房地產(chǎn)開發(fā)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

山東某某置業(yè)有限公司住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告工程號(hào)：0732

目錄第一章總論………1第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性…………6第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……12第四章工程方案…………………18第五章環(huán)境保護(hù)…………………33第六章節(jié)能………39第七章物業(yè)管理…………………43第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理……44第九章投資估算與資金籌措……46第十章經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析………………49

附件附圖1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書3、土地成交確認(rèn)書4、規(guī)劃證明5、環(huán)保證明6、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案7、區(qū)域位置圖8、總平面布置圖PAGEPAGE45第一章總論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱某某商園（暫名）項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位****置業(yè)有限公司4、報(bào)告編制單位山******造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司二、工作依據(jù)2、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》5、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。6、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)必要性2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6、實(shí)施計(jì)劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析四、建設(shè)單位概況山東某某置業(yè)有限公司成立于2007年4月，位于濰坊市奎文區(qū)東風(fēng)東街227號(hào)，德蒙商務(wù)廣場(chǎng)七樓，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。山東某某置業(yè)有限公司是依托山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司成立的，山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司主要從事工程造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、工程咨詢及項(xiàng)目管理咨詢等專業(yè)服務(wù)，具有建設(shè)部頒發(fā)的甲級(jí)咨詢資質(zhì)、省建設(shè)廳頒發(fā)的工程招標(biāo)代理乙級(jí)資質(zhì)和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)的工程咨詢丙級(jí)資質(zhì)。按照建辦標(biāo)[2000]50號(hào)《關(guān)于貫徹<關(guān)于工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的通知>的若干意見》要求，于二OO一年三月脫鉤改制。脫鉤改制以來，公司本著高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、創(chuàng)造過硬造價(jià)咨詢企業(yè)品牌的指導(dǎo)思想，從從業(yè)人員素質(zhì)和教育培訓(xùn)、工作制度的健全、質(zhì)量保證體系的建立運(yùn)行、工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)的積累、辦公營(yíng)業(yè)環(huán)境、自動(dòng)化辦公設(shè)施的配備等各個(gè)方面狠抓自身內(nèi)部建設(shè)，為積極拓展業(yè)務(wù)市場(chǎng)，向社會(huì)提供高素質(zhì)的咨詢服務(wù)成果奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。到目前為止，公司專職從業(yè)人員35人，其中造價(jià)工程師12人，具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱者22人，中高級(jí)造價(jià)人員28名。五、企業(yè)法人簡(jiǎn)介劉世波，男，38歲，祖籍壽光市田柳鎮(zhèn)。中共黨員，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師，造價(jià)工程師，監(jiān)理工程師。1984年至1986年在壽光第二中學(xué)學(xué)習(xí)；1986年至1990年在山東建筑工程學(xué)院學(xué)習(xí)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位；2004年考入北京大學(xué)光華管理學(xué)院，攻讀碩士學(xué)位。1990年7月至1992年3月在濰坊制藥二廠先后從事辦公室文員、銷售和基建維修工作；1992年3月至1993年3月調(diào)濰坊醫(yī)藥公司從事基建工作；1993年3月至1993年9月在濰坊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)工程建設(shè)指揮部，從事工地施工員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作；1993年9月至2001年3月在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行濰坊分行先后從事基建管理、稽核工作；2001年3月開始在山東宏嘉工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司任董事長(zhǎng)至今。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會(huì)辦公用地，2、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地5502.5m2。總建筑面積為33417.6m2，其中住宅建筑面積19140m2，公寓建筑面積13680m2，其他建筑面積597.6m2。3、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為2年，工程擬于2007年8月份開工，預(yù)計(jì)2009年7月份竣工。5、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為6857.9萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用5054萬(wàn)元，土地費(fèi)用465萬(wàn)元，其他費(fèi)用208.4萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)263萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用202.5萬(wàn)元，稅費(fèi)489萬(wàn)元，銷售費(fèi)用176萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資本金2400萬(wàn)元。6、資金籌措⑴建設(shè)單位自籌資金3357.2萬(wàn)元；⑵申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元；⑶預(yù)售收入再投入2000.7萬(wàn)元。7、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了壽光市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住中心。同時(shí)可帶動(dòng)壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1銷售收入萬(wàn)元8806.82銷售稅金及附加萬(wàn)元488.83土地增值稅萬(wàn)元584.74總投資萬(wàn)元6857.95利潤(rùn)總額萬(wàn)元1364.26所得稅萬(wàn)元450.27稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9148投資利潤(rùn)率%19.99投資純利潤(rùn)率%13.310投資利稅率%35.511所得稅后內(nèi)部收益率%21.512財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）萬(wàn)元389.313投資回收期年2.6

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景隨著改革開放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對(duì)緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級(jí)政府面臨的迫切任務(wù)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，培育住房消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時(shí)期我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。2003年國(guó)家在武漢召開了全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住宅消費(fèi)。該項(xiàng)目位于壽光市區(qū)中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，該地塊南臨壽光市最大的兩家商業(yè)機(jī)構(gòu)壽光百貨大樓和濰坊中百佳樂家超市壽光店，距壽光汽車總站僅200米，西鄰業(yè)已開工建設(shè)的利群大型商業(yè)項(xiàng)目，東鄰壽光市中心廣場(chǎng)。是壽光目前最理想、也是中心商業(yè)區(qū)僅存的商業(yè)黃金地段。二、壽光市房地產(chǎn)概況2006年，盡管受國(guó)家“房產(chǎn)新政”影響，壽光樓市一度有所震蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡，2006年壽光樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻，2006年壽光市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.1億元，施工面積55.2萬(wàn)平方米，壽光市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。熱點(diǎn)一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2006年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于2006年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“一個(gè)中心四個(gè)組團(tuán)、一軸兩翼一河兩岸”的發(fā)展思路，推進(jìn)中心城區(qū)“東跨南擴(kuò)”，形成新的城市空間發(fā)展格局。爭(zhēng)取用5年時(shí)間完成市區(qū)行政、商業(yè)、文化、居住、休閑等各個(gè)功能區(qū)的布局調(diào)整，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快城中村改造，建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制，提高中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)能力。由此市中心僅存無幾的少量多層住宅在2006年的市面上變得極為稀缺，由于壽光人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況，2006年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。熱點(diǎn)二：壽光戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多熱點(diǎn)三：大鱷入駐，房企走向品牌化。壽光房企的品牌化，使得項(xiàng)目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信度，責(zé)任感大為加強(qiáng)，壽光百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)。熱點(diǎn)四：加料不加價(jià)，壽光住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高2006年壽光樓市受國(guó)家新政影響，購(gòu)房者更為理性謹(jǐn)慎，對(duì)候選樓盤更加挑剔，要求開發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時(shí)更加先進(jìn)的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入壽光，故而2006新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合壽光的實(shí)際，2003、2004年出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在2005年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶型不但普遍達(dá)到了新式戶型的通透，而且更加講求全明設(shè)計(jì)，有的樓盤甚至達(dá)到了100%全明設(shè)計(jì)，作為主力戶型的100平方米左右戶型面寬明顯加大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強(qiáng)，出現(xiàn)了一些面寬在4米左右的主臥室。設(shè)計(jì)的精細(xì)度、房?jī)?nèi)面積的有效利用率大大提高。熱點(diǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減，產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變由于國(guó)家“新政”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，2006年壽光的商業(yè)地產(chǎn)依然熱度不減，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目多、規(guī)模大，與2004年不同的是，曾一度蜂擁而上的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”在本年度大有收斂，商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向大型專業(yè)化市場(chǎng)的開發(fā)。熱點(diǎn)六：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)經(jīng)過2003、2004年的開發(fā)，市中心核心地段可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋。在私家車的加速普及進(jìn)程中，2006的壽光新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。與此同時(shí)，壽光市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。當(dāng)然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。三、市場(chǎng)分析壽光房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，可分為兩個(gè)階段，2003年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于壽光房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)，產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理?yè)屨际袌?chǎng)，真正做到物美價(jià)廉，市場(chǎng)前景十分樂觀。四、消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對(duì)壽光可能的消費(fèi)群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價(jià)。預(yù)計(jì)：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在150m2左右，售價(jià)約35萬(wàn)元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計(jì)：房型要求三室二廳以上，面積在120-140m2，售價(jià)約為30萬(wàn)元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的壽光市居民，主要消費(fèi)對(duì)象）要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計(jì)：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120m2，售價(jià)約26萬(wàn)元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在80m2左右，售價(jià)約19萬(wàn)元。5、要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計(jì)：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約40-60m2，售價(jià)約13萬(wàn)元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預(yù)計(jì)：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60m2，售價(jià)約13萬(wàn)元。依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：以項(xiàng)目所在區(qū)大量的商戶和首次置業(yè)人士為主，輔以二次置業(yè)人士、高收入單身人士以及少量投資人士。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有切實(shí)可行的可操作性和立見成效的現(xiàn)實(shí)意義。該項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢(shì)、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。

第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況1、地理位置優(yōu)越壽光市地處萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏都濰坊，西依石油城東營(yíng)，南接古城青州，總面積2180平方公里，海岸線長(zhǎng)56公里，轄10鎮(zhèn)24鄉(xiāng)，人口108萬(wàn)，行政區(qū)劃隸屬濰坊市。鐵路橫貫東西，國(guó)道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國(guó)各地。濟(jì)青高速公路橫貫壽光市東西，益羊鐵路縱貫?zāi)媳保笕R龍鐵路橫穿東西，濰高、羊臨等省道、國(guó)道縱橫交錯(cuò)，新修的外環(huán)路四通八達(dá)，壽光市實(shí)現(xiàn)了村村通柏油路，公路通車?yán)锍踢_(dá)2600公里，公路密度達(dá)到每百平方公里55.6公里。國(guó)家二類開放口岸羊口港，可直達(dá)周邊國(guó)家和地區(qū)。2、壽光市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭壽光市是國(guó)家確定的糧食、蔬菜、果品、棉花、水產(chǎn)、畜牧綜合商品基地市，形成了60萬(wàn)畝糧食、80萬(wàn)畝蔬菜、百萬(wàn)畝果品、30萬(wàn)畝海淡水養(yǎng)殖和300個(gè)飼養(yǎng)小區(qū)的格局。目前壽光市糧經(jīng)比例為4：6。壽光市是山東省確定的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范市，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)起步早，科技含量高，現(xiàn)己建成國(guó)家級(jí)萬(wàn)畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬(wàn)畝蔬菜高科技示范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范園等五大示范樣板工程，引進(jìn)推廣了30多個(gè)國(guó)家的500多個(gè)新品種、200多項(xiàng)新技術(shù)。糧油作物主要是小麥、玉米和棉花、大豆，糧食總產(chǎn)達(dá)4.3億公斤。壽光市農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)和良種覆蓋率分別達(dá)到95%和98%，科技對(duì)農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)率達(dá)58.6%。同時(shí)，大力加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平走在全國(guó)前列。壽光市是中國(guó)最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國(guó)家命名為唯一的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”。全國(guó)最大的壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)已發(fā)展成為全國(guó)的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心，輻射全國(guó)30多個(gè)省市區(qū)。3、壽光市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展壽光市工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力日益增強(qiáng)。圍繞主導(dǎo)骨干企業(yè)，形成了海洋化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械、工藝品、建筑建材、輕工等六大生產(chǎn)體系。主要產(chǎn)品有化肥、造紙、鹽及鹽化工、機(jī)械、紡織、化工、輕工、工藝美術(shù)、食品、建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工等50多個(gè)門類1300多個(gè)品種。其中晨鳴機(jī)制紙、聯(lián)盟牌尿素、仙霞服裝、藍(lán)仔啤酒、齊民思白酒、聚寶農(nóng)用車、魯麗人造板、風(fēng)箏刨花板等30多個(gè)產(chǎn)品被評(píng)為全國(guó)名牌產(chǎn)品。近年來，著重培植起了晨鳴紙業(yè)、蔬菜產(chǎn)業(yè)、海源鹽業(yè)、聯(lián)盟化工、板材木業(yè)、機(jī)械動(dòng)力、飲料酒業(yè)、服裝工藝、電力工業(yè)等一批實(shí)力雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)集團(tuán)。壽光市有10多家企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益居全省同行業(yè)前列，其中晨鳴紙業(yè)集團(tuán)被列入全國(guó)512家重點(diǎn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益居全國(guó)同行業(yè)之首，聯(lián)盟化工集團(tuán)進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)化工企業(yè)。壽光市有18家企業(yè)通過IS09000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)有9家進(jìn)入“中國(guó)千家最大經(jīng)營(yíng)規(guī)模鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”行列，12家進(jìn)入“中國(guó)千家最高利潤(rùn)稅總額鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”行列。壽光市限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入520億元、利稅52.5億元、利潤(rùn)33.5億元，同比分別增長(zhǎng)20%、21.5%和21%。全年開工過千萬(wàn)元項(xiàng)目238個(gè)，其中過億元的51個(gè)，晨鳴30萬(wàn)噸超壓紙、聯(lián)盟3660一期、墨龍?zhí)坠艿纫慌萍己扛叩拇箜?xiàng)目建成投產(chǎn)。企業(yè)自主創(chuàng)新能力明顯增強(qiáng)，省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到20家，濰坊市級(jí)以上研發(fā)機(jī)構(gòu)13家，企業(yè)博士后科研工作站3家。大力推進(jìn)質(zhì)量興市，省級(jí)名牌產(chǎn)品達(dá)到16個(gè)，中國(guó)名牌產(chǎn)品2個(gè)。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，綜合實(shí)力明顯提升壽光市根據(jù)資源分布和區(qū)域生產(chǎn)規(guī)劃，農(nóng)業(yè)方面培植起了糧、菜、果、棉、牧、漁六大支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家和山東省確定的糧食、蔬菜、果品、畜牧、水產(chǎn)、棉花等農(nóng)業(yè)綜合商品基地縣(市)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣(市)；工業(yè)方面不斷運(yùn)用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值265億元，同比增長(zhǎng)14.2%；財(cái)政總收入24.6億元，其中地方財(cái)政收入12.66億元，同比分別增長(zhǎng)24.2%和26.2%。農(nóng)民人均純收入5936元，比去年增加370元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11566元，增長(zhǎng)11.9%。

2006年公布2005年度百?gòu)?qiáng)縣位次，壽光市列全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣第41位，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第25位。二、建設(shè)地址該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會(huì)辦公用地，附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)資料，在大地構(gòu)造上屬華北臺(tái)地，處于魯西隆起，沂沐斷裂帶，魯東突起三個(gè)次級(jí)構(gòu)造交匯處。地處彌河沖積平原，為第四系沖積層，地勢(shì)平坦開闊，東南高，西北低，地貌單一。根據(jù)國(guó)家地震局《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該項(xiàng)目所在區(qū)為7度烈度區(qū)，該項(xiàng)目所有建筑物均按國(guó)家工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行。2、水文、氣象資料壽光市屬暖溫帶沿海平原內(nèi)陸季風(fēng)性氣候區(qū)，氣候溫和適宜，光照充足，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：年平均氣溫：12.4℃極端最高氣溫：41.0℃極端最低氣溫：-22.3℃一月份平均最低氣溫：-3.4℃七月份平均最高氣溫：26.2℃降水量：年平均降水量：591.9毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：382.3毫米年最大積雪深度：280毫米相對(duì)濕度：年平均相對(duì)濕度：66%年最高濕度：82%年最低濕度：55%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)年平均風(fēng)速：3.5米／秒最大風(fēng)速：22.3米／秒日照蒸發(fā)：年平均日照時(shí)數(shù)：2610.0小時(shí)年平均蒸發(fā)量：2108.5毫米最大凍土深度：540毫米從水文、氣象和地質(zhì)條件來看，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通。2、給水該項(xiàng)目用水由壽光市自來水公司供給，市政供水管道已敷設(shè)至小區(qū)周邊，只需接入市政供水管道即可，可保證小區(qū)的正常用水。3、排水該項(xiàng)目排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道，匯集后輸送到壽光市污水處理廠進(jìn)行處理后達(dá)標(biāo)排放。4、供電該項(xiàng)目用電由壽光市供電公司供給，市政供電線路己敷設(shè)至小區(qū)外，只需接入10KV市政供電線路即可，電力供應(yīng)有保障。5、供汽該項(xiàng)目冬季采暖用蒸汽可由壽光市熱電廠供給，可保證該項(xiàng)目冬季采暖需求。6、電訊壽光市以程控電話、移動(dòng)電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，可為該項(xiàng)目提供便利的基礎(chǔ)條件。7、消防壽光市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。

第四章工程方案一、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地5502.5m2?？偨ㄖ娣e為33417.6m2，其中住宅建筑面積19140m2，公寓建筑面積13680m2，其他建筑面積597.6m2。。二、方案設(shè)計(jì)1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》⑵《壽光城市總體規(guī)劃》（2003-2020）⑶《壽光城市風(fēng)貌規(guī)劃》⑷《濰坊市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》⑸《城市規(guī)劃編制辦法》及有關(guān)定額指標(biāo)⑹《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》⑺中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定⑻甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。2、規(guī)劃原則⑴獨(dú)創(chuàng)性因地制宜，在特色環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，在不大規(guī)模改變?cè)匦蔚那疤嵯?，充分利用業(yè)已形成的環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，對(duì)基地做適當(dāng)改良，以基地的獨(dú)特自然地貌創(chuàng)造與眾不同的居住環(huán)境，以人居場(chǎng)所與自然環(huán)境的和諧共生作為最大亮點(diǎn)。⑵以人為本。公共服務(wù)建筑與環(huán)境場(chǎng)地的配套設(shè)施，在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。⑶生態(tài)化充滿自然異趣的居住氛圍是最重要的開發(fā)賣點(diǎn)之一，該案擬樹立“藍(lán)天、陽(yáng)光、綠水、雅居”的整體環(huán)境形象，使居住環(huán)境的營(yíng)建盡可能地貼近自然，強(qiáng)調(diào)整體自然環(huán)境與生態(tài)觀的引入。⑷可操作性充分考慮項(xiàng)目實(shí)施造成的影響，盡可能地使項(xiàng)目開發(fā)的處于易于實(shí)施的境地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要考慮到整體建設(shè)的影響。在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應(yīng)場(chǎng)地以及多元化、個(gè)性化的市場(chǎng)要求。⑸科技化將新技術(shù)、新材料與當(dāng)前住居模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。3、設(shè)計(jì)理念該規(guī)劃以人為中心，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。⑴均好原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均好”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等的享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。⑵整體性與獨(dú)立性的銜接強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃,形成統(tǒng)一整體。在整體布局的基礎(chǔ)上結(jié)合開發(fā)的實(shí)際狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)中既兼顧整體性的同時(shí)，又要便于規(guī)劃的順利實(shí)施。4、總體要求居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)貫徹以人為本和可持續(xù)發(fā)展的思想，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機(jī)地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項(xiàng)功能布局合理，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡(luò)清晰。同時(shí)還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動(dòng)與靜的要求。規(guī)劃布局還應(yīng)具有該項(xiàng)目的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識(shí)別性、藝術(shù)性和地方特色。附：總平面布置圖5、住宅布局住宅設(shè)計(jì)采用高層建筑，通過住宅的不對(duì)稱式布局，總體呈現(xiàn)錯(cuò)落有致，豐富多變的鄰里空間，加之貫穿于小區(qū)的綠化帶，增強(qiáng)了小區(qū)的立體感和動(dòng)態(tài)感。規(guī)劃將酒店式公寓布置在用地的東側(cè)，靠近迎賓路，22層高層住宅布置在用地的南側(cè)，居民盡最大可能充分感受并享用優(yōu)雅的內(nèi)外部空間，充分利用遮蔭間距，提高了土地使用率，避免了對(duì)寶貴土地資源的浪費(fèi)。同時(shí)形成了松張有序、各具特色的住宅輪廓線。⑴住宅單元設(shè)計(jì)，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢(shì)。在功能布置上有三個(gè)特點(diǎn)：①戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣。②燃、電、水、暖四表盡量出戶布置，或接電腦自動(dòng)抄表系統(tǒng)。③均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報(bào)警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運(yùn)行。⑵住宅立面風(fēng)格：住宅是社會(huì)文明產(chǎn)物，不應(yīng)偏離社會(huì)和傳統(tǒng)文化，應(yīng)沿襲地方文化脈絡(luò)，同時(shí)，住宅也是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的重要標(biāo)志。該小區(qū)住宅建筑形式力求體現(xiàn)“新東方主義”的藝術(shù)氣質(zhì)，造型簡(jiǎn)約、清新，立面采用現(xiàn)代造型的設(shè)計(jì)手法，飄板構(gòu)架、線腳、外凸窗的運(yùn)用充分表達(dá)其高雅、精致的主題風(fēng)格。⑶。6、公建為使用方便，物業(yè)管理中心設(shè)在小區(qū)北側(cè)，同時(shí)為了完善小區(qū)的居住環(huán)境，在小區(qū)用地的中部布置室外休閑娛樂活動(dòng)設(shè)施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi)容和氛圍。7、道路系統(tǒng)⑴小區(qū)道路及入口小區(qū)主入口設(shè)置在小區(qū)東部，面向迎賓路，，滿足小區(qū)對(duì)外交通需求。小區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)分為二級(jí)：小區(qū)干道：紅線寬度14米，路面寬7米；宅前宅后道路：路面寬度3米。⑵靜態(tài)交通小區(qū)停車位根據(jù)設(shè)計(jì)要求，停車位按100%考慮，除利用地面停車外，還考慮利用地下車庫(kù)作為主要停車方式。地面車庫(kù)入口自用地的西側(cè)進(jìn)入，地面為大片綠化。⑶無障礙設(shè)計(jì)小區(qū)道路及公共設(shè)施必須考慮殘疾人和老年人的使用要求，進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，為行動(dòng)不便者提供公平參與社會(huì)活動(dòng)的機(jī)會(huì)。8、綠化景觀及公共開放空間⑴將整個(gè)區(qū)域綠化連接成為有機(jī)的生態(tài)體系，將城市大環(huán)境融入小區(qū)綠化系統(tǒng)之中，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。結(jié)合小區(qū)公共開放綠地，在局部地區(qū)結(jié)合空間需求和功能要求放大形成集中活動(dòng)場(chǎng)地，形成整個(gè)小區(qū)的景點(diǎn)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)了軟質(zhì)綠化與硬質(zhì)步行空間相結(jié)合的帶狀休閑活動(dòng)區(qū)，以開放、舒展的自然景觀為主，其間點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膴蕵吩O(shè)施。⑵精心設(shè)計(jì)入口場(chǎng)景，理順車流和人流的關(guān)系，使其各行其道，整體形象以簡(jiǎn)潔明快、樸實(shí)親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示小區(qū)基本形象。9、豎向規(guī)劃⑴指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)；②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求；③合理組織小區(qū)的地面排水；④合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。⑵規(guī)劃內(nèi)容。三、結(jié)構(gòu)說明1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001⑵《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002⑶《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5007-2002⑷《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001⑸《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-952、該工程由多層公建及高層住宅樓組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。5、6、基本風(fēng)壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽(yáng)臺(tái)：2.5kPa車庫(kù)：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃。管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時(shí)性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。(一)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》⑵《10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》⑶《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》⑸《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》⑹《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》⑺《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2、負(fù)荷估算。3、供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報(bào)警用電設(shè)備等屬二級(jí)負(fù)荷；住宅用電及其它用電等屬三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)負(fù)荷分布情況和負(fù)荷估算結(jié)果，小區(qū)設(shè)置1座變配電室，以滿足住戶用電需求。電源由附近的市政10KV線路以電纜方式埋地引入。4、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓380/220V。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。消防用電設(shè)備需由兩個(gè)專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動(dòng)切換箱。每戶住宅均為單相進(jìn)線，電源進(jìn)戶后均設(shè)置用戶配電箱。。5、建筑照明根據(jù)不同場(chǎng)所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個(gè)房間設(shè)置2-3組插座和一個(gè)燈頭。重要場(chǎng)所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。公共場(chǎng)所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時(shí)和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。6、電氣消防系統(tǒng)整個(gè)小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場(chǎng)所裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。7、建筑物防雷接地。接地系統(tǒng)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于10Ω。在每個(gè)建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應(yīng)的保護(hù)器。(二)電信工程規(guī)劃1、電話通訊系統(tǒng)。2、電視系統(tǒng)通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)。住宅有線電視終端標(biāo)準(zhǔn)為1個(gè)/戶，公建為1個(gè)/100m2，共計(jì)1188個(gè)。3、對(duì)講與防盜門控制。4、住戶寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）的高速通訊。住宅寬帶終端標(biāo)準(zhǔn)為1個(gè)/戶，公建為1個(gè)/100m2，共計(jì)為1188個(gè)寬帶網(wǎng)絡(luò)終端。(三)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003(2003年版)⑵《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》CECS57—94⑷《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJl40—90(1997年版)⑸《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098—98(2001年版)⑹《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067—97⑺《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95(2001年版)2、規(guī)劃范圍該項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100-DN80,樓前管以單體設(shè)計(jì)時(shí)定，給水干管均在車行道下敷設(shè)，供水水源有保證。②用水估算用水量定額按住宅用水140升/人·日；服務(wù)人員及管理人員用水50升/人·日；綠化及澆灑道路用水1.5升/次·日，2次/日設(shè)計(jì)。③供水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)6層以下樓房由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。⑵生活排水規(guī)劃。污水量以總用水量的90%計(jì)，污水干管管徑為DN300-500，埋設(shè)于小區(qū)主要道路下。4、雨水排水規(guī)劃①暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、消防給水規(guī)劃⑴消火栓給水系統(tǒng)①設(shè)計(jì)參數(shù)。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50—1.0型地上式消火栓。③室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。⑵自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為8L／min·m2保護(hù)面積為160m2。滅火時(shí)間為1小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。⑶建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及A類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為5A，最大保護(hù)面積為15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。5、管材選用。(四)暖通工程規(guī)劃1、供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。⑵設(shè)計(jì)參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度-11度℃；通風(fēng)計(jì)算溫度-3℃；采暖計(jì)算溫度-7℃；相對(duì)濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；②室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)場(chǎng)所冬季溫度（℃）相對(duì)溫度%商鋪16-1840住宅18-2040⑶熱負(fù)荷測(cè)算公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。公建建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為80W/M2，采暖熱負(fù)荷：47.8KW。住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為60W/M2，采暖熱負(fù)荷：1969.2KW。小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷：2017KW。2、空調(diào)所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購(gòu)。(五)燃?xì)夤こ桃?guī)劃該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。小區(qū)內(nèi)各類管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。(六)環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：⑴新材料技術(shù)墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能源。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能,節(jié)約能源。冷水給水管擬采用ABS塑鋼管，熱水管擬采用超強(qiáng)PEX保熱管，節(jié)能、耐腐、耐用、污染小。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡PVC管，室外排水采用超強(qiáng)PVC管，耐腐并節(jié)約鋼材。⑵系統(tǒng)新技術(shù)①計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過建立智能平臺(tái)，以ATM交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和ATM桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ML\MP）交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語(yǔ)音的綜合服務(wù)。②樓宇設(shè)備自動(dòng)化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控和故障報(bào)警。③綜合布線系統(tǒng)采用光纜和無屏蔽雙鉸線組合以及星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線，以支持CA.BA.OA等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)模塊化的開放性系統(tǒng)，增加實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。④公共安全防范系統(tǒng)。⑤節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時(shí)開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。通過對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總用地面積平方米5502.52總建筑面積平方米33417.6其中住宅建筑面積平方米19140酒店式公寓建筑面積平方米13680其他建筑面積平方米597.63建筑密度%33.74容積率6.07

第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為2年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。詳見實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱2007.7—2009.7立項(xiàng)、規(guī)劃施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收

第九章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。3、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。5、裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢價(jià)估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1999]158號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。8、土地費(fèi)用465萬(wàn)元。9、借款利率10%。二、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為7383.6萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用4421萬(wàn)元，土地費(fèi)用465萬(wàn)元，其他費(fèi)用747.1萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)258.4萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用750萬(wàn)元，稅費(fèi)567.5萬(wàn)元，銷售費(fèi)用174.6萬(wàn)元。詳見9-1總投資估算表9-2工程費(fèi)用投資估算表

總投資估算匯總表表9—1序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)占總投資比例（%）一工程費(fèi)用4421.033000.01339.759.9二土地費(fèi)用465.0140.96.3三其他費(fèi)用747.1226.410.11建設(shè)單位管理費(fèi)88.42臨時(shí)設(shè)施費(fèi)44.23勘察設(shè)計(jì)費(fèi)66.04工程監(jiān)理費(fèi)33.05工程保險(xiǎn)費(fèi)15.56拆遷補(bǔ)償費(fèi)500.0四不可預(yù)見費(fèi)258.478.33.5五財(cái)務(wù)費(fèi)用750.0227.310.2六稅費(fèi)567.5172.07.7七銷售費(fèi)用174.652.92.4八總投資7383.62237.4100.0工程費(fèi)用投資估算表表9—2序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)金額（萬(wàn)元）備注一建安工程費(fèi)330003860.01高層公寓住宅2500011502875.02商業(yè)30001200360.03地下車庫(kù)50001250625.0二基礎(chǔ)配套工程170561.01給水工程20662排水工程10333供電工程401324采暖工程21695電訊工程8266燃?xì)夤こ?2737消防工程19638電梯工程16539道路、綠化工程82610市政管線工程620三合計(jì)4421.0三、資金籌措1、建設(shè)單位自籌資金2051.7萬(wàn)元（包含銀行貸款1500萬(wàn)元）；2、申請(qǐng)前期借款1500萬(wàn)元；3、預(yù)售收入再投入3831.9萬(wàn)元。詳見表9—3投資使用與資金籌措表投資使用與資金籌措表表9-3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期合計(jì)第一年第二年第三年一投資計(jì)劃4206.42804.5372.67383.61工程費(fèi)用2652.61768.44421.02土地費(fèi)用465.0465.03其他費(fèi)用448.3298.8747.14預(yù)備費(fèi)155.0103.4258.45財(cái)務(wù)費(fèi)用300.0300.0150.0750.06稅費(fèi)141.9255.4170.2567.57銷售費(fèi)用43.778.652.4174.6二資金籌措4206.42804.5372.67383.61自籌資金2051.72051.72借款15001500.03預(yù)售收入再投入654.82804.5372.63831.9

第十章經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說明營(yíng)業(yè)稅436.5萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅30.6萬(wàn)元，教育費(fèi)附加13.1萬(wàn)元。。三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、銷售收入⑴銷售價(jià)格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置，參照受壽光市住宅樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。住宅采用平均銷售價(jià)格計(jì)算，公寓2700元/平方米，商業(yè)5000元/平方米，車位4萬(wàn)元/個(gè)。⑵銷售面積。⑶銷售計(jì)劃及銷售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目3年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入8730萬(wàn)元。年度銷售計(jì)劃見表10-1表10-1銷售計(jì)劃表單位:萬(wàn)元年份項(xiàng)目名稱銷售比例25%45%30%100%銷售收入2182.53928.52619.08730.02、銷售稅金及附加該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì)480.2萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅436.5萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅30.6萬(wàn)元，教育費(fèi)附加13.1萬(wàn)元。詳見表10-2銷售稅金及附加估算表表10-2銷售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231營(yíng)業(yè)稅109.1196.4131.0436.52城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%7.613.79.230.63教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%3.35.93.913.14合計(jì)120.0216.1144.0480.23、土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅根據(jù)國(guó)家和地方土地增值稅有關(guān)規(guī)定，土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)收，須預(yù)交納土地增值稅87.3萬(wàn)元。4、總成本費(fèi)用5、所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%。四、損益與靜態(tài)盈利分析表10-3損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231銷售收入2182.53928.52619.08730.02總成本費(fèi)用3938.62675.2202.46816.13銷售稅金及附加120.0216.1144.0480.24土地增值稅21.839.326.287.35利潤(rùn)總額-1897.9998.02246.41346.46所得稅0.00.0444.3444.37稅后利潤(rùn)0.00.0902.1902.18盈余公積金0.00.090.290.29可分配利潤(rùn)0.00.0811.9811.9評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額）×100%＝（1346.4／7383.6）×100%＝18.2%投資純利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn)／總投資額）×100%＝（902.1／7383.6）×100%＝12.2%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（1346.4+480.2+87.3）/7383.6×100%＝25.9%五、償債能力分析。詳見表10-4貸款還本付息估算表詳見表10-5資金來源與運(yùn)用表表10-4貸款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱貸款利率建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123合計(jì)一貸款還本付息10.00%1年初貸款累計(jì)3000.01500.02本年貸款3000.03本年應(yīng)計(jì)利息300.0300.0150.04年末還本1500.01500.05年末付息300.0300.0150.06年末貸款累計(jì)3000.01500.00.0二還本付息資金來源300.01800.01650.01投資回收300.01800.01650.0表10-5資金來源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231資金來源5734.23928.52619.01.1銷售收入2182.53928.52619.01.2自有資金2051.71.3借款1500.02資金的運(yùn)用4036.84352.02264.62.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）3594.92296.62.2借款還本付息300.01800.01650.02.3銷售稅金及附加120.0216.1144.02.4土地增值稅21.839.326.22.5所得稅0.00.0444.33盈余資金1697.4-423.5354.44累計(jì)盈余資金1697.41273.91628.4六、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為21.5%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值237.7萬(wàn)元（基準(zhǔn)收益率12%），投資回收期2.6年。詳見表10-6現(xiàn)金流量表表10-6現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1現(xiàn)金流入2182.53928.52619.01.1銷售收入2182.53928.52619.02現(xiàn)金流出4132.82891.21000.32.1建設(shè)投資（含建設(shè)期利息）3894.92596.62.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用78.652.4174.62.3財(cái)務(wù)費(fèi)用150.02.4銷售稅金及附加120.0216.1144.02.5土地增值稅39.326.287.32.6所得稅0.00.0444.33凈現(xiàn)金流量-1950.31037.31618.74累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1950.3-913.0705.7七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點(diǎn)=———————————————×100%=83.5%經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為83.5%，即銷售收入或售房量達(dá)到83.5%時(shí)，項(xiàng)目可保本。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售收入和預(yù)售款回籠速度作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表10－7敏感性分析表表10-7敏感性分析表單位：萬(wàn)元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈限值投資回收期1基本方案21.5%237.72.62銷售收入-10%5.0%-197.72.9+10%42.5%668.32.23總投資-10%45.0%637.62.2+10%6.6%-167.02.94預(yù)售款回籠速度-10%17.3%162.22.7+10%27.6%308.42.3從上表看，售房?jī)r(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng)10%，內(nèi)部利益率分別下降至5.0%和6.6%，投資回收也增加至2.9年。相比之下，預(yù)