城市綜合體的發(fā)展趨勢案例分析與運營特點48

城市綜合體的發(fā)展趨勢

案例分析與運營特點朱凌波

全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任

中國城市綜合體研究中心主任

亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長第一頁，共四十九頁。綱要國內(nèi)外城市綜合體演化歷程城市綜合體論城市綜合體案例分析我國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析國內(nèi)外城市綜合體運營特點第二頁，共四十九頁。第一部分國內(nèi)外城市綜合體演化歷程第三頁，共四十九頁。國內(nèi)外城市綜合體演化歷程

古希臘阿索斯廣場（ASSOS）

卡拉卡拉浴場和戴克立提烏姆浴場

現(xiàn)代綜合體的發(fā)展歷程第四頁，共四十九頁。

古希臘阿索斯廣場（ASSOS）國內(nèi)外城市綜合體演化歷程第五頁，共四十九頁?？ɡɡ鰢鴥?nèi)外城市綜合體演化歷程第六頁，共四十九頁。30年代

二戰(zhàn)后20世紀70年代--至今現(xiàn)代綜合體的發(fā)展歷程國內(nèi)外城市綜合體演化歷程第七頁，共四十九頁。30年代

1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強調(diào)功能間的獨立性。導致了城市發(fā)展計劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴重制約.國內(nèi)外城市綜合體演化歷程第八頁，共四十九頁。

二戰(zhàn)后

西方國家的城市化進程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快速擴張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進城，城市化使城市人口達到了失控的程度，導致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)階級的出現(xiàn)和汽車時代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢。這一趨勢導致了郊區(qū)購物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當時的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導致了西方城市開始進行城市中心區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應運而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。國內(nèi)外城市綜合體演化歷程第九頁，共四十九頁。國內(nèi)外城市綜合體演化歷程

20世紀70年代—至今能源危機在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設的催化劑。人們開始反思城市復興與城市中心區(qū)的價值。促使人們重新認識城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢。在這種思潮影響下，西方發(fā)達國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價值互補，價值提升的優(yōu)勢，各種不同的功能在一天不同的時間段運行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時服務。

第十頁，共四十九頁。第二部分城市綜合體論第十一頁，共四十九頁。城市綜合體論---特征超大空間尺度功能復合性通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設計高科技集成設施高可達性整體的統(tǒng)一性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部聯(lián)系的完整性巨大的社會效應巨大的升值潛力第十二頁，共四十九頁。城市綜合體論---表現(xiàn)形式城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市中心區(qū)域為了降低綜合商務成本形成城市綜合體；經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著城市區(qū)域的開發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種功能，形成互為價值鏈的關系，集群式的、高使用率的都市綜合體；建筑設計多以街區(qū)特點水平分布的復合建筑群。第十三頁，共四十九頁。城市綜合體論---分類

按性能分：商務綜合體：一般是CBD，寫字樓和酒店為主導的沒有住宅的純綜合體；商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購物中心為主導的綜合體生活綜合體：郊區(qū)和新城，不僅有住宅而且比例較大超過30%；單一綜合體：一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個以上的綜合體復合體或商圈。按地段分：都心型綜合體；副中心綜合體；區(qū)域和新城綜合體；社區(qū)綜合體。按品味分：高端奢侈型綜合體：指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。中檔生活型城市綜合體：酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。第十四頁，共四十九頁。城市綜合體論---意義提升了城市價值和城市品質(zhì)和形象；綜合體不僅作為城市地標性的建筑成為市長工程和城市的名片，而且成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標準化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標志；城市綜合體的多重復合性決定了其具有很強的社會功能性。拉動區(qū)域經(jīng)濟的引擎和城市經(jīng)濟和文化的增長極，優(yōu)秀商業(yè)綜合體能夠增強城市的流通力，提高生活和消費品質(zhì)；同時商業(yè)綜合體也是重要的旅游景點，有利于增強城市吸引力。城市綜合體在解決社會再就業(yè)方面也具有重要作用；第十五頁，共四十九頁。城市綜合體論---意義具有提高和完善區(qū)域、城市價值，帶動周邊發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效能。也成為城市和社域的一筆無形資產(chǎn)，并對周邊經(jīng)濟發(fā)展起到強有力的輻射作用，帶動周邊土地增值，有利于城市的現(xiàn)代化與國際化。在中國，尤其近兩年綜合體已成為城市建設和運營的標志和主體，幾乎每個城市都要打造一座當?shù)刈罡呓ㄖ?、體量最大，最高級的商場、最好（三星以上）的酒店于一體的復合建筑群。杭州這個領先的二線城市更提出要建100個城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國商業(yè)地產(chǎn)的領袖企業(yè)萬達集團、中糧集團也提出只建城市綜合體的開發(fā)戰(zhàn)略。作為商業(yè)地產(chǎn)的高段產(chǎn)品，其天然的金融屬性，更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開發(fā)商所青睞。城市綜合體在中國這幾年成為了政府推動城市化進程的標志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時也成為了消費者和投資者投資的一個主要產(chǎn)品的類型。第十六頁，共四十九頁。城市綜合體論---多重價值

具備五重的價值空間：銷售價值：可銷售住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實現(xiàn)的短期現(xiàn)金；經(jīng)營價值：酒店、購物中心等持有商業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入和租金的回報；資產(chǎn)價值：隨著城市化進程加快，交通的改善，消費力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；資本價值：價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)，最大值，終極價值。區(qū)域和城市價值：附加值，一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，還會帶動整個周邊土地、建筑價值和價格的大幅提高，包括一個城市價值和知名度的提升。第十七頁，共四十九頁。城市綜合體論---多重價值

城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費人群，他的價值不僅體現(xiàn)在這個城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關注自身產(chǎn)品的組合，也要關注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價值的體現(xiàn)。城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運營順序和節(jié)奏，比如先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運營和培育，當人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。而這要看投資商的自有資金實力尤其是多元化中長期的融資通路。當然同樣決定的銷售和持有的比例也預示了項目遠期價值和資產(chǎn)價值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。第十八頁，共四十九頁。第三部分城市綜合體案例分析第十九頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析美國洛克菲勒中心日本六本木澳洲情人港新加坡新達城第二十頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45000平方米。建筑群的主體是GE大廈，70層,高259米。外觀強調(diào)垂直線條,是板式高層建筑的雛形。第二十一頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份高度樓層無線（奇異）電器大樓：1933年259米69塞拉尼斯大廈：1973年180米45國際大樓：1935年156米39Time-Life1937年149米34時代華納大廈：1947年129米33美國街1270號：1931年125米31漢華實業(yè)銀行大廈：1952年122米28西門與舒斯特大廈：1939年資料不詳21

東方航空大廈：1940年資料不詳17

美聯(lián)社大廈：1938年資料不詳15

第二十二頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心第二十三頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析--洛克菲勒中心這是2007年12月10日，孩子們在“便士豐收的田野”開幕式上擺放硬幣的情形.放置這1億枚硬幣區(qū)域長49.5米、寬9米，寬度相當于一條街道。

------慈善活動籌集善款1932年起，每年圣誕節(jié)前夕，洛克菲勒中心廣場都要豎立一棵紐約市最大的圣誕樹，這里的圣誕夜景是來紐約的游客必看之處。第二十四頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—悉尼情人港第二十五頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—悉尼情人港第二十六頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—悉尼情人港案例啟示情人港的開發(fā)主要是政府主導的通過對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類城市用地和建設的改造而獲得社會經(jīng)濟和環(huán)境改善的雙贏。在開發(fā)過程中，對城市環(huán)境、對人的需求給予極大的關注。同時利用對保護產(chǎn)業(yè)類歷史遺產(chǎn)事業(yè)的投資，成功地實施城市環(huán)境的改善，有效地推進城市經(jīng)濟的發(fā)展。累計已投資30億元澳元，年接待游客超過1500人次。如今情人港幾乎全年成為澳大利亞重大戶外慶典的場地，為當?shù)馗餍懈鳂I(yè)帶來巨大收益。根據(jù)2002年的統(tǒng)計，港區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的雇員超過4000人，高等酒店的房間數(shù)達2888間，酒店公寓3341套。酒店的入住率遠高于市內(nèi)的酒店，2001年就達到76.6%。目前以超過80%開發(fā)式的立體交通系統(tǒng)和緊鄰CBD商務區(qū)和傳統(tǒng)住宅區(qū)，帶來的不僅是便利性，更有一種連接家庭后花園的感覺，成為家庭活動，班后休閑和社交活動的聚集地。

第二十七頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—新加坡新達城第二十八頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—新加坡新達城第二十九頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—新加坡新達城

第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但為項目提供最好的位置，而且為項目的前期的開展作了大量的工作。前總理李光耀親赴香港游說力邀李兆基、邵逸夫、李嘉誠、鄭裕彤等11位產(chǎn)業(yè)巨子成為項目董事會成員。第二、得到了香港重量級國際財團的支持案例啟示----兩大優(yōu)勢第三十頁，共四十九頁。城市綜合體案例分析—新加坡新達城交通組織。盡管該項目與CBD商務中心僅一河之隔且出入人群量巨大，但卻沒有堵車問題；新達城采用了獨特的建筑設計，建筑物四周用灰綠色的鋁合金彩鋼板，樓頂采用鋼化玻璃板制成的多角金字塔結(jié)構(gòu),總面積為24.883.2(172.8*144)平方米。屋頂可做蓄水系統(tǒng)，收集的雨水可用來灌溉整個新達城的綠社植物號稱世界最大的噴泉“財富之泉”(FountainofWealth)。該噴泉由四根13.8公尺高的青銅巨柱共同頂起一個青銅圓環(huán)，直徑寬達21公尺，水往內(nèi)流象征著合資富商們的團結(jié)合作、聚留財氣、心想事成。據(jù)風水大師推論，當水柱噴發(fā)高達30公尺所產(chǎn)生的負離子，可為人們帶來“氣”和運勢，只要靠近噴泉，觸摸泉水，并大口吸取水氣中的負離子，對身心安泰有莫大的幫助。案例啟示----三個亮點第三十一頁，共四十九頁。第四部分我國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析第三十二頁，共四十九頁。我國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析我國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體開發(fā)三大動力城市綜合體連鎖發(fā)展六大條件我國城市綜合體項目案例我國城市綜合體開發(fā)企業(yè)案例第三十三頁，共四十九頁。我國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量多，速度快、規(guī)模大（高大全洋）；同質(zhì)化甚至惡性化競爭嚴重；目前的城市綜合體主導功能以商業(yè)功能和寫字樓功能為主目前的城市綜合體多功能組合以寫字樓、商業(yè)和公寓復合體為主文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的輔助功能。連鎖標準化與個性化并存發(fā)展呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開發(fā)的新趨勢城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品第三十四頁，共四十九頁。城市綜合體開發(fā)三大動力政府為什么愿意做城市綜合體？杭州、沈陽、濟南、合肥、天津和成都城市名片、形象工程、經(jīng)濟引擎開發(fā)商投資者為什么愿意投城市綜合體？資金鏈、產(chǎn)品模型、商業(yè)模式消費者為什們愿意去城市綜合體？周末經(jīng)濟、節(jié)假日經(jīng)濟和724生活方式生活中心、快樂主場、幸福目的地第三十五頁，共四十九頁。城市綜合體連鎖發(fā)展六大條件政府關系、核心土地資金和資本品牌產(chǎn)品模型，標準專業(yè)團隊豐富的商業(yè)資源第三十六頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例深圳：國貿(mào)、地王、華潤萬象城中信廣場廣州：天河城、正佳廣場太古匯上海：上海新天地、正大廣場、恒隆廣場大寧廣場北京：國貿(mào)、燕莎亮馬河、東方廣場、華貿(mào)中心銀泰中心第三十七頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例1、深圳國貿(mào)2、深圳地王大廈第三十八頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例3、深圳華潤萬象城4、廣州正佳廣場第三十九頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例5、廣州天河城6、上海新天地第四十頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例7、上海正大廣場8、上海恒隆廣場第四十一頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例9、北京國貿(mào)10、北京東方新天地第四十二頁，共四十九頁。我國城市綜合體的現(xiàn)狀—項目案例北京華貿(mào)11、12、北京燕莎亮馬河大廈第四十三頁，共四十九頁。我國城市綜合體開發(fā)--企業(yè)案例萬達華潤寶龍中糧第四十四頁，共四十九頁。第五部分國內(nèi)外城市綜合體運營特點