房地產(chǎn)培訓(xùn)講義LY

房地產(chǎn)估價(jià)

---估價(jià)理論方法及報(bào)告

評(píng)估三部劉勇1.概述估價(jià)的概念、必要性2.房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)估價(jià)原則、基本程序3.房地產(chǎn)估價(jià)方法(重點(diǎn))市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法(土地估價(jià)中講)4.估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告1.概述1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（價(jià)值日期）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估計(jì)、推測(cè)或判斷的活動(dòng)。評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)（既要在科學(xué)、合理、合法范圍內(nèi)，又要盡量滿足客戶要求）1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：

(1)房地產(chǎn)抵押貸款的需要；(2)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

(3)房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?4)房地產(chǎn)稅收的需要

(5)司法鑒定的需要；(6)用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司的需要；

(7)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的需要；(8)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要。2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論基礎(chǔ)2.1基本原則⑴合法原則要以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。如承租人可以委托評(píng)估其承租權(quán)價(jià)值。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。集體≠國(guó)有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。如：土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度，都是有規(guī)劃批準(zhǔn)為前提的。不能隨意假設(shè)。*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)，不得作為出資的房地產(chǎn)不能作為出資設(shè)立公司為估價(jià)目的來(lái)估計(jì)，等等。⑵最高最佳使用原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。*最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。*最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度*法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化*保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見(jiàn)的是第一種）（由于城市的發(fā)展，轉(zhuǎn)換用途前提也較多，案例“武科大處置資產(chǎn)”）⑶替代原則—要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（征求意見(jiàn)稿稱為“價(jià)值日期原則”）過(guò)去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（價(jià)值日期）。⑸獨(dú)立客觀公平原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。

2.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)⑵受理估價(jià)委托，確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)①明確估價(jià)目的和價(jià)值類型(估價(jià)委托人提出)(轉(zhuǎn)讓/抵押/稅收/征收等目的)價(jià)值類型包含市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(快速變現(xiàn)價(jià)值/謹(jǐn)慎價(jià)值/)在用價(jià)值/殘余價(jià)值/投資價(jià)值)②確定估價(jià)對(duì)象

實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況③確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)(價(jià)值日期)④簽訂估價(jià)合同⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度⑷收集估價(jià)整理資料估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③相關(guān)房地產(chǎn)的交易價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、租賃和自營(yíng)收益實(shí)例資料；④反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料(主要是指實(shí)物狀況、權(quán)益狀況)。⑸實(shí)地查勘對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周邊環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照。(展示住宅房屋調(diào)查表)⑹選擇估價(jià)方法測(cè)算：根據(jù)收集到的資料特點(diǎn)+估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（不同物業(yè)類型）+估價(jià)方法的適用對(duì)象，來(lái)選擇方法。一般用2種或以上的方法。⑺確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)）不同的估價(jià)方法估算的結(jié)果會(huì)有差異，要進(jìn)行比較、檢查、確認(rèn)、分析，確定最終的估價(jià)結(jié)果。2種方法的結(jié)果差異過(guò)大，要認(rèn)真檢查。最終結(jié)果可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等。對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告中闡述理由。⑻撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告⑼審核估價(jià)報(bào)告⑽交付委托方房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告⑾估價(jià)資料歸檔當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個(gè)過(guò)程稱為調(diào)整過(guò)程。這里涉及三個(gè)基本的考慮因素：①根據(jù)估價(jià)目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查；②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮；③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值進(jìn)行考慮。最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)。

口頭報(bào)告

估價(jià)報(bào)告

表格式報(bào)告

書(shū)面報(bào)告

敘述式報(bào)告

1.確定估價(jià)對(duì)象2.制訂估價(jià)計(jì)劃3.收集并分析有關(guān)數(shù)據(jù)4.使用估價(jià)方法5.得出估價(jià)結(jié)論6.形成估價(jià)報(bào)告一般數(shù)據(jù)標(biāo)的數(shù)據(jù)可比案例數(shù)據(jù)收益法成本法市場(chǎng)法最高最佳使用3.房地產(chǎn)估價(jià)方法

估價(jià)對(duì)象可以同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法3.1市場(chǎng)法市場(chǎng)法，也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法。是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值的一種方法。適用范圍：房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性的地方一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少，因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例的價(jià)格（A、B、C）×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)市場(chǎng)法估價(jià)步驟●市場(chǎng)法重點(diǎn)⑴選取可比案例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。一般控制在0.5-2倍之間。⑵選擇的可比案例成交日期要接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)(價(jià)值日期)，不宜超過(guò)1年。(最新的土地估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)是不超過(guò)3年)。⑶交易情況、市場(chǎng)狀況(交易期日)、房地產(chǎn)狀況(區(qū)位狀況/實(shí)物狀況/權(quán)益狀況)每項(xiàng)修正和調(diào)整對(duì)可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整幅度不得超過(guò)20％，綜合調(diào)整幅度不得超過(guò)30％，各可比實(shí)例修正和調(diào)整后的價(jià)格之間的差異不得超過(guò)30％。⑷選取可比案例很重要，理想的狀況是如果選取的案例十分合適，可以不做修正或做很少的修正，直接簡(jiǎn)單算術(shù)平均得出估價(jià)結(jié)果。如果沒(méi)有合適的案例，還可以采用“分配法”，即如果估計(jì)對(duì)象為單獨(dú)的土地或建筑物，而缺少相應(yīng)的交易案例，但有類似的土地和建筑物綜合體的交易案例時(shí)，則可將此土地和建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將提取出的部分作為可比案例。舉例1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的市場(chǎng)法2、資產(chǎn)報(bào)告中的房地產(chǎn)企業(yè)存貨的市場(chǎng)法3.2收益法收益法也稱收益資本化法、收益還原法，是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(價(jià)值日期)收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。最基本2個(gè)公式：運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1、

搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料要詢問(wèn)和查勘委估對(duì)象是否已經(jīng)出租，若已租賃，要收集租賃合同，并區(qū)分租賃內(nèi)和租賃外，租賃內(nèi)按合同租金，租賃外按市場(chǎng)價(jià)。2、

確定未來(lái)收益期限主要根據(jù)土地使用證的終止日期和房屋的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限確定。、預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益；根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化作出預(yù)測(cè)。、求取報(bào)酬率或資本化率這是收益法的難點(diǎn)。主要采用累加法和市場(chǎng)提取法(V=A/Y)。、選用適宜的收益法公式求出收益價(jià)值。根據(jù)收益不變、收益遞增、收益遞減、收益年限為永續(xù)年選用不同的公式。估價(jià)程序收益法資本化率r確定凈收益測(cè)算A=Ag-Ac毛收入測(cè)算Ag經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算Ac收益價(jià)格測(cè)算評(píng)估價(jià)不同物業(yè)類型凈收益求取方式不同1、出租型房地產(chǎn)（最常見(jiàn)），應(yīng)根據(jù)租賃資料和市場(chǎng)租金計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含維修費(fèi)(年租金的2%~5%)、管理費(fèi)(房屋重置價(jià)的1.5%~2%)、保險(xiǎn)費(fèi)(房屋現(xiàn)值的1.5‰~2‰)和稅金(根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策而定，一般至少有房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加)。2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)(酒店、加油站、4S店等)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。3、生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。4、

尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。收益法的重難點(diǎn)1、報(bào)酬率的求取對(duì)于一般房地產(chǎn)估價(jià)收益法中的報(bào)酬率，我們一般采用累加法和市場(chǎng)提取法來(lái)求取。累加法是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。(舉例三張圖片，大報(bào)告可選擇此方式）市場(chǎng)提取法是根據(jù)無(wú)限年期的收益公式V=A/Y來(lái)求取報(bào)酬率Y。主要是估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)上可比的三個(gè)房地產(chǎn)的每平米年租金來(lái)除以每平米售價(jià)得到報(bào)酬率，再簡(jiǎn)單算術(shù)平均得到待估對(duì)象的報(bào)酬率。2、熟練掌握公式A=AB+AL=VB×YB+VL×YL，在考試中做題很有幫助。3、收益期限問(wèn)題(1)在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，可采用以下2種方式：①房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值(割差法)。②將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法公式P=A/R計(jì)算出房地產(chǎn)的價(jià)值，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。(2)在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為在土地使用權(quán)合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。①對(duì)于在土地使用權(quán)合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。②對(duì)于在土地使用權(quán)合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。4、收益法中是否考慮扣除建筑物折舊或土地?cái)備N對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象，折舊的種類是不相同的。(1)當(dāng)估價(jià)對(duì)象是房地合一時(shí)，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分?jǐn)?，二是建筑物的折舊，這兩部分均應(yīng)作為房地的凈收益，不做扣除。（由于此處計(jì)算是采用的有限年期的收益法公式，在以有限年收益法估價(jià)的標(biāo)的物，在結(jié)束其生命周期后，沒(méi)有再繼續(xù)更新，所以每年計(jì)提的用于更新標(biāo)的物的折舊費(fèi)，就沒(méi)有實(shí)際支出，成為凈現(xiàn)金流入的一部分，這種情況下標(biāo)的物的折舊費(fèi)就不應(yīng)該從凈收益中扣除.）(2)當(dāng)估價(jià)對(duì)象是土地時(shí)，土地凈收益=房地凈收益-建筑物凈收益，這時(shí)建筑物的折舊則應(yīng)包含在建筑物的凈收益中扣除掉，而土地成本的分?jǐn)倓t作為土地凈收益的一部分不予扣除。（由于此處求取建筑物的凈收益是采取無(wú)限年期的公式P=A/r,在以無(wú)限年收益法估價(jià)的標(biāo)的物，因?yàn)樗獰o(wú)限期永遠(yuǎn)的存在下去，所以每年計(jì)提的折舊費(fèi)就成為等同于更新標(biāo)的物的分期支付款，在這種情況下折舊費(fèi)成為現(xiàn)金凈流出，就應(yīng)該從凈收益中扣除.）(3)當(dāng)估價(jià)三對(duì)象是建筑物時(shí)，建三筑物凈三收益=房地凈三收益-土地凈三收益，土地成本的三分?jǐn)倓t應(yīng)包三含在土三地凈收三益中扣除掉，而三建筑物三的折舊三則應(yīng)作三為建筑物凈收三益的一三部分不三予扣除三。（由于此三處求取三土地的三凈收益三是采取三無(wú)限年三期的公式P=A三/r,在以無(wú)三限年收三益法估三價(jià)的標(biāo)三的物，三因?yàn)樗獰o(wú)限三期永遠(yuǎn)三的存在下去三，所以三每年計(jì)三提的折三舊費(fèi)就三成為等三同于更三新標(biāo)的三物的分三期支付三款，在這種情三況下折三舊費(fèi)成三為現(xiàn)金三凈流出三，就應(yīng)三該從凈三收益中三扣除.）舉例1、出租三型房地三產(chǎn)的收三益法2、商業(yè)三型房地三產(chǎn)(酒店/加油站)的收益三法3.3成本法成本法三是指求三取估價(jià)三對(duì)象房三地產(chǎn)在三估價(jià)時(shí)三點(diǎn)的重三新構(gòu)建三價(jià)格（三重置或三重建價(jià)格），三扣除折三舊，以三此估算三對(duì)象房三地產(chǎn)的三客觀合三理價(jià)格三的方法三。適用范三圍：既三無(wú)收益三又很少三發(fā)生交三易的房三地產(chǎn)價(jià)三格的評(píng)三估。注意：三開(kāi)發(fā)成三本高并三不一定三意味著三價(jià)格就三高，開(kāi)三發(fā)成本三低也不三一定說(shuō)三明房地產(chǎn)價(jià)三格就不三應(yīng)該高三。基本公三式：房地產(chǎn)三價(jià)值=土地重三新購(gòu)建三價(jià)值+建筑物三重新購(gòu)三建價(jià)值-建筑物三折舊土地重三新購(gòu)建三價(jià)值是三采用土三地估價(jià)三的方法三來(lái)估算三出價(jià)值三。(商業(yè)性三物業(yè))建筑物三重新購(gòu)三建價(jià)值=建筑物三建安造三價(jià)+管理費(fèi)三用+銷售費(fèi)三用+投資利三息+銷售費(fèi)三用+開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)(生產(chǎn)性三物業(yè))建筑物三重新購(gòu)三建價(jià)值=建筑物三建安造三價(jià)+前期及三其他費(fèi)三用+投資利三息+投資利三潤(rùn)注意：建筑物三重新購(gòu)三建價(jià)格三分為重三建價(jià)格(復(fù)原重三置成本)和重置三價(jià)格(更新重三置成本)。一般三的建筑三物適用三重置價(jià)三格，有三歷史或三者美學(xué)三價(jià)值的三建筑物三適用重三建價(jià)格。同一宗三房地產(chǎn)三，重置三成本或三重建成三本在采三取土地三與建筑三物分別三估算、三然后加總時(shí)，三必須注三意成本三構(gòu)成劃三分和相三互銜接三，防止三漏項(xiàng)或三重復(fù)計(jì)三算。一三般宗地外幾通三的價(jià)值三反應(yīng)在三土地上三，宗地三內(nèi)幾通三的價(jià)值三一般企三業(yè)會(huì)形三成構(gòu)筑三物或分?jǐn)偟椒咳葜?。成本法三步驟：1搜集有三關(guān)成本三、稅費(fèi)三、開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)等三資料；如工程三結(jié)算、三決算資三料，前三期費(fèi)用三的分?jǐn)側(cè)壤?、三建設(shè)工三期、投三資利潤(rùn)三率等。2估算重三置成本三或重建三成本；3估算折三舊；根據(jù)不三同結(jié)構(gòu)三的建筑三物經(jīng)濟(jì)三耐用年三限和已三使用年三限來(lái)計(jì)三算成新三率。4求出積三算價(jià)值三。根據(jù)相三關(guān)公式三計(jì)算出三評(píng)估價(jià)三值。估價(jià)程三序成本法經(jīng)濟(jì)耐三用年限確定重置成三本、重三建成本確三定折舊計(jì)三算D成本價(jià)三格測(cè)算V=C三-D評(píng)估價(jià)成本法三重點(diǎn)1、各種三結(jié)構(gòu)房三屋的耐三用年限三及殘值三率(以下數(shù)三據(jù)來(lái)源《房地產(chǎn)三單位會(huì)三計(jì)制度-會(huì)計(jì)科三目和會(huì)三計(jì)報(bào)表》（建綜[19三92]三349號(hào)）、《房地產(chǎn)三規(guī)范估三價(jià)條文說(shuō)明》（GB/三T5三029三1—1三999）)2、建筑三物折舊三年限問(wèn)三題(土地使三用權(quán)對(duì)三建筑物三經(jīng)濟(jì)壽三命的影三響)(1)住宅不論其三經(jīng)濟(jì)壽三命是早三于還是三晚于土地使三用權(quán)期三限而結(jié)三束，均三按照其三經(jīng)濟(jì)壽命三計(jì)算折三舊，因三為《物權(quán)法》第一百三四十九三條規(guī)定三：“住三宅建設(shè)三用地使用權(quán)期三間屆滿三的，自三動(dòng)續(xù)期三?！?2)非住宅三建筑經(jīng)三濟(jì)壽命早于土地使三用權(quán)期三限而結(jié)三束，應(yīng)三按照建三筑物經(jīng)三濟(jì)壽命計(jì)算建三筑物折三舊。(3)非住宅三建筑經(jīng)三濟(jì)壽命晚于土地使三用權(quán)期三限而結(jié)三束，分三為2種情況三：①”出讓合三同約定三建設(shè)用三地使用三權(quán)期間三屆滿需三要無(wú)償三收回建三設(shè)用地三使用權(quán)三，根據(jù)收三回時(shí)建三筑物的三殘余價(jià)三值給予三土地使三用者相三應(yīng)補(bǔ)償三?！睂?duì)于這三種情況三，應(yīng)按建筑物三經(jīng)濟(jì)壽三命計(jì)算建三筑物折三舊。②”出讓合三同約定三建設(shè)用三地使用三權(quán)期間三屆滿需三要無(wú)償三收回建三設(shè)用地三使用權(quán)三，建筑物三也無(wú)償三收回”對(duì)于這三種情況三，應(yīng)按建筑物三經(jīng)濟(jì)壽三命減去三其晚于三土地使用期限三的那部三分壽命三后的壽三命計(jì)算建三筑物折三舊。3、建筑三安裝工三程造價(jià)三的求取建筑物三的建安三造價(jià)是三我們采三用成本三法評(píng)估三房屋的三重點(diǎn)，三對(duì)于建三安造價(jià)三的求取，我認(rèn)三為適于三操作的三主要有三以下幾三種方法三：(1)對(duì)于工三程技術(shù)三資料完三整的項(xiàng)三目，采三用調(diào)整預(yù)三（結(jié)）三算的方法三，即：①根據(jù)工程三預(yù)（結(jié)三）算資三料的工三程量，三套用相三關(guān)工程三費(fèi)用定三額的工三料機(jī)消三耗量，再采用三建設(shè)地三點(diǎn)的人三工、材三料、機(jī)三械的市三場(chǎng)單價(jià)三，計(jì)算三出建安三工程造三價(jià)(定額計(jì)價(jià))，②三根據(jù)工三程預(yù)（三結(jié)）算三資料的三工程量三，套用三單位估三算表并三結(jié)合市場(chǎng)單價(jià)三確定調(diào)三整得出三建安工三程造價(jià)(工程量三清單計(jì)三價(jià))，③三根據(jù)工三程預(yù)（三結(jié)）算資料三，進(jìn)行三工程造三價(jià)指數(shù)三調(diào)整，三計(jì)算出三建安工三程造價(jià)(指數(shù)調(diào)三整)。(2)對(duì)于結(jié)三算資料三不齊全三、資料三難以收三集的項(xiàng)三目，采三用類似工三程參照三法或預(yù)（結(jié)三）算編三制法進(jìn)行測(cè)三算。三①類似三工程參三照法是三通過(guò)與三主要建三筑物或三典型工程三對(duì)比分三析在結(jié)三構(gòu)形式三、構(gòu)件三、跨度三及功能三等方面三的差異三，據(jù)以三調(diào)整評(píng)估基準(zhǔn)三日的基三準(zhǔn)單位三造價(jià)得三出該建三筑物的三單位造三價(jià)，套三算建筑三面積（三或長(zhǎng)度三、容積）三后得出三工程造三價(jià)；三②預(yù)（三結(jié)）算三編制法三是根據(jù)三工程圖三紙計(jì)算三出工程量，套三用最新三定額，三并進(jìn)行三價(jià)差調(diào)三整，計(jì)三算出直三接費(fèi)，三再根據(jù)三費(fèi)率分三別計(jì)算出規(guī)費(fèi)三、管理三費(fèi)、利三潤(rùn)，最三終確定三建安工三程造價(jià)三。建議大三家采用指數(shù)調(diào)三法整和類似工三程參照三法。舉例1、商業(yè)三性房地三產(chǎn)的成三本法2、生產(chǎn)三性房地三產(chǎn)的成三本法3.3假設(shè)開(kāi)三發(fā)法假設(shè)開(kāi)三發(fā)法是三在估算三開(kāi)發(fā)完三成后不三動(dòng)產(chǎn)正三常交易三價(jià)格的三基礎(chǔ)上三，扣除三建筑物建造費(fèi)三用和與三建筑物三建造、三買賣相三關(guān)的專三業(yè)費(fèi)、三利息、三利潤(rùn)、三稅收等三費(fèi)用后，以剩三余之?dāng)?shù)三來(lái)確定三估價(jià)對(duì)三象房地三產(chǎn)價(jià)格三的一種三方法。適用范三圍：待開(kāi)發(fā)三土地、三待拆遷三改造和三再開(kāi)發(fā)三的房地三產(chǎn)的估三價(jià)等。假設(shè)開(kāi)三發(fā)法最三基本的三公式：待開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完三成后的三房地產(chǎn)三價(jià)值-開(kāi)發(fā)成三本-管理費(fèi)三用-投資利息-銷售費(fèi)三用-銷售稅三費(fèi)-開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)-投資者三購(gòu)買待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三稅費(fèi)注意：1.假設(shè)開(kāi)三發(fā)法是三從開(kāi)發(fā)三商的角三度分析三，在保三證自己三利潤(rùn)的三前提下三測(cè)算其三所能支付的三最高購(gòu)三買款。三可靠性三如何，三取決于三以下幾三點(diǎn)：是三否根據(jù)三估價(jià)的三最高最佳使用三原則合三理確定三估價(jià)對(duì)三象的最三佳利用三方式；三是否正三確掌握三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情及供求三關(guān)系，三并正確三判斷了三開(kāi)發(fā)完三成后的三物業(yè)總?cè)齼r(jià)值。2.運(yùn)用上三述基本三公式，三一是要三把握待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)在三投資開(kāi)三發(fā)前后三的狀態(tài)三，掌握的基三本原則三是設(shè)想三得到估三價(jià)對(duì)象三后，往三后至開(kāi)三發(fā)完成三還需支三出的一三切合理、必要三的費(fèi)用三、稅金三及應(yīng)得三的利潤(rùn)三，如果三是已經(jīng)三投入的三費(fèi)用，三則它就三包含在待開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三的價(jià)值三內(nèi)，不三應(yīng)作為三扣除項(xiàng)三；二是三要把握三投資開(kāi)三發(fā)后的三房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方三式，有出售、三出租和三直接經(jīng)三營(yíng)等。3.由于房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)具有三周期長(zhǎng)三的特點(diǎn)三，運(yùn)用三假設(shè)開(kāi)三發(fā)法估三價(jià)必須三考慮資三金的時(shí)間價(jià)三值，但三考慮資三金的時(shí)三間價(jià)值三可有兩三種不同三的方式三：采用三折現(xiàn)的三方式（現(xiàn)金流三量折現(xiàn)三法）、三采用計(jì)三算利息三的方式三（傳統(tǒng)三方法）三。運(yùn)用假三設(shè)開(kāi)發(fā)三法估價(jià)三應(yīng)按下三列步驟三進(jìn)行：1、調(diào)查、三分析待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)狀三況和當(dāng)三地房地三產(chǎn)市場(chǎng)三狀況；主要包三括：(1)弄清估三價(jià)對(duì)象三的區(qū)位三狀況①三所在城三市性質(zhì)三②所在三區(qū)域性三質(zhì)③具三體坐落三狀況。弄三清這些三主要是三為選擇三最佳的三用途服三務(wù)。(2)弄清估三價(jià)對(duì)象三的實(shí)物三狀況，三如：面三積、土三地形狀三、房屋三戶型、三結(jié)構(gòu)、三層數(shù)、裝三飾裝修三、基礎(chǔ)三設(shè)施完三備度、三場(chǎng)地平三整度。三弄清這三些主要三是為了三預(yù)測(cè)后期支出三服務(wù)。(3)弄清規(guī)三劃條件三，包括三弄清規(guī)三劃確定三的土地三用途、三容積率三、建筑三高度、三建筑密度三、綠地三率等。三弄清這三些是為三了選取三最佳的三開(kāi)發(fā)利三用方式三、確定三開(kāi)發(fā)完成后三的房地三產(chǎn)狀況三。2、選取三最佳的三開(kāi)發(fā)利三用方式三，確定三未來(lái)開(kāi)三發(fā)完成三后的房三地產(chǎn)狀三況；調(diào)查、三分析待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)狀三況和當(dāng)三地房地三產(chǎn)市場(chǎng)三狀況后三，便可三以確定三最佳利用開(kāi)發(fā)三方式，三包括最三佳用途三、建筑三規(guī)模、三檔次等三。這些三都是在三規(guī)劃允三許范圍內(nèi)選取三，也就是三說(shuō)要在三政府給三定的規(guī)三劃條件三內(nèi)最佳三。以建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證為主要三合法證三件。如三沒(méi)有的三話，在三估價(jià)目三的是作三為交易三的前提三下，考三慮估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)三，盡量三出具咨三詢意見(jiàn)三。3、估計(jì)三后續(xù)開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三期；預(yù)測(cè)后三續(xù)開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)期三，是為三了預(yù)測(cè)三開(kāi)發(fā)完三成后的三價(jià)值和三后續(xù)各三項(xiàng)支出三發(fā)生的時(shí)間和三金額，三便于折三現(xiàn)或測(cè)三算投資三利息。在實(shí)踐三中，我三們往往三在“五三證”齊全的基三礎(chǔ)上，三根據(jù)建三筑工程三施工許三可證、三建設(shè)施三工合同三以及監(jiān)三理出具三的工程進(jìn)度來(lái)三最終確三定開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)期三（估價(jià)三時(shí)點(diǎn)后三至竣工三、銷售三完畢）三。、預(yù)測(cè)三開(kāi)發(fā)完三成后的三價(jià)值；(1)弄清開(kāi)三發(fā)完成三后價(jià)值三對(duì)應(yīng)的三房地產(chǎn)三狀況(生地或三毛地→三熟地、三毛坯房三、精裝修房三等等)(2)弄清開(kāi)三發(fā)完成三后價(jià)值三對(duì)應(yīng)的三時(shí)間(什么時(shí)三候銷售三完成，三一般不三是竣工三時(shí)點(diǎn))5、估算后三續(xù)必要三支出及三應(yīng)得利三潤(rùn)；主要指三取得稅三費(fèi)(契稅、三印花稅三、交易三手續(xù)費(fèi)三等)、開(kāi)發(fā)三成本、三管理費(fèi)三用、銷售費(fèi)用三、投資三利息、三銷售稅三費(fèi)以及三開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)。對(duì)于開(kāi)三發(fā)完成三后的房三地產(chǎn)為”以房地三產(chǎn)為主三的整體三資產(chǎn)”的，其三后續(xù)必三要支出通常三還應(yīng)包三括主要三設(shè)備等三房地產(chǎn)三以外財(cái)三產(chǎn)的購(gòu)三置費(fèi)。三如酒店三、商場(chǎng)三等物業(yè)三。、計(jì)算三待開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三價(jià)值。用開(kāi)發(fā)三完成后三的價(jià)值三減去后三續(xù)必要三支出及三應(yīng)得利三潤(rùn)，即三得到待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)價(jià)值。假設(shè)開(kāi)三發(fā)法重三難點(diǎn)1、由于三我國(guó)大三部分中三小城市三城市規(guī)三劃工作三不到位三，往往三出現(xiàn)很三多已經(jīng)三辦理土地出三讓合同三和土地三使用權(quán)三證但卻三無(wú)具體三規(guī)劃條三件和指三標(biāo)的國(guó)三有土地三需要估價(jià)，由三于土地三的法定三開(kāi)發(fā)利三用前提三未確定三，開(kāi)發(fā)三規(guī)模和三其產(chǎn)品三定位是三難點(diǎn)，自然價(jià)三值也較三難已確三定。在三這種情三況下仍三然需要三分析測(cè)三算的話三，可以三通過(guò)分析土地三周邊利三用狀況三，查找三區(qū)域控三規(guī)和走三訪當(dāng)?shù)厝龂?guó)土規(guī)三劃部門三等獲取三必要信息從而三推測(cè)和三判斷該三土地最三可能獲三得的城三市規(guī)劃三設(shè)計(jì)條三件，運(yùn)三用假設(shè)三開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算三時(shí)，在三測(cè)算結(jié)三果中做三出特別三提示，三說(shuō)明規(guī)三劃指標(biāo)三不完全三確定對(duì)三測(cè)算結(jié)果產(chǎn)生三的影響三，或者三說(shuō)明測(cè)三算結(jié)果三對(duì)規(guī)劃三指標(biāo)預(yù)三測(cè)的準(zhǔn)三確性有三很強(qiáng)的三依賴性三。2、假設(shè)三開(kāi)發(fā)法三有2種計(jì)算三方法：傳統(tǒng)法三和現(xiàn)金三流量折三現(xiàn)法。他們?nèi)淖畲笕齾^(qū)別是：傳三統(tǒng)法扣三除項(xiàng)中三含投資三利息和三開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)，而三現(xiàn)金流三量折現(xiàn)三法沒(méi)有三這2個(gè)扣除項(xiàng)三，這是三因?yàn)檫@2項(xiàng)已經(jīng)三隱含在三折現(xiàn)率三中，故三不再重三復(fù)考慮三。3、傳統(tǒng)三法不考三慮各項(xiàng)三收入和三各項(xiàng)支三出發(fā)生三的時(shí)間三不同，三即不是三像折現(xiàn)三法那樣將他三們折算三到同一三時(shí)點(diǎn)上三再加減三的價(jià)值三，而是三直接相三加減，三但要考三慮投資利息。4、傳統(tǒng)三法的投資利三息計(jì)息三期通常到三開(kāi)發(fā)完三成之時(shí)(竣工時(shí)三點(diǎn))，即既三不考慮三預(yù)售，也不考三慮延遲三銷售。若考慮三了預(yù)售三和延遲三銷售，三則需要三把預(yù)售三和延遲三銷售的三銷售收入折三現(xiàn)(折現(xiàn)率三僅需考三慮無(wú)風(fēng)三險(xiǎn)價(jià)值)到竣工三時(shí)點(diǎn)。三其實(shí)，三是否考三慮預(yù)售三和延遲三銷售，對(duì)三于開(kāi)發(fā)三完成后三價(jià)值影三響不大三，但為三了估價(jià)三結(jié)果的三精準(zhǔn)性三，也可三以考慮三。5、投資三利息應(yīng)三計(jì)息的三項(xiàng)目包三括：需三要求取三的待開(kāi)三發(fā)房地三產(chǎn)的價(jià)三值（V）、投三資者購(gòu)買待三開(kāi)發(fā)房三地產(chǎn)應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三稅費(fèi)（V*購(gòu)買稅三費(fèi)率）三、開(kāi)發(fā)三成本（DC）和管三理費(fèi)用（MC），銷三售費(fèi)用三和銷售三稅費(fèi)一三般不計(jì)三息。采三用復(fù)利三計(jì)息，三其簡(jiǎn)化三公式為三：投資利三息=（V+V三*購(gòu)買稅三費(fèi)率）×[（1+貸款年三利率）開(kāi)發(fā)期-1]三+（DC+三MC）×[（1+貸款年三利率）開(kāi)發(fā)期/2-1]上述簡(jiǎn)三化公式DC+三MC設(shè)定在三整個(gè)開(kāi)三發(fā)期平三均投入三，實(shí)際三估價(jià)時(shí)三可根據(jù)三每年預(yù)三計(jì)投入額三分段計(jì)三算，開(kāi)三發(fā)期/2可替換三為…4.三5、3.5、2.5、1.5、0.5等。6、一般三采用市三場(chǎng)法求三取出估三價(jià)時(shí)點(diǎn)三的開(kāi)發(fā)三完成后三房地產(chǎn)三價(jià)值時(shí)三，要根三據(jù)過(guò)去三的房地產(chǎn)價(jià)三格上漲三指數(shù)和三預(yù)計(jì)的三未來(lái)走三勢(shì)，考三慮銷售三價(jià)格的三一定變?nèi)齽?dòng)比率三，求取三出竣工時(shí)點(diǎn)三的房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三完成的三價(jià)值(傳統(tǒng)法三下的幾三個(gè)因素三對(duì)應(yīng)的三時(shí)點(diǎn)都三是竣工三時(shí)點(diǎn))。7、開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)要三注意計(jì)三算基數(shù)三與利潤(rùn)三率的對(duì)三應(yīng)，其三計(jì)算公三式為：開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)=開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)計(jì)算三基數(shù)×相應(yīng)利三潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)計(jì)算三基數(shù)和三相應(yīng)的三利潤(rùn)率三有下列三幾種：（1）計(jì)算三基數(shù)=土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本直接成三本利潤(rùn)三率=開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)/[土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本]（2）計(jì)算三基數(shù)=土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本+管理費(fèi)三用+銷售費(fèi)三用投資利三潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)/[土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本+管理費(fèi)三用+銷售費(fèi)三用]（3）計(jì)算三基數(shù)=土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本+管理費(fèi)三用+銷售費(fèi)三用+投資利三息成本利三潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)/[土地取三得成本+開(kāi)發(fā)成三本+管理費(fèi)三用+銷售費(fèi)三用+投資利息]（4）計(jì)算三基數(shù)=開(kāi)發(fā)完三成后的三房地產(chǎn)三價(jià)值（三售價(jià)）銷售利三潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完三成后的三房地產(chǎn)三價(jià)值8、管理三費(fèi)用一三般按開(kāi)三發(fā)成本三為基數(shù)三的一定三比例計(jì)三算，銷三售費(fèi)用三、銷售三稅費(fèi)一般按三開(kāi)發(fā)完三成后的三房地產(chǎn)三價(jià)值為三基數(shù)的三一定比三例計(jì)算三，投資三者購(gòu)買三待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)三應(yīng)負(fù)擔(dān)三的稅費(fèi)三一般按三待開(kāi)發(fā)三房地產(chǎn)三的價(jià)值三的一定三比例計(jì)三算。9、開(kāi)發(fā)三期與利三潤(rùn)率的三匹配若開(kāi)發(fā)三期大于三一年，三則開(kāi)發(fā)三期與年三利潤(rùn)率三存在如三下關(guān)系三：（1）當(dāng)每三年投資三額不相三等時(shí)，三每年投三資額用Fi表示，三其腳注i從1到n，可得：其中：Pr為總投三資利潤(rùn)三率，r為年投三資利潤(rùn)三率（2）若在三整個(gè)開(kāi)三發(fā)期為三均勻投三資且r為8—1三5%、投資三開(kāi)發(fā)周三期為1∽5年時(shí)的投三資利潤(rùn)三率計(jì)算三結(jié)果列三表如下三：均勻投三資時(shí)投三資利潤(rùn)三率計(jì)算三表單位：%年利潤(rùn)率r各開(kāi)發(fā)周期的總投資利潤(rùn)率五年期四年期三年期二年期一年期826.7221.6716.8712.328.00930.4724.6219.113.919.001034.3127.6221.3715.50010.001138.2630.7023.6617.1111.001242.333.8225.9818.7212.001346.4537.0128.3320.3513.001450.7140.2530.721.9814.001555.0843.5633.1123.6315.00在實(shí)務(wù)三操作中三經(jīng)常出三現(xiàn)直接三按投資三利潤(rùn)率15%扣除利三潤(rùn)，未三與開(kāi)發(fā)三周期匹配起來(lái)三，這是三很不科三學(xué)的，三若15%是年利三率，二三年開(kāi)發(fā)三期，則三總投資三利潤(rùn)率應(yīng)是23.三63%，比15%高8.6三3%。本人三認(rèn)為，三利潤(rùn)率三可采用三如下方三法確定（1）根據(jù)三估價(jià)對(duì)三象企業(yè)三規(guī)模及三當(dāng)?shù)胤咳禺a(chǎn)市三場(chǎng)狀況三，參照《企業(yè)績(jī)?nèi)гu(píng)價(jià)指標(biāo)》，選取成本費(fèi)三用年利三潤(rùn)率，然后三按照估三價(jià)對(duì)象三客觀開(kāi)三發(fā)期，三換算出三總成本費(fèi)三用利潤(rùn)三率。（2）利潤(rùn)三率可取三同一市三場(chǎng)類似三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目相應(yīng)三的平均三利潤(rùn)率但該指三標(biāo)較難直三接獲取三，可通三過(guò)查詢?nèi)?dāng)?shù)赜腥P(guān)統(tǒng)計(jì)三資料，三經(jīng)比較三修正確三定，在三比較修正時(shí)應(yīng)三考慮開(kāi)三發(fā)期因三素。10、在現(xiàn)三金流量三折現(xiàn)法三中，開(kāi)三發(fā)完成三后的房三地產(chǎn)價(jià)三值、開(kāi)三發(fā)成本三要緊扣三開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期三特點(diǎn)進(jìn)三行折現(xiàn)三，其中三：開(kāi)發(fā)完三成后的三房地產(chǎn)三價(jià)值按三預(yù)\銷售期三間每年三的預(yù)計(jì)三銷售額三折現(xiàn)到三估價(jià)時(shí)三點(diǎn)，開(kāi)發(fā)三成本按三開(kāi)發(fā)期三每年的三預(yù)計(jì)支三出以均三勻投入三假設(shè)折三現(xiàn)到估三價(jià)時(shí)點(diǎn)三。11、折現(xiàn)三率的求三取對(duì)于折三現(xiàn)率的三求取，三除了收三益法中三幾種求三取方法三外，還三有按以三下這種三公式來(lái)三求取折現(xiàn)三率：（1+銀行貸三款年利三率）n+（1+年成本三利潤(rùn)率三）n-1=（1+折現(xiàn)率三）n若銀行三貸款年三利率取5.5三8%，年成三本利潤(rùn)三率取8.1三%，n（開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)期三）取3年，則三：（1+5三.58三%）3+（1+8三.10三%）3-1三=（1+折現(xiàn)率三）3經(jīng)計(jì)算三，折現(xiàn)三率為12.三93%三<三5.5三8%+三8.1三0%=三13.三68%且n越大，三折現(xiàn)率三越小于三（銀行三貸款年三利率+年成本三利潤(rùn)率三）12、計(jì)算三利潤(rùn)率三的開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)一三般為稅前利三潤(rùn)，假開(kāi)三計(jì)算公三式即是三以稅前三利潤(rùn)率為前提三。(開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)已經(jīng)三是稅前三利潤(rùn)，三扣除開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)三即已經(jīng)三扣除了三所得稅三，故不應(yīng)在另三行扣除三所得稅)若計(jì)算三利潤(rùn)率三的開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)為三稅后凈三利潤(rùn)，三則要增三加所得稅三扣除。在搜集三、確定三利潤(rùn)率三參數(shù)時(shí)三，一定三要關(guān)注三、了解三利潤(rùn)率三內(nèi)涵，三否則會(huì)三產(chǎn)生偏差。在三實(shí)務(wù)操三作中，三往往采三用的利三潤(rùn)率參三數(shù)內(nèi)涵三比較模三糊，包三括利潤(rùn)三率對(duì)應(yīng)三的基數(shù)。13、我們?nèi)谝话闳康禺a(chǎn)三估價(jià)單三項(xiàng)資產(chǎn)三評(píng)估中三，房地三產(chǎn)估價(jià)三規(guī)范扣三除項(xiàng)未三考慮土三地增值稅三，是為三了簡(jiǎn)便三計(jì)算，三其實(shí)這三是應(yīng)該三考慮扣三除的，三只不過(guò)三在待開(kāi)三發(fā)房地三產(chǎn)價(jià)值未知三的情況三下，求三取土地三增值稅三就是一三個(gè)迭代三的計(jì)算三方式，三稍顯繁三瑣罷了三。所以房地三產(chǎn)估價(jià)三的待開(kāi)三發(fā)房地三產(chǎn)不是三一個(gè)凈價(jià)。而對(duì)于三股權(quán)資三產(chǎn)評(píng)估三的房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)存三貨評(píng)估三，因?yàn)槿尕浻腥~面值三，故可三以較為簡(jiǎn)單三的計(jì)算三土地增三值稅，三因而扣三除土增三是確需三扣除的三。14、對(duì)于三未來(lái)銷三售期估三計(jì)的問(wèn)三題，即三從預(yù)售三開(kāi)始到三銷售完三畢每年三的銷售三比例，三采用現(xiàn)金三流量折三現(xiàn)法時(shí)三，在折三現(xiàn)率、三銷售單三價(jià)或均三價(jià)、可三售面積三確定的三前提下三，此參數(shù)是三影響委三估房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三完成后三的房地三價(jià)值（三現(xiàn)值）三的因素三。從理三論上說(shuō)三，應(yīng)選取類三似房地三產(chǎn)銷售三案例分三析比較三確定，三實(shí)務(wù)操三作時(shí)這三類數(shù)據(jù)三較難索三取，可三在委估方銷三售計(jì)劃三的基礎(chǔ)三上結(jié)合三已銷情三況和市三場(chǎng)變化三情況修三正確定三。15、在相三關(guān)成本三價(jià)格上三漲的趨三勢(shì)下，三必須考三慮不可三預(yù)見(jiàn)費(fèi)三（一般三為開(kāi)發(fā)三成本的2%∽三5%），不三可預(yù)見(jiàn)三費(fèi)是指三在項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)過(guò)三程中由三某些不三可預(yù)知三的因素(如原材三料漲價(jià)、三工程量三增加等)而產(chǎn)生三的費(fèi)用三；若后三續(xù)開(kāi)發(fā)三成本單三價(jià)確定三已考慮三了未來(lái)三價(jià)格變化三因素，三則不可三預(yù)見(jiàn)費(fèi)三不應(yīng)再三考慮，三必須進(jìn)三行具體三分析。16、上述三假開(kāi)計(jì)三算公式三是在實(shí)三際支付三工程款三及其他三應(yīng)交費(fèi)三用與形三象進(jìn)度三一致的三情況下適三用的，三但實(shí)際支三付工程三款及其三他應(yīng)付三款（預(yù)三付）與三形象進(jìn)三度往往三不一致，這就存三在欠付及三預(yù)付費(fèi)三用問(wèn)題。按現(xiàn)在三的有關(guān)三法律規(guī)三定，應(yīng)三付工程三款具有三優(yōu)先受三償權(quán)。三欠付費(fèi)三用若沒(méi)三有明確三的支付合約三，有兩三種處理三方法，一是作三為負(fù)債三列示，三二是在三評(píng)估值三中直接三扣除，特別是在應(yīng)三用現(xiàn)金三流量折三現(xiàn)法時(shí)三，應(yīng)直三接扣減三，不應(yīng)三再折現(xiàn)三。同理，三預(yù)付費(fèi)三用亦有三兩種處三理方法三，一是作三為資產(chǎn)三列示，三二是在三評(píng)估中三直接從三開(kāi)發(fā)成本三中扣除，特別三是在應(yīng)三用現(xiàn)金三流量折三現(xiàn)法時(shí)三，開(kāi)發(fā)三成本減三去預(yù)付三費(fèi)用后三再折現(xiàn)。實(shí)際支三付工程三款及其三他應(yīng)付三款（預(yù)三付）與三形象進(jìn)三度不一三致的情三況一定三要關(guān)注三，因?yàn)檫@涉三及到評(píng)三估值的三精準(zhǔn)問(wèn)三題。案例1、傳統(tǒng)三法2、現(xiàn)金三流量折三現(xiàn)法4.房地產(chǎn)三估價(jià)報(bào)三告4.1估價(jià)結(jié)三果報(bào)告（標(biāo)題三）房地三產(chǎn)估價(jià)三結(jié)果報(bào)三告（一）三估價(jià)委三托人（三說(shuō)明本三估價(jià)項(xiàng)三目的委三托單位三的全稱三、法定三代表人三和住所三，個(gè)人委托三的為個(gè)三人的姓三名和住三所）（二）三房地產(chǎn)三估價(jià)機(jī)三構(gòu)（說(shuō)三明本估三價(jià)項(xiàng)目三的房地三產(chǎn)估價(jià)三機(jī)構(gòu)的三全稱、三法定代三表人或執(zhí)行三合伙人三、住所三、估價(jià)三資質(zhì)等三級(jí)和資三質(zhì)證書(shū)三編號(hào)）（三）三估價(jià)目三的（說(shuō)