建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及其初步規(guī)劃

綱要一二三四五國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢(shì)分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，隨著中國(guó)GDP的持續(xù)增長(zhǎng)和人民生活水平的提升，95年到05年的10年間零售業(yè)平均發(fā)展速度為18%。商業(yè)地產(chǎn)作為一種融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)特色的地產(chǎn)形式，已在中國(guó)掀起了新一輪的投資熱潮，據(jù)商務(wù)部《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》中統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資778億元，增長(zhǎng)23.8％,其中河南增長(zhǎng)90%。一、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存由于融資及開(kāi)發(fā)難度、風(fēng)險(xiǎn)較大，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例不到1%。目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上做商業(yè)地產(chǎn)比較成功的企業(yè)是大連萬(wàn)達(dá)和凱德置地，可以給我們提供一些借鑒。機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)“大鱷”大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的先行者和較成功者，是目前國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。榜樣商業(yè)地產(chǎn)新加坡凱德置地凱德商用產(chǎn)業(yè)是亞洲最大的商場(chǎng)所有者和管理者之一。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)2001年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)六年痛苦的開(kāi)發(fā)實(shí)踐才摸索出一些經(jīng)驗(yàn)。截止2006年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有的租賃物業(yè)面積（包括開(kāi)業(yè)和在建）約420萬(wàn)平方米。2006年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，成為中國(guó)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”和城市綜合體的全新商業(yè)模式。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)大體有以下四個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：萬(wàn)達(dá)商業(yè)四大核心競(jìng)爭(zhēng)力一、訂單地產(chǎn)：與30多家世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)行業(yè)前三名的知名商家訂立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，按照對(duì)方的需求進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)行招商在前開(kāi)發(fā)在后的訂單式開(kāi)發(fā)模式。二、城市綜合體開(kāi)發(fā)：在商業(yè)的核心地段，整片開(kāi)發(fā)，包括寫(xiě)字樓、公寓、酒店、住宅為一體的綜合城區(qū)。三、招商與運(yùn)營(yíng)管理聚集了一批商業(yè)人才：住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人數(shù)從6：4計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)?：6,具有較強(qiáng)的招商能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。四、完整的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：建立一個(gè)基金，年入資金30－40億，融資的多樣化打通了金融通道。榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)之星榜樣商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)城市綜合體新加坡嘉德置地亞洲最大的上市地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，一直致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)與管理。嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司是亞洲最大的商場(chǎng)所有者和管理者之一，已擁有30年商業(yè)地產(chǎn)及招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，集聚了一大批品牌資源和人力資源，在新加坡、中國(guó)、印度、日本和馬來(lái)西亞擁有和管理著50多家商場(chǎng)，總凈可租面積約230萬(wàn)平方米。其在華公司為凱德置地。榜樣商業(yè)地產(chǎn)凱德置地

自1994年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，凱德置地已在上海、北京、廣州、杭州、成都、寧波、重慶等30多個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)總開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)290個(gè)億，在五年內(nèi)可能要達(dá)到600個(gè)億。其下屬的凱德住宅房產(chǎn)和凱德商用是兩個(gè)上市公司，由于性質(zhì)不同，擁有各自的開(kāi)發(fā)班底，按照地塊的開(kāi)發(fā)性質(zhì)確定由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。凱德商用采取良好的物業(yè)管理形式來(lái)確保物業(yè)能夠升值，在國(guó)內(nèi)的商業(yè)投資租金回報(bào)率平均為8%，收益為租金水平的70%左右。凱德與北京華聯(lián)合作兩種方式，如果租金回報(bào)較高，凱德將使用原管理團(tuán)隊(duì)，否則就委派自己的管理團(tuán)隊(duì)接管商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以確保收益。榜樣商業(yè)地產(chǎn)榜樣商業(yè)地產(chǎn)凱德商業(yè)之星商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè)綱要一二三四五國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路

操作原則優(yōu)劣勢(shì)分析建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及初步規(guī)劃二、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式-----思路決定出路我們的思路產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品變現(xiàn)模式產(chǎn)品盈利模式省內(nèi)三級(jí)地市（其它地市及縣級(jí)市）省內(nèi)二級(jí)地市（平頂山、新鄉(xiāng)、安陽(yáng)、焦作等）省內(nèi)一級(jí)地市（鄭州、洛陽(yáng)）1、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：核心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：核心商圈或成熟商圈小型綜合體重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：整體商業(yè)升級(jí)及布局改造（1）省內(nèi)一級(jí)地市（鄭州、洛陽(yáng)）重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：核心商圈或區(qū)域成熟商圈城市綜合體

采取商業(yè)、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、住宅相結(jié)合的模式，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求和未來(lái)潛在發(fā)展的需求去做，要有可信度非常高的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持。商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的形式，主力店可規(guī)劃為購(gòu)物中心（百貨、超市、家電、建材家居、餐飲、休閑娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)組合），通過(guò)住宅和一部分臨街門(mén)面房、產(chǎn)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售回籠資金，把酒店和較適中的商業(yè)物業(yè)持有進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。（2）省內(nèi)二級(jí)地市（平頂山、新鄉(xiāng)、安陽(yáng)、焦作等）重點(diǎn)開(kāi)發(fā)：核心商圈或成熟商圈小型綜合體采取商業(yè)、酒店式公寓、SOHO、住宅相結(jié)合的模式，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，找準(zhǔn)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境的市場(chǎng)空缺，有針對(duì)性地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；商業(yè)部分規(guī)劃為主力店加產(chǎn)權(quán)商鋪的形式，主力店可規(guī)劃為小型購(gòu)物中心（百貨、超市、家電、餐飲、休閑娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)組合），打造多業(yè)態(tài)小型綜合體，增強(qiáng)商業(yè)氛圍。

一、二級(jí)城市開(kāi)發(fā)合作伙伴的選擇在一、二級(jí)城市開(kāi)發(fā)合作伙伴選擇上，我們可以允許瑞寰資本管理有限公司參股，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。我們也可以與凱德置地合作，幫助我們做好項(xiàng)目分析、規(guī)劃、測(cè)算、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)；可充分利用他們?cè)趪?guó)內(nèi)70多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建立起來(lái)的品牌資源庫(kù)，提高招商的成功率；同時(shí)，通過(guò)與凱德置地的合作，也可以使我們的商業(yè)公司學(xué)習(xí)、借鑒一些先進(jìn)的操作經(jīng)驗(yàn)，提高我們自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。（3）省內(nèi)三級(jí)地市（其它地市及縣級(jí)市）開(kāi)發(fā)重點(diǎn)：整體商業(yè)升級(jí)及布局改造目前各級(jí)城市都在加強(qiáng)提升城市形象，進(jìn)行城市改造，一級(jí)城市的城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的如火如荼，開(kāi)發(fā)成本在逐年加大，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。三級(jí)城市的改造也隨風(fēng)跟上，盡管目前三級(jí)城市的開(kāi)發(fā)商僅限于一些小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行局部小地塊開(kāi)發(fā)，但都取得了很好的業(yè)績(jī)，這充分說(shuō)明了三級(jí)城市的商機(jī)還有很多，我們可以進(jìn)駐一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的三級(jí)城市進(jìn)行舊城改造。所謂的舊城改造，就是把市中心臨街破舊的物業(yè)及閑置廣場(chǎng)和用地或傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拆掉重建，重新規(guī)劃整體商業(yè)布局，進(jìn)行整體商業(yè)升級(jí)。由于這種開(kāi)發(fā)模式可以極大地提升城市形象，增加城市服務(wù)功能，促進(jìn)本地消費(fèi)，滿(mǎn)足市民物質(zhì)生活需要，增加稅收，所以這種模式較易獲得當(dāng)?shù)卣С郑阌谀玫鼗蚪档烷_(kāi)發(fā)成本。這也是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商望塵莫及的。（3）省內(nèi)惱三級(jí)地歷市（其碎它地市邁及縣級(jí)央市）開(kāi)發(fā)業(yè)離態(tài)采取商業(yè)依、酒店式偉公寓與住便宅相結(jié)合用，商業(yè)部姻分規(guī)劃為孫主力店加端獨(dú)立產(chǎn)權(quán)禍商鋪的形膝式，主力授店以家庭通百貨店為的主，其涵逆蓋業(yè)態(tài)為搭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)掩改超市及航符合當(dāng)?shù)卮M(fèi)水平佛的百貨店蓮，該業(yè)態(tài)獻(xiàn)比較貼近躺老百姓的撥日常生活搖需求，在多各級(jí)城市之都有較強(qiáng)謝的市場(chǎng)生麥命力。（3）省內(nèi)三昆級(jí)地市（禾其它地市惹及縣級(jí)市疾）投資思路以改造舊喪城區(qū)為吸太引點(diǎn)，實(shí)登現(xiàn)商業(yè)用亂地和住宅倚用地的低逆成本買(mǎi)入退，以住宅凱、酒店式甲公寓和臨派街門(mén)面房羨的部分銷(xiāo)召售利潤(rùn)實(shí)荷現(xiàn)商業(yè)主含力店的持對(duì)有，以成修熟的商業(yè)我人氣和商臉業(yè)運(yùn)做促照使持有物榨業(yè)的繁榮憂并確保收裁益。由于徒三級(jí)地市續(xù)開(kāi)發(fā)水平僻普遍不高稱(chēng)，所以這腥個(gè)市場(chǎng)機(jī)銹會(huì)最多，熟應(yīng)作為建仔業(yè)商業(yè)地阿產(chǎn)的重點(diǎn)回發(fā)展區(qū)域液。在具體潛操作上，泄可以從一置個(gè)與當(dāng)?shù)剡`政府合作四良好的城薄市開(kāi)始試這點(diǎn)，逐步念擴(kuò)大到縣惡級(jí)市。（3）省內(nèi)三煙級(jí)地市（載其它地市技及縣級(jí)市孤）開(kāi)發(fā)規(guī)書(shū)模：三級(jí)地市沸商業(yè)開(kāi)發(fā)傅總量一般3-4萬(wàn)平米，挪以1.5摩-2萬(wàn)平米商作為持鈴有物業(yè)照，持有瘋物業(yè)租史賃中,主力店和涂次主力店腎占比不超末過(guò)50%，餐飲菌占比15-1棉8%，其余部合分為專(zhuān)業(yè)亭店，確保峰租金回報(bào)得的最大化挺。也可引狼入大型超誰(shuí)市加家電錦模式或小凍型百貨加設(shè)超市模式倒，其余面灶積設(shè)計(jì)為辜主力店周萬(wàn)邊的一帶驅(qū)二商鋪，層經(jīng)營(yíng)餐飲弱、休閑娛糞樂(lè)等業(yè)態(tài)俊。如一個(gè)匹地區(qū)能成蜻功開(kāi)發(fā)3-5家，則花可迅速幸復(fù)制此戴模式，務(wù)做到規(guī)溪?；l(fā)末展。在物業(yè)變則現(xiàn)方面，給酒店式公填寓、寫(xiě)字瓜樓可部分妻賣(mài)掉，住蓄宅可全部叛賣(mài)掉獲取怖利潤(rùn)，同秩時(shí)可通過(guò)燃規(guī)劃設(shè)計(jì)趟一定比例兩的可出售掉商業(yè)物業(yè)病來(lái)回收資晃金。項(xiàng)目陣根據(jù)位置照、業(yè)態(tài)組霧合可以出冶售40-保50%的商業(yè)面敵積。根據(jù)翼商圈位置刻的不同情聯(lián)況，可出胃售商業(yè)物淚業(yè)的價(jià)格毒一般為項(xiàng)己目成本的2-3倍，商圈友越好，這票個(gè)倍數(shù)越品高。以處亞于一級(jí)核縮慧心商圈的輪鄭州大上殃海城一期奮為例，20畝地，診容積率4.5，600槐00平方米商喝業(yè)體量，課每平方米攔約400殲0元成本，所按05年10月負(fù)一跟層售價(jià)1200忙0元計(jì)算，犁僅負(fù)一層100丟00平方米媽商業(yè)內(nèi)酬街銷(xiāo)售截就回收猛近一半拾成本。幣其實(shí)際倒銷(xiāo)售部雹分為負(fù)敲一層、住一層、牌二層，箱其中負(fù)墾一層和貸二層售再價(jià)120械00元，已志基本清棍盤(pán)，幾嗓乎收回匯全部成耕本。一炒層售價(jià)240情00元，已率售過(guò)半綿，此三借層相加不回收近1.5倍投資成除本。由此款可見(jiàn)，從枝銷(xiāo)售層面垮來(lái)講，大宏上海城利灘潤(rùn)可觀。2、產(chǎn)品變杰現(xiàn)模式2、產(chǎn)品變?cè)尸F(xiàn)模式建業(yè)三嶼門(mén)峽項(xiàng)效目臨街興一帶二裕的商業(yè)旅售價(jià)1200伸0元左右，介也賣(mài)出了3倍的投資點(diǎn)成本。如好果當(dāng)時(shí)提凡高容積率寺，增加一躍棟酒店式覺(jué)公寓，商頑業(yè)設(shè)計(jì)為武三層大底確商，臨街邁一帶二全汗賣(mài)掉，成憂本可以收厘回且有一浮定利潤(rùn)，嘴關(guān)鍵是通灶過(guò)租賃獲腿得一個(gè)可最以帶來(lái)長(zhǎng)斗期現(xiàn)金流蔽的持有物旦業(yè)，而且旬具有升值悲空間。在實(shí)際開(kāi)乏發(fā)時(shí)，例油如三級(jí)地久市商業(yè)開(kāi)條發(fā)總量3萬(wàn)平米辦，以1.5萬(wàn)平米證作為主醫(yī)力店，新出售50%的商業(yè)衫面積即1.5萬(wàn)平米，開(kāi)按售價(jià)可融達(dá)成本2倍計(jì)算，燥即可回收璃全部商業(yè)參物業(yè)投資等成本。該模式熊開(kāi)發(fā)由尾于出售編的面積筐大，可布以在建臉設(shè)期內(nèi)款回籠資輩金，持花有物業(yè)離體量較將小，占遲有資金紹量少，抓完全符均合建業(yè)脊的投資街條件，亮規(guī)避投較資風(fēng)險(xiǎn)意。2、產(chǎn)品變破現(xiàn)模式通過(guò)租按賃收取氏租金：盡持有物柴業(yè)在住橫宅和商取業(yè)房的推銷(xiāo)售回哄款中已兄消化了塞大部分誕成本，墨運(yùn)作得嘆當(dāng)時(shí)持廣有物業(yè)張甚至是框整體開(kāi)矮發(fā)利潤(rùn)阻的一部泳分，我貓們就可長(zhǎng)以心安揮理得地神做房東酸。那么走在一、憶二級(jí)城寄市中就烘完全可壇以向大嚴(yán)連萬(wàn)達(dá)廳那樣與鮮幾十家堵知名商醒家或廠圈家建立擺長(zhǎng)期的迫戰(zhàn)略合炸作關(guān)系酬，他們絮只要有獄區(qū)域化唯、連鎖隔化的需券求，我格們就可左以成為周他們的裂首選伙欣伴，共啦同去開(kāi)陣發(fā)市場(chǎng)助、占領(lǐng)該市場(chǎng)。伐以三門(mén)耗峽湖濱獎(jiǎng)廣場(chǎng)商物業(yè)項(xiàng)目抖為例，鋸整體招樂(lè)租的租橡金水平遷是0.9霧1元／平方愈米·日，年為332.耀15元/平方米。朋若按每平原方米正常帝開(kāi)發(fā)成本4000元計(jì)算充，年租席金回報(bào)硬率約為誰(shuí)開(kāi)發(fā)成晚本的8.3%。如果遇面到風(fēng)險(xiǎn)較中小的物業(yè)漠，我們自清己進(jìn)行品至牌組合實(shí)蓄施散租，澡其投資開(kāi)很發(fā)回報(bào)率說(shuō)要遠(yuǎn)高于8.3%。3、產(chǎn)品宴贏利模育式通過(guò)專(zhuān)業(yè)氣的招商運(yùn)摟營(yíng)管理，賭確保持有協(xié)物業(yè)升值想。3、產(chǎn)品贏趣利模式綱要一二三四五國(guó)內(nèi)商業(yè)缸地產(chǎn)發(fā)展膏狀況建業(yè)商證業(yè)地產(chǎn)海發(fā)展模而式建業(yè)商業(yè)與地產(chǎn)初步免規(guī)劃思路操作原則優(yōu)劣勢(shì)分帥析建業(yè)商莫業(yè)地產(chǎn)脆發(fā)展模舊式及初飾步規(guī)劃三、建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)初步規(guī)劃思路1、現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目工作思路2、新商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃總體工態(tài)作思路1、已開(kāi)業(yè)材項(xiàng)目工作絲式思路2、在招商乎項(xiàng)目工作遍思路3、在建項(xiàng)肢目工作思繳路1、現(xiàn)有奮地產(chǎn)項(xiàng)棗目發(fā)展在思路2、建立筐完善的憲多業(yè)態(tài)尚品牌商刺家資源董庫(kù)，為弄項(xiàng)目招屬商打好乒基礎(chǔ)。TextText1、建立完緊善的組織辨架構(gòu)，成泛立調(diào)研部?jī)H、規(guī)劃部鎖、招商部安、企劃部采、運(yùn)營(yíng)部襲、管理部宰。3、做好已亂開(kāi)業(yè)項(xiàng)目鑼招商及運(yùn)冬營(yíng)管理工仍作，提升拜出租率及躍租金收入像水平，降腿低集團(tuán)商騰業(yè)項(xiàng)目返腥租及運(yùn)營(yíng)豎貼補(bǔ)負(fù)擔(dān)提。4、在建杠及新開(kāi)解發(fā)項(xiàng)目屆的商業(yè)醋市調(diào)、殿規(guī)劃及箏前期招膊商工作打。5、配合各汽項(xiàng)目公司端做好商業(yè)霞銷(xiāo)售推廣卡工作。6、安排商焦業(yè)公司人倦員內(nèi)部培刺訓(xùn)和考察伏學(xué)習(xí)，提清高專(zhuān)業(yè)化廉水平，拓窮展思路。7、建立健贈(zèng)全內(nèi)部管孩理制度，役實(shí)行人員鞭項(xiàng)目負(fù)責(zé)納制，并推罵行績(jī)效考魔核和效益經(jīng)掛鉤制度性。商業(yè)地產(chǎn)止總體工作辣思路已開(kāi)業(yè)違項(xiàng)目工籃作思路（1）三門(mén)峽飛建業(yè)新天把地步行街該項(xiàng)目已濾開(kāi)業(yè)近一投年，通過(guò)太一年來(lái)的他運(yùn)營(yíng)管理脅工作，商拜戶(hù)經(jīng)營(yíng)已虜相對(duì)穩(wěn)定稼，品牌更趙新率約10%。通過(guò)逗前一階夏段我們法所做的倚大量基構(gòu)礎(chǔ)工作翼，目前敗與商戶(hù)姜的溝通獵情況較國(guó)好。步障行街現(xiàn)服存主要躲問(wèn)題是私商戶(hù)普郵遍銷(xiāo)售旋業(yè)績(jī)不暴佳，經(jīng)素營(yíng)壓力霸較大，滾這種狀葬況會(huì)給村今后的村租金收花取工作聾帶來(lái)很拐大不利吊影響，閑所以今鑼后的工內(nèi)作重點(diǎn)臉就是圍槐繞提升蛋商戶(hù)銷(xiāo)耀售業(yè)績(jī)斗來(lái)展開(kāi)火。首先送，要加盛大促銷(xiāo)紅、宣傳動(dòng)投入，拘通過(guò)接蜂連不斷推的促銷(xiāo)哭活動(dòng)、透街內(nèi)外揀廣場(chǎng)活召動(dòng)來(lái)提獵升人氣赤并一次戚作為品爭(zhēng)牌機(jī)構(gòu)言調(diào)整的稈依據(jù)和擁資本，周以形成斜人氣提曾升與品泡牌結(jié)構(gòu)耕調(diào)整的判良性循牽環(huán)；其案次，做頂好會(huì)員敵招募、切管理工歷作，培晨養(yǎng)固定沃消費(fèi)群涼；通過(guò)魄團(tuán)購(gòu)方艙式擴(kuò)大卻步行街叔銷(xiāo)售業(yè)遲績(jī)；最臉后，加侵強(qiáng)與商楚戶(hù)溝通靜，通過(guò)滋培訓(xùn)、默輔導(dǎo)等鋼方式，商提高商悠戶(hù)自營(yíng)黨能力，起使商戶(hù)未順利度穿過(guò)養(yǎng)店吃期。已開(kāi)業(yè)槽項(xiàng)目工容作思路（2）湖濱廣工場(chǎng)目前大張秘和華潤(rùn)經(jīng)毒營(yíng)狀況良鴨好，收租依較有保證評(píng)。若大張猛和華潤(rùn)出喪現(xiàn)交租不皂及時(shí)的問(wèn)坐題，則可弄收回部分?jǐn)孛娣e自己厘招租，提蝦升我方租持金收入水陪平。已開(kāi)業(yè)沉項(xiàng)目工朵作思路（3）桂園桂園項(xiàng)上目返租繞在2008年8月份結(jié)束業(yè)，今后的寬工作，一涂是繼續(xù)協(xié)臭助業(yè)主做腐好后續(xù)招綿商工作，同二是通過(guò)使該項(xiàng)目總慶結(jié)商業(yè)地榜產(chǎn)的返租限銷(xiāo)售與后龜期的招商危運(yùn)營(yíng)管理突的經(jīng)驗(yàn)，密為今后類(lèi)鐮似業(yè)態(tài)項(xiàng)北目的招商微管理提供淹借鑒。在招商項(xiàng)紀(jì)目工作思就路（1）建業(yè)鏡帕拉帝鐵奧首先要繪協(xié)助、窩扶持已客招商戶(hù)他推進(jìn)商浮家裝修跳及開(kāi)業(yè)者工作，帖并做好成后期經(jīng)夜?fàn)I管理孟的服務(wù)弄工作，脈并根據(jù)樂(lè)已開(kāi)業(yè)唱商家的草經(jīng)營(yíng)狀雨況調(diào)整孤該項(xiàng)目缺商業(yè)定伸位和工豎作思路兔。其次末要制訂設(shè)切實(shí)可棟行的招隆商政策臺(tái)，吸引召商戶(hù)盡負(fù)早入駐杠，以縮現(xiàn)短商鋪編空置期靜和降低丸商鋪的飛空置率左。同時(shí)變要有分件階段招屋商的準(zhǔn)簽備，成塌熟業(yè)態(tài)椒不可能盞一步招壁商到位蜓，可以哲逐步調(diào)嘉整。在招商項(xiàng)濱目工作思籮路（2）聯(lián)盟濱新城U尚88應(yīng)繼續(xù)蒜以成熟涼餐飲、禍休閑娛鵲樂(lè)行業(yè)往招商為膚主，保圖證進(jìn)駐映商戶(hù)高形成活率壘，增強(qiáng)遞觀望商巨戶(hù)的信建心，并朝隨著社津區(qū)人口紹入住率蓋的提高偉，增加柿社區(qū)商財(cái)業(yè)相關(guān)諷業(yè)態(tài)及守業(yè)種，甜以經(jīng)營(yíng)天良好的學(xué)商業(yè)業(yè)匹態(tài)（如度餐飲）媽為龍頭拔帶動(dòng)其款它商業(yè)嗚業(yè)態(tài)的御招商，講繼續(xù)擴(kuò)態(tài)大目標(biāo)稼商戶(hù)拜懂訪，積爹累商戶(hù)您資源，填與目標(biāo)摟商戶(hù)保氏持經(jīng)常老溝通。在建項(xiàng)目紹工作思路（1）濟(jì)源刃建業(yè)新絲式天地步朗行街濟(jì)源步行亞街今后的驢重點(diǎn)工作抄，一是要哪做好可行貞性較強(qiáng)的喂前期規(guī)劃退，以市場(chǎng)歐為導(dǎo)向，蔽通過(guò)大量辟商戶(hù)市調(diào)的工作來(lái)進(jìn)撕行業(yè)態(tài)規(guī)沒(méi)劃與布局緩。由于本爪項(xiàng)目體量質(zhì)較大、鋪樓位較多，竊位置也不稠在商圈核潔心，所以割應(yīng)考慮部翅分商鋪優(yōu)佩先整體出槽租，引入滅次主力店掙。二是配俯合項(xiàng)目部鞋做好銷(xiāo)售增服務(wù)的銷(xiāo)擁售支撐點(diǎn)赴和提供商嗎鋪銷(xiāo)售的紀(jì)賣(mài)點(diǎn)，同服時(shí)要針對(duì)誰(shuí)優(yōu)質(zhì)商戶(hù)悲制訂單獨(dú)怖的招商優(yōu)蘋(píng)惠政策，薯吸引優(yōu)秀岸品牌大量燃入駐，提休高商戶(hù)整框體經(jīng)營(yíng)能盲力和抗風(fēng)劉險(xiǎn)能力，煉有利于順憂利度過(guò)養(yǎng)垃店期。三嬸是要做好串后期運(yùn)營(yíng)瞞管理的準(zhǔn)蝕備工作，稈加大促銷(xiāo)紋、宣傳力批度，提高雕商戶(hù)成活禮率。在建項(xiàng)目峽工作思路（2）森林半駛島左岸風(fēng)超情街一是要做凡好大量的棟目標(biāo)商戶(hù)滋積累工作串，了解商澤戶(hù)的真實(shí)骨合作意向秀、租金承孝受力及物油業(yè)租賃軟粱硬件要求攜，為制訂室招商政策游做好基礎(chǔ)搜準(zhǔn)備工作太。二是要脫結(jié)合該區(qū)特域周邊商失業(yè)發(fā)展趨環(huán)勢(shì)和社區(qū)坡住宅入駐斬率的變化另，補(bǔ)充適膚合消費(fèi)需緒求的商業(yè)疊業(yè)態(tài)。附：《集團(tuán)各項(xiàng)牲目商業(yè)物創(chuàng)業(yè)三年租寶金收入初芳步預(yù)測(cè)總桿表》現(xiàn)商業(yè)物驗(yàn)業(yè)各項(xiàng)目域三年租金漂收入初步虜預(yù)測(cè)總表蓄：項(xiàng)目返租總面積三年返租總金額/元可預(yù)見(jiàn)租賃面積㎡三年合計(jì)租賃面積可預(yù)見(jiàn)三年租金收益（元）見(jiàn)備注稅金三年合計(jì)/元三年租金凈收益總額（元）費(fèi)用三年合計(jì)/元盈虧總額（元）08年09年10年08年09年10年三門(mén)峽新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.425012㎡51215925685811700000861221.610646181303.1萬(wàn)-2344508三門(mén)峽湖濱廣場(chǎng)0025053.6㎡25053.6㎡25053.6㎡75160.8㎡8192288元8192288元8192288元417806720398797020398797濟(jì)源新天14088㎡15849㎡42264㎡080875209038460299704714128933147.5萬(wàn)12653933洛陽(yáng)項(xiàng)目2716.396㎡380512851225954595417030㎡1500000226000024000001774200438580033.1萬(wàn)249672許昌項(xiàng)目8951.21㎡54789852704.934046.075264.7712015.77㎡313515.9679413944437.601937366.510.4萬(wàn)-3645418.5聯(lián)盟新城U尚8812980㎡4290000元1500㎡3500㎡4000㎡9000㎡07800003600006270010773000-3212700桂園16088.73㎡40051525229.77005229.77108萬(wàn)000108萬(wàn)0-2925152合計(jì)66266.95㎡2754萬(wàn)6萬(wàn)6.08萬(wàn)6.5萬(wàn)18.57萬(wàn)1620.74萬(wàn)2568.5萬(wàn)2163.5萬(wàn)987.32萬(wàn)5365.44萬(wàn)494.1萬(wàn)2117.46萬(wàn)備注商業(yè)項(xiàng)目三年盈利總額2117.46萬(wàn)本表由建業(yè)商業(yè)管理公司提供2、新商業(yè)成項(xiàng)目發(fā)展治規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)劃投資回糞報(bào)新商業(yè)刺項(xiàng)目發(fā)涼展規(guī)劃以三級(jí)逮市場(chǎng)開(kāi)豆發(fā)為主旋，試點(diǎn)渡成功后躺，采用舅重點(diǎn)地逢區(qū)規(guī)模聲開(kāi)發(fā)，姿盡快復(fù)誕制。在三級(jí)市溜場(chǎng)三年計(jì)陵劃開(kāi)發(fā)10個(gè)項(xiàng)目，掛按每個(gè)項(xiàng)岡目3-4萬(wàn)平方米踩的規(guī)模計(jì)是算，開(kāi)發(fā)鞏總體規(guī)模30-貪40萬(wàn)平方米是；按照商嬸業(yè)門(mén)面房城平均銷(xiāo)售盈價(jià)格800申0元，銷(xiāo)售50%面積計(jì)唇算（沒(méi)輔有把開(kāi)危發(fā)的住貍宅計(jì)算叛在內(nèi)）屑，可回濱籠資金12-1船6億元；逗開(kāi)發(fā)成銹本如果比在每平略方米4000元，持日有商業(yè)文物業(yè)的忌體量將役達(dá)到15-2薪0萬(wàn)平方米互，通過(guò)銷(xiāo)毯售50%的商業(yè)物枯業(yè)確保持漸有物業(yè)的窮成本回收借，以減輕調(diào)集團(tuán)的資合金壓力。（1）開(kāi)發(fā)盲規(guī)劃（2）投資哪回報(bào)三年后，慣這些項(xiàng)目鏈由于都處弄于商業(yè)成楚熟區(qū)域，劉通過(guò)散招時(shí)租賃經(jīng)營(yíng)撞或整體招刺租經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)該物業(yè)的霜商業(yè)價(jià)值連將得到極橋大提升，?？膳c現(xiàn)有毅的自持物奴業(yè)一起捆嗎綁上市或虎引入國(guó)外風(fēng)基金變現(xiàn)常，體現(xiàn)商貿(mào)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)桐發(fā)價(jià)值的梯最大化。附：建滋業(yè)開(kāi)發(fā)房誠(chéng)投資回碗報(bào)初步迫預(yù)估簡(jiǎn)陵表（按由純商業(yè)津部分計(jì)流算）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)間（年）200820092010201120122013開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）235開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積（萬(wàn)平方米）6915開(kāi)發(fā)投入資金（億元）1.63.25.22項(xiàng)目銷(xiāo)售回款（億元）2.43.66項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)（億元）0000自持物業(yè)租金（億元）0.1440.36720.74560.7828持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本（億元）0.0500.12850.26100.2740項(xiàng)目投資收益（億元）0.0940.23870.48460.5088開(kāi)發(fā)投淺資回報(bào)吉初步預(yù)棚估簡(jiǎn)表酬（按純印商業(yè)部犁分計(jì)算拖）開(kāi)發(fā)投慈資回報(bào)別初步預(yù)夕估簡(jiǎn)表姑說(shuō)明開(kāi)發(fā)成本淡按4000元／平方伙米估算，督銷(xiāo)售價(jià)格里按800結(jié)0元／平滲方米估皂算，銷(xiāo)匙售面積池按開(kāi)發(fā)悟商業(yè)面元積的50%估算，鑒自持物蠅業(yè)租金泛收入按咳開(kāi)發(fā)成歲本12%估算，父每個(gè)項(xiàng)伍目?jī)赡晏液罂僧a(chǎn)哨生出租弦收益，刪租金遞刪增率為5%／年；域估算值茶為稅前匠數(shù)據(jù)，乎未含住訂宅等開(kāi)興發(fā)利潤(rùn)喉；項(xiàng)目啄投資總愚額為12億元，蛇每個(gè)項(xiàng)鳥(niǎo)目按第圓一年投杰入三分判之二，付第二年的投入三逆分之一浪計(jì)算，幕開(kāi)發(fā)期搖為一年耗半，銷(xiāo)蠶售期為殖半年。歡若滾動(dòng)版開(kāi)發(fā)節(jié)男奏較快治，累計(jì)癢投資可陵控制在10億以?xún)?nèi)；教預(yù)估第四強(qiáng)年底回收于完所有項(xiàng)佛目投資款圖項(xiàng)并可將閉資金全部匪返還集團(tuán)容；項(xiàng)目投鈔資的結(jié)果嘴是獲得了15萬(wàn)平方米陡的自持物登業(yè)，成本攤價(jià)6億元，打項(xiàng)目投蠻資收益換按持有洽物業(yè)租妙金收入征的65%計(jì)算。衛(wèi)若能于青第六年皮末在預(yù)細(xì)估投資姐收益的餐基礎(chǔ)上咐打包上豎市，按鞏發(fā)達(dá)國(guó)策家成熟喜市場(chǎng)15倍房地產(chǎn)體市盈率計(jì)嗚算，出讓心一半股權(quán)屈可回收資欺金約7.63億元，麻建業(yè)還隊(duì)可擁有15萬(wàn)平方米驚商業(yè)物業(yè)50%的股權(quán)，慘每年租金夕收益仍有0.2索5億元。綱要一二三四五國(guó)內(nèi)商克業(yè)地產(chǎn)疊發(fā)展?fàn)蠲铔r建業(yè)商業(yè)趕地產(chǎn)發(fā)展圖模式建業(yè)商管業(yè)地產(chǎn)家初步規(guī)地劃思路操作原摔則優(yōu)劣勢(shì)分腥析建業(yè)商業(yè)厲地產(chǎn)發(fā)展偉模式及初芬步規(guī)劃我們的優(yōu)勢(shì)我們的劣勢(shì)四、優(yōu)劣勢(shì)分析我們的優(yōu)孫勢(shì)集團(tuán)的省舌域化戰(zhàn)略桂在省內(nèi)各巾城市人民扯心中的地佛位及我們陳目前的融昌資能力。商業(yè)定位爸能力：我某們的團(tuán)隊(duì)君在商業(yè)設(shè)稀計(jì)定位上麗積累了較稅為豐富的臥經(jīng)驗(yàn)，對(duì)焦于規(guī)劃布寄局、業(yè)態(tài)測(cè)分布、品差牌組合較洋為熟練猶。招商能風(fēng)力：我烏們積累海了百貨芽、食品光、餐飲錫、娛樂(lè)勇、家電廢、通訊值、休閑焦、建材散等品牌煤資源。整合外淘力的能脊力：集攻團(tuán)公司語(yǔ)與凱德敏公司的賠合作關(guān)喊系；我扶們與美權(quán)國(guó)GLC公司以及球臺(tái)灣專(zhuān)家稅建立的合王作關(guān)系匪。運(yùn)營(yíng)管勞理能力攔：萬(wàn)達(dá)爪、凱德奏擁有自堂己的招咱商、企晨劃、物禮業(yè)運(yùn)營(yíng)索管理團(tuán)徹隊(duì)，以喜上經(jīng)驗(yàn)粒表明，勢(shì)通過(guò)自萍主品牌齊組合及碎運(yùn)營(yíng)管店理，能柱獲得更劣高的回園報(bào)。我們的劣濕勢(shì)缺乏訂枕單式商瓦業(yè)的品兔牌商家蓋資源，夜還需要搖有個(gè)積彩累的過(guò)筋程。商業(yè)至綁少有三督年的養(yǎng)通店期，店我們能潤(rùn)否耐得齊住養(yǎng)店降期的寂斃寞，在苗很大程憑度上關(guān)頂系到商亮業(yè)地產(chǎn)牌的生命排力。更重要的準(zhǔn)是融資能衛(wèi)力，融資獎(jiǎng)渠道多樣埋化的目標(biāo)尺能否實(shí)現(xiàn)學(xué)仍是個(gè)變?nèi)輸?shù)。綱要一二三四五國(guó)內(nèi)商業(yè)雙地產(chǎn)發(fā)展汪狀況建業(yè)商業(yè)熊地產(chǎn)發(fā)展繡模式建業(yè)商宅業(yè)地產(chǎn)田初步規(guī)窗劃思路操作原則優(yōu)劣勢(shì)分飲析建業(yè)商憐業(yè)地產(chǎn)威發(fā)展模認(rèn)式及初旁步規(guī)劃商業(yè)地拍產(chǎn)公司墓應(yīng)建立鴉較完備汗的開(kāi)發(fā)私班子，鎖按照項(xiàng)罪目的地幣塊性質(zhì)域確定開(kāi)判發(fā)主導(dǎo)樣地位，尋從拿地礦前的市肌調(diào)開(kāi)始?jí)呀槿耄谇捌诘恼墒姓{(diào)和取訂單式蜂摸底很澤重要，辣無(wú)論以賄誰(shuí)開(kāi)發(fā)宜為主，殲凡涉及芳商業(yè)項(xiàng)蘆目必須稀由商業(yè)靠地產(chǎn)公飼司來(lái)調(diào)總查、分武析，來(lái)鴉做可行狹性調(diào)研換報(bào)告，茶規(guī)避盲號(hào)目拿地并、盲目腿開(kāi)發(fā)的威風(fēng)險(xiǎn)。篩資金投冬入從前罪期買(mǎi)地洽時(shí)就分氏帳核算托，但項(xiàng)牛目要整耀體算帳惰。要先沙用住宅遵與臨街貨商鋪、井酒店式綠公寓的獨(dú)利潤(rùn)來(lái)贏彌補(bǔ)持填有物業(yè)叔的成本腰，給我麻們的三爭(zhēng)年養(yǎng)店息期減輕穗壓力。惡以住宅礙為主導(dǎo)州的涉及眼商業(yè)項(xiàng)悔目的所啟有運(yùn)作欠我們?nèi)俺虆⑴c葡，開(kāi)發(fā)后依然由僅項(xiàng)目公璃司按照水我們的摔規(guī)劃和窩要求進(jìn)福行，我聽(tīng)們要對(duì)憑工程質(zhì)遣量進(jìn)行需嚴(yán)格把花控。五、操當(dāng)作原則2007年11月ThankYou!9、靜夜四灘無(wú)鄰，荒誦居舊業(yè)貧統(tǒng)。。4月-爪234月-2屠3Fri鑼day養(yǎng),A捷pri僚l2濾8,趙202離310、雨中諒黃葉樹(shù)米，燈下皂白頭人捉。。11:2娛1:5711:2硬1:5711:2駁14/28水/202萍311失:21:第57A阿M11、以我洲獨(dú)沈久擋，愧君豈相見(jiàn)頻寄。。4月-痕2311:毅21:掘5711:2滔1Apr-揪2328-親Apr栗-2312、故人腰江海別揚(yáng)，幾度剝隔山川杠。。11:組21:任5711:2都1:5711:須21Frid封ay,們Apri參l28休,20考2313、乍見(jiàn)翻寧疑夢(mèng)，相門(mén)悲各問(wèn)年笛。。4月-2冤34月-懂2311:2涂1:5711:2眉1:57Apri垂l28箏,20羽2314、他鄉(xiāng)命生白發(fā)甩，舊國(guó)暮見(jiàn)青山皆。。28四購(gòu)月20覆2311:輕21:辱57軌上午11:2離1:574月-2偷315、比不了怨得就不比言，得不到裳的就不要暑。。。四月2麥311:司21益上午4月-2罩311:添21Apr貝il娘28,盛20旺2316、行動(dòng)盟出成果動(dòng)，工作引出財(cái)富灑。。202慚3/4鍛/28張11盆:21遵:5711:2胸1:5728捕Apr伴il餓202收317、做前，智能夠環(huán)視戰(zhàn)四周；做絹時(shí)，你只立能或者最員好沿著以豈腳為起點(diǎn)勒的射線向謙前。。11:郵21:炎57純上午11:2辨1上午11:2睛1:574月-嫌239、沒(méi)有失拳敗，只有技暫時(shí)停止貍成功！。4月-聰234月-烏23Fri提day舅,A崗pri哨l2棄8,舉202鏡310、很多我事情努曬力了未談必有結(jié)生果，但誕是不努讀力卻什應(yīng)么改變奮也沒(méi)有揉。。11:2慶1:5711:拘21:精5711:2案14/28斜/202藝311寄:21:綿57A班M11、成功疏就是日笛復(fù)一日棕那一點(diǎn)彩點(diǎn)小小吧努力的初積累。停。4月-2猴311:2告1:5711:2午1Apr-囑2328-A瘋pr-2社312、世間成罪事，不求墻其絕對(duì)圓里滿(mǎn)，留一脈份不足，存可得無(wú)限郊完美。。11:2扒1:5711:奧21:墻5711:2具1Fri委day蔑,A醬pri先l2河8,弊