上海某地產(chǎn)別墅項(xiàng)目概念與產(chǎn)品2

龍湖別墅“今天│一次│理想的探索│和實(shí)現(xiàn)

中國上海∣龍湖別墅概念定位∣生態(tài)◎科技◎空間◎品牌做和想│新奢華主義Todoingsomething&Tothinkingsomething龍湖別墅項(xiàng)目概念與產(chǎn)品研究策源觀點(diǎn)：高品質(zhì)、純獨(dú)棟社區(qū)

市場發(fā)展趨勢地塊價(jià)值挖掘趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜高品質(zhì)獨(dú)棟別墅開發(fā)快速交通受宏觀政策和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響——獨(dú)棟別墅將日益稀缺，長期價(jià)值看漲。市場發(fā)展趨勢：時(shí)間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率0.3以下地塊限批06年1月《06年國土資源工作要點(diǎn)》：嚴(yán)控低密度高檔地塊，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)06年6月國土資源部緊急通知，限制一切別墅用地出讓。政策三令五申，低密度別墅用地已經(jīng)停批04年以來上海住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以來，新增純獨(dú)棟別墅用地已經(jīng)極少，而混合型別墅仍是供應(yīng)主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%獨(dú)棟供應(yīng)量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)獨(dú)棟比重下降2.2%

》尋找獨(dú)棟別墅的市場機(jī)會？別墅市場結(jié)構(gòu)近期市場熱點(diǎn)消費(fèi)習(xí)性研究萬㎡㎡300400500獨(dú)棟別墅面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)主力310400上海獨(dú)棟別墅的主力供應(yīng)面積在310-400㎡；面積在310㎡以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型，整體供應(yīng)比重仍然較低。新興市場萬㎡萬元200400600800總價(jià)在450-700萬為主力供應(yīng)區(qū)域；450萬的以下的市場供應(yīng)比重相對較小。獨(dú)棟別墅總價(jià)供應(yīng)結(jié)構(gòu)主力供應(yīng)區(qū)域萬㎡而填補(bǔ)這一空白的獨(dú)棟項(xiàng)目成為近期別墅市場熱點(diǎn)。獨(dú)棟供應(yīng)空間：面積在310㎡以下，總價(jià)在450萬以下的產(chǎn)品相對稀缺典型個(gè)案分析保利十二橡樹莊園1獨(dú)棟面積：250-310㎡近期單價(jià)：13000元/㎡主力總價(jià)：320-400萬2好世麒麟園獨(dú)棟面積：220-300㎡近期單價(jià)：15000元/㎡主力總價(jià)：330-450萬05年7月以來獨(dú)棟項(xiàng)目銷售情況比較項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)（套）去化速度（套/月）稀缺獨(dú)棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.7主流獨(dú)棟別墅西郊古北483.7佘山銀湖463.5佘山豪宅項(xiàng)目佘山高爾夫382.9上海晶園251.9小獨(dú)棟項(xiàng)目擁有主流獨(dú)棟和豪宅不可比擬的去化速度稀缺獨(dú)棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.730%15%0.5%熱銷推動價(jià)格上漲，小獨(dú)棟價(jià)值直追主流獨(dú)棟產(chǎn)品小獨(dú)棟別墅的興起伴隨著一個(gè)“新富階層”的壯大客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號前期客戶為基礎(chǔ)。富人也分類他們不是頂級的富豪，但同樣是「社會精英」、城市的「上流階層」富有、更熱衷于消費(fèi)、享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)大中型企業(yè)合伙人新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的CEO、CFO等高級管理層中小規(guī)模私營企業(yè)老板知名教授、專家、學(xué)者資深律師、會計(jì)師、設(shè)計(jì)師演藝界、體育界名流知名作家、畫家等自由職業(yè)者擁有公車及各種灰色收入的政府干部……處于財(cái)富金字塔的上層31-3市5歲，新深婚或孩子憲較小，老雷人偶爾同距住；45-共50歲貴，1-塔2個(gè)孩董子，外蛇出求學(xué)事或獨(dú)立翻生活，青上一代伴偶然同思住。家庭人數(shù)改較少，在佛居住上對細(xì)居室、空杰間的要求糠較低。為21必世紀(jì)富紹人的「小家庭不結(jié)構(gòu)」量身打造要……客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶家庭刪狀況滿足「首次獨(dú)箏棟別墅置射業(yè)者」的別墅旺生活理蔬想居住在拿市區(qū)高跟檔公寓襖，或者相擁有近小郊經(jīng)濟(jì)棒型別墅少生活經(jīng)嗎歷。憧憬真押正的郊敘居別墅利生活，扇改變生酷活方式漲或居住較環(huán)境。以自住為思住，關(guān)注厲社區(qū)的長畜期增值。以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶覆商蓋面廣凱，「本埠精場英」和「外省富鞠人」占據(jù)絕對儉比重新富階層墨是商業(yè)社匪會的產(chǎn)物誼。商業(yè)的慎力量在右成長，屈商業(yè)社賄會的發(fā)件展，這戚一群體阿的基數(shù)樣仍在不泄斷擴(kuò)大寇中。適時(shí)推恩出的小余獨(dú)棟產(chǎn)悲品正是螺為他們?nèi)~量身打柄造的產(chǎn)肚品。關(guān)鍵是桃客戶群果體數(shù)量做的「成長性篩」供應(yīng)供應(yīng)比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨(dú)棟草市場供恨需結(jié)論獻(xiàn)：小獨(dú)棟產(chǎn)席品整體上庸仍然具有癥良好的發(fā)辭展前景和樂市場機(jī)會代。策源觀禍點(diǎn)定位思路：捕捉成長性市場機(jī)會產(chǎn)品規(guī)劃：后期以小面積獨(dú)棟為主近期已有數(shù)個(gè)小獨(dú)棟項(xiàng)目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山3號圣塔路斯本項(xiàng)目照如何尋涉找小獨(dú)駝棟市場棍中差異錦點(diǎn)和創(chuàng)薯新點(diǎn)，姨引領(lǐng)市知場？我們要老做的是新奢華別禿墅！客群需歇求導(dǎo)向地產(chǎn)模式改創(chuàng)新產(chǎn)品技自術(shù)提升地塊資源因契合Q1:為助什么要做膝新奢華別屋墅？消費(fèi)新抹風(fēng)向：「消費(fèi)升腫級時(shí)代」消費(fèi)升級有是指消費(fèi)碌結(jié)構(gòu)的升兇級，是在容消費(fèi)水平喉和消費(fèi)質(zhì)汽量提高的觀基礎(chǔ)上消聯(lián)費(fèi)結(jié)構(gòu)不芹斷合理、思優(yōu)化，不蹲斷由低層宴次向高層遮次發(fā)展變蓋化的過程返。關(guān)愛個(gè)人萬（Tak褲ing博Care斜of抖Me）情感聯(lián)系昆（fee該ling胖Con炸nect璃ing）個(gè)人風(fēng)祝格（I汪ndi旬vid殘ual伯St建yle勞）探索追求侄（Que泰stin滴g）“升級貫時(shí)代”休消費(fèi)者劇特征：別墅消費(fèi)艙升級時(shí)代「新奢部華主義觀」地產(chǎn)消費(fèi)擁新動向新奢華梢主義是陵一種品領(lǐng)質(zhì)和品褲牌生活凝的演繹秤，是時(shí)皮尚與實(shí)潤用的媾司和，是布理性和男情感交滴融，新載奢華主挪義者實(shí)博踐者生?；钇肺痪壢鸷蜕?zhèn)h(huán)境的乖重組和畢創(chuàng)新。別墅是燥一處情見感和身糠體的歸孩宿，但戒呵護(hù)不必?cái)嗌壷?，安全嫂、舒適玩、健康蜂、享受榜都需要幣新的內(nèi)衣涵……每一棟杠別墅都交代表一冤個(gè)個(gè)人秒品牌、極一個(gè)家東庭標(biāo)準(zhǔn)訪。房子繞的風(fēng)格俯、品質(zhì)巨、價(jià)值孔聯(lián)系著鵲主人知蕩性、格棕調(diào)、優(yōu)購雅和美體感。享受科技碌帶來的獨(dú)虹特體驗(yàn);是在創(chuàng)造與壯充實(shí)自家抬中，感受嬸到冒險(xiǎn)、裝學(xué)習(xí)與自冷我進(jìn)步，嫁住家也觸棵碰到“探踩索”這個(gè)籍情感層面緩。二、行業(yè)務(wù)趨勢、地產(chǎn)模術(shù)式、別泄墅技術(shù)行業(yè)趨塘勢：環(huán)踏保節(jié)能涌已經(jīng)被膊建設(shè)部洋提上議健程今年2月事7日建設(shè)勤部正式發(fā)貸布了《建汁筑節(jié)能管脆理?xiàng)l例》我（征求意富見稿），惑通過獎罰單并重的措悅施來推進(jìn)傅建筑節(jié)能雹。200才6年可陶稱為“練中國節(jié)營能地產(chǎn)團(tuán)元年”蘆：北京鋒潤尚、當(dāng)犯代MO剖MA、窗中環(huán)凱閱旋宮、織萬科朗命潤園已迎經(jīng)成功鹿了!北京萬波國城M布o(jì)ma閣的“恒攪溫恒濕餃”、嬸北京鋒搖尚國際再公寓的旦“零能含耗”南京朗詩略國際街區(qū)浮的“低能殺耗住宅”萍、鄭州遣摩爾“節(jié)臂能概念設(shè)來計(jì)”、深翅圳藍(lán)牙水刷晶寫字樓材的“十大堤生態(tài)智能老技術(shù)”、漲濟(jì)南太陽礙樹公寓的餃“高舒適蜂度低能耗斜的新型生哄態(tài)高科技買公寓”二、行業(yè)趨勢謹(jǐn)、地產(chǎn)模維式、別墅技豪術(shù)Soho注地產(chǎn)——講主打產(chǎn)品沒設(shè)計(jì)與概角念；萬通地產(chǎn)掌——主打芒產(chǎn)品個(gè)性燭化定制新荷模式；萬科地產(chǎn)辰——主打扎文化與服騎務(wù)；奧林匹沾克花園赤——主瞇打運(yùn)動栗主題社堂區(qū)；中海金禁地——低在傳統(tǒng)習(xí)產(chǎn)品上姿精益求勺精….槽.地產(chǎn)模式棕：一種開沒發(fā)模式代名表一個(gè)項(xiàng)委目的核心婚競爭力本項(xiàng)目援需要一誕個(gè)核心兇競爭力逃去區(qū)隔立市場從而達(dá)到評品牌和銷陳售雙贏的懷目的!二、行業(yè)趨醬勢、地茫產(chǎn)模式乞、別墅技走術(shù)風(fēng)格、即戶型、撲配套、凡園林、今營銷…陽…一好性巖的別墅承已經(jīng)很皆難在市郊場上叫學(xué)好叫座均好性噸的產(chǎn)品淘已成為賢市場必且需要而如何經(jīng)進(jìn)行產(chǎn)勵品升級解成為課假題別墅的注技術(shù)升所級是必愿然科技地產(chǎn)一條探拒求可持香續(xù)發(fā)展賊的生態(tài)苦地產(chǎn)的駝道路一條追求捉建筑技術(shù)巾與藝術(shù)化浩完美結(jié)合晌的道路——以牌成熟的功生態(tài)節(jié)渣能技術(shù)柏，開創(chuàng)迎別墅健趙康生活刮的新時(shí)爪代！三、一俊塊天然烤的生態(tài)枕領(lǐng)地！天然水系走向項(xiàng)目豐謎富的水糞系資源性為生態(tài)握主題的兼運(yùn)用創(chuàng)攻造了條唱件，而買生態(tài)科訴技則有舟利于水盲體資源役可持續(xù)理性利用宜。新奢華主符義別墅生態(tài)、低汪能耗、純奏小獨(dú)棟客戶升級：市場客戶細(xì)分，居住理念提升資源升級：天然的生態(tài)領(lǐng)地，充分挖掘定位升級：小獨(dú)棟臻品，比精致更高，比豪宅內(nèi)斂技術(shù)升級：生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢社區(qū)：生波態(tài)型整體屠規(guī)劃產(chǎn)品：低昌能耗獨(dú)棟網(wǎng)別墅空間：小篇中見大新蹈奢華開發(fā)：開仰發(fā)建議及跑財(cái)測Q2:本如何塌打造新修奢華別三墅？六大系雅統(tǒng)創(chuàng)造潔生態(tài)型袍社區(qū)六大生秤態(tài)系統(tǒng)水環(huán)境綠化環(huán)均境熱能環(huán)央境綠色空氣尖環(huán)境綠色聲環(huán)忌境有機(jī)垃疑圾處理水生態(tài)系館統(tǒng)液態(tài)水為糖一切的本測源（水環(huán)慣境整體規(guī)賺劃）

對遠(yuǎn)于自然恩槽賜的充分旬利用（雨連水收集系萄統(tǒng)）

[樂二次水]憐的使用率痛被充分提刑升（中水蔑回用系統(tǒng)逝）雨水從塌這里與悅地下接統(tǒng)壤（滲由水路面肥系統(tǒng)）中水處沾理系統(tǒng)雨水收集丙系統(tǒng)水系景曾觀規(guī)劃項(xiàng)目以“龜水”為基注礎(chǔ)構(gòu)建社參區(qū)大環(huán)境肺，以“水樹”為依托刻創(chuàng)造私人衣居住空間汁，“溪亞-河-湖色”從整體脅的角度理針解水，構(gòu)建起枯水溪、大內(nèi)河和歉中心湖玻組成的靜水循環(huán)灰體系同時(shí)創(chuàng)造淹多樣水景論與之契合漁，形成藍(lán)暫綠交響。多項(xiàng)節(jié)返能高科占技

打尼造新奢剖華別墅應(yīng)用低技術(shù)，達(dá)到住宅的高舒適映性。實(shí)施途感徑目標(biāo)建立《抽萬科生臥態(tài)住宅繞標(biāo)準(zhǔn)》形成《些萬科生新態(tài)住宅朗標(biāo)準(zhǔn)》讓實(shí)實(shí)盞在在的胃生態(tài)全鳥面走進(jìn)偵萬科住虜宅萬科的顯做法《萬科生谷態(tài)住宅標(biāo)殊準(zhǔn)》的構(gòu)成夏熱冬冷互地區(qū)夏熱冬暖斥地區(qū)嚴(yán)寒地畝區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水李系統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)萬科住濾宅生膚態(tài)標(biāo)準(zhǔn)住宅物理脖標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境史標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷納地區(qū)夏熱冬筆暖地區(qū)嚴(yán)寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系乖統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物等理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)仿準(zhǔn)萬科住宅栗生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研飽究生態(tài)實(shí)圾踐南京金色伯家園深圳東歌海岸武漢城市盆花園深圳坂雪順崗萬科的生貧態(tài)實(shí)踐夏熱冬冷馬地區(qū)夏熱冬暖紅地區(qū)嚴(yán)寒地享區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水靠系統(tǒng)雨水系齡統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物碰理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)萬科住宅緊生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研究生態(tài)實(shí)蛾踐深圳坂免雪崗北京星園北京西山晝庭院天津城將市花園天津水晶尼城沈陽花攀園新城萬科的五生態(tài)實(shí)坊踐夏熱冬壯冷地區(qū)夏熱冬辱暖地區(qū)嚴(yán)寒地托區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系駕統(tǒng)雨水系統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物鈔理標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)萬科住皮宅生態(tài)屢標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研甩究生態(tài)實(shí)挪踐深圳東歸海岸、求天津水挎晶城武漢城市附花園、南賢昌四季花綁城北京青青榜家園、大而連城市花揀園萬科的村生態(tài)實(shí)遵踐夏熱冬冷蒼地區(qū)夏熱冬盛暖地區(qū)嚴(yán)寒地區(qū)聲環(huán)境光環(huán)境熱環(huán)境景觀水系毫統(tǒng)雨水系貪統(tǒng)中水系統(tǒng)住宅物理暫標(biāo)準(zhǔn)水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能標(biāo)嬌準(zhǔn)萬科住宅率生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)研究生態(tài)實(shí)額踐天津東困麗湖萬科的生雜態(tài)實(shí)踐復(fù)地的匠經(jīng)驗(yàn)十三項(xiàng)爽生態(tài)技兼術(shù)試驗(yàn)室內(nèi)熱核環(huán)境、淘風(fēng)環(huán)境舌、光環(huán)揭境的模油擬設(shè)計(jì)熱壓通注風(fēng)設(shè)計(jì)自平衡處通風(fēng)系搖統(tǒng)舒適節(jié)諷能的空錯(cuò)調(diào)系統(tǒng)高效的暖外墻保幅溫體系鞏和節(jié)能翠門窗遮陽系鍛統(tǒng)空氣能熱無泵熱水器太陽能光接電應(yīng)用節(jié)能燈具拜應(yīng)用同層排氧水系統(tǒng)智能家室居系統(tǒng)生態(tài)綠項(xiàng)化新型建挑材的應(yīng)頂用愛倫坡科生態(tài)簽別墅試抓點(diǎn)新奢華團(tuán)別墅全面提升勻“科技以雅人為本”刑的健康、運(yùn)生態(tài)居住翅理念；遵循可持稻續(xù)發(fā)展原甩則運(yùn)用“低燃能耗、高穿舒適度”孤建筑技術(shù)需系統(tǒng)開創(chuàng)科技弟主題地產(chǎn)訴開發(fā)模式強(qiáng)化產(chǎn)永品的核奴心價(jià)值真正區(qū)撲隔其它田同類別陽墅低能耗別聽墅標(biāo)準(zhǔn)天棚采暖贈制冷，恒衛(wèi)溫恒濕：置換式賽新風(fēng)系糞統(tǒng)外圍護(hù)曾：外墻保溫保濕底、外窗防新曬保溫防噪音：航標(biāo)準(zhǔn)、樓旺板與管道積、地板、宵內(nèi)墻太陽能系冬統(tǒng)備注：以彎上技術(shù)可稻根據(jù)具體己需要進(jìn)行緞選擇性采茅用恒溫恒常濕系統(tǒng)天棚采暖帝制冷優(yōu)勢冬夏兩用修，采暖制腸冷系統(tǒng)材擇料壽命擔(dān)與建筑蓋一樣長床久采暖制撒冷功效等更穩(wěn)定難，效率鼻高不依靠糖室外機(jī)蝦箱，不算破壞建圍筑外觀冷熱交堆換的媒板質(zhì)為水售，綠色敞環(huán)保輻射散芽發(fā)的溫拘度調(diào)節(jié)銹方式無延風(fēng)感和生氣流感晃，無烘叼烤感從上至相下的輻括射方式謊，更舒繼適系統(tǒng)自動鏡調(diào)整室內(nèi)匹溫度，溫表度均勻采暖制帆冷與新冒風(fēng)置換祥完全分橫離，健姻康高效太陽能系棵統(tǒng)另外一離種成本怪較低的變節(jié)能方陽式是太貍陽能系古統(tǒng)利用太厘陽能為自住戶提甩供照明謠節(jié)電、盲采暖等新風(fēng)系俊統(tǒng)外圍護(hù)外墻保帥溫中空LO搭W-E外霞窗隔熱防旺躁小空間見際大創(chuàng)意燥奢華別墅餅新定義建筑風(fēng)格肅及細(xì)節(jié)處曠理戶型空間倍規(guī)劃庭院設(shè)娛計(jì)建筑空間來處理建筑風(fēng)格建材細(xì)記節(jié)處理STUCCO與弧形線條文化石與高檔涂料的結(jié)合西班牙筒良瓦建議戶型羨面積在2帽20-3當(dāng)20㎡，在有限撒的空間相內(nèi)，秉承新什奢華主指義de第消費(fèi)理滅念，做到尺催度、功梢能、動茫線、空煎間的完遵美組合啄：客廳和晶玄關(guān)同春時(shí)挑空惠、中西菌餐廳、優(yōu)完整主腫臥空間四（含獨(dú)古立書房急、衣帽疤間）…編…都是豪釀?wù)壍年囋O(shè)置。戶型空間虹規(guī)劃：奢侈de興尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關(guān)3.3米層高的地下室奢侈de繳尺度主臥空間：獨(dú)立書房獨(dú)立衣帽間雙陽臺雙開門中、西廚房完善d鄙e功踐能完善d員e功慰能早餐臺、正餐廳完善d搏e功材能氣派客廳溫馨家庭室功能性區(qū)地下室哪：建議面積緩150㎡誘左右，擁防有良好采暴光和給排瞞水功能音樂夢想創(chuàng)作空間功能性地插下室：建議面繼積15叫0㎡左擠右，擁哄有良好濱采光和銀給排水藍(lán)功能Spa\桑拿二層空間一層空間合理de瞇動線，創(chuàng)證造私密空港間家庭私密區(qū)域主臥私密區(qū)域過渡空間成品庭院立體景皮觀成品庭游院歡樂生攏活下層式庭院“亮”麗空間空中庭院開闊視界分期開料發(fā)

品優(yōu)牌先行開發(fā)節(jié)碌奏2123分三期解開發(fā)一三期產(chǎn)塌品類型：豪宅+管新奢華導(dǎo)別墅二期產(chǎn)品碌類型：新奢華別珠墅品牌先行一期樣板命打造：生癥態(tài)博覽館一期會所聾：強(qiáng)化健袍康運(yùn)動主見題，建立耗健康養(yǎng)生花中心生態(tài)博覽悶館生態(tài)博票覽館健康養(yǎng)生治會所在原有會腹所進(jìn)行提吳升建立一另個(gè)康體疲維護(hù)中銳心,對業(yè)主提遵供健康咨誰詢