北京房地產(chǎn)市場研究

2008年北京市場研究世聯(lián)地產(chǎn)第一頁，共四十二頁。行政、金融、稅收，07年以來，政府打壓樓市多管齊下中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。國家八部委聯(lián)手查中國房價(jià)暴漲因素深圳是重點(diǎn)城市;深圳市13個(gè)部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)；。中國人民銀行發(fā)布公告，決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。8月1日，新版《二手房買賣合同》正式實(shí)施，以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍2007.4.52007.7月2007.6.52007.5.192007.8月2007.9月2007.9.27央行于7-9月3次上調(diào)節(jié)存款利率，2007年，先后上調(diào)存款利率5次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率8次《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，的第三條的規(guī)定，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。2007.10.3監(jiān)管部門及相關(guān)銀行的知情人士昨天證實(shí)，就“第二套房”的界定，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認(rèn)“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房則認(rèn)定為第二套房”。13日宣布，將從今年10月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由此普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)．2007.10.132007.10月北京將成為開征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市之一。2007.7.16行政手段金融政策稅收政策第二頁，共四十二頁。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的使用，北京樓市“拐點(diǎn)”初現(xiàn)端倪進(jìn)入12月份以后，隨著新的貸款政策的頒布和銀根的全面收緊，北京樓市價(jià)格明升暗降，各類樓盤大搞促銷：金地·名京，辦卡送1萬元；PeckingHouse，92-95折；星河灣，95折；富力又一城，十項(xiàng)優(yōu)惠措施合計(jì)優(yōu)惠8萬元/套……第三頁，共四十二頁。2008年，政府決心堅(jiān)定，多種手段配合，用心良苦08年上半年以來，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控可謂多層面全方位配合；

從行政、金融、稅收以及保障性住房投放等方面，處處著手，力度堅(jiān)決；在獲得了07年底，金融手段調(diào)控的良好收效之后，政府更是緊抓金融杠桿，全面保障信貸政策的徹底落實(shí)；作為調(diào)控房價(jià)的有利武器，在“雙防”基調(diào)之下，政府的物業(yè)稅征收政策遲遲不落實(shí)也是懸在本輪市場調(diào)控上方的一柄“利刃”；在行使“威懾”作用的同時(shí)保證了市場一旦發(fā)生顛覆性調(diào)整可以帶來利好因素，刺激市場信心與回暖。第四頁，共四十二頁。2008年上半年各級(jí)市場表現(xiàn)梳理第五頁，共四十二頁。一級(jí)市場第六頁，共四十二頁。朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標(biāo)（12月份）；順義五塊低價(jià)住宅用地流標(biāo)；廣渠路15#地塊流標(biāo)；……12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進(jìn)入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來越高；大幅高價(jià)地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎土地流標(biāo)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地第七頁，共四十二頁。全年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺(tái)區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng)向外偏移的趨勢(shì)明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來城市熱點(diǎn)。城市外圍中小體量，較低地價(jià)的地塊，因其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小而越來越受到開發(fā)商的重視。高價(jià)的“明星”地塊（廣渠路15#流標(biāo)）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標(biāo)；土地供應(yīng)外圍漸成熱點(diǎn)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地?zé)崆橛兴鶞p緩第八頁，共四十二頁。地價(jià)上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上市公司萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運(yùn)作地塊，如魯能做順義馬坡組團(tuán)的一級(jí)開發(fā)，后續(xù)拿地也針對(duì)這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項(xiàng)目公司被注銷。后續(xù)無項(xiàng)目跟進(jìn)?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價(jià)地塊成為新寵——開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，未來發(fā)展前景值得預(yù)期。第九頁，共四十二頁。08年前半年土地供應(yīng)量大；1月成交量出現(xiàn)井噴，且價(jià)格保持高位；2—4月成交冷淡北京08年上半年土地供應(yīng)出現(xiàn)“井噴”之勢(shì)：整個(gè)二季度將有約49塊土地供應(yīng)，土地面積達(dá)到了566公頃左右，加之一季度已成交的500多公頃，這意味著如果二季度的土地供應(yīng)計(jì)劃如期兌現(xiàn)，2008年上半年北京市土地供應(yīng)將突破千萬公頃，超過2007年全年的898公頃。

——北京市土地整理儲(chǔ)備中心京一季度住宅地價(jià)同比漲1279元/平漲幅達(dá)兩成：一季度北京綜合用途、商業(yè)用途、居住用途及工業(yè)用途等四類地價(jià)，均比去年同期上漲。其中住宅地價(jià)上漲幅度最高，同比去年漲1279元/平米，漲幅高達(dá)22%?！袊鞘械貎r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)北京二季度土地供應(yīng)遇窘49幅地塊無人問津：在2008年第二季度過去三分之一后，原計(jì)劃于該季度內(nèi)完成出讓的49幅住宅和商業(yè)地塊仍然毫無動(dòng)靜?！本┦型恋亟灰坠芾碇行牡谑?，共四十二頁。5月以來土地成交有所回暖；市場出現(xiàn)兩極分化，品牌開發(fā)商積極取地，小開發(fā)商急于轉(zhuǎn)讓搶地風(fēng)重現(xiàn)北京百份標(biāo)書競投順義空港三地塊（2008年5月）：近日正掛牌接受報(bào)價(jià)的北京市順義天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一住兩商”三幅地塊，已吸引了包括萬科中糧、萬通、融創(chuàng)(原順馳)、新世界、和記黃埔(長江實(shí)業(yè))、綠地集團(tuán)、金地、龍湖和富力在內(nèi)的9家國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商，且尚有順鑫、大龍、華美等實(shí)力稍遜的開發(fā)企業(yè)對(duì)該地塊表示出關(guān)注?！本┦型恋亟灰坠芾碇行呐耸俪职賰|現(xiàn)金將集中在京拿地（2008年5月）：SOHO中國(00410.HK)目前擁有逾100億元現(xiàn)金，“是國內(nèi)最多現(xiàn)金的地產(chǎn)上市公司”。未來公司土地收購仍會(huì)集中于北京市場，因?yàn)槔麧欇^高。——SOHO中國董事長潘石屹北京7塊二手地欲“再嫁”轉(zhuǎn)讓總面積約120萬平米（2008年6月）：5月和6月兩個(gè)月內(nèi)共有7塊土地在北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布出讓消息。本次出讓的土地主要集中在宣武、豐臺(tái)、昌平、密云及懷柔，出讓的土地總體面積約120萬平米。除了密云地塊暫未得知之外，其他土地全部取得“國有土地使用證”。這些地塊均通過出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，甚至部分土地已經(jīng)取得商品房銷售許可證?！斑@些土地全部屬于二手地”，開發(fā)商如果100%出讓其公司的股權(quán)，就是在通過出讓公司股權(quán)的方式來出讓土地?！本┊a(chǎn)權(quán)交易所第十一頁，共四十二頁。二級(jí)市場第十二頁，共四十二頁。豪宅市場依舊堅(jiān)挺，抗跌性強(qiáng)時(shí)間類目泛海國際山水文園星河灣世界城1月成交單價(jià)2392732263297090成交面積4454.25612.743854.3802月成交單價(jià)2975203109819480成交面積2524043677273月成交單價(jià)29099303122804928814成交面積2878338019347274月成交單價(jià)30852304253160338546成交面積2840152437813645月成交單價(jià)27403316063149643172成交面積549721243296364選取北京市場在售的典型豪宅項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：除受銷售周期的供應(yīng)影響，個(gè)別月份發(fā)生的零交易情況外；北京豪宅市場保證了總體的量價(jià)穩(wěn)定；豪宅市場作為具備絕對(duì)稀缺性的豪宅項(xiàng)目體現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性；在市場情況總體轉(zhuǎn)淡的情況下仍然實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的小幅爬升；第十三頁，共四十二頁。別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢(shì)亞北別墅區(qū)大部分項(xiàng)目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項(xiàng)目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對(duì)后期市場走勢(shì)的擔(dān)憂，而不是購買力因素限制。國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實(shí)施２００６年版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項(xiàng)目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項(xiàng)目用地則被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時(shí)廢止。政策影響：“別墅用地審批叫停”政策的實(shí)施無形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價(jià)值得到提升；此外，購買別墅的客戶基本上都是財(cái)富積累程度較高的支付階層，其資金儲(chǔ)備較為充裕，購房受政策影響較小；項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)/成交價(jià)格2007年11月2007年12月龍湖·滟瀾山銷售套數(shù)3057成交價(jià)格2748329362中?！ね郀柕呛N售套數(shù)411成交價(jià)格1338813389格拉斯小鎮(zhèn)銷售套數(shù)02成交價(jià)格016364納帕爾灣銷售套數(shù)1510成交價(jià)格1525114884優(yōu)山美地銷售套數(shù)66成交價(jià)格1958827414別墅市場第十四頁，共四十二頁。5月價(jià)格出現(xiàn)下跌，刺激消化增長，但仍難以回復(fù)之前的消化水平，市場回歸正常2008年5月，北京市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為1652855.95平米，累計(jì)銷售面積為914678.81平米，批準(zhǔn)預(yù)售面積是上月的1.2倍，累計(jì)銷售面積是上月的1.6倍，從供銷比來看，本月的上市量繼續(xù)攀升，市場中供應(yīng)依舊較為活躍，成交量也環(huán)比上月有一定程度增長，比前幾月也有上升趨勢(shì)，但本月成交量仍然沒有超過供應(yīng)量。普通住宅市場2007年5月北京市商品住宅類價(jià)格繼前幾月穩(wěn)中略升后有小幅的下降，成交均價(jià)為13255元/平米，環(huán)比下降了5%，同比去年增長了30.4%。市場供應(yīng)繼續(xù)拉升，市場銷售也有一倍多的增長，一部分需求得到釋放；價(jià)格方面在前幾月一直穩(wěn)中有升的情況下本月卻出現(xiàn)了下降。第十五頁，共四十二頁。5月以來市場主流項(xiàng)目紛紛采用價(jià)格戰(zhàn)，企圖利用價(jià)格杠桿撬動(dòng)成交，起到一定作用，但并未實(shí)現(xiàn)市場整體啟動(dòng)普通住宅市場珠江?奧古斯塔：公寓：7600元/㎡，毛坯，一次性96折，按揭98折，10套/周，月均銷售40——50套；別墅：20000元/㎡，目前的促銷手段為買別墅送公寓；金色漫香林：6月7日開盤，開盤推出房源300套，截止6月2日，蓄客辦卡200組，20000元/卡，卡內(nèi)含10000元折扣金；亦莊?北岸：上周開盤一棟，9500元/㎡（實(shí)收），開盤銷售40套，一次性折扣最低可達(dá)91折，本周實(shí)收均價(jià)9100元/㎡，銷售速度8套/周；富力?又一城：目前均價(jià)11000元/㎡（實(shí)收，含1500元/㎡精裝），最低折扣可達(dá)82、83折，為亦莊區(qū)域消化速度最快的項(xiàng)目，10——20套/周，主要通過價(jià)格杠桿撬動(dòng)銷售，僅余7套大戶型產(chǎn)品作為特價(jià)房，10700元/㎡；目前，亦莊區(qū)域市場主要以消化小戶型產(chǎn)品為主，主要和市場放量特征有關(guān)，同時(shí)，受支付力限制，及激烈的同質(zhì)化競爭影響，區(qū)域內(nèi)主流項(xiàng)目價(jià)格手段促進(jìn)銷售狀況明顯。以亦莊區(qū)域市場為例：價(jià)格杠桿的應(yīng)用成為市場普遍現(xiàn)象第十六頁，共四十二頁。三級(jí)市場第十七頁，共四十二頁。2008年上半年

二手房市場情況從2月開始，銷售量小幅回升，價(jià)格不斷下降，剛性需求支撐市場的同時(shí)市場逐漸走向理性第十八頁，共四十二頁。市場回歸正常，穩(wěn)中盤整情況將在較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)一級(jí)市場：從最初的供應(yīng)井噴但市場冷淡，到目前品牌開發(fā)商積極取地，經(jīng)過將近半年的消沉，土地市場整體成交出現(xiàn)回暖，未來市場將日趨平穩(wěn)。二級(jí)市場：傳統(tǒng)豪宅以其稀缺特性，保證自身銷售的量價(jià)平穩(wěn)狀態(tài)，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；墅物業(yè)在限地令出臺(tái)之后出現(xiàn)明顯的量價(jià)齊升行情，特殊物業(yè)形態(tài)成為其銷售的有效保證；普通住宅先后經(jīng)歷了“有價(jià)無市”、“暗降保量”、“量價(jià)齊跌”三個(gè)階段，從原先的絕對(duì)賣方市場開始向一定程度的買方市場轉(zhuǎn)化；07年的瘋長態(tài)勢(shì)受到遏制，開始回歸正常；三級(jí)市場：二手房交易受到影響較為明顯，市場波動(dòng)較大，資產(chǎn)的重估過程遭遇較大挑戰(zhàn)，在一定程度上打擊了投機(jī)買家的購買行為第十九頁，共四十二頁。2008年下半年市場走勢(shì)因素分析與對(duì)策初判第二十頁，共四十二頁。正常市場狀態(tài)，決定市場的兩大根本性因素現(xiàn)實(shí)的市場供需水平增值預(yù)期市場本源第二十一頁，共四十二頁。剛性購房需求堅(jiān)挺，大量外來人口涌入，新建家庭數(shù)量不斷增加根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局在1997年外來人口普查和2000年人口普查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的推測,北京市的外來人口在03年以后1～2年內(nèi)每年估計(jì)增加45萬人左右,隨后每年增加量至少在38萬人左右,這種趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)到2008年。在未來的5年內(nèi)(2004～2008年)流動(dòng)人口增加量最為保守的估計(jì)也在200萬人。這意味著在2008年北京的流動(dòng)人口數(shù)量將達(dá)到600萬之多。奧運(yùn)之際，在京外來人口逾600，0000人04年以來，北京登記結(jié)婚人數(shù)78，8636人，新組建家庭39，4318個(gè)供需水平第二十二頁，共四十二頁。住宅土地供應(yīng)有所增長，但依然存在巨大供應(yīng)缺口，整體市場未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化供需水平北京今年供地6100公頃首度公布土地儲(chǔ)備計(jì)劃：2008年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃已于6月3日在第七次市政府常務(wù)會(huì)議上研究通過。今年，北京市土地供應(yīng)總量將控制在6100公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3500公頃以內(nèi)?！本┦袊辆謬?yán)禁工業(yè)用地建成套住宅：北京有關(guān)部門發(fā)布了《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，按照新的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。企業(yè)所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)在工業(yè)開發(fā)區(qū)的生活服務(wù)配套區(qū)集中建設(shè)，單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積原則上不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地的5％，建筑面積不得超過總建筑面積的10％。違反土地管理規(guī)定處分辦法6月起施行：《處分辦法》的頒布實(shí)施，對(duì)于貫徹落實(shí)黨的十七大精神，促進(jìn)深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)肅懲處土地違法違紀(jì)行為，維護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益，堅(jiān)守18億畝耕地“紅線”，具有十分重要的意義?！宀课诙?，共四十二頁?，F(xiàn)實(shí)的市場供需未發(fā)生明顯變化，對(duì)房地產(chǎn)市場影響甚微現(xiàn)實(shí)的市場供需水平增值預(yù)期未發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，對(duì)市場幾無關(guān)鍵性影響市場影響第二十四頁，共四十二頁。成長中的中國經(jīng)濟(jì)將在一個(gè)長久時(shí)間內(nèi)維持良好的上升勢(shì)頭經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)面中國人口的受教育程度和人口素質(zhì)不斷提高，擁有豐富的人力資源中國科技人力資源總量已達(dá)3200萬人，居世界第一位。中國高等教育在校生從1998年的628萬增加到現(xiàn)在的1400萬，已經(jīng)位居世界第一。中國眾多的工業(yè)指標(biāo)“世界第一”，已經(jīng)成為世界工廠中國鋼鐵產(chǎn)量世界第一，超過第二、第三、第四的總合。中國水泥產(chǎn)量世界第一，占世界總產(chǎn)量一半。中國煤產(chǎn)量世界第一，占世界一半。中國紡織品產(chǎn)量世界第一，每年共世界人民每人四件衣物。中國鞋產(chǎn)量世界第一，每年世界人民每人3雙。中國電視機(jī)產(chǎn)量世界第一。中國電冰箱產(chǎn)量世界第一。中國DVD產(chǎn)量世界第一。中國空調(diào)產(chǎn)量世界第一。中國摩托車產(chǎn)量世界第一。第二十五頁，共四十二頁。中國經(jīng)濟(jì)的世界聲音越來越響亮，已經(jīng)開始成為國際經(jīng)濟(jì)金融的重要影響力量經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)面中國油價(jià)上漲帶來國際油價(jià)波動(dòng)在19日晚國家發(fā)改委在公布油價(jià)上調(diào)之后，紐約原油期貨出現(xiàn)了回落。跌幅超過3％。專家分析認(rèn)為油價(jià)調(diào)整將對(duì)全球石油未來走勢(shì)帶來一定沖擊。中國外匯儲(chǔ)備“世界第一”截至4月末，中國的外匯儲(chǔ)備已經(jīng)增加到1.76萬億美元，比東北亞其他國家和地區(qū)外匯儲(chǔ)備的總和還多。中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所所長余永定對(duì)環(huán)球網(wǎng)記者說，這個(gè)數(shù)字實(shí)際上已經(jīng)超過了世界主要7大工業(yè)國(包括美國、日本、英國、德國、法國、加拿大、意大利，簡稱G7)的總和。第二十六頁，共四十二頁。ＣＰＩ高漲，消費(fèi)者信心不足，通漲壓力巨大經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)面2007年2月-2008年5月CPI漲幅美國CPI各類產(chǎn)品和服務(wù)比重中國CPI各類產(chǎn)品和服務(wù)比重

近一年來消費(fèi)者信心指數(shù)日期消費(fèi)者

預(yù)期指數(shù)消費(fèi)者

信心指數(shù)消費(fèi)者

滿意指數(shù)2007.0199.196.392.12007.0298.695.891.72007.0397.495.291.82007.0498.896.292.42007.0599.196.793.02007.06100.097.594.52007.0799.296.793.02007.0899.997.393.32007.0999.797.093.02007.1099.296.592.42007.1198.796.092.02007.1299.596.993.12008.0195.698.691.22008.0294.396.890.52008.0397.594.890.807年底開始，我國CPI指數(shù)一路走高，到08年2月受雪災(zāi)影響更是達(dá)到前所未有的高點(diǎn)；政府表示此為結(jié)構(gòu)性的物價(jià)調(diào)整，但是縱觀整個(gè)08年前5個(gè)月，平抑物價(jià)尚需時(shí)日；第二十七頁，共四十二頁。08股市在震蕩中一路下行，但通過上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，中國企業(yè)處在不斷發(fā)展壯大之中，本輪調(diào)整為有支撐的短期行為經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)面上證指數(shù)仍處于短期下跌加速階段支撐位在2780-2740點(diǎn)區(qū)域，如跌穿會(huì)測試2690-2650點(diǎn)區(qū)域附近，阻力位為3120-3090點(diǎn)區(qū)域附近。由于通貨膨脹、油價(jià)高企等因素，中國依靠低成本生產(chǎn)要素獲取國際競爭力的經(jīng)濟(jì)增長模式正日益受到其增長成果的挑戰(zhàn)，中國謀求經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，工業(yè)化下半場的帷幕由此拉開。而在轉(zhuǎn)型壓力期，通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)減速和企業(yè)盈利能力下滑并存的陣痛難以避免。科技、新能源類板塊取代地產(chǎn)、金融成為新的股市熱點(diǎn)第二十八頁，共四十二頁。美國次貸影響有限，當(dāng)前美聯(lián)儲(chǔ)的降息政策使得美國向全球輸出通貨膨脹大事件影響受次級(jí)貸影響,美國經(jīng)濟(jì)增長滯緩，通貨膨脹加?。?007年，美國爆發(fā)住房次級(jí)貸款危機(jī)，房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑；就業(yè)市場的持續(xù)低迷、失業(yè)率的不斷上升、消費(fèi)者信心指數(shù)的暴跌；2007年第四季度美國經(jīng)濟(jì)增長率由第三季度的4.9%下滑至0.6%；經(jīng)濟(jì)增長緩慢導(dǎo)致美聯(lián)儲(chǔ)采取刺激經(jīng)濟(jì)增長的降息政策，自2007年9月開始，美聯(lián)儲(chǔ)目前已將利率從5.25%降至3%；降息的寬松經(jīng)濟(jì)政策加之目前能源糧食等國際物價(jià)的上漲，導(dǎo)致美國的通貨膨脹率居高不下。

在美國經(jīng)濟(jì)增長滯緩的影響下，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，全球性通貨膨脹加?。河捎谧陨斫?jīng)濟(jì)增長周期的影響，加之美國次級(jí)貸造成損失，世界各主要經(jīng)濟(jì)國家均出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)疲軟；能源、糧食等國際原材料價(jià)格大幅上漲;2007年國際油價(jià)上漲約50%，小麥價(jià)格漲幅超過100%;歐元區(qū)、瑞士、新加坡、沙特阿拉伯等區(qū)域的通貨膨脹率上升到十余年來最高的水平；第二十九頁，共四十二頁。冰雪災(zāi)害天氣使南方大部地區(qū)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失，帶來CPI的高增長大事件08年1月，我國南方遭遇50年一遇的雪災(zāi)湖南：2500萬人受災(zāi)，7人死亡；湖北：七地市暴雪預(yù)警；江西：57個(gè)縣市遭遇凍雨，江西電網(wǎng)因冰災(zāi)全線告急；河南：發(fā)布道路結(jié)冰橙色預(yù)警；重慶：直接經(jīng)濟(jì)損失5.68億元；貴州：受災(zāi)人口近600萬；江蘇：公路運(yùn)輸近乎癱瘓第三十頁，共四十二頁?！安鬲?dú)”事件造成的惡劣影響在一定程度上影響了民眾信心，進(jìn)而造成一定的不安因素大事件事件：在“3·14”打砸搶燒暴力事件中，暴徒們見人就砍、進(jìn)店就搶、見車就燒。；“藏獨(dú)”分子在火炬?zhèn)鬟f期間的丑惡表演及西方別有用心人士的慫恿與鼓動(dòng)帶來了極其惡劣的國際影響；民眾心理：不斷受到外界不良影響的刺激，在團(tuán)結(jié)與激發(fā)愛國熱情的同時(shí)，不免對(duì)當(dāng)前社會(huì)環(huán)境產(chǎn)生憂慮。后續(xù)：火炬事件頻出，“藏獨(dú)”分子顛覆國家統(tǒng)一之心不死；第三十一頁，共四十二頁。5·12地震不僅是當(dāng)前災(zāi)難救助問題，更將在一個(gè)更長遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)影響中國經(jīng)濟(jì)大事件08年5月12日，我國四川省汶川縣境內(nèi)發(fā)生里氏8.0級(jí)特大地震，陜西、甘肅等省受到波及，北京、上海等地震感明顯；遇難：69181人；受傷：374171人；失蹤：18522人；直接經(jīng)濟(jì)損失：超過200億美元；第三十二頁，共四十二頁。奧運(yùn)“利空”顯現(xiàn)對(duì)于整體房地產(chǎn)市場：推廣渠道受限，來電來訪減少，項(xiàng)目的正常營銷受阻；注意力的轉(zhuǎn)移，帶來關(guān)注度的降低和購房熱情的低迷；對(duì)于奧運(yùn)利益點(diǎn)的使用：大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)告罄，奧運(yùn)可以實(shí)現(xiàn)的利好已經(jīng)呈現(xiàn)眼前，可預(yù)期利好不再。隨著奧運(yùn)的臨近，“利好”轉(zhuǎn)“利空”隨著奧運(yùn)的臨近，大量奧運(yùn)開辦帶來的不便開始顯現(xiàn)：道路限行；加油限量；甚至包括，限制使用一次性塑料袋……奧運(yùn)因素第三十三頁，共四十二頁。以奧運(yùn)為主題炒作的板塊，賣點(diǎn)支撐乏力：隨著奧運(yùn)臨近，原有奧運(yùn)周邊的熱點(diǎn)板塊，不再收到市場的追捧，回歸市場現(xiàn)實(shí)；比鄰鳥巢的奧東18，新項(xiàng)目開盤，主打奧運(yùn)題材市場關(guān)注度不高透支奧運(yùn)影響的項(xiàng)目，銷售乏力；：透支奧運(yùn)影響的項(xiàng)目，在奧運(yùn)后凸顯“奧運(yùn)”的可利用性不強(qiáng)，銷售支撐乏力；未直接利用奧運(yùn)利好的相關(guān)項(xiàng)目，在奧運(yùn)后受影響有限：大量市場項(xiàng)目未直接利用奧運(yùn)利好，在奧運(yùn)后更多享受奧運(yùn)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等實(shí)際實(shí)惠，項(xiàng)目整體情況受奧運(yùn)影響有限；人們對(duì)房地產(chǎn)市場的關(guān)注由“奧運(yùn)時(shí)”轉(zhuǎn)為“奧運(yùn)后”，帶來觀望情緒的進(jìn)一步加劇奧運(yùn)因素第三十四頁，共四十二頁。中國經(jīng)濟(jì)整體上升勢(shì)頭不變，階段性調(diào)整在所難免，突發(fā)事件影響市場信心延長調(diào)整時(shí)間經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)面：中國經(jīng)濟(jì)長期向好因素不減；對(duì)國際經(jīng)濟(jì)的影響力量不斷增強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)增長放緩和CPI高漲是當(dāng)前發(fā)展中面臨的短期調(diào)整階段；大事件：去年美國次貸危機(jī)所產(chǎn)生的輸出型通貨膨脹將在較短時(shí)間內(nèi)被消化；1月的南方大面積風(fēng)雪災(zāi)害天氣；3月爆發(fā)至今的“藏獨(dú)”與西方反華勢(shì)力上