鄭州新鄭項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)思

新鄭項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)思合順機(jī)構(gòu)1ppt課件思路決定出路2ppt課件思路探討

1、我們站在哪里——where？w理論2、我們對誰說？——who？3、認(rèn)清自己——what？【消費(fèi)群體分析】【市場分析】【項目SWOT分析】4、對消費(fèi)者說我們是誰？【項目產(chǎn)品定位】3ppt課件提案總綱市場分析項目SWOT分析產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)分析消費(fèi)群體分析建筑風(fēng)格4ppt課件我們站在哪里——where？

【市場分析】5ppt課件站在城市制高點(diǎn)開發(fā)樓盤——精順操盤要訣【市場分析】6ppt課件【市場分析】/宏觀市場分析龍湖7ppt課件【市場分析】宏觀市場情況鄭州市龍湖中牟新密市滎陽市鄭州市衛(wèi)星城鎮(zhèn)龍湖大學(xué)城龍湖度假村許昌市新鄭市鄭汴一體會的作用鄭許一體化的作用8ppt課件【市場分析】/宏觀市場情況9ppt課件項目位于距鄭州市區(qū)

11公里，距鄭州新鄭國際機(jī)場18公里，扼鄭州市區(qū)“南大門”的龍湖鎮(zhèn)。龍湖鎮(zhèn)是以科技教育、機(jī)械電子，融高科技、金融、商貿(mào)會展、觀光旅游、白領(lǐng)居住為一體的新型現(xiàn)代的鄭州衛(wèi)星城

鎮(zhèn)?！臼袌龇治觥亢暧^市場情況龍湖鎮(zhèn)10ppt課件【市場分析】/宏觀市場情況龍湖鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)全鎮(zhèn)人口約７萬人城鎮(zhèn)人口約４萬人九所高校共計約６萬人龍迫圣地國際城等郊區(qū)大社區(qū)人口約2-3萬人（未來）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上鄭州二鋼新美陶瓷衛(wèi)華鋼構(gòu)公司為代表的工業(yè)園區(qū)

升達(dá)中工經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院為代表高校教育園區(qū)

龍湖渡假村泰昊陵生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園等休閑度假園

龍泊圣地國際城市新長城正商等城市遠(yuǎn)郊大盤帶動地產(chǎn)業(yè)

11ppt課件【市場分析】/片區(qū)市場分析龍泊圣地新長城項目國際城沁園春金秋老年公寓雙湖花園本案政府市人民醫(yī)院正商新芒果12ppt課件【市場分析】/片區(qū)市場分析雙湖大道商業(yè)街淮河路升達(dá)學(xué)院中山路一零七國道宗地軒轅路中奧國際衛(wèi)生職工商務(wù)信息中工法官學(xué)院機(jī)械電子鄭州經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院河南工業(yè)貿(mào)易學(xué)院57平米,三年7.8萬64平米,三年8.4萬36–38元/平米/月25-30元/平米/月20元/平米/月20元/平米/月25平米,月租70025–30元/平米/月中原工學(xué)院13ppt課件【市場分析】/片區(qū)市場分析商業(yè)街中工升達(dá)一零七國道宗地14ppt課件【市場分析】/片區(qū)市場分析市場機(jī)會點(diǎn)龍湖鎮(zhèn)領(lǐng)袖型商業(yè)中心龍湖鎮(zhèn)精品商業(yè)街（購物中心）15ppt課件21世紀(jì)國際城

主要活動有，開盤活動、支持困難大學(xué)生活動，社區(qū)游園活動等【市場分析】/重點(diǎn)個案分析16ppt課件21世紀(jì)國際城項目21世紀(jì)國際城位置龍湖鎮(zhèn)雙湖大道主題概念國際居住新生活模式規(guī)模1800畝形象定位人居新方向，理想生活家分期分4期開發(fā)，1期10萬m2宣傳物料形象樓書、單張主力戶型90－100兩房，110－120左右三房推廣主調(diào)深藍(lán)、米黃價格一期開盤均價1500元/平米，一期均價1700－1800元/平米，二期約2500元/平米核心賣點(diǎn)價格、環(huán)境、景觀【市場分析】/重點(diǎn)個案分析17ppt課件龍泊圣地主要活動，龍舟比賽、酒會、炎黃拜祖、世界第九居住小鎮(zhèn)論壇、釣魚大賽等活動【市場分析】/重點(diǎn)個案分析18ppt課件龍泊圣地項目龍泊圣地位置龍湖鎮(zhèn)雙湖大到，商業(yè)路南側(cè)主題概念泊岸.泊心.泊天下規(guī)模總占地5000畝形象定位分期－－－宣傳物料形象樓書、單張主力戶型40-120m2推廣主調(diào)棗紅價格公寓2800元/平米，別墅5000－8000元/平米核心賣點(diǎn)純自然景觀，中心自然水景【市場分析】/重點(diǎn)個案分析19ppt課件【市場分析】/競爭對手分析項目名稱占地畝總建面萬平方米價格元/平方米主力戶型客戶來源銷售速度21世紀(jì)國際城1800畝532300元/㎡兩房80-90㎡;三房107-140㎡鄭州市其中金水區(qū)居多30套/月龍泊圣地5000畝

公寓2800元花園洋房3000元/㎡;聯(lián)排約5000-8000元/㎡四層原生花房50-137㎡;40-60㎡精裝小戶型,聯(lián)排154-215㎡;雙拼270㎡主要來自鄭州市內(nèi),另外新鄭市和龍湖鎮(zhèn)的一部分政府機(jī)關(guān)官員.30套/月中州金秋樂園232畝16萬㎡218055.82㎡和59.95㎡的一房;84.72㎡的兩房;103.66㎡和122.98㎡的三房鄭州市內(nèi)以及項目附近的居民20套/月雙湖花苑50畝6萬㎡1460元95-132㎡的三房;81-83㎡的二房鄭州市內(nèi)以及新鄭市和龍湖鎮(zhèn)的居民60套/月20ppt課件我們對誰說——who？

【目標(biāo)消費(fèi)群分析】21ppt課件精準(zhǔn)定位，彈無虛發(fā)

——精順操盤要訣【目標(biāo)消費(fèi)群分析】22ppt課件【目標(biāo)消費(fèi)群分析】養(yǎng)老休閑度假投資居住(新居住模式)根據(jù)本項目初步情況研判高校學(xué)生及教師城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)相關(guān)企業(yè)職工郊區(qū)大盤新居民23ppt課件【目標(biāo)消費(fèi)群分析】我們的消費(fèi)群體是這樣的一群人租賃群體：高校大學(xué)生消費(fèi)群體約６萬人（考研＼玩網(wǎng)游＼談戀愛）每年８－９月新生入學(xué)家庭父母接送五一＼十一假期同學(xué)相互來訪游玩。商業(yè)消費(fèi)群體：龍湖鎮(zhèn)原有居民日常消費(fèi)群體＼郊區(qū)大盤新入駐居民校園經(jīng)濟(jì)（日常消費(fèi)，新生入學(xué)經(jīng)濟(jì)）高校區(qū)周邊外來生意人員(包括未來本項目做生意人員）龍湖鎮(zhèn)當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)公務(wù)員及少量有經(jīng)濟(jì)實力生意人高校新進(jìn)年輕教師鄭州市市區(qū)投資者24ppt課件我是誰——what？【項目SWOT分析】25ppt課件看清自己，揚(yáng)長避短

——精順操盤要訣【項目SWOT分析】26ppt課件【項目SWOT分析】/優(yōu)勢優(yōu)勢項目地塊城鎮(zhèn)未來商業(yè)中心核心地段,發(fā)展?jié)摿薮蠼煌ㄏ鄬^為便利周邊近六萬名高校經(jīng)濟(jì)圈消費(fèi)支撐，穩(wěn)定成熟的消費(fèi)群體．地塊較為方正,便于規(guī)劃.27ppt課件劣勢【項目SWOT分析】/劣勢項目所處位置不是十分顯眼,不利于商業(yè)人流交通項目規(guī)模較小,土地成本較高,為規(guī)劃及后期操作帶來一定難度項目周邊商業(yè)經(jīng)營狀況不好,打擊項目商業(yè)信心.當(dāng)?shù)鼐用裆啼佂顿Y意識薄弱，目前市場基本無商鋪出售28ppt課件機(jī)會【項目SWOT分析】/機(jī)會郊區(qū)大盤及休閑養(yǎng)老項目的持續(xù)開發(fā)，給城鎮(zhèn)的發(fā)展注入了新的血液，也帶了無限的商機(jī)．鄭州市房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展，房價持續(xù)的飆升，迫使部分城市居民郊區(qū)化，并帶動周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，給龍湖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨的機(jī)會．各高校的不斷學(xué)校擴(kuò)建＼人員擴(kuò)招．29ppt課件威脅【項目SWOT分析】/威脅對面商業(yè)街鋪的低價租金競爭各村民自建房低價租金分流大部分租客龍湖老商業(yè)中心的競爭30ppt課件【項目SWOT分析】總結(jié)

項目綜合來看項目地段的商業(yè)價值處于一個有市無價的境地,大規(guī)模商業(yè)操作風(fēng)險較大,項目規(guī)模不具有優(yōu)勢,需要根據(jù)特定人群需求,準(zhǔn)確定位,賦予項目特色,才能實現(xiàn)項目價值.31ppt課件開發(fā)商開發(fā)前面臨的問題一、土地成本過高，如何實現(xiàn)項目利潤合理化與風(fēng)險平衡化二、項目雖地處未來商業(yè)中心，有前景但需要時間經(jīng)營培育才能實現(xiàn)其商業(yè)價值的最大化.三、如何規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)?才能形成真正龍湖商業(yè)中心?32ppt課件我們要做什么——what？

【產(chǎn)品定位】33ppt課件本節(jié)提綱市場分析項目SWOT分析產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)群體分析規(guī)劃構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)分析建筑風(fēng)格34ppt課件指導(dǎo)思想※實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化！※實現(xiàn)土地利用率最大化！※走自己的路，尋求差異化產(chǎn)品！※結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢！※根據(jù)特定的目標(biāo)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位！35ppt課件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析規(guī)劃用地面積：15.75畝容積率：不限高度：不限【產(chǎn)品定位】/物業(yè)形態(tài)通過上述的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)我們可以看出，項目規(guī)模不大，雖然地塊目前沒有限高，也無容積率限制，但由于項目處于龍湖鎮(zhèn)，從市場情況分析，小高層、高層物業(yè)風(fēng)險較大，且處于開發(fā)成本考慮，本產(chǎn)品定位容積率暫考慮在2.0-3.0之間。36ppt課件【產(chǎn)品定位】/物業(yè)形態(tài)方案二：多層/小高層+綜合商業(yè)的高容積率產(chǎn)品容積率：3.0由于目前項目的土地成本較高，按照普通產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，無法實現(xiàn)合理的經(jīng)濟(jì)收益，因此，本產(chǎn)品定位按照兩套方案考慮。方案一：多層+主題商業(yè)的低容積率產(chǎn)品容積率：2.037ppt課件【產(chǎn)品定位】/住宅產(chǎn)品定位從我們的目標(biāo)消費(fèi)群體分析上，我們可以看出，我們的住宅產(chǎn)品后期主要依托于貴族學(xué)生這樣的租賃群體，以及小部分的創(chuàng)業(yè)群體。因此，購買群體主要為外地的投資群體。項目特點(diǎn)可以整合如下：投資

完善的生活配套舒適的生活空間稀缺的景觀配套較小的產(chǎn)品規(guī)模成熟的租房大軍穩(wěn)定的投資回報38ppt課件通過上述產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，我們可以看出項目的地段優(yōu)勢非常凸現(xiàn)，但產(chǎn)品自身劣勢也是非常明顯的，因此我們以投資作為項目的主賣點(diǎn)，產(chǎn)品初步定位為：【產(chǎn)品定位】/住宅產(chǎn)品定位高舒適新貴小公寓高舒適舒適的居住空間周到的管理服務(wù)新貴高消費(fèi)的貴族學(xué)生舒適的小貴族生活小公寓精巧的戶型設(shè)計低總價的投資產(chǎn)品39ppt課件【產(chǎn)品定位】/住宅戶型定位指導(dǎo)思想：產(chǎn)品緊湊、實用的低總價產(chǎn)品產(chǎn)品類型戶型面積比例作用多層標(biāo)準(zhǔn)間33-35㎡70%投資一房一廳45-50㎡15%投資+自用兩房一廳70-75㎡15%自用分析：本戶型面積分配主要以精巧，實用低總價的小戶型產(chǎn)品為主，主要作用為投資，考慮到一些自用的消費(fèi)群體，因此局部投放一些總價相對較高的兩房產(chǎn)品。值得說明的是比例劃分是按照整體面積比進(jìn)行劃分。40ppt課件【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位方案一：主題商業(yè)街特色餐飲風(fēng)情街特色娛樂休閑街該方案整體商業(yè)體量相對較小，因此不再進(jìn)行大體量商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃。但項目周邊沿街商業(yè)投放量非常大，且空置率較高，因此我項目的商業(yè)需具有較強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，才能吸引人群其此消費(fèi)。因此，我們定位了兩大主題商業(yè)街區(qū)，特色餐飲和特色娛樂，以抓住我們終端消費(fèi)群體的消費(fèi)心理，進(jìn)行精準(zhǔn)定位。主題街區(qū)41ppt課件特色餐飲風(fēng)情街【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位該街區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以特色餐飲、酒吧、咖啡店為主，對于招商工作的要求較高。通過3-5家餐飲主力店的招商，帶動其他小型餐飲店的進(jìn)駐，以形成一條特色的酒吧、餐飲風(fēng)情街。業(yè)種細(xì)分42ppt課件特色娛樂休閑街【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位該街區(qū)后期經(jīng)營業(yè)種主要以娛樂、休閑項目為主，并附加一些手工坊等等。具體可規(guī)劃一些如電玩廳、臺球廳、壁球館、健身房、網(wǎng)吧等休閑項目以形成氣候。43ppt課件【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位方案二：綜合商業(yè)體功能該產(chǎn)品是以購物、餐飲、娛樂為主的大型綜合商業(yè)體，其主體功能為購物，設(shè)有一大型主力超市以吸納周邊人流來此。為突出產(chǎn)品特色在一層設(shè)置了特色餐飲、娛樂街區(qū)，以烘托人氣。該產(chǎn)品其面對的消費(fèi)群體不僅為項目周邊的學(xué)生，其更多的是面對整個龍湖鎮(zhèn)的居住群體來此消費(fèi)。特色餐飲娛樂購物百貨超市44ppt課件【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種細(xì)分大型超市超市是本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃最為重要的一個部分，目前周邊市場均無大型賣場存在，整個龍湖鎮(zhèn)的學(xué)生及居民購物十分不便?？梢娤M(fèi)需求十分旺盛。并且該業(yè)態(tài)的規(guī)劃不僅僅是為了填補(bǔ)市場空白，更重要的是可以吸納人流，烘托人氣。帶動我項目其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，提升我項目的整體商業(yè)價值。45ppt課件【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位精品百貨目前項目周邊的小型專賣店分布十分凌亂，且不成規(guī)模，消費(fèi)群體購物均需要到市區(qū)購買，可見購買能力充足，存在一定市場空白。我項目整體規(guī)劃為中高端商業(yè)綜合體，因此，局部可規(guī)劃一些如精品服飾，精品鞋毛，家居飾品等專賣店。以形成規(guī)模，占據(jù)市場制高點(diǎn)。46ppt課件特色餐飲休閑娛樂【產(chǎn)品定位】/商業(yè)業(yè)態(tài)定位由于該產(chǎn)品業(yè)態(tài)，與方案一基本類似在此不再過多敘述，但由于方案二商業(yè)檔次定位相對較高，而市場需求又比較可觀，因此可招商如德克式、新奇士這樣的快餐店。47ppt課件規(guī)劃構(gòu)思

48ppt課件本節(jié)提綱市場分析項目SWOT分析產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)住宅產(chǎn)品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)群體分析規(guī)劃構(gòu)思產(chǎn)品構(gòu)思規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)分析建筑風(fēng)格49ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局設(shè)計說明為保證能夠測算出最佳的經(jīng)濟(jì)收益，我們推測出如下三種產(chǎn)品布局方式，以下我們將分別對三種方案進(jìn)行一一分析。A類：多層住宅+主題商業(yè)街B類：多層住宅+綜合商業(yè)C類：小高層住宅+綜合商業(yè)50ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局方案A51ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析規(guī)劃用地面積：15.75畝

總建筑面積：21720㎡

住宅建筑面積：16722㎡

商業(yè)建筑面積：4998㎡

容積率：2.07

日照間距：1：1.2從目前經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，住宅體量較大，而商業(yè)體量較少，住宅為主體產(chǎn)品，而商業(yè)僅為輔助產(chǎn)品。從整體規(guī)劃布局上看，住宅，商業(yè)相對獨(dú)立，物業(yè)排列相對整齊，后期較易于管理。整體樓間距嚴(yán)格按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，達(dá)到1：1.2的日照間距，住宅的使用舒適性較好。商業(yè)動線按照6米的動線進(jìn)行設(shè)計，基本屬于較為舒適的人行寬度，且較為經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃分析52ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局方案B53ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局方案B54ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析規(guī)劃用地面積：15.75畝

總建筑面積：30930㎡

住宅建筑面積：18035㎡

商業(yè)建筑面積：12895㎡

超市：4603㎡

餐飲娛樂：5277㎡

百貨：3015㎡

容積率：2.95日照間距：1：1.3從目前經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，2.95的容積率在多層產(chǎn)品規(guī)劃上已經(jīng)屬于高容積率產(chǎn)品，土地價值基本上已經(jīng)得到最大程度的發(fā)揮。產(chǎn)品底層規(guī)劃為整體商業(yè)用房，三層及三層以上為四層住宅。該產(chǎn)品容積率雖然較高，但由于商業(yè)體量非常大，結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，因此工程造價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于方案一。為了能夠詳細(xì)得知二者的開發(fā)收益，在后面我們對兩套方案詳細(xì)進(jìn)行了投資分析的對比。規(guī)劃分析55ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局方案C56ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局57ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/規(guī)劃布局經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

規(guī)劃用地面積：15.75畝總建筑面積：31572㎡

住宅建筑面積：22632㎡

商業(yè)建筑面積：8940㎡

超市：2310㎡

餐飲娛樂：3750㎡

百貨：2880㎡

容積率：3.00該方案是小高層住宅和綜合商業(yè)體組成的產(chǎn)品形式，小高層層數(shù)為12層，而商業(yè)樓層為二層。

這種產(chǎn)品布局方式，住宅的舒適性比較好，后期較易于管理，并且住宅部分有將近1000平米的綠地，可以制作小型景觀。商業(yè)部分雖采用的是一二層分離的動線布局方式，但由于上層無建筑物，整體結(jié)構(gòu)較為簡單，造價要低于方案B，具體哪一個方案可行性較高見后面的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)效益分析。規(guī)劃分析58ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/產(chǎn)品構(gòu)思住宅產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)布置圖該圖為住宅標(biāo)準(zhǔn)間產(chǎn)品的平面布置圖，該布局方式雖然較為普通，但使用率相對較高，一梯可做到6-8戶，每套戶型均規(guī)劃有陽臺。陽臺的設(shè)置雖然在一定程度上增加成本，但使用率可以大大提高，解決了許多生活難題，如晾衣、烹飪等等。

由于北戶采光相對較差，因此樓梯間均放置的北側(cè)，走廊寬度控制在2.5米，每戶基本戶型開間在3.5米，進(jìn)深在6.05米，陽臺1.2米。59ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/產(chǎn)品構(gòu)思主力戶型分析本戶型是本項目投放量最大的一個產(chǎn)品，因此在這里進(jìn)行重點(diǎn)分析。戶型建筑面積（含公攤面積）約為29平方米，雖然是一個狹小的空間，但室內(nèi)功能分區(qū)非常明顯，功能齊全，1.8米開間的衛(wèi)生間，最經(jīng)濟(jì)的尺度。4.25×3.5米的室內(nèi)空間，使功能分區(qū)更加合理，衣柜、電視、電腦、雙人床均可以合理的進(jìn)行擺放。1.2米的陽臺可以承載這個小小的空間更多的功能。60ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/建筑風(fēng)格項目的建筑風(fēng)格需根據(jù)項目的消費(fèi)群體的心理特征進(jìn)行定位，由于我項目面臨的消費(fèi)群體主要是前衛(wèi)、時尚的年輕一族，因此，項目的整體風(fēng)格也要是明快而現(xiàn)代的，與其行為特征較為相符?，F(xiàn)代簡約風(fēng)格關(guān)鍵詞：時尚明快現(xiàn)代簡潔61ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/建筑風(fēng)格簡約主義源于20世紀(jì)初期的西方現(xiàn)代主義。它以簡潔的表現(xiàn)形式來滿足人們對空間環(huán)境那種感性的、本能的和理性的需求，是當(dāng)今社會最為流行的設(shè)計方式。他是人們在繁忙的生活中，渴望得到一種能徹底放松、以簡潔和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精神的空間，也恰恰與我項目消費(fèi)群體的心理需求相吻合。62ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)目前現(xiàn)有核算出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我們對提出的兩套方案分別進(jìn)行了分析比較，并對不同方案的經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行了大致核算以供貴公司參考，分析如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析方案產(chǎn)品搭配住宅建面（㎡）商業(yè)建面（㎡）用地面積（㎡）層數(shù)總建面（㎡）容積率AB差額（㎡）BC差額（㎡）CA差額（㎡）商業(yè)住宅A類6層住宅+商業(yè)167224998105002層6層217202.0792109852B類4層住宅+商業(yè)1803512895105002層4層309302.95642C類12層住宅+商業(yè)226328940105002層12層315723.00結(jié)論：通過上表的分析我們可以看出，C類方案的容積率最高，相應(yīng)的總建面也是最高的，但與B類方案相比其高出部分在于住宅部分，商業(yè)部分的建筑面積還是要低于B類。63ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析總銷額比較分析價格預(yù)測住宅部分：多層住宅：按照毛坯房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行預(yù)測，A類價格預(yù)計在2000元/㎡。由于B類方案的居住舒適性較差，因此價格按照1850元/㎡計算。小高層住宅：由于建安成本較高，因此價格預(yù)測在2200元/㎡。由于市場對于小高層物業(yè)的接受程度還不明朗，因此，僅在建安成本中增加造價即可。商業(yè)部分：主題商業(yè)街：該產(chǎn)品雖然體量小，開發(fā)風(fēng)險小，但由于周邊同類型產(chǎn)品較多，且發(fā)展形式并不好，因此銷售價格僅按照3500元/㎡計算，該價格為一二層捆綁銷售的均價。（按照租金一二層綜合25元/㎡，12年回本來計）。綜合商業(yè)體：該產(chǎn)品由于存在招商問題，難度較大，但是既然我們來運(yùn)作，就不需要讓他成功，使其形成規(guī)模，因此，價格我們按照4600來計算。（一層

45元/㎡，二層20元/㎡，12年回本）64ppt課件物業(yè)類型建筑面積（㎡）入市均價（元/㎡）分項銷售額項目總銷額（元）銷售差額AB（萬元）銷售差額BC（萬元）銷售差額AC（萬元）A類方案住宅16722200033444000509370004174.4753997.74商業(yè)4998350017493000B類方案住宅1803518503336475092681750176.735商業(yè)12895460059317000C類方案住宅2263222004979040090914400商業(yè)8940460041124000結(jié)論：從整體銷售額上看，B類方案的銷售額最高，其主要在于商業(yè)部分較高，其次是C類方案，其住宅部分，與商業(yè)部分的總銷額基本一致。A類方案最低。銷售額比較分析一覽表【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析65ppt課件分析說明商業(yè)造價：方案A由于上層無建筑物，結(jié)構(gòu)簡單，且一二層連體，防火要求較低，因此工程造價按照一般框架結(jié)構(gòu)成本計算，初步預(yù)計為850元/㎡；方案B由于整體商業(yè)規(guī)劃較為復(fù)雜，設(shè)置有豎向交通，而設(shè)備、防火規(guī)范均較高，1850元/㎡的工程造價考慮有1200元/㎡的建筑、安裝成本（含室外裝修），500元/㎡的設(shè)備成本如（電梯、空調(diào)、防風(fēng)、防火系統(tǒng)）等等，另外還有150元/㎡的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層費(fèi)用；方案C雖然整體布局類似于方案B，但是方案C上層無建筑物，結(jié)構(gòu)處理相對較為簡單，并且可以做成通透式的動線，這樣將大大降低防火要求，因此設(shè)備費(fèi)用將降低很多，因此1400元是含有，1200元/㎡的建筑、安裝成本（含室外裝修），以及200元/㎡的設(shè)備費(fèi)用?！疽?guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析開發(fā)收益率分析66ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析住宅造價：多層住宅按照縣級市中檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測，暫定為600元/㎡；小高層住宅預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)同多層，暫定為850元/㎡住宅均不含裝修費(fèi)用，后期我方可提供一定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，代其裝修，銷售期間不計入房價中。設(shè)計費(fèi)用：住宅部分設(shè)計費(fèi)用基本較低，12元/㎡基本為市場普遍行情，但商業(yè)部分由于涉及范圍較大，因此價格考慮相對較高，按照15元/㎡考慮。綠化費(fèi)用：方案A、C住宅由于采用封閉式規(guī)劃，因此公共面積相對較多，綠化面積基本按照40元/㎡考慮。方案B住宅由于建于商業(yè)上部，因此幾乎無公共綠地，綠化面積僅按照25元/㎡考慮，基本均為硬化道路。67ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析項目經(jīng)濟(jì)測算項目單價（元/m2）建筑面積（m2）金額(元)①土地成本凈地費(fèi)15000000出讓金無拆遷安置無②建安成本住宅6001672210033200商業(yè)85049984248300③配套費(fèi)用150217203285000④綠化費(fèi)用4021720868800⑤規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用1221720260640⑥財務(wù)稅率總銷售額的9.5%4839015⑦營銷費(fèi)用總銷售額的3%1528110⑧不可預(yù)見費(fèi)及其他建安成本的5%839490總成本①+②+③+④+⑤⑥+⑦+⑧40902555

A類方案財務(wù)凈現(xiàn)值：50937000-40902555=10034445元=1003.4445萬元投資收益率：10034445/40902555=0.245=24.5%68ppt課件項目經(jīng)濟(jì)測算項目單價（元/m2）建筑面積（m2）金額(元)①土地成本凈地費(fèi)15000000出讓金無拆遷安置無②建安成本住宅6001803510821000商業(yè)18501289523855750③配套費(fèi)用150309304639500④綠化費(fèi)用2530930773250⑤規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用1530930463950⑥財務(wù)稅率總銷售額的9.5%8804766⑦營銷費(fèi)用總銷售額的4%3707270⑧不可預(yù)見費(fèi)及其他建安成本的5%1733838總成本①+②+③+④+⑤⑥+⑦+⑧69799324

B類方案【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析財務(wù)凈現(xiàn)值：92681750-69799324

=22882426元=2288.2426萬元投資收益率：22882426

/69799324

=0.328=32.8%69ppt課件項目經(jīng)濟(jì)測算項目單價（元/m2）建筑面積（m2）金額(元)①土地成本凈地費(fèi)15000000出讓金無拆遷安置無②建安成本住宅8502263219237200商業(yè)1400894012516000③配套費(fèi)用150315724735800④綠化費(fèi)用40315721262880⑤規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用1531572473580⑥財務(wù)稅率總銷售額的9.5%8636868⑦營銷費(fèi)用總銷售額的4%3636576⑧不可預(yù)見費(fèi)及其他建安成本的5%1587660總成本①+②+③+④+⑤⑥+⑦+⑧67086564

C類方案【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析財務(wù)凈現(xiàn)值：90914400

-67086564

=23827836元=2382.7836萬元投資收益率：2382.7836

/67086564

=0.355=35.5%70ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析投資收益比較分析一覽表物業(yè)類型總建筑面積（㎡）項目利潤額（萬元）項目收益率AB收益差額（萬元）BC收益差額（萬元）CA收益差額（萬元）A類方案217201003.444524.5%1284.79811379.3391B類方案309302288.242632.8%94.541C類方案315722382.783635.5%結(jié)論：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算進(jìn)行到這里，我們已經(jīng)可以看出，B、C類方案的產(chǎn)品布局雖然大不相同，但其投資回報相差很近，僅不到100萬。項目的投資收益率均比較客觀。但A類方案由于商業(yè)體量小，不宜操作其項目投資收益率是最低的，當(dāng)然這也與其容積率的限制有一定關(guān)系。下面我們將再進(jìn)一步對這幾種方案進(jìn)行風(fēng)險評估，以選擇出最合理的產(chǎn)品形態(tài)。71ppt課件【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析銷售周期及開發(fā)風(fēng)險分析銷售周期分析物業(yè)類型總建筑面積（㎡）銷售周期周期合計住宅商業(yè)住宅商業(yè)A類物業(yè)16722499810個月10個月16個月B類物業(yè)180351289512個月18個月24個月C類物業(yè)22632894014個月15個月21個月A類B類6個月10個月16個月6個月12個月0024個月C類6個月14個月021個月72ppt課件A類B類6個月10個月16個月6個月12個月0024個月C類6個月14個月021個月【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)分析說明：在此需要進(jìn)行說明的是，雖然住宅、商業(yè)各有各自的周期，但由于商業(yè)的推出均需要住宅推廣至一定階段后再開始進(jìn)行。因此，隨著住宅銷售周期的拉長，商業(yè)與住宅之間的搭接時間也就相對較長。整體看來，由于B類商業(yè)體量較大，其整體運(yùn)作周期也是最長的，C次之，A最短。其中，住宅的周期，按照小戶型產(chǎn)品每月35-40套的銷售速度進(jìn)行預(yù)測。73ppt課件開發(fā)風(fēng)險分析【規(guī)劃構(gòu)思】/經(jīng)濟(jì)