鉆石大廈物業(yè)管理投標(biāo)書

致謝真誠感謝××××房地產(chǎn)開發(fā)給予我們參與“××鉆石大廈”前期物業(yè)管理的競標(biāo)機(jī)會(huì)，感謝專家對××××物業(yè)管理的關(guān)注與指導(dǎo)！經(jīng)過認(rèn)真的總結(jié)和研發(fā)，我們精心籌備了面向“××鉆石大廈”這一辦公大樓的物業(yè)管理方案。全心服務(wù)與銳意創(chuàng)新貫穿了我們工作主線。我們深信，無論中標(biāo)與否，××物業(yè)都會(huì)將此次投標(biāo)作為未來工作的動(dòng)力與發(fā)展的新起點(diǎn)，竭誠為××市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展盡微薄之力！真誠希望得到××房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)與專家們的寶貴意見，并向此次活動(dòng)組織者、參與競標(biāo)的業(yè)內(nèi)同仁學(xué)習(xí)與致敬！××××物業(yè)管理年月日目錄公司簡介探管理理念、幫目標(biāo)與承諾救××邀鉆石大廈管選理理念管理脆目標(biāo)塌管理質(zhì)量承倒諾實(shí)現(xiàn)體承諾的工作門措施凍管理模式與望機(jī)構(gòu)組成久管理的組織檔系統(tǒng)（基本籮架構(gòu)）各部伸門主要職責(zé)低運(yùn)作程猶序系統(tǒng)顫激勵(lì)系統(tǒng)軌們客戶服務(wù)內(nèi)哈容、標(biāo)準(zhǔn)及洞流程頂客戶服務(wù)的伐總體要求和贊流程客戶入篩駐和二次裝嶄修服務(wù)嗎客戶報(bào)修服燥務(wù)市便民服務(wù)項(xiàng)并目歲業(yè)主投訴處臟理緊急笛事件處理庫皂日常管理內(nèi)餓容、標(biāo)準(zhǔn)及錫流程色房管事務(wù)管初理機(jī)電毅運(yùn)行和保養(yǎng)度日常維登修養(yǎng)護(hù)遭治安、消防培、車輛管理佛督保潔管理圍黨綠化管理臘揪6、物業(yè)維氧修維修養(yǎng)護(hù)絹計(jì)劃及實(shí)施拍方案歌公共設(shè)施的致維修養(yǎng)護(hù)理醉工作津房屋主體公于共部位的維繡修養(yǎng)護(hù)妥7、管理處菜人員配備誼人員配備的覽原則籍管理處人員座配備表敗人員的素質(zhì)隸要求舍人員的培訓(xùn)托計(jì)劃人員管理抱8、揀××窄物業(yè)管理服途務(wù)費(fèi)測算全××繭鉆石大廈年摔度支出匯總喝表跡××渠鉆石大廈年捉度物業(yè)管理戀費(fèi)成本單價(jià)透確定屈管理費(fèi)使用想的監(jiān)督和審晝核桑9、物業(yè)管撕理各階段任冤務(wù)與要求躺交接驗(yàn)收管姥理蹲管理前期人腳員的招聘與伴培訓(xùn)管理影絮用戶裝修和往搬遷期間的燭管理宿遺留項(xiàng)目竣詞工驗(yàn)收的管苦理滲正常運(yùn)行前錫期的管理薄10、物業(yè)趙檔案管理檔案的建立固檔案的管理悔喬結(jié)束語弟元附件匯編坦公司簡介糾什柿墾謀蘭示晶雄剃昂殖乳擊紅挨鴿匙切公抗怕悉我膝取破盲剝房撈探貴抬找銹磁主連徐如伐負(fù)嬸公司君目前示設(shè)有辦公室講、物業(yè)管理瞎部、工程設(shè)趁備部、財(cái)務(wù)作部三部一室改，藝××××次物業(yè)管理有訪限公司有限系公司架構(gòu)圖潛：公司董事會(huì)公司董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理工程設(shè)備部財(cái)務(wù)部辦公室工程設(shè)備部財(cái)務(wù)部辦公室崗作為我們的識顧問單位的授××××噴物業(yè)管理有宜限公司，撿是一家滬港卸合資林的盟系滬港合資爹企業(yè)，注冊手資金18萬其美元，成立掘于一九九五慧年。是吃××喚市物業(yè)管理刺協(xié)會(huì)團(tuán)體會(huì)依員及洲××礎(chǔ)市經(jīng)紀(jì)人協(xié)則會(huì)團(tuán)體會(huì)員滴。接公司直接管厚理的物業(yè)有稱徐匯區(qū)谷華富大廈、攪浦東徑張江況軟件園、舞漕河涇姑創(chuàng)業(yè)廢科技大貞廈概、宜家商場速設(shè)備運(yùn)行保元養(yǎng)管理、及懂倉儲(chǔ)保安管珍理、中芯國母際集成電路雜產(chǎn)業(yè)基地保抓安管理，管獨(dú)理面積近誓22蒜.6萬平方車米。所管物杜業(yè)種類有：啟涉外公寓式黨辦公樓、全姓國重點(diǎn)高科詞技園區(qū)浦東熊軟件園、系IT產(chǎn)業(yè)大聾樓閣、愉商場、倉庫煮等。命公司現(xiàn)有在嘴冊員工并280嚴(yán)余人，高級招管理人員均男受過境外知驗(yàn)名物業(yè)管理呆公司培訓(xùn)，易并獲得全國衡物業(yè)管理經(jīng)隸理崗位證書衛(wèi)，持有中級桌職稱及專業(yè)鎖技術(shù)等級人岡數(shù)有付3哀5人，并具編有一支配備寬齊全的具有打豐富實(shí)踐經(jīng)預(yù)驗(yàn)的管理、廣工程、保安寄、保潔隊(duì)伍彼。形公司完全按削照市場化原途則和境外先惜進(jìn)管理模式年運(yùn)作，以高均起點(diǎn)、高標(biāo)愈準(zhǔn)、高要求屢落實(shí)于企業(yè)車管理的各個(gè)宇方面，追求川高效管理和皂優(yōu)質(zhì)服務(wù)。皆體制健全，糞機(jī)制靈活，剖沒有人員包折袱和不良資僑產(chǎn)。公司以膠“董信守合約，異規(guī)范管理，相優(yōu)質(zhì)服務(wù)，灰業(yè)主至上。釣”翅為企業(yè)的宗炸旨，并建立夫ISO尿9001質(zhì)俊量管理體系沸。采用電腦蜓管理軟件，杯實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化羨管理，資源促共享、辦公食無紙化，實(shí)刑現(xiàn)了管理手散段的現(xiàn)代化鳳。企業(yè)的精竿神是：腳踏級實(shí)地，練好隆內(nèi)功，開拓濁創(chuàng)新，爭創(chuàng)肌品牌。在現(xiàn)頑代化物業(yè)管倚理進(jìn)程中不支斷追求提升魯和完美，力月求管理一流馬，服務(wù)一流飛，員工素質(zhì)嫂一流，社會(huì)改效益一流。教管理理念、得目標(biāo)與承諾申××秧鉆石大廈系珠××××插房地產(chǎn)發(fā)展團(tuán)開御發(fā)和建設(shè)的楊、位于黃浦氣江畔南外灘沉的而高檔滑純商務(wù)辦公扛樓。大廈南損臨南浦大橋辯，西旁中山析南路主干道甜，雄偉挺拔線，是大手筆吧展現(xiàn)智能化幫公寓型辦公初大廈的新世支紀(jì)品位樓盤偶。開發(fā)商在餃規(guī)劃、設(shè)計(jì)毒、建設(shè)及管信理上都有全兇新的創(chuàng)意和吐理念。國××眨鉆石大廈追餅求傳“疾更加優(yōu)秀溪”睡之立意，堅(jiān)獵持以人為本濾，樹立勢“巷業(yè)主永遠(yuǎn)是推第一位酷”板之理念，強(qiáng)輩調(diào)辦公環(huán)境脆與恭××還浦江周邊環(huán)娃境的和諧美壓。每一個(gè)細(xì)眠節(jié)都能體現(xiàn)熔想業(yè)主所想捉，隨業(yè)主所潮愿。無論從赴整體規(guī)劃上民還是從局部芝設(shè)計(jì)來看，落××盟鉆石大廈充橋分體現(xiàn)了高皺起點(diǎn)、高水狡準(zhǔn)、高品位庸、高質(zhì)量的貌智能化、公意寓式辦公和躺以人為本的朝舒適工作環(huán)霧境。勺針對壘××雜鉆石大廈物剛業(yè)特點(diǎn)，我快們展開了周遍密的市場調(diào)辦研。在深入駝挖掘規(guī)劃和肌設(shè)計(jì)理念的違基礎(chǔ)上，充困分把握近××柴鉆石大廈未慶來業(yè)主的需口求，確立了憶我們對呀××贏鉆石大廈物轟業(yè)管理服務(wù)猾工作的整體雕設(shè)想和策劃鬼思路。紗××允鉆石大廈物烏業(yè)管理理念芽建立和實(shí)施疊完善的物業(yè)當(dāng)管理質(zhì)量體授系提物業(yè)管理行盛業(yè)的發(fā)展過蔬程證明了要蘋達(dá)到高質(zhì)量這的物業(yè)管理龍服務(wù)水平必頌須建立一套因高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)稀量保證體系紙。近幾年來懸，在國內(nèi)物落業(yè)管理行業(yè)同逐漸推廣實(shí)立施的ISO附9001質(zhì)手量體系標(biāo)準(zhǔn)琴被實(shí)踐證明管是行之有效適的，這一點(diǎn)喊我們尾顧問嶺公司在導(dǎo)入碑ISO90喇01質(zhì)量體窩系國際認(rèn)證掛后，就深深綁地體會(huì)到其萌優(yōu)越性卡。在燈××嘆鉆石大廈的粗物業(yè)管理工苦作中，我們章將從前期介采入開始就導(dǎo)翅入ISO9騰001系統(tǒng)夠管理的方法年與標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)冊持做到高標(biāo)晉準(zhǔn)、高起點(diǎn)務(wù)，用科學(xué)管榮理手段使管燦理服務(wù)規(guī)范盼化。蒼實(shí)施人性化奏管理句“制崇尚人性斗”點(diǎn)將謠是我們公司輪管理服務(wù)工偏作的精髓，觸在友××京鉆石大廈的絹物業(yè)管理服獎(jiǎng)務(wù)中，我們紛將廣泛引入鑄人性化物業(yè)躲管理的理念箭，關(guān)注員工志的不同需求振，在管理，賴環(huán)境，空間較各個(gè)層次和后環(huán)節(jié)營造一粥種既相互信勉任、相互尊休重，又有明峽確的行為規(guī)幻范這樣一種鼻和諧、有序侄的舒暢環(huán)境斯和文化氛圍岡。從而使人晝們的潛力得翅到充分發(fā)揮辛，人們對工燦作、生活、塌精神上的需德求得到滿足劫，使我們的罷管理工作得椒到業(yè)主的理遺解，認(rèn)可和代支持，也使視公司的經(jīng)營能管理理念得膚到管理員工臨的普遍認(rèn)同格，在物業(yè)管警理的各處細(xì)杏節(jié)，都要體照現(xiàn)出對人的艘珍愛和關(guān)懷鄰。鐘實(shí)施全方位寶服務(wù)彼社會(huì)在進(jìn)步儉，時(shí)代在發(fā)脹展，人們的裁理念在不斷贏地轉(zhuǎn)變，人騰們對商務(wù)辦叉公樓物業(yè)的訓(xùn)各種需求也懼在不斷地?cái)U(kuò)悼展，物業(yè)管尖理服務(wù)的深半度和廣度是己沒有止境的搶。我們認(rèn)為耽要滿足廣大酒業(yè)主日益增鍵長的各種需上求，物業(yè)管偉理企業(yè)必須截樹立全方位替服務(wù)意識，嘴實(shí)行多元化氏經(jīng)營服務(wù)，東積極主動(dòng)開伴展特約服務(wù)命，想業(yè)主所址想，做到辣“重業(yè)主想到的帳要做好，業(yè)普主沒有想到跨的也要做好紋”饑，堅(jiān)持以社饅會(huì)效益，環(huán)妙境效益，心泉理效益為主宅，經(jīng)濟(jì)效益李為輔的全方繡位服務(wù)理念強(qiáng)。怪營造安靜文芽明、整潔舒效適奸、庭安全有序圖的寶工作環(huán)境脊為使神××軟鉆石大廈的顧空間環(huán)境進(jìn)退一步活躍和職更具活力，怎我們將利用備大廈內(nèi)的有擁限空間和高暮層建筑的垂脹直樓層空間追，目導(dǎo)入酒店賓毫館式的模式戒，叼設(shè)置醒目的銅引導(dǎo)標(biāo)識，領(lǐng)放置盆栽植緩物和盆景點(diǎn)忍綴環(huán)境，使芬業(yè)主和訪客音真正瘦感受到銜安居樂業(yè)的政氛圍和乏賓至如歸宋的雅感四受胸。朋××版鉆石大廈人隙車流量較大保，為保證車哭輛進(jìn)出和停尿放安全有序梢，我們準(zhǔn)備忍設(shè)置各類交儉通警示標(biāo)識割，加強(qiáng)對車列輛進(jìn)出行駛動(dòng)和停放的約惠束引導(dǎo)，保乒障交通安全若。同時(shí)在大祥廈的治安防摟范管理上，濃我們將通過牽“騎人防、物防和、技防叼”膚相結(jié)合的基純本治安思路雀，肆做到紡“魄內(nèi)緊外松栗”自，孤確保吳大廈的鎖治安安全。伯“各人防竊”技上我們實(shí)施召快速反應(yīng)系卷統(tǒng)，由畫保安監(jiān)控賤中心統(tǒng)一指副揮調(diào)度，強(qiáng)丸調(diào)多重結(jié)合威，即巡邏流纖動(dòng)崗與固定串門衛(wèi)相結(jié)合丸，全面防范極與重點(diǎn)防范棄相結(jié)合。讀“校物防它”控上采用魂合理分段開脅關(guān)刃大廈籮主要通道和期大門豈提高防范能藝力。膠“醋技防普”士上運(yùn)用閉路尋攝像監(jiān)控、迫電子錯(cuò)門煎警傳系統(tǒng)等，結(jié)圾合管理處的絡(luò)統(tǒng)一管理，屈快速調(diào)度，示確保治安防建范萬無一失稠?；拧痢链溷@石大廈物獸業(yè)管理模式福：以人為本業(yè)戶之上品牌戰(zhàn)略以人為本業(yè)戶之上品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新管理稠人類進(jìn)入2蠟1世紀(jì)，在遍這急劇變化塑的年代里，惰唯一不變的蝶真理就是廊“切改變籍”具。那種固定需不變的常規(guī)銜型管理已經(jīng)茶不能適應(yīng)變迎化的環(huán)境，示必將為創(chuàng)新旺管理所取代諒。憐物業(yè)管理起酒源于西方，摟是西方文明鼠的產(chǎn)物，中濃國在開展物絮業(yè)管理近二扶十年來，通振過不斷的學(xué)角習(xí)和摸索，貨使這個(gè)行業(yè)嗚有了較大的輛發(fā)展，但同武西方發(fā)達(dá)國飯家相比，還拾有較大的差賊距，茫××聾鉆石大廈是涌一個(gè)覺現(xiàn)代白領(lǐng)嘩人士辦公遇、商經(jīng)商眾的僚物業(yè)瓣大廈，作為滲負(fù)責(zé)管理的仿物業(yè)縮公司趟，我們應(yīng)把樸國內(nèi)外先進(jìn)謙的物業(yè)管理采理論同本物耕業(yè)的實(shí)際情牛況相結(jié)合，躬不斷進(jìn)行管完理服務(wù)創(chuàng)新輕，滿足厭廣大糟業(yè)主減和使用人旬日益增長的狼需求。管理目標(biāo)窯××蔽鉆石大廈未溜來入駐的業(yè)代主他們對物最業(yè)管理企業(yè)裂所提供的物叨業(yè)管理服務(wù)霧水平和服務(wù)勉質(zhì)量的要求濃是不言而喻伏的。燭××××傲物業(yè)管理有制限公司完全普有信心、有吃能力承擔(dān)才××抵鉆石大廈的爸物業(yè)管理及叼綜合服務(wù)工府作，如果我什公司能在這柏次競標(biāo)中奪滔標(biāo)，我們將醋憑借我公司僑先進(jìn)的管理陶理念，以及寄顧問公司殊的人才優(yōu)勢掩，管理優(yōu)勢員，技術(shù)優(yōu)勢繩，把齊××教鉆石大廈建義設(shè)成為體現(xiàn)織現(xiàn)代都市英風(fēng)貌論和文明菌時(shí)尚滑的優(yōu)秀物業(yè)吊。兼管理目標(biāo)如哭下：在管理關(guān)合同期內(nèi)把宇××物鉆石大廈管茶理成書“明安全、文明盟、整潔、舒括適宅”遍的商務(wù)辦公怪大廈。根據(jù)治委托管理事矛項(xiàng)和國家建模設(shè)部、市物搖業(yè)管理優(yōu)秀碧辦公樓物業(yè)涉管理分項(xiàng)考哄核標(biāo)準(zhǔn)，在禾硬件設(shè)施達(dá)鄙標(biāo)后，承諾寧：管理合同彎生效后，全刃部正式竣工遣驗(yàn)收交付使掛用芳二貸年內(nèi)，達(dá)到廚建設(shè)部優(yōu)秀性示范大廈州的標(biāo)準(zhǔn)。炸管理質(zhì)量承雷諾雞參照全國物全業(yè)管理賢優(yōu)秀貧標(biāo)準(zhǔn)以及I瘦SO900貸1質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更，我們對差××句鉆石大廈物新業(yè)管理的各渡項(xiàng)指標(biāo)承諾挽如下：性實(shí)現(xiàn)管理承貓諾的工作和敵措施主要工作燃重感點(diǎn)之一：智荷能化設(shè)施的得有效運(yùn)行、鴉維護(hù)與開發(fā)菠。愈××醋鉆石大廈智化能化設(shè)施提題高了業(yè)主的假工作質(zhì)量，巷與此同時(shí)，勿也必將給物晚業(yè)管理帶來仙革命性的變黑化。他將促疊進(jìn)管理觀念榨、管理機(jī)構(gòu)慶、管理方式套的現(xiàn)代化。奧智能化設(shè)施稼要求高、操布作嚴(yán)、范圍東廣，涉及到凳管理、安防拋、通訊等方卻方面面。我鬼們將在理論茂學(xué)習(xí)、現(xiàn)場普參觀、實(shí)地勉演練的基礎(chǔ)霜上，制定科行學(xué)合理、切邁實(shí)可行的智境能化設(shè)施運(yùn)慰行計(jì)劃，設(shè)壤備養(yǎng)護(hù)與維鍋修計(jì)劃以及鄭智能化開發(fā)霉的規(guī)劃，以鏟保證智能化杜設(shè)施的有效吊運(yùn)作。替重殲點(diǎn)之二：確惕保因管理原賠因造成的治鮮安事件發(fā)生魄率為零。更××想鉆石大廈合辯理布點(diǎn)和安進(jìn)全警衛(wèi)任務(wù)竿十分艱巨，坊智能化設(shè)施寇的高效率正澆常運(yùn)轉(zhuǎn)于需租要一個(gè)過程征。從我們長確期管理的經(jīng)嬌驗(yàn)來看，治身安的好環(huán)境籠是業(yè)主衡量仙管理績效的巡關(guān)鍵。所以罪，我們將在許現(xiàn)場勘察、漠實(shí)地訪問的哪基礎(chǔ)上，根聯(lián)據(jù)智能化防寺范的條件，澤從實(shí)際出發(fā)州，確立了入或駐期治安防浴范思路。我課們有理由相失信，經(jīng)過我蜜們的管理，瑞可以確?；稹痢令^鉆石大廈因蹈物業(yè)管理原員因而造成的易治安案件發(fā)踢生率為零。甩重娃點(diǎn)之三：為嫂××籌鉆石大廈導(dǎo)退入CIS形紀(jì)象識別系統(tǒng)西，使優(yōu)××擠鉆石大廈全杯體業(yè)主和物瀉業(yè)管理處有還一個(gè)共同的娘、統(tǒng)一的美現(xiàn)好的品牌形細(xì)象，配合發(fā)鞠展商設(shè)計(jì)站××礙鉆石大廈的期形象，使藏××服鉆石大廈內(nèi)臘導(dǎo)向、環(huán)境壁和標(biāo)識系統(tǒng)榨形成一體化博。為覺××搖鉆石大廈塑透造出一流的扒高檔次商務(wù)植辦公樓的優(yōu)稼秀形象。工作措施寨措施之一：孫智能化管理遮上，做到機(jī)“撓二個(gè)到位唐”撓。另我們將成立離智能化技術(shù)購小組，多方鉗面培訓(xùn)并吸訂納專業(yè)人才福，在充分研究究智能化系孩統(tǒng)的基礎(chǔ)上于運(yùn)行方案、纏維護(hù)方案和文發(fā)展倉××蠶鉆石大廈智量能化系統(tǒng)的夜規(guī)劃。在具憤體操作上我受們強(qiáng)調(diào)牲“雁二個(gè)到位略”竟。一是業(yè)主林培訓(xùn)到位，奇業(yè)主能否使撞用智能化設(shè)象施是降低管參理難度、提世高管理效率辭的關(guān)鍵。為翼此，我們將遞與承辦商聯(lián)咳手編制《縫××柜鉆石大廈智航能化手冊》味，使業(yè)主扎于扎實(shí)實(shí)掌握軋智能化的使鋼用方法。讓保業(yè)主真正感翠受到智能化逐給工作帶來躁的無限好處級，并使之積殼極配合管理寫。二是專業(yè)廢技術(shù)操作人堤員到位。必秘須通過智能褲化培訓(xùn)與考惰核才能上崗豪。談措施之二：喪治安管理上襖，運(yùn)用現(xiàn)代墨化科技手段疏，棄“棟三防沒”桌結(jié)合，確?？“踩?。倦××旬鉆石大廈智挽能化程度高墾、功能涉及膝面廣，金“垂三防油”逢結(jié)合是我們錘的基本治安織思路。納“拴三防送”岡結(jié)合即是人芒防、物防、追技防相結(jié)合月。驚“油人防牢”再上我們實(shí)施巨階梯式快速痰推進(jìn)體系，征在管理中心花統(tǒng)一指揮調(diào)聽度，強(qiáng)調(diào)多幫重結(jié)合，即燥流動(dòng)崗相結(jié)市合、全面防中御重點(diǎn)防范俘相結(jié)合、整民裝與便裝相極結(jié)合、白天吵寬松夜晚嚴(yán)瞇密防范相結(jié)框合。吉“偵物防偽”礎(chǔ)上統(tǒng)一采用持通透式圍欄燭、防盜窗等逝手段提高防搬范能力。在泛充分強(qiáng)調(diào)人孔的因素的前繞提下，以峰“否技防頭”口為主，運(yùn)用丟××稠鉆石大廈智作能化保安設(shè)輸施如閉路電遣視、監(jiān)視監(jiān)伏聽駁系統(tǒng)、警衛(wèi)兆和游動(dòng)哨等男，結(jié)合管理土中心的統(tǒng)一薄管理、快速涂調(diào)度，確保擱治安防范萬廳無一失。瘡措施之三：冠運(yùn)用科學(xué)手箱段，進(jìn)行合靜理調(diào)度，有港序停車。北隨冊著入駐率的槳不斷提高，近車位上將相胖對緊缺，如勤不進(jìn)行科學(xué)攏合理的調(diào)度羨，必將導(dǎo)致低車輛停放的雷混亂和無序去。我們將在桂車輛主要入點(diǎn)口和停車場年口，車管員功現(xiàn)場指揮，喂加強(qiáng)對業(yè)主裂停車的引導(dǎo)銜。對亂停亂談放的問題，藥我們將盡力傾向業(yè)主勸說攔，令其改正怖，以維護(hù)大并廈內(nèi)的停車吊次序。敵措施之四：壩實(shí)施對電梯礙、保安等方置面的專業(yè)化俗物業(yè)管理。愁物擁業(yè)管理行業(yè)昆向?qū)I(yè)化方筋向發(fā)展是市桌場的選擇和鄭時(shí)代的要求慶，在盆××賠鉆石大廈工換作中，針對絲××串鉆石大廈機(jī)現(xiàn)電設(shè)備多、退電梯多等特錦點(diǎn)，我們將久充分發(fā)揮規(guī)接?；瘍?yōu)勢和畜技術(shù)優(yōu)勢，目實(shí)現(xiàn)起“赴橫向聯(lián)合包”讀，逐步實(shí)現(xiàn)洗綠化、保潔奧、裝修、保核安、電梯養(yǎng)薪護(hù)、機(jī)電等醫(yī)方面的集約漠化、專業(yè)化俊管理服務(wù)，吉全方位降低疑管理成本，效力爭為主戶遵提供更多的并無償?shù)慕?jīng)營作服務(wù)，讓加××槍鉆石大廈廣省大業(yè)主真正閘受益。室針對壩××雨鉆石大廈業(yè)慶主特點(diǎn)，我下們將超前性贏、創(chuàng)造性地趕實(shí)施24小隊(duì)時(shí)的準(zhǔn)酒店忽式服務(wù)，我爽們將在貫徹扁ISO90筐01體系的兔基礎(chǔ)上，進(jìn)酒一步規(guī)范服槳?jiǎng)?wù)行為，一質(zhì)方面超前挖半掘業(yè)主的潛浙在需求，滿饞足業(yè)主深層拐次的物質(zhì)和仆精神需要，攪業(yè)主想到的堪我們一定盡址力做到，業(yè)摩主沒想到的每我們要想到獨(dú)，并做好。宰另一方面，犬我們將創(chuàng)造特性建立富有具特色的服務(wù)陣模式，提供漠豐富多彩獨(dú)健有特色的服濫務(wù)。茅管理模式和揪機(jī)構(gòu)組成兇我們對重××莖鉆石大廈的盾管理模式和外機(jī)構(gòu)組成的撤基本電路由走如下部分構(gòu)乏成：建立精殘干高效的管晴理組織系統(tǒng)著；明確各部園門的工作職澆責(zé)；實(shí)施規(guī)悔范的運(yùn)作程耐序；強(qiáng)化完餓善的激勵(lì)系籃統(tǒng)。次管理組織系輪統(tǒng)（管理架租構(gòu)圖）工程部客戶服務(wù)中心保安部工程部客戶服務(wù)中心保安部空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控中心巡邏門衛(wèi)車管消防財(cái)務(wù)出納業(yè)務(wù)接待環(huán)境清潔綠化養(yǎng)護(hù)保潔部弱電系統(tǒng)（BAS）給排水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控中心巡邏門衛(wèi)車管消防財(cái)務(wù)出納業(yè)務(wù)接待環(huán)境清潔綠化養(yǎng)護(hù)保潔部弱電系統(tǒng)（BAS）給排水系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)伶管理架構(gòu)圖磚說明：稅管理架構(gòu)原沒則是精干高偽效，一專多朱能，管理處潮實(shí)行公司領(lǐng)逢導(dǎo)下的管理希處主任負(fù)責(zé)臣制。笛管理處全面睛負(fù)責(zé)大廈內(nèi)礎(chǔ)日常管理服未務(wù)運(yùn)作，統(tǒng)籍管大廈內(nèi)外泡事務(wù)，按綜畢合管理六大劫服務(wù)（房屋沾、治安、車蒸輛、清潔、摩綠化、維修鼻）內(nèi)容，管鞭理處下設(shè)客姐戶服務(wù)中心特、工程部、恥保安部、環(huán)神保部，通過躍中心的餐“封一門式姨”印服務(wù)，為業(yè)摟主提供36豈5天24小浪時(shí)全天候值貧班服務(wù)。階各部門主要盾職責(zé)統(tǒng)客戶服務(wù)中廳心劍接受客戶種叛類服務(wù)信息白；垃協(xié)調(diào)突發(fā)事遇件、客戶投綁訴的處理并容做客戶溝通浴；喉檢查各部門塞工作記錄，厲以客戶的角戶度時(shí)發(fā)現(xiàn)工蔥作中存在的泊問題；襪負(fù)責(zé)各業(yè)主枕/客戶的入軌駐、裝修、湖退租接待、攝管理、服務(wù)暈工作；漂負(fù)責(zé)種類費(fèi)液用的確定和禮收繳；溜負(fù)責(zé)整理補(bǔ)結(jié)充業(yè)主/客夏戶的檔案，腫管理區(qū)域內(nèi)炊各類文檔案因；堅(jiān)完善和執(zhí)行勻各類人事和爬勞動(dòng)紀(jì)律。工程部摟負(fù)責(zé)工程管匯理,六編制設(shè)備南設(shè)施維修、吐改造播工程計(jì)劃；魔負(fù)責(zé)部門設(shè)洲備操作規(guī)程企的制定和完刮善,保證運(yùn)抬作良好；藍(lán)制定本部門敗各崗位的工矮作職責(zé)、工叉作流程、操糟作規(guī)程和考你核標(biāo)準(zhǔn)，加叢強(qiáng)培訓(xùn)，督板導(dǎo)、檢查部央門員工的工拼作和技能；醫(yī)準(zhǔn)備及糊審核工程招系標(biāo)文件，分吧析回標(biāo)提出昂建議，外發(fā)哥包工程的初奮審、監(jiān)督和枯驗(yàn)收，并出鳴具意見；額掌握公用設(shè)毯備、設(shè)施維隊(duì)修進(jìn)度，組滲織落實(shí)維修墾、改造計(jì)劃頃，及時(shí)處理嬸安裝、維修地、保養(yǎng)工作筋中出現(xiàn)的問象題和業(yè)主對尤維修的投拆屆；示對設(shè)備設(shè)施牲的運(yùn)行安全梁和操作人員起的人身安全便進(jìn)行監(jiān)督；擇參與各類物究業(yè)管理方案正的編制。保安部根負(fù)責(zé)日常治命安保衛(wèi)工作培的安排、執(zhí)段行、培訓(xùn)，錦完整各類記趕錄；耐負(fù)責(zé)消防監(jiān)永控、消防安職全檢查；六負(fù)責(zé)出入登施記，車輛道淘路管理；茅制定本部門技各崗位的工含作職責(zé)、工袋作流程、操額作規(guī)程和考加核標(biāo)準(zhǔn)，加豪強(qiáng)鄭監(jiān)督檢查；腔負(fù)責(zé)管理大龜廈內(nèi)郵件、城報(bào)刊的分發(fā)慕工作；樓負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處躲理重大治安嬌事件。保潔部疲負(fù)責(zé)管理大避廈內(nèi)公共部米位日常保潔證工作的安排句、執(zhí)行、培慮訓(xùn)，完整各籌類記錄；恒負(fù)責(zé)管理大駝廈內(nèi)保潔工仇作的監(jiān)督、洞檢查，保持宣環(huán)境整潔舒被適；渾負(fù)責(zé)各崗位工工作流程、史操作勵(lì)規(guī)術(shù)范考核；蝴負(fù)責(zé)管理大攜廈內(nèi)綠化、量消殺、垃圾擱清運(yùn)外墻清葛洗等分包工查作的監(jiān)督檢耗查，對不足栽之處，提出屠整改要求。權(quán)運(yùn)作程序系怕統(tǒng)劇管理處整體造工作流程圖人員聘用、培訓(xùn)、考核人員聘用、培訓(xùn)、考核訂立規(guī)章制度事務(wù)服務(wù)物業(yè)的接管、驗(yàn)收事務(wù)服務(wù)物業(yè)的接管、驗(yàn)收修剪、施肥垃圾清運(yùn)公共環(huán)境樓層、道路除草、澆水車管、消防警衛(wèi)、巡邏監(jiān)控警戒日、周、月檢、檔案特殊服務(wù)咨詢、投訴、接待保安服務(wù)環(huán)保服務(wù)維修服務(wù)修剪、施肥垃圾清運(yùn)公共環(huán)境樓層、道路除草、澆水車管、消防警衛(wèi)、巡邏監(jiān)控警戒日、周、月檢、檔案特殊服務(wù)咨詢、投訴、接待保安服務(wù)環(huán)保服務(wù)維修服務(wù)對大廈以不定數(shù)目單位模擬入住，測定綜合指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)問題與缺陷及時(shí)通報(bào)建設(shè)單位及時(shí)整改。會(huì)同有關(guān)單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,每間房屋、門窗、插座、燈頭及相關(guān)使用功能的各個(gè)要素逐一檢查,并如實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收表，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題向建設(shè)單位出具整改通知，明確復(fù)檢日期。秒物業(yè)接收與協(xié)管理程序?qū)Υ髲B以不定數(shù)目單位模擬入住，測定綜合指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)問題與缺陷及時(shí)通報(bào)建設(shè)單位及時(shí)整改。會(huì)同有關(guān)單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,每間房屋、門窗、插座、燈頭及相關(guān)使用功能的各個(gè)要素逐一檢查,并如實(shí)填寫質(zhì)量驗(yàn)收表，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題向建設(shè)單位出具整改通知，明確復(fù)檢日期。對分戶進(jìn)行抄電表底數(shù),并輸入電腦備案。對分戶進(jìn)行抄電表底數(shù),并輸入電腦備案。業(yè)主憑入駐通知書辦理入駐賭辦理入駐程銜序業(yè)主憑入駐通知書辦理入駐乖大廈裝修管狠理程序9、對檢查出的問題應(yīng)及時(shí)簽發(fā)整改通知單限期及時(shí)整改，如有違章行為及進(jìn)制止，并立即責(zé)成其停工9、對檢查出的問題應(yīng)及時(shí)簽發(fā)整改通知單限期及時(shí)整改，如有違章行為及進(jìn)制止，并立即責(zé)成其停工構(gòu)檔案建立程繭序利用利用﹕按規(guī)定借閱、利用繩業(yè)主投訴處世理程序業(yè)主來訪投訴業(yè)主來訪投訴業(yè)主業(yè)主投訴業(yè)主來信投訴業(yè)主來信投訴投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收責(zé)任人采取正確方法進(jìn)行處理責(zé)任人采取正確方法進(jìn)行處理按編號裝訂投訴、處理單、回訪表按編號裝訂投訴、處理單、回訪表每年整理、匯總所有投訴，填寫投訴統(tǒng)計(jì)表，分析投訴重點(diǎn)、類別、涉及部門等信息信息反饋至主任，主任采取有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門工作，減少投訴每年整理、匯總所有投訴，填寫投訴統(tǒng)計(jì)表，分析投訴重點(diǎn)、類別、涉及部門等信息信息反饋至主任，主任采取有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門工作，減少投訴埋房屋室內(nèi)維近修程序重大維修項(xiàng)目將任務(wù)單上的維修內(nèi)容及費(fèi)用輸入計(jì)算機(jī)交回任務(wù)單和已收到的維修費(fèi)在派工板上登記維修人員去向維修人員持任務(wù)單到現(xiàn)場維修（備工具及材料）客戶服務(wù)中心填寫報(bào)修登記表維修完畢請業(yè)主對工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度評定，并在任務(wù)單上簽字，根據(jù)報(bào)修填寫派工任務(wù)單業(yè)主申報(bào)維修重大維修項(xiàng)目將任務(wù)單上的維修內(nèi)容及費(fèi)用輸入計(jì)算機(jī)交回任務(wù)單和已收到的維修費(fèi)在派工板上登記維修人員去向維修人員持任務(wù)單到現(xiàn)場維修（備工具及材料）客戶服務(wù)中心填寫報(bào)修登記表維修完畢請業(yè)主對工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度評定，并在任務(wù)單上簽字，根據(jù)報(bào)修填寫派工任務(wù)單業(yè)主申報(bào)維修滑公共設(shè)施維難修、保養(yǎng)程玻序日常巡視檢查日常巡視檢查出現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修出現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修填寫設(shè)備維修申報(bào)單填寫設(shè)備維修申報(bào)單維修完畢檢查試運(yùn)行合格主任審批后交維修組安排維修完畢檢查試運(yùn)行合格主任審批后交維修組安排組織維修人員到現(xiàn)場維修做好維修記錄組織維修人員到現(xiàn)場維修做好維修記錄記錄歸檔保存記錄歸檔保存本單位無法維修，視維修費(fèi)用大小報(bào)公司主管審批后實(shí)施本單位無法維修，視維修費(fèi)用大小報(bào)公司主管審批后實(shí)施伴消防應(yīng)急程陶序接到報(bào)警接到報(bào)警組織人員疏散進(jìn)行安全保護(hù)追究火災(zāi)責(zé)任人,并向有關(guān)部門匯報(bào)監(jiān)測火災(zāi)情況堅(jiān)守崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場,做好記錄組織義務(wù)消防員到現(xiàn)場切斷電源檢查已起動(dòng)的消防設(shè)備,必要時(shí)強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施組織人員疏散進(jìn)行安全保護(hù)追究火災(zāi)責(zé)任人,并向有關(guān)部門匯報(bào)監(jiān)測火災(zāi)情況堅(jiān)守崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場,做好記錄組織義務(wù)消防員到現(xiàn)場切斷電源檢查已起動(dòng)的消防設(shè)備,必要時(shí)強(qiáng)行啟動(dòng)其他消防設(shè)施明保潔管理運(yùn)預(yù)作程序發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，開出整改意見單，安排人員迅速整改發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，開出整改意見單，安排人員迅速整改環(huán)保組環(huán)保組實(shí)施整改實(shí)施整改次日講評提出要求次日講評提出要求沃綠化管理程含序補(bǔ)苗防治病蟲保潔補(bǔ)苗防治病蟲保潔灌木喬木修剪整改澆水施肥剪草除雜草灌木喬木修剪整改澆水施肥剪草除雜草發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化養(yǎng)護(hù)問題統(tǒng)計(jì)表，開出整改意見單，迅速安排人員進(jìn)行整改次日講評提出要求發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化養(yǎng)護(hù)問題統(tǒng)計(jì)表，開出整改意見單，迅速安排人員進(jìn)行整改次日講評提出要求激勵(lì)系統(tǒng)拐激勵(lì)系統(tǒng)示跌意圖激勵(lì)機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制工資福利機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制激勵(lì)機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制工資福利機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制姑激勵(lì)系統(tǒng)示層意圖說明：筋激勵(lì)機(jī)制是賽我們?nèi)诵曰喂芾淼姆绞秸?。尊重個(gè)體膀權(quán)利，保持濃團(tuán)隊(duì)精神。報(bào)服務(wù)于業(yè)主木和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)取、社會(huì)雙重促效益是權(quán)衡抵考核的唯一街的標(biāo)準(zhǔn)。雨思想工作機(jī)援制重在激發(fā)商潛能，形成夢共享的價(jià)值充觀，充分發(fā)稻揮群眾效能匆和工作積極臥性。引導(dǎo)員籌工動(dòng)機(jī)，尊即重個(gè)人情感鎖。并且針對探個(gè)性心理做防適時(shí)的思想晝工作。工作犁方式有談心欲、座談、家坐訪等等。勤獎(jiǎng)懲機(jī)制在廉實(shí)際工作中替以獎(jiǎng)為主，撿以懲為輔堅(jiān)剖持優(yōu)勝劣汰臉，獎(jiǎng)懲分明渾。通過獎(jiǎng)勵(lì)爪員工往前走乞，通過懲罰醉鞭策員工朝從前走。做到菊人人有動(dòng)力佩，人人有壓居力。獎(jiǎng)勵(lì)的危類型有物質(zhì)英和精神獎(jiǎng)勵(lì)念等。騰培養(yǎng)提升機(jī)飾制在實(shí)際工提作中極具價(jià)耽值。我們將趴培訓(xùn)放在集索體和個(gè)人發(fā)款展的重要位鋼置，培訓(xùn)的若目標(biāo)是使員因工忠于企業(yè)恢，一專多能芽，精益求精蟻。在提升上憲不拘一格，于能者上，平蝕者讓，為人出才的脫穎而禾出創(chuàng)造良性袋環(huán)境。方式競有培養(yǎng)、提槽升、培訓(xùn)、爆進(jìn)修等。徐權(quán)惠爽抵巧苗款吳捎鄰部講慮冤切污通過文化活鳥動(dòng)的開展，斗增強(qiáng)凝聚力箭和向心力，氏增強(qiáng)員工的銀自信心和認(rèn)蓬同感，通過憐文化的凝聚儲(chǔ)功能、引導(dǎo)扯功能、約束渣功能把員工隸的目標(biāo)和公悟司的目標(biāo)緊抗密結(jié)合起來識。虛在以人為本貍的激勵(lì)系統(tǒng)魯中，我們還盼將結(jié)合全面韻質(zhì)量管理模甜式，進(jìn)行適層時(shí)管理，充駕分發(fā)揮每個(gè)園員工的主觀背能動(dòng)性，增慈強(qiáng)主人翁意寺識和自我實(shí)醒現(xiàn)意識，使遭其在授權(quán)范匯圍內(nèi)創(chuàng)造性耍地開展工作場。衣客戶服務(wù)內(nèi)僵容、標(biāo)準(zhǔn)及高流程貝根譜據(jù)招標(biāo)書的賺管理目標(biāo)及俘要求，結(jié)合洗國內(nèi)外先進(jìn)鐮物業(yè)管理技怖術(shù)和公司的寄管理經(jīng)驗(yàn)，盲我們將推出盾以客戶服務(wù)喬中心為主體碗的客戶服務(wù)較模式。在服勤務(wù)程序規(guī)范寨化的基礎(chǔ)上嚇，加強(qiáng)服務(wù)襪響應(yīng)時(shí)間，忙加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)鉛量的監(jiān)控，墳提高服務(wù)水膀平，與若××闖鉆石大廈內(nèi)編的業(yè)主建立儲(chǔ)起一種相互丑信任、相互劈配合和支持司、共同滿足易的關(guān)系。幸客戶服務(wù)的妻總體要求和電流程釀客戶服務(wù)需白求分級鞏根據(jù)所發(fā)生鳥事件的緊急父程度不同，復(fù)分為以下三弓級進(jìn)行處理童：挖工作刻等級興標(biāo)準(zhǔn)反應(yīng)速旋度港回訪時(shí)間銀工作事億件衫1擠3分鐘內(nèi)抵慕達(dá)現(xiàn)場從事件處理完賴后一日內(nèi)傻治安事件菌由于設(shè)備設(shè)晝施故障造成閃的停電、停雅水、停氣枕電梯故障隱業(yè)主/租賃霸戶緊急投訴帥業(yè)主/租賃相戶急修租火災(zāi)專自然災(zāi)害眾意外事故（可施工傷害、碎交通事故、昏中毒等）梢2億15分鐘內(nèi)甜到達(dá)現(xiàn)場騎事件處理完區(qū)后1日內(nèi)內(nèi)需現(xiàn)場處理摘的業(yè)主的一縣般投訴建業(yè)主的常規(guī)領(lǐng)報(bào)修緊需直接服務(wù)伶的便民服務(wù)壓3肥根據(jù)具體業(yè)厲務(wù)1日內(nèi)到犧達(dá)蝕完成后1日與內(nèi)濁客戶入駐、拼裝修、續(xù)租高、退租要需上門服務(wù)塘的便民服務(wù)頑業(yè)務(wù)授權(quán)管漆理愚客絮戶服務(wù)中心補(bǔ)作為客戶服旱務(wù)機(jī)構(gòu)，充穩(wěn)分運(yùn)用業(yè)務(wù)揀授權(quán)的管理美模式，在授邀權(quán)范圍內(nèi)最救大限度地開峰展工作，在葵第一時(shí)間內(nèi)欄用最直接的螞方式為客戶溫解決問題，水省卻了層層顏上報(bào)帶來的澆不便。同時(shí)慚也發(fā)揮出部公門人員的主出觀能動(dòng)性和懲創(chuàng)造性，提扎高業(yè)務(wù)水平恢。深客戶服務(wù)中句心的質(zhì)量監(jiān)冶督功能從客去戶服務(wù)中心瀉除了本身的名基礎(chǔ)服務(wù)處茫，另外還有隸監(jiān)督檢查的旬職能，要求服對管理處各址項(xiàng)管理、服焰務(wù)工作實(shí)施素監(jiān)督。包括互：業(yè)主意見提調(diào)查、業(yè)主屋投訴處理、帖對各分包單舞位進(jìn)行檢查規(guī)監(jiān)督等。貍客戶需求服隔務(wù)實(shí)現(xiàn)流程怨圖拔客戶入駐和志二次裝修服死務(wù)姿客戶報(bào)修服度務(wù)純?nèi)胀贸＞S修服務(wù)鞋是客戶服務(wù)痰中心最基礎(chǔ)挖、最繁重、打頻率最高的骨一項(xiàng)業(yè)務(wù)。啊成績的好壞錢，直接關(guān)系織到客戶對物尾業(yè)工作的評弓價(jià)。因此，津要求做到及剛時(shí)、高效、萌返工率低，狂并及時(shí)跟蹤梳服務(wù)結(jié)果，收不斷自我改辜進(jìn)。閃特殊服務(wù)項(xiàng)鑄目喉芽曾無償服務(wù)項(xiàng)驚目及責(zé)任部感門株類別疤編號率項(xiàng)目內(nèi)容延責(zé)任部門熔日常服務(wù)逐1底配合搬運(yùn)物櫻品覽保安部建2功介紹清潔工們3趟代租汽車顆4趁無償配備急起救箱、急救手藥品宿商務(wù)服務(wù)愚5央代購車船票悉客戶服務(wù)中度心顧6岔代辦旅游手者續(xù)堆7習(xí)代寄、代領(lǐng)析郵件灰8準(zhǔn)代訂報(bào)刊、險(xiǎn)雜志清9找臨時(shí)代辦保型管小件物品竿10剩代訂酒店客販房胸禮儀服務(wù)驢11婦配合代辦慶夫典五客戶服務(wù)中痕心迷12年攝影、攝像張13水代購禮品、泳鮮花乎缺面有償服務(wù)內(nèi)奏容及責(zé)任部鳴門危類別框編號送項(xiàng)目內(nèi)容躲參考價(jià)格遣責(zé)任部門康日常服務(wù)丈1墓鋪貼面磚房45元/平穩(wěn)方米遙工程組針2膏鋪貼普通地秀磚榨55元/平伯方米棉3拉安裝洗手盆消20元/個(gè)麻4陜安裝坐廁陵50元/個(gè)頸6挎安裝分體式死空調(diào)辭150元/瑞臺(tái)椒7爽移裝空調(diào)兆200元/扒臺(tái)糊8尿安裝窗式空刪調(diào)娃100元/疏臺(tái)不9梁安裝吊燈概20元/套常10準(zhǔn)安裝燈具、戒門鈴飽10-20項(xiàng)元/次蓋11堪家用電器檢巴查、小修顯10-20坐元/次議12痛更換門鎖（獸材料自備）燒10元/個(gè)桑13儉更換、檢查犧開關(guān)及插座番10元/次肥14不空調(diào)加弗利挪昂抗150元/緣次延16鵲換整流器吵15元/個(gè)蜻20踏清洗空調(diào)過糖濾網(wǎng)叨1元/張晚24要修理窗簾架午、拉窗等（腰不含材料）養(yǎng)10-50蕉元/次裂25廢修理家俱配知件（不含材李料）叫10-10命0元/次債30綱打掃衛(wèi)生拉20-30唇元/次.套臥31致木質(zhì)地板打揀臘轟0.50元勒/平方米館38疾盒飯供應(yīng)層6元/盒慌禮儀服務(wù)攝39趴租售鮮花、螺盆景獲市場價(jià)吐客戶服牌務(wù)中心帥40充代接代送客智人越面議扮商務(wù)服務(wù)眼41知聾市場價(jià)御客戶服務(wù)中網(wǎng)心徹42燥（市內(nèi)藥）撲5元/張察43嘉打字（A4楊紙）振15元/張測44嫁復(fù)印念0.50元啊/張余45著洗車吼10-20贈(zèng)元/輛族46躬車打臘冊面議洲47紐租車服務(wù)消保本價(jià)屬業(yè)主投訴處鉗理帽業(yè)獸主投訴要求肉迅速妥善處淚理，最大程漿度避免損失辰。事后更要差研討預(yù)防及結(jié)處理措施，雹以提高大廈滑的管理水平螺和服務(wù)質(zhì)量尤。綁緊急事件處面理象日常管理內(nèi)散容及運(yùn)作規(guī)挎范雜日拳常管理原則幅：全面推行勁的ISO9輛001質(zhì)量麻管理體系。燃大樓內(nèi)日常攤機(jī)電運(yùn)行、旦房管事務(wù)、井治安、車輛嘩、清潔、綠譜化、設(shè)施維胸護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一混納入公司I集SO900披1規(guī)范運(yùn)作略范疇，嚴(yán)格痛執(zhí)行《機(jī)電損設(shè)備管理工礙作手冊》、若《電梯工作如手冊》、《羊消防工作手寧冊》、《維鑄修工作手冊雜》、《房管匠工作手冊》襯、《保安工稿作手冊》、鄉(xiāng)《車輛管理證工作手冊》嚴(yán)、《大廈清蠅潔工作手冊塌》、《綠化谷工作手冊》參、《社區(qū)文黃化工作手冊維》，注重每今一個(gè)服務(wù)項(xiàng)扭目的人員培秘訓(xùn)、考評，哈加強(qiáng)日檢、赤周檢、月檢錫。日常各項(xiàng)央工作主要包頓括房管事務(wù)欺、機(jī)電設(shè)備悅運(yùn)行與保養(yǎng)拳、日常維修尋養(yǎng)護(hù)、治安償車輛管理、企保潔服務(wù)、獻(xiàn)綠化管理。房管事務(wù)救管磨理處對大廈暫區(qū)的日常房啊管事務(wù)管理差，按照公司蒼ISO90杏01質(zhì)量體爽系《房管工照作手冊》規(guī)留范運(yùn)作，具鋪體詳見表5蜻-1。燭表5-1情日常房管肉事務(wù)運(yùn)作規(guī)也范火機(jī)電運(yùn)行與扮保養(yǎng)省大樓及公用卷設(shè)施機(jī)電運(yùn)幫行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)頭作按照公司寨ISO90角01質(zhì)量體深系《機(jī)電設(shè)燃備管理工作聲手冊》規(guī)范閥運(yùn)作，具體敵見表5-2巖。太表5-2濃機(jī)電運(yùn)行忌、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作貸規(guī)范予日常維修養(yǎng)油護(hù)拘大樓及公用追設(shè)施維修、剛養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按五照公司IS坑O9001翅質(zhì)量體系《用維修工作手個(gè)冊》規(guī)范運(yùn)醋作，具體見察表5-3。史表5-3杏公用設(shè)施瞇維修、養(yǎng)護(hù)雙運(yùn)作規(guī)范喜工作安排覺機(jī)電運(yùn)行：補(bǔ)24小時(shí)妨8：00~績8：30處扣理申報(bào)投訴辛；8：30功~10：0慢0跟綜監(jiān)督嘴；10：3豬0~12：陶00維修養(yǎng)猾護(hù)；14：撐00~15盈：30巡視吐維修養(yǎng)護(hù)；絹15：30秧~17：0陜0~18：倉30回訪。排主要工作隆房屋本體智室內(nèi)小修3努0分鐘，一致般故障2小布時(shí)，不超過錦8小時(shí)，較歉難故障3天嗓內(nèi)。48小稠時(shí)跟蹤驗(yàn)證勢。礙樓梯、墻面灰：發(fā)現(xiàn)問題范按原樣及時(shí)判修復(fù)，每年拿全面檢查一魄次，3~4慈年全面修補(bǔ)壇刷漆一次。令天面：每年貢全面檢查一粒次，每年雨縱季前須檢查險(xiǎn)一次，發(fā)現(xiàn)謎破損及時(shí)修識補(bǔ)。笛公共設(shè)施堅(jiān)室內(nèi)污水系糕統(tǒng)：每月檢恭查一次，發(fā)昂現(xiàn)問題及時(shí)獨(dú)修補(bǔ)。夕道路車場：嫂每天檢查1烈遍，隨壞隨漫修；兆天線：每月浸檢查1遍，薯隨壞隨修；墾明暗溝：每喚周檢查1遍餡，隨壞隨修拜；轟供水電：每喝月細(xì)查1遍聯(lián)，零修時(shí)，秩中型維修通成知水電部門吹；我樓道燈：每吐月檢查1遍庸，即壞即修浪。費(fèi)檢查項(xiàng)目及砌處理方法過檢查項(xiàng)目霜1、地基基游礎(chǔ)；2、梁謝柱板主體；虛3、墻體；伙4、頂棚；慕5、樓梯扶拔手；6、公哨共門窗；7恩、隔熱層、以防水層；8下、水箱水池則；9、天面泰扶欄；10依、消防設(shè)施糊；11、標(biāo)能識；12、紐散水坡；1筆3、樓板地葉面磚；14阿、上下雨污猶水管；15撈、設(shè)備房；拉17、道路也；18、電籠纜溝蓋板；佳19、踏步投臺(tái)階；23棉、給排水；誰24、路燈桂；25、清按潔設(shè)備。冒處理方法催按照ISO呼9001標(biāo)岔準(zhǔn)，對輕微乳不合格項(xiàng)進(jìn)繁行整改，嚴(yán)肥重不合格項(xiàng)耕上報(bào)主任并悠提出糾正措仍施。灑考核標(biāo)準(zhǔn)眨日常周檢、事月檢考核按振ISO90鍛01標(biāo)準(zhǔn)；礦年終考核按湊國家建設(shè)部?？己藰?biāo)準(zhǔn)。針治安、消防咬、車輛管理有治安、消防考、車輛管理悲按照公司I樸SO900隆1質(zhì)量體系哨《保安工作簽手冊》、《臘車輛管理工票作手冊》規(guī)燒范運(yùn)作，具日體見表5-挎4?？繁?-4件治安、消難防、車輛管良理運(yùn)作規(guī)范保潔管理防保潔管理按改照公司IS開O9001坐質(zhì)量體系《反大廈清潔工近作手冊》規(guī)略范運(yùn)作，具探體見表5-漸5。鞋表5-5里保潔管理糞運(yùn)作規(guī)范吼工作安排健7：00~鑄8：00地撒面清掃；服7：30~潤8：30垃欺圾清運(yùn)民;債8:30~護(hù)10:30映樓道清掃、糞噴藥；替13：00將~15：3暗0樓面清掃堤；魚15：30文~17：0塵0垃圾清運(yùn)被。皮工作內(nèi)容襲道路清潔皺2次/天；做每月用水沖今刷一次；滑保潔驚8小時(shí)/天漏樓間保潔柜清掃3遍/打周；清洗2治遍/月錦垃圾清運(yùn)鍬清運(yùn)2遍/演天；洗車1胖遍/天厘消殺母1遍/周填檢查項(xiàng)目及評處理辦法依檢查項(xiàng)目峰道路、綠化額、散水坡、搶排水溝；拖停車場、崗貿(mào)亭；較垃圾箱；鏈污、雨水井辱和沙井；錢宣傳欄、標(biāo)灘識；混電梯、樓道資、樓梯、走脂廊、樓道燈算具；嘆墻面、窗、源扶手、消防孩栓、管、電惱表箱等；言裙樓、天面辮；默值班室、辦籠公室、衛(wèi)生藝間；斑除蟲害。邪處理辦法當(dāng)按公司IS朵O9001能質(zhì)量體系標(biāo)沉，對輕微不使合格項(xiàng)關(guān)閉益，嚴(yán)重不合文格項(xiàng)上報(bào)主橫管房管員和普主任并提出訓(xùn)整改方案加或以糾正。用考核標(biāo)準(zhǔn)撕日常日檢、園周檢、月檢手按ISO9劑001質(zhì)量洗考核標(biāo)準(zhǔn)；啦年終按國家劃建設(shè)部規(guī)定銷的考核標(biāo)準(zhǔn)見。綠化管理買表5-6刻綠化管理蛾表運(yùn)作規(guī)范旱工作安排攜6：30~頸9：30澆鐘水、施肥；糖9：30~侄12：00富除雜草、整攀形、保潔、追剔除枯技葉些；14：0熱0~16：妨00殺蟲、巨補(bǔ)缺、保潔耕；16：0使0~18：刻00澆水、琴施肥。騙工作內(nèi)容靠整形造型姥2次/年畫施肥膝春秋各一遍捆澆水比因時(shí)因地制槽宜按需供水勒；澆水時(shí)間圖夏季早晚為相宜，冬季中店午為宜旦除雜草終中耕1遍/艙季；平時(shí)1爺遍/天，下繼雨天除外處補(bǔ)缺線視缺苗情況廁及時(shí)補(bǔ)缺挨殺蟲巧1遍/周，筍發(fā)現(xiàn)害蟲立卸即消滅銅保潔勢8小時(shí)/天歲檢查項(xiàng)目及冤處理辦法釘檢查項(xiàng)目炭1、喬木整晝技、造型修定剪；花卉、件樹木施把；校2、灌木、粥綠蘺、樹木污、草地、花仙卉澆水；系3、除雜草圖；大4、補(bǔ)栽補(bǔ)軍種階5、治蟲殺暮蟲扁6、清理枯果技落葉、綠事地石塊猶7、松土脾8、防風(fēng)防脾澇壩處理辦法譽(yù)按公司IS涼O9001愛質(zhì)量體系標(biāo)鋼，對輕微不碼合格項(xiàng)行關(guān)呢閉，嚴(yán)重不狀合格項(xiàng)上報(bào)取主管房管員光和主任并提錘出整改方案寨加以糾正。曠考核標(biāo)準(zhǔn)閘日常按IS條O9001紀(jì)質(zhì)量考核標(biāo)歡準(zhǔn)；勢年終按國家適建設(shè)部規(guī)定贏的考核標(biāo)準(zhǔn)誤。釋物業(yè)維修養(yǎng)撲護(hù)計(jì)劃和實(shí)長施方案色公俗共設(shè)施和房苗屋本體的維間修養(yǎng)護(hù)是物嚷業(yè)管理的重瞞要內(nèi)容。扒××蹦物業(yè)十分注圈重這項(xiàng)工作婚。在沃××漿鉆石大廈的望公共設(shè)施及犯房屋修繕管侵理工作中，猾我們將確立筑管養(yǎng)合一的舌方針，制訂沾合理的養(yǎng)護(hù)活計(jì)劃，建立拋和健全科學(xué)氣的服務(wù)制度幸，切實(shí)做到屬為業(yè)主服務(wù)鳳，保障房屋全始終完好，嶄達(dá)到保值、飯?jiān)鲋档哪康乃?，?shí)現(xiàn)業(yè)主容滿意、社會(huì)陜滿意、企業(yè)網(wǎng)滿意。臂6.1公隊(duì)共設(shè)施維修暖養(yǎng)護(hù)本公共設(shè)施日秘常維修計(jì)劃譽(yù)及實(shí)施方案君序號形類別屠項(xiàng)目饞日急常提維眾修想計(jì)劃態(tài)方案映標(biāo)準(zhǔn)宗實(shí)施效果嗚1陰道路紹砼路面、人謀行道父每天檢查2況次，隨壞隨拍修誘由專業(yè)維修富工按項(xiàng)目維蒼修規(guī)程實(shí)施稻1．路面修撥繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)??；諸2．人行道禮鋪設(shè)修繕標(biāo)罷準(zhǔn)。地鑒扁楊驗(yàn)醫(yī)2朗室外照明煮道路燈完每天檢查一馬遍,隨壞隨蒙修他由專業(yè)維修襖工按項(xiàng)目維循修規(guī)程實(shí)施佛1．電氣作離業(yè)安全操作局規(guī)程；邀2．燈具施師工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)挨。饞癥尖丹俯朋境炒其它照明究3罪溝渠池井晶雨水口緞每周檢查一宵遍,發(fā)現(xiàn)問艷題及時(shí)維修蜓由專業(yè)維修脆工按項(xiàng)目維吃修規(guī)程實(shí)施義1．井內(nèi)無完積物，井壁恩無脫落；懶2．井蓋上派標(biāo)志清晰。蹈局捆排塊梁呀雨水井釣污水井玉閥門井爸4厘園林綠化過綠化秩每天檢查一宋遍,發(fā)現(xiàn)問慘題及時(shí)維修泥綜合辦負(fù)責(zé)鐘協(xié)調(diào)綠化補(bǔ)夠種,園藝維重修螞綠化工作標(biāo)伶準(zhǔn)彩扭糖弱慧梯延割草坪賓5沃停車庫朽車庫篩每天檢查兩膀遍,發(fā)現(xiàn)問擋題及時(shí)維修酷由專業(yè)維修玉工按項(xiàng)目維坦修規(guī)程實(shí)施傳1．砼路面帥修繕質(zhì)量標(biāo)瞎準(zhǔn)；傅2．停車場算修繕標(biāo)準(zhǔn)。塘冊洪立怕弓6盟消防設(shè)施排妖水管網(wǎng)賭排水管追每周檢查一刪遍,發(fā)現(xiàn)問恩題及時(shí)維修傭由專業(yè)維修舊工按項(xiàng)目維套修規(guī)程實(shí)施帽1．排水管藏施工技術(shù)標(biāo)示準(zhǔn)；券2．消防設(shè)類施施工技術(shù)捐標(biāo)準(zhǔn)?？刂λξ竿＜?xì)啟灑室外消防栓英水泵漢7自公用標(biāo)志設(shè)娃施鵝標(biāo)識牌曬每周檢查一脆遍,發(fā)現(xiàn)問徒題及時(shí)維修活由專業(yè)維修涌工按項(xiàng)目維失修規(guī)程實(shí)施美1．標(biāo)示清咳楚，無污積廚，破損；妹2．安放牢眾固。喘旱坊額鼓飯警示牌桂序號刻類別學(xué)項(xiàng)目飲日謠常越維揀修彼計(jì)劃售方案盟標(biāo)準(zhǔn)示實(shí)施效果狂8兆其它公共設(shè)龜施鞋全封閉姓垃圾房奏每周檢查一脊遍,發(fā)現(xiàn)問谷題及時(shí)維修模由專業(yè)維修笨工按項(xiàng)目維肢修規(guī)程實(shí)施稱1．無破損蹦；鵝2．無脫落敵；京3．瀉水暢亮通。胳六亂影9心公共智能系絡(luò)統(tǒng)先攝像監(jiān)控系音統(tǒng)惜報(bào)警系統(tǒng)盤每天對攝像害系統(tǒng)監(jiān)控器熄、控制器、躍攝像頭等的拘外觀及控制棍性能檢查一攤遍，檢查性牲能于由專業(yè)維修財(cái)工按項(xiàng)目維壞修規(guī)程實(shí)施賞按系統(tǒng)維護(hù)界保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。話自醒沾被繞桐配公共設(shè)施定樹期維修養(yǎng)護(hù)散計(jì)劃及實(shí)施去方案（續(xù)上表）自房屋主體共酷用部位的維孔修養(yǎng)護(hù)艇祥壯房屋主體共飾用部位日常警維修養(yǎng)護(hù)計(jì)著劃及實(shí)施方霜案芒序號逐項(xiàng)目溜維修類別劃逆分廣日踐常禾維桂修僅計(jì)劃晴方案燃標(biāo)準(zhǔn)觀實(shí)施效果游1熱房屋承重及附抗震結(jié)構(gòu)部壞位顯1)局部受斯損；老2）施工質(zhì)礙量原因造成青的結(jié)構(gòu)問題版日常每周盡巡查一牽次，特別是熊入駐裝修階丈段要每天巡熊視，發(fā)現(xiàn)問怨題，及時(shí)處球理、維修縫1）由于使轟用不當(dāng)造成賀結(jié)構(gòu)局部受丘損較輕，由津維修組按房物屋修繕規(guī)定勤實(shí)施維修；援如局部受損統(tǒng)較重，應(yīng)請?jiān)鐚＜抑霸釙?huì)診罩”堅(jiān)提出方案，辮委托專業(yè)公問司實(shí)施；淺2）如因施捆工質(zhì)量原因暈造成結(jié)構(gòu)問德題，應(yīng)報(bào)請籍開發(fā)單位處往理鬼1）房屋修兔繕標(biāo)準(zhǔn)；按2）有關(guān)工氏程施工技術(shù)限規(guī)范桃1）安全、目正常使用；效2）功能完塑好射2恩外墻面鏈1）外墻成蓄起鼓脫落的效修補(bǔ)；頂2）外墻面粗局部滲漏；任3）外墻面眨大面積滲透巴漏；筆4）外墻面才的翻新（2亡5年周期）執(zhí)每周檢查一少遍，發(fā)現(xiàn)問撥題，及時(shí)維撐修般由工程維修中組按有關(guān)修似繕規(guī)程實(shí)施皇1）房修屋撕修繕標(biāo)準(zhǔn)；葬2）外墻面蛙修繕作業(yè)規(guī)殊程夠無鼓無脫、榮無滲水無違率章，整潔統(tǒng)監(jiān)一牢3末公共屋面暗1）隔熱層雕破損；竭2）防水層漁破腡造成屋搶面滲漏；宮3）避雷網(wǎng)檢脫焊、間斷某；心4）屋面積會(huì)水撓每天檢查一選遍，發(fā)現(xiàn)問演題及時(shí)維修尸由工程維修冬組按相應(yīng)作姻業(yè)規(guī)程實(shí)施斯維修；維修單費(fèi)用按20結(jié)逐年遞增聚1）房屋修垃繕標(biāo)準(zhǔn)；夢2）外墻面龜修繕作業(yè)規(guī)屋程個(gè)1）無積水扣、無滲漏；由2）隔熱層寒完好無損；虧3）避雷網(wǎng)麥無間斷碌4苦電梯中1）牽引繩樂張緊度所調(diào)產(chǎn)整維護(hù)；戲2）導(dǎo)鉗的劑工作情況維芝護(hù)；限3）轉(zhuǎn)動(dòng)、桃滑動(dòng)部的維飽護(hù)；栽4）各項(xiàng)安碎全裝置的維徒護(hù)；網(wǎng)5）電腦控個(gè)制板等的維上護(hù)檢測甜每天巡視一果遍，發(fā)現(xiàn)問關(guān)題，及時(shí)同禽公司電梯工僑程組聯(lián)系維連修歲由電梯公司顏實(shí)施維修徐電梯維修保閣養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)?。ㄒ唬ǘ迹┓e1）安全正鉛常運(yùn)行、平鍛穩(wěn)；后2）轎廂整林潔；奇3）電梯各紛組成部分完缺好率100宇%續(xù)上表姜序號島項(xiàng)目賢維修類別劃欣分快日煤常艱維懸修掉計(jì)劃堂方案基標(biāo)準(zhǔn)出實(shí)施效果塘5曉機(jī)電設(shè)備急1）發(fā)電機(jī)堡及水泵等機(jī)念電設(shè)備的維躍護(hù)保養(yǎng)；賊2）日常機(jī)撒電設(shè)備的零批部件易耗品債維修、更換皆每天巡視檢壺查，發(fā)現(xiàn)問愚題，及時(shí)維差修篩由工程維修默組組織實(shí)施彼各項(xiàng)機(jī)電設(shè)輔備維修保養(yǎng)懷規(guī)程戚1）無故障府停電；移2）保障安銹全運(yùn)行饑6道共用防盜監(jiān)指控間1）系統(tǒng)的燭維護(hù)保養(yǎng)；蓬2）線路的世檢修；溜3）防盜門液維修養(yǎng)護(hù)億每天巡視檢去查，發(fā)現(xiàn)問貿(mào)題，及時(shí)維滑修蕉由工程維修謹(jǐn)組組織實(shí)施通1）無故障輪停電；冊2）保障安鐮全運(yùn)行；酸3）線路無放亂搭接懼7律公用照明辰1）線路的欺檢修維護(hù)；只2）燈具的故維修及更新怖每年檢修一究次線路和燈擁具，更換老澡化線路和損干壞燈具鉗1）由工程籌維修組負(fù)責(zé)氏實(shí)施；榆2）照明器霞具每15年漏更換一次早公用照明維直修保養(yǎng)規(guī)程射1）系統(tǒng)持幕續(xù)有效使用另；刻2）燈具正未常使用照明氣完好顏8喪公共消防通靜道炕1）疏散標(biāo)睜志的維修及虎維護(hù)非2）室內(nèi)消量火栓（箱）沿的有效維護(hù)暈航檢修善每周檢查一澤次，發(fā)現(xiàn)問憶題，及時(shí)維寨修恥由工程維修斑組按相應(yīng)作藍(lán)業(yè)規(guī)程實(shí)施鞠維修叉1）標(biāo)識制鳥定及維護(hù)管突理規(guī)定；久2）消火栓詞維修操作規(guī)圾程醋1）設(shè)施有害效，標(biāo)志清稀楚，完好無巖損；隊(duì)2）靈敏，紐準(zhǔn)確報(bào)警芝9崖公共通道門牽廳、樓梯間多1）公用地鐘面的維修改慌造；像2）公共通倒道、門廳墻胸、天棚維護(hù)賓；仗3）樓梯墻離面、扶手、程踏步的維護(hù)繭每周檢查一饅次，發(fā)現(xiàn)問蠢題，及時(shí)維每修甩由工程維修芹組按相應(yīng)技優(yōu)術(shù)作業(yè)規(guī)程待實(shí)施維修膛1）相應(yīng)建段筑部分修繕爪技術(shù)規(guī)程；褲2）房屋修所繕標(biāo)準(zhǔn)糠1）整潔、其無缺損，無敵霉跡；煩2）扶手完渠好，無張貼觸痕跡印10護(hù)上、下水主盜管奔1）按口及映砂眼漏水；棗2）管道堵都塞，破裂；陽3）固定碼剩松脫沒每天檢查一涂遍，發(fā)現(xiàn)問鎮(zhèn)題，及時(shí)維頁修仁由工程維修日組專業(yè)人員往負(fù)責(zé)維修咐1）排水管練維護(hù)修繕標(biāo)及準(zhǔn)；另2）給水管賞維護(hù)修繕標(biāo)喬準(zhǔn)史上下水通暢僻，無滲漏橫被房屋主體共感用部位定期忙維修養(yǎng)護(hù)計(jì)擇劃及實(shí)施方蜜案額序號漁項(xiàng)目畜維修類別劃棟分領(lǐng)日疲常英維絞修仰計(jì)早劃賢方語案養(yǎng)標(biāo)岡準(zhǔn)根實(shí)施效果跟1匹房屋承重及輪抗震結(jié)構(gòu)部華位兄1）局部受黎損；士2）施工質(zhì)桑量原因造成遍的結(jié)構(gòu)問題速1）每年對濁房屋基礎(chǔ)進(jìn)綁行一次檢查拔，防止白蟻捎及腐蝕性物短質(zhì)的侵害；軌2）及時(shí)了援解業(yè)主家庭勺有無白蟻情搬況糾1）由公司曬維修組負(fù)責(zé)很實(shí)施；賴2）維修費(fèi)男用每年遞增救40%脈1）建筑物極白蟻防治標(biāo)復(fù)準(zhǔn)；描2）建筑物溫完好等級標(biāo)揚(yáng)準(zhǔn)謠1）結(jié)構(gòu)安鈔全，正常使與用；警2）結(jié)構(gòu)性響能完好挑2計(jì)外墻面芝1）外墻面蠢起鼓脫落的寸修補(bǔ)；渡2）施工質(zhì)藥量原因造成扔的結(jié)構(gòu)問題勁1）每年對賀房屋基礎(chǔ)進(jìn)訪行一次檢查甲，防止白蛟之及腐蝕性液鞭體的侵害；螺2）及時(shí)了叉解業(yè)主有無數(shù)白蟻情況，晉做到早發(fā)現(xiàn)洽，早處理市1）由維修面組負(fù)責(zé)實(shí)施頸；瑞2）維修費(fèi)耍用每年遞增血10%會(huì)1）建筑物孩白蟻防治標(biāo)范準(zhǔn)；尊2）建筑物素完好等級標(biāo)芝準(zhǔn)轎1）結(jié)構(gòu)安欠全，正常使犁用；霉2）結(jié)構(gòu)性泥能完好提3劃公共屋面洪1）隔熱層迫破損利2）防水層獻(xiàn)破損造成屋窄面滲漏；長3）避雷網(wǎng)怪脫焊、間斷騙；皆4）每年對訊屋面防水層鳥檢修一次，即每5年翻新焦更換老化部醉分煉1）由工程銜技術(shù)部門負(fù)搞責(zé)實(shí)施；因2）屋面防津水、隔熱層腹每15年全碼面翻新一次獎(jiǎng)1）房屋修最繕標(biāo)準(zhǔn)；并2）屋面防孟炎、隔熱層距每15年全溝面翻新一次當(dāng)1）房屋修釣繕標(biāo)準(zhǔn)；煎2）相應(yīng)修箱繕作業(yè)規(guī)程柄1）無積水站，防水層正屠常，有效發(fā)筐揮功用，無晉滲漏；恩2）隔熱層犯完好；環(huán)3）避雷系屢統(tǒng)完好勻4程電梯碌1）引繩張癢緊度的調(diào)整彼維護(hù)；勤2）導(dǎo)軌、羅安全鉗的工相作情況維護(hù)區(qū)；扒3）轉(zhuǎn)動(dòng)、打滑動(dòng)部的維招護(hù)；鞭4）各項(xiàng)安蘇全裝置的維幻護(hù)；偵5）電腦控弓制板等的維框護(hù)檢測袍1）每月檢尊查引繩張緊先度一次；裳2）每月定翼期對滑動(dòng)、糧轉(zhuǎn)動(dòng)部分加倉一次油；然3）每季檢虜查一次層軌汽、安全鉗工袋作情況；舞4）每半年艦進(jìn)行一次全育面檢查板由電梯公司鈔負(fù)責(zé)實(shí)施定熱期維修（全保保）；誕2）每3.植5年更換一寶次勝電梯維修保御養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)糊（一）（二理）隊(duì)1）減少故替障，改善并真增進(jìn)電梯各庭部分的性能羨，確保正常數(shù)、安全、平牌穩(wěn)運(yùn)行；之2）確保順革利通過安全斜監(jiān)督部門檢政查烤5土機(jī)電設(shè)備稅1）水泵等肥機(jī)電設(shè)各的蔑維護(hù)保養(yǎng)；渾2）日常機(jī)寧電設(shè)備的零剪部件易耗品歲維修更換邁1）月檢制虛控設(shè)備一次柏；流2）季檢開淹關(guān)靈敏及開賤關(guān)昆固件完捕好情況；冒3）年檢電題源切換及自村動(dòng)保護(hù)裝置舟；歸1）由公司舉工程技術(shù)部粥門負(fù)責(zé)實(shí)施想；索2）重大設(shè)瞇備如風(fēng)機(jī)、奸水箱等每1仔5年更換一用次溪各項(xiàng)機(jī)電設(shè)蝴備維修保養(yǎng)塔規(guī)程咳1）運(yùn)轉(zhuǎn)正畏常，安全；詳2）設(shè)備完炭好率100貌%續(xù)上表不序號慰項(xiàng)目鄰維修類別漆劃分孕日風(fēng)常間維想修伯計(jì)逮劃惰方切案觸標(biāo)永準(zhǔn)戒實(shí)施效果堤6則共用防盜監(jiān)器控研1）系統(tǒng)的喂維護(hù)保養(yǎng)；災(zāi)2）線路的憤檢修；橫3）防盜門您的維修養(yǎng)護(hù)蜓1）每月對儉系統(tǒng)進(jìn)行一插次維護(hù)檢修度（含線路）見；盈2）每年對叫防盜門鎖漆請一次；住3）每年對邁防盜門進(jìn)行楊一次堅(jiān)固維何護(hù)三1）由公司洲維修組負(fù)責(zé)掏實(shí)施；拜2）每20絕年更換一次曾防盜監(jiān)控及述智能系統(tǒng)維僵護(hù)保養(yǎng)規(guī)程貴1）系統(tǒng)持碑續(xù)有效使用舟；慚2）系統(tǒng)線暖路正常；信3）設(shè)施美厭觀、整潔苗7亞公用照明桐1）線路的夫檢修維護(hù)；吩2）燈具的癢維修及更新晝每年檢修一怨次線路和燈奮具，更換老溪化線路和損擔(dān)壞燈具昨1）由公司爭維修組按相仔應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程環(huán)實(shí)施；寄2）照明器跨具每15年恭更換一次只公用照明維趣修保養(yǎng)規(guī)程則1）線路無封老化；暖2）燈具正顛常使用，照殲明完好瞞8棵公共消防設(shè)像施煎1）疏散標(biāo)什志的維修及爺維護(hù)；窯2）室內(nèi)消仰火栓（箱）調(diào)的有效維護(hù)悼及檢修么1）每月檢泄查一次煙、濤溫感報(bào)警系醫(yī)統(tǒng)完好情況參；浮2）每半年衰進(jìn)行一次制煙感試驗(yàn)；菌3）每年對浸消防箱油漆足一遍，并將燒消防帶晾曬演一次，以防勿發(fā)霉；賭4）每年對扣消防疏散標(biāo)暈志進(jìn)行一次泛維護(hù)欠1）由消防傻、機(jī)電、維衣修專業(yè)人員書對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)倉施；派2）消防系呢統(tǒng)主要設(shè)施敬設(shè)備每20唱年更換一次附消防設(shè)備保餡養(yǎng)規(guī)程蜓設(shè)施完好率債100%瓶9肅公共通道門膊廳、樓梯間把1）公用地雨面的維修改從造；帽2）公共通敏道、門廳的瘦墻、天棚維壟護(hù)；瓦3）樓梯墻宅面、扶手、倆踏步的維護(hù)封1）每半年錦對公共地面斥進(jìn)行維護(hù)一材次，補(bǔ)換損距壞或空鼓地把磚；宮2）每二年捆刷新一遍通饑道門廳及梯俯間墻壁天棚趟、護(hù)手及欄斯桿；塞3）每年全焰面維護(hù)一次濤樓梯踏步，拿消防空鼓、賽開裂、破損池等進(jìn)行修復(fù)寸1）由維修軌組按相應(yīng)技終術(shù)作業(yè)規(guī)程非實(shí)施；瓶2）每20求年鏟除抹灰抹翻新一次的1）房屋修撕繕標(biāo)準(zhǔn)；茂2）相應(yīng)建霧筑部分修繕揉技術(shù)規(guī)程堆美觀完好，何整潔，清爽戚10峽共用給排水衛(wèi)管道權(quán)1）接口及可砂眼漏水；登2）管道堵赴塞、破裂；窩3）固定碼碑松脫闊1）每年刷藝一次管道油塌漆；悶2）每年檢竹修一次，并待緊固管道固登定碼；同3）每年雨漠季前檢查一籌次雨水口，閑更換不合格偷部分坑由維修組按廉相應(yīng)作業(yè)規(guī)敢程實(shí)施挖1）排水管嚷維護(hù)修繕標(biāo)魚準(zhǔn)；三2）給水管勸維護(hù)修繕標(biāo)熄準(zhǔn)憂1）美觀完占好；愈2）上、下窩水通暢；褲3）無滲漏枯管理處人員傘配備魚7.1人音員配備的原嬌則破精干、高效咳、敬業(yè)的原訂則肢文化素質(zhì)與鉤實(shí)體管理經(jīng)雕驗(yàn)相結(jié)合的燦原則憶公司內(nèi)部調(diào)斥配為主和面暫向社會(huì)招聘貞為輔的原則墊德才兼?zhèn)涞臉釉瓌t譜7.2管洲理處人員配呼備表鑄說明：地下截車庫為獨(dú)立蹲核算，因此壓車管員的配描備不計(jì)入以身上人員配備老內(nèi)。庸7.3人散員的素質(zhì)要竄求時(shí)管理處主任缺：有較強(qiáng)獨(dú)血立指揮能力案，對本職專謝業(yè)有一定理復(fù)論和實(shí)際管續(xù)理能力，具自備三年以上痛相同規(guī)模物戴業(yè)大廈管理宵經(jīng)驗(yàn)，大專囑以上或中級蹈職稱。賢客戶服務(wù)中罵心管理員：謠25-45矩歲，熟悉辦撕公室管理和潮檔案管理，團(tuán)具一定的公妖關(guān)能力和兩乘年以上相關(guān)滾工作經(jīng)驗(yàn)。勝客戶服務(wù)中驚心財(cái)務(wù)：2繼2-45歲光，熟悉財(cái)務(wù)夜管理和國家昏法律法規(guī)，歇有一定的英農(nóng)語基礎(chǔ)，兩公年以上相關(guān)溪工作經(jīng)驗(yàn)。井工程組領(lǐng)班急和網(wǎng)絡(luò)管理葬：持有中級鄙以上技術(shù)職獎(jiǎng)稱或相等技橫術(shù)水平，熟猾悉物業(yè)智能腥化設(shè)備，從近事弱電設(shè)備銷維護(hù)及通網(wǎng)品絡(luò)通信三年妹以上，有一皇定的組織能縣力。侍維修工：了憂解給水、空衰調(diào)、電氣、熄電梯、弱電頸、土木等一峰至二工種工劍作規(guī)范，達(dá)腥到某種工種沙的應(yīng)知應(yīng)會(huì)糧，持有相應(yīng)渡上崗證書，款能按工作規(guī)職范和質(zhì)量要疤求獨(dú)立進(jìn)行敬工作。痰保安組隊(duì)長襪：熟悉治安為保衛(wèi)工作程晨序，有兩年畫以上保安工猴作經(jīng)歷；有關(guān)獨(dú)立組織保鬧安員工完成魔治安和消防主工作的能力怕；語言表達(dá)戴得體，能書盛寫一般工作鳥報(bào)告。攜保安隊(duì)員：褲35歲左右欣，品貌端正啄，身高一米霧七十以上，甩高中文化程創(chuàng)度，遵紀(jì)守活法，吃苦耐鞏勞，經(jīng)過專雖業(yè)培訓(xùn)后上艘崗。胸保潔部領(lǐng)班霧：從事物業(yè)您清潔管理工舒作兩年以上瓣，熟練掌握腎保潔工作的抖業(yè)務(wù)知識。承保潔綠化工槐：身體健康析，吃苦耐勞欣，品行良好天；了解本工治種工作規(guī)范嶺，能按工作躲規(guī)程和質(zhì)量傲要求獨(dú)立完魂成工作，經(jīng)蕩專業(yè)培訓(xùn)后晌上崗。窩7.4人壓員培訓(xùn)計(jì)劃宣嚼培訓(xùn)目標(biāo)俯及內(nèi)容單○準(zhǔn)培訓(xùn)目揚(yáng)標(biāo)龍確保全體員削工年度培訓(xùn)寧90課時(shí)以巖上，確保員法工培訓(xùn)率1拳00%，培蜂訓(xùn)合格率1壘00%；管此理人員持證頂上崗率10狗0%；特殊侵工種人員持那證上崗率1面00%。仇○擾培訓(xùn)內(nèi)蕩容震新員工入職謠培訓(xùn)：包括測企業(yè)規(guī)章制第度、質(zhì)量管因理意識和操考作程序、物嬸業(yè)管理專業(yè)礎(chǔ)知識、企業(yè)嗎文化等。輕崗位專業(yè)技只能培訓(xùn)：包梯括相應(yīng)崗位故專業(yè)知識、味質(zhì)量執(zhí)行和暈考核標(biāo)準(zhǔn)和義新技術(shù)培訓(xùn)崖；洗素質(zhì)提高培鏈訓(xùn)：鼓勵(lì)員婆工利用業(yè)余科時(shí)間進(jìn)行學(xué)柿歷教育和參槽加電腦、外沾語等知識培向訓(xùn)。暴行業(yè)新政策泊、新理論培肥訓(xùn)：包括物引業(yè)管理理論霉動(dòng)態(tài)、物業(yè)蛋有關(guān)法律法嘴規(guī)、競爭對顛手新動(dòng)向等依。路○洗培訓(xùn)方狗式下職前培訓(xùn)：井每位員工上扇崗前，由辦櫻公室根據(jù)職完前培訓(xùn)教材凍實(shí)施培訓(xùn)，冠引導(dǎo)員工盡線快融入管理乖組織體系，說熟悉公司的潮規(guī)章制度、貴行為模式、表企業(yè)傳統(tǒng)、這人事關(guān)系、謠薪酬制度、浮醫(yī)療福利、桂節(jié)假日安排伶、職業(yè)道德兇、企業(yè)發(fā)展靜規(guī)劃等；污在職進(jìn)修：壽即在工作中仰學(xué)會(huì)工作，書培養(yǎng)員工團(tuán)育隊(duì)協(xié)作精神訪。利用管理航處團(tuán)隊(duì)的力浩量，以班組霸為單位，進(jìn)另行實(shí)際案例綁分析、模擬漸實(shí)踐演練、搜現(xiàn)場參觀切哥磋、常規(guī)集瞞中授課等。棗課題研討：嗎通過組織管蕉理人員和專竟業(yè)技術(shù)人員純每年撰寫四井篇論文，組另織相關(guān)人員私學(xué)習(xí)和討論伶，增加公司抹整體實(shí)力和場培養(yǎng)員工對嘉不同崗位認(rèn)澡同感，創(chuàng)造膊公司的無形緞資產(chǎn)。以社會(huì)培訓(xùn)：集對有需要持筒證上崗或繼侵續(xù)教育的員躲工分別有計(jì)腰劃地利用社史會(huì)辦學(xué)力量酷外送培訓(xùn)，惹主要有物業(yè)刮管理崗位證研書培訓(xùn)、特泳殊工種技能毫培訓(xùn)、質(zhì)量語管理和環(huán)境萍管理內(nèi)審員蠟培訓(xùn)、財(cái)會(huì)勒培訓(xùn)以及電商大、函大、使夜大學(xué)歷等同；療矛培訓(xùn)計(jì)劃前第一階段：煉入職崗前培展訓(xùn)計(jì)劃掠第二階段：茂接管前期培萍訓(xùn)計(jì)劃欠第三階段：輪日常管理期吹員工培訓(xùn)計(jì)盤劃判7.5律人員管理剃公司的人員友管理的宗旨耗是以人為本想、善待員工午、規(guī)范管理戀、人盡其才角。在日常管押理中，我們加創(chuàng)立了旨在伐對人才創(chuàng)造勺力進(jìn)行管理藍(lán)和對人才潛岸能進(jìn)行開發(fā)勞的人才資源仰管理體系，進(jìn)啟動(dòng)輔“碗四優(yōu)工程把”丘，即：選優(yōu)厭、培優(yōu)、用嗽優(yōu)、留優(yōu)。鎖我們將運(yùn)用厭壓力機(jī)制和盡激勵(lì)機(jī)制，旨量才錄用，賣知人善任，恨為人才的培敢養(yǎng)創(chuàng)造良好甚的空間。最捏終激勵(lì)員工陣為企業(yè)盡心陳竭力，追求種人力資源增悶值。我們的哄人員管理體垃系由五部分太組成：兇磁逮確定標(biāo)準(zhǔn)、勢嚴(yán)格招聘撈我們在工作范實(shí)踐中比較奪突出的做法略是：重品德希修養(yǎng)，熱愛玻物業(yè)管理行析業(yè)，講奉獻(xiàn)澤、能吃苦；池重工作能力指，要求員工壓一專多能；為重學(xué)歷水平縱，堅(jiān)持高學(xué)臺(tái)歷選擇錄用幸管理人員。劉管理隊(duì)伍年孔齡要求因崗宗而異，合理歌優(yōu)化，既穩(wěn)限健經(jīng)營，同拴時(shí)又充滿銳唇氣。在看××休鉆石大廈的叔管理中，將蹈遵循上述用裁人標(biāo)準(zhǔn)，確抖定以下幾項(xiàng)啄硬性指標(biāo)：農(nóng)知識層次：趴為了配合大悠廈高品質(zhì)物揮業(yè)管理的要洲求，管理層鵲人員除要求逝100%大攤專以上學(xué)歷卷以外，部分接崗位引進(jìn)更籠高學(xué)歷的專話業(yè)技術(shù)人才乖。操作層人纖員全部要求置高中以上文爭化，保安崗春位盡可能要思求是退伍軍件人、黨員，妙以保證隊(duì)伍范素質(zhì)；維修鋒崗位要求全忽部持證上崗惹。丑錄用與考核扛：按公司制噴定的人員編狀制/用人條有件/經(jīng)辦公瀉室及公司領(lǐng)岡導(dǎo)層考核/燭面試后錄用梯，并進(jìn)行相趨應(yīng)的人員培北訓(xùn)和考核管僚理，試用期名3-6個(gè)月匠，按《勞動(dòng)堵法》規(guī)定，隙以勞動(dòng)合同飛確定勞資關(guān)密系。每年按由ISO90記00的要求岡制訂管理方被案和考核指天標(biāo)，每年對休員工進(jìn)行崗開位考核，根站據(jù)考核業(yè)績您實(shí)施評價(jià)與柜獎(jiǎng)懲?？己撕喡?00%補(bǔ)，而人員流毫動(dòng)率控制在縱合理比例。月人員配置比底率：加大管撫理人員的配閉置比例，以辰符合高科技南、智能化物包業(yè)管理的要逐求，使物業(yè)酬管理隊(duì)伍實(shí)捉現(xiàn)由勞動(dòng)密夫集型向知識筆密集型轉(zhuǎn)變暮。握究量才適用、澇合理配置堵引入競爭機(jī)荷制，鼓勵(lì)員釘工奮發(fā)進(jìn)步年，同時(shí)不斷充調(diào)整人員結(jié)允構(gòu)，使得最秋適合的人員動(dòng)安排在最合鉛適的崗位上濱。優(yōu)勝劣汰岸，對員工每渠年進(jìn)行考核胞和民主評議駁/意見調(diào)查遲，全面測定麗和驗(yàn)證員工緊的個(gè)人工作艘能力，對不李合崗位要求佛的而又有其張它專長的，檔實(shí)行調(diào)崗安趁排使用。員著工淘汰率控富制在4%左艇右。委感漁量化考核，熔標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作蔬根據(jù)質(zhì)量方殊針，公司每牧年確定年度瘋質(zhì)量目標(biāo)，販對業(yè)主、客灘戶滿意率，江設(shè)施設(shè)備完貫好率、客戶探投訴處理及離時(shí)率等指標(biāo)銀提出量化要踐求；實(shí)行質(zhì)灑量目標(biāo)分解項(xiàng)細(xì)化和量化重，對管理處緞人員作出具型體要求；管夠理處每年制吐定員工培訓(xùn)遺計(jì)劃和相關(guān)昌培訓(xùn)指標(biāo)，余達(dá)到制定的鉆培訓(xùn)時(shí)間和確培訓(xùn)效果；肯在考核機(jī)制秧中引入財(cái)務(wù)映管理指標(biāo)，腎把管理處的寫經(jīng)營管理與玻經(jīng)濟(jì)效益掛紋鉤，采取管高理處獨(dú)立核清算方法，有籍計(jì)劃地控制烘成本。陪柔激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，否留住人才殘樹立員工也戒是顧客的管跳理理念：我衛(wèi)們不僅給員勁工提供工作進(jìn)場所，更給濟(jì)員工營造精葵神家園，多煤角度、多層簡次地滿足員捐工的需求。猶通過充分溝劣通，實(shí)現(xiàn)人逃格平等；關(guān)而注員工自我退價(jià)值的實(shí)現(xiàn)亂，使員工和勁企業(yè)同成長孫。秩給人才創(chuàng)造煮機(jī)會(huì)，讓機(jī)剪會(huì)造就人才做：我們的人齒員管理中始擾終堅(jiān)持善待乒我們的內(nèi)部垂顧客法——濃員工這一原喂則，鼓勵(lì)每正一個(gè)人都成撓為各自崗位流上的專家里藝手，我們倡妙導(dǎo)競爭上崗撕，讓一線的烈優(yōu)秀員工有再機(jī)會(huì)脫穎而澆出，同時(shí)也豎避免了企業(yè)旱人事決策中幼的人情因素規(guī)和憑工齡提義拔的不良弊該端。最終實(shí)道現(xiàn)員工能上吵能下、職位捎能升能降、后待遇能高能展低的人員管慚理的良性機(jī)劇制，真正盤蜻活人力資源騾。白創(chuàng)造寬松的纖環(huán)境，發(fā)現(xiàn)績?nèi)瞬?，重視而人才：我們撤在用人問題峰上堅(jiān)持唯才罵是舉、任人沉唯賢的原則政。管理人員灘能上能下、疑不拘一格，刷只要是人才沖，我們就毫能不猶豫地讓擊其發(fā)揮最大舉的作有。為蔥此，我們堅(jiān)振持員工建議結(jié)制度，設(shè)置攝合理化建議紋獎(jiǎng)，在廣大估員工中，定絕期開展調(diào)查采活動(dòng)，認(rèn)真株聽取、分析怠、處理員工美反映的意見慣和建議。薦物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和缺精神獎(jiǎng)勵(lì)雙酸管齊下，形肚成人才歸屬垃感：尊重人若才、關(guān)懷人愧才，形成以逼人才為楷模鼻的企業(yè)風(fēng)尚貝。為此，我咽們除了給人張才委以重任酬外，還給予隨人才物質(zhì)和杜精神的雙重食獎(jiǎng)勵(lì)，采取逗高薪、重獎(jiǎng)碼等形式讓他塔們充分意識添到自身的價(jià)絕值和自已在個(gè)企業(yè)中舉足捆輕重的位置山，使企業(yè)的袋人才形成主爹人翁意識，壟培養(yǎng)情感關(guān)哲聯(lián)，實(shí)現(xiàn)以識管理處為家甘的歸屬意識倘。足8熔、煩××臺(tái)鉆石大廈棍物業(yè)管理服既務(wù)費(fèi)測算邁8.1暴××朗鉆石大廈年麥度支出匯總州表慨序號粒項(xiàng)目紡金額（元/姿年）點(diǎn)測算依據(jù)晃1界人員成本打13229互40賄見附表一挖2箏辦公費(fèi)用婦32520退0盤見附表二只3郵公共設(shè)備設(shè)串施日常維修野保養(yǎng)費(fèi)儲(chǔ)75964議0遣見附表三韻4斃保潔綠化費(fèi)插23064覆0宣見附表四安5讓保安費(fèi)輕39600透見附表五扯6擋公共能耗費(fèi)膛14060巨16蝦見附表六酬7剃員工制服費(fèi)飲35964逆見附表七螺8純節(jié)假日布置戲12000爭9哈前期開辦費(fèi)督分?jǐn)偪?1586鋼3跪注一正10換稅金耗28421派6臭注二談11稼不可預(yù)見費(fèi)粥50000戚全年合計(jì)成拐本支出(元鍬/年)泛42978辦63辟附表一、人均員工資、福教利費(fèi)用測算事地下車庫為緩獨(dú)立核算，濾因此車管員詠的配備不計(jì)辛入以上人員缸配備內(nèi)。夜班補(bǔ)貼：塑?；虬惨拱噘M(fèi)：而8元/天悄×源30天臉×貧4人/天=腥960元/伐月；尤工麥程值班：3毀0元/天提×姜30天顆×符4人=36胃00元/月壁節(jié)假日加班柜：攤管趣理人員：2弱00元/天食/人拴×旅10天/1云2月=16宣0元/月惜保服安：100放0元/21悔.5天早×系10天猾×酸5人逢×刺3班/12潮月=582蹈元/月馬保帶潔：700伐元/21.搶5天否×池10天駁×強(qiáng)14人/1奴2月=38床0元/月憶維蛾修：160拼0元/21將.5天抹×驅(qū)10天榜×木4人/12別月=248冶元/月姓全年人員成睜本總額:(樣10431唐5+960鋒+3600芹+160+徐582+3員80+24句8)喊×謠12怒月佳=同13229喂40醉元/年秀附表二：辦茄公費(fèi)用支出劉表河附表三：公逼共設(shè)備設(shè)施胡日常維修保妥養(yǎng)費(fèi)支出表清項(xiàng)目營主要內(nèi)容沖月支出（元脂）中電梯維修保伴養(yǎng)年檢費(fèi)計(jì)6部，12臭00元/部容.月保養(yǎng)費(fèi)酸，1000俊元/部年遍檢費(fèi)賢7700壞高配電試費(fèi)合8000元?dú)?年敘667霞供水泵、消膠防泵日常維慕護(hù)巴4臺(tái)拾4000銷潛水泵日常春維護(hù)捧2臺(tái)罩2000抵弱電系統(tǒng)保迎養(yǎng)填6500境空調(diào)機(jī)組保厘養(yǎng)疑10臺(tái)，7雷500/臺(tái)日.年緣6250炊水箱、風(fēng)柜肢清洗坡40臺(tái)風(fēng)柜水，每年二次卡6500吐消防器材保曬養(yǎng)、設(shè)施年載檢脆2500件避雷系統(tǒng)維古護(hù)及年檢氣3000小公共房屋、雁照明、標(biāo)牌蹲、道路維修頑保養(yǎng)嬸建筑總面積采47000便平方米(按禽公共區(qū)域率估35%計(jì))譯,計(jì)算面積沖16450莫平方米，5福元/平方米許.年瘡6854煙不可預(yù)見費(fèi)慚5000元柄/月哥5000詠合居湯計(jì)=SUM(ABOVE)摸50971柿全年公共設(shè)定備設(shè)施日常姨維修保養(yǎng)總哥支出：61臨1652元替/年付附表四：保接潔綠化費(fèi)支毅出表層項(xiàng)目鍋主要內(nèi)容疫月支出（元盜）躍保潔工具、窗易耗品偏清潔劑、抹棟布、掃帚、示拖把、垃圾擇袋等權(quán)3000沒垃圾清運(yùn)費(fèi)謀2000朽綠化養(yǎng)護(hù)、險(xiǎn)花卉擺放恨包括機(jī)具損荷耗縮6000表除害消殺費(fèi)勻120鞋外墻清洗顛約2萬平方嘩米，1元/嗓平方米，每職年二次筍8000師合馳計(jì)=SUM(ABOVE)云19120偽全年保潔綠叔化費(fèi)總支出喚：2294渾40元/年工附表五：保鉗安費(fèi)支出表敏項(xiàng)目籍主要內(nèi)容嘆月支出（元草）室警具維修、贊更新及易耗核對講機(jī)、手安電筒電池，鳳錄像帶等露800柳消防器材更犬換鋒滅火器、沙調(diào)箱、消防栓漠、應(yīng)急燈等盒1000米社會(huì)聯(lián)防費(fèi)膊300勵(lì)合旁計(jì)=SUM(ABOVE)購2100告全年保安費(fèi)鼻總支出：2乘5200元勉/年脆附表六：公墨共能耗費(fèi)支亭出表誤項(xiàng)目報(bào)數(shù)量江總功率（K鬼W）仁用時(shí)磁（小時(shí)）母使用功率葡天數(shù)掃單價(jià)姨月支出（元午）預(yù)電梯用電種6絞78炒24佛25%蓄30幟0.80基11232瑞水泵用電撞6布×元0.8廢72誠24割20%鉗30稻0.80奶8295踐公共照明麥（估算）脹350閥12港80%參30現(xiàn)0.80既80640神其它設(shè)備運(yùn)寸行用電目13000墻水費(fèi)財(cái)綠化、消防腦、地下車庫揉等用水(估理算)公4000蘿合計(jì)=SUM(ABOVE)步11716制7占全年公共能蜻耗費(fèi)總支出團(tuán)：1406很004元/醒年莖附表七：員親工制服費(fèi)支壞出表膛附表八：前胃期開辦費(fèi)支晶出表裝注一：固定璃資產(chǎn)折舊按托三年分?jǐn)偅簱?4759礦0萬/3年謀=1158冒63元/年鴨注二：稅金氧(估)經(jīng)營安收入：51閉07200夾元罪×擾5.565持%=284乘216元/冒年(見8.輝2)醫(yī)8.2殃××授鉆石大廈年交度物業(yè)管理享費(fèi)成本單價(jià)后的確定凍根據(jù)發(fā)展商恩提供資料可經(jīng)以看出，誠××擦鉆石大廈的煩總建筑面積阻為4700池0平方米，惹考慮到設(shè)備道層、地下層倡及其他輔助憲用面積的折拳舊后的建筑它面積為28溝000平方雄米，以業(yè)主惠入住率85號%計(jì)算，可臟以收取物業(yè)麻管理費(fèi)的建嘉筑面積約為開23800擠平方米，每御平方米每月座成本為裂15.04合元/月（4界29786擾3/238多00=15莫.04元/跪月）。由于范從第二年開就始員工工資摔、設(shè)備保養(yǎng)耽費(fèi)、辦公費(fèi)晨用、網(wǎng)絡(luò)建磚設(shè)費(fèi)等支出芬會(huì)有所增加雄，因此，我忍們建議沃××己鉆石大廈的瓣物業(yè)管理費(fèi)快定為15.蓮80元/月最。答8.3沉管理費(fèi)使用谷的監(jiān)督和審植核銹管理處將于宋每年11月聚15日前制難定下一年度嚇的管理成本延預(yù)算案，預(yù)損算主要是依貨據(jù)日常管理警運(yùn)作所需支退出的評估，覽經(jīng)開發(fā)商核嫩準(zhǔn)后，管理與公司將依此甘方案為基準(zhǔn)辮，進(jìn)行管理盼費(fèi)用控制管丈理。棒管理處主任坐每月編制月事度預(yù)算，報(bào)耍經(jīng)公司核準(zhǔn)樸后實(shí)施。每混月實(shí)際結(jié)算褲報(bào)告再報(bào)公肺司核對比較拋，作為工作鋪考核的一項(xiàng)瘋指標(biāo)。管理旨處每季公布藝物業(yè)收支損廢益報(bào)告，每惜年帳目經(jīng)審私計(jì)師事務(wù)所雄稽核存檔備充查。卸管理處在就猛近的銀行開程設(shè)物業(yè)管理椅帳戶，以便棄資金的存取歲，管理金額眠所獲得利息唐全部歸入物午業(yè)管理帳戶靈，用于物業(yè)拔管理；風(fēng)9、物業(yè)管績理各階段任吧務(wù)和要求貢××帽鉆石大廈目嶼前尚處于驗(yàn)崇收階段，根齡據(jù)物業(yè)管理糕的常規(guī)要求框，從施工驗(yàn)逮收到正常管役理運(yùn)行將經(jīng)瓣過幾個(gè)主體蒸階段。為此超，特制定了菊如下若干階脅段物業(yè)管理機(jī)工作的任務(wù)室和要求：批9.1蹲交接驗(yàn)收的翠管理爸交接驗(yàn)收指鞏管理合同簽誕定后公司在枝正式管理之陶日前期的工甘作。主要有餃以下項(xiàng)：香研究工程設(shè)美計(jì)原圖，對脊大廈的功能矛設(shè)置和結(jié)構(gòu)壇布局方面的肚情況進(jìn)行詳券細(xì)的研究，塔提出我們的環(huán)意見和建議閘。肆對某些原設(shè)酒計(jì)遺忘的經(jīng)漫營管理需要俱的項(xiàng)目提出嘉增設(shè)意見。驅(qū)協(xié)助發(fā)展商腰匯同監(jiān)理公心司、施工隊(duì)堪進(jìn)行房屋本軋?bào)w及公用配挑套設(shè)施設(shè)備青的質(zhì)量驗(yàn)收倒。咸熟悉房屋建膚筑和設(shè)備設(shè)捕施的情況，懂如各種線路晴及管道的走碗向、各類設(shè)糕備的性能、呀技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、手操作規(guī)范等聰?shù)?，為管理舟作好必要的涉?zhǔn)備。紡按規(guī)定要求具實(shí)施物業(yè)管侮理的交接驗(yàn)描收。絡(luò)協(xié)助發(fā)展商計(jì)和施工單位抵搞好部分遺阻留工程監(jiān)理駁工作，適時(shí)徐提出工程施平工中的問題密和改進(jìn)意見揭。求各類技術(shù)人邊員的培訓(xùn)工小作，必要的狹業(yè)務(wù)人員赴攔有關(guān)制造廠易商處接受培奔訓(xùn)或考察。腰為今后設(shè)備昂的正常運(yùn)行巷提供有力的容技術(shù)保障。創(chuàng)結(jié)合講××險(xiǎn)鉆石大廈的丹實(shí)際進(jìn)一步蜜制定與完善爽各種管理文燙件，細(xì)化各浪項(xiàng)管理制度齡，形成切實(shí)旨可行的管理拍方案。頃制定員工配籍備計(jì)劃，在役合同規(guī)定接懶管之日前完夕成各類人員妙的上崗前培在訓(xùn)，確保入黎職人員質(zhì)量刑合格。譽(yù)各種圖紙、脈資料的驗(yàn)收潔整理工作，檔為大廈管理趴資料的建立解健全作好準(zhǔn)謝備。毅各種對外聯(lián)衫系工作，與鋸消防、環(huán)保柴、環(huán)衛(wèi)、工臂商、稅務(wù)及動(dòng)物業(yè)管理主貧管部門等建娛立正常的工橫作關(guān)系，為辦今后的正常技管理創(chuàng)造良艙好的條件。角交接驗(yàn)收的羅其他各項(xiàng)銜造接工作。質(zhì)量要求：升進(jìn)入人員制蛋定交接驗(yàn)收郊工作計(jì)劃，茂按合同規(guī)定選確定各階段委工作要點(diǎn)和俊要求；揚(yáng)對于各種建泛議和意見需梯要致發(fā)展商姐和施工企業(yè)狐的均以書面塔形式（備忘千錄、通知等里）進(jìn)行，并賣有簽收手續(xù)歐，以備查；步應(yīng)進(jìn)行定期秒的內(nèi)部檢查慨，外派培訓(xùn)規(guī)的應(yīng)達(dá)到規(guī)量定的操作技吃能要求；貞各種計(jì)劃的窩落實(shí)和外聯(lián)廊情況應(yīng)留有段記錄。脹9靈.2耗前期人員樸的招聘與培略訓(xùn)管理街物災(zāi)業(yè)管理是一頓項(xiàng)以人為本濫的服務(wù)性行絕業(yè)，每個(gè)員夠工都可能是傾與業(yè)主直接被的第一線人啦員，因此，敏招聘由公司酬人事培訓(xùn)部校門按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)蟲行嚴(yán)格控制遼，并著重強(qiáng)如調(diào)法律意識白、職業(yè)道德它、服務(wù)觀念昏及操作技能鹽。主要工作擦是：久提前制訂招駝聘計(jì)劃，確今定招聘人員箏任職標(biāo)準(zhǔn)。撕由公司人事董培訓(xùn)部門嚴(yán)折格控制招聘茂人員的質(zhì)量筍與數(shù)量，首架批招聘人員柴數(shù)目高于實(shí)爆際需要的2臣0％左右。毛按批分期招街聘，確保先棋期必要崗位俯的到位。臺(tái)培訓(xùn)工作由善公司人事培洗訓(xùn)部門進(jìn)行期，制訂與大餐廈相適應(yīng)的猛前期培訓(xùn)計(jì)燭劃與培訓(xùn)大貝綱（表7－舞1），編制異相應(yīng)的長期夏培訓(xùn)計(jì)劃。龜培訓(xùn)目標(biāo)應(yīng)洞符合政府規(guī)銳定的要求，恭確保持證上奴崗。贈(zèng)每一節(jié)課程爬不少于兩小死時(shí)，并規(guī)定滴在早上8時(shí)捎至晚上9時(shí)蟻以內(nèi)舉行。滴培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)烤分為理論知我識與實(shí)際操炮作。所有培架訓(xùn)課程均需恩進(jìn)行考試，樂合格上崗。質(zhì)量要求：滋管理人員持今證上崗率1續(xù)00％?？烫胤N工工作紗人員持證上養(yǎng)崗100％纏。柴其他員工達(dá)求到崗位技術(shù)欄精通；50青％以上人員后熟悉2－3棍門以上相關(guān)牧專業(yè)。括各次培訓(xùn)都品有記錄，并行歸檔保存。表9－2盆9.3掀用戶裝聞修和搬遷期午間的管理椅用戶裝修指裁新進(jìn)用戶對溉使用辦公室攔進(jìn)行裝修，畏又稱二次裝扛修。用戶裝思修后搬遷進(jìn)頂入務(wù)××笑鉆石大廈，悔管理公司提排供各種服務(wù)裙。這階段的勿主要工作是殘：奶根據(jù)大廈的執(zhí)實(shí)際情況和膊要求，制定往或修訂《吐××絹鉆石大廈裝息修管理規(guī)定法》及《用戶夢裝修管理程慎序》，每一百個(gè)裝修的用侮戶都必須按憶照程序的要纖求和程序進(jìn)應(yīng)行裝修。翻對裝修公司躁進(jìn)行嚴(yán)格控評制。幫助推組薦裝修公司僻，審查裝修減公司的資質(zhì)適?？畬徍擞脩舻慕裱b修申請、附裝修圖紙，從對不符合要層求的應(yīng)退回菠整改，審批酬合格后方可劫動(dòng)工。來與施工單位好簽訂《裝修受安全協(xié)議》脾，明確安全廢要求和責(zé)任而。蝕施工人員審與核。對所有拋進(jìn)入施工場旅地的工作人煮員，均檢查啊身份證件（費(fèi)留復(fù)印件）元，并發(fā)給出激入證?；髮ΜF(xiàn)場施工虹實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)法督，工程和岸保安人員每淋天都應(yīng)到現(xiàn)愛場檢查施工制是否符合設(shè)奸計(jì)要求，防傘火