大連東港競爭樓盤報告

東港地區(qū)項目調(diào)研報告目錄東港片區(qū)在售/未售項目基本情況東港片區(qū)房屋租賃情況東港片區(qū)項目分析及建議東港片區(qū)項目情況上方-港景東港第良運四季匯嘉和廣場萬達(dá)公館東港印象金廣-東海岸上方港景公司介紹及基本資料開發(fā)商：上方房地產(chǎn)項目位置：大連市中山區(qū)五五路4號建筑施工單位：悅達(dá)建筑項目代理公司：智庫策劃開盤時間：2010年10月交屋時間：2012年4月30日占地面積：1.3萬平方米總建筑面積：13.6萬平方米容積率：10總戶數(shù)：414戶產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年寫字樓40年得房率：72%交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（3000元/㎡)上方港景產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：由一棟36層的超高層(40年產(chǎn)權(quán)寫字樓），一棟25層高層（在售）和24層高層（回遷）組成。層高：3.4米戶型：一室一廳到兩室兩廳面積：50~122㎡

五梯十八戶戶型面積配比：50~57㎡一室一廳60%80㎡

兩室一廳10%107㎡-122㎡兩室兩廳30%主力戶型：50㎡熱賣戶型：80㎡兩室兩廳（南北通透）價格區(qū)間：起價17900元/㎡

均價19000元/㎡

最高價23000元/㎡層差價：每兩層加200元項目銷售情況：110套上方港景產(chǎn)品基本情況地下停車場：500個停車位，價格未定公建位置：住宅樓的一層、二層只賣不租公建面積：200-1000平價格：未定，以作內(nèi)部銷售功能：已做好分割，可做餐飲車位及公建基本情況上方港景產(chǎn)品基本情況該項目定位：中高端項目亮點：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米層高，4.2米開間。地?zé)岵膳墒褂妹簹?。購買人群：以投資客戶為主，外地投資客戶占50%。購房人關(guān)注：地段繁華、配套齊全、區(qū)域的未來規(guī)劃潛力巨大。

項目分析金廣-東海岸公司介紹及基本資料開發(fā)商：金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：澳大利亞五合設(shè)計事務(wù)所建設(shè)單位：金廣建設(shè)集團(tuán)物業(yè)：金廣物業(yè)物業(yè)費：2.2元/㎡開盤時間：2009年6月占地面積：12.8萬平方米總建筑面積：35萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水得房率：82~85%容積率：1.8總戶數(shù)：600戶（二期）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：16棟高層層數(shù)：27~29層層高：3.15米樓間距：130米戶型區(qū)間：154~260㎡戶型配比：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)60%178㎡四室兩廳三衛(wèi)20%260㎡五室三廳四衛(wèi)20%主力戶型：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)價格：均價20000元/㎡

最高價格23000元/㎡層差價格：100元/㎡銷售情況：已銷售80%470套左右金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況地下車位配比：1/1.2

（只租不賣）租價：500元/月公建面積：180

㎡~220

㎡

（只租不賣）公建出租情況：約有20套公建（位于項目主入口）目前只出租了一套，做為小型超市使用，年租金7萬。（公建出租歸金廣集團(tuán)總公司管理）車位及公建基本情況金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況項目理念：收藏山海項目定位：高端住宅項目亮點：山海景觀。70年產(chǎn)權(quán)。購買人群：追求高品質(zhì)生活，看重山海資源，及區(qū)域發(fā)展。信賴金廣集團(tuán)建筑品質(zhì)。購房者外地人與本地人的比例：50%。項目分析金廣-東海岸東港第公司介紹及基本資料開發(fā)商：華銳世紀(jì)集團(tuán)項目位置：中山區(qū)華樂廣場北側(cè)建筑施工單位：名城廣隆物業(yè)顧問公司：第一太平戴維斯物業(yè)公司：華銳物業(yè)廣告公司：北京主觀廣告公司開盤時間：未定占地面積：8.56萬平方米總建筑面積：15.57萬平方米容積率：1.8交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水總戶數(shù)：977戶產(chǎn)權(quán)年限：70年東港第產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：18棟高層層數(shù)：18~20層層高：3.1米戶型：90-200㎡主力戶型：160㎡價格：未定東港第產(chǎn)品基本情況車位公建基本情況車位比例：1：1.3全部為地下停車場公建：7棟獨棟公建總面積：6000㎡

，未分割大多數(shù)意向客戶為中山區(qū)客戶，產(chǎn)品高端定位，每周大概20~30組客戶。由于未開盤，其他情況不詳。良運四季匯公司介紹及基本資料開發(fā)商：大連良運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地點：大連市中山區(qū)魯迅路88號建筑設(shè)計：大連建筑設(shè)計研究院建設(shè)單位：大連建工物業(yè)：良運物業(yè)公司物業(yè)費：3.8元/㎡占地面積：1.1萬平方米總建筑面積：7.65萬平方米（商業(yè)面積1.51萬平方米）交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（2000元/㎡）得房率：74~75%容積率：4.8總戶數(shù)：635戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)良運四季匯產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：2棟高層層數(shù)：29層層高：3米戶型面積區(qū)間：33~103

㎡主力戶型：40~60

㎡戶型配比：30~60

㎡一室一廳60%68~80

㎡兩室一廳30%103

㎡三室一廳10%價格：均價19000/

㎡銷售情況：目前已銷售80%

計劃交屋前清盤良運四季匯車位公建基本情況車位比例：1：0.9公建：60多套公建面積區(qū)間：60~80㎡

（已內(nèi)部消化）良運四季匯項目分析產(chǎn)品定位：高端項目亮點：稀缺的地段資源，重點學(xué)區(qū)（39中）。70年產(chǎn)權(quán)，大型綜合體配套。購買人群：年輕人占80%

中年人占20%自住用房占40%，投資用房占60%嘉和廣場公司介紹及基本資料開發(fā)商：嘉和房地產(chǎn)項目地點：三八廣場家樂福西側(cè)建設(shè)單位：悅達(dá)建筑廣告策劃：同策廣告公司物業(yè)：嘉和物業(yè)物業(yè)費：本期未定，三期3.5元/㎡開盤時間：2010年12月下旬交屋時間：2012年底占地面積：8700平方米總建筑面積：12萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：全裝修（2000~2500元/㎡）得房率：70%容積率：13總戶數(shù)：1800戶（四梯二十八戶）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)嘉和廣場產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：一棟超高層，兩棟高層層高：3.5米戶型：一室到三室層數(shù)：57層，31層。面積區(qū)間：35~93㎡主力戶型：35~60㎡戶型配比：30~40㎡60%50~60㎡30%93㎡10%價格：預(yù)計20000元/㎡以上嘉和廣場車位公培建基本菜情況地下停勺車場停車位數(shù)仆量：750個比例：2/1（只租不旦賣）出租價紫格：15元/天公建：只疼租不售，卡面積未定乎，整體出朱租。嘉和廣場項目分蠟析產(chǎn)品定蟻位：中除高端產(chǎn)品亮點汗：全裝修烈，鋼結(jié)構(gòu)茅，3.5米層高帝。黃金稻地段。購買人定群：20~3課0歲年輕呀人，過珍渡用房逆。30~4奧0歲人，投夠資用房。意向客戶逼：30~4懇0%是一、洪二、三機(jī)期老客謙戶再次括購買，需或介紹我朋友購橡買。大碗部分是魯投資型換客戶。萬達(dá)公碼館公司介斑紹及基廢本資料開發(fā)商：尼萬達(dá)商業(yè)超地產(chǎn)股份幣有限公司項目地點岸：中山區(qū)術(shù)人民路港卷灣廣場東扇側(cè)建設(shè)單秘位：阿鑒爾濱建扔筑腰中建二慶局物業(yè)：澡萬達(dá)物咬業(yè)物業(yè)費：5.9元/㎡開盤時間號：200艱9年11月交屋時飼間：2011年12月31號占地面瓶積：4.2萬平方米總建筑則面積：27萬平方臉米交屋標(biāo)準(zhǔn)癥：精裝修膛（5000養(yǎng)~600悄0元/㎡）得房率：76~偏79%容積率滋：5.0瘦5總戶數(shù)：630戶產(chǎn)權(quán)：40年產(chǎn)權(quán)萬達(dá)公妖館產(chǎn)品基本虹情況棟數(shù)：3棟超高喉層層數(shù)：55層層高：3.25米樓間距失：42~4鏟5米面積區(qū)棕間：280~釋380㎡主力戶曾型：330㎡熱賣戶型排：380㎡戶型比例興：280㎡200套、330㎡300套、380㎡100套。價格：220更00~關(guān)340汁00元/㎡層差：技每兩層晨加100元銷售情甜況：已弓銷售70%萬達(dá)公盼館車位公建存基本情況車位：1000個車位價抽格：待懇定公建：輛無項目分析產(chǎn)品定位免：豪宅產(chǎn)品亮即點：萬執(zhí)達(dá)品牌鹿，絕佳每的地理進(jìn)位置。訊產(chǎn)品品倡質(zhì)，區(qū)墓域發(fā)展伸。購買人群座：生意人80%，外沃地人與括本地人割購房比塔例各占50%萬達(dá)公漠館東港印象公司介紹謎及基本資活料開發(fā)商：濤眾和開發(fā)殊、美辰發(fā)設(shè)展項目地介點：中負(fù)山區(qū)魯板迅路春障海街交方匯處南濾行建筑單墊位：建穗發(fā)建筑物業(yè)：眾造和物業(yè)物業(yè)費：1.35元/㎡營銷：代建理公司仲遞量房行開盤時才間：200喇8年年底交屋時間滴：2010年10月占地面積褲：6.7萬平方米總建筑宏面積：12.7津5萬平方京米交屋標(biāo)準(zhǔn)嫩：清水得房率木：78%容積率燙：1.2總戶數(shù)滅：144戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)東港印伶象產(chǎn)品基本殊情況棟數(shù)：8棟高層、3棟小高層藏、8棟多層（AB遲C貫DE區(qū)總和)層高：3米戶型面積絕：92㎡94㎡價格：9900伶~110艱00元/㎡層差：每顆兩層50元車庫：DE區(qū)無、凳室外?；ㄜ噲龉ǎ簾o銷售情況勉：已出售50%（70多套）東港印象項目分潮析產(chǎn)品定位趟：中端產(chǎn)品亮套點：超洋高性價針比，五籠層以上愚可觀海脈（北向條）。購買人群捏：80%來自中山犯區(qū)，以自櫻住為主。20%來自沙疾河口區(qū)惠、西崗炎區(qū)、甘棉井子區(qū)么，以投惱資為主陵。東港片鞠區(qū)項目搖分析及滑建議圖片東港片尊區(qū)房屋除租賃情慰況公寓：花樣年華至三期–以小戶型慚公寓為主30㎡租賃價格2200違~230劃0元/月50㎡租賃價格350送0元/月佲仕財岸富--商住兩條用30~變50任㎡租賃價賣格250濾0~2橫800元/月住宅：運達(dá)嘉昆洲陽光--一層南怨向65㎡租賃價護(hù)格200炮0元/月（中高仔樓層2400元/月以上）春海街玻附近老銀住宅--一室1500元/月兩室1700元~200毀0元/東港片舞區(qū)項目掌分析及剃建議一.市場分旨析：1.片區(qū)特點不：小戶型蓬公寓項目論區(qū)域繁華卵，配套齊圖全，重點學(xué)區(qū)，與投資回報肆價值高。旺大戶型住摟宅項目景液觀資源豐富，烈東港片區(qū)姿未來發(fā)展步潛力巨大抽。2.產(chǎn)品面召積：該罪片區(qū)項僅目面積優(yōu)集中于蓬兩端，侄一種為30平-80平小型剪精裝公域寓；一仇種為150平-38莖0平的豪捉宅。3.購買人群倘：小戶型真公寓多以灘投資型客丸戶為主，勻以及年輕人群作為避生活過渡里而使用。儉大戶型豪冰宅以自主喝型客戶為主賢，客戶繩主要為忘追求高獨品質(zhì)生虹活，享流受自然徐景觀資源的巷人群購房沸者多為個公體工商業(yè)播主。4.片區(qū)稀缺著產(chǎn)品：1）二七廣攀場以東，灶目前無小欠戶型精裝其公寓，多漠為200若0年以前厲的老式州住宅。2）整個片測區(qū)比較缺載少90-1件40平中等返戶型（廳包括二手房市場文）。東港片他區(qū)項目侍分析及奮建議圖片東港片區(qū)煤項目分析輪及建議二.建議：1.推出小戶股型精裝公卸寓原因：1）滿足鄭未來東勢港片區(qū)近大力發(fā)映展后的磨商務(wù)人膚士的居住需段求。2）春海街怠即將新建撕新瑪特超臨市，完善拘該片區(qū)的生活配套蹈。未來發(fā)橫展趨勢與行目前的三境八廣場家樂福央附近的魔精裝公紅寓相似覆。3）填補鍬目前二勿七廣場殖以東的宵東港片傲區(qū)無精獲裝小戶型公樹寓的空息白。4）未來東畜港片區(qū)發(fā)吩展?jié)摿藿z式大，可吸倆引投資型客戶前或來。東港片區(qū)處項目分析蒼及建議圖片東港片慮區(qū)項目蔽分析及喚建議二.建議：2.若建大戶來型豪宅主要人群北：1.追求高纏品質(zhì)生哲活，享果受山海辛資源。2.要求住宅忌的安全性助和私密性插。3.具備獨一信無二的特呈性，軟件灘和硬件都全在城市中具有棗稀缺的特威點。4.產(chǎn)品設(shè)計勵、建造做政工在細(xì)節(jié)末中做到極威致水平。5.高標(biāo)準(zhǔn)服溪務(wù)的精致豬和延續(xù)性嚴(yán)。6.具有明斃星級或詳有影響僻力的人強物居住窯，提高個人身份叛。東港片區(qū)械項目分析竭及建議二.建議：3.推出面積90-2番00平為主炭的公建1）春海街婚附近小型歲公建較少和，推出小翠型公建，兔未來經(jīng)營可滿戶足社區(qū)諷內(nèi)和周茫邊居住晨者的日令常生活約需求。2）新瑪特顆大型超市三的建成后扛不建議再濫建大型公塔建造成飽和影響慚銷售。大連相似明項目對比一、億達(dá)簽東方圣荷說西二、億再達(dá)宅語扮原東方圣荷鎖西公司介皮紹及基議本資料開發(fā)商：大連軟件河園開發(fā)有億限公司項目地啟點：沙肚河口區(qū)稻西南路99號。東臨出凈捎水廠建設(shè)單輕位：億隸達(dá)建筑塵南通去三建物業(yè)：億躲達(dá)物業(yè)物業(yè)費：2.6元/㎡開盤時叢間：2006年4月交屋時間穩(wěn)：200典9年11月占地面積稅：6.9萬平方筋米總建筑理面積：15.8拆7萬平方甜米交屋標(biāo)準(zhǔn)些：清水容積率纖：2.3產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)東方圣剛荷西產(chǎn)品基本截情況棟數(shù)：11棟18-3聽2層的高廁層組成主力戶型矮面積：150㎡-240㎡熱賣產(chǎn)沉品：三太室兩廳床兩衛(wèi)價格：150幟00元/㎡左右車位：越地下比翁例1：1銷售情況宏：已經(jīng)全趟部出售東方圣蔬荷西項目分磚析產(chǎn)品定位溜：高端產(chǎn)品規(guī)蒙劃理念廣：與山海諧使、與自然牢融產(chǎn)品亮血點：絕推佳的地患段，優(yōu)火美的自停然環(huán)境細(xì)，看海解高層，萍億達(dá)品吐質(zhì)，優(yōu)蛾質(zhì)的物型業(yè)服務(wù)蘿。購買人群撓：個體工前商業(yè)主、雜政府官員等高收牢入群體宅語原公司介超紹及基慮本資料開發(fā)商：大連軟框件園開須發(fā)有限捕公司項目