專(zhuān)題八房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新

專(zhuān)題八房地產(chǎn)金融與資本市場(chǎng)5/7/20231天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類(lèi)的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)資金來(lái)源的短期性欲資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性資金來(lái)源的固定性和資金運(yùn)用的特定性房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響5/7/20232天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)融資方式房產(chǎn)融資與土地融資直接融資與間接融資權(quán)益性融資與債務(wù)性融資按融資對(duì)象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為5/7/20233天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)證券市場(chǎng)資金盈余單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費(fèi)增加（住房等）直接信貸購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過(guò)程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買(mǎi)賣(mài)和貨幣借貸。如圖。5/7/20234天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)資金盈余單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銀行保險(xiǎn)信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費(fèi)增加（住房等）間接融資是指由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。5/7/20235天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的地位：傳導(dǎo)和融通房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體：在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價(jià)證券。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體：政府銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)居民個(gè)人房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的劃分房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)房地產(chǎn)有價(jià)證券市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)5/7/20236天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)三、利率及其分類(lèi)概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率?；鶞?zhǔn)利率與主導(dǎo)利率實(shí)際利率與名義利率固定利率與浮動(dòng)利率市場(chǎng)利率、官定利率與公定利率一般利率與優(yōu)惠利率年率、月率與日率長(zhǎng)期利率與短期利率5/7/20237天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二節(jié)房地產(chǎn)資金的傳統(tǒng)融資一、住房?jī)?chǔ)蓄體系建房互助儲(chǔ)蓄信貸社儲(chǔ)蓄銀行二、房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押貸款價(jià)格的確定房屋抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程5/7/20238天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書(shū)的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷(xiāo)售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值5/7/20239天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)填寫(xiě)抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣(mài)抵押物清償5/7/202310天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款充分?jǐn)備N(xiāo)、分期償還固定金額式抵押貸款累進(jìn)還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù))對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。ARM:首先根據(jù)抵押貸款時(shí)的市場(chǎng)利率確定初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，以某個(gè)確定的利率指標(biāo)加一個(gè)固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。5/7/202311天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本金等額償還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以?xún)斶€貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。5/7/202312天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本金等額還款月還款額計(jì)算----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。5/7/202313天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線5/7/202314天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等額償還抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。5/7/202315天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等額本息還款計(jì)算月還款額：式中：—每月等額償還貸款本息額；P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來(lái)的每月等額償還貸款本息額稱(chēng)為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。5/7/202316天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)支付t期后的貸款余額5/7/202317天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)逐年遞增償還抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)按照所抵押房屋價(jià)值的一定百分比，來(lái)計(jì)算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每?jī)芍軆斶€一次貸款，一年26個(gè)還貸期的抵押貸款方式。5/7/202318天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)三、住房公積金是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過(guò)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄幫助居民積累購(gòu)買(mǎi)住房的資金。制度起源于新加坡，且已經(jīng)超出社會(huì)保障的范圍。5/7/202319天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發(fā)展局購(gòu)房雇員銀行住宅貸款公積金（儲(chǔ)蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房?jī)r(jià)款=首期付款+貸款沖減個(gè)人公積金儲(chǔ)蓄支付首期款動(dòng)用公積金分期償還貸款出售建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動(dòng)5/7/202320天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)我國(guó)的警住房公喂積金制挨度住房公香積金的海這一定絞義包含喉以下五煙個(gè)方面講的涵義拖：（1）住顫房公積金折只在城鎮(zhèn)破建立，農(nóng)奏村不建立魂住房公積滋金制度。（2）蔽只有在農(nóng)職職工喚才建立氣住房公漠積金制脂度。無(wú)斗工作的蔽城鎮(zhèn)居飽民不實(shí)象行住房豬公積金鑼制度，蹲離退休鍵職工也游不實(shí)行介住房公陣積金制傷度。（3）住疫房公積金樹(shù)由兩部分訊組成，一稍部分由職常工所在單僅位繳存，搬另一部分莫由職工個(gè)樂(lè)人繳存，番職工個(gè)人沸繳存部分替由單位代架扣后，連遭同單位繳約存部分一芹并繳存到段住房公積經(jīng)金個(gè)人帳借戶內(nèi)。（4）蛋住房公白積金繳扯存的長(zhǎng)率期性?？》抗珴q積金制鳥(niǎo)度一經(jīng)熱建立，敞職工在蟻職期間塌必須不陰間斷地行按規(guī)定烘繳存，鑼除職工以離退休糾或發(fā)生巨《住房濕公積金世管理?xiàng)l圾例》規(guī)塌定的其歐他情形吹外，不諷得中止墳和中斷醋。體現(xiàn)委了住房如公積金洗的穩(wěn)定質(zhì)性、統(tǒng)菜一性、纖規(guī)范性毀和強(qiáng)制文性。（5）脖住房公捧積金是彈職工按逗規(guī)定存不儲(chǔ)起來(lái)掠的專(zhuān)項(xiàng)些用于住府房消費(fèi)篇支出的惜個(gè)人住兆房?jī)?chǔ)金骨，具有夾兩個(gè)特冠征：一嗎是積累周性，即逝住房公尾積金雖寫(xiě)然是職宵工工資掉的組成女部分，境但不以鈔現(xiàn)金形侮式發(fā)放朵，并且亂必須存上入住房芬公積金梨管理中餃心在受機(jī)委托銀鹿行開(kāi)設(shè)泳的專(zhuān)戶筆內(nèi)，實(shí)聲行專(zhuān)戶穗管理。僑二是專(zhuān)姿用性。休住房公賢積金實(shí)茄行專(zhuān)款學(xué)專(zhuān)用，獨(dú)存儲(chǔ)期敲間只能能按規(guī)定搖用于購(gòu)痕、建、某大修自昂住住房撒，或交懂納房租蹄。職工銹只有在醒離退休累、死亡堪、完全狂喪失勞代動(dòng)能力攜并與單細(xì)位終止態(tài)勞動(dòng)關(guān)企系或戶串口遷出兩原居住什城市時(shí)惜，才可脖提取本鼻人帳戶蜘內(nèi)的住券房公積她金。黨政機(jī)筒關(guān)、事坑業(yè)單位榆及國(guó)有掠大中型株企業(yè)等小國(guó)家財(cái)寧政或國(guó)溉家直接棋支持的戶公有制狂企業(yè)是善住房公東積金繳喘納的“如主力軍珍”，即諒便如此兩，在一心些大型佳國(guó)有企昌業(yè)或事陣業(yè)單位慣也采取脹區(qū)別政柱策：對(duì)松正式編蛋制內(nèi)員京工繳納虹公積金把，而對(duì)偵聘用員培工不繳煎納公積鞭金；至泊于絕大甲部分私擁營(yíng)企業(yè)懼、民營(yíng)客企業(yè)等浴非公有雅制企業(yè)斬則一直疑沒(méi)有建雕立住房資公積金農(nóng)。一些發(fā)異達(dá)地區(qū)貌、效益記好的電皂力、通壇信、煤全炭等壟恰斷行業(yè)去，以及隆一些效具益好的菠單位有減意將一稿些應(yīng)稅講福利，等如各類(lèi)扁補(bǔ)貼、伶津貼打砍入“住殺房公積愉金”賬捷戶，作藍(lán)為福利賄發(fā)放并膽進(jìn)行逃肚稅。有廟些人甚廟至還把顫住房公促積金當(dāng)王作第二腥份工資蝦，因?yàn)榛吭吕U口存數(shù)額蒙比普通律員工當(dāng)認(rèn)月拿到灣手的工辭資還多輪。而與麥此形成闖鮮明對(duì)耍比的是春，絕大榨多數(shù)真出正需要絡(luò)購(gòu)買(mǎi)住討房的普烈通百姓洋的單位腳歸集比纏例低于權(quán)國(guó)家最折低標(biāo)準(zhǔn)恐。住房公積咱金制度建尖立的初衷鉗和目的是掙為一次性品支付購(gòu)房感資金有困鹽難的廣大姜群眾提供帽購(gòu)房資金機(jī)和購(gòu)房貸止款。但是真，隨著我胖國(guó)經(jīng)濟(jì)的吳快速發(fā)展慰和國(guó)民收毀入差距的課拉大，住防房公積金毀管理制度儀已經(jīng)暴露芹出“窮人怨要么繳的母少用不起聚，要么就燥是沒(méi)有住澇房公積金什，而富人躲繳的多用賢的多”的桂問(wèn)題，中友國(guó)青年報(bào)括社會(huì)調(diào)查口中心近日代的一項(xiàng)調(diào)印查顯示，親僅２８.萬(wàn)６％的人辛認(rèn)為按工種資比例繳灣存公積金貸“公平”由，７８.醒４％的人偉認(rèn)為“收義入低的不您會(huì)因公積循金買(mǎi)得起功房，收入積高的不用講公積金也迎能買(mǎi)”。醉（見(jiàn)１揚(yáng)１月２０渠日《中國(guó)窯青年報(bào)》潮）4/27勺/202嘉321天津師姑范大學(xué)六城市與召環(huán)境科摸學(xué)學(xué)院隸房地裝產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圍學(xué)全國(guó)住房肉公積金第曾一案湖南省例郴州市依住房公剖積金管伏理中心青原主任書(shū)李樹(shù)彪捏涉嫌貪遺污、挪究用上億乒元住房怎公積金陣案。由太于該案羽涉案金忠額巨大垃，關(guān)系帝當(dāng)?shù)兀矁矗叭f(wàn)城需鎮(zhèn)職工僑切身利矮益。據(jù)郴州市臟檢察院指鎮(zhèn)控，李樹(shù)撿彪利用職探務(wù)便利以械虛假的單爐位名稱(chēng)、曾私刻的公吸章、偽造下的資料，仍伙同他人梢從２００汪３年８月辮５日至１喜２月２５砍日，先后料騙取住房服公積金５斤６６７萬(wàn)夜元；從１挽９９９年筑９月８日厘至２００個(gè)４年１月腸１５日，困李樹(shù)彪用慌單位的存奇款作抵押辛、質(zhì)押或首者以委托吩貸款的方配式，挪用監(jiān)公款６７見(jiàn)０５．５她萬(wàn)元，用家于自己進(jìn)嗎行營(yíng)利性挨活動(dòng)，或赤者通過(guò)珠話海的地下蘿錢(qián)莊非法逼兌換港幣打轉(zhuǎn)往澳門(mén)康進(jìn)行賭博努；在還有固大量挪用辮款尚未歸均還的情況銷(xiāo)下，李樹(shù)臟彪以他人累的名義在豬廣州等地盛購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)震、車(chē)輛，伯價(jià)值３２紛４萬(wàn)余元兆。4/27喂/202束322天津師范字大學(xué)城市寒與環(huán)境科柜學(xué)學(xué)院慶房地產(chǎn)經(jīng)稿濟(jì)學(xué)第三節(jié)杯房地剖產(chǎn)資金淘的資本溝市場(chǎng)融鎖資一、房地梅產(chǎn)股票房地產(chǎn)股艙票是股份條制房地產(chǎn)慘企業(yè)為籌以集資金，全發(fā)給股東載作為投資匪入股憑證后，并借以榨取得股息蛛和紅利的鹿一種有價(jià)躺證券。房地產(chǎn)灰股票的裹特點(diǎn)：與一般工閃商企業(yè)股箭票的共性狡特點(diǎn)：收切益性、風(fēng)鍬險(xiǎn)性、流詠動(dòng)性股本總額究大房地產(chǎn)特股票收棋益較高碌，升值柄較快房地產(chǎn)股漢票資信較沿高，市場(chǎng)垮穩(wěn)定4/2腹7/2勝02323天津師范黑大學(xué)城市喂與環(huán)境科身學(xué)學(xué)院菠房地產(chǎn)經(jīng)被濟(jì)學(xué)一、房地軟產(chǎn)股票融耗資特點(diǎn)方式二、債券模融資政府債德券金融債券公司債券4/27砌/202銀324天津師汽范大學(xué)列城市與喚環(huán)境科雁學(xué)學(xué)院技房地因產(chǎn)經(jīng)濟(jì)誰(shuí)學(xué)房地產(chǎn)志股票的跪類(lèi)別：按股東權(quán)烏益與承擔(dān)愈風(fēng)險(xiǎn)程度柳的不同1.普通便股：普通鞋的權(quán)利，間真正的股飯東。收益富不固定，爸風(fēng)險(xiǎn)較大2.優(yōu)先致股：優(yōu)先乏分配和受疏償，收益派有保證，桐但無(wú)普通燈權(quán)利。如寇可轉(zhuǎn)換，勇可優(yōu)惠認(rèn)拋購(gòu)普通股麗。按是否記嗎名：記名陰股票和不蔥記名股作票；按有無(wú)票嘉面金額，替分為有面剃值股票和第無(wú)面值股射票；按股票是們否帶有蘿表決權(quán)，塑分為多權(quán)睛股票和無(wú)璃權(quán)股票根據(jù)發(fā)咽行范圍級(jí)和對(duì)象兩：國(guó)有涂股、法箱人股、盆A股（未社會(huì)公挺眾股，卡向社會(huì)歷公開(kāi)發(fā)眨行的普嚼通記名找股票）妥、B股促（以外著幣計(jì)價(jià)暴的面向映外資發(fā)蝕行的普妨通記名測(cè)式普通籃股票）嘉和H股蔽（在香躲港上市貴發(fā)行的葡以港幣柔計(jì)價(jià)的詳記名式景普通股更票）4/2澆7/2牌02325天津師范喇大學(xué)城市他與環(huán)境科不學(xué)學(xué)院蝴房地產(chǎn)經(jīng)撒濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)各股票的蘿發(fā)行1.發(fā)掛行房地到產(chǎn)股票聲的情形（1）固設(shè)立公錯(cuò)司時(shí)籌捆集開(kāi)業(yè)齡資金包裝上市卸：集團(tuán)公戀司將內(nèi)部絕多個(gè)未上傷市企業(yè)部匹分或全部結(jié)效益好有極發(fā)展前途撒的資產(chǎn)重晃新組合,呆組成具有音一定經(jīng)濟(jì)慮規(guī)模的經(jīng)絕濟(jì)實(shí)體,創(chuàng)組建成示股份有限肌公司,申掩請(qǐng)上市.買(mǎi)殼上市遞：集團(tuán)皮公司出資丹購(gòu)買(mǎi)，控彈股一家上脊市公司成勾為大股東島,從而左達(dá)到間接雜上市,擴(kuò)四張資本的么目的.借殼上攤市：集暢團(tuán)公司篩先以其粘下屬部鬼分資產(chǎn)沖改造后常上市,圖然后將另其資產(chǎn)才注入上齡市公司浴,獲得撲整個(gè)集謀團(tuán)公司輪上市的望效果.（2）股壟份公司為狡擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)材規(guī)模，追墨加投資而能發(fā)行新股攔股票（3）喉在企業(yè)煉法定公圣積金轉(zhuǎn)抽作資本嬸配股，言股票派蜓息分紅酸，股票敗分割時(shí)漲發(fā)行新杜股票（4）嚷把企業(yè)聞債券轉(zhuǎn)白化為企約業(yè)股票嗎時(shí)要發(fā)味行新股怒票4/27巷/202護(hù)326天津師茫范大學(xué)史城市與蹤蝶環(huán)境科捷學(xué)學(xué)院倉(cāng)房地繭產(chǎn)經(jīng)濟(jì)瓦學(xué)2.房地解產(chǎn)股票的耕發(fā)行方式直接發(fā)芹行：由絲式房地產(chǎn)鎖公司本般身直接涼辦理一長(zhǎng)切股票攻發(fā)行事兼宜，承笛擔(dān)股票越發(fā)行風(fēng)名險(xiǎn)。間接發(fā)行昌：公司委學(xué)托證券公介司、商業(yè)索銀行等金電融機(jī)構(gòu)代失理發(fā)行，妥并支付發(fā)動(dòng)行費(fèi)用。澤代銷(xiāo)或包閃銷(xiāo)公開(kāi)發(fā)行爭(zhēng)：向社會(huì)沖公開(kāi)招股蟻。必須委吩托進(jìn)入機(jī)種構(gòu)代理發(fā)與行內(nèi)部發(fā)舟行：可覽直接發(fā)閘行，也彼可委托咱發(fā)行4/27來(lái)/202礎(chǔ)327天津師范坦大學(xué)城市虎與環(huán)境科爹學(xué)學(xué)院泄房地產(chǎn)經(jīng)債濟(jì)學(xué)3.發(fā)聚行價(jià)格面額發(fā)行困：按股票侄面值發(fā)行市價(jià)發(fā)燥行：按曉照或接麗近股票億市場(chǎng)已骨發(fā)行的勒同種股港票的買(mǎi)蹄賣(mài)價(jià)格扯。一般喂高于面檢值。中間價(jià)饅：按照奧面值與許市價(jià)的阻中間值貼水價(jià)：曉按照低于稱(chēng)股票票面醒價(jià)格的價(jià)棚格。少用窩。4/2牌7/2表02328天津師范煉大學(xué)城市潑與環(huán)境科萄學(xué)學(xué)院如房地產(chǎn)經(jīng)保濟(jì)學(xué)二、房察地產(chǎn)債強(qiáng)券（一）房槽地產(chǎn)債券沈的分類(lèi)為了籌蓬措房地貫產(chǎn)資金鞭而發(fā)行浮的借款傾信用憑牌證，是貢證明債冒券持有陡人有權(quán)皮向發(fā)行魯人取得品預(yù)期收明入和到蛋期收回譽(yù)本金的瘦一種證清書(shū)。按貌發(fā)行主餃體不同擊：房地產(chǎn)政辨府債券：較指政府炮為發(fā)展房?jī)A地產(chǎn)業(yè)而條向社會(huì)發(fā)謝行的債券芽，也稱(chēng)公貫債。房地產(chǎn)金爆融債券：豆指由銀行置或其他非賺銀行金融昆機(jī)構(gòu)發(fā)行柄的債券。房地產(chǎn)企魄業(yè)債券：刻即公司債慢券，指房菊地產(chǎn)企業(yè)忠為籌集長(zhǎng)帶期資金而捕發(fā)行的債沙券。我國(guó)遲房地產(chǎn)企樓業(yè)債券主蒜要有住房毅建設(shè)債券類(lèi)、土地開(kāi)凱發(fā)債券、補(bǔ)房地產(chǎn)投臉資債券、爭(zhēng)危房改造繳債券、小呼區(qū)開(kāi)發(fā)債煩券、住房萍有獎(jiǎng)債券榜等。4/27槍/202諸329天津師禽范大學(xué)夫城市與脹環(huán)境科偏學(xué)學(xué)院企房地頃產(chǎn)經(jīng)濟(jì)哲學(xué)（二）房塑地產(chǎn)債券辱的特點(diǎn)1.發(fā)輛行總額疑大、票長(zhǎng)面利率緣瑞較高2.期麻限長(zhǎng)3.可量與購(gòu)房笛相結(jié)合4.房鋪地產(chǎn)債求券較安可全，風(fēng)調(diào)險(xiǎn)小4/2眼7/2買(mǎi)02330天津師哈范大學(xué)灰城市與辱環(huán)境科截學(xué)學(xué)院樹(shù)房地脂產(chǎn)經(jīng)濟(jì)螞學(xué)（三）房胖地產(chǎn)債券帽的發(fā)行1.發(fā)喘行市場(chǎng)瓣主體的帽構(gòu)成債券發(fā)行倘者債券認(rèn)恢購(gòu)者債券承銷(xiāo)澇者。2.債齊券的發(fā)榜行要素發(fā)行額票面利鑄率發(fā)行價(jià)格券面金而額計(jì)息方法慕和還本方撓式償還期按限4/27冠/202日331天津師范這大學(xué)城市匪與環(huán)境科王學(xué)學(xué)院素房地產(chǎn)經(jīng)裝濟(jì)學(xué)3.房風(fēng)地產(chǎn)債貞券的發(fā)題行方式直接發(fā)行查：發(fā)行者鐮自身承擔(dān)幻玉和辦理債宜券發(fā)行過(guò)撐程中的一纖切業(yè)務(wù)。床發(fā)行成本璃低，社會(huì)侄影響面小靠，發(fā)行風(fēng)魯險(xiǎn)大。適衡用于發(fā)行弄范圍有限虜，發(fā)行量異較小的房魄地產(chǎn)債券攪。間接發(fā)行肅：發(fā)行者郊委托證券果中介機(jī)構(gòu)管公開(kāi)發(fā)售羞債券，由報(bào)承銷(xiāo)商負(fù)伙責(zé)辦理債情券發(fā)行的邪有關(guān)業(yè)務(wù)幕。根據(jù)承飄銷(xiāo)商承擔(dān)泊責(zé)任的不閉同又可分句為代銷(xiāo)與栽包銷(xiāo)兩種達(dá)。私募發(fā)行乎：面向少蓬數(shù)特定投尤資人發(fā)售學(xué)的債券，掌如對(duì)金融喉機(jī)構(gòu)、往浩來(lái)密切的久工商企業(yè)勒、單位內(nèi)缺部職工等量。費(fèi)用低刑，風(fēng)險(xiǎn)小兄，集資迅順?biāo)?，但難在以轉(zhuǎn)讓。黃多采用自匙銷(xiāo)方式。公募發(fā)柿行：面出向市場(chǎng)歉上大量桃的非特繞定投資死人發(fā)售危