居民小區(qū)新建項目可行性報告

-總論1.1項目名稱與建設單位1.1.1項目名稱XX縣XX苑小區(qū)建設項目1.1.2項目建設單位XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1.1.3項目申請報告編制單位編制單位：證書號：1.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍1.2.1編制依據(jù)（1）編制《XX縣XX苑小區(qū)建設項目申請報告》的委托書；（2）《XX縣城市總體規(guī)劃綱要》；（3）《XX縣XX苑小區(qū)規(guī)劃建筑設計方案》；（4）項目建設單位提供的有關技術資料、基礎數(shù)據(jù)；（5）編制人員調(diào)查的有關數(shù)據(jù)資料。1.2.2編制內(nèi)容與范圍我公司受XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的委托，根據(jù)該單位的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項目申請報告階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關技術人員對項目的建設條件等進行了實地查勘，編制完成了《XX縣XX苑小區(qū)建設項目申請報告》。本報告對項目建設的背景和必要性進行了論述，對建設背景和必要性、市場分析、項目選址和建設條件、工程建設方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生、項目組織機構與人力資源配置、項目實施進度、項目招投標、投資估算與資金來源、財務分析等方面進行綜合研究和分析，為主管部門和建設單位的決策和建設提供具體的、完善的、科學的依據(jù)。1.3項目概況1.3.1建設單位概況本建設項目由XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承辦。XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱公司）是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認定企業(yè)。公司現(xiàn)有職工50人，其中專業(yè)技術人員30人。目前公司下設辦公室、財務室、工程技術部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。1.3.2建設規(guī)模與內(nèi)容項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃總用地面積6730.6m2，總建筑面積14500.00m2，容積率2.17，建筑密度≤19.16%，綠地率≥36.7%，居住戶數(shù)840戶。（2）項目建設內(nèi)容項目區(qū)內(nèi)住宅包括：兩棟6層多層，磚混結構；3棟11層小高層，框架結構；一棟業(yè)務管理用房3層，磚混結構。項目區(qū)內(nèi)景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。1.3.3建設地點本項目建設地點位于XX縣西街路南，牛市口小學以西。，建設地址交通便利，地勢平坦，適合項目的建設。1.3.4配套基礎設施現(xiàn)狀項目建設地址水、電、氣等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。1.3.5環(huán)境保護本項目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標準達標排放。1.3.6項目實施進度本項目從獲得土地使用權開始至房屋銷售結束計劃用時3年，其中建設期1年，房屋銷售期2年。1.3.7投資估算及資金籌措本項目建設投資2400萬元。本項目建設投資全部由建設單位自籌。1.4主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量1總用地總面積(含道路面積)平方米6730.62總建筑面積平方米81773建筑密度%19.16%4容積率2.175綠地率%36.7%6居住戶數(shù)戶8407總投資萬元24008銷售收入萬元4074.169稅前利潤萬元1110.8611稅后利潤萬元833.1512財務內(nèi)部收益率（所得稅前）%21.5613財務內(nèi)部收益率（所得稅后）%16.1014財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元1177.4315財務凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元679.9516投資回收期（所得稅前）年1.9717投資回收期（所得稅后）年2.131.5結論及建議本項目的建設可以加快XX縣的城市建設和發(fā)展，促進人民安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。項目建設規(guī)模合理，建設方案可行，周邊建設條件較好。經(jīng)過財務分析，本項目商品房價格合理，有較好的經(jīng)濟效益，建議項目盡快實施，早日發(fā)揮良好的社會、經(jīng)濟效益。建設背景和必要性2.1項目建設背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期。近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅較高、房地產(chǎn)市場供求趨緊、住宅價格快速上漲等結構性問題凸現(xiàn)。針對這些問題，2011年初，國務院出臺了一系列的政策，運用土地、金融、稅收等手段加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控?！秶鴦赵恨k公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，使市場的需求結構變得更加平衡。2006年以來，隨著我國“中部崛起”計劃的實施，國內(nèi)沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉移的步伐加快?！昂幽鲜∈晃灏l(fā)展規(guī)劃”提出全面實施“中原城市群”發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。XX的發(fā)展必須適應國家中部崛起的部署，并且必須從這個戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實踐經(jīng)濟社會和城市發(fā)展。中部崛起是國家區(qū)域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構成板塊之一，而實現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動的路子。在XX縣的不斷發(fā)展過程中，XX的房地產(chǎn)市場供應趨緊的背景下，XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司通過對XX當前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項目的建設。2.2項目建設的必要性1、項目的建設是滿足住房需求，改善當?shù)厝司迎h(huán)境的需要本項目設計居住幾十戶，項目建成后可在一定程度上緩解XX商品住宅緊張的局面，同時，本項目高起點、高標準地進行規(guī)劃和建設，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到要求，能夠使項目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。2、項目的建設是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當?shù)貒窠?jīng)濟快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟中占有重要的地位，每年可以拉動GDP增長2%左右。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。該項目的建設，可以加快XX的城市建設與發(fā)展，擴大居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關業(yè)務的發(fā)展，推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。3、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴大就業(yè)，促進人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標志，是經(jīng)濟、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進經(jīng)濟社會發(fā)展轉型、促進文明進步的關鍵。在經(jīng)濟全球化和科學技術迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展進程中的帶動和主導作用日趨突出，經(jīng)濟發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅強支撐。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導農(nóng)村剩余勞動力向城市轉移，以此加快城鎮(zhèn)化進程。本項目是順應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項目的建設不僅可以改善城市面貌，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|，而且對XX縣的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此本項目的開發(fā)建設是十分必要的。

發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入及市場分析3.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》以下簡稱《建議》提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期?！靶】挡恍】?關鍵看住房”，未來5年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵時期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢,《建議》明確提出：加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。那么，什么是符合國情的住房體制機制和政策體系？就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的實際情況,要把住房作為基本居住需求來對待,要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。因此,下一步的調(diào)控重點,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉變,如在稅收調(diào)節(jié)上,分類指導,并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。對于自住需求,應以鼓勵和支持為主的政策取向,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件,減輕各級政府的保障壓力。針對住房保障問題,《建議》強調(diào)要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。住房是公共產(chǎn)品,也是人的基本生存權的體現(xiàn)。狠抓住房保障工作,更能體現(xiàn)科學發(fā)展觀和以人為本的理念,即社會經(jīng)濟發(fā)展的目標是為了人民,讓人民分享改革開放的成果。因此,未來幾年,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入,重視法律法規(guī)體系的完善,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松,繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進,政府著重抓好住房保障,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。同時,《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點,從“以售為主”轉變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?重點解決居住問題而不是產(chǎn)權問題,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性,也有利于建立公平公正的住房保障供應體系,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題,《建議》指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。未來幾年，將繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。抑制投機需求，重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為?？傊?，2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為遏制部分城市房價過快上漲，４月中旬國家出臺了“國十條”（即國發(fā)[2011]10號文件），一些城市出臺了實施細則，調(diào)控措施取得了一定成效。為進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設部等七部委出臺了多項措施。此次政策措施是對國十條的細化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場態(tài)度堅決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時機的把握、力度的掌控上更為嫻熟。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進住房回歸消費品屬性，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，引導開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設，加快開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，增加有效供應，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2產(chǎn)業(yè)政策分析自《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關問題通知如下：(一)充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。(二)進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調(diào)整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。(三)完善住房供應政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。(四)加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小戶型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。(五)增加普通商品住房供應。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。(六)建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結合當?shù)刎斦惺苣芰途用褡》康膶嶋H情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。(七)控制高檔商品房建設。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。(八)繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。(九)完善住房補貼制度。要嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關規(guī)定，認真核定住房補貼標準，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。(十)搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。(十一)規(guī)范發(fā)展市場服務。要健全房地產(chǎn)中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)(職)業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，保證工程質量。貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善住房消費環(huán)境。(十二)加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。(十三)完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業(yè)擔保機構的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。(十四)加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人誠信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風險，維護金融穩(wěn)定。(十五)制定住房建設規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術政策，健全推進機制，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術、產(chǎn)品和材料，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內(nèi)部功能設計。(十六)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市(縣)改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴禁下放規(guī)劃審批權限，對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關責任人的責任。(十七)加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當調(diào)劑增加土地供應量。(十八)完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉讓行為。已批準的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質和規(guī)劃指標的，必須按規(guī)定程序重新報批。(十九)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房±產(chǎn)市場預警預報體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務建設一并落實。(二十)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序專項整治力度，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導和監(jiān)督管理。國務院有關部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調(diào)整和完善相關的政策措施。建設部要會同有關部門抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。3.3行業(yè)準入分析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：1、有l(wèi)00萬元以上的注冊資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關審批手續(xù)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由：工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復印件；2、企業(yè)章程3，驗資證明；4、企業(yè)法定代表的身份證明；5、專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。2011年已成為相關宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關系等措施，達到調(diào)整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)XX縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本符合國家相關行業(yè)準入標準。3.4近期全國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢國家統(tǒng)計局通過對70個城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，得出全國2012年1-2月份房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢：房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點。其中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6593億元，同比增長20.6%，增速比1-2月份回落5.4個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2070億元，增長25.7%，增速回落3.7個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2264億元，增長30.5%，增速回落1.4個百分點。

1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積409221萬平方米，同比增長25.0%，增速比1-2月份回落10.5個百分點；其中，住宅施工面積307653萬平方米，增長22.2%。房屋新開工面積39946萬平方米，增長0.3%，增速回落4.8個百分點；其中，住宅新開工面積29427萬平方米，下降5.2%。房屋竣工面積17880萬平方米，增長39.3%，增速回落5.9個百分點；其中，住宅竣工面積14325萬平方米，增長40.0%。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份擴大3.4個百分點；土地成交價款1555億元，增長2.5%，增速回落3.3個百分點。商品房銷售情況1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點；其中，住宅銷售面積下降15.5%，辦公樓銷售面積增長11.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.9%。商品房銷售額8672億元，下降14.6%，降幅縮小6.3個百分點；其中，住宅銷售額下降17.5%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長10.5%。

1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售面積7351萬平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份縮小6.8個百分點；銷售額5215億元，下降19.9%，降幅縮小11.1個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積3704萬平方米，下降7.3%，1-2月份為增長1.8%；銷售額1592億元，下降1.9%，1-2月份為增長8.2%。西部地區(qū)商品房銷售面積4185萬平方米，下降11.7%，降幅擴大6.8個百分點；銷售額1865億元，下降7.6%，降幅擴大4.8個百分點。

3月末，商品房待售面積30122萬平方米，比2月末減少404萬平方米。其中，住宅待售面積減少227萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少150萬平方米。3.5項目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析XX電力設施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站7座，變電容量9.7萬KW，年供電量1.7億KW，日負荷最高4.4萬KW，能高標準高質量地供應工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。大邢35千伏變電站等工程扎實推進，基礎設施條件日趨完善。XX縣有各類金融機構7家，營業(yè)網(wǎng)點遍布全縣每個角落，金融機構各項存款余額達27.6億元，較年初增加2.85億元，貸款余額達13.3億元，較年初增加4.12億元（含農(nóng)村信用社、工商銀行剝離不良貸款2.88億元，工商銀行核銷呆帳2418萬元）。XX通訊事業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)通迅設施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開通國內(nèi)國際各種郵政業(yè)務，程控電話，移動通迅，溝通了XX與世界各地的信息傳遞，能及時了解外部信息，準確把握投資導向，使XX實現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領域的對外開放。環(huán)境保護事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進一步提高，為XX經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。社會保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社會福利設施進一步完善，建成溫暖小區(qū)287個，中心溫暖小區(qū)8個，五保戶、特困戶的住房問題得以有效解決。社會保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實，實現(xiàn)了動態(tài)管理下的應保盡保。全縣呈現(xiàn)出社會治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)的喜人景象。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟政策不斷向好。居民收入的提高為拉動居民消費提供了保障，為擴大住房消費提供了有力的經(jīng)濟支撐。3.6XX房地產(chǎn)市場分析近年來，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市建設步伐加快以及居民對住房需求的進一步擴張，XX縣房地產(chǎn)開發(fā)市場極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：1、房地產(chǎn)供給先行指標繼續(xù)快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積等供給先行指標繼續(xù)快速增長，預示著未來房地產(chǎn)市場的供給將有較大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，資金結構出現(xiàn)改變。在各類資金中，自籌資金、定金及預付款、個人按揭貸款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的85%以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導地位。

2、商品房供給量將加大。隨著部分樓盤土地開發(fā)投資的完成，商品房建設周期的到來，商品房竣工面積大幅增加，市場樓盤供給加大，以及一些在建項目的后續(xù)開發(fā)，商品房供給量不斷加大，能在一定程度上緩解住房供需結構矛盾。3、房價短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房價仍有繼續(xù)上漲的空間。從總體市場看，大部分樓盤銷售情況尚可，房價也在逐步攀升，盡管競爭加劇，但是市場仍有較大空間，開發(fā)商的信譽、品牌、服務、產(chǎn)品的品質和小區(qū)規(guī)劃等已成為XX樓市競爭核心。從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房價下跌，政府的調(diào)控只是控制房價上漲的速度。未來幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關系的不斷調(diào)整，XX縣房地產(chǎn)價格將步入一個高位盤整階段，房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價格可能會大相徑庭，普遍上漲的格局將不會持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應不足、結構不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。3.7市場分析結論本項目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的XX縣地區(qū)內(nèi)，是XX縣近期規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎設施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更火爆，同時購房需求也將進一步增大。通過以上分析，當前全國及項目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢，該項目在上述經(jīng)濟環(huán)境和市場情況下適時推出，迎合了市場需求，憑著項目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設計、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設施，該項目必有良好的市場前景。項目選址與建設條件4.1項目選址本項目建設地點位于XX縣西街路南，牛市口小學以西。處，總用地面積6730.6平方米，建設地點地勢平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯。4.2建設條件4.2.1自然條件1、氣候條件XX是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6℃，最冷的一月份平均0.7℃。最熱的7月份平均27.4℃，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。2、地形地貌XX縣位于河南省中部偏南，地處淮河流域，海拔62—102米，地勢南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地，全縣總面積777平方公里，耕地76萬畝。XX南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風景線。3、交通條件XX縣處于中國南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢明顯。東距107國道40公里，京廣鐵路漯河站45公里，京珠高速公路49公里；北接寧洛（南京—洛陽）高速公路6公里、鄭州國際航空港150公里；西連日南（日照—南陽）高速公路25公里。滬渝鐵路穿境而過。全縣公路通車里程達1018公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，村村通油路，交通網(wǎng)絡縱橫交錯，四通八達。4、氣候條件XX是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6℃，最冷的一月份平均0.7℃。最熱的7月份平均27.4℃，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。5、地震烈度根據(jù)國家技術監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》項目區(qū)域基本地震加速度值為0.05g，對應的地震基本烈度為六度區(qū)。4.2.2基礎設施條件項目實施區(qū)域水、電、氣、暖等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。本項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。4.2.3主要建筑材料來源、供應建筑材料種類和來源根據(jù)該項目建筑物的結構形式，工程結構所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、石料、磚等；主要建筑、裝飾材料包括門、窗、墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當?shù)亟ú氖袌霾少?，用量較大時，從確保質量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購。建筑設備材料和來源本項目水、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場常見品種，大宗材料可從廠家直接訂購，零散材料可在當?shù)夭牧鲜袌霾少?。運輸條件項目所處區(qū)域道路交通便利，原材料運輸主要采取公路和城市道路運輸。建設方案5.1總體規(guī)劃5.1.1規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（2）《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）（修改本）；（4）《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）；（5）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；（6）業(yè)主提供的其他相關資料及要求；（7）現(xiàn)行的有關技術規(guī)范規(guī)程。5.1.2小區(qū)規(guī)劃原則整體性——和諧共生從城市整體性出發(fā)，強調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結構布局的系統(tǒng)性，構筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。人性化——人本宜居充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對人的關懷，塑造一個綜合服務配套設施齊全,具有互動鄰里關系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。園林化——綠色健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社區(qū)環(huán)境品質。5.1.3總體規(guī)劃設計本項目地塊呈規(guī)則形狀，地勢較平坦。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點，本項目區(qū)規(guī)劃5棟居住建筑，1棟業(yè)務管理房。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃滿足建筑日照和樓間距離及綠化道路的要求。規(guī)劃結合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。1、住宅布局多層商住與多層住宅合理布置，使每棟樓外部均有綠化帶，小區(qū)內(nèi)部自成綠化活動空間，充分考慮居民的居住需求。2、道路規(guī)劃小區(qū)道路設計的指導思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設成本。根據(jù)該指導思想，將整個小區(qū)道路系統(tǒng)設計為一條環(huán)形，在區(qū)內(nèi)組織起“環(huán)”狀道路系統(tǒng)同“樹”狀道路相結合的路網(wǎng)結構，道路系統(tǒng)與路邊步行道相結合，通過樹木及草地的有機結合，組成有特色的景觀，并利用綠化處理形成汽車、自行車、行人都安全的行走網(wǎng)絡。3、綠化本小區(qū)綠化采用點線面結合的方式，為居民創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境。整個小區(qū)綠地可分為中心綠地、集中綠地、宅旁綠地及公共設施專用綠地?？筛鶕?jù)綠地的所處位置、性質、功能的不同，對綠地進行分割來創(chuàng)造不同的氛圍，創(chuàng)造出適合居住的生活環(huán)境。5.2建筑設計5.2.1設計依據(jù)《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)；《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）；《民用建筑隔聲設計規(guī)范》（GBJ118-88）；《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）；《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；國家現(xiàn)行的其它有關技術規(guī)范規(guī)程等。5.2.2設計原則建筑設計方案合理，注重經(jīng)濟、實用、節(jié)能、環(huán)保。建筑風格——體現(xiàn)時代特色，創(chuàng)造良好的城市景觀。采用簡潔明快具有文化品位的現(xiàn)代風格，在整體建筑造型中注重細部處理和材料色彩統(tǒng)一，體現(xiàn)中高檔小區(qū)的品味。臨城市道路的建筑正立面設計考慮和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，形成完整的街道景觀。戶型設計——適應現(xiàn)代人起居、生活、工作和社交需要，在廳室面積、衛(wèi)生廚房配置及南北陽臺、居室朝向等方面合理設計，滿足不同購買人群的居住需求。在戶型功能合理的前提下，宅內(nèi)景觀視角、日照、通風、降噪、隔音、節(jié)能等方面均應達到設計標準要求。在滿足居住舒適度的前提下注重空間和資源的有效利用和綜合成本的控制。5.2.3功能設計1、住宅戶型設計根據(jù)本項目發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮項目開發(fā)操作思路及規(guī)劃指標要求，確定本項目兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳—衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)等多種面積的各種房型，所有房型平面布置上，根據(jù)家庭生活行為特征，合理組織各功能分區(qū)，以客廳為居住核心，居寢分離，潔污分離，在經(jīng)濟實用的前提下，不僅僅提高了住房的得房率，同時使各類戶型住宅均具有舒適性和功能合理性。2、居住功能與室內(nèi)環(huán)境設計住宅套內(nèi)設計以起居廳為中心，家庭內(nèi)部動靜分離、居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，設計盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。住宅單體設計適應現(xiàn)代生活方式，強調(diào)大廳活動空間，做到明廳、明廚、明廁、明臥，強調(diào)良好的通風效果。住宅單體均考慮了凸窗，以擴大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。陽臺的設計針對和縣本地氣候特征，采用封閉式，為居住者提出室外小聚的空間。廚房設計考慮櫥柜與冰箱機位。5.3結構設計5.3.1設計依據(jù)（1）、《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》(GB50068-2001)；（2）、《建筑抗震設防分類標準》(GB50223-2008)；（3）、《建筑結構荷載規(guī)范》(GB50009-2001)；（4）、《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011-2001)；（5）、《混凝土結構設計規(guī)范》(GB50010-2002)；（6）、《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GB50007-2002)；（7）、《建筑樁基技術規(guī)范》(JGJ94-2008)；（8）、《人民防空地下室設計規(guī)范》(GB50038-2005)；（9）、其它有關國家規(guī)范及地方技術規(guī)范等。5.3.2抗震設計及荷載取值建筑結構安全等級：二級。建筑抗震設計：設計基本地震加速度值為0.05g，抗震設防烈度為6度，抗震設防類別為丙類。建筑物樓面和屋面設計荷載按《建筑結構荷載規(guī)范》選用。5.3.3結構材料混凝土強度等級：C25、C30、C40。地下室底板及外側壁混凝土抗?jié)B等級為P8級。鋼筋HPB235、HRB335、HRB400。砌體磚混結構建筑物防潮層以下砌體采用混凝土實心磚，砂漿采用水泥砂漿。防潮層以上砌體采用多孔磚，砂漿采用混合砂漿。框架結構填充墻采用加氣混凝土砌塊，砂漿采用混合砂漿。5.3.4結構選型1、基礎結構型式地基基礎的設計應根據(jù)巖土工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力。采用樁基時，還應提出供樁端持力層的建議、樁端土的承載能力和樁周土的摩擦力等?；A埋置深度則應根據(jù)地質情況、土的凍結深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。2、主體結構型式本項目抗震設防類別為丙類，抗震設防烈度為六度，基本地震加速度值為0.05g。a.本項目各類建筑的基礎結構選型為：小高層商住樓： 框架結構。多層住宅： 磚混結構。所有建筑樓板均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。b.主要建筑的建筑用料做法：屋面：采用坡屋面，鋪砌英紅瓦，內(nèi)設防水及保溫材料。樓地面：商住建筑采用地磚鋪地，根據(jù)需要設各種檔次；住宅考慮地磚鋪地，先做毛地面預留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。內(nèi)墻面：商住建筑墻面局部采用花崗巖貼面，其余為乳膠漆罩面。住宅考慮乳膠漆罩面，先做毛墻面預留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。頂棚：同內(nèi)墻面。外裝修：商住建筑立面采用外掛花崗巖石材墻面，局部采用GRC歐式裝飾線條；住宅采用高級外墻面磚，以大麥彩色為基本色調(diào)，局部采用白色、橙色進口外墻面涂料。門窗：彩色靜電噴涂鋁合金窗，中空隔熱玻璃。電動感應門，鋁合金平開門，木門。5.4公用工程5.4.1給水系統(tǒng)1、設計依據(jù)：《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）；《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067-1997）；《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）；《人民防空工程設計防火規(guī)范》（GB50098-98）；《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-2005）；其它現(xiàn)行的有關設計規(guī)范、規(guī)程、標準。2、設計范圍本設計范圍包括供水方案、消防系統(tǒng)。供水方案（1）水源由城市市政給水管網(wǎng)供給，從不同方向的市政給水管上接給水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供給生活、綠化及消防用水。市政給水接點壓力為：0.35Mpa。（2）生活用水量本項目生活用水量按規(guī)劃人口容量3360人考慮，生活用水量標準為240升/人·天；綠化用水量標準為2升/平方米；管網(wǎng)漏損及未預見水量按以上水量的10%計算；消防用水量按《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)同一時間火災次數(shù)為1次，一次滅火用水量為15升/秒，滅火時間為2小時。所需水量為108立方米/天。小區(qū)最高日總需水量計算如下表：總用水量估算表序號用水類別數(shù)量用水指標日用水量（m3）1居民用水3360人270升/人·天806.42綠化用水2777.6m22升/平方米5.63不可預見（1+2）×10%81.2合計893.2供水方式a.室外給水室外給水形成環(huán)狀，供室內(nèi)生活給水、室外消火栓給水、綠化給水。b.室內(nèi)給水高層住宅采用無負壓給水。設一套“無負壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水設備”，該設備直接與市政給水管道串接，能夠充分利用市政給水剩余壓力，并可免建生活水池或水箱，使用經(jīng)濟。c.管材選擇室內(nèi)生活給水入戶管采用PP-R管。5.4.2室外消防系統(tǒng)消防水源及消火栓配置規(guī)劃消防水源采用城市給水水源，在小區(qū)室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上，按約100米（不大于120米）的間距配置DN100室外消防栓若干，保證水泵接合器在40米范圍內(nèi)有足夠數(shù)量的室外消火栓。消防通道小區(qū)內(nèi)各類建筑物充分考慮消防要求，保證一定的消防間距，小區(qū)道路的修建應滿足消防要求，合理設置消防通道，保證消防車快速通過，給消防撲救創(chuàng)造有利條件。管材選擇室外埋地加壓消火栓管道和自動噴淋管道采用球墨鑄鐵給水管道，橡膠圈連接。5.4.3排水系統(tǒng)（1）排水方式本工程采用室內(nèi)污廢分流排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水：二層以上為一個排水系統(tǒng)，一層單獨排放。室內(nèi)生活污水由污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理，排放到市政污水管網(wǎng)。地下室地面沖洗水經(jīng)明溝收集后用潛污泵提升排至室外污水檢查井。小區(qū)污水排入張家港路現(xiàn)有污水管道。（2）管材選擇室外污水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）雙壁波紋管，電熱熔連接。5.4.4雨水系統(tǒng)室外雨水流量計算：雨水流量計算采用XX縣的暴雨強度公式，重現(xiàn)期P取3年，并采用P=50年重現(xiàn)期進行校核。雨水流量Q=424升/秒。雨水排放方式小區(qū)所有建筑屋面雨水均采用有組織排水，按不大于200m2/管材選擇室外雨水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）雙壁波紋管，電熱熔連接。5.4.5電氣設計1、設計依據(jù)《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）；《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）；《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50052-2009）；《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）；《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2006）；《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057-94）；業(yè)主提供的其他有關資料。2、設計范圍本設計范圍包括建筑的負荷等級與供電電源、供電方式、人工照明、防雷與接地措施等。3、負荷等級與供電電源本工程中高層住宅的消防設備，應急照明及普通客梯等重要用電設備為二級負荷。一般電力，照明用電屬于三級負荷。本項目用電由市政10KV電纜接入小區(qū)，以電纜埋地方式進入小區(qū)箱變，供電電壓380V/220V，三相，50Hz。4、供電方式供電方式，采用放射式和樹干式相結合的混合方式。由配電房至建筑單體的供電回路采用VV22-1kV型鎧裝電纜直埋，進建筑物穿金屬保護管。室內(nèi)配電引出線路采用BV-500V導線穿鋼管敷設方式。供電線路始端的配電系統(tǒng)專用盤對各供電回路單獨計量以便于管理。5、計量方式l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。6、人工照明小區(qū)內(nèi)所有建筑、小區(qū)道路照明燈具選用不同形式的節(jié)能燈具，按相應的照度標準設計。水泵房及其它場所采用防潮型熒光燈具。變電所、消防泵房、消防控制室等重要機房設置應急照明。疏散走道及疏散樓梯設置應急疏散指示燈。7、防雷與接地措施本工程為二類防雷建筑物。利用結構柱外側主鋼筋兩根不小于Φ20作為引下線，該兩根主筋連接需用焊接，下端與接地極連通。本工程采用聯(lián)合接地方式，利用建筑物基礎內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。變電器中性點工作接地、防雷接地、電氣設備保護接地、電梯控制系統(tǒng)的功能接地等電位聯(lián)結接地及其它電子設備的功能接地合用同一接地體。8、弱電設施1)通信根據(jù)使用數(shù)量設置電話線路，以滿足居民外部通訊的要求。2)有線電視系統(tǒng)本項目住宅、會所建筑設置有線電視系統(tǒng)，接入城市有線電視網(wǎng)，滿足居民對文化生活方面的需求。3)寬帶系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)敷設預鋪設有線寬帶網(wǎng)，設置有線電視子系統(tǒng)，以滿足居民上網(wǎng)及辦公等多方面的需求。節(jié)能、節(jié)水6.1必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。因此，本項目應從設計、技術、設備、材料等方面采取多種措施盡量減少能源和水資源消耗。6.2節(jié)能措施節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，本項目必須從設計、施工至使用、管理的各個環(huán)節(jié)，貫徹履行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學管理、技術進步等途徑，提高能源利用率。6.2.1建筑節(jié)能1、設計依據(jù)《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-1995）；《住宅建筑圍護結構節(jié)能應用技術規(guī)程》（DG/TJ08-206-2002）；《民用建筑熱工設計規(guī)范》（GB50176-93）；《河南省居住建筑節(jié)能設計標準（寒冷地區(qū)）》（DBJ41/062-2005）；《河南省民用建筑節(jié)能設計實施細則（采暖居住建筑部分）》（DBJ41/041-2000）；《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）。2、建筑節(jié)能設計建筑布置與體型本項目居住建筑朝向應綜合考慮采光、集熱、通風等因素，宜采用南向或南偏西15°朝向。各棟樓之間的建筑間距在滿足規(guī)范的要求下適當加大，宅間綠化，通風效果良好。節(jié)能技術措施說明：外墻：采用外墻外保溫技術，外墻材料與設計滿足最小熱阻要求。屋面：采用保溫隔熱屋面。保溫材料選用擠塑聚苯板，隔熱層可選用架空隔熱層或種植隔熱層。外窗：外窗采用雙層中空玻璃窗，有良好的氣密性和隔熱性。住宅入戶門采用安全防衛(wèi)門。公共建筑節(jié)能設計小區(qū)中公共建筑，為完全獨立的建筑。公共建筑結合道路走向采用長方體外形，基本呈南北朝向，體型平直沒有過多凹凸，開窗面積較大，自然通風良好，建筑節(jié)能立足于通過圍護結構自身節(jié)能措施降低能耗，在冷、熱橋部位均貼保溫材料進行阻斷，將公共建筑的圍護結構能耗降至最低。給排水節(jié)能設計衛(wèi)生器具配件與水池（箱）液位控制閥采用質優(yōu)、可靠性強的產(chǎn)品。坐便器采用6升沖洗水箱。所有水泵組采用高效、低噪型產(chǎn)品。加強物業(yè)管理措施，對重要設備實施監(jiān)控。電氣節(jié)能設計多層公共部位、多層住宅公共部位（電梯廳除外）設公共照明，照明控制采用節(jié)能自熄開關，以達到節(jié)能的效果。照明光源和燈具基本采用高效節(jié)能型熒光燈，同時采用節(jié)能型快啟電感鎮(zhèn)流器或諧波含量較低的電子鎮(zhèn)流器，以達到節(jié)能的效果。6.2.2智能化管理節(jié)能該項目的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和強弱電能源管理系統(tǒng)等應進行最合理調(diào)控，達到最佳的節(jié)能管理目標，實現(xiàn)按需服務和控制。6.2.3設備節(jié)能采用節(jié)能型的機器、泵和電動機等通用設備。對泵類和變壓器等用電設備的能力和臺數(shù)合理選擇，合理布置，力求匹配。對負荷常變的設備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機與負荷相適應，防止輕載或過載，節(jié)約能源。機電設備采用變頻調(diào)速等技術以提高機電設備總效率，降低電能損耗。對空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采暖空調(diào)設備，合理確定供熱（冷）指標。加強管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運行效率和自動化程度。優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具，并采用組合控制開關，分區(qū)分功能控制，按需自動切換開關和調(diào)節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。選用低損耗、節(jié)能、低噪型、干式變壓器，采用集中式電容補償裝置。6.3節(jié)水措施應采用節(jié)水型設備和器具。如自閉式?jīng)_水閥等，降低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。提高用水回收率和重復利用率。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應有的節(jié)水功效。6.4能源管理建立單位能源管理制度和機構，加強水、電的計量管理，并明確管理責任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。環(huán)境保護7.1建設地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目地處XX縣西街路南，牛市口小學以西。周圍無污染性企業(yè)，環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀良好，適合本項目的建設。7.1.1編制依據(jù)（1）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》；（2）《建設項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》；（3）《河南省建設項目環(huán)境保護條例》；（4）《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095-1996）；（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-2008）；（6）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）；（7）《地表水環(huán)境質量標準》（GB3838-2002）；（8）《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）。7.1.2環(huán)境保護目標遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，切實保障資源合理開發(fā)和利用，保護生態(tài)環(huán)境，改善城市環(huán)境質量，形成城市生態(tài)良性循環(huán)。將本小區(qū)打造成用地布局合理、公共設施完善、水質清澈、綠樹成蔭、安靜舒適、充滿魅力的以居住為主兼具商業(yè)、文化娛樂功能的綜合區(qū)域。7.1.3環(huán)境質量標準小區(qū)內(nèi)水系為水體保護二級控制區(qū)，執(zhí)行國家地面水環(huán)境質量標準（GB3838）中Ⅲ類與Ⅳ類水體標準。小區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境質量須達到國家二級標準。根據(jù)《城市區(qū)域噪聲標準》（GB3096），小區(qū)噪聲晝間值≤60dB；夜間值≤50dB。7.2項目建設對環(huán)境的影響及防治措施本項目在設計、施工及經(jīng)營管理中，應充分考慮和照顧項目所在區(qū)域當前及今后的自然生態(tài)環(huán)境，嚴格遵循新區(qū)規(guī)劃中人與自然共生的原則，注重室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)，實行環(huán)保和污染治理并行的管理措施，使之符合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求。7.2.1施工期對環(huán)境影響及治理措施本項目工程量大、工期長，各種材料、設備、車輛、人員繁多，對周圍環(huán)境會造成一定的影響，應采取措施加以防治，盡可能減少不良影響。噪聲施工期間施工機械及運輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點。針對項目周圍環(huán)境特點，本工程擬采取的噪聲防治措施有：限制高噪聲施工季節(jié)和時間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機械，并對施工機械進行潤滑和保養(yǎng)。施工噪聲對噪聲源40米以外區(qū)域的人群不會造成影響。廢水施工地的生活污水、施工中開挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會對周圍環(huán)境和水體構成一定污染?？刹扇〉拇胧┦牵荷钗鬯惺占?jīng)化糞池預處理后，排入市政排污管網(wǎng)，固體垃圾廢棄物和化糞池沉積物由專人負責定期清運。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料，采取圍護和加蓋棚布等措施，防止流失。大氣建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚塵。采取措施：在施工路段和施工場地定期灑水，定期清除施工場地及運輸路面上散落的土、石屑；運輸車輛加裝棚布。廢棄物施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土、石方，回填后多余部分全部運至垃圾處理場妥善堆放，對環(huán)境影響較小。土方開挖施工期間工程土方在開挖堆放時易被雨水沖刷，造成水土流失。在施工時應采取以下措施：土方開挖時應避開雨季施工。采取建擋土圍墻、護砌、設置排水溝、多余土方妥善處理、定期清運等措施。對施工場地及料場進行圍護，多余土、石方妥善處置，臨時堆放時，應定點集中堆放，并采取防護措施。7.2.2使用期對環(huán)境影響及治理措施污水治理使用期間排水系統(tǒng)按照清污分流制原則排放，雨水與污水分流，生活廢水與生活污水分流，生活污水經(jīng)污水站初步處理后匯入市政污水管網(wǎng)。生活廢水、雨水經(jīng)凈化處理后用于綠地灌溉或送至噴水池。生活污水經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。廢氣治理本項目廢氣主要為住戶廚房排放的油煙，對油煙的治理，可通過擴大小區(qū)內(nèi)綠化面積，改善小區(qū)的空氣狀況。另外，地下車庫在運行和使用中，進入地下車庫的小型和中型汽車，多以汽油為燃料。因此，汽車在庫內(nèi)啟動、行使排出的廢氣主要是一氧化碳。為使停車間內(nèi)的有害氣體濃度不超過容許值，主要手段是加強通風，以排除和稀釋有害氣體。固體廢氣物治理本項目固體廢棄物主要是居民產(chǎn)生的生活垃圾，在人流密度大、保潔難度高的區(qū)域，如出入口、公共洗手間等，設專門的衛(wèi)生清潔人員，隨時清理。在場區(qū)內(nèi)合理布置垃圾箱，設專用垃圾房，垃圾集中堆放，由環(huán)衛(wèi)部門裝車外運，日產(chǎn)日清。噪音治理本項目不同的區(qū)域，對噪聲控制的標準也各不相同，在建筑設計方面應按照有關規(guī)定，注意功能分區(qū)及隔聲材料的運用等。會所等娛樂用房的噪音，采用隔音、吸聲、消聲、減震等方法進行防治。高層建筑的空調(diào)、電梯、通風機房等有噪音源的設備間，均采用隔音減震措施，包括墻體上使用吸音材料、隔音門等。冷水機組、水泵、空調(diào)箱、風機基礎上設減震臺座。吊掛風機及水泵進出口處設減震軟接頭，冷水機組的主要管道采用防震吊架，冷卻塔排風口處設置消聲器。室外停車場用綠化隔離帶隔聲。7.3綠化綠化既可美化環(huán)境，又可衰減噪聲，凈化空氣。本項目在主要道路兩側種植樹木，建筑周圍及部分空地上，采用點、線、面相結合的方法，設計綠化帶，栽花種草。并根據(jù)實際情況，設計小品、雕塑等園林景點，設置公共綠地和廣場，提供公眾娛樂休閑活動空間，通過綠化、美化措施，將該小區(qū)建成一個環(huán)境優(yōu)美的文明小區(qū)。7.4環(huán)境評價本項目環(huán)境空間設計合理，其建設不會造成城市環(huán)境的質量惡化和對周圍自然環(huán)境的污染和破壞。在建設和使用期對環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足要求。小區(qū)建成后，可以給居民提供了一個舒適、健康的居住環(huán)境，豐富城市的景觀設置，為XX縣的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。勞動安全衛(wèi)生8.1危害因素及危害性分析本項目區(qū)內(nèi)建筑物類型包括多層住宅、多層商業(yè)和公共服務設施等，建筑體量較大、施工涉及面廣、工期較長、綜合性強。在施工過程中的不安全因素主要有以下幾種：人的不安全因素主要為違反操作規(guī)程、勞動紀律，或教育培訓不夠、缺乏安全操作知識，沒有安全技術措施或缺乏安全技術措施，不作安全技術交底，安全生產(chǎn)責任制不落實，違章指揮，違章作業(yè)等不安全行為。隨著大量施工機械設備的入場使用，人的不安全因素的比例會有所增加，因此，須重視人的因素，選擇具有知識技能、應變能力和資格，并能適應工作和作業(yè)崗位的人員以杜絕和預防出現(xiàn)人的不安全因素。本項目在施工管理上應特別注重勞動安全教育工作，加強現(xiàn)場的安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)隱患，清除危險，把傷亡事故頻率和經(jīng)濟損失降到最少。物的不安全因素本項目在施工過程中物的不安全因素主要為機械設備等物質或環(huán)境所存在的不安全因素。如防護等裝置缺乏或有缺陷，設備、設施、工具、附件有缺陷，個人防護用品用具缺少或有缺陷，施工場地環(huán)境不良等。季節(jié)性施工的不安全因素本項目由于建設工期較長，不同季節(jié)的氣候（如雨季、冬季）對施工生產(chǎn)帶來的不安全因素，可能造成各種突發(fā)性事故，須從防護上、技術上、管理上采取一定的措施。不確定性因素本項目由于內(nèi)部功能復雜，設備繁多，存有少量著火源和可燃物，若管理不善，容易發(fā)生火災，造成嚴重后果。在設計時應把樓內(nèi)人員的生命安全放在首要位置來考慮，立足于以防為主，防火與滅火相結合，充分發(fā)揮建筑內(nèi)部自救設施的作用，力求措施嚴密、設備完善、技術先進、使用方便、安全可靠、經(jīng)濟合理。8.2勞動安全根據(jù)國家勞動安全規(guī)范和要求，本項目在施工、設計、使用中應采取以下安全防范措施：樁基、土方等地下工程施工中應防止土方塌方、位移。設立高處作業(yè)的上下安全通道。垂直運輸設備搭設穩(wěn)定性、安全性裝置。進行建筑圍擋封閉，架設安全網(wǎng)，洞口及臨邊進行防護。對結構復雜、危險性大、特性較多的特殊工程要采取專項安全措施（如起重吊裝作業(yè)、腳手架工程、模板工程、基坑支護等）?？紤]不同季節(jié)對施工的不安全因素，在雨季施工應做好防電、防雷、防坍塌和防強風的工作。冬季施工應做好防風、防火、防滑、防煤氣中毒等工作。走道應與安全疏散通道相連，以保證人員安全。建筑內(nèi)部的電線設施應隱蔽或外部設有安全防護措施。樓梯應采用防滑條，并設有直通室外的安全門。住宅建筑的陽臺欄桿設計應防兒童攀登，垂直桿件間距符合規(guī)范規(guī)定。在放置花盆處，必須采取防墜落措施。各套住宅之間設分隔板。各出入口設管理值班室，有效地提高小區(qū)的安全程度。8.3衛(wèi)生措施為創(chuàng)造良好的辦公、住宿環(huán)境和條件，應采取以下措施：本項目的規(guī)劃設計要滿足業(yè)主對衛(wèi)生方面的要求，即為業(yè)主創(chuàng)造良好的日照、通風條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。樓內(nèi)走廊及各功能用房要保持環(huán)境整潔、舒適、安靜、公共場所禁止吸煙，做到無噪音、無煙、地面定時清潔。公共衛(wèi)生間(廁所、盥洗室)宜有自然采光和不向鄰室對流的直接自然通風，當不能滿足自然通風換氣要求時，應采用機械通風。衛(wèi)生間應保持清潔、無異味。采用非飲用水做沖洗和澆灑等用時，應有明顯的標志，非飲用管道不應與飲用水管道相連。貯水池、高位水箱應有防污染措施，容量不宜過大，以防水質變壞。建筑每層設清掃工具存放室和清洗水池。垃圾收集存放間應靠近電梯間，宜有專用通道運出垃圾。垃圾集中存放處，應設沖洗排污設施。本項目要有規(guī)劃設計完善的給水和雨水、污水排放措施，保證住宅小區(qū)內(nèi)空氣新鮮，水質清潔，無有害氣體及煙塵污染。本項目的住宅布局要保持合理的間距及走向，以有利于獲得充足的日照和良好的通風或防風條件，并能有效地防止噪聲污染。本項目應規(guī)劃有大面積的公共綠地，以達到改善氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。9.1組織機構設置XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司實行總經(jīng)理負責制?？偨?jīng)理下設行政副總、運營副總、銷售副總，分別管理各有關職能部分。公司組織機構圖如下：組織機構圖總經(jīng)理總經(jīng)理行政副總運營副總銷售副總辦公室人事部財務部保安部采購部工程部營銷部物業(yè)管理部售后服務部9.2公司各部門職能辦公室：負責公司行政管理、協(xié)調(diào)接待、公文撰寫等。人事部：負責人員的招聘、錄用、調(diào)配；人事的考核，晉升、獎懲；員工的教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：工程前期準備技術準備審核施工圖紙；編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》；編制或審核施工圖預算；編制或審核主要材料、半成品、設計計劃；對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓；物資準備現(xiàn)場準備現(xiàn)場踏勘；組織施工單位放線并檢驗。其它準備利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍；辦理開工手續(xù)；辦理質監(jiān)委托；組織設計交底；施工現(xiàn)場地下隱蔽物（各種市政管線、防空洞）的管理?，F(xiàn)場工程管理a．前期階段的部分工作b．舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作；“五通一平”；其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）；施工建設階段的工作施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術管理；做好質量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理；做好工程收尾的組織安排，竣工驗收；做好工程資料的匯集、參加項目的資料歸檔工作；做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理；作好銷售計劃的編制及銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。公司采用直線職能制的組織形式，這一組織形式既能及時指揮、統(tǒng)一命令，又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)各職能部門的關系，領導層要把握并及時處理管理系統(tǒng)中的各種矛盾。9.3勞動定員部門管理人員營業(yè)人員技術人員業(yè)務人員合計決策管理總經(jīng)理11副總經(jīng)理33行政管理辦公室22人事部22財務部22運營管理保安部44采購部33工程部325銷售管理營銷部1315售后服務部112物業(yè)管理部134合計143412339.4員工培訓培訓是公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展、提供人力資源的保證；培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。本項目將為員工適時提供大量的培訓。培訓形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。培訓種類公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院?；驅I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構。培訓積分制度職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。培訓信息公布和查詢?nèi)肆Y源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。項目實施進度10.1項目實施本建設項目的管理必須嚴格遵循基本建設程序。從決策到工程驗收交付使用，分為五個階段，即前期工作階段、設計階段、施工準備階段、施工階段和工程驗收階段。各階段的主要工作如下：前期工作階段項目申請報告的編審；組建項目管理機構；辦理項目規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、電力等行政審批手續(xù)；選擇設計、地質勘察單位。設計階段項目方案設計、擴初設計和施工圖設計，并于擴初設計和施工圖設計階段編制設計概算和施工圖預算。施工準備階段項目場地平整；監(jiān)理和施工單位招標；辦理質量監(jiān)督備案和施工許可證。施工階段進行工程實體的施工。工程驗收階段工程竣工驗收；工程檔案移交。10.2項目實施進度安排本項目從獲得土地使用權開始至房屋銷售結束計劃用時3年，其中建設期1年、銷售期2年。為加快建設進度，縮短建設工期，建設期施工前的各項工作應盡量提前進行，允許有一定程度交叉。本項目施工進度計劃詳見本章附圖“項目實施進度計劃圖”。10.3項目實施進度控制措施項目實施過程中，進度控制的措施應包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施及合同措施。組織措施建立進度控制目標體系，明確各參建單位的進度控制人員及其職責分工。建立工程進度報告制度及進度信息溝通網(wǎng)絡。建立進度計劃審核制度和進度計劃實施中的檢查分析制度。建立進度協(xié)調(diào)會議制度，明確協(xié)調(diào)會議舉行的時間、地點，協(xié)調(diào)會議的參加人員等。技術措施1）.編制進度控制工作細則，指導項目管理人員實施進度控制。2).采用網(wǎng)絡計劃技術及其他科學適用的計劃方法，并結合計算機的應用，對建設工程進度實施動態(tài)控制。經(jīng)濟措施及時辦理工程預付款及工程進度款支付手續(xù)。對應急趕工給予相應趕工費用。對工期提前給予獎勵。對工程延誤按合同扣取誤期賠償金。合同措施加強合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進度計劃之間的關系，保證合同中進度目標的實現(xiàn)。嚴格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設計變更，監(jiān)理工程師應嚴格審查。加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因