世聯(lián)房地產(chǎn)可行性和報告編寫

2004年6月房地產(chǎn)項目可行性分析與報告編寫

2004年6月目錄宏觀背景可行性報告實際案例2004年6月宏觀背景15%房地產(chǎn)春風依舊800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》GDP與增長率2004年6月宏觀背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4個百分點數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2004年6月宏觀背景2.28億人2.45億人我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩個明顯的高峰，數(shù)據(jù)來源：2003中國人口統(tǒng)計2004年6月宏觀背景數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局住宅均價的增長長期低于居民可支配收入和居民儲蓄的增長基尼系數(shù)與收入洛倫茲曲線貨幣供應(yīng)量增加與房價的關(guān)系、房改、住房、汽車的消費時代重化工時代2004年6月宏觀背景資料來源：清華大學房地產(chǎn)研究所2004年6月利用外資1.40%國家預算內(nèi)資金0.08%債券0.00%其他資金20.69%國內(nèi)貸款23.80%定金及預付款38.53%自有資金15.48%

100％來自銀行

70％來自銀行

50％來自銀行

合計65%-85%來自銀行

宏觀背景資料來源：清華大學房地產(chǎn)研究所2004年6月宏觀背景銀行風險、國家經(jīng)濟安全2006年入世，17.8%不良資產(chǎn)率個貸和土地儲備貸款風險嚴審、物業(yè)稅房貸中商業(yè)違規(guī)貸款比重高（24.8%）,開發(fā)商是樞紐1、分擔風險2、分享收益3、降低門檻1、招拍掛2、35%自有資金2004年6月宏觀背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家，僅占大陸的上市公司總量的3.6%，與目前近3萬家房地產(chǎn)企業(yè)總量相比，更是微不足道。上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限股市融資：29億0.37%(2002)基金融資：61億0.46%(2003)

外資：匯率預升回報率相對高資料來源：上海世聯(lián)地產(chǎn)2004年6月可行性報告

房地產(chǎn)可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)分析、論證的科學方法。自然可行財務(wù)可行法律可行潘石屹：海南的及時抽身霍英東：廣州洛溪大橋的可研報告2004年6月可行性報告項目概況位置與環(huán)境，工作的目的，依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查土地、人口、交通、管線、動遷方案市場分析供給、需求、競爭分析、價格環(huán)境影響與保護生態(tài)變化、環(huán)境評價開發(fā)建設(shè)計劃前期開發(fā)計劃、工程計劃、場地布置項目經(jīng)濟效益與社會效益分析成本估算、銷售收入、財務(wù)評價、風險分析、結(jié)論建議可行或不可行判斷標準：在具體的限制條件下，如果分析人員認為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認為該項目是“可行的”。2004年6月可行性報告可行或不可行判斷標準：在具體的限制條件下，如果分析人員認為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個完全滿意的明確目的，這時就可以認為該項目是“可行的”?？吹?、看市場、看政策案例：深圳某國企杭州高爾夫球場深圳某擬建展覽中心恒豐酒店2004年6月可行性報告的結(jié)構(gòu)：1、封面2、摘要3、目錄4、正文（依據(jù)、財務(wù)指標、分析、結(jié)論）5、附表（數(shù)據(jù)來源）6、俯圖

2004年6月可行性報告目的對象重點

1、融資銀行風險與安全2、立項政府社會效益、環(huán)保3、投資開發(fā)商市場、政策、回報4、合作海外基金過往業(yè)績、團隊組合全面準確的市場分析清晰的產(chǎn)品描述前瞻的營銷策略合理的公司治理結(jié)構(gòu)科學的財務(wù)分析合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)高素質(zhì)的經(jīng)營班子案例（融資）案例（立項）案例（投資）2004年6月可行性報告招商地產(chǎn)案例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時間點、最大資金強度,、盈虧平衡時間點、項目累計收益,2004年6月“香港模式”和“美國模式”：開發(fā)商并非“全能”只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟才實行全過程的自給自足式運行任何一種產(chǎn)業(yè)，專業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。土地開放與土地壟斷專業(yè)分工和全能市場細分和全類型開發(fā)四個誤區(qū)：自己部門、合作單位、學校、設(shè)計單位可行性報告2004年6月可行性報告項目財務(wù)分析財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財務(wù)凈現(xiàn)值（ic）動態(tài)回收期開發(fā)商成本收益率償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負債率盈利能力資本金利潤率銷售利潤率凈資產(chǎn)報酬率時間累積資金變化盈虧平衡分析：保本點分析敏感性分析：單變量分析風險分析：概率分析、蒙特卡洛法2004年6月實際案例“營銷是識別當前尚未得到滿足的需求和欲望，…并決定這些市場所需要的適當?shù)姆?wù)和計劃”--菲利普.科特勒2004年6月實際案例2004許年6月闊綽人家蘿，第一名中宅-讓“澇離家出走秀的人”回侮來實際案砍例2004物年6月實際案奔例價格功能享受身份情感投資

平衡型（26~35歲，管理人士）情感型(>40歲,高管,企業(yè)主)享受型（30~45歲，高收入，高管）身份型

價格型（25~30歲中低家庭、大專、普通職員）功能型投資型物質(zhì)精神2004品年6月實際案糞例——“皺喂，你跑蜂得過老虎摟嗎？”——“我錦可跑不過掩老虎，但穗肯定跑得繩過你！”2房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上聯(lián)泰花園

720中旅二期

979萬地項目

600本項目一期801市場總量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本項目漢占50菜％競爭對爺手:萬佳地☆☆本項目占拖22.5酷％競爭對停手:中籍旅二期本項目占夸37％未來競突爭的主狡戰(zhàn)場實際案例萬地兩房：熄75.寫2M2印象：客廳和房敢間都朝南廚房采測光差入戶花暫園無景版觀印象：模糊雙廳客廳和主福臥受景觀導向均腹朝北廚房正直對客廳兩房7認8M2——景鴉觀導向木型本項目印象：南北通透臥室、客事廳朝北VS兩房7桐8M2——朝向作導向型2004盒年6月2、上更門/成歸交成交販客戶比累彩天和名苑或9.0波托菲諾痕20中旅.亡國際公馳館3歇0桃源居臂3.53、總體蹲銷售率獎86沖.4%謹價格上升院16.6換%1、奴產(chǎn)品萬簡介實際案著例200肢4年6藝月項目總體館銷售曲線嚴表分產(chǎn)品小銷售曲取線銷售曲掌線線形蹈一定程主度上反昂映銷售的難易寒程度實際案例2004罵年6月合理的愛價格策洋略是發(fā)駛展商獲罷利的必緞備條件成交層數(shù)快散點圖平均層倒數(shù)走勢誘圖實現(xiàn)價棵格走勢士圖（價櫻格提升攤16.屢6%）實際案檔例200槽4年6撒月港人相關(guān)脊置業(yè)比例棚為13%平均置業(yè)禽年齡為3溝1.6歲客戶主彎要來源掠于周邊允區(qū)域港人相關(guān)昌置業(yè)比例攻提升是漸誘進的過程內(nèi)銷為主辛、外銷為仙輔，以內(nèi)恰促外實際案例200俱4年6沉月各戶型購燭買年齡特路征呈山谷芳狀分布戶型小投癢資比例高港人投集資/自臂住比例鼻為0.互18，哀僅為國括內(nèi)的50%鈴，大有文復章可做自用與投股資占95假%投資/瞎自用為曠0.3而7(都奏會10痛01首.2)實際案例200殲4年6氣月實際案例積壓戶決型市場最認唉可戶型市場的聲爐音：歸根西到底客戶對考慮的問勵題是功能假與空間200卷4年6光月不是爭奪姐客戶，而院是爭奪客禿戶需求的漫差異性，妙沒有差異亭性也要創(chuàng)造輕出差異性原始價格營銷感知價格成交價格營銷促銷促銷感知價格實際案買例2004淹年6月實際案例曾經(jīng)的率尷尬資源整某合今天的六輝煌自身定位志：大戶型直180強平方米房均>冠50平方勸米市場：華僑城還一期軍產(chǎn)金海燕華僑城生軍活手冊目絮錄.綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城200尤4年6憲月實際案例銷售期：壇94年-翅99年枯2001姐.7-2青003.衫10銷售量：蔑6萬㎡鼻50萬實現(xiàn)價格栽：220梁0元/m2370躍0元/m22004僻年6月實際案例鋒過處秒，度量丸失衡告別空沿調(diào)暖氣會時代1、外墻興子系統(tǒng)2、外慨窗子系手統(tǒng)3、屋面冬和地下子拜系統(tǒng)4、柔和喇式天棚輻圣射采暖制旺冷子系統(tǒng)5、健康盒新風子系與統(tǒng)6、防噪語音子系統(tǒng)高舒適度竟低能耗優(yōu)但化設(shè)計系勾統(tǒng)由六個粒子系統(tǒng)組妄成200捐4年6紗月是中心瀉化，而恥不是中野心。通蠻過中心統(tǒng)化創(chuàng)造合價值。2004箱年6月實際案場例星河.國妹際灘城中雅苑發(fā)展商澇新興血民營充實墓力國企容積率逢4廟.5挺2.1綠化率膛3扁0%騰60紫%樓層塔高層孝小高+淹高層讓您的生杠活成為別夜人的旗幟峽vs寧招靜中獨自姥美麗97%v聾s60奴%,8800傅vs旺7800200賓4年6廢月兩個國際桑公館啞鈴橄欖社會階軍層的不茫同結(jié)構(gòu)中旅國泰際公館和的歷史售差異性實際案肯例200徑4年6個月100億知的豪言壯疲語萬科的酷疑問實際案賺例2004補年6月假設(shè)標價都為2美元，消費者選哪個？冰淇淋實驗50z70z100z80z聯(lián)合國的閑案例：島A島B有1000戶居民有18000戶居民90%居民的房子被毀10%居民的房子被毀人們覺得聯(lián)合國應(yīng)該支援的金額：島A：1500萬美元島B：1000萬美元（表格1）我們所有高的營銷的厚手段，來暑源于消費戶者的不理僵性。關(guān)鍵晚問題是，素并不存在躍完全理性勻的世界，分析這對些不理央性，就侄是我們蹤蝶理性行讀為的基猜礎(chǔ)。實際案注例2004泰年6月Tha排nk與you謝謝觀看/歡迎下載