大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)特點(diǎn)及攻略

大盤開發(fā)攻略王志綱工作室大盤開發(fā)的特點(diǎn)大盤開發(fā)的優(yōu)勢規(guī)模大才能營造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進(jìn)行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)模大可面對更廣闊的市場。規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)、推廣成本相對劃算、低廉。大盤開發(fā)的優(yōu)勢有較大的利潤規(guī)模。既適于低開高走，也有打價(jià)格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競爭力更強(qiáng)。有較大的調(diào)整空間。小樓盤一但定錯(cuò)位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長、所需投入的人力物力財(cái)力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢必導(dǎo)致混亂與潰敗。 先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因?yàn)檎缬⑽闹V語所說的：Wellbegun，halfdone——好的開端是成功的一半。 所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費(fèi)一番苦心，以保成功。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個(gè)強(qiáng)勢主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競爭對手所克隆，喪失僅有的閃光點(diǎn)與競爭力。大盤開發(fā)的難點(diǎn)大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費(fèi)群。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。大盤開發(fā)基本模式萬科模式專業(yè)化品牌擴(kuò)張型市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者專業(yè)化、品牌化路線跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國性的品牌江湖盟主策略局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成碧桂園模式規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)張型在強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個(gè)區(qū)域板塊是哲學(xué)思路的成功，“五出”理論的成功。占據(jù)了中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)時(shí)代。但在擴(kuò)張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。麗江花園模式積累完善型廣地、祈福、光大、金碧等都屬于這一模式。從一個(gè)項(xiàng)目開始到一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，一切都以項(xiàng)目運(yùn)作為中心企業(yè)運(yùn)作是由項(xiàng)目公司到專業(yè)公司產(chǎn)品成熟，配套完善做社區(qū)文化和生活方式文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個(gè)局域性陣地金地模式專業(yè)化精品型注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè)精品路線品牌與企業(yè)成長性很強(qiáng)開始由區(qū)域市場向全國市場擴(kuò)張奧林匹克花園模式主題與專業(yè)開發(fā)型概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)注重速度與創(chuàng)新注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實(shí)現(xiàn)快速營銷由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟面向大眾的根本性需求連鎖化全國性品牌擴(kuò)張，全國性網(wǎng)絡(luò)大盤開發(fā)基本原則基本原則嚴(yán)格的成本控制與合理的利潤預(yù)期；切忌短期行為，不是不報(bào)，時(shí)候未到——大盤開發(fā)要的就是時(shí)間；一個(gè)好的開局，特別是開局時(shí)展示出高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境、配套水平，對未來走高走低均有利；基本原則把握開發(fā)節(jié)奏，控制每期供應(yīng)量，小步快走；可持續(xù)性的關(guān)鍵在于業(yè)主的口碑和有足夠的熱點(diǎn)不斷刺激市場在針對面廣的基礎(chǔ)上，每期開發(fā)的產(chǎn)品均有明確的針對性；發(fā)展商的品牌形象與給公眾的實(shí)力感是重要的市場信心保障。大盤開發(fā)基本策略市場決冬勝基礎(chǔ)—項(xiàng)目和弟企業(yè)都勇必須是購全能冠饞軍在今天“苦規(guī)定動(dòng)作納”標(biāo)準(zhǔn)越妄來越高的淘競爭形勢穴下，正是鋪建立社區(qū)憑個(gè)性與特俯色空間所些在，在完熟善“規(guī)定曾動(dòng)作”的藍(lán)基礎(chǔ)上以家出色的“六自選動(dòng)作問”建立項(xiàng)做目的個(gè)性蛛和特色，顏這是市場馬決勝的必桂由之路。確立市場墓地位的關(guān)滴鍵——項(xiàng)目主南題概念文的確立要做好“拆自選動(dòng)作挎”，建立筆項(xiàng)目的個(gè)稼性與特色炕，關(guān)鍵在任于主題概競念的確立舌，營造一沸個(gè)實(shí)現(xiàn)這俘一主題概好念的支持叨體系。否往則在市場霉和競爭中角，只不過棟是一種包料裝超越同質(zhì)艦競爭之道——總體差廢異化與躍局部領(lǐng)苦先的競喜爭策略要想跳博出激烈脹的同質(zhì)盒競爭，宿必須要剃采取差捏異化的坡競爭策浩略。針底對不同饞的競爭祥市場，決采取不擊同的差楊異化策遙略。主拿要是環(huán)黃境、價(jià)惕格、主議題的差膨異。交響樂——分區(qū)特鍋色與開廁發(fā)節(jié)奏慚控制大盤開甩發(fā)切忌殖：一忌就啊是沒有僵引導(dǎo)市府場的題敏材；二忌在首傳期開發(fā)時(shí)慈絕招出盡喇，使后期霜開發(fā)無題熱材可做。這將把常成敗壓待力完全宮放到后若期的營彈銷工作左上交響樂——分區(qū)特形色與開伯發(fā)節(jié)奏騰控制大盤猶如奴交響樂，谷由一個(gè)可擊持續(xù)性的沙主題概念累作為總譜肌，不同時(shí)枝期開發(fā)的端不同分區(qū)勁的特色，脖和不同時(shí)繼期針對不庫同目標(biāo)群久所構(gòu)成的乳不同推廣魯方式、訴打求點(diǎn)構(gòu)成霸了各自的倆樂章。綜合控制票開發(fā)節(jié)奏昆，就像交茄響樂的指戒揮一樣，綢只有這樣煩，總譜和前樂章才能扁得到完美盲的演繹。先做環(huán)境孟和配套，疾后賣住宅——從休閑走額向居家的馳啟動(dòng)策略只有先收做環(huán)境萬和配套職，才能櫻發(fā)揮地饅塊自然笑環(huán)境資捉源的優(yōu)賊勢，予尿人充分橡的吸引芳；只有先做褲環(huán)境和配碗套，才能估將主題概社念落到實(shí)誕處，予人秒感性的認(rèn)無識；只有先做賭環(huán)境和配垃套，才能侮顯示企業(yè)犬實(shí)力，予及人充分的窮信心；先做環(huán)境栽，由于地劍塊自然環(huán)方境資源優(yōu)貞越，投資貸不大，但脖效果顯著似。大盤開技發(fā)主要彎步驟大盤開發(fā)跟的主要步冤驟前期策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程施工階段營銷推廣階段售后跟進(jìn)階段土地儲備階段土地儲反備階段市場前景丘判斷政府發(fā)悼展規(guī)劃嚇理解土地成本貴核算合作方/參與者工作內(nèi)容項(xiàng)目預(yù)漲可行性跑研究主要決散策城建、吹規(guī)劃等稀政府相還關(guān)部門拆遷安炊置補(bǔ)償判斷項(xiàng)蠅目的投干資價(jià)值地價(jià)談掀判拆遷安置耽補(bǔ)償費(fèi)談駝判大盤開發(fā)勢的主要步昏驟被拆遷瓦安置者前期策皆劃階段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計(jì)合作方/參與者工作內(nèi)容開發(fā)策略設(shè)計(jì)主要決策策劃公司市場調(diào)研公司可行性研究選取策劃公司選取調(diào)研公司開發(fā)策略選擇確定項(xiàng)目定位確定啟動(dòng)策略大盤開發(fā)嗓的主要步珠驟前期策劃疾階段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計(jì)合作方/參與者工作內(nèi)容開發(fā)策略設(shè)計(jì)主要決策策劃公司市場調(diào)研公司可行性研究選取策劃公司選取調(diào)研公司開發(fā)策略選擇確定項(xiàng)目定位確定啟動(dòng)區(qū)大盤開發(fā)協(xié)的主要步排驟規(guī)劃設(shè)歸計(jì)階段區(qū)域發(fā)展淺概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展插概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目詳抽細(xì)規(guī)劃剩設(shè)計(jì)合作方/參與者工作內(nèi)容建筑設(shè)辱計(jì)主要決補(bǔ)策規(guī)劃設(shè)替計(jì)公司建筑設(shè)喚計(jì)公司選取建趴筑規(guī)劃爸設(shè)計(jì)單鋼位確定規(guī)葵劃方案確定建筑寨方案資源整宰合政府資床源配套設(shè)伴施經(jīng)營惹資源園林設(shè)侵計(jì)園林設(shè)落計(jì)公司大盤開扯發(fā)的主皮要步驟工程施工修階段建筑工笑程招投育標(biāo)進(jìn)度控軋制及工盟程監(jiān)理設(shè)備、材聽料選擇合作方/參與者工作內(nèi)忌容工程驗(yàn)收主要決貪策建筑商建材、設(shè)賣備供應(yīng)商甄選建筑雖單位甄選建環(huán)筑單位選取建材礙及設(shè)備工程監(jiān)塑理公司大盤開案發(fā)的主色要步驟營銷推支廣階段整體市場半推廣計(jì)劃形象包裝恰計(jì)劃價(jià)格策略跡計(jì)劃合作方/參與者工作內(nèi)串容銷售培駐訓(xùn)主要決趴策銷售代慨理公司廣告公剖司確定整辛體營銷障策略及艙實(shí)施計(jì)昌劃審定各階變段的售價(jià)幻玉及優(yōu)惠措攏施甄選代撒理公司資源整餓合物業(yè)管礦理顧問商家（升家居供納應(yīng)）銷售實(shí)循施與控蘋制甄選廣搜告公司大盤開譯發(fā)的主而要步驟售后跟進(jìn)化階段簽定銷粱售合同工程改蛙建跟進(jìn)樓宇綜合折驗(yàn)收合作方/參與者工作內(nèi)容主要決策銷售代偉理公司建筑商制定物業(yè)低管理方案累及管理守滑則工程驗(yàn)掩收資源整房誠合律師事務(wù)屠所大盤開霉發(fā)的主捧要步驟案例分甜析模式之一廟：單店做局大

案例策：祈福新倍村祈福新邨窮由廣州市呆番禺祈福鐘新邨地產(chǎn)扮有限公司膛開發(fā)。位員于番禺區(qū)倦鐘村鎮(zhèn)，剪整體規(guī)劃畢占地65育00畝；熱經(jīng)過10哀年的開發(fā)丙，已有近敢2000魔0戶入住悅，被譽(yù)為幅“中國第發(fā)一村”。祈福新村壤：單店做劑大的典型總體概況占地6500畝總建筑位面積：200萬平方米容積率誕：1建筑密嫂度：20%祈福新村羅：單店做就大的典型開發(fā)時(shí)間對：199致1年至今滲，十二碰年。已開發(fā)面打積：500撲0畝已銷售堂面積：3萬套，170萬平方腰米銷售價(jià)金格：洋什房3800元/m2，別墅訪從60萬-100肯0萬不等。主力產(chǎn)紙品：五竄層洋房撿，60-恐80m凳2二房和90-炸110子m2三房為主終。祈福新村玻：單店做消大的典型自1998年祈福將夏主力市場朽轉(zhuǎn)向廣州碰本地后，乞開始從度元假大盤向闊長住型大節(jié)盤的變化紗。199稈8-2愚003請年，正百是廣州嬸人均GDP從35脊00美統(tǒng)金向5乖000煉美金上李升的時(shí)某期，可平以說，還祈福正偷好抓住啞了廣州舟郊區(qū)化螞居住從墨小步慢磁走到高杯歌猛進(jìn)落的盛行絞期，吃庫到廣州配經(jīng)濟(jì)高掙速發(fā)展狗十余年斷的豐美篩果實(shí)。另一方面稈，當(dāng)大盤絲式時(shí)代到來介時(shí)，祈福胖用八年辛掠勤耕耘，句在開發(fā)標(biāo)炮準(zhǔn)、社區(qū)摟氛圍、管牲理服務(wù)等勾方面做好界了積累。怎么把單蜻店做大？在每年推劫出10-糊20萬住譽(yù)宅的同時(shí)扁，祁福完蒜成了以下嚴(yán)大事：96年真面積1已2萬平完方米、吩投資2擠.3億黎的祈福止英語實(shí)議驗(yàn)學(xué)校里落成；97年面禍積33萬悶平方米、避投資3億兔的祈福湖快及水上俱熱樂部落成費(fèi)；98年鍛面積2米00畝買、投資孕250簽0萬的男祈福生杜態(tài)農(nóng)莊系落成；98年開疊始，社區(qū)惹巴士實(shí)現(xiàn)呼24小時(shí)尼運(yùn)營99年面脫積8萬平卸方米、投膽資3.5判億的祈福劃度假俱樂茂部啟用，抽投資1.燦5億的祈遼福新邨學(xué)管校落成；200糧0年祈秤福酒店匪啟用，誤祈福食婚街啟用秒；200表2年面帆積9萬唱平方米屯、投資晴10億鑰的社區(qū)溜三甲醫(yī)彩院——出祈福綜迷合醫(yī)院姓落成。祈福新醫(yī)村：單玩店做大信的典型銷售的六點(diǎn)大利器：交通：外廁線：廣州7條線路撫、市橋窄、香港亮、澳門與、珠海彈、深圳辰、順德揪等，內(nèi)敵線社區(qū)備穿梭巴肚士。全亦市唯一畜的區(qū)內(nèi)嬌公交體鼻系，擁分有屋村銳巴士近巧３００挪輛，上也下班時(shí)召間每１翁０分鐘另就有巴開士接送拴。700多班次屋長村大巴，24小時(shí)運(yùn)營四（199礙8年開始奶）8萬平方回米大會選所（1999年對外營咳業(yè)）500顫0平方丸米的超史市、一仿萬平方舉米的菜迫市場，赤食街（199弱9年對外弄營業(yè)）醫(yī)院（2002年對外營禾業(yè)）20萬平方米逐的小學(xué)、鳳中學(xué)、幼藏兒園綠化環(huán)勒境，綠橋化率超延過70粥%，大澡型人工企湖、2搖00畝半農(nóng)莊小結(jié)祈福新拔村是將焦一個(gè)盤典做大做斗強(qiáng)的典救型，它在98年前，以明港澳市場弊為主，發(fā)班展度假洋蔥房和別墅輸，自98年后，甲瞄準(zhǔn)白紛領(lǐng)小康帖家庭，炊發(fā)展物凍美價(jià)廉裂的洋房可。由于距盲離城市援中心偏紡遠(yuǎn)，它藍(lán)逐步發(fā)幻玉展了齊劑全的社扁區(qū)配套物。并以旁此與低贊價(jià)形成偵拉動(dòng)市恐場的雙仗套馬車腹。小結(jié)祈福新辮村主力魯產(chǎn)品總湯價(jià)始終慈在30臥萬左右隆，不超硬過40萬。在廣州身，這種睜價(jià)位的道樓盤，至質(zhì)素好固的只有花在郊區(qū)仔。而其處綜合素艇質(zhì)，除另了南奧守，廣州步雅居樂禮，暫時(shí)融無法與柳之抗衡猾。祈福新村土與同樣做樸白領(lǐng)階層君洋房市場筆的后起之通秀相比，葉其優(yōu)勢還違在于它發(fā)白展歷史長披，社區(qū)成磨熟。即使努南國奧林戲匹克花園歐上升迅速彎，但也只封是瓜分其陸部分市場噸，由于白疼領(lǐng)小康家廳庭市場數(shù)朝量龐大，疾祈福新村狼仍以其成率熟優(yōu)勢領(lǐng)最先市場。祈福新村消給中國樓愿市的啟示牢牢占鏡領(lǐng)30-農(nóng)40萬/套房子費(fèi)的小康砍階層置薦業(yè)市場涉，居住搶性價(jià)比多做到最磁好，或疾者是最動(dòng)好的選挖擇之一姻。配套設(shè)施關(guān)，銷售道越具集中布港置。雖然這座么做的意原因之趁一是199癥8年前并未檢考慮向長筍住型發(fā)展效。這么做醬的后果也伸導(dǎo)致業(yè)主刷生活上的謠不便。但疊對于銷售宇來說，銷縱售大廳、額食街、會白所、公共決綠地、社娘區(qū)巴士站常、商場、邊酒店、醫(yī)熊院所形成匯的龐大“泳市容”，玻已足以讓白買家震撼巾、興奮和烏沖動(dòng)。忘淡記路途遙炭遠(yuǎn)，忘記虎身在荒郊壺野嶺。199殲9年后，似這樣的待開盤標(biāo)碗準(zhǔn)，可積以說是炕廣州一詠絕。許算多人甚擦至還沒捧有去到員工地現(xiàn)咸場，已擠經(jīng)動(dòng)心過。祈福新處村給中決國樓市答的啟示做單項(xiàng)央冠軍。產(chǎn)品創(chuàng)新州，祈福新懷村不如南浩國奧林匹少克花園，午產(chǎn)品精細(xì)載，祈福新錫村不如星鞭河灣，然珠而就是抓忽住郊區(qū)大妖盤社區(qū)配衣套不足的出文章不放骨，祈福新嫁村十年耕四耘，碩果仿累累。每局一個(gè)大型踢配套的落撲成，都使她祈福新村連在人們心曲目中的地優(yōu)位更加突辛出。也使發(fā)其他發(fā)展長商望而卻捎步，在競干爭的舞臺晌上另辟蹊年徑。模式之二昨：行業(yè)標(biāo)鳥準(zhǔn)的顛覆射者

案例焰：星河灣總體概況占地：120鞋0畝開發(fā)時(shí)間木：200上0至今已開發(fā)太面積：700畝已建筑面踢積：75萬平方米開盤標(biāo)近準(zhǔn)：一組團(tuán)、診四組團(tuán)現(xiàn)隨樓江邊環(huán)傷境整治——騎江木岔道清水養(yǎng)灑魚、以毛水為主毅的園林堂環(huán)境靠近銷售諒中心的風(fēng)魄情商業(yè)街會所這樣的開違盤標(biāo)準(zhǔn)，芬在星河灣肌的二期、汽三期開盤旱時(shí)，只是塘增加了“腫交樓標(biāo)準(zhǔn)貌樣板房”矛，就成功丹地實(shí)現(xiàn)客絲式戶從54萬-68萬-88萬跨越怎。換句析話說，胸星河灣既一期園慎林環(huán)境呼、會所拜等開盤釋標(biāo)準(zhǔn)，脆仍然被運(yùn)購買88萬/套房子紅的客戶羞認(rèn)同?？渴裁搭嵹s覆行業(yè)標(biāo)音準(zhǔn)？星河灣銷疫售的四大西利器：園林環(huán)境建筑產(chǎn)風(fēng)品室內(nèi)裝修挎標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)信中學(xué)而歸結(jié)到垃一點(diǎn)，就謝是高投入梁，高標(biāo)準(zhǔn)耕，產(chǎn)生的梳無處不在翼的精致。星河灣炮董事長谷黃文仔克用五把垂尺子，兩總結(jié)星浪河灣打跨造產(chǎn)品難的標(biāo)準(zhǔn)甘：賣得好比對手煙好業(yè)主說好專家說好自己說溝好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期二期三期建筑面積（平方米）32萬11.8萬32萬住宅（平方米）18萬9.4萬20.3萬地下車庫（平方米）2.7萬2萬6.8萬公建（平方米）11.3萬0.5萬5.9萬容積率1.21.51.93總戶數(shù)1612戶860戶1427戶戶均銷售面積（平方米）94130（不計(jì)算公寓）160均價(jià)（元/m2）490053005500戶均價(jià)格46萬/套68萬/套（不計(jì)算公寓）88萬/套星河灣首期產(chǎn)品戶型建筑面積數(shù)量總建筑面積比例A11326079204.3B12098811856063.8D844323628819.5E192130119606.4C復(fù)6E復(fù)式13256600.4總計(jì)1151612185860100星河灣二期產(chǎn)品戶型銷售面積建筑面積數(shù)量總銷售面積總建筑面積比例A235265307050795012.3B18020416288032645.1C109132215234352838043.9D1561806195161098017.0E809563504059859.3B115619717265233495.2C4復(fù)式2172429195321783.4D1復(fù)式2963374118413482.1E2復(fù)式16118346447321.1A復(fù)式38343613834360.7總計(jì)1301544205473764602100星河灣三期產(chǎn)品（一區(qū)銷售資料）戶型面積數(shù)量總建筑面積比例平層1168598606.21271602032012.71453465017031.51621242008812.617264111807.01831081976412.41955097506.1復(fù)式22412240.12541538100.1297411880.731326260.43422999186.236413640.2375622501.4總計(jì)160.1526995159512100小結(jié)從一期仙到二期練、三期劇，星河歷灣不論療是單價(jià)散還是總績價(jià)，不貢斷向上嚴(yán)攀升，脖其目標(biāo)明市場與果周邊洋值房類項(xiàng)約目差異要越來越彼明顯，躬與郊外貢別墅類邊項(xiàng)目開芒始趨同央。在總價(jià)牽攀升的芳時(shí)候，拋社區(qū)配帆套、裝撓修標(biāo)準(zhǔn)辛也開始懇加碼。園林環(huán)裝境的引瓶爆力—世—交樓腦標(biāo)準(zhǔn)的減引爆力犁——整跨體配套演的引爆哪力，成傾為星河掠灣在追巨求全面失超越同川時(shí)的一悶條中心清]線。星河灣之缺前，廣州洞郊外大盤動(dòng)是二分天尚下：以洋猶房為主的服低價(jià)樓盤欄，吸引買困不起城里附同等質(zhì)素辮洋房的白流領(lǐng)工薪階批層；以別呀墅為主的攤高價(jià)樓盤國，吸引“5+2屯”生活模淘式的中栽產(chǎn)乃至脈資本階鋪層；而希星河灣穗為什么充敢于以當(dāng)洋房類相型的建央筑產(chǎn)品反，開發(fā)辦郊外大好盤的高融端市場柄？并且倦獲得成貧功？——抓逮住一個(gè)畜新興的薪階層。200肌2年廣州市盟全年人均GDP達(dá)到4.1旬9萬元，饑按當(dāng)年托國家平媽均匯率企計(jì)算，盤突破5000美元，廣帥州市的人爭均GDP由199饅7年3000多美元趨到2000年突破400置0美元，只共用了3年時(shí)間，飼而再躍上5000美元的食新臺階兄只用了2年時(shí)間奶。廣州私再車擁有棋量目前災(zāi)僅為23.阿5萬輛，愈低于廣裂東省3.5/百戶的平吊均水平，曬私人購車杏雖然火熱蟻，但由于問種種原因掛，還沒有抱迅速上升攜為消費(fèi)主我力，富裕咽起來的廣坑州人仍然包以買房作具為主要大綠宗消費(fèi)對傳象。人均GDP的變化咽說明一胞個(gè)事實(shí)燥——廣芝州小康值家庭，倦中產(chǎn)家親庭基數(shù)網(wǎng)迅速擴(kuò)廳大。而研中國房虎地產(chǎn)只恰有十年勇歷史，穴淘汰舊捷的不成玩熟的產(chǎn)居品，實(shí)照現(xiàn)二次部置業(yè)正荒是這批哄新興城泳市中產(chǎn)芝階層的目一大需巨求。能脖打動(dòng)他諷們，滿倘足他們配需求的晨不僅僅跳是洋房表向別墅寒的進(jìn)步姓，更是蘿整體生期活空間澇的進(jìn)步茅。星河灣正資是尋找到泥這個(gè)市場臉空白，并棉且努力做夏到唯一。巧無論別墅惱洋房，廣益州樓市在50-蘇80萬之間的匪產(chǎn)品，品繭質(zhì)無法與軍星河灣抗信衡。星河灣圣對中國解樓市大問盤發(fā)展第的啟示在別墅俊與低價(jià)走洋房之窩間，星畝河灣用轎新的產(chǎn)們品標(biāo)準(zhǔn)河，開創(chuàng)陸了郊區(qū)泄長住型朱大盤的故第三個(gè)背市場。不是讓具買得起30-4仁0萬房子的秩白領(lǐng)搬到額郊區(qū)，而混是讓買得母起50-懷80萬房子的皆客戶住到加郊區(qū)。星淋河灣沒有瞧把錢花在色地段上，牌也沒有把扭錢僅僅花苗在住宅面緊積的擴(kuò)大士上，而是告整體高投拜入、高標(biāo)道準(zhǔn)的素質(zhì)玩，創(chuàng)造了水有別于城惑里住宅和寶郊外別墅賢的另一種冠產(chǎn)品。星河灣免對中國量樓市大國盤發(fā)展宴的啟示以星河舉灣為代吊表的這吩類產(chǎn)品護(hù)預(yù)示著秘郊區(qū)化犯居住的峰一個(gè)發(fā)現(xiàn)展階段胸：在經(jīng)濟(jì)發(fā)廈達(dá)地區(qū)，承郊區(qū)化住恨宅成為整藏個(gè)行業(yè)水鹽平提升，心市民居住辱水平提升匙的地方。燃創(chuàng)新建筑狡產(chǎn)品，高翁標(biāo)準(zhǔn)的社絹區(qū)環(huán)境、認(rèn)配套、服皮務(wù)，引領(lǐng)尚著行業(yè)發(fā)鄙展，人們食生活。實(shí)施前欄提企業(yè)資金循實(shí)力，24萬獨(dú)平方米介現(xiàn)樓開姻盤，2禾001信年底交介樓進(jìn)駐企業(yè)產(chǎn)品維打造水平你，從精度解、速度全只面顛覆現(xiàn)妥有標(biāo)準(zhǔn)；抓住市伐場新的哄空白點(diǎn)眾。在別墅與且低價(jià)洋房變之間，星途河灣以新部的產(chǎn)品標(biāo)便準(zhǔn)，開創(chuàng)旋了郊區(qū)長竄住型大盤柄的高精市詢場。模式之三脹：復(fù)合地市產(chǎn)

案例弟：南國奧守林匹克花鼻園占地100其0畝，建筑懇面積75萬平方濫米，以宰體育運(yùn)舒動(dòng)+居辭住復(fù)合自，2丘001歌年7月花開盤，窩5個(gè)月爺單盤銷報(bào)售面積炎15.洪8萬平林方米，向位居2紐奉001移年廣州貍樓市銷本量亞軍透。同樣收針對郊季區(qū)化居便住的大往眾市場縣，南奧礦成功地往開辟了助另一種擺地產(chǎn)開邪發(fā)模式挪，并且田因?yàn)槠漤懚唐趦?nèi)鉆迅速打持開局面唉，對于鈔大盤開選發(fā)的借羅鑒意義摟更為明點(diǎn)顯。一期開發(fā)鄭面積：三虧個(gè)組團(tuán)約17萬平方衛(wèi)米以80m2二房和110丟m2三房為主卡力戶型戶均面積凳：100m集2均價(jià)：380醫(yī)0元/m2洛杉磯奧運(yùn)村產(chǎn)品戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例A110231842024037.1B83201601328024.3C65690585010.7A復(fù)式153

61933317.1B復(fù)式163

36586810.8總計(jì)102

53154571100首期配套會所體育館小學(xué)幼兒園高爾夫球嬌場撒野公戴園2001年開盤叔標(biāo)準(zhǔn)首期洛杉窯磯、雅典率組團(tuán)，約700套房子敏，8萬平方米銷售中心體育館停車場付、巴士篇站景觀大挑道小學(xué)、幼光兒園撒野公樣園2002步年5月哭南奧推出滔悉尼奧運(yùn)怠村悉尼奧運(yùn)釋村基本資買料戶均面積著：114m古2主力產(chǎn)品黨：85m校2二房和125m莫2三房均價(jià)：閥420月0元/m2悉尼奧運(yùn)村三區(qū)產(chǎn)品戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例B1454821189016.1C125123594487560.6D8581781513020.4B復(fù)式2624820962.8C復(fù)式250122430004.1總計(jì)114

651739911002002年開盤標(biāo)圓準(zhǔn)一期開盤飲標(biāo)準(zhǔn)：會關(guān)所、學(xué)村財(cái)、撒野公免園、候車漢廳、高爾霞夫練習(xí)場列等。建成組團(tuán)樣板樓北京奧運(yùn)村一期戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例平3811632182528845.5578372561610.12復(fù)式23631228325.1019931223884.301763621091219.66126348604810.89總計(jì)125.5973

44255514100200喪3年5最月秤南奧推復(fù)出北京碗奧運(yùn)村2003年開盤判標(biāo)準(zhǔn)：已建成的增四個(gè)組團(tuán)已建成估的配套北京組條團(tuán)樣板濾樓南國奧林驢匹克花園用對中國大幫盤的啟示產(chǎn)業(yè)復(fù)塔合，做錄出唯一矛性。高爾夫+體育運(yùn)狹動(dòng)+地產(chǎn)，從膛產(chǎn)品到社竹區(qū)文化，趣充滿前所萄未見的創(chuàng)群新精神。殲在此基礎(chǔ)唇上，以市漢場基數(shù)最音大的白領(lǐng)軋階層為主藏力客戶群淺，房價(jià)控籍制在30冶-40萬左右弊。這樣萌就創(chuàng)造偉出“新的提炎升的生活有形態(tài)，舊司的不變的杏價(jià)格”，對客戶耗充滿強(qiáng)烈烈吸引，對賴比市場所茂有同等產(chǎn)咳品，具有勁壓倒性的共性價(jià)比優(yōu)潮勢。小步快走培的開發(fā)規(guī)規(guī)模。每次以5萬平方米丈的小組團(tuán)瞞推出市場鄭，約400套左右?？艘坏徜N吹，乘勝追覺擊，工程腥速度驚人務(wù)。集中布俱局，濃涂墨重彩緒的銷售呀道具。銷售中腫心、撒舉野公園烏、學(xué)村規(guī)、高爾情夫，統(tǒng)塔一成一眾套銷售天道具，洗集中布謝局，與籠現(xiàn)場包劇裝結(jié)合嘉，形成尚個(gè)性鮮艦明、極菜具感染敵力的賣謝場。把主力好產(chǎn)品——4-舒5層小洋房丹，作為出能奇制勝的丹重點(diǎn)，在畏既定的產(chǎn)膛品類型和來戶型大小夕的前提下奴，著重在丹平面布局虛、樓宇外擱型上不斷訂創(chuàng)新。實(shí)施前提企業(yè)跨行慈業(yè)整合資委源能力企業(yè)產(chǎn)品近創(chuàng)新能力俗；企業(yè)施暴工速度幅；鳳凰城：斥一夜成城走的恐龍2002朽年，位于肢廣州東部異郊區(qū)——彼增城的廣棋州鳳凰城選，首期開增發(fā)250雕0畝，5種月1日正阿式發(fā)售，禍截止20勺02年底叉，共推出洗近100歪0套別墅末，100臭0套洋房慎，銷售面助積達(dá)47鑄萬平方米乒，銷售額澤達(dá)22億胳。開盤準(zhǔn)濱備銷售前雷投資：營約10哈億，建濾成區(qū)2虛000企畝產(chǎn)品100呀0套帶精青裝修別素墅，私貨家花園倦綠化基攀本完成1000套帶精顆裝修的億洋房環(huán)境入口美也化園區(qū)主匪要干道恐沿路綠社化，交奴通節(jié)點(diǎn)老美化別墅區(qū)內(nèi)廢湖泊、河仆流開挖洋房組尺團(tuán)間綠乓化配套會所（已籮落成部分磚設(shè)施，如蘇泳池、組桶團(tuán)小會所苦）交通中夫心商業(yè)街（橋部分已開畢業(yè)）餐飲（部師分已開業(yè)甘）近1萬影平方米淘銷售中墾心道路交申通廣州廣園歲東快速路200臺洽看樓巴士效，開盤期幻玉間十個(gè)看果樓車接送蒸點(diǎn)，包括顯廣州市區(qū)曲7個(gè)，黃泥埔、增城南、東莞、紙香港、深捐圳各有一呼個(gè)。推廣地毯式覆翠蓋媒體轟滔炸，5-浮7月廣告婆投放接近翼2000巧萬，全年儲單盤廣告酷投放超過絡(luò)3500煙萬。集團(tuán)瓣廣告投放仁超過2個(gè)挎億。產(chǎn)品獨(dú)立別伴墅為主巴，190m錘2-35渾0m2面積占據(jù)都八成左右延。洋房面積欄75m2起，少量復(fù)式恢樓，面積170-觀190m府2少量聯(lián)體億別墅，面煉積190孩m2碧桂園蘋鳳凰城僻對中國瘦大盤的桐啟示以速度和丸力度求勝論，一夜成享城做地產(chǎn)趕的格蘭陣仕，以博價(jià)廉物濫美為旗判幟，打結(jié)擊對手在產(chǎn)品晉規(guī)格多好樣化的該前提下像，以價(jià)臟格抓住腰市場的誘空檔，皮別墅平淋民化實(shí)施前暈提強(qiáng)大的資縣金實(shí)力，200投2年5換月以現(xiàn)克樓實(shí)景活開盤，沖實(shí)地樣搏板房多蛾達(dá)40種余套，例200抓2年底憲一期收交樓進(jìn)駐芽；頭啖湯軍的市場針資源。一期七持成買家記來自增蘇城、黃撐埔。廣買州市區(qū)筆、黃埔貧、增城啊臨廣州衛(wèi)郊區(qū)經(jīng)富濟(jì)增長獸積累多更年，而見沒有如擁此價(jià)廉稼物美的幻玉產(chǎn)品供遺應(yīng)；土地規(guī)石模夠大毫，可以茂有效控盡制單方銅成本；企業(yè)具有塊非常強(qiáng)的獎(jiǎng)資源整合憶、操作控張制能力，沿可以實(shí)施毒高速度、且大規(guī)模工攪業(yè)化生產(chǎn)放；模式：院多國部蜘隊(duì)禍聯(lián)合開造發(fā)

案腎例：西爽安田園恢都市田園都粗市位于統(tǒng)西安高謙新開發(fā)待區(qū)，由磁西安紫陳薇房地撕產(chǎn)開發(fā)騰公司開債發(fā)，以屑“統(tǒng)一貓規(guī)劃、大統(tǒng)一施糾工、統(tǒng)輸一監(jiān)理箏、統(tǒng)一亭銷售、始統(tǒng)一推創(chuàng)廣、統(tǒng)旦一管理雕、統(tǒng)一縣品牌”遵等“八旬大統(tǒng)一衡”的開虜發(fā)模式則，十家禁開發(fā)商焦共同投愈資，阻200時(shí)0畝同添時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)，18刃0萬建股筑面積腐，20端02年帳7月開藝盤，當(dāng)賄年預(yù)售豆70萬就平方米停。紫薇明地產(chǎn)實(shí)短現(xiàn)項(xiàng)目忙銷售業(yè)井績、項(xiàng)險(xiǎn)目品牌忙、企業(yè)亂品牌的雙多贏。開盤準(zhǔn)勞備首期投資夢：約14恩00萬產(chǎn)品8套樣板打房配套學(xué)校規(guī)劃裂定位環(huán)境示范環(huán)境1萬平搭方米銷單售中心推廣投入14塊00萬銷咐售費(fèi)用，碌以示范區(qū)罵和壓倒性僚的媒體推嫂廣造勢，基解決產(chǎn)品世認(rèn)同、區(qū)饒位認(rèn)同、掃品牌認(rèn)同勺、生活方京式認(rèn)同等幕問題。實(shí)施條院件政府背均景企業(yè)毯機(jī)制，纖擁有土土地規(guī)劃龍、宣傳駁造勢等挪方面主虎動(dòng)權(quán)和統(tǒng)控制權(quán)祝；市場存尾在產(chǎn)品戚真空;市場存賣在大盤即真空，土從產(chǎn)品州到銷售殺，擁有肝對大盤寇的定義機(jī)權(quán)；誰跌了俊跟斗？200惱0年華南笨碧桂園以，遭遇肌碧桂園截集團(tuán)有訪史以來必的滑鐵土盧。200篩1年，華南玩新城受到戴冷遇200半2年，廣州擊雅居樂令鉆人大跌眼慚鏡。華南碧男桂園輸普在哪里餡？華南碧稿桂園自刮200襪0年五屢月開盤迅一陣火耀爆后，斗銷售比瘦較緩慢賓，20門01年天周邊大扶盤陸續(xù)付出來后驚，銷售隆壓力增狠大，不褲得不采正取降格丟措施推割廣第二浪期盈峰史翠庭。奏200悅2年低檢借鳳凰純城火熱燭之勢再攪推出第央三期映侍翠桃園佳。仍采飛取低價(jià)聽策略。雖然碧口桂園集容團(tuán)的這脅個(gè)項(xiàng)目伴并沒有億出現(xiàn)大圈動(dòng)蕩，甜但是對劃于真正禁意義上軍的華南很板塊第起一個(gè)發(fā)煎力者來嘆說，華卡南碧桂突園確實(shí)石沒有獲拍得應(yīng)有盞的地位經(jīng)。配套會所占地8報(bào)萬平方希米，建沃筑面積布3.5艦萬平方些米室內(nèi)設(shè)拳施銷售大廳完恒溫泳院池 超市肉菜市浸場 網(wǎng)主球館帖餐廳四閱覽刃室乒乓球室街臺球室食兒童樂侮園 游戲比機(jī)室保齡球室外設(shè)施泳池銅戶外籃球念場 網(wǎng)爭球場羽毛球協(xié)場 溜序冰場小結(jié)：首期規(guī)鞏模大、抱啟動(dòng)示艇范組團(tuán)獎(jiǎng)規(guī)模大產(chǎn)品豐產(chǎn)富別墅別墅垮均價(jià)90經(jīng)00元/m2左右。星（包括猛花園）粒做低端隸市場，串價(jià)格從絮98萬反-37鞋8萬，唉以12鴨2萬-亂250酸多萬為辦主力洋房均價(jià)慘3500m2左右。主俱要市場仍慎然以26廈-36萬遭和50-折65萬為暑主復(fù)式抓慎住人們籌想買別等墅，而遣別墅價(jià)席格比較香高的心丙理，價(jià)點(diǎn)格趨于端于70迅-10惜0萬之鴨間，原因克隆嚴(yán)疤重，從秒開發(fā)模圓式到產(chǎn)待品設(shè)計(jì)零已經(jīng)沒阻有新鮮遠(yuǎn)感。啟蕉動(dòng)不了悉新客戶新出來耗的競爭熟對手改費(fèi)變了游垂戲規(guī)則別墅單價(jià)惱是洋房的姿3倍左右靜，確實(shí)存裁在暴利，券而產(chǎn)品落分伍。在鳳屢凰城，別武墅與洋房燦價(jià)格比例松降低到2束倍左右。它輸在哪州里？廣州鞭雅居樂首期占份地面積旁：50蹲0畝首期開發(fā)吐：32萬住宅：2齒0萬公建配套稈：5萬平休方米會所：2卷.2萬平鬼方米開盤準(zhǔn)鴉備：產(chǎn)品20萬平友方米精裝戰(zhàn)修現(xiàn)樓在炊建配套5萬平方兩米商業(yè)街黨基本竣工1萬平方康米人工湖季開挖，湖死岸基本整團(tuán)治環(huán)境沿路美涉化標(biāo)志性修建筑小區(qū)主要冷干道沿路壟基本綠化交通免費(fèi)看樓桂巴士，開罷通市區(qū)7花個(gè)接送點(diǎn)開通市區(qū)狠到樓盤的釘公交線路推廣2002釀年5月-膀7月，以沈擅長廣州波本地推廣伏和香港推俱廣的兩家指地產(chǎn)銷售赴代理公司殲聯(lián)合代理遭銷售，以聽近150溉0萬媒體驢廣告投放勁轟炸市場舍。雅居樂餃?zhǔn)灼诋a(chǎn)臥品雅居樂首裳期產(chǎn)品小結(jié)首期規(guī)英模大客戶區(qū)間波清晰。近8成目標(biāo)積市場集來中在92m2-12舞2m2之間，價(jià)冠位在34-負(fù)46萬之間角。啟動(dòng)投資團(tuán)大。這種定啟位正好提是一期款星河灣衛(wèi)和南國休奧林匹陽克花園孤的客戶手。由于膛精度不躺夠星河流灣高，筋開盤倉攻促，效韻果不明誓顯，導(dǎo)闊致廣州鳥雅居樂鑰開盤反蜘應(yīng)冷淡液，但同糧一模式秋的南湖糟雅居樂貼卻可以杜勝出。尊因?yàn)樵诳寄莻€(gè)地乎域，競調(diào)爭標(biāo)準(zhǔn)玻還沒有軍升級。為什么大腐投資沒有赴大效果？游戲規(guī)千則已經(jīng)濫改變，藏武器還點(diǎn)沒有更板新。消費(fèi)者已廳經(jīng)被星河貼灣、南國躁奧林匹克壞花園和鳳奶凰城創(chuàng)造摘的市場游阿戲規(guī)則所垃引導(dǎo)，改讀變了單價(jià)示3000筆-500浸0元/m2郊區(qū)住鹽宅的性偵價(jià)比判耍斷標(biāo)準(zhǔn)湊。廣州柱雅居樂裕目標(biāo)市推場與南掘國奧林葛匹克花釘園、祈晨福新村碎十分相脂似，單誼價(jià)都在套390蜓0-4潛200鬼/m2之間，但尋是從開盤宜標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)方格，都不磨具備優(yōu)勢線。開盤準(zhǔn)備纖倉促上陣任，武器效伯應(yīng)大打折傅扣。推廣投入景大，但停門留于產(chǎn)品看層面。而戴產(chǎn)品本身名并沒有震濫撼市場的酷創(chuàng)新性，畜加上遇到恥鳳凰城更羨強(qiáng)勢的“懇覆蓋”，陜效果被淹滲沒。200掙2年1次0月，撈雅居樂開在南海陜占地1奮000殖畝的項(xiàng)侵目開盤略，與廣猴州雅居無樂相差稈不遠(yuǎn)的渴規(guī)劃，溪產(chǎn)品、涼開盤標(biāo)堪準(zhǔn)，一債個(gè)月內(nèi)廣銷售近冰600隸套，占起首期的泰一半。蛙這個(gè)案國例正好起說明廣府州雅居巷樂出師竿不利的脫關(guān)鍵。因?yàn)槟厦藓＝?jīng)濟(jì)棕發(fā)展迅花速，但賀大盤開蜂發(fā)還是爬空白，垂地產(chǎn)整粥體建設(shè)