房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

銷(xiāo)售部

2015年5月13日前言一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)不僅僅是銷(xiāo)售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以要求具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、高超的銷(xiāo)售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)是排在第一位的，可見(jiàn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客戶(hù)更加專(zhuān)業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶(hù)更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們走向這個(gè)行業(yè)的第一步。培訓(xùn)提綱房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)權(quán)屬建筑規(guī)劃基本概念銷(xiāo)售相關(guān)基本概念

房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。地產(chǎn)土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。房產(chǎn)個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。房地產(chǎn)所有權(quán)

房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對(duì)其所有地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)使用權(quán)

依照法律法規(guī)對(duì)土地加以利用和對(duì)房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。物業(yè)指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán)益物業(yè)管理指產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維護(hù)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售出租商品房的行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)交易土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場(chǎng)行為房地產(chǎn)類(lèi)型按用途劃分a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)共有權(quán)兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一部分的權(quán)益。共有面積為多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人所共同擁有的建筑物面積，不分份額。房地產(chǎn)抵押人在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對(duì)人提供債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)相對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)人。物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)

物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。物業(yè)管理單位依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理接管驗(yàn)收物業(yè)所有人將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理單位時(shí)，雙方就物業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行清點(diǎn)、檢驗(yàn)、驗(yàn)收、記錄和交接工作。物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理單位接收產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、維護(hù)和提供其他相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理收入物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。維修基金商品住房和公有住房出售后建立的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共有部位、公有設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主公約業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為準(zhǔn)則。建筑規(guī)劃基本概念房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅：為1-3層（且建筑高度不大于11米）多層住宅：為4-6層（且建筑高度不大于24米）中高層住宅：為7-9層（且建筑高度不大于30米）（不含6躍7）10層及10層以上為高層住宅超高層：建筑高度大于100米的民用建筑為超高層。習(xí)慣稱(chēng)呼：7-11層為小高層住宅16層以上為高層住宅40層以上為超高層房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

一、基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱(chēng)。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規(guī)定：主要朝向大于或等于27米；次要朝向不低于13米）公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。二、住宅的組成部分

各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門(mén)、窗等基本部分所組成；此外，還有陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、窗臺(tái)、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。1.基礎(chǔ)：

位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基2.墻：

外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用非承重墻起分割作用3.柱：將上部三結(jié)構(gòu)所三承受的三荷載傳三遞給地三基的承三重構(gòu)件梁：將支承三其上的三結(jié)構(gòu)所三承受的三荷載傳三遞給墻三或柱的三承重構(gòu)三件4.樓板三層、地三面：將房屋三的內(nèi)部三空間按三垂直方三向分隔三成若干三層，并三承受作三用在其三上的荷三載，連三同自重三一起傳三給墻或三其它承三重構(gòu)件三。5.樓梯：房屋三的垂直三交通設(shè)三施6.屋頂：位于房三屋的最三上部，三它是承三重結(jié)構(gòu)三，也是三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)，承三受作用三在其上三的荷載三，連同三自重一三起，傳三給墻或三其它的三承重構(gòu)三件，同三時(shí)起抵三御風(fēng)霜三雨雪和三保溫隔三熱等作三用7.門(mén)窗：門(mén)的主三要功能三是交通三和疏散三；窗的三主要功三能是采三光和通三風(fēng)，還三可供眺三望之用三。三、住三宅的建三筑結(jié)構(gòu)板樓：在板樓三的平面三圖上，三長(zhǎng)度要三明顯大三于寬度三，其外三行為規(guī)三則的條三狀，就三像一個(gè)三長(zhǎng)方形三，通常三采用一三梯兩戶(hù)三布局，三戶(hù)戶(hù)朝三陽(yáng)，南三北通透三，公攤?cè)?。特點(diǎn)：南北通三透，便三于通風(fēng)三采光；三而且戶(hù)三型方正三，平面三布局合三理；面三積充裕三，戶(hù)型三容易出三精品；均好性三強(qiáng)；面積使三用率高三。不足之三處在于三戶(hù)型格三局不宜三改造。塔樓：以電三梯、樓三梯為核三心布局三，通常三為一梯三六到八三戶(hù)，從三塔樓平三面圖看三，它樓三的平面三長(zhǎng)度和三寬度大三致相同三。特點(diǎn)：節(jié)約土三地資源空間結(jié)三構(gòu)靈活三，宜于三改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)三度高，三抗震性三好均好性三差，居三住密度三高，通三風(fēng)采光三不能保三證面積使三用率不三高，存三在“灰三色空間三”1、框三架結(jié)構(gòu)框架結(jié)三構(gòu)：指三以鋼筋三混凝土三澆搗成三承重梁三和柱，三再用輕三質(zhì)板材三填充物三（膨脹三珍珠巖三、浮石三等）隔三墻分戶(hù)三裝配而三成的住三宅。優(yōu)點(diǎn)：三可自由三分割，三組成靈三活的使三用空間缺點(diǎn)：三抗震性三能差，三不宜家三具布置三和裝修2、剪三力墻結(jié)三構(gòu)剪力墻三結(jié)構(gòu)：三用鋼筋三混凝土三墻板來(lái)三代替框三架結(jié)構(gòu)三中的梁三柱，以三鋼筋混三凝土墻三板來(lái)承三受來(lái)自三豎向和三水平力三的結(jié)構(gòu)三。特點(diǎn)：三剛度大三、空間三整體性三好，房三間內(nèi)不三外露梁三、柱楞三角，便三于室內(nèi)三布置，三方便使三用。是三高層住三宅最為三廣泛采三用的一三種結(jié)構(gòu)三形式，三具有良三好的抗三震性能三，不足三之處在三于結(jié)構(gòu)三自重大3、框三剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)三構(gòu)：框三架—剪三力墻結(jié)三構(gòu)也稱(chēng)三框剪結(jié)三構(gòu)，這三種結(jié)構(gòu)三是在框三架結(jié)構(gòu)三中布置三一定數(shù)三量的剪三力墻，三構(gòu)成靈三活自由三的使用三空間，三滿(mǎn)足不三同建筑三功能的三需求，三同時(shí)又三有足夠三的剪力三墻，有三相當(dāng)大三的剛度三。特點(diǎn)：三一般樓三梯間和電梯間三是剪力三墻，其三余是框架結(jié)三構(gòu)，用三于住宅三樓較多，可三以方便三住戶(hù)更三改房間?，F(xiàn)三在一般三二十幾三層的住宅樓三都是框三架剪力三墻結(jié)構(gòu)，相三對(duì)于全三剪力墻三結(jié)構(gòu)節(jié)約成三本，又三方便住三戶(hù)。不過(guò)如三果樓層三過(guò)高，三或者當(dāng)?shù)赜腥厥饪谷鹨笕脑?huà)，就要用三全剪力三墻結(jié)構(gòu)三，或者鋼結(jié)三構(gòu)。銷(xiāo)售相三關(guān)基本三概念一、商品三房銷(xiāo)售三名詞解三釋樓花：最早三源于香三港，是三指未完三工的在三建物。期房：是指三開(kāi)發(fā)商三從取得三商品房三預(yù)售許三可證開(kāi)三始至取三得房產(chǎn)三證為止三，所出三售商品三房為期三房?，F(xiàn)房：消費(fèi)三者在購(gòu)三買(mǎi)時(shí)具三備即買(mǎi)三即可入三住的商三品房，三即開(kāi)發(fā)三商已取三得商品三房竣工三驗(yàn)收備三案證明三的商品三房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面三布置相三同的住三宅樓層三。毛坯房：指住三宅在交三房時(shí)未三經(jīng)裝飾三，僅是三完成土三建、水三電等基三本工程三，地是三粗糙的三混凝土三地面，三房頂僅三抹灰層三，預(yù)留三水、氣三管道。復(fù)式商三品房：是一三種經(jīng)濟(jì)三型房屋三，在層三高較高三的一層三樓中增三建一個(gè)三夾層，三從而形三成上下三兩層的三樓房（三1.2三米的夾三層）。躍層式三商品房：由上三、下兩三層（兩三層均為三標(biāo)準(zhǔn)層三高）樓三面、臥三室、客三廳、衛(wèi)三生間、三廚房及三其他輔三助用房三，并采三用戶(hù)內(nèi)三獨(dú)用的三小樓梯三連接的三房屋。錯(cuò)層式三商品房：戶(hù)內(nèi)三樓面高三度不一三致，錯(cuò)三開(kāi)處有三樓梯連三接。商住住三宅：是s三oho三(小型三家庭辦三公場(chǎng)所三)住宅三概念的三一種延三伸。它三屬于住三宅，但三同時(shí)又三融入了三寫(xiě)字樓三的諸多三硬件設(shè)三施，尤三其是網(wǎng)三絡(luò)功能三發(fā)達(dá)，三居住的三同時(shí)又三能辦公三的住宅三形式。TOW三NHO三USE:聯(lián)排三別墅，三其原始三意義上三是鄉(xiāng)村三別墅，三現(xiàn)指在三城區(qū)聯(lián)三排而建三的市民三城區(qū)房三屋。會(huì)所：以所在三業(yè)主為三主要服三務(wù)對(duì)象三的綜合三性高級(jí)三康體娛三樂(lè)服務(wù)三設(shè)施。三（游泳三池、網(wǎng)三球場(chǎng)、三高爾夫三球館、三保齡球三館、健三身房、三餐廳、三酒吧、三咖啡廳三等服務(wù)三設(shè)施。三以上一三般都是三對(duì)業(yè)主三免費(fèi)或三少量收三費(fèi)開(kāi)放三）外飄窗：房屋三窗子呈三矩形或三梯形向三室外突三起，窗三子三面三為玻璃三，從而三使人們?nèi)龘碛懈龔V闊的三視野，三更大限三度的感三受自然三；通常三它的窗三臺(tái)較低三甚至為三落地窗三。（面三積計(jì)算三方法）中空玻三璃：傳統(tǒng)三單玻門(mén)三窗的革三新，它三由兩層三甚至更三多的玻三璃密封三組合，三兩層玻三璃之間三必須形三成真空三或氣體三（惰性三氣體）三狀態(tài)，三故稱(chēng)“三中空玻三璃”。陽(yáng)臺(tái)：供居三住者進(jìn)三行室外三活動(dòng)、三晾曬衣三物、儲(chǔ)三存的空三間。露臺(tái)：住宅三中的屋三頂平臺(tái)三或由于三建筑結(jié)三構(gòu)需求三而在其三他樓層三中做出三大陽(yáng)臺(tái)三，由于三它面積三較大，三非封閉三結(jié)構(gòu)或三上面沒(méi)三有屋頂三，所以三稱(chēng)露臺(tái)三。玄關(guān)：玄關(guān)就三是登堂三入室第三一步所三在的位三置，它三是一個(gè)三緩沖過(guò)三渡的地三段。其三作用為三功能過(guò)三渡或增三加居室三的私密三性。開(kāi)間：在住宅三設(shè)計(jì)中三，住宅三的寬度三是指一三間房屋三內(nèi)一面三墻的定三位軸線(xiàn)三到另一三面墻的三定位軸三線(xiàn)之間三的實(shí)際三距離，三因?yàn)槭侨鸵蛔匀婚g寬三度而言三，故稱(chēng)三開(kāi)間。進(jìn)深：住宅三的長(zhǎng)度三即進(jìn)深三，指一三間獨(dú)立三房屋或三一幢居三住建筑三內(nèi)從前三墻的定三位軸線(xiàn)三到后墻三的定位三軸線(xiàn)之三間的實(shí)三際長(zhǎng)度三。層高：下層地三板面到三上層樓三板上表三面之間三的豎向三尺寸。凈高：下層地三板面到三上層樓三板下表三面之間三的垂線(xiàn)三距離。（凈高三＝層三高－樓板厚三度）二、房屋三面積術(shù)三語(yǔ)房屋使三用面積三（套內(nèi)三使用面三積）：住宅三中以戶(hù)三為單位三的分戶(hù)三門(mén)內(nèi)全三部可供三使用的三空間面三積，住三宅使用三面積按三住宅的三內(nèi)墻面三水平投三影線(xiàn)計(jì)三算，包三括臥室三、客廳三、廚房三、衛(wèi)生三間、室三內(nèi)走道三、地下三室、夾三層、閣三樓等面三積。房屋產(chǎn)三權(quán)面積：指產(chǎn)三權(quán)者依三法擁有三房屋所三有權(quán)的三房屋建三筑面積三。房屋預(yù)三測(cè)面積：主要三依據(jù)施三工圖紙三、實(shí)地三考察和三國(guó)家測(cè)三量規(guī)范三對(duì)尚未三施工的三房屋面三積進(jìn)行三一個(gè)預(yù)三先測(cè)量三計(jì)算的三行為，三是開(kāi)發(fā)三商進(jìn)行三合法銷(xiāo)三售的面三積依據(jù)三（合同三約定面三積）。房屋實(shí)三測(cè)面積：指商三品房竣三工驗(yàn)收三后，開(kāi)三發(fā)商依三據(jù)國(guó)家三規(guī)定委三托具有三測(cè)繪資三質(zhì)的房三屋測(cè)繪三機(jī)構(gòu)對(duì)三樓宇進(jìn)三行實(shí)地三勘測(cè)、三繪圖、三計(jì)算得三出的面三積，是三開(kāi)發(fā)商三和業(yè)主三的法律三依據(jù)，三使業(yè)主三辦理產(chǎn)三權(quán)證、三物業(yè)費(fèi)三的最終三依據(jù)（三產(chǎn)權(quán)登三記面積三）。套內(nèi)陽(yáng)三臺(tái)建筑三面積：指陽(yáng)三臺(tái)地面三底板外三沿在水三平面的三投影；三全封閉三陽(yáng)臺(tái)1三00%三計(jì)算面三積，半三封閉陽(yáng)三臺(tái)50三%計(jì)算三面積。套內(nèi)墻三體面積：商品三房套內(nèi)三使用空三間周?chē)木S護(hù)三或承重三墻體的三面積。套內(nèi)建三筑面積=套內(nèi)三使用面三積+套三內(nèi)墻體三面積+三陽(yáng)臺(tái)建三筑面積分?jǐn)偣妹娣e=建筑三面積－三套內(nèi)建三筑面積建筑面三積=商三品房銷(xiāo)三售面積=套內(nèi)三建筑面三積+分三攤公用三建筑面三積三、建筑三物的各三項(xiàng)比例建筑容三積率＝總建三筑面積三÷總用三地面積建筑密三度（建三筑覆蓋三率）＝建筑基三底總面三積÷總?cè)玫孛嫒e×1三00%綠化率＝各類(lèi)三綠地總?cè)娣e÷三總用地三面積×三100三%（住三宅項(xiàng)目三綠化率三應(yīng)不低三于30三%）面積誤三差比＝（產(chǎn)三權(quán)登記三面積—三合同約三定面積三）×1三00%三÷合同三約定面三積分?jǐn)傁等龜?shù)：公用三分?jǐn)偯嫒e之和三÷套內(nèi)三建筑面三積之和出房率三（得房三率）、三實(shí)用率=套內(nèi)三建筑面三積÷建三筑面積三×10三0%使用率=套內(nèi)三使用面三積÷建三筑面積三×10三0%四、房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三五證二三書(shū)名詞三解釋《國(guó)有三土地使三用證》：是證三明土地三使用者三向國(guó)家三支付土三地使用三權(quán)出讓三金，獲三得了在三一定年三限內(nèi)某三塊國(guó)有三土地使三用權(quán)的三法律憑三證?！督ㄔO(shè)三用地規(guī)三劃許可三證》：是建三設(shè)單位三在向土三地管理三局申請(qǐng)三征用、三劃撥土三地前，三經(jīng)城市三規(guī)劃行三政主管三部門(mén)確三認(rèn)建設(shè)三項(xiàng)目位三置和范三圍符合三城市規(guī)三劃的法三定憑證三?！督ㄔO(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》：市有三關(guān)建設(shè)三工程符三合城市三規(guī)劃要三求的法三律憑證三?！督ㄔO(shè)三工程施三工許可三證》：是指三項(xiàng)目開(kāi)三工前隊(duì)三伍招標(biāo)三到位，三施工隊(duì)三伍具備三施工資三格，現(xiàn)三場(chǎng)具備三施工條三件的憑三證?！渡唐啡夸N(xiāo)售三（預(yù)售三）許可三證》：指開(kāi)三發(fā)商在三投入方三面達(dá)到三國(guó)家要三求，有三條件對(duì)三外銷(xiāo)售三房屋的三憑證。《住宅三質(zhì)量保三證書(shū)》：開(kāi)發(fā)三商對(duì)銷(xiāo)三售的商三品房承三擔(dān)質(zhì)量三責(zé)任的三法律文三件?！蹲≌褂谜f(shuō)三明書(shū)》：對(duì)住三宅的結(jié)三構(gòu)、性三能和各三部位的三類(lèi)型、三性能、三標(biāo)準(zhǔn)等三加以說(shuō)三明，并三提出使三用注意三事項(xiàng)。商品房三預(yù)售應(yīng)三符合什三么條件三？已交付三全部土三地使用三權(quán)出讓三金，取三得土地三使用權(quán)三證書(shū)持有建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證和三施工許三可證按提供三預(yù)售的三商品房三計(jì)算，三投入開(kāi)三發(fā)建設(shè)三的資金三達(dá)到工三程建設(shè)三總投資三的25三%以上三，已經(jīng)三確定施三工進(jìn)度三和竣