天津華僑城營銷報告

商戰(zhàn)無序，策劃先行此頁，可刪除內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！外省市人：一個旅游城華僑城是世界之窗、錦繡中華、中國民俗文化村和歡樂谷，是中國主題公園最集中、最成功的地方……深圳市民：一處城市綠洲華僑城是城市里的一片綠洲，是在“花園里建城市”，而不是在城市里建花園……城區(qū)居民：一個充滿活力的居住社區(qū)生活內(nèi)容豐富多彩，生活空間自由開放。既有令人賞心悅目的湖山自然景觀，又有濃郁豐厚的國際文化氛圍……深圳華僑城——終極置業(yè)夢想天津華僑城—北中國文化旅游新地標(biāo)—文化內(nèi)含豐富、主題特色鮮明、配套設(shè)施先進(jìn)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的都市休閑旅游度假目的地打造全國領(lǐng)先、亞洲一流、世界水準(zhǔn)的會議會展中心[華僑城]的足跡，城市的印跡[華僑城]的足跡，城市的印跡北中國文化旅游新地標(biāo)——[優(yōu)質(zhì)生活]新領(lǐng)地開發(fā)商：XX提案方：XX日期：2010年11月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸偉業(yè)顧問所有，未經(jīng)偉業(yè)顧問書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。我司對于本項(xiàng)目營銷目標(biāo)理解城市運(yùn)營商社會責(zé)任感新區(qū)域領(lǐng)袖城市話語權(quán)可持續(xù)發(fā)展造“城”集大成的品牌平臺新地標(biāo)的昭示感新城市單元責(zé)任、品牌、可持續(xù)市場三重客戶二元營運(yùn)一脈Contents匯報框架政策環(huán)境預(yù)判局部環(huán)境研究項(xiàng)目定位方向營銷策略規(guī)劃操作執(zhí)行分解推售操作分解客戶衍變規(guī)律首期客戶分解客戶定位描摹第一篇：市場三重PARTone史上最強(qiáng)政策組合，對市場影響的廣度與深度不容小視政策持續(xù)頻出，效能顯現(xiàn)；政策打壓不是目的，旨在幫助房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展;領(lǐng)導(dǎo)政策供應(yīng)需求稅收胡錦濤，溫家寶，李克強(qiáng)，住建部官員，各省市一把手接連高調(diào)談房地產(chǎn)調(diào)控，兩會代表提案，國四條，國十條出臺，各地政府細(xì)則出臺，銀行信貸收緊、限購令……各地從土地出讓和開發(fā)比例對保障性住房的比例空前加大差別信貸政策，“扶一，提二，禁三，限外”利率優(yōu)惠逐步縮小，加息調(diào)整試點(diǎn)房產(chǎn)稅，提高房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅門檻，追繳土地增值稅政府調(diào)控決心很大多方面協(xié)調(diào)共調(diào)控調(diào)整居民住房結(jié)構(gòu)提高投資投機(jī)成本保證剛性抑制投資2010年政策年4.15新政政府拉響遏制房地產(chǎn)過快增長的號角第一篇：市場三重PARTone2010年政策年9.29新政政府加碼遏制房地產(chǎn)過快增長的決心9.29新政針對市場新的問題和新的市場趨勢，及時作出應(yīng)對反應(yīng)，涉及范圍更全面，從銷售終端對房價進(jìn)行遏制。第一篇：市場三重PARTone新政衍生效應(yīng)，政府繼續(xù)完善調(diào)控政策的全面銀行加息公積金貸款3套被叫停政策…………政府調(diào)控持續(xù)完善調(diào)控持續(xù)：由短期向長期、由“堵”變“疏”的轉(zhuǎn)變2010年政策年第一篇：市場三重PARTone4.15/9.29政策疊加效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，市場進(jìn)入量價博弈階段，出現(xiàn)了成交量先期反應(yīng)后的價格呈下行趨勢；進(jìn)入10月份后，受政策影響，市場進(jìn)入全面促銷的階段，順勢將拉低價格走低，出現(xiàn)局部降價的現(xiàn)象，未來將形成全面降價的發(fā)展局面。政府調(diào)控政策的未來將視市場表現(xiàn)和調(diào)控效果，及時疊加！未來樓市“謹(jǐn)慎而樂觀”。政府目標(biāo)未顯現(xiàn)，未來仍有疊加空間！2010年政策年“國十條”頒布后三個月，津十條溫和亮相，表現(xiàn)出以調(diào)節(jié)為目的的“三供三需”:以調(diào)節(jié)供需關(guān)系為主、適度向中低人群供應(yīng)傾斜、需求迎合城市的發(fā)展；引導(dǎo)與調(diào)節(jié)旨在改變市場供需結(jié)構(gòu)及市場的過快增長！第一篇：市場三重PARTone與國家同步調(diào)、地方新城出臺忙津門[十條]*溫和調(diào)控市政府10月14日通知：本市級外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。從一側(cè)面將刺激環(huán)城區(qū)域的購買及消費(fèi)力度。津門[限購令]天津各大銀行已將首套房貸首付上升為3成，優(yōu)惠利率提升至8-8.5折，全面叫停三套及以上房貸，嚴(yán)格控制異地購房。津門嚴(yán)格執(zhí)行9.29新政天津政策更溫和，為環(huán)城提供有利環(huán)境市政府?dāng)M出臺提高外地人購房申請藍(lán)印戶口落戶標(biāo)準(zhǔn)（市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)提高至100萬元，環(huán)城四區(qū)、大港區(qū)、漢沽區(qū)提高至80萬元、二區(qū)三縣提高至60萬元）的措施。據(jù)可靠消息，該措施將于2011年年初出臺。津門[藍(lán)印戶口門檻調(diào)高]政策將出臺城市嚴(yán)厲程度北京●●

深圳●●●廈門●●上海●●福州●●●杭州●●南京●●●溫州●●天津●?？凇瘛駨V州●三亞●●第一篇：市場三重PARTone天津市場整體表現(xiàn)供應(yīng)量巨大，2-3年內(nèi)供大于求格局明顯現(xiàn)有大量的未開發(fā)土地，未來3年，形成供應(yīng)后，供需市場可能出現(xiàn)較大的不平衡天津土地成交量持續(xù)增長，造成未來供應(yīng)加劇目前市場潛在可預(yù)知存量近3800萬平米注：居住類土地包括純居住用地居住及商業(yè)用地萬平米第一篇：市場三重PARTone天津市場整體表現(xiàn)4.15新政9.29新政4.15新政出臺后，短線市場表現(xiàn)明顯，價量呈現(xiàn)明顯下挫；9.29新政出臺正逢傳統(tǒng)的“金九銀十”，短線市場表現(xiàn)一般，但從市場反應(yīng)及三級市場回饋可以看出，限購、加息、禁貸等政策的出臺，造成天津樓市持續(xù)觀望，客戶預(yù)期及購買需求受到深度影響。天津樓市預(yù)計(jì)年底市場將進(jìn)入放量加推期，上市房企及資金緊張的企業(yè)將進(jìn)入新一輪的全面促銷階段。天津市場運(yùn)行壓力已顯著呈現(xiàn)，盤久必跌“俊城林溪地，11.6展示中心開啟，當(dāng)日享20萬大禮”“富力中心公館排卡在即，2萬抵20萬，誠邀入會”…………宏觀政策小結(jié)：2-3年內(nèi)市場供大于求，市場競爭激烈政府持續(xù)高壓，投資投機(jī)需求受限未來走勢必然會經(jīng)歷局部促銷、全面降價、逐步回穩(wěn)的發(fā)展階段如何建立突出的唯一排他性是制勝關(guān)鍵策略！市場三重政策宏觀分析三重競爭環(huán)境項(xiàng)目定位方向第一篇：市場三重PARTone市場“三重”下的競爭啟示市場一重——三片格局現(xiàn)狀東麗發(fā)展依托于城市東部及濱海發(fā)展，承接城市外溢性需求特征為主體自身規(guī)劃建設(shè)特色鮮明、產(chǎn)業(yè)積聚、首位度獨(dú)立于環(huán)城四區(qū)之外市場二重——三湖競局三湖同時爭奪城市客資，資源、產(chǎn)品特征同質(zhì)化，呈三足鼎立格局；東麗湖起點(diǎn)、客戶認(rèn)知基礎(chǔ)、城市化進(jìn)程、區(qū)位特征優(yōu)勢明顯市場三重——三強(qiáng)棋局三者間產(chǎn)品競爭明顯，但開發(fā)理念迥異，求同合力發(fā)展區(qū)域；資源、客戶、產(chǎn)品特征雷同下，尋求開發(fā)理念、品牌文化下的產(chǎn)品差異化城市發(fā)展熱點(diǎn)為基因發(fā)展依托資源為基因品牌競爭格局為基因第一篇：市場三重PARTone叁片格局分析濱海新區(qū)+城市東部VS東麗區(qū)濱海新區(qū)——國內(nèi)迄今為止面積最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，中國經(jīng)濟(jì)第三極定位。高發(fā)展、高站位為濱海新區(qū)帶來快速價值提升，經(jīng)濟(jì)拉動?xùn)|麗鏈接帶發(fā)展，人口導(dǎo)入全線加速！樓市量價雙升，投資需求旺盛，成為新的價格高位區(qū)，客戶存在外溢可能。城市東部——道路基建優(yōu)越、交通優(yōu)勢明顯，規(guī)劃定位高，刺激新一輪城市進(jìn)程。主動郊區(qū)化與主動城市化等因素的帶動，東麗區(qū)成為城市東部的承接方城市東部價格不斷拔升，客戶外溢現(xiàn)象顯現(xiàn)置業(yè)升級改善&價格擠壓外溢，使得東麗區(qū)成為承接濱海、城市東部的最優(yōu)鏈接帶第一篇：市場三重PARTone項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）存量（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）已經(jīng)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)售價價（元/㎡）月均銷售套數(shù)總價（萬元）濱海湖6052獨(dú)棟雙拼雙拼220-250

獨(dú)棟580起3161751650013雙拼350-450獨(dú)棟1000起弘澤城4844疊拼洋房高層疊拼300洋房118-153高層78-110476210洋房1600030189-245萬通上北新新家園7034洋房100-1504663931300059130-200融科貽錦臺23.919.4洋房高層高層90-100洋房90-150聯(lián)排252——高層9500洋房135005986-203貽成水木清華36.636.6獨(dú)棟477-890700——30000——1430-2670紅灣22.522.5獨(dú)棟300-10002777——20000——600-2000蘆花莊園3.93.9獨(dú)棟雙拼洋房洋房130-240別墅330-5501800————————聯(lián)發(fā)琴墅12.212.2洋房聯(lián)排洋房90-140

聯(lián)排·2202600————————萬通生態(tài)城新新家園17.117.1洋房高層洋房100-187高層100-1481114——洋房14000高層11500——115-262總計(jì)294.2241.7————10501————————濱海新區(qū)低密市場叁片格局分析項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）存量（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）已經(jīng)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)月均銷售套數(shù)售價（元/㎡）總價（萬元）林楓馨苑42.3洋房小高洋房69-139小高85-10031617535洋房15800小高14200104-210遠(yuǎn)洋新干線159.4疊拼洋房小高疊拼180洋房140小高89拼17000洋房10000-13000高層9000-950080-306首創(chuàng)溪堤郡2719.8聯(lián)排洋房聯(lián)排190-26046639323聯(lián)排12000228-312金地紫樂府6.26.2聯(lián)排高層洋房聯(lián)排203-317聯(lián)排252————聯(lián)排約35000聯(lián)排700起雍華府1212高層疊拼高層80-120疊拼250-300700————預(yù)計(jì)高層14000-16000高層112-192金隅悅城2929聯(lián)排洋房小高聯(lián)排240洋房120-140小高90-952777————小高10000小高90-110金色雅筑1717洋房高層洋房70-140高層891800————洋房10000-11000高層7500-1000070-154遠(yuǎn)洋風(fēng)景2626洋房小高高層洋房125小高90高層80-902600————預(yù)計(jì)高層10000洋房1200080-150復(fù)地溫莎堡40（含地下）40（含地下）雙拼聯(lián)排洋房小高聯(lián)排300-330雙拼440-5201114————預(yù)計(jì)12000350起總計(jì)176.2161.7————10501—————————第一篇：市場三重PARTone城市東部低密市場城東區(qū)低密，客戶受板塊截流叁片格局分析第一篇垮：市場三重PAR盡Tone濱海新區(qū)2011年供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼洋房高層濱海湖

弘澤城

聯(lián)發(fā)琴墅蘆花莊園恒盛官港湖城市東部區(qū)域2011年供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼洋房高層遠(yuǎn)洋新干線心境

首創(chuàng)溪堤郡

復(fù)地溫莎堡金地紫樂府產(chǎn)品供應(yīng)燥類似，但治總價過高縮慧，基本與胖本案無競房誠爭關(guān)系產(chǎn)品供應(yīng)庫同質(zhì)性較脂高，但賣迎點(diǎn)各異，阻東麗湖水涌特色和潛濁質(zhì)性更突遇出競爭不明普顯產(chǎn)品存袍直接競蛾?duì)幦窕啪址治龅谝黄菏袌鋈Q重PARTone團(tuán)泊湖+天嘉湖VS東麗湖東麗湖天嘉湖團(tuán)泊湖始于04年，板過塊始發(fā)談人萬科政，經(jīng)歷6年發(fā)展華僑城筍，恒大癥等的進(jìn)蕩入加快郵板塊發(fā)弓展萬科/華僑城/恒大/億兆/朗鉅…始于07年，天胖嘉湖花末園率先錫亮相，08年星耀聲引爆關(guān)昆注，經(jīng)唯歷3年發(fā)展眾漆多開發(fā)商歷進(jìn)入，海跑爾/中信/碧桂園……06年仁愛項(xiàng)惹目首開先律河，09年團(tuán)泊港新城規(guī)細(xì)劃出臺組，升級乓板塊熱忽度，經(jīng)硬歷4年發(fā)展眾魚多開發(fā)商坡逐鹿，仁陣愛/金地/融科/中惠/光耀/天房……尋找市場較上共具水特色資源板塊狡，且能具加備一定規(guī)恰?；l(fā)展宮的板塊以“水資源”、生態(tài)為乏核心的開染發(fā)價值都處在浸大盤開陸發(fā)的造嗽城時代都擁有自且身的產(chǎn)業(yè)祥規(guī)劃產(chǎn)品都以凍度假屬性唱為主導(dǎo)叁湖共務(wù)同點(diǎn)叁湖競姓局分析第一篇覺：市場三揪重PARTone項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）存量（萬㎡）類型面積區(qū)間（㎡）主力戶型已供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)月均銷售套數(shù)報價元/㎡）成交均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）villa54.1聯(lián)排203、223㎡320330241975006600140-150團(tuán)泊湖光耀城50(一期8)一期1.1聯(lián)排220-240㎡4室300-370㎡5室400-520㎡5室230-240228210210120008700160-510松江高爾夫小鎮(zhèn)2.61.88雙拼269-319㎡4室320-350㎡5室269832111750016000430-560中惠團(tuán)泊灣(在售)20.5419.7雙拼390-4004004001350015000480-700聯(lián)排180-2802804030309500起9000196-308金地大湖(待售)43.2——雙拼200-210274————————————聯(lián)排180-230183————————————總計(jì)121.3426.78——————385285————————團(tuán)泊湖別北墅市場新興板塊躁，天津未貓來的中央俱別墅區(qū)，糞以低密產(chǎn)緞品為主板塊集中之開發(fā)，集飛中供貨期法與本案開醋發(fā)節(jié)奏重嫩疊叁湖競涂局分析第一篇盯：市場三重PAR蕩Tone項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）存量（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）主力戶型供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)月均銷售套數(shù)外宣價（元/㎡）成交均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）海爾85(一期6)一期6雙拼270㎡5室27063——1600015500365-430聯(lián)排170㎡3室220-250㎡4室17012346——1300012500200-330天津碧桂園一期約12約6雙拼214-240㎡4室260-353㎡5室240180180221400013000275-457聯(lián)排185㎡3室196-208㎡4室261㎡5室185676760100009500175-248星耀五洲(米克爾森)300——聯(lián)排190-200190-200500100502500023500470中信項(xiàng)目251251聯(lián)排200——————————————總計(jì)648263——————876347—————————天嘉湖別險墅市場經(jīng)濟(jì)型別墨墅為主，姥雙拼&聯(lián)排產(chǎn)品啟與本案形蛇成競爭，診疊拼產(chǎn)品拘暫未有供迫應(yīng)存量巨自大，與區(qū)本案開艦發(fā)節(jié)奏峽重疊，彈存在競鏟爭分流抖；叁湖競稼局分析第一篇店：市場三重PAR民Tone項(xiàng)目名稱建面（萬㎡）存量（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）主力戶型供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)月均銷售套數(shù)外宣價

（元/㎡）成交均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）金地大湖(待售)3.63.6洋房144144184——————————天津碧桂園一期約30洋房112㎡3室143㎡4室142216216728800700078-100海爾風(fēng)尚英倫(待售)77電梯洋房65㎡1室86-95㎡2室125-135㎡3室155㎡4室135約100約90——8500790052-122總計(jì)13.610.6——————500——————————天嘉湖、況團(tuán)泊湖洋汽房市場洋房供永應(yīng)較少碗，面積諒集中與140㎡左右，感價格相憐對較低茶；洋房市場根接受度較刪高，市場疑性價比顯資現(xiàn)；本案青洋房存在柜一定市場牲競爭空白絕；叁湖競挪局分析洋房產(chǎn)品團(tuán)泊湖板塊2011年供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼洋房高層光耀城

中惠團(tuán)泊灣

金地大湖天房湖心島維拉villa莊園天嘉湖板塊2011年供應(yīng)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼洋房高層碧桂園

家國天下/風(fēng)尚英論

中信項(xiàng)目星耀五洲團(tuán)泊湖明咬年主要供鬧應(yīng)產(chǎn)品為親聯(lián)排，與院本案形成斑較強(qiáng)競爭天嘉湖照明年主類要供應(yīng)鍋產(chǎn)品為雜高層，囑別墅僅噴為輔助怠性提價浸產(chǎn)品供戀應(yīng)第一篇碑：市場三閱重PARTone同類產(chǎn)品砌客戶競爭同類產(chǎn)品制客戶競爭叁湖競局掏分析第一篇聲：市場三專重PARTone萬科地產(chǎn)+恒大地產(chǎn)VS華僑城選取區(qū)域救板塊內(nèi)具警備品牌力雷、產(chǎn)品力容、綜合實(shí)煤力較強(qiáng)的依項(xiàng)目進(jìn)行恢細(xì)化比對孕分析……全國性級大型地安產(chǎn)開發(fā)舟商代表樓盤激與品牌眾關(guān)多，產(chǎn)品左自成體系叁強(qiáng)異惰同點(diǎn)專業(yè)、跨按專業(yè)性地喉產(chǎn)經(jīng)營明星產(chǎn)品洪各異、旅鏈游主題、泛標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)佩營各具特叛色叁強(qiáng)棋局孔分析第一篇嘴：市場三視重PAR翅Tone善于運(yùn)作“城”級項(xiàng)目，繞配套資源鉗均成為項(xiàng)涂目核心賣歉點(diǎn)；叁強(qiáng)異同媽點(diǎn)華僑城徐旅游地中產(chǎn)先行炊者，恒籠大休閑泊締造者顏，手法喉不一，查但華僑贏城產(chǎn)業(yè)吹更具人造氣性，縣萬科產(chǎn)禾業(yè)方面吊運(yùn)作較抵差；華僑城恒大綠洲萬科城配套規(guī)村模：零棒散配套內(nèi)同容：餐偽飲、商莊業(yè)街、牛底商門寶店、醫(yī)蠶院、教斬育配套支事?lián)危捍蠛有蜕鷳B(tài)提居住組答團(tuán)配套規(guī)模丸：度假城配套內(nèi)婆容：水爭主題樂渣園、體嗚育公園提及會議曠中心及渡主題酒腦店、都瓶市娛樂懼項(xiàng)目配套支太撐：都銀市旅游刷度假城配套規(guī)模固：航母級配套內(nèi)容廣：五星級沃酒店、國洲際會議中究心、溫泉縫中心、飲幕食、娛樂朗、運(yùn)動中黎心、國際倒雙語幼兒牛園等配套支往撐：生然態(tài)豪宅非大盤板塊現(xiàn)樸有標(biāo)桿板塊大乓盤新秀板塊未肚來領(lǐng)袖叁強(qiáng)棋局造分析第一篇五：市場三重PARTone采取人工容制景方式主，大氣但憲較為同質(zhì)任化洋房+小高，洋革房采取花抱園退臺式每規(guī)劃設(shè)計(jì)盼，居住舒低適度較高犬；臨水水縣岸體驗(yàn)墳，景觀置資源利奶用率較居高，屬仰于高端踩產(chǎn)品規(guī)攀劃；聯(lián)排+雙拼，定漢位于標(biāo)桿的性高端度呼假別墅水岸景蓮觀與親濕水感受爐相結(jié)合逐，設(shè)計(jì)塔偏重于虎人居生鳴活感受客；聯(lián)排+雙拼+疊拼+洋房，圾戶型設(shè)特計(jì)偏重革居住舒打適感受嘉；【恒大】【華僑城】【萬科】叁強(qiáng)棋陽局分析共享220㎡戶型點(diǎn)鍋評：南島之心祥，環(huán)島水鞋岸聯(lián)體布厲局，臨水忍而居；6米舒適開熔間，15.3米短進(jìn)鋸深，居厲住尺度閥較舒適打；客廳、給餐廳雙桑共享挑色空，擁肌有更多率可變功丸能格局矩；頂層主臥睬帶奢華主揚(yáng)衛(wèi)，贈大您露臺，享占水岸私屬傘生態(tài)美景犧。戶型點(diǎn)秋評：獨(dú)立別第墅區(qū)域做，享受張親水景兇觀資源9米舒適鴨開間，15.嶺7米短進(jìn)深漫，生活居躺住尺度更芒加舒適客廳、餐肅廳雙共享律挑空，整辛體居住空刃間更加通水暢；臥室均險為全陽軍面設(shè)計(jì)差，頂層浩主臥帶吊奢華主氧衛(wèi)，戶里型設(shè)計(jì)層更為人松性居住桶化優(yōu)220㎡共享第一篇：市場三重PARTone別墅產(chǎn)輝品對比叁強(qiáng)棋鄰局分析第一篇脖：市場三重PARTone149㎡戶型點(diǎn)仇評：11層小高兇產(chǎn)品，2梯3戶，居究住戶數(shù)繪相對較蹦多，出大房率不溫高；10米舒適譯開間，16.2活5米短進(jìn)哥深，居氧住尺度都較舒適踢；動靜分退區(qū)不明作顯，主活臥設(shè)計(jì)野相對拘舟謹(jǐn)；次付臥和書啦房均為務(wù)陰面設(shè)簡計(jì)；戶型點(diǎn)常評：5層電梯洋挎房設(shè)計(jì)，目居住品質(zhì)能更高；12.9米舒適筐開間，15.5米短進(jìn)盾深，生渴活居住剛尺度更膀加舒適耕；動靜分暑區(qū)明確槐，主臥虜與次臥梯均為陽桿面設(shè)計(jì)纏；布局伍設(shè)計(jì)更矮為人性攻化考慮主臥帶奢暮華衛(wèi)浴并月配合連體劍書房，設(shè)污計(jì)更具有嗎整體舒適店性；優(yōu)洋房產(chǎn)品踏對比叁強(qiáng)棋攝局分析行業(yè)老大非行業(yè)老它大，中大簡規(guī)模市場次/非主流疫市場敏銳的裹機(jī)會主膛義者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價眨格—產(chǎn)品有佛不可重溉復(fù)性—過河拆標(biāo)橋追隨者—搭便車冊，借勢—以小博摩大，殺坑傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)蚊的制造彩者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明迷確，挖肚掘客戶—瞄準(zhǔn)市場訓(xùn)縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)卡品和需淚求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲跟規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新圓的評估尿標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品田的特色和植價值第一篇賊：市場三重PAR汪Tone3+3+素3環(huán)境下退的競爭袋策略市場三重政策宏觀漢分析三重競綁爭環(huán)境項(xiàng)目定位排方向“1+勝3”全國戰(zhàn)休略25年16城央企創(chuàng)新囑改革樣板國之重返器+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)喚鏈國內(nèi)乃國至世界照主題公晶園運(yùn)營另者第一篇愈：市場三重PARTone全國戰(zhàn)撈略下的暢華僑城OCT當(dāng)代藝術(shù)識中心何香凝博藝術(shù)館原創(chuàng)演壩繹文化優(yōu)質(zhì)生?；顒?chuàng)想忍家提供具備萬個性化的苦生活體驗(yàn)讓文化融厘合到品牌鵲與項(xiàng)目的旨運(yùn)營中，貝讓文化沉谷淀過往、旱讓文化記先住今朝、加讓文化啟溪迪未來……文化讓華怒僑城與眾識不同，文便化讓華僑澡城煥發(fā)活酸力……第一篇：市場三敬重PAR托Tone文化縮潔影下的僵華僑城由巨無鬼霸向精欣粹型轉(zhuǎn)暢變一線城市恢向多元綜暈合城市復(fù)有制專注品質(zhì)歲的前瞻創(chuàng)徹造者在花園中兵建城市成熟的產(chǎn)倆品系文化旅游勻地產(chǎn)運(yùn)作發(fā)的踐行者第一篇：市場三雪重PAR冠Tone優(yōu)質(zhì)產(chǎn)幸業(yè)鏈的核華僑城源自深柏圳，布例局環(huán)渤印海05年落子邪北京朝消陽，201粘0年啟勢秒天津東重麗……以“大揚(yáng)京津”賠為核心水，輻射皂環(huán)渤海津區(qū)域，園構(gòu)建北責(zé)中國文趴化旅游服新地標(biāo)英，以城傲市運(yùn)行沒者的責(zé)育任為北縣中國居慈民提供近具備個健性化的而生活體襖驗(yàn)……第一篇燭：市場三重PARTone北中國的癢華僑城生態(tài)度假甚環(huán)境及高遭端印象較廣泛的樹客群基礎(chǔ)區(qū)域產(chǎn)業(yè)會初具規(guī)模便利交通怠與基本生名活配套站在東麗約湖的肩膀蹄上看東麗柳湖第一篇辜：市場三終重PARTone區(qū)域資源親水生態(tài)憲資源土地資源多種城市董功能（娛慌樂、度假墾、會議、暈居住、產(chǎn)嬌業(yè)、商業(yè)籮）異質(zhì)體脊驗(yàn)、文舉化體驗(yàn)站在城市方高度上看常華僑城東罰麗湖第一篇養(yǎng)：市場三重PAR半Tone項(xiàng)目資制源競爭，粉因稀缺部，而無總界限……——我們唯必有與自峰己和時史間賽跑尋找“與眾不區(qū)同”的華僑城——項(xiàng)目核習(xí)心優(yōu)勢掌界定都市休閑信主義（U.R伯.）Urb摟an芒Rec炭rea覽tis撇m精神屬徑性位于新城廣市中心，包多功能、命娛樂休閑宜于一體、商密度舒適流具有可持李續(xù)發(fā)展特贊性的綜合打城市單元產(chǎn)品屬性第一篇被：市場三重PARTone項(xiàng)目定帳位方向區(qū)域價值臨屬性定位——住在華角僑城,擁有天津呀最具創(chuàng)新州、優(yōu)質(zhì)社徐區(qū)Bey鎖ond盞ha俱ppi盟nes紋s為城市強(qiáng)構(gòu)筑了集一個最揚(yáng)幸福的淹天堂天津華勉僑城-核心價鑼值演繹我的生如活？再駐足激，只因春想多看愈幾眼再回首，筐只因想看會深幾眼意未盡，話只因想多養(yǎng)幾只眼……很優(yōu)質(zhì)最花園幸福感……—創(chuàng)想幸福之都，休閑體驗(yàn)之城—融合華僑城“優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”的品牌精髓，旨在塑造及傳遞一種生活的方式與態(tài)度，幸福生活一觸可及。融入娛樂、休閑、人文集大成的，共享歡樂、配套的感悟新城邦A(yù)gleamofhappiness,recreationalexperiencecity在這里俗一種歪難得的潑享受……在這里夠一份霸細(xì)細(xì)的岡品味……在這里瞞一個追溫馨的烏微笑……在這里委一種裳心靈的吊交流……在這里攻一種隨意遍的放松……在這里憤一個掌愉快的糧周末……在這里鐮一份勝平凡的當(dāng)幸?！@里是相終生相守輛的家……華僑城——為東麗沃湖帶來榨的幸福到未來……華僑城——為東麗費(fèi)湖帶來凡的幸福瘦未來……華僑城——為東麗湖診帶來的幸抵福未來……華僑城——為東麗樓湖帶來肝的幸福航未來……華僑城——為東麗湖駛帶來的幸恭福未來……華僑城——為東麗湖罷帶來的幸直福未來……市場三重客戶二元營運(yùn)一脈Cont迷ents匯報框鬼架政策環(huán)境粘預(yù)判局部環(huán)寶境研究項(xiàng)目定秀位方向營銷策略拳規(guī)劃操作執(zhí)踏行分解推售操作洋分解客戶衍變痕規(guī)律首期客猜戶分解客戶定位乓描摹客戶二元客戶衍劣變規(guī)律首期客戶貍分解客戶定敲位描摹第二篇逮：客戶二元PAR激Ttwo客戶衍變聰規(guī)律城市客戶來由度假到六城市改善峽，區(qū)域客話戶比例逐叮漸下降置撒業(yè)需求從第二居頭所/1.5居所到第一居所發(fā)展階段起步期成長期成熟期產(chǎn)品發(fā)展低密舒適性產(chǎn)品中低密度舒適產(chǎn)品中端、集約型住宅客戶演變地緣、投資客戶為主體，高端產(chǎn)品多為養(yǎng)老、度假投資客戶，屬二次或多次置業(yè)城市客戶外遷，認(rèn)可度提升，城區(qū)高端客戶比例逐步提升城市外擴(kuò)加速，城市客戶大批溢出，區(qū)域客戶比例明顯減少；產(chǎn)品逐漸由度假投資性需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰「纳菩孕枨蠓夯刍夯诙郏嚎蛻舳翟狿AR瞇Ttwo起步期2011擠-201傷2年客戶范圍茶由局部泛?；▍^(qū)聚輕化——全部泛化的過程品牌追隙隨者區(qū)域地緣臟客戶京津投登資客城市升夾級外溢產(chǎn)業(yè)人爬群（空狡港）區(qū)域改曠善客戶大天津東懶部客戶產(chǎn)業(yè)人群庸（空港）濱海外溢普人群大天津狂客戶外來人租口京津冀團(tuán)投資客大天津志客戶發(fā)展期2013下-201況4年成熟期201孟5-2碼016年運(yùn)營期2016年以后起步期的渾泛化客戶緊到發(fā)展階杜段的聚焦叛客戶到成典熟、運(yùn)營臭階段的全租部泛化，柴形成本案葛客戶衍生砍的主流走個向；客戶衍霸變規(guī)律第二篇瞎：客戶二元PAR般Ttwo本案客戶槐衍生判斷東麗區(qū)華明鎮(zhèn)機(jī)場空港高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)西區(qū)軍糧城開發(fā)區(qū)漢沽區(qū)塘沽區(qū)大港區(qū)別墅赤土公寓中心西部中心東部40%28%15%3%5%3%27%9%12%4%4%33%外省6%7%4%東麗湖霧現(xiàn)階段褲客戶現(xiàn)統(tǒng)狀分析客戶衍變傍規(guī)律【200膜6年片區(qū)成困交客戶布租局】【200濱9年片區(qū)成亞交客戶布浸局】第二篇捷：客戶二元PARTtwo隨著城市東擴(kuò)，城區(qū)東部客戶比例后期逐步增長15%;28%28%;33%地緣客戶持續(xù)下降；東麗城區(qū)及產(chǎn)業(yè)客群有增長趨勢5%;23%10%10%；10%3%;4%12%;15%；9%濱?？蛻粑磥碓鲩L預(yù)期大；先期外地客戶需求顯著，后期受一定抑制10%；4%8%；8%客戶衍變哈規(guī)律河西供秀應(yīng)量在08年達(dá)到撇峰值，身隨后其曉萎縮帶況動津南染供應(yīng)量紙快速增逐長鑒于城政市化，刷市區(qū)峰帥值的成惠交萎縮破會帶動采相鄰環(huán)扔外區(qū)域餅成交量終的快速山增長偉業(yè)判斷縣，河?xùn)|區(qū)謙供應(yīng)會在12-干13年達(dá)到峰鐘值，并逐弟步回落，突促進(jìn)東麗標(biāo)成交第二篇：客戶二戶元PAR歸Ttwo城市外檢擴(kuò)加速客戶衍長變規(guī)律20余萬人近200萬人每年需欲新增接喚近30%的就業(yè)人陳口增長率空港區(qū)近50%以上的挪客群會仗存在就盆近居住岸的需求產(chǎn)業(yè)人群棚客戶大量春落地預(yù)計(jì)荷仍需3-5年時間第二篇眠：客戶二戲元PARTtwo本案客戶陜衍生判斷產(chǎn)業(yè)人群顯導(dǎo)入客戶衍解變規(guī)律第二篇：客戶二元PARTtwo本案客雅戶衍生宵判斷濱海客炸戶導(dǎo)入濱海新區(qū)始成為外來四人口增速辭持續(xù)加快謹(jǐn)；濱海新章區(qū)202性0年人口超忘過500萬人；濱海新忽區(qū)占據(jù)鞠比例已蠟明顯提孩高；濱海新梳區(qū)的客尿戶在10年已增長及到12%以上客戶衍蟲變規(guī)律客戶二元客戶衍變村規(guī)律首期客測戶分解客戶定位謙描摹第二篇也：客戶二元PARTtwo高端產(chǎn)品芒為別墅，眉購買客群以35-烘50歲中年人為主，多逃為家庭富誦裕型，居住掠區(qū)域主沸要集中邪在市區(qū)和東察麗區(qū)，置業(yè)健目的以自住改善喝和度假，長期半持有但蚊不常住誓，高端品軌質(zhì)和升荷值潛力昌是關(guān)注長重點(diǎn)。購買群跡體相對愉有實(shí)力期，對于置業(yè)較汽有經(jīng)驗(yàn)凍，此類鮮客戶關(guān)穴注產(chǎn)品騎性并較優(yōu)為挑剔，購房意匙向偏于隨聾性，但對比競品唉區(qū)域較為閃廣泛，對于語悠言引導(dǎo)反梅映平淡，震更趨向于現(xiàn)錘場感受，此類戲客群需瞧要長期冰維護(hù)，護(hù)便于高碌端產(chǎn)品逗銷售時侮快速擴(kuò)姥大口碑倆宣傳，掃起到高觸品質(zhì)推職薦作用惜。東麗片區(qū)素高端客戶味分析（別順墅）長期持有毛但不常住看重環(huán)絲式境高于責(zé)產(chǎn)品重于投容資兼顧溪品質(zhì)首期客戶斤分解東麗湖板移塊現(xiàn)有別席墅產(chǎn)品客競戶表現(xiàn)為錫：自住改賤善需求度假投飄資需求富裕家庭節(jié)，中年人緩為主體來自傳睡統(tǒng)城市饅富人區(qū)群（西部職）與東麗凡區(qū)本地對比選擇恰的項(xiàng)目比霸較廣泛項(xiàng)目品質(zhì)晨和升值潛堪力是關(guān)注困要點(diǎn)置業(yè)經(jīng)辟驗(yàn)豐富盾，對產(chǎn)爸品要求咱度高別墅圓厘夢型客勸戶和度咐假休閑挑型客戶生活富裕利的小康之近家和富貴愛之家來自中燈心城區(qū)需和東麗沉區(qū)本地戶型面積雀和總價使月得競爭區(qū)史域較廣投資性征以及品總質(zhì)感是藝吸引客賄戶的重復(fù)點(diǎn)市場啟示第二篇廚：客戶二元PAR臘Ttwo首期客戶嬸分解中端產(chǎn)格品主要略為洋房晨產(chǎn)品，宿購買客菊群以事陳業(yè)較為稍成功的30-奮35歲中青潛年、40-酬50歲中年大人為主，多為事即業(yè)成熟型孟，居住區(qū)出域主要集撐中在市區(qū)和東杯麗區(qū)軍糧組城，置業(yè)目害的以自住改生善及度配假養(yǎng)老，其中私塑營業(yè)主、幼企業(yè)中高典層、政府漢機(jī)關(guān)比例好居多，重見點(diǎn)關(guān)注景煩觀環(huán)境琴和產(chǎn)品泄舒適度。中端產(chǎn)品跟的購買群薦體相對有息實(shí)力，此柳類客戶對市場蠻敏感，井有投機(jī)農(nóng)傾向，對于購兄房需求并沸不迫切，畢關(guān)注產(chǎn)品固性并較為包挑剔，此饑類客戶未氏來將成為戚旺市時，汁快速拉升紙價值的有坦力保障。東麗湖板垂塊現(xiàn)有洋柏房產(chǎn)品客府戶表現(xiàn)為側(cè)：第二篇戲：客戶二漆元PAR斷Ttwo改善為陸主養(yǎng)老歲為輔短期不住榴輔以投機(jī)關(guān)注景灶觀環(huán)境綠戶型尺允度首期客蓮戶分解東麗湖板方塊現(xiàn)有洋栽房產(chǎn)品客斷戶表現(xiàn)為舞：自住改善郊需求養(yǎng)老度假床需求小康家庭仰，中青年秒和老年人培為主體來自中心株城區(qū)和與楚東麗區(qū)本鳴地且比例相娘當(dāng)客戶的托市場敏哨感度高關(guān)注景觀逝環(huán)境和項(xiàng)戴目的戶型均的舒適度居住需求州不是很迫危切改善性需遣求以及養(yǎng)返老投資客得戶為主生活富淹裕的小賣康之家來自中注心城區(qū)專和東麗毛區(qū)本地市場敏感鎮(zhèn)度高，能極分辨項(xiàng)目號的可塑性景觀環(huán)境政和戶型舒似適度是主哲要關(guān)注點(diǎn)市場啟示第二篇予：客戶二差元PARTtwo首期客暫戶分解第二篇：客戶二痰元PAR光Ttwo主力客戶：居住于市促內(nèi)六區(qū)（池河?xùn)|，河境北，河西委，南開）工作區(qū)臘域主要泄在城市CBD，政府第機(jī)關(guān)，利空港產(chǎn)尼業(yè)園現(xiàn)住高檔監(jiān)公寓，住羅房面積120診-18劃0㎡有多次的饑置業(yè)經(jīng)歷伴，但屬于鏟首次購買犁別墅對產(chǎn)品比熱較挑剔，弱化價格覺強(qiáng)化現(xiàn)場舍的親身感瞎受主要為題城市的富貴兩蘭代家庭誰，或者遲多代同濱住家庭主力客爛戶次主力客輝戶次主力投客戶：居住于東麗湖史周邊，門開發(fā)區(qū)婚西區(qū)工作區(qū)域主要在辯空港產(chǎn)冶業(yè)園，韻開發(fā)區(qū)透西區(qū)等習(xí)周邊地鉗區(qū)現(xiàn)住在當(dāng)臭地的一些落中高端社天區(qū)，120程-18經(jīng)0㎡對于別墅欣產(chǎn)品認(rèn)識蜘不足看重價格匆，社區(qū)環(huán)秋境以及戶飯型的功能系性主要為地緣型的小康三口遲家庭，或曠多代同住氏家庭休閑度糾假客戶主力客戶：居住城市獲別墅或豪猶宅（和平粒，南開）工作區(qū)昆域較廣現(xiàn)居住200-按350㎡的城市聯(lián)排嫁或者豪宅裳公寓有多次簽的置業(yè)梢經(jīng)歷，躬包括別孩墅，2代或多男代考慮購買陣度假別墅供節(jié)假日冬居住，5+2度假對產(chǎn)品比神較挑剔，看重整通體以及過現(xiàn)場的句親身感保受注重生鐘活品味偏和健康妨舒適、窮看重生填態(tài)環(huán)境主要為枕城市的富豪多代研家庭圓夢型客首戶次主力貿(mào)客戶：居住于城區(qū)近蜘郊別墅管（西青扁津南）獎，或?yàn)I批海新區(qū)同時在城簽區(qū)擁有至吼少一套公折寓工作區(qū)域索比較廣泛現(xiàn)住180-據(jù)260㎡的經(jīng)濟(jì)型壤聯(lián)排別持墅或者城市氏公寓對于別墅追有比較深辭的認(rèn)識，餓注重產(chǎn)品野的設(shè)計(jì)看重投筋資潛力四和性價翠比主要為城紡市的富貴多饞代家庭首期客戶昆分解第二篇：客戶二元PAR銜Ttwo主力客毯戶：居住東惱麗（大宮畢莊，樣張貴莊廟，軍糧同城）、漸開發(fā)區(qū)工作在東冒麗區(qū)的企真業(yè)，事業(yè)日單位現(xiàn)居住普通套的商品嘩房，60-1火00㎡左右一般有過1次置業(yè)鐮經(jīng)歷，刪但品質(zhì)腳不高考慮改善旨居住還行犧或者因工腥作遷移看重價格箭，配套設(shè)巖施以及升媽值性主要為小康二資口之家洗或者三旅口之家主力客戶次主力聯(lián)客戶次主力客參戶：居住于開發(fā)區(qū)西夾區(qū)，塘沽塵，城區(qū)東妨部等地工作在缸開發(fā)區(qū)胃，空港泄以及東省麗的其室他地區(qū)對的企業(yè)現(xiàn)住60-殼100輛㎡的普通住宴宅希望購置役一套工作茅地附近的急，且性價惜比高，升賢值性強(qiáng)的住陪所看重價帥格，升坑值潛力趣以及配眾套設(shè)施主要為小康二口局之家或者伐三口之家首置改善握型客戶主力客縣戶：居住在中彈心城區(qū)工作在城籃市CBD，政府賴機(jī)關(guān)現(xiàn)居住80-澇100燈㎡左右的作普通住肢宅有過至寬少2次置業(yè)經(jīng)址歷，但局世限于普通礎(chǔ)高層考慮購買吉洋房產(chǎn)品壟改善居住戚環(huán)境看重價格滅，戶型設(shè)恢計(jì)，自住主要為城恩市的小康三形口之家貼或空巢多次改善路型客戶次主力客鳳戶：居住于懂中心城置區(qū)基本已益經(jīng)離退尺，或者逆自己經(jīng)宣營生意現(xiàn)住80-1組00㎡的普通尿住宅希望購尿置一套小較大面壟積的洋筍房來養(yǎng)忠老看重生蒙活的環(huán)遇境主要為女城市的小康空巢鮮家庭首期客醬戶分解單身二口三口兩代多代空巢棲居家庭小康家庭富貴家庭富豪家庭購買力生命期圓夢型圓夢型圓夢型圓夢型度假型多次改善多次改善一般改善一般改善度假型別墅客戶津：主要為振小康家庭臂和富貴家惰庭，三口錫之家（子萄女尚?。┹喓投啻沧〉募彝パ蠓靠蛣簦褐鲀A要為小笨康家庭達(dá)，二口威或三口竹之家（棍子女尚廳?。?，奶以及中狹老年空犯巢家庭第二篇聞：客戶二元PARTtwo本案首的期客戶揪結(jié)構(gòu)首期客戶憶分解第二篇倍：客戶二奴元PARTtwo本案首期黃客戶地圖華僑城項(xiàng)目空港開發(fā)區(qū)西區(qū)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)圓夢型度假型多次改善一般改善別墅客戶洋房客戶近郊別墅區(qū)東麗地緣首期客戶裕分解PARTtwo客戶培養(yǎng)計(jì)劃偉業(yè)以趣客戶為平中心的維理念，飲貫穿客誓戶培育雕全程第二篇：客戶二元首期客戶訪分解PAR頓Ttwo客戶維護(hù)體系第二篇導(dǎo)：客戶二元“攻心為搞上，攻弦城為下守，重在典得到客伸戶的忠辣誠客戶二元客戶衍銳變規(guī)律首期客戶匙分解客戶定位晨描摹他們渴量望追求倉一處假戶日休閑堪、修養(yǎng)賀身心之崇居、對幻玉資源有控強(qiáng)烈的伸占有欲照、有強(qiáng)哀烈的好臥奇心，借他們追插求卓越罩又不失探文化底火蘊(yùn)的一族群人……他們是——尊重資鮮源/享受生時活的那哄群人客戶定位確描摹——有文化有彎遠(yuǎn)見先知尾先覺者……有錢有院閑有家鴨庭有責(zé)卷任感……市場三重客戶二元營運(yùn)一脈Cont棚ents匯報框架政策環(huán)境茫預(yù)判局部環(huán)境悄研究項(xiàng)目定溫位方向競品客戶侮分解客戶定位完研判營銷策略趨規(guī)劃操作執(zhí)行貌分解推售操返作分解第三篇：營運(yùn)一橫脈PARTthr逢ee第一重熔使命（邀社會責(zé)勉任感）構(gòu)建北鳳中國文愈化旅游爸新地標(biāo)耐，為北瀉中國的蒼居民提腎供旅游+休閑+人文+…第三重使屈命（經(jīng)營輝目標(biāo)性）201羽1年實(shí)現(xiàn)飼首開區(qū)優(yōu)售罄，柄做足全描盤可持邀續(xù)開發(fā)殼及利潤創(chuàng)增長第二重剖使命（萌品牌戰(zhàn)洞略性）戰(zhàn)略布虧點(diǎn)天津涉，做強(qiáng)始做大華偽北區(qū)域蘿，強(qiáng)化1+3全國戰(zhàn)略燥布局…XX的三遭重使命華僑城品勇牌在天津豈的完美著召陸（品牌跪）華僑城東柏麗湖項(xiàng)目挺的可持續(xù)毫發(fā)展策略性（營運(yùn)）2011年7萬平米掛銷售目卵標(biāo)的達(dá)筆成（執(zhí)蒸行）解決方向3重使命3大方向水/生態(tài)資源旅游地產(chǎn)賞開發(fā)模式區(qū)域市場處認(rèn)知良好超越同類垂產(chǎn)品形態(tài)僚的升級型朽產(chǎn)品華僑城萌品牌支苦持片區(qū)基照礎(chǔ)配套園現(xiàn)狀不誘足項(xiàng)目開發(fā)艦集中市場決同質(zhì)化嚴(yán)她重華僑城車品牌在鞭天津市骨場認(rèn)知梢度較低華僑城太品牌及溫旅游+地產(chǎn)開足發(fā)模式未來地鐵蝦站對于區(qū)甜域發(fā)展的術(shù)拉動；產(chǎn)品附怨加屬性都對于未地來價值扭的提升政策持續(xù)里遏制，未視來走勢不印明；客戶觀仗望態(tài)度冷不斷加禿重；市場競褲爭更激廟烈，價企格戰(zhàn)逐圓步升級發(fā)揮優(yōu)勢早，搶占機(jī)宰會利用機(jī)會連，克服劣謀勢發(fā)揮優(yōu)勢半，轉(zhuǎn)化威相脅減小劣兔勢，避劈燕免威脅強(qiáng)化稀缺翁資源優(yōu)勢加，提升項(xiàng)盼目調(diào)性；拓寬小帝眾渠道出，深挖縮慧周邊片訪區(qū)客戶栽；未來利要好與品犧牌利益額相結(jié)合撒，樹立遲客戶信斷心對比競品援，強(qiáng)化資陡源價值；釋放捷運(yùn)株交通信息挨，保證客眉戶認(rèn)可；結(jié)合項(xiàng)暖目自身素大規(guī)模寺配套豐脈富城市組屬性充分使晌用華僑長城品牌損資源逐漸豐富煎產(chǎn)品形象丑與展示，妨保證高調(diào)忌性；強(qiáng)化產(chǎn)品北賣點(diǎn)，弱淡化產(chǎn)品劣崖勢，保證饑客戶信心強(qiáng)化產(chǎn)霞品附加鋪值與稀促缺性；現(xiàn)場極至蘿展示，保挑證客戶感窩知；分產(chǎn)品線鞏階段推售涌，吸引客茅戶關(guān)注產(chǎn)品資源品牌SWOT第三篇：營運(yùn)一脈PARTthr旬eeXX策略酷推導(dǎo)策略推淘導(dǎo)SWOT營運(yùn)策迫略執(zhí)行策略推售策略第三篇：營運(yùn)一爭脈PAR宵Tthr域ee營運(yùn)策略——“樹”幸福娛樂文化……華僑城彎的“新都市休卡閑主義”<Ur頭ban年Re串cre進(jìn)ati凍sm>華僑城的“都市新派幸福主迫義”華僑城亮的“都市新盆娛樂主插義”華僑城的“都市新商勻務(wù)主義”華僑城的“……”擁有房子責(zé)后的幸福桂感擁有資互源私享仗占有欲擁有體聽驗(yàn)一站腎式便捷……品牌營限銷+資源營銷體驗(yàn)營贊銷蝴蝶效冒應(yīng)天津華條僑城——讓您擁薦有的幸擴(kuò)福預(yù)期可見！……華僑城·“城”長華僑城·長成策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策略執(zhí)行策略推售策到略第三篇半：營運(yùn)一脈PAR腹Tthr桂ee201尋1年度核心叛策略先合后熊競/做足區(qū)隔/塑造價值/掌控節(jié)奏項(xiàng)目首期凳營銷執(zhí)行興策略戰(zhàn)略上鍬做挑戰(zhàn)者，合理做鉗大做強(qiáng)建東麗湖恥，放大區(qū)域圓形成與天杜嘉湖、團(tuán)薄泊湖間的枝區(qū)隔；以“都市新休沈閑主義”概念、此強(qiáng)產(chǎn)品叨力等形成板遙塊內(nèi)三強(qiáng)更間的區(qū)隔梯；先合后次競做足區(qū)隔嫁接品牌軍推廣策略快，塑造板塊內(nèi)樸的領(lǐng)袖疏氣質(zhì)；雙重價凝值互動——強(qiáng)勢自防然資源躲價值、牲華僑城僚品牌力第價值間蝦價值互摧動；塑造價值營銷前置悠、廣泛儲午客、分產(chǎn)極品擇機(jī)切魚入、早嶼推快銷掌控節(jié)奏完美首開策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策倆略執(zhí)行策怕略推售策略“幸福”三部曲品牌宣導(dǎo)搭建平臺文化落地強(qiáng)化體宜驗(yàn)展賣環(huán)境品質(zhì)服誕務(wù)全城聚焦全國告知體驗(yàn)僑倆城做熱天津產(chǎn)品追票捧形成熱廁銷尋找最皇幸福的及人白皮書、溜藍(lán)本品牌展欲示季追蹤幸福蔑大使華僑城狂絞歡節(jié)文化體雅驗(yàn)季兌現(xiàn)幸?！C獎?wù)官u環(huán)粗境藝術(shù)訪孩問季第三篇部：營運(yùn)一事脈PARTthr餡ee策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策披略執(zhí)行策略推售策略DRE部AMS第一階據(jù)段————我們需要炸告訴客戶夏她的未來載很美——我們需濾要把她牙打扮的沉非常的圈漂亮——我們需要喚把她主動瘦介紹給客截戶們——我們更剖需要搭桐好“她免”的戲莖臺子……幸福有多遠(yuǎn)澳大利亞爐大堡礁招臘聘守島人賤計(jì)劃世界上蓮最好的席工作每天能引與美景市為伴切半年10萬美元高湖薪PAR遲Tthre訊e第三篇犬：營運(yùn)一辜脈啟動策略徐（一個大鑰事件）——幸福的夢泉，由此開惠始，華僑閑城·幸福港《尋找最幸違福的人》3月活動啟焦動，公布繼賽程，參秒賽規(guī)則，算開始接受距報名4月正式野開賽，屑?xì)v經(jīng)6個月最終佩決出冠，鍵亞，季軍各大媒腰體造勢·進(jìn)而轟動兆全國持續(xù)熱隙度話題·吸引大密眾眼球10月揭曉結(jié)般果，聘任“幸福天絡(luò)使”，造夢計(jì)蹈劃實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)夢尚想·兌現(xiàn)承諾·憧憬未來“幸福天涌使”作為天發(fā)津歡樂穗谷的形杠象大使揚(yáng)，負(fù)責(zé)挽宣傳，丙推廣等色工作大事件大懸念持續(xù)性策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策貫略執(zhí)行策既略推售策略主攻目絨標(biāo)：1、網(wǎng)絡(luò)媒鐘體：最快伴，最強(qiáng)，流最高效的繼傳播2、廣播錘電視媒譯體：受綁眾面最湯廣的傳隊(duì)播3、平面膀紙媒媒煮體：補(bǔ)句充性專噸業(yè)性的寬傳播手段：1、網(wǎng)絡(luò)趁媒體：私一個活沃動官方夫網(wǎng)站，恩一個主豆流門戶箭網(wǎng)站，欣一個主悄流論壇竟，一個廢主流視考頻網(wǎng)站2、廣電滔媒體：鴿天津衛(wèi)熟視，天捆津交通疑廣播，猛公交地滅鐵移動炕媒體3、平面紙煎媒：站臺綢海報，今釀晚報引起城市哥主流客群歷關(guān)注引爆全澆國話題備注：那偉業(yè)與射搜房網(wǎng)跡達(dá)成戰(zhàn)即略合作幻玉關(guān)系媒體跟蹤哥，網(wǎng)絡(luò)搜俯索引擎、定概念引爆托市場第三篇誦：營運(yùn)一脈PAR體Tthr掃ee策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策崖略執(zhí)行策略推售策略“尋找最幸福的人”活動官方網(wǎng)站幸福是一鵲種感悟——超值·豐富——強(qiáng)產(chǎn)品傻力幸福是羅一種從彼容——適度·低密——花園社灣區(qū)幸福是晝一種態(tài)鐵度——平和·安穩(wěn)——華僑城抵品牌對于客氧戶——詮釋一種納品牌的精翅神屬性華僑城天拾津的“都市新誰幸福主悲義”——是一種品坊牌的信任贈與愿景的所忠誠發(fā)現(xiàn)幸福書名——發(fā)現(xiàn)一本演繹畝城市發(fā)展蹈、歷史變胃遷的讀物寬，書中重戴點(diǎn)描述知值名的新城野的發(fā)展歷莊程，暗喻厲華僑城地窩產(chǎn)為東麗近湖及北中懇國帶來的扶無窮發(fā)展疼潛力《都市休閑績主義藍(lán)本》——東麗湖書名——幸福品味華僑允城地產(chǎn)品良牌內(nèi)涵，丈重點(diǎn)描述焦華僑城大次手筆、大滿氣勢、大黨創(chuàng)意和大獸市場，以久及華僑城嶺追求高品羊質(zhì)、優(yōu)質(zhì)營生活的追關(guān)求，這與服項(xiàng)目超越照市場的產(chǎn)雄品品質(zhì)和劫目標(biāo)客戶呈的精神屬東性相呼應(yīng)《優(yōu)質(zhì)生林活創(chuàng)想矮家》——幸福白碰皮書執(zhí)行關(guān)鍵渡點(diǎn)——外版書名形式、咽突出品私質(zhì)感，毫便于客槐戶收藏辣在自己局的書架娘里、放槐在床頭串柜旁…書需要慘置業(yè)顧童問親自量為翻開壤、講解盛、再給濫到客戶登手中，漆而非在賠客戶離低開時裝激在袋子址里第三篇：營運(yùn)一翼脈PAR箏Tthr掃ee兩本書一白皮一藍(lán)本策略推導(dǎo)SWO藏T營運(yùn)策也略執(zhí)行策略推售策左略品牌升值信息傳慶遞盤活業(yè)內(nèi)息意見領(lǐng)袖牛，形成傳扔播的原動需力專業(yè)傳言播口碑驗(yàn)遙證“不知不覺”——地域情鉗結(jié)“后知后覺”——對話大天蝴津“先知先覺”——意見領(lǐng)袖介質(zhì)動末力體驗(yàn)價值華僑城也品牌感叮召力樹立精品峰建筑標(biāo)志帖，抓住業(yè)聲內(nèi)首批項(xiàng)水目發(fā)現(xiàn)者魔，形成價船值挖掘動肌力;地產(chǎn)界人婚士專業(yè)意艷見夯實(shí)周宰邊各圈子層客戶忘信心第四篇顛：營運(yùn)操捧略PAR票Tfou概r策略推導(dǎo)SWO松T營運(yùn)策略執(zhí)行策詠略推售策俘略品牌展示功季PAR客Tthre情e第三篇：營運(yùn)一過脈華僑城緒歷史高品質(zhì)墊戰(zhàn)略成熟產(chǎn)品手線——強(qiáng)調(diào)華象僑城品顯牌，展您現(xiàn)央企跪風(fēng)采及掛成熟產(chǎn)業(yè)品線，釣塑造領(lǐng)漠袖氣質(zhì)華僑城品敗牌——造就東麗除湖未來王抹者領(lǐng)袖氣賞質(zhì)策略推生導(dǎo)SWOT營運(yùn)策健略執(zhí)行策貞略推售策屢略海信廣詠場天津?yàn)嘲b建擱議建議選址1：海信廣須場地址：秩和平區(qū)輔解放路188號1展示面強(qiáng)孝且有檔次沿，對于項(xiàng)慢目有一定品的支持作羞用小白樓激商圈及厭五大道努區(qū)域保犁證人流決集中及叫濃厚底六蘊(yùn)。2商場定鮮位高端艘，有效控的吸引假高端人嘉流及高菊端客戶海信廣折場對外租塑售信息奧：面積幸：10-役40㎡租金：600遞0-7事000元/天3第三篇刪：營運(yùn)一脈PAR瞇Tthr曾ee品牌展梁示季策略推烘導(dǎo)SWOT營運(yùn)策列略執(zhí)行策略推售策束略海信廣觀場天津?yàn)嘲b建議地址：阻河西區(qū)詠北連光梳華橋西報接南北大街東撒臨臺兒怪莊路1周邊配套琴成熟，且既知名度廣仙，客流量斷大。交通便匆利，交笑通網(wǎng)發(fā)危達(dá)2廣場、商由圈等周邊需設(shè)施配套毅完善，有獎效的吸引散中高端人致流及客戶兆；天津?yàn)硨ν庾馐埏L(fēng)信息：面捎積：6.4溝m*6門.4m租金：10萬元/年（一址層）商、7-8萬元/年（二善層）建議選游址2：天津葵灣第三篇：營運(yùn)一脈PAR副Tthre啦e品牌展示巡壽季策略推阻導(dǎo)SWO透T營運(yùn)策始略執(zhí)行策幕略推售策終略海信廣場天津?yàn)嘲b建葵議〖戶型模型區(qū)〗〖接待洽談區(qū)〗〖品牌展示墻〗〖區(qū)域沙盤區(qū)〗〖視聽區(qū)〗〖會議室１〗沙盤區(qū)洽談區(qū)模型區(qū)展示墻1、外展中淹心彌補(bǔ)實(shí)誼景展示條卵件不足，亞明確“精后工產(chǎn)品”脾“旅游文倡化”主肢題第三篇：營運(yùn)一鴨脈PARTthr嫁ee品牌展?fàn)t示季策略推終導(dǎo)SWO送T營運(yùn)策棒略執(zhí)行策泡略推售策緊略LED高速路高待炮電話亭位置覆蓋范圍海光寺LED交通樞紐、南開及河西來往必經(jīng)之路中環(huán)線與衛(wèi)津路交口覆蓋成熟居住區(qū)及商務(wù)人群梅江區(qū)域梅江高端居住區(qū)、梅江主路外環(huán)與衛(wèi)津南路交口環(huán)線交通覆蓋人群、梅江南居住區(qū)京津唐、津?yàn)I快速快速沿線及高炮周邊輻射人群競爭區(qū)域緊攔截（天嘉湖區(qū)踩域、團(tuán)泊論湖）客戶密集爭區(qū)投放（河西、房誠南開、河子?xùn)|）交通動中線引導(dǎo)獵（衛(wèi)國道、圓京津唐高勺速）占領(lǐng)制高慢點(diǎn)，扼守座城市主干廣道，亮相詞津城區(qū)已有戶外第三篇嬸：營運(yùn)一表脈PARTthre倘e品牌展示既季策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策內(nèi)略執(zhí)行策略推售策薯略產(chǎn)品力徒是打動肚客戶的塵最敏感孫點(diǎn)——超值是保魔證資源性是為打動客戶斬的最直接林點(diǎn)——稀缺是事壤實(shí)品牌力韻是打動屯客戶的數(shù)最感性尾點(diǎn)——華僑城谷是信心我看見了幸福幸福是什么？幸福在那里？華僑城花同樣軟的錢買猴到的是腰央企發(fā)堂展商蓋咬的房子繞，信心吧升級了翅！花同樣蛾的錢買按到的是丹文化旅殊游地產(chǎn)順實(shí)踐者脊蓋的房僑子，品滋質(zhì)升級壺了！……花同樣的好錢買到的爆是湖泊邊的房子燈，生態(tài)擁侄有升級了旅！花同樣立的錢買跑到的游樂場邊的房子腳，資源占補(bǔ)有升級了驕！花同樣輪的錢買框到的是城市里邊的房子，治生活質(zhì)量寶升級了！……花更少鋼的錢買善到的是集別墅級哲的房子獄，身份版感升級艙了！花同樣的站錢買到的陷是花園里微的房子，駁心情升級范了！……第三篇躍：營運(yùn)一脈PARTthr注ee務(wù)實(shí)感實(shí)用性性價比天津很“務(wù)實(shí)”：實(shí)用主干義者的共兼性——務(wù)實(shí)、占幼便宜、性細(xì)價比策略推殃導(dǎo)SWOT營運(yùn)策排略執(zhí)行策鵲略推售策著略“幸?！比壳放菩麑?dǎo)搭建平評臺文化落地強(qiáng)化體驗(yàn)展賣環(huán)境品質(zhì)服醬務(wù)全城聚焦全國告崖知體驗(yàn)僑稅城做熱天義津產(chǎn)品追傷捧形成熱劉銷尋找最幸在福的人白皮書制、藍(lán)本品牌展員示季追蹤幸寧福大使華僑城狂磁歡節(jié)文化體驗(yàn)勒季兌現(xiàn)幸鐵?！C獎?wù)官u環(huán)境藝術(shù)訪問僑季第三篇擱：營運(yùn)一困脈PARTthr門ee策略推戴導(dǎo)SWOT營運(yùn)策略執(zhí)行策哨略推售策簽略DRE冤AMS第二階叼段————我們需鳴要讓我攔們的客引戶感知議她——我們需要草讓我們的寬客戶追求友她——我們需鋒要讓我就們的客鬼戶留戀級她——…慢…幸福像花濤兒一樣第三篇：營運(yùn)一賤脈PAR秋Tthre敏e“候選人”華僑城[深圳*北月京*上海]三地體層驗(yàn)華僑城[軟實(shí)力*榨軟文連載]華僑城《華僑城楊發(fā)展軌沃跡的觀宵察》摘要媒體視連載華僑城[品牌推逝介會]媒體追按蹤*軟豪實(shí)力*焰媒體連嚇載“華僑城墨文化”——體驗(yàn)季系久列活動策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策略執(zhí)行策秒略推售策更略“藝術(shù)訪問趁季”何香凝叫美術(shù)館第三篇球：營運(yùn)一脈PAR革Tthre警e策略推損導(dǎo)SWOT營運(yùn)策艘略執(zhí)行策宰略推售策略活動方式膝：售樓處哄開放，部稅分藏品、局作品來津投展出結(jié)合4月份售樓允處開放舉駝辦“何香凝禽藝術(shù)館攀藏品展”，并舉辦助文化藝術(shù)本論壇銷售中心湖岸生活有館示范區(qū)樣板間服務(wù)運(yùn)營者的椅創(chuàng)新高品質(zhì)展示傳承華弦僑城精工細(xì)淺作、追集求卓越品牌精或髓【區(qū)域沙照盤】：區(qū)域與鞋天津核心原城區(qū)關(guān)系花，強(qiáng)調(diào)交淘通的便捷坊性【項(xiàng)目沙摟盤】：展示項(xiàng)日目的大體縣量和多產(chǎn)臣品類型【單體模型】：展示危整盤產(chǎn)柿品，戶衣型特點(diǎn)泛，重點(diǎn)照強(qiáng)調(diào)產(chǎn)群品力創(chuàng)想生活嫂館第三篇：營運(yùn)一脈PAR綿Tthre賀e運(yùn)營者等的創(chuàng)新【洽談區(qū)】：如家轉(zhuǎn)中客廳評一般的基洽談區(qū)印，溫馨外親切；【雪茄吧、疫咖啡吧】：體現(xiàn)秋客戶的冊尊貴享受受【影音室】：舒適的攪沙發(fā)、仿訓(xùn)佛回到家康中；滲透華槽僑城“優(yōu)質(zhì)生搭活社區(qū)”理念，強(qiáng)偶化內(nèi)部感筆受；銷售中亂心湖岸生奏活館示范區(qū)樣板間服務(wù)創(chuàng)想生愈活館突出影連音功能聞，強(qiáng)化粒生態(tài)/度假/養(yǎng)生/幸福第三篇掉：營運(yùn)一罩脈PAR艙Tthre床e運(yùn)營者旱的創(chuàng)新銷售中濃心湖岸生活臭館示范區(qū)樣板間服務(wù)創(chuàng)想生活元館華僑城品牌展示，呼強(qiáng)調(diào)“優(yōu)質(zhì)兵生活創(chuàng)嗚想家”理念華僑城品棟牌展示優(yōu)質(zhì)生活優(yōu)創(chuàng)想家的候理念展示展示一站種姿態(tài)展示一種眾理念展示一園種態(tài)度展示一劑種氛圍創(chuàng)意的空啟間設(shè)計(jì)，乘聲光電等沒先進(jìn)技術(shù)偉的有效應(yīng)哪用，提升較客戶的體搏驗(yàn)感，讓忽客戶愿意球留下來……第三篇：營運(yùn)一則脈PARTthr呈ee“藝術(shù)訪問柿季”何香凝環(huán)美術(shù)館第三篇島：營運(yùn)一脈PARTthre叨e策略推導(dǎo)SWO山T營運(yùn)策息略執(zhí)行策藍(lán)略推售策檔略活動方饅式：售樓處沉開放，部分藏擱品、作品湖來津展出結(jié)合4月份售樓頌處開放舉舉辦“何香凝爪藝術(shù)館建藏品展”，并舉辦蟲文化藝術(shù)竿論壇第三篇：營運(yùn)一脈PARTthr棟ee策略推窮導(dǎo)SWOT營運(yùn)策忽略執(zhí)行策略推售策宵略“文化體驗(yàn)冠季”策略——華僑城襖狂歡節(jié)第三篇：營運(yùn)一新脈PARTthr第ee9月《天機(jī)》8月《E秀》7月《金面王朝》6月《東方霓裳》華僑城·文化體驗(yàn)有季匯聚華僑袍城表演，怒提前兌現(xiàn)“歡樂谷”的生活骨體驗(yàn)，脈夯實(shí)客忠戶，迅喉速實(shí)現(xiàn)慈客戶的領(lǐng)關(guān)注與漁擴(kuò)容。“華僑城助文化”——體驗(yàn)季系機(jī)列活動策略推導(dǎo)SWO踢T營運(yùn)策略執(zhí)行策略推售策愧略活動方佳式：海吐報宣傳云、來津美演出、解演員來合訪、客口戶異地識現(xiàn)場體投驗(yàn) （逐抽獎贈油票）、DV播映第三篇：營運(yùn)一課脈PARTthre矩e《東方霓裳》“文化體急驗(yàn)季”走策略——活動大事干件策略推導(dǎo)SWOT營運(yùn)策錦略執(zhí)行策略推售策檔略第三篇：營運(yùn)一脈PAR玻Tthre際e《金面嶼王朝》策略推編導(dǎo)SWO攪T營運(yùn)策略執(zhí)行策灣略推售策旬略“文化體驗(yàn)碎季”策略——活動大殺事件第三篇：營運(yùn)一脈PAR鑼Tthr恨ee《E秀》主題秀——引領(lǐng)國際撥演藝潮流市的“第八旺藝術(shù)”策略推導(dǎo)SWO其T營運(yùn)策略執(zhí)行策略推售策縫略“文化體平驗(yàn)季”紋策略——活動大事細(xì)件第三篇：營運(yùn)一脈PARTthre壘e《天機(jī)造》策略推貓導(dǎo)SWO飼T營運(yùn)策略執(zhí)行策牙略推售策閉略“文化體艱驗(yàn)季”紙策略——活動大事倍件第三篇：營運(yùn)一斯脈PARTthre館e客戶強(qiáng)拓耐展策略核崖心——利用大事件動持續(xù)聚魂焦、持漂續(xù)性品父牌演出等方式，尋進(jìn)行客戶特的定點(diǎn)聚孕集挖掘，鼠增加客戶婦的基數(shù)量路，造成客汽戶間的關(guān)注升燈級——爭相追襯求尋找“幸?！?！策略推忙導(dǎo)SWO康T營運(yùn)策映略執(zhí)行策略推售策構(gòu)略全面實(shí)現(xiàn)與體驗(yàn)僑城秋、做熱天闖津的目標(biāo)“幸?！比壳放菩麑?dǎo)