房地產(chǎn)中原：城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略寶城區(qū)項目定位報告

深圳中原物業(yè)顧問有限公司2007年1月誰會為老寶城舊改項目買單？——寶城22區(qū)項目定位報告當(dāng)獲邀參與貴司新安22區(qū)舊改項目銷售策劃代理的時候，中原寶安事業(yè)部全體同仁榮譽使命感油然而生。這種榮譽使命感主要來源于項目自身屬性特點——舊城改造，以及我們市場分析后做出的判斷——項目價值彈性空間很大。這個時候，我們不僅僅要對項目負(fù)責(zé)、對發(fā)展商負(fù)責(zé)、對區(qū)域負(fù)責(zé)、更要對社會負(fù)責(zé)。前言前提：項目銷售周期08-10年誰會為老寶城舊改項目買單？08年，項目價格思考？08年，項目客戶思考？一、市場現(xiàn)在價格？深圳市場概況——連續(xù)四年供不應(yīng)求，供需矛盾加劇需求持續(xù)增加，但06年供應(yīng)量太少，導(dǎo)致需求量被迫減小。自2002年以來供應(yīng)量持續(xù)下降自03年開始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加劇。深圳市場概況——“地荒”、“房荒”，令價格大幅上揚連續(xù)四年供需矛盾加劇是導(dǎo)致房價飛速上漲的直接原因。2005年深圳房價漲幅達(dá)18%2006年漲幅高達(dá)30%，每平米漲價超過2000元，全市均價突破9000元。深圳西岸(新中心區(qū))濱海新城碧海中心區(qū)海濱居住區(qū)新安西鄉(xiāng)老城成熟居住區(qū)片區(qū)是新規(guī)劃的濱海新城；目前以中高檔產(chǎn)品供應(yīng)為主，三房、四房偏大的戶型占據(jù)市場主導(dǎo)地位;主要以寶安本地客戶為主，關(guān)內(nèi)客戶比例逐步增大片區(qū)整體環(huán)境較零亂，治安狀況較差;客戶主要為西鄉(xiāng)本地客戶;土地儲備豐富，是未來開發(fā)的熱點區(qū)域，入市量較大，物業(yè)形象檔次將會有較大提升。工業(yè)廠房和居住區(qū)混雜，城市形象差片區(qū)對新安、西鄉(xiāng)及領(lǐng)近各鎮(zhèn)的客戶有強(qiáng)勢吸納能力;發(fā)展成熟，可開發(fā)土地日漸稀少，房地產(chǎn)開發(fā)開始啟動舊城改造。寶安中心組團(tuán)——房地產(chǎn)格局自2004年12月底，天悅龍庭5500元/㎡拉開寶安中心區(qū)住宅大幕后，各樓盤價格持續(xù)上揚，并分別在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳躍式增長。截至2006年12月，宏發(fā)領(lǐng)域已報出了13000的高價麗晶國際幸福海岸I深業(yè)新岸線I尚都I天悅龍庭II金成時代金泓凱旋城I尚都I尚都I金泓凱旋城I金泓凱旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凱旋城I5900金泓凱旋城I7500風(fēng)臨州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸觀邸2004年2006年2005年天悅龍庭I9月950012月13000凡爾賽宮10500新中心區(qū)區(qū)間價格宏發(fā)領(lǐng)域區(qū)間價格：10000-13000元/㎡數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心代表樓盤：宏發(fā)領(lǐng)域

物業(yè)地址：寶安區(qū)新湖路與創(chuàng)業(yè)路交匯東面區(qū)間

占地面積:36297.19平方米

總建筑面積:168000平方米

總戶數(shù):1354

2006年，寶安中心區(qū)樓盤價格的不斷上揚，宏發(fā)領(lǐng)域要做其階段性價格領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)也路人皆知。

2006年12月，隨著其銷售中心和樣板房的陸續(xù)開放，樓盤喊出了13000的高價新中心區(qū)典型樓盤碧海中心區(qū)區(qū)間價格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700綠海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以來，以碧海中心區(qū)價格標(biāo)桿自居，其價格從4200元/㎡持續(xù)上揚，并在2005年5月、10月；06年5呈跳躍式增長。截至2006年12月，最高價達(dá)8200元/㎡12月8200富通城三期區(qū)間價格：7200-8200元/㎡數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心碧海中心區(qū)典型樓盤代表樓盤：富通城三期

產(chǎn)品特點：獨創(chuàng)復(fù)式公寓，深受客戶喜愛，短期內(nèi)吸引大量客戶，引發(fā)高價高銷；

住宅空中廊院+大量贈送面積，戶型均好性及尺度感較強(qiáng)，受居家客戶喜愛

價格走勢：11月首批復(fù)式公寓均價8500，普通住宅

7700；12月二批普通住宅均價8200。

。

。2006年下半年二手房價格在7500-10000之間。深圳中原三級市場2006年12月24日房源報價（面積：68-140㎡）盤源套數(shù)建筑面積(㎡)總價(萬元)單價(元/㎡)鴻景園151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香繽廣場181224.46953.767789御景臺121560.801564.6210024新安湖花園151650.091243.347535新安片區(qū)738000.676660.358324.42新安老城區(qū)區(qū)間價格根據(jù)以上分析，目前各片區(qū)之前的價格排位形式為：

寶安中心區(qū)＞新安老城區(qū)＞碧海中心區(qū)

10000-14000元/㎡均價7500-10000元/㎡均價7200-8200元/㎡均價目前價格關(guān)系二、市場未來價格發(fā)展趨勢未來價格——深圳價格走勢研判1、2007年，深圳價格仍將大幅上漲原因：深圳土地供應(yīng)短缺，07年樓市仍然供小于求深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民購買力能力提高人民幣的持續(xù)升值、奧運經(jīng)濟(jì)、申大成功等利好消息對樓市剌激深圳剛性需求巨大，泡沫不大，房價仍有較大上漲空間。

2、2008年后，深圳房價仍然堅挺，只是漲幅變小原因：：需求略有減小——股市走出低迷狀態(tài)，房價高企，投資資金轉(zhuǎn)入股市或其它投資品，投資及投機(jī)需求減小，高企房價也將使部分購房需求轉(zhuǎn)化為無效需求供需關(guān)系趨于平衡——國際案例顯示，奧運會后房價并不會出現(xiàn)較大波動，如04年雅典、00年悉尼、96年亞特蘭大奧運會后房價并未有下跌，房價主要還是由區(qū)域供需關(guān)系決定，深圳人口眾多，人口結(jié)構(gòu)特殊，剛性需求仍然強(qiáng)勁，但06-07年供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后供應(yīng)量并不能大幅增長，供需關(guān)系趨于平衡未來價格——寶安價格走勢研判寶安價格緊隨深圳走勢，漲幅仍高于全市平均水平原因：寶安占全市人口接近1/2，人口眾多，剛性需求仍然較大寶安舊城改造開始啟動，被動需求大大增加寶安借助大型國際港口建設(shè)及投產(chǎn)使用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將再上新臺階，城市綜合優(yōu)勢將繼續(xù)提高寶安08-09將與關(guān)內(nèi)無縫對接，近期、遠(yuǎn)期前景看好，將繼續(xù)吸引大量關(guān)內(nèi)客戶群新安寶安中心組團(tuán)

西鄉(xiāng)福永南1、政府扶持——深圳關(guān)外八大組團(tuán)規(guī)劃出臺，寶安中心組團(tuán)脫穎而出。重點發(fā)展：房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和金融等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以航空、港口和與之配套的倉儲、先進(jìn)工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)等為主體的現(xiàn)代物流業(yè)。寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇其功能定位是：１)西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心２)全市重要的物流基地地鐵1號線關(guān)口淡化寶安深圳一體化深港西部通道地鐵站新湖路地鐵一號線寶安大道聯(lián)檢站2、交通改善——帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域融合寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇新區(qū)快速公交系統(tǒng)5號線預(yù)計2010年通車?yán)蠀^(qū)現(xiàn)代物流區(qū)2008年2020年二期建成投產(chǎn)700萬標(biāo)箱2007.12一期部分投入運營2008年一期全部建成投產(chǎn)250萬標(biāo)箱2005.4一期開工大型現(xiàn)代物流區(qū)即將形成，未來大量的人流、物流及就業(yè)機(jī)會對于寶安中心組團(tuán)多數(shù)樓盤而言是利好的！3、大鏟港建設(shè)帶動寶安經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇

大戶闊而豪、小戶酒店－商務(wù)化

關(guān)鍵詞：斷層；分化；導(dǎo)火索：價格飛速的提升；市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢：產(chǎn)品進(jìn)一步升級，以實現(xiàn)更高價值爭取更高利潤為目的各區(qū)域發(fā)展趨勢——寶安中心區(qū)各區(qū)域三發(fā)展趨三勢——三碧海中三心區(qū)序號項目名稱/暫名開發(fā)商總占地面積(萬㎡)總建筑面積(萬㎡)預(yù)計推出時間1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16區(qū)航空城東部

202007年底3惠明盛西鄉(xiāng)項目惠明盛2.78.62007年底4金榮泰項目金榮泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒豐西鄉(xiāng)中心區(qū)項目恒豐2152008年7錦新明項目錦新明2.66.82008年8寶恒78區(qū)項目寶恒414.12008年9保利項目保利3.56.32008年10嘉晨銀田項目嘉晨2.05142008年11盛僑實業(yè)項目盛僑實業(yè)3.76102008年12廣興源項目廣興源4.915.82008年13泰豐項目泰豐

1.42008年14中信華南地塊中信華南2.88.32008年15招商西鄉(xiāng)項目招商4.07122008年居家實三用型關(guān)鍵詞三：海濱大三道；飛三機(jī)航道三；導(dǎo)火索三：價格飛三速的提三升；關(guān)三內(nèi)土地三供應(yīng)不三足；西三岸交通三改善趨三勢：片區(qū)住各區(qū)域三發(fā)展趨三勢——三新安老三城區(qū)舒適享三受、酒三店化關(guān)鍵詞三：舊城改三造；配三套成熟三；導(dǎo)火索三：周邊區(qū)三域價值三整體提三升；城三市舊城三改造趨三勢：視舊改三項目規(guī)三模而定三,尋找三價格與三價值平三衡。項目名稱/暫名位置開發(fā)商總建筑面積(萬㎡)近期建筑面積(萬㎡)工程進(jìn)度預(yù)計推出時間新安湖8區(qū)舊改寶安萬佳地塊新安湖1515未拆遷不詳37-39區(qū)舊改寶安南頭關(guān)口旁深圳市盤田投資7520未拆遷不詳26區(qū)舊改前進(jìn)路旁深長城+中洲65.530未拆遷不詳本項目22區(qū)勤誠達(dá)7635未拆遷08年合計230100根據(jù)以三上分析三，預(yù)計三08年三寶安各三區(qū)域三價格排三位形式三為：寶安中三心區(qū)＞三新安老三城區(qū)＞三碧海中三心區(qū)三、市三場未來三價格預(yù)三測寶安未三來價格三——一三級市場三決定走三勢20%回報率售價保本售價宗地位置占地面積容積率住宅面積商業(yè)面積成交價(億元)樓面地價住宅商業(yè)住宅商業(yè)A104-0111西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A10三4-0三111三西三鄉(xiāng)地塊三，未來三2-3三年價格三將達(dá)到三105三00元三/㎡以上寶安0三6年下三半年招三投標(biāo)地三塊情況三分析20%回報率售價保本售價宗地位置占地面積容積率住宅面積商業(yè)面積成交價(億元)樓面地價住宅商業(yè)住宅商業(yè)A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A51三1-0三023三光三明地塊三地塊，三未來2三-3年三價格將三達(dá)到8三900三元/㎡三以上A41三2－0三045三松三崗地地三塊，未三來2-三3年價三格將達(dá)三到65三00元三/㎡以三上20%回報率售價保本售價宗地位置占地面積容積率住宅面積商業(yè)面積成交價(億元)樓面地價住宅商業(yè)住宅商業(yè)A412-0045松崗43581.882.488897100002.0372060650011000520088009月份主流開三發(fā)商看三重中西三部市場三，大量三的關(guān)注三和投資三選擇寶三安，可三以看出三他們對三寶安市三場極有三信心。樓面地三價決定三未來售三價水平三。寶安三成交價三預(yù)示了三未來的三住宅售三價將保三持在較三高的水三準(zhǔn)。如三碧海中三心區(qū)價三格將突三破11三000三元/㎡三，寶安三周邊城三鎮(zhèn)將達(dá)三到90三00元三/㎡。寶安未三來價格三——二三級市場三預(yù)期目三標(biāo)基于之三前對寶三安三大三區(qū)域（三中心區(qū)三、新安三、西鄉(xiāng)三）的價三格差判三斷，通三過比較三200三8年中三原在中三心區(qū)和三西鄉(xiāng)代三理的典三型樓盤三一手樓三均價，三可以定三位新安樓三盤價格三區(qū)間。寶安中三心區(qū)典三型項目三：天健項三目（A三004三-01三02三地塊）地價3三.27三億元，三樓面地三價為6三452三元/㎡其中4三000三㎡是公三建面積三，實際樓三面地價三768三0元/三㎡現(xiàn)樓發(fā)三售時間三：約2三008三年8月寶安中三心區(qū)成三本價突三破150三00元/㎡碧海中三心區(qū)典三型項目三：富通城三五期06年三底3期三推出，三均價8三200富通城三五期預(yù)三計20三08年三中推出碧海中三心區(qū)價三格預(yù)期110三00元/㎡未來的三老城區(qū)三項目價三格將處三于中心三區(qū)與西三鄉(xiāng)之間110三00~三140三00元/㎡的水平寶安未三來價格三——三三級市場三剛性支三撐三級市三場價格三是二級三市場底三線寶安老三城區(qū)二三手房也三持續(xù)走三高，0三5年—三06年三根據(jù)中三原成交三數(shù)據(jù)統(tǒng)三計，分三別上漲三24％三和39三％，目三前市場三價格區(qū)三間【7三500三－10三000三】元/㎡。考慮到三政策不三確定等三因素影三響，預(yù)三計明后三年三級三市場增三幅將有三所回落三，年增三幅約在三5%—三8％左三右，據(jù)三此預(yù)計三08年三老城區(qū)三三級市三場價格三為【8三424三-10三800三】元/㎡。說明新安老三城區(qū)二三級市場三價格底三線是1三100三0元/三㎡。市場價三格預(yù)期根據(jù)以三上對市三場的分三析及修三正，2三008三年本項三目均價約在1三200三0-1三400三0元/三㎡左右誰會為三老寶城三舊改項三目買單三？08年三，項目價格思考？08年三，項目客戶思考？一、項三目基本三情況項目經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)整個項三目分為三三期,三總占地三20萬三㎡,容三積率3三.8，三總建筑三面積達(dá)三76萬三㎡。一期：占地9三.1萬三㎡總建筑三面積3三5萬分為A三、B、三C、D三四塊地三，A、三B、D三三塊指三標(biāo)可以三融合。三C地塊三為配套三設(shè)施用三地。地三塊遵循三90/三70政三策。一預(yù)計三200三7年中三開始施三工，2三008三年第一三批單位三開始銷三售，開三發(fā)周期三預(yù)計三三年。ADCB一期二期位置項目現(xiàn)三狀分析本項目三臨城市三主干道三創(chuàng)業(yè)路三及支干三新安二三、三路三，此三三條路均三有不同三程度的三噪音。地塊內(nèi)三多為廠三房及一三棟居民三樓，三三面有街三鋪，目三前均處三待拆遷三狀況。二、本三項目自三身優(yōu)勢三挖掘區(qū)位——老三寶城中三心輻射三區(qū)由于屬三于舊城三改造項三目，周三邊配套三成熟。交通——四三通八達(dá)通往關(guān)三內(nèi)、新三中心區(qū)三、石巖等區(qū)域三非常便三捷。本項目107三國道寶安大三道項目價三值點挖三掘區(qū)域優(yōu)三勢本項目寶安大三道107三國道地鐵創(chuàng)三業(yè)三路寶安中三心區(qū)寶安老三城區(qū)前進(jìn)路地段優(yōu)三勢——三臨創(chuàng)業(yè)三路項目價三值點挖三掘創(chuàng)業(yè)路三見證著三寶安的三發(fā)展歷三史。2三004三年以前三，創(chuàng)業(yè)三路兩側(cè)三一直是三寶安老三城區(qū)的三政冶、三經(jīng)濟(jì)中三心，伴三隨創(chuàng)業(yè)三路的延三伸，寶三安中心三區(qū)才得三以發(fā)展三，取得三今天的三成就。三在某種三意義上三，創(chuàng)業(yè)三路是寶三安房地三產(chǎn)的發(fā)三展文脈三。同時創(chuàng)三業(yè)路是三聯(lián)系寶三安老城三與寶安三中心區(qū)三最重要三的交通三橫線，三起著資三源共享三、優(yōu)勢三互補(bǔ)的三重要作三用。靈芝公三園公園優(yōu)三勢——項三目西側(cè)三緊鄰總?cè)娣e1三3萬平三方米的三靈芝公三園。占據(jù)城三市永久三性稀缺三資源；是城市三的天然三氧吧，三空氣質(zhì)三量佳；永久性三無遮擋三景觀；具有可三參與性三，是項三目的私三藏。地段優(yōu)三勢——三公園項目價三值點挖三掘本項目三總建筑三面積達(dá)三76萬三㎡，是三深圳難三得的超三大項目三，也是三成就發(fā)三展商品三牌里程三碑高度三的項目三。項目價三值點挖三掘規(guī)模優(yōu)三勢總建面三76萬三㎡124片區(qū)目三前已有三一年多三時間供三應(yīng)空檔三，如果三能做為三舊改第三一人面三市，不三僅能搶三占本地三客戶資三源，而三且能迎三合政府三，引領(lǐng)三輿論，三成就品三牌開發(fā)三。3項目價三值點挖三掘時機(jī)優(yōu)三勢——三舊改第三一人，三迎合政三府引領(lǐng)三輿論三、項三目風(fēng)險三評判項目風(fēng)三險評判項目風(fēng)三險評判競爭狀三態(tài)舊改項三目區(qū)域限三制品牌知三名度市場趨三向綜上所三述，本三項目面三臨著較三多的風(fēng)三險，未三來在策三略方向三、項目三形象等三方面應(yīng)三予以重三視。本項目三位于前三進(jìn)路北三側(cè)，此三區(qū)域?qū)偃莻鹘y(tǒng)三的豪宅三區(qū)。寶三城老牌三豪宅代三表產(chǎn)品三：湖景三居、冠三城世家三、御景三臺、新三安湖花三園等大三都集中三前進(jìn)路三南側(cè)。三因此項三目區(qū)域三認(rèn)識度三還有待三改善。項目風(fēng)三險評判開發(fā)公三司缺乏三知名度三，短期三內(nèi)難以三利用品三牌效應(yīng)三，擴(kuò)大三項目影三響；區(qū)域品牌舊改競爭市場涉及回三遷戶的三原因，三會影響三項目的三形象樹三立。同三時舊改三項目涉三及不確三定因素三較多，三總體開三發(fā)時間三會較長三，未來三風(fēng)險較三大。寶安房三地產(chǎn)市三場目前三表現(xiàn)為三賣方市三場。但三是進(jìn)入三200三8以后三，隨著三供應(yīng)量三的增多三，不排三除進(jìn)入三買方市三場的可三能。片區(qū)的三舊改項三目即將三全面啟三動，鄰三近的2三6區(qū)構(gòu)三成對本三項目的三最大危三脅。四、總?cè)w策略總體策三略1、把握舊三改第一三人的市三場機(jī)遇三，以區(qū)三域豪宅客三戶為主三力，高三調(diào)啟動三一期。2、把三握項目三稀缺屬三性，樹三立片區(qū)三價值高位的三形象，三推動客三戶拓展三，實現(xiàn)三持續(xù)發(fā)三展。項目物三業(yè)定位西岸唯三一三76萬三㎡公園三大城西岸：因創(chuàng)業(yè)三路地段三優(yōu)勢融三合項目三入西岸三視野，三提升區(qū)三域認(rèn)同三。唯一7三6萬㎡：強(qiáng)調(diào)規(guī)三模優(yōu)勢三及唯一三，為生三活提供三“無所三不能”三！公園：是稀缺三資源放三大化，三也是打三造公園三般社區(qū)三的藍(lán)圖三描繪。大城氣勢磅三礴之城三邦，來三則震撼三！項目形三象定位三及案名三建議創(chuàng)業(yè)路三打破了三老城區(qū)三與新中三心區(qū)的三界限，三二者密三不可分項目7三6萬㎡三體量的三商業(yè)規(guī)三劃和住三宅及寫三字樓、三中學(xué)等三相輔相三成項目遠(yuǎn)三沒有城三市的喧三囂，獨三享近1三3萬㎡三靈芝公三園的寧三靜規(guī)劃中三商業(yè)與三住宅的三合理布三局，既三享安逸三又享自三身商業(yè)三的繁華老城區(qū)三與新中三心區(qū)三完美融合的城區(qū)項目各三類型形三態(tài)物業(yè)三完三美融合的城邦繁華與三寧靜三完美融合的大城融三城——與三西岸同三呼吸融三城——與三西岸同三呼吸這是一三個融合三的區(qū)域三，“融三”代表三著和諧三與共生三；“融”三諧音“三龍”，三象征中三國龍之三城的寓三意；項目形三象定位三及案名三建議五、目三標(biāo)客戶三鎖定思考—三—在中三心區(qū)崛三起后，三老寶城三還有哪三些客戶三？典型樓三盤客戶三參考御景臺冠城世三家鴻景園對本項三目的客三戶思考三，首先三參考了三新安老三寶城三個具三有代表三性的豪三宅項目根據(jù)深三圳中原三三級市三場資料三統(tǒng)計顯三示，0三6年1三月至1三1月這三三個樓三盤的二三手樓成交活三躍，換三手率高三。由此可三見，在三06年三中心區(qū)三樓盤發(fā)三展如火三如荼，三同時新三安又無三商品房三供應(yīng)之三際，始終有三大批高三層次置三業(yè)者活三躍在老三城區(qū)豪三宅市場三。成交客三戶區(qū)域三、職業(yè)成交區(qū)三域以新三安本地三為主，三占72三％；三職業(yè)以三個體工三商業(yè)主三、公務(wù)三員、私三營企業(yè)三主為主三。數(shù)據(jù)來三源：中三原深港三研究中三心客戶特三征描述35-三45歲三客戶是片區(qū)三購房主三力；家庭年三收入集三中在20-三50萬區(qū)間；購買承三受力：三總價承三受在80-三120三萬之間，三承受首三期20三-40三萬之間三；購買目三的：主三要是改善居三住環(huán)境；熱銷戶三型：110三-14三0平米三的三房三、四房交易速三度較快三，且成三交價值三較高；通過對三深港研三究中心三三級市三場成交三客戶資三料梳理三分析客戶購三買理由——配套成三熟。超市、三醫(yī)院、三銀行、三酒樓、三購物等三配套就三在10三分鐘生三活圈，三很方便通過與三成交客三戶溝通三，分析三總結(jié)他三們選擇三老寶城三的理由三：——生活氛三圍濃郁三。人始終三屬于群三居動物三，喜熱三鬧，人三氣旺的三地段更三為偏好三?！蠈毘侨榻Y(jié)。在寶城三生活工三作數(shù)十三年，周三邊的一三草一木三非常了三解，而三且周邊三朋友都三還是在三寶城居三住，如三去中心三區(qū)有點三不習(xí)慣三?！獌r格相三對中心三區(qū)占據(jù)三優(yōu)勢。寶城二三手房價三格相對三中心區(qū)三二手房三有10三％的差三價，更三經(jīng)濟(jì)和三實惠。本項目三預(yù)計將三在08三年入市三。08年三政治，三經(jīng)濟(jì)，三交通等三大環(huán)境三的變化三，將讓新三安房地三產(chǎn)的客三戶群也三有所變?nèi)卷椖咳瞥鲋龝r市場三情況變?nèi)逻M(jìn)三行的客三戶修正關(guān)內(nèi)土三地供應(yīng)三量減少三——客三戶置業(yè)三流向趨三勢[影響三]：關(guān)內(nèi)土三地供應(yīng)三量減少三使得客三戶置業(yè)三流向西三移寶安客戶流三向羅湖客三戶南山客三戶福田客三戶200三0年以三前200三1-2三005三年200三6年以三后快速公三交系統(tǒng)三5號線三預(yù)計2三010三年通車三。寶安交三通改善三——帶三來更多三關(guān)內(nèi)客三戶[影響三]：交通的三便利為三本項目三帶來了三更多關(guān)三內(nèi)以及三周邊區(qū)三域的客三戶。地鐵5三號線規(guī)三劃12月三30日三，規(guī)劃三局規(guī)劃三地鐵5三號線路三線：從三前海灣三引出，三先向西三轉(zhuǎn)入寶三安新中三心區(qū)、靈芝公三園，再往三北至西三麗、龍三華；再三往東至三坂田、三布吉中三心城區(qū)三；再南三折至東三曉路；三之后，三沿怡景三路、沿三河路，三再東折三至深圳三大劇院三。治安一三直是寶三安房地三產(chǎn)外向三發(fā)展的三限制因三素，隨三著治安三的好轉(zhuǎn)三，寶安三將產(chǎn)生三更大的三影響。05年三前，寶三安治安三非常差三，04三年，寶三安區(qū)刑三事案件三占深圳三全市的三34.三8％，平均一三天接近三100三宗，深圳民三意調(diào)查三顯示，三由于治三安不良三，48.三7％的欲購三房者表三示暫不三考慮在三寶安買三房。200三5年1三月寶安三提出“一號工三程”，投三入10三億元資三金治理三，寶安治三安明顯三好轉(zhuǎn)。市政府三重視寶三安治安三工作高三度，實三施“基層基三礎(chǔ)年”大三力增加三警力2三600三人，寶安治三安大大三改善。200三5年之三前200三5年200三6200三7……治安大三力改善三，城市三綜合管三理水平三提高寶安治三安改善三——使三得區(qū)域三更具吸三引力客戶定三位模型三——誰三是我們?nèi)目蛻羧縃ig三hLOW形象貢三獻(xiàn)區(qū)Hig三h口碑貢三獻(xiàn)區(qū)費用貢三獻(xiàn)區(qū)利潤貢三獻(xiàn)區(qū)LOW價格認(rèn)三同形象認(rèn)三同形象不三認(rèn)同價格不三認(rèn)同形象不三認(rèn)同價格認(rèn)三同價格不三認(rèn)同形象認(rèn)三同價格認(rèn)三同度形象認(rèn)三同度核心客三戶關(guān)內(nèi)客三戶打造形三象主力客三戶老城客三戶打造產(chǎn)三品邊緣客三戶關(guān)內(nèi)白三領(lǐng)邊緣客三戶周邊客三戶目標(biāo)客三戶定位根據(jù)以三上的分三析和修三正，最三后對于三22區(qū)三項目目三標(biāo)客戶三定位如三下：客戶來源片區(qū)客戶屬性比例老寶城包括私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，企業(yè)中高層管理等60%關(guān)內(nèi)因關(guān)內(nèi)高昂房價而轉(zhuǎn)向?qū)毎彩袌?；投資客25%石巖等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層管理等10%其他---5%目標(biāo)客三戶特征主力客三戶群：私營企三業(yè)主——他三們擁有三自己的三產(chǎn)業(yè)，三以外來三人口為三主，業(yè)三主有大三有小，三財力也三各不相三同，但三以中等有產(chǎn)三階層占三較大比三例。由三于收入三不同，三不同地三源人對三不同戶三型、不三同品味三的住房三，追求不三盡相同三。這部分三客戶中三家庭年三收入以三20-三50萬三之間為三主流。政府公三務(wù)員——這批人三收入相三對比較三穩(wěn)定，三家庭年三收入以三11-三30萬三為主，主要三靠每月三積蓄來三維持生三計，住房補(bǔ)貼三上也受三到更好三的優(yōu)待三。由于三收入穩(wěn)三定，這三批人供三樓的信三心比較三強(qiáng)。企業(yè)中三高管理三層及高三級技術(shù)三人員——他們的三年收入三一般在三10萬三元/年三以上。他們?nèi)欠慨a(chǎn)三消費的三主流，而且大三多手上三已積累三了一筆三儲蓄，三現(xiàn)在很三多都住三在租用三商品房三或集資三房中。次主力三客戶群本地居三民——這些人三多為當(dāng)三地原住三民，其三收入相三對較高三。此消三費群體三購房的三目的是三為了改三善居住三環(huán)境，大三多將原三有的農(nóng)三民房租三出。來自周三邊（如三石巖）三等的客三戶——新三安對比三石巖等三區(qū)域，三在交通三、治安三以及教三育配套三方面有三無法比擬的優(yōu)三勢，很三多中層三階層客三戶為子三女教育三及改善三居住氛三圍而選三擇新安三老城置三業(yè)。來自關(guān)三內(nèi)的客三戶——這部分三來自關(guān)三內(nèi)，面三對關(guān)內(nèi)三高昂的三房價，三轉(zhuǎn)而將三目光投三向了關(guān)三外房價相對便三宜的物三業(yè)。其他投資客——這部分三客戶對三寶安發(fā)三展開好三，認(rèn)為三有升值三空間。三在此區(qū)三域房價三相較其三他區(qū)域三為低時三，進(jìn)三行投資三。目標(biāo)客三戶特征三、客三戶戶型三需求？參考1三：老城三區(qū)三級三市場活三躍戶型三面積考慮到三項目一三期35三萬㎡的三體量規(guī)三模相對三較大，三單一戶三型無法三滿足社三會多層三次客戶三需求，兼容性三加強(qiáng)，需要三不同的各種戶三型相搭三配組合，可實三現(xiàn)價值三最大化三。根據(jù)老三城區(qū)三三級市場三（1-三11月三）客戶三來訪需三求分析三可得出三，客戶以三105三-12三4㎡三的中、三大三房三為主需三求，約三占30三％－4三0％之三間；四三房、四三房以上三在12三5-1三60三㎡平米三之間需三求占1三5％左三右；數(shù)據(jù)來三源：中三原深港三研究中三心新政影三響分析對客戶三最大威三懾力的三舉措：——90㎡三以上的三房型首三付三成三以上影響：三不但提三高自住三客戶的三置業(yè)門三檻，同三時也影三響投資三客信心三，而8三0-8三9㎡三的戶型三成為經(jīng)三濟(jì)型自三住客、三投資客三追捧的三熱點。參考2三：新政三后對面三積影響政策影三響（9三0㎡三以上首三付3成三）導(dǎo)致三90-三100㎡價值增三長空間三不大滯銷區(qū)滯銷區(qū)滯銷區(qū)風(fēng)臨洲三苑開盤三當(dāng)天銷三控分析數(shù)據(jù)來三源：深三圳中原三深港研三究中心三數(shù)據(jù)分三析數(shù)據(jù)來三源：中三原深港三研究中三心參考3三：目標(biāo)三客戶需三求針對本三項目目三標(biāo)客戶三進(jìn)行訪三談分析三梳理，三得知他三們的購三房需求三如下：客戶置業(yè)目的需求房型私營企業(yè)主；政府公務(wù)員；企業(yè)