物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告六

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告六2021年9月

目錄前言...............................................................................................................................5一、規(guī)范：健全行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提升業(yè)主滿意度......................................................61.1中央及地方聯(lián)手打擊行業(yè)亂象，提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范度..............................................61.2行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，品牌物管相對(duì)優(yōu)勢(shì)凸顯...........................................................9二、市場(chǎng)化：倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整，完善物企信用體系.........................................102.1打通單盤盈利曲線，搭建招投標(biāo)信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn).....................................................2.2城市服務(wù)邁向縱深，物企打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).....................................................三、鼓勵(lì)：發(fā)展物業(yè)模式，打造智慧型服務(wù).....................................................143.1探索物業(yè)+”模式，鼓勵(lì)開展增值服務(wù)..................................................................3.2大力發(fā)展智慧服務(wù)，促進(jìn)線上線下融合...............................................................四、五、投資建議........................................................................................................19風(fēng)險(xiǎn)提示........................................................................................................193/20圖表目錄圖表1全國(guó)物管行業(yè)管理規(guī)模逐年攀升..........................................................................5圖表2物管行業(yè)上市熱潮如火如荼................................................................................5圖表32021年以來(lái)物管行業(yè)中央重要政策.....................................................................5圖表4疫情過(guò)后，約32%的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司..................................................6圖表5規(guī)范物管行業(yè)的中央重要政策（年至今）....................................................7圖表6規(guī)范物管行業(yè)的地方政策（年至今）...........................................................7圖表7極端假設(shè)下，社保規(guī)范化于品牌物管全年收益影響僅1-2%（以融創(chuàng)服務(wù)為例）.....9圖表8物管行業(yè)龍頭市占率仍較低（按面積計(jì)算）.........................................................9圖表92017-2020年物管行業(yè)有效收并購(gòu)事件數(shù)量攀升..................................................9圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表圖表2017-2020年百?gòu)?qiáng)物企收繳率、續(xù)約率均在90%以上，業(yè)主滿意度較高...........2017-2020年百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)略有下降...................................................物管行業(yè)市場(chǎng)化相關(guān)鼓勵(lì)政策........................................................................中央及地方鼓勵(lì)老舊小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)、三供一業(yè)移交社會(huì)化管理政策.........保利物業(yè)公建物業(yè)在管面積占比已過(guò)半..........................................................2020年碧桂園三供一業(yè)營(yíng)收占比已達(dá)17.3%...............................................主流物管公司收并購(gòu)環(huán)衛(wèi)公司，涉足城市服務(wù)領(lǐng)域..........................................物管行業(yè)增值服務(wù)等方面的鼓勵(lì)政策..............................................................主流物管公司提供增值服務(wù)類型（截至年）..........................................社區(qū)增值服務(wù)收入為物管公司收入重要組成部分.............................................2020年百?gòu)?qiáng)物企社區(qū)增值服務(wù)收入占比情況..................................................物管公司收并購(gòu)延伸至增值服務(wù)領(lǐng)域..............................................................物管公司養(yǎng)老業(yè)務(wù)實(shí)踐..................................................................................物管行業(yè)智慧化服務(wù)相關(guān)鼓勵(lì)政策.................................................................2020年新上市物管公司IPO募資使用計(jì)劃.....................................................4/20前言當(dāng)前物業(yè)公司已不再是依賴地產(chǎn)母公司的附屬板塊，處于快速發(fā)展的野蠻生長(zhǎng)期，正大力發(fā)展市場(chǎng)化外拓，拓展服務(wù)邊界。隨著資本聚焦在物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值逐漸被公眾及社會(huì)認(rèn)可，年以來(lái)物業(yè)重要性被疫情再次放大，物管行業(yè)迎來(lái)多個(gè)重量級(jí)政策，為物企創(chuàng)造更好的政策發(fā)展環(huán)境，其中融入基層治理、生活服務(wù)、智能化建設(shè)等相關(guān)內(nèi)容，對(duì)物管業(yè)務(wù)開展提出新要求并指明發(fā)展方向。近期資本市場(chǎng)方面，物管板塊或受其他行業(yè)監(jiān)管政策錯(cuò)殺影響，出現(xiàn)股價(jià)擾動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)擔(dān)憂。但我們認(rèn)為八部委提及的社保規(guī)范、公共收益整治等方面，意在規(guī)范行業(yè)發(fā)展，政策行業(yè)及龍頭物管基本面仍延續(xù)向好。本篇報(bào)告梳理了務(wù)拓展等角度，觀察并理清政策風(fēng)向。圖表1全國(guó)物管行業(yè)管理規(guī)模逐年攀升圖表2物管行業(yè)上市熱潮如火如荼管理面積（億平米）同比（右軸）30025020016%14%12%10%283025201510513.7%23913.2%259211121951856.1%6.1%1757.9%16564225.4%11000%資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部注：已交表未上市企業(yè)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2021H1圖表3年以來(lái)物管行業(yè)中央重要政策政策類型時(shí)間年住建部等十1月部門年住建部等八發(fā)文部門政策文件政策內(nèi)容《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》從提升物業(yè)管理服務(wù)水平、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等6規(guī)范類政策個(gè)方面對(duì)提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求?！蛾P(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》重點(diǎn)整治物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的突出問(wèn)題。7月部門十三屆全國(guó)人大《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》《關(guān)于實(shí)現(xiàn)鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果同鄉(xiāng)村振興有效銜接的意見》年3月文件6次提及物業(yè),1次提及小區(qū),25次提及社區(qū)。支持類政策四次會(huì)議年3月國(guó)務(wù)院提升安置區(qū)的社區(qū)管理服務(wù)水平。5/20生活圈建設(shè)指南(征求意見稿)》意見的通知2021年商務(wù)部流通鼓勵(lì)由物業(yè)公司、居民代表等組成社區(qū)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)或3月發(fā)展司自律組織,建立多方共商共管機(jī)制。年4月《關(guān)于加快發(fā)展數(shù)字家庭提高居住品質(zhì)的指導(dǎo)意見》推進(jìn)數(shù)字家庭系統(tǒng)基礎(chǔ)平臺(tái)與智慧物業(yè)管理等平臺(tái)的對(duì)住建部等接,完善標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。年發(fā)改委民政6月發(fā)展規(guī)劃》的通知規(guī)劃中社區(qū)治理體系和社區(qū)養(yǎng)老成為重點(diǎn)工程。部資料來(lái)源：各部門官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部一、規(guī)范：健全行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提升業(yè)主滿意度中央及地方聯(lián)手打擊行業(yè)亂象，提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范度《克而瑞物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意愿調(diào)查》顯示，疫情后約的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司，側(cè)面反映物管行業(yè)亂象已在一定程度上折損業(yè)主滿意度。隨著業(yè)主法治教育加強(qiáng)，業(yè)主在社區(qū)的權(quán)力邊界越發(fā)明確，維護(hù)和行使權(quán)力的主動(dòng)性逐步提升，因物業(yè)不規(guī)范而導(dǎo)致的矛盾糾紛事件層出不窮。圖表4疫情過(guò)后，約的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司,3%正在考慮更換物業(yè)公司,32%不清楚更換事宜,資料來(lái)源克而瑞，市場(chǎng)研究部中央重拳發(fā)文整治，地方已有效跟進(jìn)落實(shí)：年1月十部委發(fā)文要求，城市住建部門需公布物業(yè)供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。年初以來(lái)，四川、陜西、安徽、河北等地相繼出臺(tái)相關(guān)政策，涉及健全物業(yè)行業(yè)機(jī)制與標(biāo)準(zhǔn)，公共收益、經(jīng)費(fèi)開支、維修資金使用等規(guī)范透明化，完善物企退出機(jī)制等內(nèi)容，為此前十部委發(fā)文的有效落實(shí)跟進(jìn)。7月住建部等八部門再次對(duì)物業(yè)服務(wù)中的亂象進(jìn)行總結(jié)，明確需要整改的各項(xiàng)細(xì)節(jié)問(wèn)題。6/20圖表5時(shí)間規(guī)范物管行業(yè)的中央重要政策（年至今）頒布部門政策名稱主要內(nèi)容要點(diǎn)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)時(shí)參考?！蛾P(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)年1月部等部門收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)整治物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題年7月部等8部門資料來(lái)源：住建部官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部圖表6時(shí)間規(guī)范物管行業(yè)的地方政策（年至今）頒布部門政策名稱主要內(nèi)容要點(diǎn)推動(dòng)完善物業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系；完善黨建引《關(guān)于加快物業(yè)服務(wù)領(lǐng)社區(qū)物業(yè)自治機(jī)制；加強(qiáng)黨建引領(lǐng)社區(qū)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展助推業(yè)服務(wù)發(fā)展；構(gòu)建物業(yè)服務(wù)社區(qū)管理監(jiān)督機(jī)健全物業(yè)行業(yè)機(jī)制與標(biāo)城市基層治理能力提制；強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管機(jī)制；制定四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門年1月準(zhǔn)升的指導(dǎo)意見》開展物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展跟蹤監(jiān)測(cè)；把社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建納入城市基層黨建四級(jí)聯(lián)動(dòng)體系,形成治理合力;街道黨組織推進(jìn)綜《關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)陜西省人民政府黨建聯(lián)建提升物業(yè)管合執(zhí)法力量常態(tài)化進(jìn)網(wǎng)格、進(jìn)小區(qū),解決違法加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建及公理服務(wù)水平的指導(dǎo)意建設(shè)、噪音污染等問(wèn)題,街道、社區(qū)黨組織加區(qū)收益監(jiān)督年2月見》強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)公共收益管理使用等情況的監(jiān)督。重點(diǎn)在組建物業(yè)行業(yè)黨委、完善物業(yè)行業(yè)黨《成都市物業(yè)行業(yè)黨建示范建設(shè)實(shí)施方案》成都市住建局委工作機(jī)制、開展黨的組織和工作覆蓋攻堅(jiān)健全物業(yè)行業(yè)黨組織體年2月年3月等7部門等四個(gè)方面發(fā)力，著力健全物業(yè)行業(yè)黨的組織體系。系安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于貫徹落實(shí)住房定期公布小區(qū)公共收益、經(jīng)費(fèi)開支、維修資公共收益、經(jīng)費(fèi)開支、和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門金使用等事項(xiàng)。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開。維修資金使用等透明化7/20要求加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工《河北省城鎮(zhèn)住宅小作，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管水平，切實(shí)改善河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的物業(yè)監(jiān)管內(nèi)容年4月區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法》人居環(huán)境；引導(dǎo)老舊小區(qū)居民通過(guò)集中連片管理模式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，平衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益，提高整體服務(wù)水平；主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)費(fèi)用成本監(jiān)測(cè)和計(jì)價(jià)規(guī)則；完善物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制；規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)，保潔、安保、公共空間北京市人民政府與綠化維護(hù)等基本項(xiàng)目必須做好。對(duì)履約不加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)用監(jiān)測(cè)，完年4月到位、未按規(guī)定公示、收費(fèi)不規(guī)范等行為及依法清出市場(chǎng)。推進(jìn)設(shè)立物業(yè)行業(yè)黨委，發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。重點(diǎn)整治物業(yè)侵占公共收益，建立完善長(zhǎng)效機(jī)制，要將公共收益納入日常物業(yè)管理監(jiān)督檢查內(nèi)容；鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)制訂住宅小區(qū)公共收益具體使用管理辦法，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。提倡公共收益單獨(dú)列賬，并按規(guī)定公布賬目。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)引入第三方代理記賬機(jī)構(gòu)實(shí)施公共收益記賬制度，代理記賬費(fèi)用可從公共收益中列支。善物企退出機(jī)制《物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主公共收益專項(xiàng)整治實(shí)施方案》年7月廈門建設(shè)局加強(qiáng)公共收益監(jiān)管《關(guān)于開展全市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占住宅小區(qū)業(yè)主公共收益漳州市城管局等五部門年7月住宅小區(qū)業(yè)主公共收或公共收益收入、分配不公開等問(wèn)題制定整整治公共收益侵占問(wèn)題益專項(xiàng)整治的實(shí)施方治措施。案》規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)透明度，《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)保障業(yè)主知情權(quán)，公示內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)合規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，增公開公示制度的通年7月年7月西安住建局同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)強(qiáng)物業(yè)服務(wù)透明度知》依據(jù)、收費(fèi)方式等。廈門上線廈門市物業(yè)管理綜合可查看日常專項(xiàng)維修資金及小區(qū)公共收益公增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)透明度平臺(tái)示情況、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)理信用等級(jí)公示情況等資料來(lái)源：各地政府官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部8/20行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，品牌物管相對(duì)優(yōu)勢(shì)凸顯公共收益及社保規(guī)范對(duì)上市物管沖擊有限，中小物管或加速出清：上市品牌物管的公共收益，需經(jīng)嚴(yán)格的會(huì)計(jì)審計(jì)，較為規(guī)范，基本不存在侵占小區(qū)公共區(qū)域收益問(wèn)題。社保方面，物管行業(yè)雖為人力密集型行業(yè)，但外包人員以保潔人員為主，大多為社保免繳的大齡員工，且上市品牌物管在簽訂外包協(xié)議時(shí)，已包含繳納社保等規(guī)定，外包機(jī)構(gòu)亦在逐年完善社保繳納制度；即使按照極端情況假設(shè)，測(cè)算社保規(guī)范化對(duì)品牌物管全年整體收益影響僅投入，以科技賦能提升人員效率，精簡(jiǎn)冗余人員，緩解人工成本剛性上漲壓力，改善整體毛利率。但中小物管規(guī)范化運(yùn)作能力及智慧化投入有限，或?qū)⒃谛袠I(yè)規(guī)范化進(jìn)程中加速出清，為上市品牌物管帶來(lái)收并購(gòu)機(jī)遇。同時(shí)年4月北京市委書記蔡奇調(diào)研檢查物管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，將完善存量物管公司退出機(jī)制。業(yè)主更換物業(yè)公司難度將進(jìn)一步降低，存量盤物業(yè)更換頻率或相較之前更高，有助于品牌物管加速第三方外拓滲透。圖表7極端假設(shè)下，社保規(guī)范化于品牌物管全年收益影響僅（以融創(chuàng)服務(wù)為例）基本假設(shè)基本假設(shè)：假設(shè)公司按照最低基數(shù)為員工繳納社保，公司代繳部分約為稅前工資的考慮公司外包人員多從事清潔、綠化、安保、維修維護(hù)服務(wù)等服務(wù)，超過(guò)當(dāng)?shù)厣绫＠U納年齡（一般為歲）基本假設(shè)：的大齡員工居多，假設(shè)的外包員工符合當(dāng)?shù)厣绫＠U納年齡?；炯僭O(shè)：假設(shè)公司此前從未為外包人員規(guī)范繳納社保。測(cè)算過(guò)程、據(jù)公司招股書介紹，融創(chuàng)服務(wù)分包成本約為3.1億元，估算年分包成本約為6.2億元，假設(shè)社保成本：全部為外包員工工資。、估算年外包員工的總社保約為億元。億元）融創(chuàng)服務(wù)年?duì)I收為億元，極端假設(shè)情況下估算的社保成本僅為全年總營(yíng)收的（億元/46.2營(yíng)收沖擊：億元）資料來(lái)源：公司招股書，市場(chǎng)研究部圖表8物管行業(yè)龍頭市占率仍較低（按面積計(jì)算）圖表9年物管行業(yè)有效收并購(gòu)事件數(shù)量攀升物管行業(yè)有效收并購(gòu)事件數(shù)量50%40%30%20%0%805040301007649.7%43.6%32.4%2710.2%11.1%11.4%9.2%7.6%1241資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部9/20圖表年百?gòu)?qiáng)物企收繳率、續(xù)約率均在以上，業(yè)主滿意度較高收繳率續(xù)約率93.6%98.4%98.5%93.1%94.1%資料來(lái)源中指院，市場(chǎng)研究部二、市場(chǎng)化：倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整，完善物企信用體系打通單盤盈利曲線，搭建招投標(biāo)信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)元平米年1調(diào)整機(jī)制、倡酬金制計(jì)費(fèi)方式等措施，后續(xù)多地政府相繼出臺(tái)相關(guān)政策落實(shí)，有助于解決長(zhǎng)期以來(lái)存量盤難以提價(jià)的行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)品牌物管也可憑借提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得相應(yīng)的物管費(fèi)溢價(jià)。圖表年百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)略有下降百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）2.52.42.32.22.12.02.32.252.092.052020201720182019資料來(lái)源中指院，市場(chǎng)研究部10/20組建小區(qū)業(yè)委會(huì)，建立并完善物企招投標(biāo)信用制度：業(yè)委會(huì)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主形成的重要民間組織，肩負(fù)聘請(qǐng)物管公司并監(jiān)督其履約、物業(yè)糾紛調(diào)解等重要職能。針對(duì)當(dāng)前成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)仍四五”規(guī)劃中提及，將督促業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理；北京首次明確物管會(huì)“五步走”的組建流程以列舉方式明確物管會(huì)的具體職責(zé)。同時(shí)十部委發(fā)文，將完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度并建立物企信用管理制度，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。多地亦明確表示將建立物企信用監(jiān)督體系，為物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)搭建信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)質(zhì)物管公司有望順應(yīng)政策倡導(dǎo)，在更加規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境中，把握招投標(biāo)等市場(chǎng)化外拓機(jī)遇。圖表物管行業(yè)市場(chǎng)化相關(guān)鼓勵(lì)政策頒布部門時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容要點(diǎn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提倡酬金制計(jì)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》年1月幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制中央《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》年3月業(yè)履行職責(zé)，改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。督促業(yè)委會(huì)履行職責(zé)中央《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)年青島住促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制。見的通知（征求意見建立物企信用體系月建局《關(guān)于貫徹落實(shí)住房安徽省物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門要求加強(qiáng)和改進(jìn)住宅年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理工作的通知》企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。地方北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)年3月《北京市物業(yè)管理委首次明確物管會(huì)的,同時(shí)以列舉明確物管會(huì)組建流程及職責(zé)員會(huì)組建辦法》的方式明確物管會(huì)的具體職責(zé)。年3月哈爾濱市住房關(guān)于印發(fā)《哈爾濱市建立物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)評(píng)定為AAA/20和城鄉(xiāng)建設(shè)局價(jià)管理辦法》的通知名單2年內(nèi)不得參與物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)，報(bào)送市信用管理部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。物業(yè)費(fèi)由市場(chǎng)江西省《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意年豐城市4月人民政府見》業(yè)信用管理制度。企信用管理制度物業(yè)收費(fèi)實(shí)行北京市人民政府年4月業(yè)企業(yè)兼并重組，推動(dòng)品牌化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。持物企兼并重組關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》的通知上海市房屋管理局年6月物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)完善物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制.物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整,提倡酬金制計(jì)費(fèi)方物業(yè)費(fèi)由市場(chǎng)《山西省加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動(dòng)計(jì)劃年)》山西政府辦公廳年6月公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服服務(wù)信息公示制度；完善企業(yè)信用管理制度。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)，提升業(yè)主委員會(huì)履職能業(yè)信用管理制度建立物業(yè)費(fèi)動(dòng)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住建主管部門制定并公布立物業(yè)服務(wù)企《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》年7月湖北住建廳目經(jīng)理信用信務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理制度；息管理制度資料來(lái)源：各地政府官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部城市服務(wù)邁向縱深，物企打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)擁抱城市服務(wù)藍(lán)海，物管融入社會(huì)基層治理：目前城市服務(wù)的主要內(nèi)容包括市政園林、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)、市政設(shè)施管護(hù)、環(huán)境治理、老舊小區(qū)改造、后勤服務(wù)等；公建物業(yè)市場(chǎng)化亦是近年政策支持的重要將通過(guò)政府采買方式逐步走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，為物管公司釋放廣闊的公建物業(yè)藍(lán)海。主流物管公司深入城市服務(wù)各有多長(zhǎng)，典型如碧桂園與央企合作，承接“三供一業(yè)”項(xiàng)目，年?duì)I收貢獻(xiàn)占比已達(dá)村振興”戰(zhàn)略，成立“鎮(zhèn)興中國(guó)”服務(wù)模式，已在城鎮(zhèn)景區(qū)管理、社會(huì)基層治理等方面積累豐富經(jīng)驗(yàn)。12/20圖表中央移交社會(huì)化管理政策時(shí)間頒布部門政策名稱主要內(nèi)容《關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》年開始，在全國(guó)全面推進(jìn)國(guó)有企業(yè)（含中央企業(yè)和地方國(guó)有企業(yè)）職工家屬區(qū)20182019年起國(guó)有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)年6月國(guó)務(wù)院辦公廳中央國(guó)家發(fā)展”推進(jìn)老舊城區(qū)、已建成居?。ㄐ。﹨^(qū)基本補(bǔ)齊社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)和改革委民政事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用途管理，支持將社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施低償或無(wú)償用于年6月員會(huì)的通知普惠型養(yǎng)老服務(wù)?！蛾P(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》年7月國(guó)務(wù)院辦公廳建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制,促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。北京市住關(guān)于印發(fā)《關(guān)于引入房和城鄉(xiāng)社會(huì)資本參與老舊小建設(shè)委員區(qū)改造的意見》的通鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、家政企業(yè)等參與老舊小區(qū)改造:明確要通過(guò)多種方式引入社會(huì)資本參與,并加大對(duì)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的財(cái)稅和金融支持。年4月會(huì)知地方河北省住《河北省城鎮(zhèn)住宅小年4月引導(dǎo)老舊小區(qū)居民通過(guò)集中連片管理模式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，平衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益，提高整體服務(wù)水平。房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》年7月湖北住建廳進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)資料來(lái)源：各部門官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部圖表保利物業(yè)公建物業(yè)在管面積占比已過(guò)半圖表保利物業(yè)在管面積構(gòu)成碧桂園服務(wù)收入構(gòu)成城市服務(wù)三供一業(yè)其他公共及其他物業(yè)商辦住宅社區(qū)增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)3.0%5.7%100%90%80%70%60%50%20%10%0%100%80%60%20%0%5.7%10.5%8.9%7.2%6.0%15.7%35.9%2.7%53.0%11.1%8.8%14.7%3.4%3.0%86.8%81.5%73.7%59.6%55.2%44.1%20162017201820192020資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部13/20圖表主流物管公司收并購(gòu)環(huán)衛(wèi)公司，涉足城市服務(wù)領(lǐng)域公司名稱龍光智慧服務(wù)世茂服務(wù)收并購(gòu)環(huán)衛(wèi)標(biāo)的奇嶺環(huán)境深圳深兄環(huán)境北京慧豐陜西明堂雅生活集團(tuán)大連明日安徽宇潤(rùn)中航環(huán)衛(wèi)滿國(guó)康潔碧桂園服務(wù)福建東飛資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部三、鼓勵(lì)：發(fā)展“物業(yè)”模式，打造智慧型服務(wù)探索“物業(yè)”模式，鼓勵(lì)開展增值服務(wù)鼓勵(lì)開展多元增值服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老被多次提及：向養(yǎng)老、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)、前置倉(cāng)等領(lǐng)域延伸，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。其中社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)被單獨(dú)提及多次，涉及補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板、促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展等方面，在人口老齡化及養(yǎng)老壓力加大背景下，社區(qū)居家養(yǎng)老為傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有力補(bǔ)充，后續(xù)或出臺(tái)相關(guān)措施完善監(jiān)督管理并實(shí)施激勵(lì)扶持。從政策傾向看，物業(yè)在社區(qū)單位中的重要性愈加凸顯，政策傾向幫扶物企做大生活服務(wù)業(yè)，為增值服務(wù)打開新方向，促使物企重新審視住宅物業(yè)的商業(yè)模式及發(fā)展?jié)摿?。圖表物管行業(yè)增值服務(wù)等方面的鼓勵(lì)政策時(shí)間頒布部門國(guó)務(wù)院政策名稱主要內(nèi)容要點(diǎn)探索務(wù)+養(yǎng)老服年4月《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)探索+養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》年供餐、定期巡訪等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)。支持參與提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)；支持開展老年人營(yíng)養(yǎng)服務(wù)和健康促進(jìn)，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》鼓勵(lì)物企開展居家養(yǎng)老服務(wù)年月住建部中央《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動(dòng)物業(yè)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門鼓勵(lì)物企開展居家養(yǎng)老服務(wù)年月服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社老服務(wù)內(nèi)容；積極推進(jìn)智慧居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；完區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》善監(jiān)督管理和激勵(lì)扶持措施14/20《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)年3全國(guó)人大十四個(gè)五年規(guī)劃和年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》服務(wù)體系。完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)公共設(shè)施適老化改造，推動(dòng)專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)向社區(qū)延伸，整合利用存量資源發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老。月住房和城《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住鄉(xiāng)建設(shè)部宅物業(yè)管理工作的通年1鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。鼓勵(lì)物企開展生活服務(wù)月等部門知》《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鼓后有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、年5商務(wù)部等鼓勵(lì)物企開展生活服務(wù)鐘便民生活圈建設(shè)的,+生活月部門意見》服務(wù)”,提升消費(fèi)便利化、品質(zhì)化水平?！蛾P(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式開展房地產(chǎn)中介服務(wù),發(fā)展一批以品牌為龍頭；支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)線上交易服務(wù)鼓勵(lì)物企開展房產(chǎn)中介服務(wù)年月青島住建促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)局行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知（征求意見支持物業(yè)企業(yè)立足住宅物業(yè)服務(wù)，向商業(yè)、寫字樓、四川省住《關(guān)于加快物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)服務(wù)延伸；支持物業(yè)年1房和城鄉(xiāng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展助推企業(yè)利用現(xiàn)代科技和服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)等資源，大力拓展家鼓勵(lì)物企向非住業(yè)態(tài)延月建設(shè)廳等城市基層治理能力提政、養(yǎng)老、電子商務(wù)、教育培訓(xùn)等服務(wù)，強(qiáng)化針對(duì)申，開展增值部門升的指導(dǎo)意見》性、個(gè)性化的增值服務(wù)，增加社會(huì)服務(wù)供給，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。服務(wù)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《住房和城山東省住鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于從定家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物企居年2房和城鄉(xiāng)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)月建設(shè)廳展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》的通知展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作取得實(shí)效。地方將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范疇。支持物業(yè)企業(yè)利用現(xiàn)代科技和服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)等資源，大力拓展家將物業(yè)服務(wù)安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳政、養(yǎng)老、生活服務(wù)、電子商務(wù)、教育培訓(xùn)等服務(wù)，業(yè)納入現(xiàn)代強(qiáng)化針對(duì)性、個(gè)性化的增值服務(wù)，增加社會(huì)服務(wù)供服務(wù)業(yè)發(fā)展給，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。鼓范疇，發(fā)展增年3月