我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

的前期研究林家彬主要內(nèi)容提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本概況及存在的主要問(wèn)題房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革的基本思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能影響提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅是完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容我國(guó)現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒(méi)有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。目前的房地產(chǎn)相關(guān)稅制仍具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，存在諸多問(wèn)題。推行不動(dòng)產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地增加一個(gè)稅種，而是稅制的重新設(shè)計(jì)。提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。不動(dòng)產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式，財(cái)富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)收入差距。不動(dòng)產(chǎn)稅將提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，有利于促進(jìn)土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅還能為將來(lái)開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅打下基礎(chǔ)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問(wèn)題現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收------城鎮(zhèn)土地使用稅------房產(chǎn)稅------土地增值稅------城市房地產(chǎn)稅------耕地占用稅------契稅城鎮(zhèn)土地使用稅：1988年開(kāi)征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。按年計(jì)算，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。房產(chǎn)稅：1986年開(kāi)征。納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。計(jì)稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%--30%以后的余值，按照1.2%稅率計(jì)算。（2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計(jì)算。按年征收，分期繳納由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。城市房地產(chǎn)稅：1951年開(kāi)征適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門(mén)、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞，在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人等。計(jì)稅方法和稅率：分為兩種：-----按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%。-----按照房租收入，適用稅率18%。按年計(jì)征，分期繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府。土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。1994年開(kāi)征納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)納稅，一次性繳納。地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。耕地占用稅：對(duì)占用耕地征收的一種稅。1987年開(kāi)征納稅人包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。納稅人在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。地方財(cái)政稅務(wù)部門(mén)征收，收入歸地方政府所有。契稅：土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向其承受者征收的稅收為地方稅，2004年契稅收入約占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的2.3%。計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，實(shí)行3%到5%的幅度比例稅率。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。房地產(chǎn)收費(fèi)制度中國(guó)目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費(fèi)項(xiàng)目在數(shù)十種之多。收費(fèi)一般進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。

從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，可分為立項(xiàng)規(guī)劃（含報(bào)批）、征地拆遷、工程建筑、銷售（含交易、中介服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費(fèi)項(xiàng)性質(zhì)看，可分為設(shè)施補(bǔ)償型、勞務(wù)補(bǔ)償型、工本補(bǔ)償型及其他?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度

存在的主要問(wèn)題城市土地管理制度存在的主要問(wèn)題

土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題 城市土地使用制度方面的問(wèn)題農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地所有者權(quán)能虛置

雖然《憲法》和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門(mén)都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。此外，國(guó)有土地缺乏人格化的產(chǎn)權(quán)代表，使得城市國(guó)有土地管理中政府部門(mén)職能交叉、政出多門(mén)、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場(chǎng)管理混亂。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊

現(xiàn)行法律雖然明確了國(guó)有土地所有權(quán)只能由中央政府即國(guó)務(wù)院代表行使，但實(shí)際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔(dān)的。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有者的職能。此外，在部門(mén)與部門(mén)之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國(guó)有土地有關(guān)問(wèn)題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門(mén)之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門(mén)、各專業(yè)管理部門(mén)等都有理由要求行使國(guó)有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級(jí)政府或政府部門(mén)對(duì)國(guó)有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭(zhēng)。土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊

就城市土地所有權(quán)與使用權(quán)來(lái)說(shuō)，我國(guó)民法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是由若干權(quán)利組成的權(quán)利束，使用權(quán)只是所有權(quán)利束中的一項(xiàng)權(quán)利。而我國(guó)的《憲法》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土地的實(shí)際控制權(quán)逐漸演變成地方政府事實(shí)上的所有權(quán)。

城市土地使用制度方面的問(wèn)題土地市場(chǎng)不夠完善

目前，國(guó)有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣(mài)等多種形式。其中招標(biāo)拍賣(mài)形式是市場(chǎng)化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的面積12.42萬(wàn)公頃，占出讓總面積的58.82%，比2001年增加37.43%，收入上升了86.5%。但其中招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的為1.81萬(wàn)公頃，僅占總出讓土地面積的14.57%。這意味著在國(guó)有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過(guò)大，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。城市土地使用制度方面的問(wèn)題土地有償使用方式單一

目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問(wèn)題：首先，從土地所有者角度來(lái)看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可以一次性為政府帶來(lái)豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來(lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難。其次，從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價(jià)出讓，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。

城市土延地使用虎制度方暗面的問(wèn)達(dá)題“雙軌鹿制”用濕地制度近導(dǎo)致的稼問(wèn)題“雙軌制叫”用地制項(xiàng)度造成大純量不平等燥事實(shí)：資她格條件相攤同的土地磚使用者，尤若以劃撥睡方式取得丹土地使用櫻權(quán)的，無(wú)需需支付土屆地出讓金殃，且使用幸權(quán)是永久期的；而以米有償出讓熟方式取得律土地使用充權(quán)的，使泡用期限有胃年限限制匠，從40濫年到70惠年不等。近年來(lái)淚許多經(jīng)勁行政劃晝撥的土檔地實(shí)際解已經(jīng)進(jìn)雞入市場(chǎng)遣，有的奪房地產(chǎn)珠開(kāi)發(fā)公危司未補(bǔ)傲交土地暢使用權(quán)嗚出讓金燒就私下潮與外商送進(jìn)行交染易；有躁些利用膨無(wú)償劃拳撥的土澤地進(jìn)行促投機(jī)、卸從事房拜地產(chǎn)開(kāi)沈發(fā)，使洲國(guó)有土黎地收益蛛大量流撿失。城市土地肢使用制度冊(cè)方面的問(wèn)躲題土地使托用權(quán)出坐讓年限繁相關(guān)法僑律規(guī)定矮引發(fā)問(wèn)孫題《城鎮(zhèn)欣國(guó)有土棄地使用驗(yàn)權(quán)出讓墓和轉(zhuǎn)讓書(shū)暫行條院例》規(guī)家定了土虧地使用聞權(quán)的年和限，依庭該法，社土地使嫁用權(quán)出慨讓期滿井產(chǎn)生兩爬項(xiàng)法律顛后果：思一是土勒地使用耍權(quán)國(guó)家誼無(wú)償收壇回，二躬是地上犁物及其簡(jiǎn)他地上余附著物襖的所有始權(quán)由國(guó)礦家無(wú)償捷取得。淘其后果杰可能引般發(fā)開(kāi)發(fā)片商的短椅期行為涼和投資播購(gòu)房者夏的顧慮助，對(duì)于串推進(jìn)住涂房商品您化和建仁立完善燒的房地榨產(chǎn)市場(chǎng)私產(chǎn)生不仿利影響流。農(nóng)地征用參制度方面動(dòng)的問(wèn)題現(xiàn)行的征判地制度使臂農(nóng)民集體扯的土地所濃有權(quán)成為澆殘缺不全住的權(quán)利在現(xiàn)行制驗(yàn)度下，集體經(jīng)濟(jì)薪組織只有畝土地占有紛權(quán)、使用墨權(quán)、收益咸權(quán)，而沒(méi)父有處分權(quán)觸，農(nóng)村土拴地只能通誤過(guò)國(guó)家的謠征用才能新改變所有記權(quán)主體和術(shù)所有權(quán)性骨質(zhì)。《土迎地管理法容》規(guī)定，風(fēng)“任何單緊位和個(gè)人款建設(shè)，需古要使用土沙地的，必傲須依法申擴(kuò)請(qǐng)使用國(guó)茶有土地”熔，“前款降所稱依法怖申請(qǐng)使用歐的國(guó)有土泰地包括國(guó)遺家所有的農(nóng)土地和國(guó)摩家征用的磚原屬于農(nóng)尼民集體的辯土地”,拘“農(nóng)民糾集體所有加的土地的貞使用權(quán)不岡得出讓、較轉(zhuǎn)讓或者殺出租用于等非農(nóng)業(yè)建雷設(shè)。”農(nóng)地征堤用制度偷方面的浙問(wèn)題征地目標(biāo)跑泛化且補(bǔ)碼償標(biāo)準(zhǔn)不者合理憲法規(guī)定笛“國(guó)家為窯了公共利肝益的需要親，可以依茅照法律規(guī)使定對(duì)土地譽(yù)實(shí)行征收翁或征用，桃并給予補(bǔ)幫償。”雖蟻然有關(guān)法淋律均規(guī)定仆為了公共恢利益的需往要可以征肅用土地，雹但是由于撇對(duì)“公共砌利益”尚汪無(wú)明確的黨界定，事謝實(shí)上征地送目的早已尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)踩公共利益旁的需要。飛根據(jù)16暢個(gè)?。▍^(qū)尾市）國(guó)土驚資源部門(mén)凱對(duì)200些0年至2拳001年夠各類建設(shè)礙項(xiàng)目用地江的調(diào)查，紀(jì)工商業(yè)、盟房地產(chǎn)等擔(dān)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)獄目占了2蜘2%。即木使在基礎(chǔ)銳設(shè)施項(xiàng)目企中，比如夜高速公路麥已經(jīng)成為箏收費(fèi)的企票業(yè)經(jīng)營(yíng)行驚為，卻以旦每畝幾千舌元的地價(jià)呢征地，明牛顯不合理怎。農(nóng)地征哈用制度辯方面的臟問(wèn)題征地目標(biāo)桶泛化且補(bǔ)盟償標(biāo)準(zhǔn)不餐合理根據(jù)現(xiàn)陵行《土脾地管理搜法》，掠對(duì)土地龍的補(bǔ)償腹和對(duì)農(nóng)貞民的安李置總計(jì)坦為該耕肯地征地薪前三年廟平均產(chǎn)并值的1逢0-1隊(duì)6倍，絹?zhàn)疃嗖怀背^(guò)3際0倍。伐現(xiàn)行補(bǔ)產(chǎn)償制度學(xué)無(wú)法與伍國(guó)家賦牙予農(nóng)民謹(jǐn)?shù)拈L(zhǎng)期已而有保績(jī)障的使故用權(quán)、龍收益權(quán)銀和轉(zhuǎn)讓尤權(quán)相對(duì)群等。而模且，大除部分地劇區(qū)采取鮮一次性來(lái)發(fā)放安誰(shuí)置補(bǔ)助罰費(fèi)，讓病農(nóng)民自缺謀職業(yè)找的安置醫(yī)方法。販但對(duì)農(nóng)鼠民而言眠，土地梢被征之稍后，基副本處于章“務(wù)農(nóng)仆無(wú)地，蠻經(jīng)商無(wú)燃本，低捏保無(wú)份齊”的境甚地，生立產(chǎn)和生拳活失去抱保障，橋成為影姐響社會(huì)栽穩(wěn)定的賀潛在因鋪素。我國(guó)現(xiàn)碎行房地森產(chǎn)稅費(fèi)喬制度掛存在的危主要問(wèn)河題1．稅邊費(fèi)種類等繁多，塑稅租費(fèi)鄰概念混乓淆不清目前我坊國(guó)實(shí)際嘴征收的伏與房地謠產(chǎn)直接慮有關(guān)的冰稅種多慌達(dá)12艙種，占涂我國(guó)實(shí)鞏際征收宮稅種數(shù)澡量的一若半。收荷費(fèi)項(xiàng)目矮就更加寫(xiě)繁雜，合一般都籮在幾十避種，多侍的地方秧甚至超勁過(guò)百種集。稅、租、駁費(fèi)性質(zhì)不萌同。我國(guó)善目前房地才產(chǎn)稅費(fèi)體剃系中租、吐稅、費(fèi)混遷雜，三者現(xiàn)之間界限榮混淆，降開(kāi)低了稅收差的嚴(yán)肅性危、規(guī)范性逢，滋長(zhǎng)了黨亂收費(fèi)的和不良風(fēng)氣到，也使得貓稅收的宏壞觀調(diào)控功染能受到了佩限制和削影弱。我國(guó)現(xiàn)返行房地皆產(chǎn)稅費(fèi)恰制度掀存在的演主要問(wèn)掌題2．稅制味結(jié)構(gòu)不合醉理，房地卵產(chǎn)保有環(huán)床節(jié)稅負(fù)畸羞輕而流轉(zhuǎn)句環(huán)節(jié)稅負(fù)丙畸重目前的稅廢制基本上立是不賣(mài)不澤稅，不租姿不稅，一水旦租售，姑則數(shù)稅并牢課，造成磚房地產(chǎn)保傻有環(huán)節(jié)稅貧負(fù)畸輕而兵流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)害稅負(fù)畸重材。如對(duì)土與地而言，醉取得環(huán)節(jié)拆的耕地占概用稅和使兄用環(huán)節(jié)的攝城鎮(zhèn)土地鄭使用稅稅乳額標(biāo)準(zhǔn)均掠較低，起悶不到調(diào)節(jié)勇土地級(jí)差訊收益，促臭進(jìn)高效、掉集約用地河的作用；仿對(duì)房產(chǎn)而群言，保有號(hào)環(huán)節(jié)的房框產(chǎn)稅對(duì)所烘有非營(yíng)業(yè)桃用房一律螺免稅，起嗚不到作為堤財(cái)產(chǎn)稅對(duì)熟收入分配元進(jìn)行調(diào)節(jié)胞的作用。我國(guó)現(xiàn)輛行房地急產(chǎn)稅費(fèi)蒸制度錘存在的映主要問(wèn)脅題在房地產(chǎn)盡的流轉(zhuǎn)環(huán)功節(jié)，除了握稅費(fèi)種類恭繁多以外如，土地增兆值稅的稅蟻率高達(dá)3條0%-6汽0%，若班再加上5扇%的營(yíng)業(yè)蔥稅和33限%的企業(yè)艇所得稅，墊企業(yè)的實(shí)爪際平均稅耽負(fù)水平達(dá)甜到40%清以上，高捧于世界多固數(shù)國(guó)家和星地區(qū)的水之平。流轉(zhuǎn)愈環(huán)節(jié)的稅旬負(fù)過(guò)高，佩不僅阻礙銅了房地產(chǎn)惡市場(chǎng)的形傾成和發(fā)展稈，也使逃撐稅等規(guī)避騾和投機(jī)行燙為多發(fā)，曲使稅收的多嚴(yán)肅性受假到挑戰(zhàn)。我國(guó)現(xiàn)免行房地略產(chǎn)稅費(fèi)基制度漢存在的大主要問(wèn)騰題3．稅制謎本身存在金有欠公平賢之處主要體譯現(xiàn)在內(nèi)覺(jué)外稅制柳不統(tǒng)一固和城鄉(xiāng)品稅制不平統(tǒng)一兩六個(gè)方面迎。內(nèi)外顛稅制的康不統(tǒng)一邁使內(nèi)資柿企業(yè)的情稅負(fù)高減于外資娘企業(yè)，駛有悖于爭(zhēng)WTO債的國(guó)民壇待遇原羅則和公夸平競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)的原則筑。城鄉(xiāng)搖稅制的子不統(tǒng)一牧指的是途城鎮(zhèn)企我業(yè)的房棗地產(chǎn)征刊稅而農(nóng)登村企業(yè)宰的房地闊產(chǎn)不征諸稅，同輔樣造成卻不公平款競(jìng)爭(zhēng)，夏也不利賴于促進(jìn)衡農(nóng)村土慌地的集毅約化利遙用。我國(guó)現(xiàn)行窯房地產(chǎn)稅酷費(fèi)制度洞存在的主塊要問(wèn)題4．計(jì)稅師依據(jù)不科竹學(xué)，征管專漏洞大由于我國(guó)或尚未建立陳起房地產(chǎn)噸評(píng)估制度閑，使得房棟地產(chǎn)的占疫有、使用嬌和轉(zhuǎn)讓交測(cè)易等諸多揮方面的計(jì)間稅依據(jù)難縫以合理確嬸定。目前便也還缺乏鵲對(duì)房地產(chǎn)享的嚴(yán)格的墓注冊(cè)登記務(wù)制度，使役納稅人在唐納稅申報(bào)蝴時(shí)有弄虛挺作假的機(jī)峽會(huì)，而稅還務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)軍此又無(wú)法蕩查實(shí)。我國(guó)現(xiàn)行旱房地產(chǎn)稅宗費(fèi)制度稅存在的主仇要問(wèn)題5．房擋地產(chǎn)行僑政事業(yè)頁(yè)收費(fèi)體漲系混亂各地的好行政收德費(fèi)不同絲式程度地逢存在如管下現(xiàn)象長(zhǎng)：（1）蓮市政建凳設(shè)重復(fù)董收費(fèi)，拋如企業(yè)絹繳付了即土地出械讓金，它還要繳廟納綜合炎性的市植政建設(shè)牛配套費(fèi)渡、單向逢性的配揉套設(shè)施馳建設(shè)費(fèi)泡，有的疑地方還驅(qū)要以實(shí)只物向有鋒關(guān)部門(mén)磚提供居茅委會(huì)、技派出所皂、中小訊學(xué)校舍自等設(shè)施霧，類似墾的配套領(lǐng)設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)用往往寇占繳納脾總費(fèi)的刺70%并-80等%。（2）征柜地費(fèi)與土宵地使用費(fèi)獅重疊。（3）對(duì)末土地轉(zhuǎn)讓巡壽收益重復(fù)扯計(jì)征。（4）匠某些管庫(kù)理費(fèi)重取復(fù)收取見(jiàn)，部分安收費(fèi)項(xiàng)春目不合侄理。房地產(chǎn)稅宇制的國(guó)際抬經(jīng)驗(yàn)土地稅泉收的設(shè)脹置宗旨政策型：稅收疑的開(kāi)征希目的是寸通過(guò)征迎收保有趣稅，提撲高占有篩土地的花成本，械從而促遭進(jìn)土地粥的流動(dòng)資和更有絞效的利溝用，預(yù)脊防和制款止土地情投機(jī)。除法國(guó)和調(diào)我國(guó)臺(tái)徒灣省為返代表。財(cái)政型：稅收開(kāi)點(diǎn)征的目的知是保證地族方政府的厚財(cái)政收入漠，與國(guó)家役的土地政剩策基本無(wú)分關(guān)。美國(guó)蛙和加拿大寸為代表?；旌闲停洪_(kāi)征娃目的兼迎顧滿足弟地方財(cái)費(fèi)政收入晌和推行之國(guó)家土陶地政策點(diǎn)的目標(biāo)鴨，日本彼為代表愉。房地產(chǎn)稅宋制的國(guó)際寄經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅扔在稅收體額系中的地只位財(cái)產(chǎn)課汁稅非主芒體稅種房地產(chǎn)就稅是財(cái)淚產(chǎn)稅的危重要組予成部分網(wǎng)。財(cái)產(chǎn)畜課稅曾兆是各國(guó)妄財(cái)政收蘆入的主編要來(lái)源準(zhǔn)，但目街前財(cái)產(chǎn)云課稅的鞏主體地外位已被屈所得稅根和商品些稅所取碎代，在舟全部財(cái)主政收入禮所占的腹比重較復(fù)小。從償長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)火看，由仗于財(cái)產(chǎn)輪課稅在蔑保證地攀方政府英收入，嬸公平社憲會(huì)財(cái)富遣分配，描促使閑烏置財(cái)產(chǎn)捐投入使姐用，減緞少投機(jī)恐等方面蘿，具有浮所得課送稅和商奏品課稅為所沒(méi)有贈(zèng)的功能鐮和優(yōu)點(diǎn)狡，仍是鋒一國(guó)稅協(xié)收制度姜的重要隸組成部建分。房地產(chǎn)籮稅制的軋國(guó)際經(jīng)流驗(yàn)房地產(chǎn)稅丸在稅收體紋系中的地猾位在全部哄財(cái)政收眼入中所姓占的比特重發(fā)達(dá)國(guó)筑家財(cái)產(chǎn)敞課稅收勇入約占炒全部財(cái)卷政收入份的10%鳳-12之%。如美歸國(guó)財(cái)產(chǎn)肉稅占稅飛收總額疲的11%左右，英碰國(guó)財(cái)產(chǎn)稅棒占整個(gè)稅補(bǔ)收收入的8%左右?？影l(fā)展中妥國(guó)家平俘均僅為5%-6侵%。房地產(chǎn)構(gòu)稅制的庫(kù)國(guó)際經(jīng)擁驗(yàn)稅收在各野級(jí)政府間味的歸屬情貢況土地課稅蓬由于其課桐稅對(duì)象的旺位置固定淚不變，不蔑會(huì)發(fā)生稅介基的地區(qū)缸轉(zhuǎn)移，而址且稅源分剩散和納稅爬面寬等特主點(diǎn)，由地痕方征管便雹于掌握和券控制稅源插。因此，痰多數(shù)國(guó)家距將其作為極地方稅，這只有少數(shù)遣國(guó)家的少返數(shù)稅種作榴為中央稅諸或中央、環(huán)地方共享牛稅。一般智地，房地淘產(chǎn)稅屬于鐮地方稅體評(píng)系，是地唇方財(cái)政收沙入的主要區(qū)來(lái)源，且蛙呈上升趨放勢(shì)。房地產(chǎn)也稅制的良國(guó)際經(jīng)畜驗(yàn)房地產(chǎn)稅研的征稅重詳點(diǎn)與配套像體系稅收的分陷布結(jié)構(gòu)：匪各國(guó)重視嫂對(duì)房地產(chǎn)祥保有的征鋒稅，而房憶地產(chǎn)權(quán)屬味轉(zhuǎn)讓的稅催收則相對(duì)盯較少。強(qiáng)叔化房地產(chǎn)棄保有課稅拉會(huì)刺激土炸地、房屋滾的經(jīng)濟(jì)供度給和頻繁胖的交易活踩動(dòng)發(fā)生，臣避免業(yè)主祥低效率使鐮用財(cái)產(chǎn)，蚊推動(dòng)房地每產(chǎn)要素的雄優(yōu)化配置渾。征收房地超產(chǎn)稅所需怎要的配套許體系：一踐是規(guī)范而忠嚴(yán)密的財(cái)貴產(chǎn)登記制勺度，以有梅效獲取財(cái)路產(chǎn)信息和遣征管資料扁；二是完眨整而系統(tǒng)炒的房地產(chǎn)葡評(píng)估制度心，包括建信立專門(mén)機(jī)商構(gòu)和專業(yè)茶人員以及柏完善的法備律體系，赤并把計(jì)算濟(jì)機(jī)技術(shù)引壇入估價(jià)管片理以提高利估價(jià)質(zhì)量坡和效率。房地產(chǎn)稅飄制的國(guó)際膊經(jīng)驗(yàn)各國(guó)房專地產(chǎn)稅捉費(fèi)制度猴的共同經(jīng)點(diǎn)“正稅侵、少費(fèi)語(yǔ)”是重?fù)屢卣鞔蠖鄶?shù)國(guó)掃家都以土年地稅收作笨為房地產(chǎn)跳稅費(fèi)制度葡的核心。紋對(duì)于房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)而言，揪無(wú)論它處組于社會(huì)再捆生產(chǎn)任何碰環(huán)節(jié)，要途繳納的規(guī)設(shè)費(fèi)種類都潛很少且額招度很低，商一般僅占左房地產(chǎn)價(jià)眠值的2%左右。礎(chǔ)即便如親此，在抓西方許福多國(guó)家欠都把收欺繳的規(guī)期費(fèi)列入瞇地方財(cái)綱政預(yù)算轉(zhuǎn)，明確揮它的使河用方向炮和范圍范，而不塞列入預(yù)牲算的規(guī)挎費(fèi)一般叛都被設(shè)田置特定駕的作用市，對(duì)于尼使用費(fèi)覺(jué)的征收卻，充分爹體現(xiàn)了灑“誰(shuí)受僑益，誰(shuí)吩納費(fèi)”就的公平侵原則。各國(guó)房羞地產(chǎn)稅奶費(fèi)制度恢的共同置點(diǎn)土地稅收騎主要是地?fù)畏蕉惙N，厭并且是地狀方財(cái)政收看入的主要急來(lái)源。這樣做地的目的甚是把地部方政府君的事權(quán)答和財(cái)權(quán)亭有效地努結(jié)合起狡來(lái)，一裙方面激忍發(fā)地方去政府征裙收房地搞產(chǎn)稅的過(guò)積極性旬，另一沉方面擴(kuò)開(kāi)大地方何基礎(chǔ)設(shè)薪施和公易用事業(yè)競(jìng)的投資陵規(guī)模，密從而形新成稅收麥?zhǔn)杖朐龉ラL(zhǎng)的良蹲性循環(huán)義。這在蜘美國(guó)體潤(rùn)現(xiàn)的最糠為明顯絕，房地卻產(chǎn)稅由舍各市、好鎮(zhèn)征收得，大多懼?jǐn)?shù)收入占?xì)w地方搭政府所續(xù)有，用腥于當(dāng)?shù)氐K的基礎(chǔ)物設(shè)施建練設(shè)，其紀(jì)房地產(chǎn)陶稅一般筐要占地憤方稅收茫收入的柏50%唱—80輔%。各國(guó)房地三產(chǎn)稅費(fèi)制悶度的共同貓點(diǎn)從稅收的相總體結(jié)構(gòu)劍來(lái)看，各浴國(guó)的土地來(lái)稅都由土卻地保有課師稅、土地距經(jīng)營(yíng)課稅敏、土地取傅得課稅三堅(jiān)個(gè)環(huán)節(jié)組祖成；從稅挎收的分布鏈結(jié)構(gòu)來(lái)看紀(jì)，各國(guó)重嚴(yán)視對(duì)房地喉產(chǎn)保有的中征稅，而襪房地產(chǎn)權(quán)程屬轉(zhuǎn)讓的禮稅收則相疲對(duì)較少。各國(guó)房桐地產(chǎn)稅路費(fèi)制度傍的共同勢(shì)點(diǎn)各國(guó)在農(nóng)調(diào)節(jié)土制地資源終配置過(guò)秘程中，慌都是運(yùn)量用多種守稅、多異次征的霧復(fù)稅制息，而不撇是借助提單一稅懇種來(lái)實(shí)夏施。在市場(chǎng)經(jīng)暢濟(jì)條件下栽，土地作揉為生產(chǎn)要齡素運(yùn)用于轉(zhuǎn)社會(huì)再生銹產(chǎn)過(guò)程中小，土地所盼有權(quán)、使彎用權(quán)等等捉都是分離抄的，從而箏土地運(yùn)用生于社會(huì)再拉生產(chǎn)過(guò)程翻中，會(huì)給黎不同主體鼓帶來(lái)不同義利益，只杠有對(duì)與土獄地有關(guān)的視不同主體貪的收益都撥調(diào)節(jié)到了征，才能達(dá)賠到合理利碰用土地資秒源之目的集。所以，斤各國(guó)在土畝地稅制建攝設(shè)中，都說(shuō)是從宏觀叼調(diào)節(jié)出發(fā)慨，把土地獨(dú)作為生產(chǎn)憲要素看待納，建立有躁關(guān)土地的網(wǎng)復(fù)稅制體梳系。各國(guó)房來(lái)地產(chǎn)稅殘費(fèi)制度伸的共同隨點(diǎn)從稅負(fù)水爸平來(lái)看，掘國(guó)外房地地產(chǎn)財(cái)稅政找策堅(jiān)持“緊寬稅基、筒少稅種、井低稅率”納的基本原暈則。寬稅基，即對(duì)除遙公共、宗并教、慈善疼等機(jī)構(gòu)的朵房地產(chǎn)實(shí)瓜行免征外稈，其余的俱房地產(chǎn)所齊有者或占晚有者均為練納稅對(duì)象以。少稅種，即國(guó)戚外設(shè)置收的有關(guān)犬房地產(chǎn)魔的稅收燈種類較剝少，避維免因稅乞種復(fù)雜酒而導(dǎo)致克重復(fù)征化稅等稅們負(fù)不公轉(zhuǎn)現(xiàn)象發(fā)寬生，降書(shū)低稅收岸征管成滔本。低稅率，能夠移在稅基越較寬、添征收效瘦率較高狂的前提窄條件下廣，為地須方財(cái)政飄創(chuàng)造相軟對(duì)充足者和穩(wěn)定淘的收入絮來(lái)源。啦這樣的崗稅制設(shè)析計(jì)可以僻說(shuō)代表獄了房地屑產(chǎn)稅收據(jù)作為財(cái)做產(chǎn)稅的稈未來(lái)發(fā)單展方向脆。改革的基貧本思路1．基本慶原則改革的基籍本原則應(yīng)工當(dāng)是“簡(jiǎn)辛化稅制、杰方便征管稼，有利于桿兼顧效率杯與公平”欲。改革的基民本思路2．“輔明租、肢正稅、追清費(fèi)”牌應(yīng)當(dāng)成抵為改革叛的基本圣方向在目前的葵房地產(chǎn)稅劃費(fèi)制度與筍土地使用架制度之下番，與房地稱產(chǎn)相關(guān)的董稅、租、濱費(fèi)三者之鄙間界限不利清，利益援相關(guān)者各谷方對(duì)于各士自應(yīng)當(dāng)具壞有的權(quán)利、責(zé)兔任、義堡務(wù)亦缺絕乏明確彼的認(rèn)識(shí)繭。另外抄，當(dāng)前狂一個(gè)比窄較普遍科的認(rèn)識(shí)套誤區(qū)是奴，認(rèn)為器即將開(kāi)仇征的物象業(yè)稅是英“把幾多十年土匠地出讓茅費(fèi)用分鉗年收取大”，這閑顯然是撞混淆了集土地出英讓費(fèi)用羨的地租兄性質(zhì)與憲國(guó)家稅孟收之間職的區(qū)別悉。改革的萬(wàn)基本思止路在考慮質(zhì)新的房柄地產(chǎn)稅脖費(fèi)制度向設(shè)計(jì)時(shí)潛，以下黎幾點(diǎn)是給值得重鈴視的：絡(luò)一是土見(jiàn)地出讓似金收取決方式的盟改革應(yīng)項(xiàng)同步進(jìn)倍行，從睬一次性眼收取改嘆為分年局收取，吉使其作鋒為地租蚊的性質(zhì)池更加明義確，此通為“明拜租”；剃二是在頑充分借否鑒國(guó)際以經(jīng)驗(yàn)和鋼考慮國(guó)題情的基著礎(chǔ)上合狀理設(shè)計(jì)怪新稅制惰，統(tǒng)一泥內(nèi)外稅組制，避攝免重復(fù)班征稅，均改變流公轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)捎畸重保訓(xùn)有環(huán)節(jié)令畸輕的井現(xiàn)狀，塑并盡量漂向?qū)挾愐艋⑸倬毝惙N、漿低稅率慢的國(guó)際美通行方率向上靠宗攏，此肆為“正籠稅”；驢三是對(duì)紡收費(fèi)項(xiàng)帳目進(jìn)行烘嚴(yán)格清聽(tīng)理，除昌少數(shù)確截有必要逼的服務(wù)銳性收費(fèi)妥項(xiàng)目以