的限制-河流、公園、山川、鐵路、高架橋考慮主要城市節(jié)點-交通特性：城市快速路阻隔、快速環(huán)道-社區(qū)分布特性：考慮行政區(qū)域劃分界限、社區(qū)的劃分界限考慮周邊商業(yè)環(huán)境，如城市核心商圈影響項目商圈限制條件資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析31………………123456項目商圈限制條件區(qū)域型商業(yè)核心商圈3公里，次級商圈6公里區(qū)域內(nèi)濕地公園、河流、鐵路的阻隔影響區(qū)域內(nèi)火車站、客運站等交通樞紐的影響區(qū)域內(nèi)快速環(huán)道、城市主干道的阻隔影響區(qū)域內(nèi)區(qū)域行政和街道行政劃分的界限項目與市級商圈朝陽商圈的相對位置商圈確定依據(jù)31立地研究-商圈的確定31*第三十一頁，共一百六十一頁。根據(jù)項目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項目核心商圈、次級商圈、擴大商圈的范圍商圈范圍：秀靈路、快速環(huán)道（秀廂大道）、中華路、望州路圍成的區(qū)域涉及范圍：項目周邊約2公里核心商圈舉例-項目商圈定義資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析擴展商圈：南寧市區(qū)北部區(qū)域范圍涉及范圍：項目周邊10公里范圍商圈范圍：西側(cè)區(qū)域受到心圩江和濕地公園阻隔，東側(cè)延伸至東溝嶺新區(qū)、北到安吉街道，南邊受到朝陽商圈影響無法延伸涉及范圍：項目周邊約5公里次級商圈擴展商圈32核心商圈次級商圈32本項目立地研究-商圈的確定32*第三十二頁，共一百六十一頁。33第一次溝通（會）安排在第二周周一，溝通宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果，準(zhǔn)確把握項目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作

商業(yè)類型初判商圈確定競爭研究消費者研究資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析供給分析城市宏觀研究項目立地研究需求分析第一次溝通會第一次溝通會時間：第二周周一形式：按照客戶要求，以PPT形式溝通核心頁溝通內(nèi)容：宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果目標(biāo)：準(zhǔn)確把握項目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作第一次溝通會33*第三十三頁，共一百六十一頁。34競爭對手分析重點是市場商業(yè)供給分析，城市商業(yè)部分收集資料和調(diào)研工作最先啟動，商圈內(nèi)供給和典型對手分析均在第一次溝通會后逐步展開，支撐項目差異化競爭，為第二次溝通主要內(nèi)容34資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析工作計劃競爭對手分析工作安排緊前工作緊后工作工作實施輸入信息：與BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠(yuǎn)景資料庫搜索相關(guān)城市資料，項目商圈確定第一次溝通會方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實地調(diào)研、workshop、矩陣分析、專家訪談資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、調(diào)研結(jié)論、集中討論、九洲遠(yuǎn)景同事關(guān)系資源（潛在競爭對手）商業(yè)調(diào)研EXCLE表格第3周的第二次溝通會，溝通內(nèi)容為城市商業(yè)研究，區(qū)域競爭研究、競爭對手差異化研究、典型競爭對手研究3競爭對手分析

準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）2W（項目地）序號工作模塊12312345671234567第一次溝通會

3項目競爭研究

注釋城市商業(yè)資料收集城市商業(yè)項目及業(yè)態(tài)的調(diào)研商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)研workshop(確定典型競爭對手）典型競爭對手全面調(diào)研交付修改34*第三十四頁，共一百六十一頁。項目競爭對手分析分為城市、商圈內(nèi)供給情況，針對典型競爭對手進行全面研究調(diào)研，尤其是潛在對手的信息收集35資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析

準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）2W（項目地）序號工作模塊12312345671234567第一次溝通會

宏觀、立地、商業(yè)初判及商圈確定

交付

3項目競爭研究

注釋城市商業(yè)資料收集城市商業(yè)項目及業(yè)態(tài)的調(diào)研商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)研workshop(確定典型競爭對手）典型競爭對手全面調(diào)研交付修改3.1城市商業(yè)

注釋網(wǎng)搜收集資料實地隨時隨地觀察收集信息，項目組交流城市商業(yè)理解與發(fā)現(xiàn)（分區(qū)域、分功能重要租戶的租金簡單調(diào)研）交付項目經(jīng)理整合修改時間

3.2區(qū)域競爭項目（現(xiàn)有/潛在）業(yè)態(tài)研究

針對區(qū)域商業(yè)調(diào)研，包括詳實的各功能租金、售價調(diào)研交付項目經(jīng)理整合修改時間

3.3重點競爭項目（現(xiàn)有/潛在）研究

workshop詳細(xì)全面調(diào)研（尤其是租金和品牌）交付修改3競爭對手分析35*第三十五頁，共一百六十一頁。九洲遠(yuǎn)景針對市場供給情況分析分為三個層級：城市商業(yè)供給-商圈內(nèi)商業(yè)供給-典型對手深入分析，支撐項目差異化競爭分析，同時驗證項目商業(yè)類型的初判針對現(xiàn)有典型競爭對手全面調(diào)研，得出對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會；針對潛在典型競爭對手全面詳細(xì)調(diào)研，分析對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會；城市規(guī)模以上商業(yè)供給及構(gòu)成研究，包括聚集性、規(guī)模、商業(yè)類型、檔次、目標(biāo)客群、主力店等細(xì)分研究，矩陣分析城市商業(yè)業(yè)態(tài)按照九洲遠(yuǎn)景全面的商業(yè)分類，進行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，發(fā)現(xiàn)機遇點城市商業(yè)供給情況商圈內(nèi)商業(yè)供給情況典型競爭對手全面研究3競爭對手分析項目核心商圈和次級商圈內(nèi)具有競爭力商業(yè)供給及構(gòu)成研究、矩陣分析項目核心商圈和次級商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白點分析，發(fā)現(xiàn)差異化資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析3636*第三十六頁，共一百六十一頁。城市規(guī)模以上商業(yè)進行聚集性、定位細(xì)分研究，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ)37資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析現(xiàn)有集中商業(yè)在建集中商業(yè)本項目37123456789101112131415朝陽-新民商圈16171819212224232526ABCDG瑯東商圈鳳嶺商圈FE序號項目名稱商業(yè)類型體量（萬平米）功能偏好目標(biāo)消費者檔次核心行業(yè)主力店開業(yè)時間1萬達廣場購物中心12.7購物、餐飲、娛樂全客層價值/生活方式導(dǎo)向個人時尚/食品雜貨影院、大賣場、百貨、家電2004年2新朝陽商業(yè)廣場購物中心4.3購物、餐飲、娛樂全客層價值導(dǎo)向個人時尚/正餐/年輕娛樂KTV2004年城市規(guī)模以上商業(yè)的聚集性分析，同時了解項目周邊規(guī)模以上商業(yè)分布情況，項目商圈與城市商圈的相對關(guān)系商業(yè)定位細(xì)分研究包含內(nèi)容規(guī)模、商業(yè)類型、目標(biāo)消費者、功能偏好、檔次訴求、核心行業(yè)、主力店組合，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎(chǔ)舉例-規(guī)模以上商業(yè)項目細(xì)分研究競爭對手分析-城市商業(yè)供給37*第三十七頁，共一百六十一頁。38功能訴求獨特性導(dǎo)向情感訴求價值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向價格導(dǎo)向城市主要商業(yè)定位圖-舉例資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析專業(yè)化(=有限品種)一次性購足(=品種齊全)航洋國際城夢之島水晶店夢之島古城店萬達廣場國貿(mào)中心友誼百貨功能與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)定位聚集性特征夢之島民族店南寧百貨新朝陽購物中心永凱購物中心38競爭對手分析-城市商業(yè)供給38*第三十八頁，共一百六十一頁。39生活方式導(dǎo)向價值/生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向家庭女性商務(wù)行政人群年輕一族旅游客群資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析價格導(dǎo)向獨特性導(dǎo)向目標(biāo)消費人群定位-舉例萬達廣場航洋國際城國貿(mào)中心萬達廣場夢之島水晶店新朝陽購物中心永凱購物中心夢之島古城店夢之島古城店南寧百貨夢之島民族店友誼百貨友誼百貨目標(biāo)消費人群與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)目標(biāo)客群定位聚集性特征

39競爭對手分析-城市商業(yè)供給39*第三十九頁，共一百六十一頁。40資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析建筑形式定位-舉例(封閉式)購物休閑娛樂(半開放式)建筑形式（開放式)建筑形式與功能偏好矩陣分析，了解商業(yè)建筑形式聚集性特征40萬達廣場航洋國際城國貿(mào)中心夢之島水晶店新朝陽購物中心永凱購物中心夢之島古城店友誼百貨夢之島民族店競爭對手分析-城市商業(yè)供給40*第四十頁，共一百六十一頁。按照九洲遠(yuǎn)景對購物中心的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r，發(fā)現(xiàn)機遇點41資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析B餐飲正餐1快餐2休閑餐飲3A購物個人時尚購物34家庭耐用品5食品雜貨6兒童用品7文化用品C娛樂1家庭娛樂2健康與運動4大型主題娛樂5其他文化設(shè)置3年輕娛樂九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)美食廣場4品牌多品類組合店2綜合百貨1以單獨的模塊專題研究詳細(xì)業(yè)態(tài)劃分見《九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)表》競爭對手分析-城市商業(yè)供給41*第四十一頁，共一百六十一頁。了解品牌集中度（城市商業(yè)開放度）、檔次集中度（消費訴求特征）、規(guī)模范圍、業(yè)態(tài)集中度，分析各重要業(yè)態(tài)的聚集性特征4242資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)品牌集中度檔次集中度規(guī)模集中分布特征百貨國際、區(qū)域百貨品牌已進駐南寧，本地百貨品牌已形成連鎖且占據(jù)主流區(qū)域品牌：南城百貨、廣州友誼百貨國際品牌：百盛、巴黎春天百貨本地百貨：南寧百貨、夢之島百貨

價值/生活方式導(dǎo)向、生活方式導(dǎo)向單店規(guī)模約3-5萬平米分布在朝陽-新民商圈、瑯東商圈、鳳嶺商圈等品牌多

品類組合店NNNN111112233456城市商業(yè)業(yè)態(tài)研究舉例競爭對手分析-城市商業(yè)供給42*第四十二頁，共一百六十一頁。做好城市商業(yè)調(diào)研的前期網(wǎng)搜準(zhǔn)備工作，全體項目組成員參與，在項目地隨時隨地收集資料，同時針對主要區(qū)域分功能抽調(diào)租金和售價，為租金/售價測算和租戶訪談名單積累信息城市商業(yè)調(diào)研工作安排工作安排調(diào)研技巧到項目地之前須做好網(wǎng)搜準(zhǔn)備，提高工作效率與針對性，更多為驗證工作，同時在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)并補充完善；須熟知九洲遠(yuǎn)景行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，了解商業(yè)品牌知識，總結(jié)商業(yè)調(diào)研經(jīng)驗，提高調(diào)研技巧；調(diào)研內(nèi)容：拍照、收集重要餐飲、休閑娛樂租戶的聯(lián)系方式，初步了解主要租戶的租金情況，購物類則集中在食品專業(yè)店、HBA藥妝店、3C數(shù)碼品類殺手店，家庭耐用品品類殺手店，才外服裝服飾、服飾配件、化妝品、兒童用品、文化用品等購物行業(yè)主要分布在百貨內(nèi)，集中觀察記錄時間安排：內(nèi)部啟動會后均可開始篩選收集資料，整個搜集伴隨整個項目前兩周工作中人員安排：以負(fù)責(zé)競爭模塊的顧問牽頭，項目全體人員參與信息收集：網(wǎng)搜項目商業(yè)信息資料，如聯(lián)街網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)、大眾點評網(wǎng)、地方商業(yè)網(wǎng)站等，到項目地驗證信息準(zhǔn)確性到項目地全過程隨時隨地收集信息，包括就餐、掃街、團隊建設(shè)、客戶招待等隨時隨地的發(fā)現(xiàn)、觀察資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析43競爭對手分析-城市商業(yè)供給43*第四十三頁，共一百六十一頁。44項目核心商圈和次級商圈內(nèi)具有競爭力商業(yè)供給研究、矩陣分析，分為現(xiàn)有商業(yè)和在建（潛在）商業(yè)項目，總結(jié)對本項目發(fā)展商業(yè)的影響44商圈內(nèi)商業(yè)供給分析資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析ABC核心商圈次級商圈競爭對手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給功能訴求獨特性導(dǎo)向情感訴求價值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向價格導(dǎo)向?qū)I(yè)化(=有限品種)一次性購足(=品種齊全)航洋國際城夢之島水晶店夢之島古城店萬達廣場國貿(mào)中心友誼百貨夢之島民族店南寧百貨新朝陽購物中心永凱購物中心商圈內(nèi)商業(yè)供給矩陣分析44*第四十四頁，共一百六十一頁。45通過對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)差異化競爭空白點，作為項目未來的關(guān)注點（1/2）45資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析競爭對手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給購物個人時尚家庭耐用品食品雜貨兒童用品文化用品現(xiàn)有項目生生百貨明珠廣場佳心百貨東方廣場友誼商城紫荊百貨南亞廣場萬國大都會宜欣購物公園上邦百匯城潛在項目農(nóng)墾華潤商城海航日月廣場商圈內(nèi)競爭項目業(yè)態(tài)空白點分析舉例45*第四十五頁，共一百六十一頁。通過對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析及潛在商業(yè)業(yè)態(tài)組合的預(yù)測，發(fā)現(xiàn)差異化競爭空白點，作為本項目未來的關(guān)注點（2/2）46業(yè)態(tài)市場空白點分析核心結(jié)論舉例現(xiàn)有項目潛在項目分析目的根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的情況發(fā)現(xiàn)市場空白點，在商業(yè)概念定位時可與現(xiàn)有商業(yè)形成差異化分析潛在項目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)組合，借鑒未來商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)注點餐飲現(xiàn)有商業(yè)中多為中西式快餐，正餐、休閑餐飲、美食廣場可重點關(guān)注未來隨著人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，正餐、休閑餐飲需求將不斷上升娛樂現(xiàn)有商業(yè)對家庭娛樂和影視娛樂關(guān)注較少，存在較大市場空間潛在商業(yè)也開始關(guān)注家庭娛樂業(yè)態(tài)購物從現(xiàn)有商圈內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)分析，兒童用品、家庭耐用品存在較大市場空間潛在商業(yè)在兒童與家庭耐用品業(yè)態(tài)上給予更高的關(guān)注兒童用品存在空間正餐、休閑餐飲、美食廣場均存在空間123家庭與影視娛樂存在空間資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析46競爭對手分析-商圈內(nèi)商業(yè)供給46*第四十六頁，共一百六十一頁。47項目組采用workshop的形式，確定3-4個競爭對手（現(xiàn)有和潛在）進行全面調(diào)研分析473個主要競爭對手?？谑械拇笮蜕虉隽闶蹣I(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模目標(biāo)消費者目標(biāo)消費者檔次定位檔次定位生生百貨

東方廣場資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析

上邦百匯城競爭對手分析-典型競爭對手分析47*第四十七頁，共一百六十一頁。48針對現(xiàn)有典型競爭對手全面調(diào)研，包括品牌、功能、業(yè)態(tài)、租金、售價等，分析對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會48挑戰(zhàn)獨一的高端品牌配置

-擁有幾個海口獨一的國際一線品牌配置，鞏固了其高端定位的優(yōu)勢，商圈環(huán)境優(yōu)越

-緊鄰?？诟蝗司幼^(qū)與國貿(mào)商務(wù)區(qū)，周邊高端消費能力強穩(wěn)固的高端百貨品牌形象

-十五年的高端百貨經(jīng)營歷史，已經(jīng)在海口樹立了穩(wěn)固的高端百貨品牌形象高端會員的忠誠支撐

-多年經(jīng)營積累了眾多高忠誠度的會員，較難改變其會員的購物習(xí)慣

機會各品類的品牌覆蓋深度不夠

-商業(yè)總體量有限，各品類的品牌配置覆蓋面較窄，缺少大型的品牌旗艦店商品組合缺乏特色

-商品組合只是將眾多品牌聚集在一個區(qū)域，缺乏鮮明的特色，皮具鞋類表現(xiàn)最為明顯商業(yè)動線不暢，購物環(huán)境一般

-受商業(yè)裙樓柱網(wǎng)制約，樓層商業(yè)死角較多，商場外立面裝修檔次不高單一購物功能，配套不足

-以購物功能為主，幾乎沒有其他業(yè)態(tài)的配套，無法滿足客戶的休閑與家庭娛樂要求借鑒獨一高端品牌的引進

-為提升本項目的檔次，須要引進幾個獨一的高端品牌購物環(huán)境

-提升項目的內(nèi)部購物環(huán)境與外觀形象，凸顯項目的高檔定位多業(yè)態(tài)組合

-單一購物業(yè)態(tài)不難滿足顧客的一站式消費需求，需增加休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的配比典型競爭對手研究核心結(jié)論舉例資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析競爭對手分析-典型競爭對手分析48*第四十八頁，共一百六十一頁。針對典型競爭對手全面調(diào)研，包括競爭對手項目區(qū)位、樓層布局組合、商業(yè)定位組合、競爭優(yōu)劣勢、租金售價等多方面，得出對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會

典型競爭對手分析要點剖析商業(yè)定位組合（功能組合、檔次組合、品類組合、品牌組合、消費者定位偏好）競爭對手項目簡介（區(qū)位、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)模、建筑形式、目標(biāo)客群等）典型競爭對手分析要點分樓層各功能租金、商鋪售價情況（在后期租金/售價測算中匯報）樓層定位組合（平面布局、樓層主題、樓層業(yè)態(tài)、功能組合、樓層品牌舉例）競爭對手優(yōu)劣勢分析（綜合分析競爭對手的弱點和強項，詳細(xì)信息支撐）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析49競爭對手分析-典型競爭對手分析潛在典型競爭對手應(yīng)利用各種方式盡量獲得更多的信息，對有用信息進行梳理，挖掘?qū)椖康慕梃b、挑戰(zhàn)、機會49*第四十九頁，共一百六十一頁。50現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（1/4）50項目名稱德州百貨大樓地理位置緊鄰新湖，位于湖濱中大道118號開發(fā)商德州德百集團建筑面積營業(yè)面積6.8萬平米總體形態(tài)一座集購物、娛樂、休閑的綜合性大型百貨商場商業(yè)定位目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進的百貨商場開業(yè)時間1983年5月10日資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析競爭對手項目簡介德州百貨大樓德州百貨大樓簡介競爭對手分析-典型競爭對手分析50*第五十頁，共一百六十一頁。51樓層業(yè)態(tài)品類BF1F2F3F4F樓層主題品牌舉例居家生活財富、高貴廣場食品超市、家電商場時尚舒適廣場時尚仕女館精品紳士館日化商場、首飾、名表、鞋帽、箱包、名煙名酒、保健品少淑休閑、針織、羊毛衫時尚、青春服裝、羽絨服5F運動、家居、兒童幸福生活運動服、家具床品、童裝童鞋、孕嬰用品、文體玩具、健身器材資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析6F工藝禮品城男士精品、商務(wù)、休閑服裝、服飾工藝品德百超市、德百家電歐米茄、浪琴、周大福、中國黃金、百麗、天美意等JACKJONES、VERYMODA、ONLY、SELECTED、納帕佳、BasicHouse等郎姿、格力思、玖姿、雅瑩等卡爾丹頓、沙馳、JEEP、馬克華菲、喜爾德等羅萊、凱盛、好孩子、E-LAND童裝、JEEP童裝等競爭對手分析-典型競爭對手分析現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（2/4）

5151*第五十一頁，共一百六十一頁。52現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（3/4）

52食品/日用品家電服裝服飾購物餐飲休閑娛樂高檔中高檔中檔檔次占比功能占比品類占比年齡、性別偏向女性男性年輕成熟中低檔德百大樓資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析家電家居兒童用品文化用品德州百貨大樓競爭對手分析-典型競爭對手分析52*第五十二頁，共一百六十一頁。53由于規(guī)劃設(shè)計的原因，德百大樓停車場出口設(shè)在車流最集中的文化路與湖濱中大道，極易形成擁擠目前湖濱中大道雙向4車道已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足該區(qū)域的人流車流需求德百大樓停車場設(shè)置與車位量嚴(yán)重限制了未來人流車流的聚集資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析典型競爭對手劣勢分析競爭對手分析-典型競爭對手分析現(xiàn)有典型競爭對手分析舉例（4/4）

5353*第五十三頁，共一百六十一頁。54資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析榮和山水綠城項目概況榮和山水綠城本項目項目位置：位于明秀東路，本項目東側(cè)約1公里處項目規(guī)模：山水綠城項目為南寧大型綜合體項目，占地30萬平米，總建筑面積147萬平米，包含有住宅、辦公、酒店、公寓及商業(yè)中心，其中住宅面積約100萬平米，計劃導(dǎo)入人口約3萬人項目開發(fā)時序：項目分四期建設(shè)，第一、二期為純住宅開發(fā)，第三期為住宅和辦公，第四期以酒店、公寓和商業(yè)為主榮和山水綠城區(qū)位潛在典型競爭對手分析舉例（1/3）

54競爭對手項目簡介競爭對手分析-典型競爭對手分析54*第五十四頁，共一百六十一頁。55資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析集團概況：本項目的開發(fā)商為廣西榮和企業(yè)集團，該集團以住宅房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時發(fā)展有酒店、金融等業(yè)務(wù)，以高品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)為特點，在廣西有較高的知名度代表樓盤：主要代表樓盤有榮和新城、榮和山水美地、榮和中央公園及榮和東盟國際等商業(yè)經(jīng)驗：榮和集團以住宅開發(fā)為主，商業(yè)作為社區(qū)配套的一部分，已成功運作榮和山水美地社區(qū)配套商業(yè)和榮和中央公園商業(yè)項目，在商業(yè)招商經(jīng)營上積累了一定的經(jīng)驗開發(fā)商概況：榮和集團位置：青秀區(qū)東葛路功能：以發(fā)展大型主題餐飲、健身娛樂為主，致力于打造南寧高端商業(yè)中心入住租戶舉例：和久日式料理、碧蒂歐美容結(jié)構(gòu)、維開幼兒英語教育結(jié)構(gòu)、北京水木造型等開發(fā)商業(yè)項目舉例：中央公園商業(yè)街潛在典型競爭對手分析舉例（2/3）

55競爭對手分析-典型競爭對手分析55*第五十五頁，共一百六十一頁。56榮和山水綠城商業(yè)項目分析資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析位置：緊鄰明秀東路規(guī)模：商業(yè)體量約6萬平米商業(yè)定位：購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性購物中心消費者定位：以中高端消費人群為主商業(yè)組合：以百貨為主力店形式檔次組合：以中高檔為主經(jīng)營模式：持有物業(yè)，以出租為主開發(fā)時序：計劃2013年項目啟動建設(shè)，2015年建成，預(yù)計2016年開業(yè)備注：訪談對象，榮和集團招商管理部楊經(jīng)理，電話：,潛在典型競爭對手分析舉例（3/3）

56競爭對手分析-典型競爭對手分析56*第五十六頁，共一百六十一頁。57消費者研究為市場商業(yè)需求分析，根據(jù)客戶要求選擇是否進行消費行為的定量研究，商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征直接影響商業(yè)類型及商業(yè)規(guī)模的判斷，為第二次溝通主要內(nèi)容57資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析工作計劃競爭對手分析工作安排緊前工作緊后工作工作實施輸入信息：項目商圈確定第一次溝通會方法：政府訪談、網(wǎng)搜、實地調(diào)研、根據(jù)客戶要求定量調(diào)查資料來源：統(tǒng)計年鑒、街道辦、居委會、政府網(wǎng)站，定量問卷調(diào)查結(jié)果、訪談結(jié)果、規(guī)劃文件人口調(diào)研EXCLE表格第3周的第二次溝通會，溝通內(nèi)容為城市購買力分析、商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征、商圈內(nèi)消費者消費行為定量研究結(jié)論4消費者研究

準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）2W（項目地）3W（非項目地）序號工作模塊123123456712345671234項目消費者研究（調(diào)研公司定量研究）

注釋城市購買力分析

年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談）確定調(diào)研公司

落實調(diào)研人員和問卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研workshop定量調(diào)研實施整理時間交付57*第五十七頁，共一百六十一頁。項目消費者研究主要集中在第二周進行調(diào)研，一般在周末進行消費者消費行為的定量研究58資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析4消費者研究

準(zhǔn)備期（非項目地）1W（項目地）2W（項目地）3W（非項目地）序號工作模塊123123456712345671234項目消費者研究（調(diào)研公司定量研究）

注釋城市購買力分析

年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談）確定調(diào)研公司

落實調(diào)研人員和問卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研workshop定量調(diào)研實施整理時間交付4.1城市人口購買力研究

注釋整理時間統(tǒng)計年鑒購買與數(shù)據(jù)更新

4.2商圈區(qū)域人口數(shù)量及特征

注釋

城市規(guī)劃法確定商圈內(nèi)人口情況（政府訪談）

項目區(qū)域內(nèi)人口調(diào)研（總量和特征）交付

4.3商圈人口消費特征研究

無需定量分析

注釋

與人口調(diào)研同步進行交付

需定量分析（項目組）

注釋

尋找調(diào)研者提交調(diào)研問卷

workshop定量調(diào)研實施整理時間交付

需定量分析（調(diào)研公司）

注釋

尋找篩選調(diào)研公司并確定

落實調(diào)研人員和問卷

workshop定量調(diào)研實施整理時間交付58*第五十八頁，共一百六十一頁。消費者研究核心集中在人口數(shù)量推測及消費者行為特征分析，人口數(shù)量通過兩種方法測算，消費者行為特征分析根據(jù)客戶要求選擇執(zhí)行方法，支撐商業(yè)規(guī)模測算及商業(yè)目標(biāo)客群定位59項目商業(yè)需求分析商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征商圈內(nèi)消費者消費特征分析城市購買力分析從城市消費市場及人民生活水平進行城市購買力分析，通過消費支出結(jié)構(gòu)變化反映人民消費需求的升級人口數(shù)量測算方法：城市規(guī)劃法與人口自然增長法人口數(shù)量及特征為項目商業(yè)的需求狀況，為商業(yè)規(guī)模有效購買力測算法的重要依據(jù)，同時也是商業(yè)主要的目標(biāo)客群執(zhí)行方法：調(diào)研法、定量問卷分析法（項目組），定量問卷分析法（調(diào)研公司），根據(jù)客戶需求選擇消費者行為特征分析為各功能的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供需求依據(jù)4消費者研究資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析59*第五十九頁，共一百六十一頁。人口數(shù)量采用兩種推導(dǎo)方法，根據(jù)項目客戶的要求、靈活運用，人口特征的調(diào)研與現(xiàn)有人口調(diào)研同步進行人口數(shù)量測算方法現(xiàn)有人口+新樓盤導(dǎo)入人口=人口數(shù)量現(xiàn)有人口：通過項目商圈內(nèi)街道辦、居委會的走訪，了解現(xiàn)有人口總量及特征，根據(jù)自然增長率推測開業(yè)年限的人口數(shù)量新樓盤導(dǎo)入人口：通過商圈內(nèi)現(xiàn)有樓盤和潛在樓盤的統(tǒng)計和匯總（可參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)推廣文件或者雜志資料），根據(jù)入住時間，結(jié)合入住率的推測，得出開業(yè)年限人口數(shù)量根據(jù)第一周政府訪談獲得的人口區(qū)域承載數(shù)量的規(guī)劃，推算出項目商圈人口承載值估算項目開業(yè)時人口總量推測方法一：城市規(guī)劃法依據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》，項目所在的核心商圈與次級商圈屬于規(guī)劃的城北片區(qū)與城西片區(qū)的廣西大學(xué)大學(xué)片區(qū)，預(yù)計總?cè)丝诩s為51.5萬舉例方法二：人口自然增長法消費者研究-人口數(shù)量及特征資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析6060*第六十頁，共一百六十一頁。人口數(shù)量城市規(guī)劃測算法舉例

61核心商圈與次級商圈涵蓋南寧城市發(fā)展規(guī)劃中的城北片區(qū)組團與廣西大學(xué)片區(qū)，2015-2020年總計規(guī)劃人口約51.5萬資料來源：

九洲遠(yuǎn)景分析12城北片區(qū)組團：包括金橋片區(qū)、友愛片區(qū)、安吉片區(qū)、東溝嶺片區(qū)，規(guī)劃人口：48萬廣西大學(xué)片區(qū)，規(guī)劃人口：3.5萬中心城組團結(jié)構(gòu)分析示意圖消費者研究-人口數(shù)量及特征61*第六十一頁，共一百六十一頁。人口數(shù)量調(diào)研舉例-項目核心商圈內(nèi)人口構(gòu)成明細(xì)62行政區(qū)街道名稱人口數(shù)量人口構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成家庭構(gòu)成龍華區(qū)中山街道3萬以中低、低收入人群為主，其中有300多戶為低保戶下崗職工和老企業(yè)職工居多2人濱海街道6.3萬以中低收入為主，多為舊的住宅多為老企業(yè)的員工3人大同街道5.6萬以中等收入為主，多為普通的住宅小區(qū)多為金融貿(mào)易區(qū)職員3人金宇街道7.3萬以中高收入為主，多為中高檔小區(qū)多為本地居民的安置小區(qū)，多出租給上班白領(lǐng)3人金貿(mào)街道5.4萬以中高收入為主，多為高檔住宅多為金融貿(mào)易區(qū)公司白領(lǐng)或者管理人員3人瓊山區(qū)國興街道7萬以中高等收入為主，高檔住宅和普通小區(qū)導(dǎo)入的公務(wù)員與與辦公人員居多3人美蘭區(qū)海府街道6萬以中低收入為主，多為普通住宅老城區(qū)范圍，多為老村民3人藍(lán)天街道3.6萬以中低收入為主，舊城改造范圍當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員，少量無業(yè)人員3人/4人

海甸街道3.7萬以中等收入為主，普通住宅為主本地上班族居多3人白龍街道5.5萬以中低收入為主，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，多為村改居以本地村民為主3人和平南路街道2.9萬以中高收入為主，省政府所在地，中高檔住宅為主多為公司職員或者政府公務(wù)員3人資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析62消費者研究-人口數(shù)量及特征62*第六十二頁，共一百六十一頁?，F(xiàn)有人口數(shù)量調(diào)研舉例-項目周邊3公里區(qū)域成熟小區(qū)人口（常住人口）測算表序號名稱檔次戶數(shù)入住率現(xiàn)有人口1弘基書香園（一期）中檔42095%11972弘基書香園（二期）中檔50095%14253弘基書香園（三期）中檔252590%68184學(xué)清園中檔27095%7705世嘉星海（一期）中高檔75090%20256電力大廈中檔15295%4337造船小區(qū)低檔37895%10778星海人家中高檔594495%169409和平現(xiàn)代城中高檔161695%460610德源中高檔27395%77811幸福e家一期-福吉園中檔40090%108012幸福e家二期-福祥園中檔40090%108013星臺花園一期中低檔50095%142514星臺花園二期中低檔35095%99815蘭亭山水中檔116590%314616星海中龍園中高檔80490%217117大重小區(qū)低檔322595%919118健龍苑中檔36090%97219南平花園中低檔36690%98820鵬順園小區(qū)中檔48790%131521錦繡臺山小筑中檔14295%40522臺擴社區(qū)低檔603995%1721123大重小區(qū)低檔210095%5985資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析63消費者研究-人口數(shù)量及特征6363*第六十三頁，共一百六十一頁。導(dǎo)入人口調(diào)研舉例-項目周邊3公里區(qū)域新建樓盤人口測算表序號名稱檔次戶數(shù)入住率現(xiàn)有人口1國泰-環(huán)球金融中心高檔500002星海灣壹號高檔6000%03世紀(jì)經(jīng)典中高檔11550%1734東方星海中高檔8060%05星海大觀高檔1800006海天下高檔146007金玉星海中高檔30850%4628大連明珠高檔87170%18299百年匯C座高檔28975%65010星海國寶高檔307270%645111一品星海高檔164845%222512一方公館高檔1280013星海陽光中高檔33750%50614杰特公寓高檔6000015華世-玫瑰東方高檔12190016世嘉星海（二期）中高檔55620%33417德源筑座中高檔30450%456資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析64消費者研究-人口數(shù)量及特征6464*第六十四頁，共一百六十一頁?，F(xiàn)有流動人口數(shù)量調(diào)研舉例-項目周邊3公里區(qū)域辦公人口測量表序號名稱現(xiàn)有入住率員工人數(shù)1大連軟件園100%5002大連軟件園區(qū)100%500003五甲萬京信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園40%2004市公安局、市檢察院100%7005市林業(yè)局100%1306大連肉聯(lián)廠100%2007星海大廈60%5008諾德大廈009期貨大廈0010百年匯（A\D座）80%150011大連市化工設(shè)計院100%20012遼寧省水產(chǎn)海洋研究所100%15013國航大廈100%20014研究生教育大廈100%70015大連國資委辦公樓100%20060星海旺座90%1000資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析65消費者研究-人口數(shù)量及特征6565*第六十五頁，共一百六十一頁。現(xiàn)有流動人口數(shù)量調(diào)研舉例-項目周邊3公里區(qū)域在校師生人口測量表序號名稱人口1遼寧稅務(wù)高等?？茖W(xué)校35502東軟信息技術(shù)學(xué)院（宿舍）30003大連軟件園雙語學(xué)校11554大連海洋大學(xué)(黃海校區(qū)）96005東北財經(jīng)大學(xué)462006大連經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)校50607大連理工大學(xué)314868大連海事大學(xué)250009大連電子學(xué)校4200資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析66消費者研究-人口數(shù)量及特征6666*第六十六頁，共一百六十一頁。商圈范圍：項目周邊約2公里現(xiàn)有人口數(shù)量：31.3萬預(yù)計2015年人口數(shù)量：37.2萬核心商圈商圈消費者定義與人口數(shù)量資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析商圈范圍：項目周邊約5公里現(xiàn)有人口數(shù)量：13.4萬預(yù)計2015年人口數(shù)量：17.7萬次級商圈67核心商圈本項目次級商圈商圈內(nèi)人口數(shù)量測算核心結(jié)論舉例

67消費者研究-人口數(shù)量及特征67*第六十七頁，共一百六十一頁。商圈內(nèi)人口特征分析核心結(jié)論舉例68人口數(shù)量項目周邊現(xiàn)有人口數(shù)量為43萬，預(yù)計2015年人口規(guī)模將達到48.9萬人口構(gòu)成2010年現(xiàn)有人口構(gòu)成常住人口共235741萬人，其高收入人群為14098人，中高收入人群為55844人，中等收入人群為32634人，中低收入人群130543在校師生共129251人辦公人口為56180人軍區(qū)人口為9250人職業(yè)構(gòu)成主要為軟件辦公人員、個體私營業(yè)主、大學(xué)師生、原大重機械廠家屬院、軍隊及家屬院以及公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)以3口及以上家庭為主項目所在地周邊的人口構(gòu)成項目周邊3公里人口分布資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析項目周邊3公里人口結(jié)構(gòu)本項目中低收入人群在校師生中高收入人群、辦公人群高收入、中高收入人群中低收入人群中高收入人群注：高收入包含高收入常住人口，中高收入包含中高收入常住人口、辦公人口，中等收入人群包含中等收入常住人口、在校師生、軍區(qū)人口，中低收入指中低收入常住人口消費者研究-人口數(shù)量及特征68*第六十八頁，共一百六十一頁。消費者消費特征分析綜合考慮項目情況和客戶的要求選擇執(zhí)行方法，按照工作計劃操作實施消費者消費特征執(zhí)行方法消費者定量研究消費者隨機訪談方法：定量問卷攔截訪問，樣本量根據(jù)項目特點確定，方法建議項目組自行操作，已有成功完成的項目（海航項目和唐山項目），根據(jù)項目需求設(shè)定定量問卷方式（問卷見公司模版），部分客戶要求問卷確認(rèn)工作計劃：如調(diào)研公司完成，需在第一周確定調(diào)研公司，第二周落實調(diào)研人員，并組織人員周末雙休實施如項目組自行實施，需在第二周周二前落實調(diào)研人員，周三提交調(diào)研問卷，并完成培訓(xùn)，組織人員周末雙休實施PPT書寫要求：熟練掌握數(shù)據(jù)透視表，定量數(shù)據(jù)表分析針對商圈內(nèi)消費者行為特征的研究，分別對現(xiàn)有、導(dǎo)入、隨機客群進行多覆蓋的訪談居委會及街道辦訪談（針對現(xiàn)有人人群）商圈內(nèi)綜合商業(yè)攔截隨機客群訪談中高檔樓盤社區(qū)居民導(dǎo)入人群的訪談PPT書寫要求：從訪談?wù)Z言中提煉，定性描述Title資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析69消費者研究-消費行為特征分析69*第六十九頁，共一百六十一頁。70問卷調(diào)查執(zhí)行方案的確定根據(jù)項目本身特點，定量分析一定要保證樣本量充足，同時甄別條件符合項目定位要求，保證問卷調(diào)查質(zhì)量70消費者調(diào)查調(diào)查方法與時間安排調(diào)查方法：定點定向攔截訪問抽樣方法：隨機抽樣調(diào)查時間：12月15日樣本量&甄別條件樣本量:120份甄別條件：-年齡在16歲以上-本地居民或居住1年以上

-家庭月收入4500元以上訪問地點民生百貨30份生生百貨30份中邦百匯城30份東方廣場30份執(zhí)行人九洲遠(yuǎn)景?？诤：巾椖拷M資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析消費者研究-消費行為特征分析70*第七十頁，共一百六十一頁。消費者消費行為特征定量分析構(gòu)成71訪問點消費者自然構(gòu)成目標(biāo)消費者行為特征123目標(biāo)消費者確定71消費者研究-消費行為特征分析71*第七十一頁，共一百六十一頁。根據(jù)項目目標(biāo)客群的定位目標(biāo)，將目標(biāo)客群按照年齡和收入劃分細(xì)分人群72目標(biāo)市場類型定義成功人士年輕一族中產(chǎn)階級收入:>10000元年齡:25歲–60歲收入:4500–>15000元年齡:16歲–25歲收入:6500－10000元年齡:25歲–45歲描述目標(biāo)消費者確定資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析72消費者研究-消費行為特征分析年齡60歲45歲35歲25歲16歲4500元6500元8500元10000元家庭月均收入72*第七十二頁，共一百六十一頁。73根據(jù)樣本投放點隨機調(diào)研結(jié)果，分析4個訪問點的受訪目標(biāo)消費者情況73各訪問點調(diào)研樣本分布特征總體來看，受訪者年齡以16-35歲消費者為主流，中高收入人群為重點，大多來自于美蘭區(qū)和龍華區(qū)，職業(yè)構(gòu)成以公司職員和白領(lǐng)階層居多民生百貨（31份）：加大了年輕消費者的訪問，6500-8500收入段較為集中，中高層管理人員和學(xué)生占比較高,多來自美蘭和龍華區(qū)生生百貨（29份）：主要集中25歲以上，各收入段分布較均勻，公司白領(lǐng)和中高層管理人員占比較高，多來自龍華和美蘭區(qū)上邦百匯城（30份）：集中在16-35歲，在10000以下收入較為集中，公司職員和自由職業(yè)者占比較高，輻射范圍較廣東方廣場（31份）：集中在16-35歲，在10000以下收入較為集中，公司職員和自由職業(yè)者占比較高，輻射范圍較廣生生百貨民生百貨上邦百匯城東方廣場消費者研究-消費行為特征分析資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析73*第七十三頁，共一百六十一頁。74通過多個方面調(diào)查目標(biāo)消費者的消費需求，為確定項目商業(yè)概念提供參考74購物頻率交通方式/花費時間