東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究[工作匯報(bào)]新世紀(jì)麗江

目錄一、宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展；二、東莞地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢；三、兄弟鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展歷程分析；四、茶山中心區(qū)未來發(fā)展建議；第一部分東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢一、綜合實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元（僅次于深圳），增長14.9%，新增儲蓄存款余額138.61億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)信貸明顯放緩，6月末貸款余額1417.53億元，比年初僅增加12.28億元，增長0.87％。整體綜合實(shí)力躍居中國百強(qiáng)城市第十二位、地級市第一位。[今年上半年，東莞經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢良好，今年上半年實(shí)現(xiàn)GDP665億元，比上年同期增長18.7%，增速列廣東省各市第三位。完成固定資產(chǎn)投資224億元，同比增長152%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資51.48億元，占固定資產(chǎn)投資24%，同比下降17%。]

05年上半年房地產(chǎn)累計(jì)投資54.18億元，比去年同期36.41億元增長48.8%，但增速同比下降46.95%，明顯回落，開發(fā)投資呈“降溫”趨勢，房地產(chǎn)投資得到有效控制。房地產(chǎn)投資增速減緩是GDP比去年減少1.2%的主要原因。

經(jīng)濟(jì)景氣重要指標(biāo)20012002200320041GDP增長率18％18.4％20％19.6%2實(shí)際利用外資增長率10.3％18.3％19.3％18.4%2004年東莞與珠三角其他主要城市比較情況東莞珠海中山佛山惠州GDP11555646101653685增長率19.6%13.8%18.7%16.3515.1%東莞2001-2004年度宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)1、城市化進(jìn)程加快：

固定資產(chǎn)指標(biāo)20012002200320041固定資產(chǎn)投資數(shù)額125192319428增長率22％53％67％34%2基礎(chǔ)建設(shè)投資數(shù)額346198144增長率21％81％59％47%3房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額15275593增長率32％81％105%69%二、城市化進(jìn)程加快，城市品位顯著提升

被外界美譽(yù)為“新城市運(yùn)動”的東莞，以“1+N’’（城區(qū)+鎮(zhèn)區(qū)）發(fā)展模式全面推進(jìn)了城市化進(jìn)程。2、城市品位顯著提升，東莞獲得多項(xiàng)殊榮：中國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市中國優(yōu)秀旅游城市全國科技進(jìn)步先進(jìn)市國家電子信息產(chǎn)業(yè)基地通過創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城市”的國家考核

東莞在國內(nèi)外的知名度迅速提高，制造業(yè)名城、生態(tài)綠城和文化新城的形象深入人心。三、城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級顯著東莞珠海中山佛山惠州可支配收入2052618347158361605413822

2004年東莞城市居民可支配收入突破2萬元，達(dá)到20526元，在珠三角僅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年東莞私有汽車和商品房等耐用消費(fèi)品呈強(qiáng)勁增長趨勢，一方面得益于東莞宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長；另一方面也可看出東莞的消費(fèi)升級已經(jīng)顯現(xiàn)。截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增長14.9%，

社會消費(fèi)指標(biāo)20012002200320041社會消費(fèi)品零售額增長率15.5％14.7％18％15.1%2耐用消費(fèi)品私人汽車擁有量/百人162426333商品房銷售增長率17％77％32％33%珠三角部分城市2004年城市居民可支配收入情況四、宏觀調(diào)控下東莞的房地產(chǎn)左前輪：土地供應(yīng)環(huán)節(jié)右前輪：住房供應(yīng)環(huán)節(jié)左后輪：住房買賣環(huán)節(jié)右后輪：消費(fèi)者需求環(huán)節(jié)1、延續(xù)國家政策，對地產(chǎn)發(fā)展實(shí)施“全時(shí)四驅(qū)”；2、東莞應(yīng)對政策：見招拆招、借力打力；東莞普通住宅標(biāo)準(zhǔn)——東莞將在廣東省的基礎(chǔ)之上上浮10%，套內(nèi)132平米禁止“炒買炒賣”土地——政府?dāng)M啟動“黑名單計(jì)劃”五、東莞宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展：1、宏觀經(jīng)濟(jì)近年來持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，支持城市的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了背景基礎(chǔ)。2、東莞基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，城市化進(jìn)程的加快，城市價(jià)值提升，增強(qiáng)東莞的吸引力和接受力。3、城市居民收入和外來人口的增長，尤其是中堅(jiān)層的逐步形成，對東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了極大的推動作用。4、廣東輕軌鐵路規(guī)劃的實(shí)施，進(jìn)一步增強(qiáng)東莞發(fā)展后勁對東莞房地產(chǎn)未來發(fā)展的影響將更為深遠(yuǎn)。近期指導(dǎo)思想：構(gòu)建“莞城—同沙—松山湖”三位一體主城區(qū)。近期空間發(fā)展方向：1、主要的城市空間發(fā)展方向是向南，即以新城市中心為核心的南部地區(qū)是主要建設(shè)地區(qū)。2、次要的空間發(fā)展方向是向東和向西，向東是東城組團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展和沿松山湖大道沿線組團(tuán)，向西是近年萬江組團(tuán)城市化的延續(xù)。東莞市城市發(fā)展方向：南進(jìn)東拓近期重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)分為三類功能片區(qū)：中央商務(wù)區(qū)、東城中心區(qū)、萬江中心區(qū)、南城高新區(qū)為綜合商務(wù)類功能片區(qū)。中央生活區(qū)、中心東片區(qū)為生活居住類功能片區(qū)。運(yùn)河兩岸地區(qū)為商居混合類功能片區(qū)。第二部分東莞房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資得到有效控制；隨著城市化進(jìn)程的加快，2004年全年房地產(chǎn)投資達(dá)到93億多元，比上年增長70.3%。2005年上半年完成投資54.18億元，同比增長48.8%,但投資增速同比下降46.95%，明顯回落,政策的調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)。2、住宅投資是拉動房地產(chǎn)增長的主要原因；住宅投資占主要部分，達(dá)43.19億元，同比增長50.4%，占總投資額79.92%，與04年同期平穩(wěn)增長，辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)分別同比回落。一、房地產(chǎn)投資：總量增長，增速回落。3、房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例趨于合理；

05年上半年東莞全社會固定資產(chǎn)投資224億元，房地產(chǎn)占24%，同比減少17%，去年年中達(dá)到41%，自去年下半年開始，宏觀調(diào)控的影響逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資比重下降，指標(biāo)回到警戒線內(nèi)。4、自籌自己比例提高10%，開發(fā)商資金吃緊，投資風(fēng)險(xiǎn)下降；

上半年資金來源62.6億元，其中自籌資金26.9億元，貸款8.9億元，定金及預(yù)付款21.1億元，外資0.2億元，其他資金5.5億元。與去年同期相比，自籌資金比例提高10%，貸款、定金及預(yù)付款分別下降了5.6%、4.7%。面臨宏觀調(diào)控的壓力，開發(fā)商資金吃緊導(dǎo)致05年上半年新項(xiàng)目遲遲沒有開工，新推盤量減少，舊盤唱主角。投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（非自籌資金/總投資）在05年上半年較去年同期下降10%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.57%二、施工、竣工面積趨勢分析2002200320042005上半年房地產(chǎn)投資（億元）27.658.893.454.18施工面積（萬平米）401.9689.51834.45737.19施工面積：施工和新開工面積劇增，竣工面積趨減；2004年全年累計(jì)完成施工面積834.45萬平米，比上年增長21%，05年上半年施工面積737.19萬平米，同比增長111.1%。新開工面積98.12萬平米，同比增長55.32%，竣工面積59.75萬平米，同比減少4.8%，隨著眾多項(xiàng)目開工時(shí)間的限制，施工和新開工面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大，后市銷售壓力增大。

1、住宅增幅五成，非住宅下降三成；

05年上半年住宅銷售面積達(dá)到89.09，同比增長51%，非住宅商品房銷售面積30.29萬平米，同比下降33%。三、房地產(chǎn)市場供需兩旺，未來壓力顯現(xiàn)2、未來市場供給巨大，市場面臨消化風(fēng)險(xiǎn)；上半年東莞房地產(chǎn)施工面積和竣工面積倍數(shù)比為12.34。施工面積在今年上半年達(dá)到頂峰，而竣工面積卻減少59.75萬平米，同比增幅下降4.8%。05年市場供應(yīng)將不多，而未來兩年的市場供應(yīng)量將出現(xiàn)500萬的供應(yīng)量，如果市場不能擴(kuò)容，將面臨消化壓力。商品房銷售其中住宅面積(萬m2)銷售額(萬元)整體均價(jià)面積(萬m2)套數(shù)銷售額(萬元)均價(jià)109.28308765.12282589.097371.00246542.262767比去年同期增長22.2%44.2%18.0%50.6%23.2%84.5%22.5%2005年上半年全市商品房銷售（含預(yù)售）總體情況表2002200320042005一季度銷售面積（萬平米）162.56214.628437.291、住宅險(xiǎn)物業(yè)空置葬面積減少姻；200吊5年上技半年，罰商品房打空置面岔積12氣0.6不9萬平竄米，與勸去年同紹期的1裳10.想84萬過平米相與比增長留8.8寶9%，行待銷經(jīng)部分（柜一年內(nèi)率的合理木空置）籌增長8頓.89兇%，滯稻銷（空蘆置1-煩3年）處和積壓惹（空置似3年以原上）面拋積同比另下降8發(fā).71膨%。合理空部置占總勁空置量餡的31山.2%存，不合糧理空置拾占68酷.8%仆，去年引同期的薪比例為站17.供9%和霜82.歇1%。斬合理空燈置同比牲上升，登不合理父空置同林比下降屈。四、房地份產(chǎn)空置情骨況一分為唐二2、非住掛宅物業(yè)空闊置面積急給速上升；非住宅命物業(yè)待兼銷面積統(tǒng)大幅度繭增加，趕高達(dá)2如2.7僑9倍，疏而滯銷獨(dú)和積壓紹面積同比增遮長39.讀94%，甩總體空置均有高達(dá)7街8.14腐%的增長杠，未來市劃場壓力會進(jìn)一步加樸大，競爭塔進(jìn)一步加松劇。反映在非眾住宅銷售濤的二級市世場上，寫侄字樓銷售跪不暢，價(jià)誓格處于僵持狀態(tài)危，總的帆開發(fā)量振已經(jīng)在黃透支未魔來的城加市需求貍。商業(yè)地產(chǎn)憐在前一階勸段的“熱件度”之后隆目前處于及降溫階段陜，市場在難消化存量鄉(xiāng)豐，由于號競爭過征度，商僑業(yè)項(xiàng)目綠的返租冶式銷售博普遍難耕以堅(jiān)持熄。大型商業(yè)的弄運(yùn)營隱盲憂已現(xiàn)局。五、鎮(zhèn)區(qū)由房地產(chǎn)市哭場競爭加謀劇；準(zhǔn)建預(yù)售銷售城區(qū)36%38%25-30%鎮(zhèn)區(qū)64%62%70-75%近年來，蜓受多種因早素的影響借，鎮(zhèn)區(qū)房利地產(chǎn)發(fā)展也較為迅猛泊。從城區(qū)精與鎮(zhèn)區(qū)準(zhǔn)監(jiān)建、預(yù)售循、銷售各色自所占的汪比例可見損，未來房粥地產(chǎn)的考奪驗(yàn)主要集容中在鎮(zhèn)區(qū)東，而城區(qū)供的房地產(chǎn)位市場形勢高依然較好謊，鎮(zhèn)區(qū)在求新一輪房盲地產(chǎn)競爭攏中需要走糟出同質(zhì)化混競爭和價(jià)市格競爭的充陰影,尤罪其是一些辨房地產(chǎn)放輕量較大的蕩地區(qū)。目前東店莞房地凍產(chǎn)的價(jià)階格存在爛較快上乖漲的趨扇勢，這結(jié)由多種吳因素構(gòu)鐮成，但映可以肯恨定的是等搭便車傘上漲的壞項(xiàng)目不檢能長久務(wù)，能夠經(jīng)劃得起市卻場考驗(yàn)跑的產(chǎn)品殖將會是僻不斷通詞過產(chǎn)品賊創(chuàng)新、同管理創(chuàng)魚新、服采務(wù)創(chuàng)新傷拉高價(jià)啊值促進(jìn)井價(jià)格提沙升而獲凳得持久導(dǎo)生命力塞的產(chǎn)品底。第三部分周邊鎮(zhèn)區(qū)恒發(fā)展歷程現(xiàn)分析解析石龍相當(dāng)長巷一段時(shí)宮間，石余龍一直川在同東裁莞四區(qū)二十八鎮(zhèn)胳的競爭中先處于領(lǐng)跑貫地位，但辜隨著各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展模秋式的創(chuàng)新殘與發(fā)展，閉石龍未來叫的發(fā)展空間所提僚出的問號越來越大處?！扒败囍畾W鑒，后世猶之師”，匹我們無意鳳于批判石懸龍，而是由希望從其蛇發(fā)展脈絡(luò)捎中，找到辨能夠?yàn)槲疑に玫慕?jīng)翻驗(yàn)和教訓(xùn)吩??？重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)之一莞深高速、莞龍公路、廣深鐵路、R2線最小面積、東莞十強(qiáng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁：2004年GDP增長率19.6%，人均可支配收入20526元。城市規(guī)劃：形成以新城區(qū)為核心、輔以副中心、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃格局。一小時(shí)生活圈：四縱十橫的公路主骨架、原有的廣深高速、未來的輕軌。五年見新城：三城、四目標(biāo)、五中心?？焖侔l(fā)展舍中的石龍——G棒DP之患爭石龍儲“暫時(shí)前”領(lǐng)先面積13耐.83平悅方公里，逝常住人口左約6.8漏2萬人，導(dǎo)外來工作陡人口約7惡.23萬瘋?cè)?，另外躬有海外的紫華僑和港捐澳同胞有竭2萬多人亞。單位面氏積承載人禾口東莞最石高。一、城區(qū)宵格局新城組拒團(tuán)：城市行政致、科技、踐信息、文儉化中心西湖組團(tuán)北：高新技術(shù)故園區(qū)、批予發(fā)為主的饑商業(yè)區(qū)、泄城市公路仰對外聯(lián)系估的主要區(qū)攀域。老城組英團(tuán)：日用消誕費(fèi)型商南業(yè)區(qū)“拉開腐建設(shè)，吊優(yōu)化布暗局，新區(qū)先行努，帶動老奪區(qū)”為工作思占路，堅(jiān)持夠新區(qū)建設(shè)為閉主。組團(tuán)劃茂分老居住橡區(qū)物流綜繞合區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)本項(xiàng)目新城綜合生活區(qū)預(yù)留區(qū)紅海未密來開發(fā)紀(jì)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物流綜挨合區(qū)老居住咽區(qū)土地利用孫現(xiàn)狀在大組歲團(tuán)的基滅礎(chǔ)上，凳根據(jù)功能能細(xì)分顛，劃分債為“七徑大功能寧片區(qū)”廊，受土地和常規(guī)劃滯后炭之困，石勉龍的經(jīng)濟(jì)糾的可持續(xù)運(yùn)發(fā)展顯現(xiàn)枝對相當(dāng)?shù)亩纠щy！主要景諒觀節(jié)點(diǎn)次要景觀加節(jié)點(diǎn)開放景觀出空間工字河秘流綠化彩帶投入巨蹈資，充棋分利用扇景觀資京源進(jìn)行至積極規(guī)月劃并實(shí)賣施，但經(jīng)由于管援理不到謎位，景概觀資源消未有得即到優(yōu)質(zhì)變的維護(hù)斑與管理劑，價(jià)值慈未有足蜜夠體現(xiàn)臉！景觀規(guī)劃西湖客沾運(yùn)站長途汽新車站莞龍公里路廣深鐵測路石龍腔站石碣方向貝聯(lián)系華南大橋（建設(shè)中聚）外部交穩(wěn)通老城區(qū)呆：道路窄鵝、交通擁擠新城區(qū)劃：路面寬飯、規(guī)劃好西湖區(qū)成：由內(nèi)而外的樞資紐東岸大橋南橋交通布局由于特俱殊的地苗理以及匯前瞻性顏考慮不舊足，石朝龍的交宴通阻滯的瓶頸效街應(yīng)，交通角高峰期石另龍至茶山妥、石竭，護(hù)石排嚴(yán)重阻塞，刮新中心傲區(qū)開發(fā)分不到1無/3，姐交通問茫題已經(jīng)值十分嚴(yán)晴峻博愛醫(yī)院中心小學(xué)石龍中學(xué)石龍二中黃家山小學(xué)愛彌爾幼兒園石龍三中博愛醫(yī)院急救中心中山公園石龍?bào)w育館江畔公園金沙灣公園人民醫(yī)院金凱悅酒店配套比較撇齊全，由獅于是歷史普形成，檔錫次不夠，短但基本能絨解決石龍充房地產(chǎn)業(yè)終發(fā)展的現(xiàn)自實(shí)問題。勉新城區(qū)的津配套嚴(yán)重止滯后，發(fā)側(cè)展節(jié)奏不嚷合理，目嫌前的新中欺心區(qū)是一慢座“睡城西”，沒有宵體現(xiàn)足夠遇的拉動力謠。資源配套綠化路興龍路匯聯(lián)步接行街商業(yè)資源金沙灣購物廣場現(xiàn)代廣場富升百貨新一佳超惠超市盛御酒店餐飲街金凱悅酒店美食街雙種子肯德基麥當(dāng)勞由于經(jīng)濟(jì)漿基礎(chǔ)良好鋼，消費(fèi)能猴力強(qiáng)，催士生了大石作龍商圈，榜但由于是喚自然發(fā)展，麗因此整園體布局蘿顯得零粒亂錯(cuò)落余，新城昏區(qū)、老嫌城區(qū)分設(shè)工不明彼確、發(fā)展態(tài)勢顯俗失均衡，鞭新城區(qū)商不業(yè)價(jià)值提顆升能力極戰(zhàn)為有限。餐飲集中框在老城區(qū)匯督聯(lián)步行街周邊區(qū)觀域、西湖區(qū)博飲食街周邊。中大型蘭集中式客商業(yè)項(xiàng)

目主力商家區(qū)

域規(guī)模（㎡）大華廣場、名店城新一佳、順電老城區(qū)40000現(xiàn)代廣場華潤進(jìn)駐老城區(qū)50000石龍富升百貨富升百貨老城區(qū)30000石龍金沙灣金沙灣購物廣場西湖區(qū)63000超惠購物城超惠超市老城區(qū)16000中大型商萬業(yè)過度分駱布在老城柴區(qū)、西湖掩區(qū)，新城腰區(qū)目前還剪沒有大型棍集中式商殊業(yè)，由于檢均衡性不帝夠，大型辯商業(yè)機(jī)構(gòu)縣的全面開備花目前進(jìn)替入到殘酷楊的“價(jià)格姓戰(zhàn)”，可錯(cuò)以預(yù)見的拉是上述商穴家集結(jié)與盡老城區(qū)的學(xué)大商家在號未來的兩舞年內(nèi)將有遼部分在石謹(jǐn)龍消失，乖新城區(qū)由蛙于沒有上弄規(guī)模的商犯業(yè)拉動，雄吸引力提辦升的空間唐有限。專業(yè)市守場市場名稱區(qū)

域類

型營業(yè)面積(㎡)石龍東市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1100石龍商貿(mào)市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)7500石龍新春市場老城區(qū)農(nóng)貿(mào)1500石龍沙頭角市場老城區(qū)服裝、飾品6000石龍黃家山綜合市場新城區(qū)農(nóng)貿(mào)3000龍升市場新城區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品7000廣東國際輪胎市場新城區(qū)汽配件12600石龍西湖服裝批發(fā)市場西湖區(qū)服裝5000石龍西湖綜合市場西湖區(qū)農(nóng)貿(mào)7000石龍五金電子城西湖區(qū)五金、電子15500目前大抹型專業(yè)易、批發(fā)盜市場主拘要集中綁在西湖醋區(qū)。新城區(qū)的逆專業(yè)市場檔比較低端遵。處于中低跪端且沒有爺專業(yè)特色腐的市場，直對于交通發(fā)展把一日千痛里的東鄰莞，輻波射能力內(nèi)將不斷隙下降，未來必崗定越來說越?jīng)]有刻競爭力爐。傳統(tǒng)衰石龍的船街鋪?zhàn)饨鸪盅欣m(xù)走低攜。每年的G稻DP保持浴穩(wěn)步增長勇，增長率穩(wěn)邊定在12難-20%線，說明目前程石龍鎮(zhèn)晨的經(jīng)濟(jì)姜發(fā)展非常強(qiáng)勁續(xù)。工業(yè)和第別三產(chǎn)業(yè)的頁比例相當(dāng)檔，經(jīng)濟(jì)增怎長模式相池對理想，暮但未來不緩確定。二、經(jīng)族濟(jì)發(fā)展為解決第發(fā)展的括后勁問璃題，石史龍不得門不突破印行政區(qū)撒劃的限褲制，廣泛與哥周邊地寇區(qū)的惠賤州、增乞城、韶關(guān)等頁地合作筍。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移瀉園區(qū)位于斃韶關(guān)始興竿縣，占地傭6000氧畝。是無奈坡？是產(chǎn)哲業(yè)升級羅？第一階段：1993-2000年第二階段：2000-2003年

第三階段：2003年至今

三、石令龍新中馳心區(qū)發(fā)請展歷程第一階些段：培標(biāo)志著組石龍鎮(zhèn)相的房地傍產(chǎn)開發(fā)讀由老城跟向新城叼過渡。第二階經(jīng)段；窩沿裕興呼路開發(fā)找，標(biāo)志著餡新城中橡心地產(chǎn)格局徐形成。第三階哥段：房地產(chǎn)盯的開發(fā)沿龍升路袖向縱深發(fā)展乖。永和新村正龍豪園世紀(jì)濱江聚豪華庭龍升市場濠興逸苑龍城國際老城片鴨區(qū)：沒楚落成熟顯區(qū)新城片嘴區(qū)：絕遷對中心沒區(qū)西湖片區(qū)賽：潛在補(bǔ)斬充區(qū)騰龍名苑金沙灣別墅區(qū)聚龍灣房地產(chǎn)且項(xiàng)目開他發(fā)一覽石龍新致人民醫(yī)錦院（在園建）商業(yè)中盛心（擬據(jù)建）體育活動殘中心（擬語建）品牌開壁發(fā)商的蠢缺位使旁得整體氏開發(fā)水追準(zhǔn)偏低項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）銷售狀況聚豪華庭2700總體消化速度較快，130-140的戶型消化速度較快，大面積復(fù)式消化較慢。世紀(jì)濱江洋房預(yù)計(jì)在3800-4100開始預(yù)售，世紀(jì)濱江開發(fā)水平有所進(jìn)步騰龍名苑2500銷售率85%以上，目前的尾盤主要是頂層大面積復(fù)式和低層單位。正龍豪園5000（別墅）仍有少量單位在銷售。龍升市場約1900基本售完，低價(jià)消化快。聚龍灣約2000售完，推出時(shí)無競爭，銷售速度快。地產(chǎn)銷放售情況慢項(xiàng)目一嘩覽消化速趁度一般川，總體盤銷售價(jià)雅格不高消，大面吵積消化鋼有一定泳壓力，羽相對于奪同等經(jīng)草濟(jì)規(guī)模危的虎門勉、長安局等鎮(zhèn)區(qū)廊，無論距是、規(guī)佩劃設(shè)計(jì)即物業(yè)檔象次、銷寒售價(jià)格頭、物業(yè)易服務(wù)都刷有相當(dāng)營的差距快，顯然羞無法滿虛足高檔伶次人才河的就近泉居住需疼求，這凍一需求暮無法滿告足，新驢區(qū)商業(yè)概難以成粒市。具饞體到項(xiàng)畜目，。項(xiàng)目名稱物業(yè)管理聚豪華庭號稱國家三星級標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)，英式管家物業(yè)服務(wù)。世紀(jì)濱江世紀(jì)濱江物業(yè)顧問公司，號稱“管家式”服務(wù)。騰龍名苑普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。正龍豪園智能化管理，“一卡式”收費(fèi)。龍升市場普通物管公司，提供初級的物管服務(wù)。聚龍灣三期開發(fā)時(shí)，成為首個(gè)引進(jìn)智能化IC卡門禁系統(tǒng)的小區(qū)。物業(yè)服蓋務(wù)情況助一覽新區(qū)地逗產(chǎn)開發(fā)淹公司總把體操盤旱水準(zhǔn)不嘗高，意蹈識和理亮念的滯穗后使得鎖片區(qū)的物業(yè)服務(wù)戴水平總體媽落后，政話府經(jīng)常協(xié)賊助處理物痕業(yè)投訴，銀物業(yè)維護(hù)奧和服務(wù)的水咬平低下腐是影響組本區(qū)域狀物業(yè)保從值、增途殖的核榴心原因押之一。新城區(qū)戲商業(yè)綜靠述：基本評波價(jià)—遺幟憾無亮怎點(diǎn)！商業(yè)氛課圍非常那缺乏，漲加之石國龍及周看邊區(qū)域害的消費(fèi)腸習(xí)慣，康使得新城區(qū)的商煤業(yè)銷售價(jià)忠格與老城店區(qū)相差甚鑒遠(yuǎn)，出租廉經(jīng)營情況鄙不佳，因塊此，目前，夫新城區(qū)的持商業(yè)發(fā)展亭存在顯著現(xiàn)問題。商業(yè)的環(huán)發(fā)展模爸式陳舊桂，缺乏豎規(guī)劃，蒙發(fā)展速查度緩慢西，新城役區(qū)目前盲的商業(yè)發(fā)奪展水平構(gòu)比較原瞎始，基昆本以沿蓮街商鋪陰為主，抄輔以低掠端的中護(hù)小型集貿(mào)市場溫和小便煉利超市趨，缺少聯(lián)中大型雪集中式真商業(yè)和竿特色商販業(yè)，商謙業(yè)的作用還停畏留在簡留單的生字活基本悅配套上勇。從石龍新掏區(qū)的商業(yè)榜發(fā)展情況墊來看，我拜們沒有在址即便是很守富有的石龍人與發(fā)都達(dá)的新區(qū)郵商業(yè)找到楊必然的因炒果關(guān)系，潤也就是說寫：有良好蒸的消費(fèi)基礎(chǔ)，酷如果操作嫂失當(dāng)，同查樣會面臨晃商業(yè)失敗霜的結(jié)果。石龍給匠我們的份啟示1、前瞻坡性的科學(xué)御規(guī)劃是新忙城的重要孫前提；2、引進(jìn)撥品牌開發(fā)念商介入開騾發(fā)是重要憶手段；3、合理續(xù)商業(yè)規(guī)劃怎和市政配類套是重要惹基礎(chǔ)；4、優(yōu)質(zhì)壤市政管理僻是新城發(fā)矮展的重要平保障；5、物犯業(yè)服務(wù)葛配套是蹈物業(yè)增鍵值的重兼要途徑讀；6、優(yōu)嘴化開發(fā)旬節(jié)奏是貸新城成糊功的重西要法寶儉；再看看大揀朗：不久前迅，華南苗mal艷l被商膜務(wù)部點(diǎn)舒名批評進(jìn)，業(yè)界松對其綁戴架政府疾的模式圾也頗有梅微詞。益而一直蔽埋頭苦幸干的大蜘朗長盛冶廣場則習(xí)被權(quán)威慣機(jī)構(gòu)評嶼為“擦中國商曉業(yè)地產(chǎn)史名盤5卵0強(qiáng)”逃！實(shí)際操德作中也強(qiáng)形成多退贏的局雪面：政府贏、侮發(fā)展機(jī)構(gòu)西贏、業(yè)主斯贏、商家芽贏、老百帶姓贏！成功原因盾分析：一、定膽位明確丟、順勢黃而為；在市政謙府啟動錫松山湖仔高科技峰產(chǎn)業(yè)園粥區(qū)戰(zhàn)略渣的同時(shí)丙確定了勢“中國吼毛織業(yè)辯名鎮(zhèn)”夾的中心鐮化戰(zhàn)略航和城市醋化發(fā)展選策略。相應(yīng)規(guī)火劃非常符字合城市發(fā)燙展規(guī)律二、面唱向大朗競，緊扣侵需求；與國際閱化、泛溫珠化的廈華南m然all癥相比，靈大朗采純?nèi)「觿?wù)實(shí)的論策略，聲以餐飲餡、超市賺、娛樂廉、酒店蛋、地產(chǎn)械、電影稍院、C杯BA籃頌球、小書型商業(yè)別等貼和辰大朗人限和外來截人口需娃求的極壘有生命燙力的商膏業(yè)組合露模式來鋼造就新域中心區(qū)適。三、用預(yù)晚設(shè)的人流下培育未來睜商業(yè)氛圍在中心區(qū)峽啟動之前驅(qū)，大朗政塵府對于用寬人流來“側(cè)灌溉”商賴業(yè)的認(rèn)識敢可謂非常羊超前，在津控制農(nóng)民子建房的同靠時(shí)，已經(jīng)母提前布局“住近”瓶中心區(qū)的策略速。在這一策蒼略指導(dǎo)下養(yǎng)啟動了長殃塘花園、掘佛新村等技一系列農(nóng)民共公寓的駕建設(shè)以敵及天一輔居的商封品住宅克建設(shè)。未來人駝流的存鋒在，極陷大的提獅升了各驅(qū)路投資度者對中心區(qū)商啞業(yè)的預(yù)沈期，使魚未來的團(tuán)需求變現(xiàn)成現(xiàn)實(shí)達(dá)的購買類行為。政府和發(fā)決展機(jī)構(gòu)的濱合作出色攏的把握了窯發(fā)展的節(jié)閃奏。四、業(yè)它態(tài)組合央極具拉度動能力組；大朗鎮(zhèn)近農(nóng)年來鼓勵(lì)熱酒店業(yè)、哲娛樂的發(fā)暫展，這對愈拉動地方刊經(jīng)濟(jì)，吸迫引外來人強(qiáng)口起著非繡常積極的必作用。在長盛廣哨場的規(guī)劃畝中，集酒惜店、娛樂蛋業(yè)、ＣＢ塑Ａ、大超花市、美食群街、電影護(hù)院、品牌魄服裝城、淡住宅、公捎寓的業(yè)態(tài)趕非常精準(zhǔn)謝的把握了嗎大朗的城洋市化的進(jìn)學(xué)程的脈搏鉆，體現(xiàn)了仍強(qiáng)大的集啦聚能量。第四部分茶山鎮(zhèn)川中心區(qū)惠發(fā)展建扎議1、城市膝捷運(yùn)系統(tǒng)前不斷完善猶，城界模兄糊、城際術(shù)消失，郊抄區(qū)化居住總模式由被冷動向主動材轉(zhuǎn)變，茶紅山近莞城而的區(qū)位優(yōu)吼勢將得到終進(jìn)一步體賞現(xiàn)；2、在軟新一輪掌的招商岸引資的小競爭中膝，茶山鍋的后發(fā)攜優(yōu)勢將猾更加明后顯，更善多的有匙著行業(yè)象領(lǐng)先競嬌爭能力街的企業(yè)蹤蝶將不斷欠融入茶握山。3、茶攏山白領(lǐng)陰中堅(jiān)層喂的進(jìn)一秒步形成舌，他們鞏將釋放壓對優(yōu)質(zhì)眾的工作果、生活歇、消費(fèi)哭環(huán)境的怠強(qiáng)烈需召求；一、未來霧5年茶山抓城市發(fā)展找的趨勢預(yù)挺測中心區(qū)發(fā)鳴展建議：礙一切以拉慘動人流為擋核心結(jié)合周邊緊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)括展經(jīng)驗(yàn)和肚對茶山多佳年的體認(rèn)建議一：槳規(guī)劃為先早，管理為怨重；茶山政策府已經(jīng)唐投入巨壯資完成茅中心區(qū)丈的未來喉規(guī)劃，咳使中心區(qū)前景接一片光明貧，但在實(shí)搭際管理中宜不能缺位乒，要有現(xiàn)董代的中心城厭區(qū)就必須圖嚴(yán)格管控彩農(nóng)民房建儉設(shè)、工業(yè)甚廠區(qū)建設(shè)福，確?！岸ㄒ粡埌酌眉埡米餮洛\繡文震章”。建議二年：大力擇發(fā)展服閘務(wù)業(yè)；結(jié)合茶山糊的交通區(qū)吧位優(yōu)勢，爹發(fā)展酒店睬業(yè)、娛樂僚業(yè)以及相關(guān)服務(wù)海業(yè)不僅能煮滿足茶山距日益增長鑼的需要，揀同樣對周須邊鎮(zhèn)區(qū)具揭備了強(qiáng)率大的拉狼動能力而，使莞靈