中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)市場(chǎng)演變下的特點(diǎn)與規(guī)律

美國(guó)行業(yè)演變規(guī)律下的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與規(guī)律中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)人是時(shí)間與空間的延續(xù)：時(shí)間是生命(損益表)，空間就是房子(資產(chǎn)負(fù)債表)社會(huì)屬性是歸屬經(jīng)濟(jì)屬性是基礎(chǔ)政治屬性是過(guò)程生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位房地產(chǎn)是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的支柱房地產(chǎn)為政府權(quán)力提供合法性房地產(chǎn)為社會(huì)成員提供身分與地位的合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)在美國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)濟(jì)支柱、政治穩(wěn)定和社會(huì)公平的三大特點(diǎn)，并且表現(xiàn)的異常突出；作為商品房市場(chǎng)歷史比較短的國(guó)家，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有三大特點(diǎn)，但并不像美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特性表現(xiàn)得那樣突出：經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源；政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性；社會(huì)公平:財(cái)富合理性；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三大特點(diǎn)總結(jié)用歷史的觀(guān)點(diǎn)看待中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問(wèn)題；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：政府的規(guī)則錯(cuò)位與企業(yè)的能力錯(cuò)位；生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會(huì)角色與地位；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性社會(huì)公平:財(cái)富合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一大特點(diǎn)——經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)，突出主要表現(xiàn)為：歷史上房地產(chǎn)行業(yè)五十年間，一直保持在美國(guó)GDP的五分之一以上；居民住房占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)不是很突出，但在以下兩個(gè)方面仍然表現(xiàn)明顯：近10年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資、商品住宅市場(chǎng)投資、商品住宅銷(xiāo)售占GDP比重持續(xù)增長(zhǎng)，2002年比重分別達(dá)到7.4％、5％、4.7％；房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出極強(qiáng)的帶動(dòng)作用；對(duì)比美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的特點(diǎn)看中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)的下一步增長(zhǎng)將主要體現(xiàn)在家居消費(fèi)與家庭消費(fèi)的增長(zhǎng)上；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)--美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)住房投資５％家居花費(fèi)７－８％家庭消費(fèi)１０％住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％歷史上房地產(chǎn)行業(yè)五十年間，一直保持在美國(guó)GDP的五分之一以上居民住房占據(jù)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)有形資產(chǎn)的三分之一住房＋家居１５％北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1--房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)增長(zhǎng)億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒92、93年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效控制，自1995年后房地產(chǎn)投資開(kāi)始萎縮；98年以后中國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始復(fù)蘇，占GDP比重保持持續(xù)增長(zhǎng)，2002年達(dá)到7.4％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1—住宅投資占GDP比重持續(xù)增加億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒自1999年以來(lái)，住宅投資在GDP中的比重持續(xù)增長(zhǎng)，到2002年，住宅投資占到GDP的4.99％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)1—住宅銷(xiāo)售額占GDP的比重持續(xù)增加億元資料來(lái)源：2003年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒92、93年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上的過(guò)熱階段，住宅銷(xiāo)售出現(xiàn)一個(gè)小高潮，隨后銷(xiāo)售開(kāi)始下降；98年以后中國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)始復(fù)蘇，住宅銷(xiāo)售占GDP比重開(kāi)始持續(xù)高速增長(zhǎng)，2002年達(dá)到4.7％；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱特點(diǎn)2---房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有極強(qiáng)的帶動(dòng)作用資料來(lái)源：CEI2003年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告、元富證券（香港）房地產(chǎn)行業(yè)的投入相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)比例（％）100元的住宅消費(fèi)130－150元其它商品的銷(xiāo)售1.3-1.5100元的住宅建設(shè)資金相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個(gè)單位的產(chǎn)值GDP增長(zhǎng)2.9個(gè)單位2.9中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有極強(qiáng)的帶動(dòng)作用，體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential從美國(guó)的行業(yè)發(fā)展曲線(xiàn)可以預(yù)料,中國(guó)房地產(chǎn)下一步增長(zhǎng),將主要體現(xiàn)在家居消費(fèi)與家庭消費(fèi)的增長(zhǎng)上住房投資５％家居花費(fèi)７－８％家庭消費(fèi)１０％住房消費(fèi)總計(jì)２２－２５％住房＋家居１５％北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential家居消費(fèi)、家庭消費(fèi)將是中國(guó)住宅地產(chǎn)的一個(gè)熱點(diǎn)北京市住宅增長(zhǎng)帶動(dòng)家居消費(fèi)、家庭消費(fèi)增長(zhǎng)情況2000年2002年增長(zhǎng)比率商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)情況409．3億元716．7億元增長(zhǎng)75.1％；年均增長(zhǎng)32.3％；城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)增長(zhǎng)情況925.5元比98年增長(zhǎng)75.2％家庭消費(fèi)增長(zhǎng)情況（主要指建筑及裝潢材料類(lèi)、家具類(lèi)、家用電器和音像器材類(lèi)、汽車(chē)類(lèi)四大類(lèi)商品）275.4億元493.3億元增長(zhǎng)79.1％；年均增長(zhǎng)33.8％資料來(lái)源：2003-08-19北京日?qǐng)?bào)北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱:財(cái)富來(lái)源政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性社會(huì)公平:財(cái)富合理性北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第二大特點(diǎn)——社會(huì)政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有政治穩(wěn)定的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：住房擁有率和住房的居住狀況對(duì)國(guó)家政治穩(wěn)定影響甚大（住房是中低收入家庭的主要經(jīng)濟(jì)壓力源，而大量的政治不穩(wěn)定現(xiàn)象都與無(wú)家可歸、居住條件惡劣等有關(guān)）

；房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)美國(guó)就業(yè)形勢(shì)影響很大，是社會(huì)政治穩(wěn)定的基礎(chǔ)

；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政治穩(wěn)定的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)個(gè)方面：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大大影響社會(huì)就業(yè)問(wèn)題；急速發(fā)展可能導(dǎo)致整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過(guò)度投資，銀行信貸增長(zhǎng)偏快的一個(gè)源頭性因素；城市改造與拆遷工作極大影響城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會(huì)政治的穩(wěn)定；透過(guò)湖南“嘉禾”事件和121號(hào)令，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)政治穩(wěn)定特點(diǎn)1—造就大量的就業(yè)機(jī)會(huì)近幾年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)每年均增長(zhǎng)4.5％，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中吸納就業(yè)人數(shù)最多的部門(mén)，目前從業(yè)人數(shù)高達(dá)3000萬(wàn)人；按照這個(gè)比例計(jì)算，每年房地產(chǎn)行業(yè)所造就的就業(yè)機(jī)會(huì)（包括行業(yè)從業(yè)者和帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)）高達(dá)9000萬(wàn)，接近1個(gè)億人；房地產(chǎn)行業(yè)的投入相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)比例（％）100元的住宅消費(fèi)130－150元其它商品的銷(xiāo)售1.3-1.5100元的住宅建設(shè)資金相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求1.7-2.2吸納100人就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)2.0增加一個(gè)單位的產(chǎn)值GDP增長(zhǎng)2.9個(gè)單位2.9北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)政治穩(wěn)定特點(diǎn)2—急速發(fā)展可能導(dǎo)致整合國(guó)家經(jīng)濟(jì)過(guò)熱房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過(guò)度投資的一個(gè)源頭性因素；2003年1至4月，全國(guó)房地產(chǎn)投資在去年29.7%的高增長(zhǎng)基礎(chǔ)上同比增長(zhǎng)了34.6%；雨后春筍般涌現(xiàn)的新開(kāi)工樓盤(pán)，需要大量消耗鋼材、水泥，旺盛的市場(chǎng)需求、巨大的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)，加劇了鋼鐵、水泥等行業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為銀行信貸增長(zhǎng)偏快的一個(gè)源頭性因素；2003年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中銀行貸款占30.7%；同時(shí)考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，目前銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重在60%以上。資料來(lái)源：2004年5月27日南方日?qǐng)?bào)北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential中國(guó)房地產(chǎn)政治穩(wěn)定特點(diǎn)3—城市改造與拆遷工作極大影響城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會(huì)政治的穩(wěn)定各級(jí)政府要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作。由于工作原因造成大量群體性上訪(fǎng)的,要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人的責(zé)任；電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體要從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的大局出發(fā),

堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,防止渲染、炒作拆遷工作中出現(xiàn)的一些失誤和問(wèn)題,激化矛盾；國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工,對(duì)各地城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)派出督查組,對(duì)拆遷問(wèn)題突出、影響社會(huì)穩(wěn)定的地區(qū)進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促整改；

——國(guó)務(wù)院辦公廳2003年9月19日

《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)政治性的一個(gè)詮釋——湖南“嘉禾”事件資料來(lái)源：2004年06月05日《北京青年報(bào)》1、湖南“嘉禾”事件嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個(gè)以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?，F(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進(jìn)行規(guī)劃項(xiàng)目定點(diǎn)的情況下，為開(kāi)發(fā)商發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；先辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，再補(bǔ)辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放《國(guó)有土地使用證》；在缺乏拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放《房屋拆遷許可證》；在沒(méi)有按規(guī)定程序舉行聽(tīng)證的情況下，對(duì)11戶(hù)被拆遷人下達(dá)強(qiáng)制拆遷執(zhí)行書(shū)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強(qiáng)制推進(jìn)房屋拆遷，2003年12月份以來(lái)，先后對(duì)11名公職人員進(jìn)行了降職、調(diào)離原工作崗位到邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯(cuò)誤處理，并錯(cuò)誤拘捕李會(huì)明等3人。

2、社會(huì)、媒體、政府關(guān)注據(jù)中央電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》報(bào)道，對(duì)嘉禾縣房屋拆遷中損害群眾合法權(quán)益問(wèn)題，中央高度重視。根據(jù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的批示，湖南省政府、建設(shè)部聯(lián)合調(diào)查組通過(guò)深入細(xì)致的調(diào)查取證工作，基本查明主要違法違規(guī)事實(shí)。調(diào)查表明，這是一起集體濫用行政權(quán)力、損害群眾利益的違法違規(guī)事件。3、這是一種政治的結(jié)局撤銷(xiāo)周余武中共嘉禾縣委委員、常委、書(shū)記職務(wù)；撤銷(xiāo)李世棟中共嘉禾縣委委員、常委、副書(shū)記職務(wù)，并依法撤銷(xiāo)其縣人民政府縣長(zhǎng)職務(wù)；給予李水福黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分，責(zé)令其引咎辭去中共嘉禾縣委副書(shū)記、嘉禾縣人民政府常務(wù)副縣長(zhǎng)職務(wù)；給予中共嘉禾縣委常委、政法委書(shū)記周賢勇留黨察看一年處分；北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential在1931年美國(guó)首次住房會(huì)議上，美國(guó)總統(tǒng)胡佛講：“沒(méi)有什么東西比住房對(duì)于人民幸福和社會(huì)安定更重要。”4、這是一種庶民的勝利這勝利是庶民所取得的。即便是那“氣勢(shì)如虹”的一輩子換一陣子的恫嚇標(biāo)語(yǔ)，也沒(méi)有擋住上訪(fǎng)者反映實(shí)情；即便是那“承包”不下來(lái)就要停職停薪的“株連”，也沒(méi)能得償所愿，甚至有人用離婚的民間智慧嘲諷對(duì)方的荒唐；即便可能被拘捕蹲牢房，也有人無(wú)所懼怕，所以幾十戶(hù)人家堅(jiān)守家園……5、這是一種權(quán)利與權(quán)力的對(duì)峙所以，嘉禾強(qiáng)制拆遷事件本質(zhì)上是權(quán)利與權(quán)力的對(duì)峙，而終以權(quán)利獲勝。但是這勝利，卻又不僅僅只屬于庶民。庶民、媒體與上級(jí)機(jī)關(guān)，在這場(chǎng)合作中，精誠(chéng)相待，訴求相同，于是黑幕得以揭開(kāi)，正義得到伸張。－－－《南方都市報(bào)》2004年6月6日社評(píng)北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司ZionConsultingConfidential房地產(chǎn)肢政治性牧的另一躬個(gè)詮釋停：12凱1號(hào)文權(quán)件是打始?jí)悍康劁摦a(chǎn)，還旨是房地坦產(chǎn)打壓股中央政皺府的權(quán)局力基礎(chǔ)轉(zhuǎn)？1、中國(guó)章房地產(chǎn)金快融現(xiàn)狀我國(guó)房農(nóng)地產(chǎn)市炊場(chǎng)60固％以上呼的資金衡來(lái)源于假信貸資桌金，房渾地產(chǎn)貸稅款余額株占商業(yè)漆銀行各舟項(xiàng)貸款堂余額的尚比重高某達(dá)17臟.8％刑；2、2衣003叉年6月蜜：12壤1號(hào)文澇件“商業(yè)很銀行要斥嚴(yán)格防黃止建筑寺施工企移業(yè)使用物銀行貸傍款墊資忽房地產(chǎn)輸開(kāi)發(fā)項(xiàng)產(chǎn)目”；“房地乏產(chǎn)開(kāi)發(fā)儀貸款對(duì)紅象應(yīng)為元沒(méi)有拖阻欠工程爐款的房輔地產(chǎn)開(kāi)捐發(fā)企業(yè)察”；“貸款重曠點(diǎn)支持符扎合中低收恥入家庭購(gòu)父買(mǎi)能力的眠住宅項(xiàng)目暮，對(duì)大戶(hù)萄型、大面末積、高檔宗商品房、基別墅等項(xiàng)譯目應(yīng)適當(dāng)還限制”快；……---《昆關(guān)于進(jìn)一走步加強(qiáng)房緒地產(chǎn)信貸腎業(yè)務(wù)管理顫的通知》副（銀發(fā)[爽2003植.6]1擾21號(hào)）北京錫內(nèi)恩企業(yè)素管理顧提問(wèn)公司Zio寧nC蹦ons紗ult排ing誘Co叼nfi透den連tia久l121與酬18號(hào)令楊背后的中恐央政府：奪房地產(chǎn)是攻一個(gè)政治役問(wèn)題？3、民幟眾眼中遵的中國(guó)抗房地產(chǎn)腿政治性81.5韻%受訪(fǎng)者臘認(rèn)為金融督機(jī)構(gòu)利用宗資金配置各權(quán)進(jìn)行腐鴉敗交易在冶經(jīng)濟(jì)生活扯中屬于“市非常普遍象”和“比蝦較常見(jiàn)”歪的現(xiàn)象；不到20除%的人認(rèn)洲為這種情贈(zèng)況“很罕著見(jiàn)”或根疼本“沒(méi)有矛發(fā)現(xiàn)”；（謝平等狀學(xué)者在0財(cái)2～03李年做了關(guān)腹于“中國(guó)放金融腐敗摩指數(shù)”課隊(duì)題對(duì)全國(guó)晨29個(gè)城讓市5大類(lèi)歡人群進(jìn)行剝了問(wèn)卷調(diào)摧研的結(jié)果建）4、企業(yè)捷家眼中的和中國(guó)房地要產(chǎn)政治性當(dāng)市場(chǎng)的領(lǐng)預(yù)期被扭檢曲時(shí)，人體們并不會(huì)全真正了解豬政策調(diào)控怖的手段和歸意圖，只襪會(huì)關(guān)心現(xiàn)寬有的預(yù)期暈；政策變備化不但菜會(huì)影響功投資者表的投資牽預(yù)期，飾也會(huì)影嶺響消費(fèi)讀者的消仇費(fèi)預(yù)期給，影響老地方政關(guān)府的發(fā)衛(wèi)展預(yù)期秒。而一滑旦各層揀次的預(yù)汽期被破堵壞之后尼，再想俘調(diào)動(dòng)這飲種預(yù)期盤(pán)就格外沒(méi)困難了跟；多數(shù)企老業(yè)是步冒履維艱鉆的剛剛舍渡過(guò)了呈難關(guān)，射剛剛開(kāi)奏始進(jìn)入棋一個(gè)發(fā)辮展的時(shí)呢機(jī)。如畏果一棍研子打下晚去，又醫(yī)會(huì)使他蘋(píng)們進(jìn)入宅生存的割掙扎之彈中。本宜來(lái)這些績(jī)企業(yè)可圍以借高杯速發(fā)展弱的經(jīng)濟(jì)舒環(huán)境發(fā)狼展和壯咬大；－－任志刷強(qiáng)：《謹(jǐn)初慎使用調(diào)丘控手段請(qǐng)》200快4年05喚月14日慕中國(guó)盤(pán)經(jīng)營(yíng)報(bào)北京錫籍恩企業(yè)纏管理顧綱問(wèn)公司Zion賭Con訴sult謹(jǐn)ing沾Conf恒iden塌tial目奧錄房地產(chǎn)捷行業(yè)的亭三大特皺點(diǎn)經(jīng)濟(jì)支柱偏:財(cái)富來(lái)嫌源政治穩(wěn)定吳:權(quán)力合屆法性社會(huì)公筍平:財(cái)曾富合理老性北京錫恩扮企業(yè)管理套顧問(wèn)公司Zion午Con劫sult憶ing謎Conf亡iden急tial中國(guó)房湖地產(chǎn)行沉業(yè)的第后三大特塔點(diǎn)——向社會(huì)公港平:財(cái)溉富合理讓性美國(guó)房崇地產(chǎn)行老業(yè)具有占社會(huì)公汪平的特于點(diǎn)，主詞要表現(xiàn)推為兩點(diǎn)首：不同種胃族群體騰的住房雹擁有率流具有明騰顯差異我；不同收入座階層的住憶房居住條寇件具有明頁(yè)顯差異；中國(guó)房認(rèn)地產(chǎn)行克業(yè)社會(huì)公平的特點(diǎn)士主要體演現(xiàn)在以景下三個(gè)量個(gè)方面悼：不同收局入、職睛業(yè)、學(xué)睜歷及城生市階層鈴所擁有逝的戶(hù)均陸房產(chǎn)價(jià)即值表現(xiàn)寨出很大督的差別逐；低收入家芽庭漸漸淡斑出一手商請(qǐng)品房市場(chǎng)句；城市高價(jià)西房不僅帶轉(zhuǎn)來(lái)了居民襲居住的“生階層同質(zhì)叮化”，而持且加劇了番低收入階捷層的“精桂神貧困”肯、“文化鑰鴻溝”；北京錫構(gòu)恩企業(yè)家管理顧黨問(wèn)公司Zio騎nC果ons謊ult芝ing國(guó)Co堅(jiān)nfi饒den歡tia熔l房地產(chǎn)行銹業(yè)體現(xiàn)著脹社會(huì)的不存公平和階映層性戶(hù)主月收入（元）300以下300—500500—800800—10001000—15001500—20002000—40004000—80008000以上戶(hù)均房產(chǎn)價(jià)值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市規(guī)模大城市中等規(guī)模城市小城市戶(hù)均房產(chǎn)價(jià)值（萬(wàn)元）13.698.957.46在不同收載入層次的睜家庭、在緩不同規(guī)模需城市的家檔庭，他們辟的戶(hù)均房炮產(chǎn)價(jià)值顯指示出明顯戒的差異：數(shù)據(jù)來(lái)丹源：國(guó)筑家統(tǒng)計(jì)么局20托02年斧6月份穗《中國(guó)糖城市居負(fù)民家庭惕財(cái)產(chǎn)調(diào)孟查總報(bào)晶告》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)瞇局城市調(diào)析查總隊(duì)于肌2002事年5-7返月在河北謊、天津、萄山東、江象蘇、廣東恨、四川、頓甘肅、遼舞寧等8個(gè)暢?。ㄖ陛犉际校┎扇≈捕嘞喑闃映嗟姆绞剑槐本╁a恩障企業(yè)管理爆顧問(wèn)公司Zion亂Con要sult茶ing弟Conf許iden請(qǐng)tial房地產(chǎn)行脂業(yè)體現(xiàn)著紐奉社會(huì)的不秋公平和階惹層性戶(hù)均房產(chǎn)價(jià)值（元/戶(hù)）不同人群31萬(wàn)私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者等；20萬(wàn)－30萬(wàn)娛樂(lè)服務(wù)人員、證券業(yè)務(wù)人員和股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人等；15萬(wàn)－20萬(wàn)教授、社會(huì)中介人員、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、三資企業(yè)人員、國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人、銀行業(yè)務(wù)人員、國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人、演員、IT從業(yè)人員和工藝美術(shù)人員等；戶(hù)主學(xué)歷分布研究生及以上大學(xué)本科大學(xué)專(zhuān)科中專(zhuān)高中初中小學(xué)戶(hù)均房產(chǎn)價(jià)值（萬(wàn)元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同桶職業(yè)的牛家庭、棋在不同恢學(xué)歷層柏次的家款庭，他最們的戶(hù)晚均房產(chǎn)膚價(jià)值顯親示出明熟顯的差搞異：數(shù)據(jù)來(lái)葬源：國(guó)罰家統(tǒng)計(jì)些局20塞02年呢6月份狐《中國(guó)梁城市居激民家庭甲財(cái)產(chǎn)調(diào)晚查總報(bào)頌告》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)渣局城市調(diào)削查總隊(duì)于朋2002傲年5-7穗月在河北紛、天津、暢山東、江品蘇、廣東任、四川、換甘肅、遼議寧等8個(gè)掏?。ㄖ陛犗墒校┎扇∩叶嘞喑闃幽У姆绞剑槐本╁a蹲恩企業(yè)堤管理顧齒問(wèn)公司Zion榜Con拐sult倒ing閑Conf歸iden筋tial低收入家腸庭淡出一埋手商品房莊市場(chǎng)資料來(lái)源笨：200分4-06形-08泡南京她市房產(chǎn)局高，全市的準(zhǔn)《地產(chǎn)市兇場(chǎng)需求研棄究報(bào)告（跨春季版）飽》。主要潛在購(gòu)房人群（按家庭年總收入水平）占潛在購(gòu)房人群的比重4萬(wàn)至5.9萬(wàn)元年收入的家庭21.2％3萬(wàn)至3.9萬(wàn)元年收入的家庭18.0％2萬(wàn)至2.9萬(wàn)元年收入的家庭13.9％6萬(wàn)至7.9萬(wàn)元年收入的家庭13.6％1、南積京市潛夜在購(gòu)房櫻人群的厭構(gòu)成分羅布2、隨澡著南京榴房?jī)r(jià)的鮮不斷飆糞升，較僻低收入暫的潛在另購(gòu)房家筆庭將逐民漸淡出浴商品房交需求市次場(chǎng)，而錘轉(zhuǎn)向經(jīng)喂?jié)m用嶄房、二廟手房市暑場(chǎng)，商黑品房目推標(biāo)受眾須逐漸指堆向較高狠收入階扒層。北京錫洞恩企業(yè)鍛管理顧則問(wèn)公司Zio碰nC懷ons竭ult徹ing浸Co泄nfi器den蹦tia梢l城市高價(jià)物房不僅帶勉來(lái)了居民蕩居住的“擾階層同質(zhì)錢(qián)化”，而莖且加劇了牧低收入階渣層的“精騙神貧困”潑、“文化元鴻溝”高價(jià)房加香劇“精神現(xiàn)貧困”、刺“文化鴻耽溝”對(duì)于房灶價(jià)較高筑、持續(xù)脊上漲且掌中心城治區(qū)土地恰有限的周大城市遮（如上數(shù)海）出網(wǎng)現(xiàn)“富演人進(jìn)城蓄、窮人框下鄉(xiāng)”質(zhì)的逆向切流動(dòng)潮鑼?zhuān)@賺樣不僅使會(huì)產(chǎn)生悠居住的究“階層覆同質(zhì)化硬”，同遠(yuǎn)時(shí)還將香導(dǎo)致多逝數(shù)普通即大眾對(duì)證城市文悲化、環(huán)黑境等公挑共基礎(chǔ)蜘設(shè)施享奏用機(jī)會(huì)逆的實(shí)際榆下降，姥從而加粒劇“精雹神貧困由”、“艷文化鴻速溝”；高價(jià)房產(chǎn)凍生的種種悉弊端主要么影響的是姿低收入階孩層從而看帥到城市薦高房?jī)r(jià)慢產(chǎn)生的極種種弊模端，而鎖其影響際的群體巾往往是皆低收入配階層。黨過(guò)分超坊過(guò)實(shí)際房誠(chéng)支付能宣力的高勾房?jī)r(jià)，框?qū)⒃诟d本上削擱弱他們明的發(fā)展越機(jī)會(huì)；北京錫號(hào)恩企業(yè)尋管理顧線(xiàn)問(wèn)公司Zion憑Con套sult謊ing雨Conf岔iden蜜tial房地產(chǎn)三泰大特點(diǎn)總請(qǐng)結(jié)：用歷禽史的觀(guān)點(diǎn)粱看待中國(guó)斷房地產(chǎn)的郵發(fā)展階段奶和存在的批問(wèn)題房地產(chǎn)套三大屬赤性的關(guān)泄系是：經(jīng)濟(jì)屬性圈是基礎(chǔ)(印支撐)，射政治屬性碼是過(guò)程(漸穩(wěn)定)，絞社會(huì)屬性份是歸屬(俯公平)；房地產(chǎn)行弟業(yè)的目標(biāo)盯應(yīng)當(dāng)是:在社會(huì)慕公正和伸公平的厚目標(biāo)下限,通過(guò)司構(gòu)造持躬續(xù)發(fā)展籮機(jī)制,品建立譽(yù)起企業(yè)蜘穩(wěn)定的清發(fā)展預(yù)岡期與市資場(chǎng)公平具的競(jìng)爭(zhēng)棒體系；中國(guó)房地懸產(chǎn)行業(yè)的橫未來(lái)是:土地市拾場(chǎng)化與伙金融市尸場(chǎng)化,奏房地產(chǎn)界走向理段性、責(zé)痕任；中國(guó)房地穿產(chǎn)行業(yè)的講現(xiàn)狀是:經(jīng)濟(jì)屬軋性的層橫面:需端求旺盛槍,供給誘方競(jìng)爭(zhēng)脂性不夠潮,兩大買(mǎi)要素(鳴土地與似資金)慣的自由置化程度宿不夠,互從而導(dǎo)勺致房地蹤蝶產(chǎn)行業(yè)肌沒(méi)有在竟國(guó)民經(jīng)肆濟(jì)、政謊治穩(wěn)定套與社會(huì)樂(lè)公平方促面起到炭頂梁柱宇的作用電；宏觀(guān)層面市的經(jīng)濟(jì)標(biāo)番桿調(diào)控手渡段延遲效遍應(yīng)(事袖后調(diào)控而蛙不是事前答手段)與知微觀(guān)層面語(yǔ)的能力錯(cuò)烏位(社會(huì)累能力比市熄場(chǎng)能力強(qiáng)邀)；發(fā)展中的桶問(wèn)題，需膚要在發(fā)展蹦中來(lái)解決戲：未來(lái)房姓地產(chǎn)的行村業(yè)變化趨芳勢(shì)北京錫恩賤企業(yè)管理筋顧問(wèn)公司Zio么nC燦ons貞ult調(diào)ing延Co巴nfi胞den獅tia混l政府的規(guī)步則錯(cuò)位與省企業(yè)的能繼力錯(cuò)位政府提供嶺制度企業(yè)經(jīng)營(yíng)勝要素消費(fèi)者購(gòu)顏買(mǎi)住宅經(jīng)濟(jì)支柱政治穩(wěn)誦定社會(huì)公瓜平銀行:資垂金政府:土先地經(jīng)濟(jì)手段行政手每段北京錫恩瓦企業(yè)管理望顧問(wèn)公司Zion置Con升sult香ing恐Conf致iden菠tial政府的跟規(guī)則錯(cuò)恥位與企翁業(yè)的能傍力錯(cuò)位姥的一個(gè)穗解釋1、王石葛關(guān)于金融較政策的看壘法政府規(guī)則柱錯(cuò)位，進(jìn)唱行事后調(diào)拐控而不是紹強(qiáng)調(diào)事前理手段：現(xiàn)在國(guó)蝴家在金固融政策旱方面對(duì)脹資金加鉗以太多耍的限制唇。政府從不允許奶貸款買(mǎi)拘地，給泛開(kāi)發(fā)企旨業(yè)帶來(lái)望了很大逢的障礙愉，割斷勿了大部印分開(kāi)發(fā)況企業(yè)的撤土地資裳金來(lái)源泰；企業(yè)能中力錯(cuò)位悉，強(qiáng)調(diào)服社會(huì)能蚊力而弱克化市場(chǎng)猶能力：但在市家場(chǎng)需求癥的實(shí)際洗情況下巧，雖然床政策有匆限制，兔開(kāi)發(fā)商靠還是會(huì)塌變相地喝進(jìn)入，嚴(yán)政策的度效果也換就大打旬折扣了臉；溫州民間提資本大量辨進(jìn)入房地臟產(chǎn)行業(yè)正平是有力說(shuō)輸明了政府樣規(guī)則錯(cuò)位偵和企業(yè)能崇力的錯(cuò)位檢：比如說(shuō)狗在5月射份之前踐，各地渾開(kāi)發(fā)商貼到溫州節(jié)推銷(xiāo)房宇子，就曉是沖著婆溫州的致強(qiáng)大資宮本能力海，因此夸可以看糖出，溫鈔州的這務(wù)種民間踢資本，廢成了房康地產(chǎn)開(kāi)則發(fā)資金扔不足的熟一個(gè)補(bǔ)趁充，也僚是一個(gè)叉風(fēng)險(xiǎn)投慎資；另聲一方面橡，民營(yíng)副資本發(fā)巷達(dá)的浙牛江，其辰民營(yíng)資同本發(fā)展決向金融令資本轉(zhuǎn)逗化有一蜓個(gè)出入凈口，這擱個(gè)出入躺口就是包房地產(chǎn)河投資。結(jié)一方面四缺資金擺，另一駛方面卻珍有資金厲，而我兵們?cè)谡翰叻矫骖w卻沒(méi)有渣加以很智好的引盞導(dǎo)和規(guī)烤范。北京錫毯恩企業(yè)熄管理顧近問(wèn)公司Zion漂Con筒sult比ing涼Conf便iden氏tial政府的規(guī)骨則錯(cuò)位與摧企業(yè)的能宇力錯(cuò)位的鄙一個(gè)解釋2、關(guān)說(shuō)于土地排一級(jí)開(kāi)要發(fā)的市纖場(chǎng)化王石表熱示，應(yīng)雖倡導(dǎo)土解地一級(jí)幟開(kāi)發(fā)的啦市場(chǎng)化絮，他認(rèn)周為：政府角色筐定位不準(zhǔn)年確導(dǎo)致所拴制定規(guī)則挪的錯(cuò)位：我們國(guó)家享缺少土地芝資源，在礙農(nóng)村租用新土地過(guò)程付中，土地歷資源的盲蜜目開(kāi)發(fā)和清利用，造護(hù)成了土地啦貶值的現(xiàn)惰象，結(jié)果域直接受損雙傷的是農(nóng)聾民，城市陡化進(jìn)程以肆犧牲農(nóng)民腥的利益為端代價(jià)。因傳此，城市匠化進(jìn)程的粉土地利用移中，地方它政府應(yīng)做緒好裁判員辯的角色，傍切實(shí)保障梁農(nóng)民的利腎益；要加強(qiáng)五土地的超合理開(kāi)菌發(fā)，由邪于土地夢(mèng)非常有程限，因躍此從城蜂市規(guī)劃藝來(lái)講，反需要提濱高土地集使用率焦，向高滋層和小宜高層發(fā)滔展，這含種住宅畜的質(zhì)量榨和電梯延的運(yùn)用掃，也會(huì)怎直接刺熱激工業(yè)鴉化水平腸，與此叔同時(shí)，示不同區(qū)破域城市也也應(yīng)該堂有不同勸的政策牙，不能幟一概而放論；北京錫恩臣企業(yè)管理定顧問(wèn)公司Zion淘Con諒sult蜜ing沾Conf飲iden嫩tial人是時(shí)兔間與空徹間的延盲續(xù)：時(shí)也間是生隊(duì)命(損彎益表)餡，空間癢就是房塌子(資辱產(chǎn)負(fù)債毛表)社會(huì)屬性售是歸屬經(jīng)濟(jì)屬丸性是基筒礎(chǔ)，政治屬如性是過(guò)披程，生命的牧本質(zhì)是臭使人不默斷超越領(lǐng)自我,勇房地產(chǎn)梨的本質(zhì)亡就是要航使人不堡斷超越項(xiàng)既定的左社會(huì)角養(yǎng)色與地炸位房地產(chǎn)是蓄社會(huì)物質(zhì)歲財(cái)富的支徒柱房地產(chǎn)為眼政府權(quán)力總提供合法臨性房地產(chǎn)唐為社會(huì)鈴成員提猛供身分鳴與地位絮的合理宴性北京錫恩序企業(yè)管理譜顧問(wèn)公司Zio尺nC勵(lì)ons友ult落ing迫Co瞎nfi欺den再tia確l中國(guó)房獄地產(chǎn)行籠業(yè)四大時(shí)屬性市場(chǎng)化罪之后，張中國(guó)的價(jià)房地產(chǎn)騙業(yè)同樣漿具有不嗓同于其什他行業(yè)絞的產(chǎn)品旗四大屬啄性消費(fèi)品朽屬性投資品屬消性階層屬跟性DIY屬卵性北京錫恩朽企業(yè)管理黨顧問(wèn)公司Zio疫nC悶ons亭ult滿(mǎn)ing裂Co組nfi窯den蛋tia們l目暢錄房地產(chǎn)行糟業(yè)的四大吼屬性消費(fèi)品屬羊性投資品泄屬性DIY屬陪性階層性北京錫址恩企業(yè)助管理顧棗問(wèn)公司Zio翠nC百ons蹦ult佩ing臺(tái)Co升nfi耕den娃tia冊(cè)l住房做為妻消費(fèi)品屬榮性的三大碑特點(diǎn):存戶(hù)量釋放、叨租售替代陶、多次置努業(yè)存量釋放國(guó)內(nèi)住霞房市場(chǎng)鑄的熱銷(xiāo)編主要是收多年來(lái)統(tǒng)來(lái)壓抑鍋以久的欣“存量專(zhuān)需求”牲的釋放返；租售替攏代新成長(zhǎng)兼的年輕已一族是鵲未來(lái)住閥宅的主賴(lài)要購(gòu)買(mǎi)僚者,這網(wǎng)一階段倍十分類(lèi)言似于美跑?chē)?guó)五十排年代戰(zhàn)足后經(jīng)濟(jì)上復(fù)蘇,憤人口流污動(dòng)加大巾,這一磨時(shí)期的展住宅的唉消費(fèi)特健點(diǎn)是租尿房市場(chǎng)苗與出售匙市場(chǎng)相招互替代卸；多次置業(yè)收入差魯距的拉卸大會(huì)使惹得住房廳的換手假率增加暮；北京錫恩陶企業(yè)管理閱顧問(wèn)公司Zion掀Con汁sult浮ing張Conf奴iden雕tial消費(fèi)品志屬性—頌上海住來(lái)宅市場(chǎng)沸由保障輔型向小糧康型轉(zhuǎn)周變，引現(xiàn)發(fā)巨大浮的“存耳量需求敵”釋放至出來(lái)1、巨大使的新購(gòu)房搶需求上海住宅稈已從救濟(jì)挪型、解困炮型、福利勒型和保障顛型的階段掏，跨入了傻改善型、播投資型和苦小康型的辣發(fā)展階段袋；根據(jù)經(jīng)濟(jì)爺發(fā)展、城亮市建設(shè)以燙及人民生傾活水平的盒趨勢(shì)預(yù)測(cè)畏，200恢3-20蠅07年，橋上海的住濃宅需求約膛在850依0-93同00萬(wàn)平表方米之間佳，今后5膏年每年住田宅需求約窗1850庭-200襖0萬(wàn)平方仇米，需求鑰數(shù)量巨大景；資料來(lái)臣源：2弄004鐮年2月碗4日1郵4:4鵝7新祝聞晚報(bào)2、高速概增長(zhǎng)的換妄房需求從換房臨率來(lái)看宰：200者3年本狐市二手慕房成交吼量已達(dá)朋230竟6萬(wàn)平股方米，賽與一手池房成交吳量之比標(biāo)為1：蔑1.0博3，兩發(fā)者基本播持平；從二手房侄指數(shù)來(lái)看遙：上海二衛(wèi)手房指覆數(shù)辦公穗室發(fā)布述最新一吊期二手條房指數(shù)此報(bào)告顯正示，今召年3月逐份，上路海二手滋房指數(shù)傭?yàn)?3細(xì)04點(diǎn)塊，比上怕月上升蛋15點(diǎn)權(quán)，漲幅奇為1.士16％岔———貧“換房竊時(shí)代”蛾的腳步準(zhǔn)正在臨躍近。北京錫從恩企業(yè)封管理顧袍問(wèn)公司Zion四Con低sult院ing侄Conf深iden桐tial消費(fèi)品屬驅(qū)性—租房刃市場(chǎng)與出茄售市場(chǎng)相誤互替代的舍時(shí)代即將諒來(lái)臨第二個(gè)高蛋峰期出生暈人群的下紡一代開(kāi)始欄獨(dú)立而擴(kuò)線(xiàn)大住房，父第三個(gè)高歡峰出生的墻年輕人群瓜即將進(jìn)入削把潛在住疲房需求轉(zhuǎn)夢(mèng)化為實(shí)際堤住房需求做的階段；中國(guó)新成泉長(zhǎng)的年輕趣一族是未玩來(lái)住宅的魂主要購(gòu)買(mǎi)掩者,這一底階段十分鍛類(lèi)似于美蒸國(guó)五十年障代戰(zhàn)后經(jīng)教濟(jì)復(fù)蘇,漠人口流動(dòng)洋加大；這際一時(shí)期的拳住宅的消如費(fèi)特點(diǎn)是鮮租房市場(chǎng)旁與出售市始場(chǎng)相互替稈代；北京錫恩秘企業(yè)管理者顧問(wèn)公司Zion黎Con孝sult勉ing蝕Conf從iden遷tial消費(fèi)品屬數(shù)性—上海膚、南京等煙城市二次貸置業(yè)漸成窯主流，消蜻費(fèi)年輕化靈趨勢(shì)明顯芽，其中白銅領(lǐng)比例最享高1、上英海居民基已經(jīng)形增成了明對(duì)顯的二棋次置業(yè)凈消費(fèi)趨叢勢(shì)200嚷4“上逐海之春趨”房產(chǎn)倦展示交玻易會(huì)統(tǒng)匪計(jì)結(jié)果占表明，釋超過(guò)5吉0%的溫普通觀(guān)袋眾積極鐘參與展火會(huì)的目稻的是為誘購(gòu)買(mǎi)第疾二套房此作準(zhǔn)備源。南京二次球及以上置錢(qián)業(yè)者首次傾超過(guò)首次肌置業(yè)者所肆占比例，量二者比例調(diào)分別為5而3.1％哭和46.面9％；2、上海饒樓市二次快置業(yè)潛在斬人群中1隸次以上購(gòu)部房經(jīng)歷者訪(fǎng)和25－坊40歲的叛年輕人占屆很大部分已經(jīng)有1添次以上購(gòu)振房經(jīng)歷的狹占了38少%如果考趴慮購(gòu)買(mǎi)截公房情帥況，則化二次置頸業(yè)比例醬將達(dá)到都60%全；二次置業(yè)青的市民中囑，70%激以上的人緣瑞在200桑1年期間終購(gòu)置了第令一套住房岔，經(jīng)過(guò)了油兩年多的其時(shí)間，已嘗經(jīng)有相當(dāng)捧一部分人烤具備了或械者即將具眾備購(gòu)買(mǎi)第河二套房的堆能力，其搶中很大一找部分潛在壁消費(fèi)者是蠻25-4湖0歲之間殘的年輕人餃；資料來(lái)蟻源：htt間p:/祖/sh頸.16竭3.c伏om200黃4-0乎2-2趁01觀(guān)5:0蒙0:5再8北京錫恩單企業(yè)管理獵顧問(wèn)公司Zio葛nC愚ons枯ult歐ing盜Co姓nfi牽den患tia末l3、二次趟置業(yè)住房乖面積需求肯集中在8陵1－10窄0㎡，房紀(jì)型需求集尿中在2房巨；從二次置期業(yè)選購(gòu)的悼面積來(lái)看劃，主力面寸積集中在集81-1熟00平方企米之間，傅達(dá)到36困%；其次今是101對(duì)-130泥平方米，差占26％葵；2房需求弄占到二次翠置業(yè)總需既求的43貪％；除了部分悼別墅需求售外，復(fù)式萄住宅的需步求增加了咬，達(dá)到了拒16％累，作為一們種公寓和浪別墅的結(jié)慰合型產(chǎn)品鳥(niǎo)，在二次令置業(yè)的客梢戶(hù)中受到豈較多推崇越。資料來(lái)絡(luò)源：http奶://s串h.16放3.co笑m200冰4-0粥2-2旨01外5:0眉0:5翁8二次置匪業(yè)選購(gòu)脖的面積蠟分布情磚況二次置辮業(yè)選購(gòu)譽(yù)的房型騎分布情漏況消費(fèi)品煩屬性—形上海、影南京等配城市二母次置業(yè)互漸成主接流，消焦費(fèi)年輕秀化趨勢(shì)至明顯，處其中白怖領(lǐng)比例觀(guān)最高北京錫飯恩企業(yè)利管理顧匪問(wèn)公司Zio換nC虛ons憑ult襖ing離Co欲nfi卡den瓦tia瓣l資料來(lái)項(xiàng)源：2繼004作年2月透4日1毒4:4劍5新乒聞晚報(bào)4、上海麻二次置業(yè)仔人群中白彈領(lǐng)占絕大旋多數(shù)；二次置業(yè)數(shù)者中，企挺業(yè)管理人隱員二次置訊業(yè)比例合夸計(jì)達(dá)38振%，中高艇級(jí)專(zhuān)業(yè)技至術(shù)人員所烈占比例緊量隨其后，褲分別達(dá)到魔10%和伯9%。值歪得注意的勤是，無(wú)論尊在機(jī)關(guān)、底企業(yè)處于搞公司中層湖的管理人按員對(duì)改善棕自身生活住水準(zhǔn)的要券求最為迫酷切。中層干部嘆選擇二次最置業(yè)的比毅例高于高含層干部和吐一般職員槳；私營(yíng)業(yè)矩主、個(gè)采體、自雙營(yíng)職業(yè)噴者和自饞由職業(yè)奇者選擇顧二次置享業(yè)的比經(jīng)例只有挪8％和摟7％；消費(fèi)品屬陷性—上海押、南京等挺城市二次雜置業(yè)漸成夾主流，消聞費(fèi)年輕化他趨勢(shì)明顯避，其中白漸領(lǐng)比例最址高北京錫恩號(hào)企業(yè)管理綢顧問(wèn)公司Zion刷Con私sult墻ing昌Conf雄iden繡tial目不錄房地產(chǎn)昆行業(yè)的籠四大屬繼性消費(fèi)品堂屬性投資品雅屬性DIY筍屬性階層性北京錫恩照企業(yè)管理爹顧問(wèn)公司Zio堤nC撿ons蹲u(yù)lt門(mén)ing何Co洲nfi銹den強(qiáng)tia燭l投資品屬體性的四個(gè)睛來(lái)源:城肌市化、土柄地資源的云稀缺、持堂續(xù)性與不岸可移動(dòng)性沖、市場(chǎng)信俯息不對(duì)稱(chēng)城市化；土地資源顫的稀缺性?xún)|；產(chǎn)品的持爭(zhēng)續(xù)性和不狼可移動(dòng)性花；市場(chǎng)信息暫的不對(duì)稱(chēng)藥；住宅投資閘品屬性的收決定因素房地產(chǎn)租是高收查入者最青睞的投爺資品種；蘇州房地粱產(chǎn)市場(chǎng)的愁炒房熱—鑼投資性購(gòu)膽房比例在詠20％以劉上；溫州炒房路團(tuán)的投機(jī)垃行為；住宅投盡資品屬民性的市爸場(chǎng)表現(xiàn)北京錫恩介企業(yè)管理蔽顧問(wèn)公司Zio丑nC缸o(hù)ns牢ult蒙ing根Co有nfi哈den湯tia泡l中國(guó)城市緊化進(jìn)程的李加快帶動(dòng)賣(mài)了巨大的襪住宅市場(chǎng)靜需求，無(wú)遞疑給住宅纏投資帶來(lái)窩巨大機(jī)會(huì)自19險(xiǎn)96年肥開(kāi)始我擊國(guó)城市碎化再次濕提速并說(shuō)進(jìn)入以顯每年1纖.4％竟左右的亞速度穩(wěn)倘定增長(zhǎng)脾的時(shí)期吊；據(jù)預(yù)測(cè)，燙每年將新振增城鎮(zhèn)人毛口近20貓00萬(wàn)，盲將會(huì)有近掌1.8億設(shè)平方米的懸潛在住宅截需求；中國(guó)城回市正經(jīng)啞歷著大刊興土木襲的“建府筑時(shí)代奸”，城射市基礎(chǔ)忌設(shè)施的祝更新、合改造、丘擴(kuò)容和催舊城改妹造，勢(shì)腎必給商駐品住宅圍產(chǎn)品帶專(zhuān)來(lái)巨大城的投資衫機(jī)會(huì)；北京錫恩烤企業(yè)管理表顧問(wèn)公司Zion浩Con慌sult井ing難Conf裙iden剪tial土地資史源的稀溜缺性及倡住宅產(chǎn)做品的不顆可移動(dòng)頸性決定妻了供給磨的有限蘆性，從烈而給住音宅產(chǎn)品獻(xiàn)投資帶曠來(lái)機(jī)會(huì)土地資隨源的稀叢缺性由殃三方面雖因素決振定：土地資源警開(kāi)發(fā)本身駝的有限性新；目前中懲國(guó)土地孟供應(yīng)渠尖道不暢忽，土地期市場(chǎng)化坑程度很奪低，使朽得現(xiàn)有仇土地獲災(zāi)取成本和很高；因拆遷色成本過(guò)趨高導(dǎo)致柄危改小舟區(qū)土地閱成本過(guò)憶高；拆遷成端本過(guò)高客的主要飽原因是儉我國(guó)的焦拆遷往丙往不是抱市場(chǎng)行寧為，而宏是政府房誠(chéng)行為。臘北京城援區(qū)內(nèi)1示平方米燭危房的攻拆遷補(bǔ)山償已高綠達(dá)10潛，00哈0元人蹈民幣；住宅產(chǎn)品鄰的持續(xù)性昂和不可移基動(dòng)性在時(shí)間上醉，住宅產(chǎn)才品做為耐答用消費(fèi)品己，具有持珠續(xù)性；在空間鴿上，住拿宅產(chǎn)品犧做為不爆動(dòng)產(chǎn)，失具有不債可移動(dòng)冤性；北京錫扯恩企業(yè)盒管理顧湖問(wèn)公司Zio饞nC躺ons遣ult形ing協(xié)Co章nfi途den害tia蓬l市場(chǎng)信支息的不的對(duì)稱(chēng)性目前市滲場(chǎng)信息奸的不對(duì)珠稱(chēng)性由存幾方面執(zhí)因素影遮響：消費(fèi)者方堵面：一般消旺費(fèi)者大侄多只有蠟房博會(huì)腎、道聽(tīng)撒途說(shuō)、百新聞媒堡體等幾奶種信息北來(lái)源，笑信息來(lái)賄源的渠濕道很有音限，準(zhǔn)齡確性也圖很低；開(kāi)發(fā)商方?jīng)_面：由于種躁種原因辰對(duì)于現(xiàn)耍在的市墾場(chǎng)形勢(shì)壟往往會(huì)購(gòu)做出誤耀導(dǎo)，市生場(chǎng)形勢(shì)刷好的時(shí)柏候奇貨暮可居，片市場(chǎng)形榜勢(shì)不好承的時(shí)候架極力鼓座吹；新聞媒體敲方面：往往缺薯乏對(duì)于肚真實(shí)情丈況的深牛入了解侍，一些巧報(bào)道并免不能完悉全反映婦房產(chǎn)市時(shí)場(chǎng)的真擔(dān)實(shí)情況枕；政府方面徑：缺乏有效涂的宏觀(guān)調(diào)溪控方式來(lái)階對(duì)樓市信嘴息進(jìn)行管王理和控制志，使得信余息透明化傍；北京錫恩攏企業(yè)管理辯顧問(wèn)公司Zio陰nC田ons楊ult折ing坐Co禿nfi危den雄tia授l過(guò)去10扮年中國(guó)商密品住宅銷(xiāo)梁售總面積菊和平均價(jià)壩格逐年上影升資料來(lái)輕源：國(guó)酬家統(tǒng)計(jì)麗局四大因素架造成中國(guó)痰住宅價(jià)格賠的持續(xù)穩(wěn)技定上漲，拴使住宅產(chǎn)茅品投資成宣為可能北京錫恩訪(fǎng)企業(yè)管理喊顧問(wèn)公司Zio左nC壩ons盆ult悔ing雙Co頸nfi愿den煎tia燒l房地產(chǎn)模是高收么入者最青睞的投刑資品種資料來(lái)六源：京報(bào)網(wǎng)塘-北京汁現(xiàn)代商虎報(bào)200齡4年0腿1月3喘0日1、調(diào)查份顯示，房杏地產(chǎn)是高間收入者最途青睞的投蜓資品種一項(xiàng)針對(duì)愉北京、上梯海、廣州地、武漢、驢成都、西辣安、沈陽(yáng)仰等7城市薦1616擠名高收入映者的抽樣障調(diào)查表明犬，在這些聞高收入者閘的投資意羨愿中，房直地產(chǎn)占2疊1．1％頂，房地產(chǎn)包是高收入都者最青睞胃的投資品晝種。03年下半年北京商品房銷(xiāo)售金額（億元）比上半年增長(zhǎng)商品房總銷(xiāo)售額587112％港澳臺(tái)個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)9．24586％外籍個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)12．32480％外省市個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)162．85181％2、2成003椒年下半咸年高收杰入人群尼在京房爆產(chǎn)投資長(zhǎng)增長(zhǎng)驚煉人北京錫恩逐企業(yè)管理猾顧問(wèn)公司Zion算Con崗sult懼ing奴Conf駐iden沈tial蘇州地產(chǎn)鄙市場(chǎng)的炒經(jīng)房熱——忽投資性購(gòu)湖房比例在直20％以征上1、據(jù)丸有關(guān)部磁門(mén)調(diào)查艦顯示：揚(yáng)接近九序成的蘇犬州房地腔產(chǎn)企業(yè)號(hào)認(rèn)為，另蘇州投蝕資性購(gòu)凱房的比配例在2善0％以喉上，其墊中出租皺購(gòu)房和待轉(zhuǎn)賣(mài)增辨值購(gòu)房榴的比例媽各占一竄半。資料來(lái)腫源：蘇被州日?qǐng)?bào)創(chuàng)2蘋(píng)004寸-3-鵝9房源類(lèi)型（截至2004年2月15日）占到掛牌總數(shù)建造年代在2000年及以后的二手住宅54％建筑面積在100平方米以上的待轉(zhuǎn)讓的住宅56％掛牌年份在2002―2004年的大戶(hù)型毛坯房、期房約10％2、對(duì)蘇峰州市區(qū)一消家規(guī)模較弟大的房屋航中介掛牌狹房源統(tǒng)計(jì)名匯總結(jié)果浩顯示：北京錫否恩企業(yè)銷(xiāo)管理顧的問(wèn)公司Zion榮Con漠sult逆ing肉Conf婚iden伍tial溫州炒落房團(tuán)的納投機(jī)性膚行為—日—政府互開(kāi)始出墾臺(tái)政策么遏制2004效年“五一劉”節(jié)前，滲溫州、上飽海、重慶驅(qū)、南京、脖北京等城盡市的國(guó)有幸銀行已對(duì)渡投資性項(xiàng)販目貸款和侄個(gè)人貸款且調(diào)高了放處貸門(mén)檻，合嚴(yán)格了審趟批條件。溫州工商舟銀行針對(duì)六炒房風(fēng)潮邊對(duì)個(gè)人房隊(duì)貸利率作階了上調(diào)，被規(guī)定對(duì)購(gòu)壯買(mǎi)第三套遮房貸款利幼率在5．稻04％的側(cè)基礎(chǔ)上上舟浮20％獲－70％潛，而且，善溫州所有箭國(guó)有銀行扇均對(duì)第三脹套房以上濤的購(gòu)買(mǎi)者穿一律不予按放貸；北京自耕4月2唱7日起汁，已暫鎮(zhèn)停對(duì)各賓種開(kāi)發(fā)父及個(gè)人隸購(gòu)房貸挪款的發(fā)瞞放。北目京的四隸大國(guó)有窗銀行則桐根據(jù)央壤行的政怕策，嚴(yán)天格了對(duì)右兩套以殿上購(gòu)房骨貸款的頂審查，呈工行北嗎京分行黨已明確遍要求，鼓要對(duì)購(gòu)姥買(mǎi)兩套愚以上住橫房的貸扭款申請(qǐng)山人從嚴(yán)敢審查其眠資信狀泉況以及雹其所購(gòu)減房屋的姻檔次、栽面積、吩用途、青位置等踢等，如膛果該套貍住房是父用以投傭資的，廁銀行則淚不予貸扶款。資料來(lái)源柴：中華工雞商時(shí)報(bào)吐200漏4-05脆-13北京錫恩窮企業(yè)管理蚊顧問(wèn)公司Zio仰nC皺ons駱ult非ing范Co掉nfi策den改tia經(jīng)l目鼻錄房地產(chǎn)行緒業(yè)的四大奏屬性消費(fèi)品屬濾性投資品屬咽性DIY屬到性階層性北京錫恩皂企業(yè)管理木顧問(wèn)公司Zio淡nC介ons丑ult礦ing荷Co癥nfi掉den捧tia胡l住宅后沸加工屬載性的三奔大特點(diǎn)傭:半成載品、標(biāo)比準(zhǔn)化、冰個(gè)性化半成品個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn)化住宅后加?jì)晒傩缘你y決定因素北京錫彩恩企業(yè)酸管理顧伴問(wèn)公司Zion說(shuō)Con跌sult辮ing粘Conf富iden硬tial居民在購(gòu)就建房消費(fèi)討的后續(xù)消抱費(fèi)更大中國(guó)城踏鎮(zhèn)居民給人均G刪DP已吩經(jīng)超過(guò)餐100繞0美元您，人均鏟住房建賺筑面積煮達(dá)到1撐5㎡。躁中國(guó)城幅鎮(zhèn)居民堂住房嚴(yán)均重短缺肉問(wèn)題基森本解決脊，居民貍住房在擊追求面碑積增加舒的同時(shí)盛，也更堡關(guān)注居殺住質(zhì)量鍬和舒適迅度；因此住已房消費(fèi)辱不僅體適現(xiàn)在購(gòu)?fù)侩A段桶，更體訂現(xiàn)在后炎期的使竟用和維精護(hù)階段牧，使得反房地產(chǎn)際產(chǎn)品的秧后續(xù)附際加價(jià)值躁性更高崗；資料來(lái)鮮源：國(guó)煎家統(tǒng)計(jì)暗局住宅消費(fèi)只的巨大后硬續(xù)需求決陽(yáng)定了住宅同產(chǎn)品的半提成品性北京錫恩害企業(yè)管理閣顧問(wèn)公司Zio他nC悔ons廚ult居ing賭Co必nfi薯den攜tia楚l居民個(gè)束性化的早裝修風(fēng)悠格決定壇了后續(xù)緩需求個(gè)箱性化的宣特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)間，裝修的闊費(fèi)用與選印購(gòu)的住房撥比例價(jià)格頂在30%衰左右；假設(shè)一套窩住宅為3盞5萬(wàn)元，誤其裝修費(fèi)榆用大約要毫在10萬(wàn)貌元上下。北京錫恩北企業(yè)管理痰顧問(wèn)公司Zio陪nC僅ons安ult糞ing年Co鞏nfi欣den循tia明l居民個(gè)性余化的家居豈風(fēng)格決定解了后續(xù)需拉求個(gè)性化舟的特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)啟，屋主在速布置住宅嗽的家居方惡面的花費(fèi)你與選購(gòu)的枕住房比例堵價(jià)格在1畝2%左右菠，假設(shè)一滋套住宅為李35萬(wàn)元雁，其家居飯用品的購(gòu)嘩買(mǎi)費(fèi)用平節(jié)均約為4羞萬(wàn)元上下邊；其分配舞比例一駕般如下模：總體頭的家居欠花費(fèi)為教388談58元鮮，其中石：床；破床墊；源沙發(fā)床常；

衣革柜；梳棕妝臺(tái)；條床頭柜村；餐桌；桃沙發(fā)；悠茶幾；掏電視柜鉗；鞋柜從；地毯答；書(shū)架辨；寫(xiě)字獸臺(tái)；透餐椅；幼書(shū)房椅；蚊躺椅楚；電視；獻(xiàn)音響冰故箱東芝暮；洗衣?lián)p機(jī)榮事題達(dá)；微剪波爐；安熱水器與貴友；渴空調(diào)T滴CL；吃空調(diào)T慎CL；D嗚VD；床上用品兵；日常雀用品；蔽窗簾籮；邊桌糧；折曬疊小飯桌陡；植物下；家居花妹費(fèi)22晃225煌元，約釋占總支算出的5但7.2肌%電器花費(fèi)你1329銅8元，約帆占總支出欠的34.猾2%裝飾品經(jīng)花費(fèi)3斯335浸元，約敢占總支展出的8敏.6%基礎(chǔ)數(shù)吐?lián)?lái)源素：東北廁新聞網(wǎng)菊20倆04-刪01-腐04北京錫豪恩企業(yè)夕管理顧貫問(wèn)公司Zion厚Con手sult呀ing愿Conf軍iden鎖tial住宅后續(xù)漠消費(fèi)的D叛IY性決噸定了后續(xù)引產(chǎn)品必須男達(dá)到很強(qiáng)塞的標(biāo)準(zhǔn)化束程度在20召03年狼9月的址全國(guó)質(zhì)帝量月中梯，上海建于材家裝拍市場(chǎng)抽教查表明激：產(chǎn)品瞞標(biāo)準(zhǔn)化倒意識(shí)正郵在逐步高加強(qiáng)打；經(jīng)營(yíng)的宵標(biāo)準(zhǔn)化殼、個(gè)性赤化的大性型家裝魯、建材憐連鎖超拋市已經(jīng)預(yù)開(kāi)始在燦中國(guó)出賠現(xiàn)，從坑使得人石們家居亭的DI藏Y消費(fèi)徒方式變型得越來(lái)巨越方便拒；全球著描名的經(jīng)墓?fàn)I家裝怪建材的買(mǎi)跨國(guó)連后鎖集團(tuán)網(wǎng)德國(guó)O奔BI公限司已經(jīng)替開(kāi)始全炭面進(jìn)入禾中國(guó)，蒸方便人歸們自由慕選購(gòu)個(gè)梨性化的魂標(biāo)準(zhǔn)化櫻的家裝雨建材產(chǎn)江品；像好美家御、建配龍?zhí)璧戎袊?guó)本撕土的大型鍛標(biāo)準(zhǔn)化家年裝建材D膊IY市場(chǎng)慰也開(kāi)始快太速發(fā)展；隨著家裝笑、家居等踏住宅后續(xù)扛需求產(chǎn)品皮呈現(xiàn)個(gè)性站化發(fā)展趨尋勢(shì)的同時(shí)困，這些的旬標(biāo)準(zhǔn)化程固度也越來(lái)泡越高，從萄而使家居遺的DIY丙消費(fèi)方式荷成為可能說(shuō)，主要表女現(xiàn)為：北京錫驗(yàn)恩企業(yè)辯管理顧埋問(wèn)公司Zion牲Con嗓sult鉆ing禽Conf凱iden犯tial目鞠