第3章房地產(chǎn)評(píng)估

第三章房地產(chǎn)評(píng)估本章主要介紹房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、基本步驟和方法本章重點(diǎn)：土地使用權(quán)、建筑物評(píng)估的基本步驟和方法：市場(chǎng)法、收益法、剩余法、路線價(jià)估價(jià)法、成本法、殘余估價(jià)法、在建工程的評(píng)估方法等本章難點(diǎn)：市場(chǎng)法、收益法、剩余法、路線價(jià)估價(jià)法、成本法

第一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物、地上定著物及其權(quán)屬的總稱土地、土地使用權(quán)建筑物及定著物：第二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第一節(jié)土地及土地使用權(quán)一、土地的特性（一）土地資產(chǎn)的自然特性1.位置的固定性------不可移動(dòng)性。2.質(zhì)量的差異性-------個(gè)別性3.不可再生性---------非再生性4.效用永續(xù)性---------生產(chǎn)力永續(xù)性第四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1.供給的稀缺性2.可壟斷性3.用途廣泛性4.效益級(jí)差性第五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（三）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用和依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。我國(guó)土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地70年工業(yè)、科教文衛(wèi)體用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合、其他用地50年第六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。二、地產(chǎn)的分類

1、按土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途為標(biāo)準(zhǔn)，城市土地可劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等2．按土地開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)為標(biāo)準(zhǔn)，城市土地可分為已開(kāi)發(fā)的土地即“熟地”、未開(kāi)發(fā)土地即“生地”和列入市政開(kāi)發(fā)規(guī)劃的土地等。3．按土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地理位置為標(biāo)準(zhǔn)，城市土地可劃分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等。4．按土地的所有權(quán)歸屬，可劃分為國(guó)家所有的土地和集體所有的土地。

第七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。三、我國(guó)地產(chǎn)價(jià)格體系

以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心，包括出讓底價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)在內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格體系。

1．基準(zhǔn)地價(jià)2．標(biāo)定地價(jià)3、出讓底價(jià)4、交易價(jià)格5、抵押價(jià)格6、課稅價(jià)格第八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1、基準(zhǔn)地價(jià)(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)。它是政府按不同的區(qū)段估測(cè)的土地使用權(quán)的平均單價(jià)。(2)基準(zhǔn)地價(jià)是一定時(shí)期的地價(jià)，而非時(shí)點(diǎn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)經(jīng)過(guò)政府評(píng)定估測(cè)后，一定時(shí)期內(nèi)保持不變，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策發(fā)生變化，基準(zhǔn)地價(jià)再重新估測(cè)和調(diào)整。(3)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià)。它是在用地條件相近的區(qū)域中根據(jù)商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等不同的用途估測(cè)出的平均地價(jià)。第九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2．標(biāo)定地價(jià)它是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中，在正常的經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在—定使用年期內(nèi)的價(jià)格。(1)標(biāo)定地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)評(píng)估出的地價(jià)。(2)標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)，即具體地塊的底價(jià)。(3)標(biāo)定地價(jià)是宗地在一定使用年期內(nèi)的地價(jià)。

第十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3、出讓底價(jià)它是政府根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格。(1)出讓底價(jià)是以標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)確定的地價(jià)。（2）出讓底價(jià)是待出讓宗地或地塊的時(shí)點(diǎn)地價(jià)。(3)出讓底價(jià)是政府確定成交地價(jià)(或土地出讓金)的基礎(chǔ)。

第十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。4、交易價(jià)格它是指土地在市場(chǎng)上交易中實(shí)際成交的價(jià)格，亦稱市場(chǎng)價(jià)格；交易價(jià)格主要有以下幾種：（1)出讓價(jià)格。是國(guó)家作為城鎮(zhèn)土地所有者將一定年期的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者的成交價(jià)格。（2）轉(zhuǎn)讓價(jià)格。是土地使用者將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓給第三者的交易價(jià)格。（3）征用價(jià)格。是指國(guó)家征用農(nóng)村集體所有制土地而支付的補(bǔ)償價(jià)格。第十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。5、抵押價(jià)格它是獲得土地使用權(quán)的土地使用者為取得銀行貸款而將土地使用權(quán)抵押所形成的價(jià)格。6、課稅價(jià)格它是政府為征收土地稅收而評(píng)定的作為課稅基礎(chǔ)的土地價(jià)格。第十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

影響地產(chǎn)價(jià)格的因素可分為一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素

第十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(一)一般因素1.社會(huì)因素。這是指社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及社會(huì)安定程度等因素對(duì)地價(jià)的影響。2.經(jīng)濟(jì)因素。這是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地價(jià)的影響。3.行政因素。這是指由政策、制度、法規(guī)、條例等組成的一系列行政規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。第十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(二)區(qū)域因素第十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1.影響商業(yè)用地的區(qū)域因素(1)商業(yè)繁華程度(2)交通便捷度(3)環(huán)境質(zhì)量狀況(4)規(guī)劃限制第十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2.影響住宅用地的區(qū)域因素(1)位置(2)交通便捷度(3)環(huán)境質(zhì)量狀況(4)基礎(chǔ)設(shè)施保證度(5)公共設(shè)施的配套狀況(6)規(guī)劃限制第十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3.影響工業(yè)用地的區(qū)域因素(1)交通便捷度(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度(3)環(huán)境質(zhì)量(4)產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)(5)規(guī)劃限制

第十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(三)個(gè)別因素1.具體位置，主要包括土地的臨街寬度和深度、同交通設(shè)施的距離、同公共設(shè)施、公益設(shè)施等接近程度、鄰接不動(dòng)產(chǎn)等周圍的狀態(tài)、有無(wú)上下水道、煤氣等供給處理設(shè)施及其利用的的難易程度；以及通風(fēng)、日照；干濕狀況。2.地形、地勢(shì)、地質(zhì)。3.面積、形狀，土地面積大小對(duì)土地利用有一定的制約作用，形狀規(guī)則的土地比形狀不規(guī)則土地利用效率高，從而價(jià)格較高。第二十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。五、土地資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.土地資產(chǎn)價(jià)格不是“土地價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，而是，地租的本金化價(jià)格。2.供求法則對(duì)地價(jià)影響的局限性3.土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估以土地最有效使用為前提4.地產(chǎn)（也包括房產(chǎn))估價(jià)應(yīng)堅(jiān)持合法性原則第二十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第二節(jié)建筑物及其評(píng)估的特點(diǎn)

建筑物是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成；構(gòu)筑物則指除房屋以外的建筑，如道路、橋梁、水壩、水井、水塔、隧道、煙筒等

第二十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。一、分類(一)按經(jīng)濟(jì)用途分類按經(jīng)濟(jì)用途建筑物大致可分為：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑等。第二十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(二)按結(jié)構(gòu)件材質(zhì)分類第二十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1．鋼結(jié)構(gòu)第二十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2．鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)第二十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)第二十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。4．混合結(jié)構(gòu)第二十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。5．木結(jié)構(gòu)第二十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。6、竹結(jié)構(gòu)第三十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。二、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的基本因素1．產(chǎn)權(quán)狀況2．基礎(chǔ)設(shè)施狀況3．位置與環(huán)境4．交通便捷狀況5．建筑物用途6．建筑物本身狀況7．其他因素

第三十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。三、建筑物的估價(jià)特點(diǎn)

1、房地合估2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

當(dāng)建筑物的剩余壽命年限大于土地使用權(quán)的剩余年限時(shí)，只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來(lái)估價(jià)建筑物的價(jià)值。

第三十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的基本步驟

一、接受委托明確評(píng)估的基本事項(xiàng)

1.明確評(píng)估對(duì)象

2.明確評(píng)估目的

3.明確評(píng)估基準(zhǔn)日

4.明確評(píng)估的作業(yè)日期

二、制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃及初選評(píng)估方法

三、現(xiàn)場(chǎng)勘察及搜集評(píng)估的數(shù)據(jù)資料

四、評(píng)定估算并撰寫評(píng)估報(bào)告

第三十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用待估地產(chǎn)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×正常交易情況÷參照物交易情況×（待估地產(chǎn)區(qū)域因素值÷參照物區(qū)域因素值）×（待估地產(chǎn)個(gè)別因素值÷參照物個(gè)別因素值）×（待估地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)÷參照物交易日價(jià)格指數(shù)）

第三十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。一、市場(chǎng)法的評(píng)估步驟1、廣泛搜集地產(chǎn)交易資料2、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物3、進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正

4、進(jìn)行交易日期修整

5、進(jìn)行區(qū)域因素修正6、進(jìn)行個(gè)別因素修正

7、確定待估土地價(jià)格

第三十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。市場(chǎng)比較法的估價(jià)案例1、估價(jià)對(duì)象概況待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，大致可認(rèn)為長(zhǎng)方形。2、評(píng)估要求評(píng)估該地塊2011年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。3、評(píng)估過(guò)程1）選擇評(píng)估方法該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2）搜集有關(guān)的評(píng)估資料第三十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第五節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法又稱收益還原法或收益資本化法，是指在求取待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，先求得該房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的預(yù)期收益，然后以一定的還原利率(資本化率)將未來(lái)預(yù)期純收益折算為現(xiàn)值之和，從而求得待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。

第三十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。一、收益法的估價(jià)過(guò)程(一)求取總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)及其有關(guān)設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)要素相結(jié)合產(chǎn)生的總的收益。它是房地產(chǎn)在最有效使用前提下獲得的總收益。房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要以客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)

總收益的取得方式主要包括土地租賃、房地產(chǎn)租賃的租賃收入在非租賃情況下，也可參照附近類似土地、房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，求取租賃總收益

第三十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(二)求取總費(fèi)用總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。1.管理費(fèi)。主要包括工資及辦公費(fèi)等，可按年租金的百分比計(jì)算，一般為年租金的2％——5％。2.維修費(fèi)?？砂磯勖趦?nèi)全部費(fèi)用占建筑造價(jià)(現(xiàn)值)的百分比計(jì)算，一般為建筑造價(jià)的1.5％——2％，也可按年租金的一定比例計(jì)算。3.保險(xiǎn)費(fèi)。按房屋造價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，一般為房屋造價(jià)的2‰——4‰。4.稅金。包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，按稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算求取。第三十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(三)求取純收益

純收益是總收益扣除總費(fèi)用的余額。如果是土地租賃：土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用；如果是房地產(chǎn)租賃：房地產(chǎn)純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-房屋純收益。房屋純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-土地純收益。

第四十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(四)確定合適的還原利率還原利率是將純收益還原為價(jià)格的利率，1.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。還原利率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2．采用市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率，作為還原利率?？稍谑袌?chǎng)上選取多個(gè)(通常為三個(gè)以上)與待估房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例的純收益與價(jià)格的比率作為依據(jù)，然后求出各交易實(shí)例純收益與價(jià)格比率的平均值，以此作為待估房產(chǎn)地的還原利率。第四十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(五)確定房地產(chǎn)收益年限房地產(chǎn)收益年限是指待估房地產(chǎn)從評(píng)估時(shí)日開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。土地的收益年限一般以土地出讓年限減去土地已使用年限獲取。用數(shù)學(xué)式表示為：n=N-S式中：n——土地收益年限；N——土地出讓年限；S——土地已使用年限。第四十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(六)求取房地產(chǎn)價(jià)格土地純收益、還原利率等因素確定后，就可用收益還原法的數(shù)學(xué)表達(dá)式求取房地產(chǎn)價(jià)格。由于房地產(chǎn)收益有無(wú)限年期和有限年期兩種情況，所以數(shù)學(xué)表達(dá)式也有兩種：房地產(chǎn)收益為無(wú)限年期，其數(shù)學(xué)式為：P=A／r式中：P——收益價(jià)格；A—純收益，且每年不變；r——還原利率。第四十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。二、收益法估價(jià)案例評(píng)估對(duì)象為六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積500平方米，房屋建筑面積1500平方米，月租金4．5萬(wàn)元，假設(shè)建筑物的還原利率為10％，耐用年限為60年，土地還原利率為8％，管理費(fèi)以年租金的3％計(jì)，修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1．5％計(jì)，房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值3‰計(jì)，房產(chǎn)稅為租金收人的12％，土地使用稅每年每平方米2元，營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率為5．5％，建筑物尚可使用年限為50年，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物價(jià)格依成本法求得為120萬(wàn)元。要求：

評(píng)估出該房屋基地使用權(quán)價(jià)格

第四十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第六節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用一、成本法在土地評(píng)估中的應(yīng)用成本法是在開(kāi)發(fā)土地所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和的基礎(chǔ)上，加上合理的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法

成本法主要運(yùn)用于下列條件的土地估價(jià)：第四十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。成本法主要運(yùn)用條件1．土地市場(chǎng)狹小，交易實(shí)例較少，難以運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法的土地估價(jià)；2．開(kāi)發(fā)后供公益事業(yè)使用的土地估價(jià)；3．新近開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；4．具有特殊性用途，缺乏比較實(shí)例的土地估價(jià)地價(jià)=土地取得費(fèi)用十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益第四十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(一)成本法估價(jià)步驟1．計(jì)算土地取得費(fèi)2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用3．計(jì)算投資利息

4．計(jì)算投資利潤(rùn)

5．確定土地增值收益

6．根據(jù)成本法計(jì)算公式求取待估土地的評(píng)估值

第四十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1．計(jì)算土地取得費(fèi)如果土地是以征用農(nóng)地方式取得的，土地取得費(fèi)主要包括以下內(nèi)容：(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，一般為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的3—6倍計(jì)算。(2)青苗補(bǔ)償費(fèi)。—般根據(jù)青苗的生長(zhǎng)階段按規(guī)定幅度計(jì)算。(3)樹木補(bǔ)償費(fèi)。據(jù)實(shí)評(píng)估予以補(bǔ)償。第四十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(4)安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，—般每—農(nóng)業(yè)人口按該耕地征用前3年平均每畝產(chǎn)值2-3倍計(jì)算補(bǔ)償。最高不超過(guò)10倍。(5)房屋及地上物拆遷補(bǔ)償費(fèi)。按實(shí)際評(píng)估價(jià)值予以補(bǔ)償。(6)新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。如果征用城市郊區(qū)菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，其標(biāo)準(zhǔn)由各地方政府規(guī)定，如北京市征用近郊區(qū)菜地的，每畝交納3萬(wàn)元。(7)耕地占用稅。按稅法的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。如遼寧省平均5元／平方米第四十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”指通水、通路、通電、平整土地?！捌咄ㄒ黄健敝竿ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整土地。評(píng)估時(shí)，通常以土地“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算第五十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(2)公共事業(yè)配套費(fèi)。主要包括公共建筑配套費(fèi)、公共交通配套費(fèi)、綠化費(fèi)、自來(lái)水建設(shè)費(fèi)、污水處理建設(shè)費(fèi)、供電建設(shè)費(fèi)、煤氣建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等。一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(3)小區(qū)配套費(fèi)。指建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)及非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。按當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算。第五十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3．計(jì)算投資利息在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)按投資總額計(jì)算利息,而不論其資金是銀行貸款還是自有資金。投資總額包括：土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分。由于兩部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同，土地取得費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工前即要全部付清，在開(kāi)發(fā)完成銷售后才能收回，因此，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐步投入，銷售后收回，若土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用均勻投入，則計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半

第五十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。4．計(jì)算投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之和為基數(shù)，按行業(yè)平均投資利潤(rùn)率水平計(jì)算

第五十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。5．確定土地增值收益土地增值收益是指土地開(kāi)發(fā)改變用途后超過(guò)土地成本價(jià)格的增值額，由政府收取。土地增值收益可以理解為土地所有權(quán)收益，它可用土地成本價(jià)格乘以土地增值收益率計(jì)算。土地增值收益率一般用與待估土地相類似的成交土地價(jià)格與成本價(jià)格進(jìn)行比較后確定。

第五十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(二)成本法估價(jià)舉例1、待估土地基本數(shù)據(jù)資料待估土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米.土地取得費(fèi)用為230元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為246元/平方米。土地開(kāi)發(fā)周期2年，第一年投資占總投資的3/4，第二年投資占總投資的1/4，銀行貸款年利率8%，土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)率8%，土地增值收益率為20％。2、估價(jià)要求計(jì)算待估土地開(kāi)發(fā)后的價(jià)格第五十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。二、建筑物評(píng)估中的成本法

建筑物評(píng)估中的成本法是通過(guò)估算出建筑物在全新?tīng)顟B(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗或貶值，最后得出建筑物評(píng)估值的方法。成本法是建筑物估價(jià)中常用的一種方法，主要運(yùn)用于市場(chǎng)上無(wú)交易實(shí)例、沒(méi)有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利的建筑物的評(píng)估，如對(duì)工業(yè)、公用事業(yè)建筑物的評(píng)估第五十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（一）建筑物重置成本及測(cè)算建筑物重置成本構(gòu)成建筑安裝成本前期工程費(fèi)工程附加支出建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)期利息稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

第五十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1．建筑安裝成本的測(cè)算(1)原決算調(diào)整法(2)類比分析法(3)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法第五十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(1)原決算調(diào)整法①將原決算的直接費(fèi)調(diào)整為現(xiàn)行建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)的直接費(fèi)，并把人工費(fèi)調(diào)整至評(píng)估基準(zhǔn)日的水平。②按現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合取費(fèi)，包括施工管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、利息支出、技術(shù)裝備費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)以及稅金等。③按現(xiàn)行定額計(jì)算定額材料費(fèi)、定額機(jī)械費(fèi)調(diào)增值。④按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格計(jì)算主要材料差價(jià)。

⑤將上述4項(xiàng)合計(jì)，求出單位建筑安裝工程費(fèi)用的重置價(jià)值

第五十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(2)類比分析法

①?gòu)V泛地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查搜集有關(guān)單位工程造價(jià)資料。②選取比較實(shí)例(參照物)。比較實(shí)例應(yīng)符合下列條件：a．與待估房屋結(jié)構(gòu)、用途相同或相似；b．近期建造完工；c．工程決算造價(jià)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審查或分析認(rèn)定合理；d比較實(shí)例一般選擇3個(gè)以上。③進(jìn)行對(duì)比分析和因素修正④采用算術(shù)平均法求取待估房屋的單位工程造價(jià)。

第六十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(3)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法

建筑物重置基價(jià)=建筑物原工程造價(jià)x(1+材料價(jià)格指數(shù)x材料成本構(gòu)成比+工費(fèi)價(jià)格指數(shù)x工費(fèi)構(gòu)成比+費(fèi)用價(jià)格指數(shù)x費(fèi)用構(gòu)成比)第六十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2．前期工程費(fèi)用的測(cè)算前期工程費(fèi)用中規(guī)劃及可行性研究費(fèi)、測(cè)量勘察設(shè)計(jì)費(fèi)可按各地現(xiàn)行定額計(jì)算，場(chǎng)地臨時(shí)用水、電、路和場(chǎng)地平整費(fèi)可按實(shí)際工程量估算。為了操作方便，也可以用建筑安裝工程費(fèi)用為基數(shù)，采用比率的方法來(lái)確定。應(yīng)注意的是前期費(fèi)用是否已包含在建筑安裝工程費(fèi)中，避免重復(fù)計(jì)算和漏算。

第六十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3．工程附加支出的計(jì)算工程附加支出一般以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。第六十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。4．建設(shè)單位管理費(fèi)的計(jì)算建設(shè)單位管理費(fèi)以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，按—定的比例計(jì)取。

第六十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。5．建設(shè)期利息的計(jì)算

建設(shè)期利息。以上述1至4項(xiàng)之和為基數(shù)，按額定的工程平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率計(jì)算。利息率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日仍在執(zhí)行的與正常工期同期的基本建設(shè)貸款利率。

第六十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。6．稅費(fèi)的計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及人防工程、白蟻防治費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)按稅法及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算。

第六十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以上述1至6項(xiàng)之和為基數(shù)，乘以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)該類房地產(chǎn)平均資金利潤(rùn)率計(jì)算得出。

上述1至7項(xiàng)之和即為待估建筑物的重置成本

第六十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（二）建筑物成新率測(cè)定

建筑物的成新率是指建筑物新舊程度的比率，即建筑物的完好狀態(tài)與全新建筑物完好狀態(tài)的比率。建筑物成新率的測(cè)定方法主要有以下兩種：1、使用年限法2、打分法第六十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1、使用年限法使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作為建筑物的成新率數(shù)學(xué)式為：成新率=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）×100%使用年限法在實(shí)際運(yùn)用中可根據(jù)國(guó)家規(guī)定的建筑物折舊年限和已使用年限，再結(jié)合建筑物的完損程度來(lái)預(yù)期增減年限的情況，綜合確定成新率

第六十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2、打分法打分法是指評(píng)估人員依據(jù)建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分，對(duì)每個(gè)部分再按不同項(xiàng)目分別打分，每個(gè)部分得分進(jìn)行系數(shù)修正并匯總后即得出建筑物的成新率。此方法估測(cè)建筑物成新率的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分xC+裝修部分合計(jì)得分xS+設(shè)備部分合計(jì)得分xBG、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)第七十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（三）建筑物功能性貶值建筑物的功能性貶值是由于建筑物設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致建筑物功能不足，或裝修、設(shè)備配備與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)造成建筑物功能浪費(fèi)而形成的價(jià)值損失；建筑物功能性貶值主要表現(xiàn)在1．商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、布局不合理，有效利用面積低，運(yùn)行成本高，造成建筑物總體價(jià)值貶損

第七十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。

2．居住建筑由于設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)落后，不能完全適應(yīng)現(xiàn)代生活居住的需求，使建筑物價(jià)值下降

3．工業(yè)建筑(如工業(yè)廠房)由于設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理，廠房跨度、層高、采光、布局等方面存在著缺陷，再生產(chǎn)中難以最大限度發(fā)揮效用，也會(huì)使建筑物的價(jià)值貶損

4.建筑物搞豪華裝修，配備超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價(jià)值不明顯的前提下，往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而造成建筑物的功能性貶值

第七十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（四）建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化，使建筑物的利用率下降，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。經(jīng)濟(jì)性貶值=∑Ri(1+r)-iRi——第i年建筑物收益損失額；R——折現(xiàn)率n—預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的年限

第七十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（五）成本法估價(jià)案例1、評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200平方米，總面積500平方米，該建筑的建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，4層，建于2004年5月。2、估價(jià)要求評(píng)估該房地產(chǎn)2011年10月的市場(chǎng)價(jià)格。第七十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。第七節(jié)其它方法在地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法或倒算法，它是將待估土地與其開(kāi)發(fā)后的全部建筑物的銷售價(jià)格(賣樓價(jià))減去建造費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅金，來(lái)確定待估土地價(jià)格的一種方法

剩余法的運(yùn)用范圍：(1)待開(kāi)發(fā)土地，包括未開(kāi)發(fā)的生地經(jīng)“三通一平”或“七通一平”變成熟地和在生地或熟地上開(kāi)發(fā)建造建筑物然后出售或出租。評(píng)估時(shí)，通常以土地“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算第七十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(2)對(duì)原有舊建筑物拆遷重新進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，此種情況開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)中還應(yīng)包括拆遷等費(fèi)用

第七十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（一）剩余法的教學(xué)表達(dá)式及估價(jià)步驟剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)用—利息—利潤(rùn)—稅費(fèi)式中：(1)樓價(jià)——土地建設(shè)后的房地混合價(jià)；(2)建筑費(fèi)——開(kāi)發(fā)建設(shè)待估地產(chǎn)所指出的建筑安裝費(fèi)用；(3)專業(yè)費(fèi)用——開(kāi)發(fā)建設(shè)待估土地所需要的測(cè)量、設(shè)計(jì)、工程預(yù)算編制等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用；第七十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(4)利息——全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括買地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用；(5)利潤(rùn)——開(kāi)發(fā)商全部投資的正常投資利潤(rùn)；(6)稅費(fèi)——包括兩部分內(nèi)容，一是土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的租售費(fèi)用，二是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中及完成后應(yīng)繳的各種稅費(fèi)，如土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等。第七十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。(二)剩余法的估價(jià)步驟1．調(diào)查待估土地的基本情況。2．選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。3．估計(jì)建設(shè)期4．預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)。5．估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用。6．計(jì)算并確定地價(jià)。

第七十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（三）剩余法估價(jià)案例待估地塊為七通一平的空地，面積為1000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商住混合，允許建筑容積率為7，覆蓋率為≤50％，土地使用年限為50年。出售時(shí)間為2011年10月。評(píng)估要求

需要評(píng)估出該地塊2011年10月出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格。

第八十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。二、路線價(jià)估價(jià)法

路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法求算出臨街該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法

宗地價(jià)格=路線價(jià)x深度指數(shù)x宗地面積

第八十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（一）路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟

1．劃分路線價(jià)區(qū)段

2．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

3．確定路線價(jià)4．制定深度指數(shù)表和其他修正率表5．計(jì)算各地塊的價(jià)格

第八十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（二）路線價(jià)估價(jià)法舉例

某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為8米，路線價(jià)為1000元／平方米，待估臨街各宗地塊情況見(jiàn)圖1，臨街深度指數(shù)表見(jiàn)表4。假設(shè)各宗地的寬度都為6米，計(jì)算各宗地的價(jià)格。

第八十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。三、殘余估價(jià)法

建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，而以收益還原法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于基地的部分，即可得到歸屬于建筑物的純收益，將此殘余的純收益再以建筑物的還原利率還原，即可求得建筑物的收益價(jià)格。用同樣的原理求取土地收益價(jià)格，亦稱土地殘余法或剩余法

第八十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。殘余估價(jià)法的適用范圍(1)適用于在房地和成一體時(shí)用其他方法難以對(duì)土地或建筑物的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確判斷的情況。(2)此法需要建筑物比較新，并且處于最有效使用狀況，同時(shí)可以獲得正常收益（經(jīng)濟(jì)租金）時(shí)才為有效的方法

第八十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（一）殘余估價(jià)法的評(píng)估步驟

1．求取房地產(chǎn)年總收益2．計(jì)算房地產(chǎn)的年總費(fèi)用3．求取房地產(chǎn)的年純收益4．求取歸土地的年純收益5．求取歸建筑物的年純收益6．求取建筑物的收益價(jià)格第八十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（二）殘余估價(jià)法案例1、評(píng)估對(duì)象概況待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地130平方米，建筑面積80平方米，將此房屋出租月租金收入1800元。土地還原利率取8％，建筑物還原利率取10％，建筑物耐用年限為50年。2、評(píng)估要求

用建筑物殘余估價(jià)法評(píng)估住宅建筑物價(jià)格。

第八十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。年總費(fèi)用1房租損失準(zhǔn)備費(fèi)：以半月房租計(jì)

2營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅

3土地使用稅：按每年2元／平方米

4管理費(fèi)：年租金3％

5修繕費(fèi)：年租金4％

6保險(xiǎn)費(fèi)：182元

年總收益市場(chǎng)法求得土地價(jià)格為每平方米900元?dú)w屬土地的年純收益

歸屬于建筑物的年純收益建筑物的價(jià)格

第八十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。四、在建工程評(píng)估

（一）在建工程及其特點(diǎn)

1、在建工程種類多且情況復(fù)雜

2、在建工程的形象進(jìn)度以及功能差異很大

第八十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（二）在建工程評(píng)估的步驟

1．要求委托方提供待估在建工程的詳細(xì)資料。2．要求委托方提供并查閱在建工程批準(zhǔn)文件工程圖紙、工程預(yù)算書、施工合同、有關(guān)賬簿及原始記錄等。3．評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。4．檢查工程質(zhì)量5．搜集評(píng)估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。6．根據(jù)搜集到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選擇適宜的評(píng)估方法對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估。7．確定評(píng)估結(jié)果和撰寫評(píng)估報(bào)告。第九十頁(yè)，共一百零五頁(yè)。（三）在建工程的評(píng)估方法

在建工程一般采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程的重置價(jià)值一般包括前期費(fèi)用、建安成本、其他附加支出、稅金、利息、利潤(rùn)等。評(píng)估方法主要有以下幾種：

1、工程部位進(jìn)度法2、因素調(diào)整法3、重置核算法第九十一頁(yè)，共一百零五頁(yè)。1、工程部位進(jìn)度法

此法是首先將被評(píng)估的未完工程根據(jù)其構(gòu)造劃分為若干部位，每個(gè)部位根據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)類型，按其預(yù)算價(jià)格占工程總預(yù)算價(jià)格的比重來(lái)確定各部位在工程總預(yù)算造價(jià)的百分比，即構(gòu)成比。其次，根據(jù)未完工程各部位在評(píng)估時(shí)間的實(shí)際完成程度及各部位占工程總預(yù)算造價(jià)的百分比求出未完成工程的完成進(jìn)度。最后，用未完工程進(jìn)度乘上工程預(yù)算造價(jià)，即可求出未完工程的重置建筑安裝成本。

第九十二頁(yè)，共一百零五頁(yè)。例某建設(shè)項(xiàng)目需建筑現(xiàn)搗框架結(jié)構(gòu)的工業(yè)廠房，工程設(shè)計(jì)為3層．建筑面積1500平方米；總預(yù)算造價(jià)為1125000元。評(píng)估時(shí)該廠房正在建設(shè)中，其中建筑工程中的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完工，結(jié)構(gòu)工程完成了60％，裝飾工程尚未進(jìn)行。評(píng)估人員依據(jù)一般土建工程各部位占單位預(yù)算的比重，即工程造價(jià)構(gòu)成表(見(jiàn)表)，對(duì)該未完工程的重置建筑安裝成本進(jìn)行評(píng)估。

第九十三頁(yè)，共一百零五頁(yè)。部位名稱建筑結(jié)構(gòu)類型混合結(jié)構(gòu)

現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)

預(yù)制裝配框架結(jié)構(gòu)

預(yù)制吊裝結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)工程13152515結(jié)構(gòu)工程60605560裝飾工程27252025

工程造價(jià)構(gòu)成表第九十四頁(yè)，共一百零五頁(yè)。未完工程完成進(jìn)度：15％十60％X60％=51％未完工程重置建筑安裝成本：1125000x51％=573750(元)第九十五頁(yè)，共一百零五頁(yè)。2、因素調(diào)整法此法是對(duì)未完工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變化和設(shè)計(jì)變更因素、分別計(jì)算調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后與未完工程實(shí)際支出相加減，以此確定未完工程的重置建筑安裝成本第九十六頁(yè)，共一百零五頁(yè)。3、重置核算法此法是根據(jù)工程的實(shí)際建設(shè)情況和現(xiàn)行價(jià)格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，分別確定直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，并對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(因工程設(shè)計(jì)變更等發(fā)生的費(fèi)用)按實(shí)際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)實(shí)條件加以適當(dāng)調(diào)整的辦法第九十七頁(yè)，共一百零五頁(yè)。4、在建工程評(píng)估的注意事項(xiàng)1）評(píng)估基準(zhǔn)日的確定2）在建工程前景3）建設(shè)工期是否合理4）稅金、利息、利潤(rùn)的確定第九十八頁(yè)，共一百零五頁(yè)。思考題1．土地使用權(quán)評(píng)估有哪些方法，適用范圍是怎樣的?2.什么是基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)?3．地價(jià)評(píng)估的原則有哪些?4．收益法、市場(chǎng)法、成本法和剩余法的計(jì)算方法和運(yùn)用。

第九十九頁(yè)，共一百零五頁(yè)。市價(jià)法練習(xí)待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為1000平方米，還可使用30年，大致為長(zhǎng)方形。評(píng)估人員收集到同一區(qū)域的參照物資料如下：A面積800平米，正方形，屬于正常交易，價(jià)格為1200元/平米，交易日期2010年5月，還可使用30年。B面積850平米，長(zhǎng)方形，價(jià)格為1150元/平米，較正常交易低1%，交易日期2009年11月，還可使用35年。C面積780平米，正方形，價(jià)格為1300元/平米，叫正常交易高3%，交易日期2010年3月，還可使用30年。被估資產(chǎn)面積較大，易于利用，價(jià)格應(yīng)較參照物高2%，土地價(jià)格從2009年11月起每月上漲1%，折現(xiàn)率為10%評(píng)估2010年11月該土地的市場(chǎng)價(jià)格。第一百頁(yè)，共一百零五頁(yè)。收益法練習(xí)評(píng)估對(duì)象為磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土