房地產(chǎn)上海某地產(chǎn)玫瑰園廣告策劃競標(biāo)稿

上?！ぞG城玫瑰園

廣告策劃第一部分上海高端別墅市場營銷分析一．上海高端別墅項目基本情況第一部分上海高端別墅市場營銷分析以總價500萬以上別墅作為高端別墅的樣本指標(biāo)，目前在售別墅中總價500萬以上項目共32個。第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/在售高端別墅一覽容積率：32個樓盤中容積率最高的0.3，最低的0.06；容積率小于0.2的項目有12個，為所有項目的37%；0.2-0.3的項目20個，為62%；規(guī)模最大規(guī)模為2000畝的佘山銀湖別墅，最小規(guī)模60畝（西郊一品花園）；200畝以下項目7個，占21%；1000畝以上項目8個，占40%。單棟面積32個項目中19個單棟面積1000平米以下，為59%。此外，以上項目單棟面積主要集中在400平米-700平米區(qū)間，大戶型主要集中900平米-1200平米區(qū)間。總結(jié)200畝以下1000畝以上第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/62%容積率<0.237%0.2以下（含0.2）容積率別墅一覽表第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/12個容積率0.2以下樓盤中，容積率低于本案的項目4個，為世貿(mào)佘山莊園、上海紫園、佘山高爾夫別墅、海源別墅，除海源別墅知名度略低外，均為市場知名度較高的別墅項目。規(guī)模在1000畝左右的別墅四個，為：紫都上海晶園、海源別墅、世貿(mào)佘山莊園、上海紫園，這四個樓盤價格定位與本案較接近，其中三個盤都有400平米左右的適中戶型?？偨Y(jié)第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/全國部分高端別墅項目列示第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/隨機抽取國內(nèi)8個高端別墅項目，其中容積率小于0.2的項目只有1個，占所有項目的12.5%。其他城市容積率≤0.2的項目所占的比例，大大低于上海高端別墅項目（37.5%），可見，上海高端別墅的整體素質(zhì)要遠高于全國水平?？偨Y(jié)第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅項目基本情況/在已知銷售情況的27個項目多為04年開盤，其中銷售率最高的為綠寶園與四季草堂，但體量小。所有樓盤中33%為4月前銷售，4-11月8月之內(nèi)銷售總量僅為15%。而據(jù)交易中心的數(shù)據(jù)，平均每月上海市區(qū)別墅在180套左右，銷售態(tài)勢堪憂。二．上海高端別墅項目近期銷售狀況第一部分上海高端別墅市場營銷分析/三．上海高端別墅營銷手法分析第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/得獎綠洲江南園：榮獲2002年全國人居經(jīng)典別墅“環(huán)境、規(guī)劃、建筑、科技”綜合金獎；《解放日報》住宅消費“十大關(guān)注別墅”；2003典型住宅特別推廣“上海著名特色景觀住宅”；2003年被中國房地產(chǎn)協(xié)會評為“中國（上海）豪宅別墅社區(qū)成功開發(fā)典范”。檀宮：9月初，檀宮在2005《中國十大超級豪宅排行榜》中問鼎榜首。該榜單由中國地產(chǎn)聯(lián)合會、美國華爾街電訊、世界地產(chǎn)研究院、《世界經(jīng)理人》周刊社四大權(quán)威機構(gòu)及世界級媒體推出，一經(jīng)發(fā)布，立即成為社會各界關(guān)注的焦點。上海紫園：2004年10月，國際權(quán)威房地產(chǎn)研究機構(gòu)之一的世界地產(chǎn)研究院（WorldRealEstateAcademy）與中國《世界經(jīng)理人周刊》、中國國家地產(chǎn)網(wǎng)（）合作推出2004年《中國超級豪宅排行榜》。上海紫園1號別墅高居榜首。東方港灣·金杰：中國十大經(jīng)典別墅綜合金獎、上海十大優(yōu)秀自然水景住宅第一名綠寶園：2005年中國十大豪宅第十名湯臣高爾夫別墅：中國十大高爾夫別墅（中國別墅網(wǎng)）/2004年上?！白钍軞g迎樓盤”特別大獎第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/轟動事件檀宮：10月18日，上海國際頂級私人物品展，檀宮買下一套1200萬元的紅木家具用于裝飾樣板房。以點帶面上海紫園：主推創(chuàng)下了中國大陸單棟別墅的最高記錄1.3億元的1號別墅。世茂佘山莊園：明年將推出兩套2.5億元的別墅，從而刷新中國別墅最高價。第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/尊貴定制檀宮：10月中旬，檀宮兩座分別呈現(xiàn)純正英倫皇室風(fēng)格和法國里維埃拉風(fēng)格的樣板房即將全面落成，隆重揭幕，僅為那些受邀請的社會名流、精英人士開放。上海紫園：紫園以首推“度身定制”方式吸引眾多眼球，客戶可根據(jù)個人喜好和紫園的規(guī)劃結(jié)合起來打造想要的產(chǎn)品。塑造概念佘山高爾夫郡：擁有一個國際錦標(biāo)級18洞球場，是上海唯一的森林丘陵型高爾夫球場，也是世界級設(shè)計師唯一留下簽名球道的球場，提出“純會員制高爾夫別墅社區(qū)”概念湯臣高爾夫別墅：第一個將高爾夫別墅概念引入上海的樓市第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/以租帶售綠寶園：2001年在樓盤面世時，不急于銷售，而是針對上海的五百強的高管，以他們?yōu)橹饕淖赓U對象，用三年時間做好涉外租賃。2003年，在比較穩(wěn)健的租金回報的基礎(chǔ)上向社會上推出銷售策略，銷售業(yè)績良好。新、老業(yè)主公關(guān)活動（口碑，小團體傳播）湯臣高爾夫別墅：社區(qū)內(nèi)經(jīng)常舉辦豐富多彩的聚會以及每周5次的社區(qū)活動第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/借助國際代理機構(gòu)或媒體進行全球營銷檀宮：早在2003年檀宮僅是一張效果圖時，全球福布斯雜志就傾力向世界范圍內(nèi)的富豪名人推廣，并與世界最具影響力的100名人同臺亮相。在上海舉行的福布斯全球CEO峰會上，與會嘉賓還應(yīng)邀造訪。佘山高爾夫郡：引進世邦魏理仕營銷代理，一方面看中其專業(yè)的營銷顧問團隊，更想借助其擁有的境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)客戶資源來提升銷售力度，另一方面也是順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化和

細分化。世茂佘山莊園全球公開發(fā)售第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/金融產(chǎn)品佘山高爾夫郡：2004年，該項目由上海國際信托投資有限公司發(fā)行“佘山高爾夫別墅項目”信托計劃。據(jù)介紹，該信托計劃為2年期，產(chǎn)品規(guī)模為人民幣1億元，年收益率預(yù)計為4.8%。論壇綠寶園：2004年8月21日舉行“走進綠寶園，探索國際化社區(qū)”為主題的業(yè)內(nèi)座談會，以此戰(zhàn)時其滬上“國際化住宅”的領(lǐng)跑者風(fēng)范。第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/推介會房展會上海紫園：上海紫園于2005年4月23日、24日在北京舉行了為期兩天的推介會。參加推介會的多為私企老板和總部設(shè)在北京的大公司高層人士。湯臣高爾夫別墅：湯臣高爾夫別墅第8期媒體推介會(2004-3-18)優(yōu)惠贈送佘山高爾夫郡：二期發(fā)售過程中將奉送業(yè)主一張價值約為200萬元的家庭球卡。第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/平面表現(xiàn)第一部分上海高端別墅市場營銷分析/上海高端別墅營銷手法分析/第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/四．國三內(nèi)高端三別墅營三銷手法三分析第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/1．主三題傳播三語分析別墅名三稱主題傳三播語第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/2．全三國部分三高端別三墅營銷三手法深圳天三琴灣“20三05亞三洲園林三建設(shè)國三際峰會三”上，三天琴灣三奪得亞三洲最高三級別大三獎——三“亞洲三最佳園三林景觀三范例獎三”。04年三春季房三展會期三間推出三直升機三看樓活三動?！案叨巳飿I(yè)市三場與企三業(yè)品牌三建設(shè)論三壇”三“天琴三灣-圓三明園國三寶展專三場酒會三”。天琴灣三一、二三期國際三海岸公三館入伙三活動：三名模泳三裝秀、三價值6三00萬三的賓利三貴族版三首度亮三相入伙三現(xiàn)場、三變臉大三師的精三彩表演三、著名三歌星張三明敏《三外婆的三澎湖灣三》。新老業(yè)三主“聽三濤觀月三聯(lián)誼會三”。北京玫三瑰園推出樓三王別墅三爵世2三58號三，被評三為20三04年三中國十三大經(jīng)典三別墅金三獎。200三5年5三月15三日，由三《新聞三人物》三雜志社三聯(lián)手北三京玫瑰三園，在三爵世王三座別墅三里隆重三舉辦“三明星秀三玫瑰，三爵士會三王座”三大型主三題活動三。活動三聚集了三大批內(nèi)三地、香三港、臺三灣的社三會精英三，盡3三0家媒三體記者三一睹豪三宅的風(fēng)三采，演三藝界明三星爭拍三爵世王三座的宏三偉景觀三。玫瑰園三正在與三嘉德拍三賣公司三協(xié)商，三將以拍三賣會的三方式銷三售該別三墅，目三前正在三洽談之三中。5月9三日，北三京玫瑰三園別墅三舉行了三“春色三滿園-三200三4北京三玫瑰園三社區(qū)文三化節(jié)”三活動。第一部三分上三海高端三別墅市三場營銷三分析三/上三海高端三別墅營三銷手法三分析三/第二部三分項三目分析一．概三況闡述第二部三分項三目分析三/位于上三海西南三閔行區(qū)三馬橋鎮(zhèn)三旗忠村三；緊鄰三上海西三南地區(qū)三的交通三樞紐莘三莊僅8三分鐘車三程；距三上海市三中心人三民廣場三約27三公里（三車程約三40分三鐘）；三距徐家三匯車程三約25三分鐘；三距離虹三橋機場三約18三公里（三車程約三20分三鐘）；三東距莘三奉金高三速公路三(A4三)約5三公里；三西北距三滬杭高三速公路三約3公三里。1.地三理位置三——“第一三居所”三的城市三別墅莘奉金高速公路滬杭高速公路40‘8‘20’3km5km虹橋機場莘莊人民中心公園第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/本地塊三所在馬三家鎮(zhèn)是三上海罕三見的未三受污染三的古鎮(zhèn)三之一，三自然環(huán)三境優(yōu)越三，生態(tài)三指數(shù)高三，公園三植被茂三密、溪三流縱橫三，空氣三和水的三質(zhì)量遠三遠高于三城市；三本地塊三為典型三濕地條三件，土三質(zhì)肥美三、蘆葦三叢生、三古生蕨三類植物三茂盛；三地塊方三正，元三江路（三南）、三中青路三（東）三、緯四三路（北三）、曙三光路（三西）四三合而成三，沿路三風(fēng)景優(yōu)三美；二三條7-三8米自三然河流三十字貫三穿本案三（東西三向廟涇三浜河、三南北向三沙溪河三）；距三離北面三700三畝水上三休閑運三動區(qū)（三游艇俱三樂部）三湖景僅三數(shù)百米三。2.地三塊描述三——“三城市別三墅”宜三居地第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/遠流長三上海城三市獨有三的容納三百川的三海派文三化底蘊三；三十三年代上三海海派三建筑的三輝煌成三就；繼三承60三00年三的馬家三浜文化三源。3.文三化背景三——馬三家濱文三化、海三派文化三、海派三建筑第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/整體規(guī)三劃獨立三別墅2三37棟三以河道三劃分組三團，中三部分布三48棟三大宅別三墅、四三周圍繞三189三棟標(biāo)準(zhǔn)三別墅；三面積獨三具霸氣三，為上三海甚至三國內(nèi)住三宅罕見三（大宅三平均占三地8畝三/棟、三標(biāo)準(zhǔn)宅三平均面三積75三0平米三）；高三綠化率三、低容三積率、三水流森三林，尊三貴大氣三的別墅三格局三。4.大三宅價值三——大三面積水三景森林三別墅第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/法式、三英式、三意大利三式等過三時間考三驗的百三年經(jīng)典三經(jīng)別墅三模式；三庭院、三泳池、三臨水私三家花園三等經(jīng)典三別墅元三素的靈三活運用三；大宅三戶戶大三面積水三域環(huán)繞三；戶戶三均有私三家花園三，可以三經(jīng)營自三己的土三地。5.建三筑格局三——經(jīng)三典別墅三的正道第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/旗忠1三8洞高三爾夫球三場；水三上休閑三運動區(qū)三；國際三網(wǎng)球中三心（亞三洲最大三）；自三帶70三00平三米豪華三會所。6.配三套設(shè)施三——尊三貴身份三，情趣三盎然第二部三分項三目分析三/三概況闡三述三/二．項三目S三WOT三分析第二部三分項三目分析三/■與徐三家匯的三交通距三離在半三小時車三程以內(nèi)三——【距三離/三時間三/三生活成三本】第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/優(yōu)勢分析距徐家匯25分鐘距，距市中心24公里，上海虹橋機場18公里，距莘莊8分鐘。交通距離具備作為第一居所的條件，與城市的距離給項目功能運用賦予更多的機會，可作為城市別墅塑造，提升項目價值。分析：第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/優(yōu)勢分析有新閔鐵路線，通江、浙、皖三省的320國道；江川碼頭。莘閔輕軌，莘松專線、滬金專線、閔馬線等多條公交線路。■便捷通達的交通體系——為目標(biāo)客戶群找到線索。【道路/軸線/區(qū)域結(jié)構(gòu)】分析：【聚三集效應(yīng)三】第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/優(yōu)勢分析任何一種類型的物業(yè)都有著地區(qū)性。本案所在的區(qū)域配套構(gòu)使項目具有建立國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)的條件，并可形成特殊群體的聚集效應(yīng)。■區(qū)域結(jié)構(gòu)具有國際化特征——以旗忠高爾夫球場和新建的國際網(wǎng)球中心（亞洲最大）為支點，相關(guān)項目包括：旗忠高爾夫球場、新建體育設(shè)施項目、體育中心輔助設(shè)施（運動員村、高級酒店及醫(yī)療康復(fù)中心）、高檔森林別墅區(qū)以及配套公建中心和市政公用設(shè)施。以及原先已擁有國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場、室內(nèi)網(wǎng)球場、溫水游泳池、保齡球館等多項高檔體育場館和設(shè)施。分析：【陽三光效應(yīng)三】第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/優(yōu)勢分析“森林休閑城”具有上海稀有的未受污染的生態(tài)環(huán)境。依托旗忠森林體育城，區(qū)內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美、無重工業(yè)污染、生態(tài)指數(shù)高。■空氣和水的質(zhì)量較優(yōu)于上海市區(qū)——具備了營造高品質(zhì)居住區(qū)的基礎(chǔ)，確保未來價值，能吸引更多注重環(huán)境的人士（尤其是境外人士）。

分析：【陽三光效應(yīng)三】第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/優(yōu)勢分析規(guī)劃建造容積率為0.175的低密度獨立式別墅區(qū)，大宅平均占地8畝/棟、標(biāo)準(zhǔn)宅平均占地約3畝/棟?！鋈莘e率0.175——別墅的核心在于對土地資源的占有,項目的規(guī)劃指標(biāo)條件使它具備了國內(nèi)頂級別墅的條件。分析：■板塊三——不三屬于著三名別墅三板塊。三上海別三墅板塊三中，目三前佘山三以上海三稀缺的三山坡景三觀已然三成為上三海頂級三別墅所三在心理三指認。■資源三——地三塊不具三備自然三湖、山三景等頂三級別墅三的天然三條件?！鰞r格三——項三目總價三高，對三本案高三價定位三會有一三定影響三。第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/劣勢分析■大師杯——大師杯/亞洲最大的網(wǎng)球場館。分析：提升區(qū)域地位；有事件熱點可利用；可借用相關(guān)人群進行推廣。賽事的存在更保障了與城市各方的交通系統(tǒng)。將成為上海魅力之旅的軟景觀、新亮點，帶來類似F1的熱點效應(yīng)?！鼍G城品牌——綠城十多年積累的品牌優(yōu)勢對浙江、上海等老客戶的吸引?！鍪啦虾Ｊ啦┰诩矗瑢樯虾＿M一步提升城市地位與國際形象的有力推動力，外來資本及巨頭將會更關(guān)注上海。第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/機會分析■別三墅宏觀三政策壓三力，別三墅市場三大環(huán)境三冷淡；■上三海別墅三未來兩三年釋放三量較大三，樓盤三眾多，三競爭激三烈。第二部三分項三目分析三/三SWO三T分析三/威脅分析三．項目理三解第二部三分項三目分析三/是一個三具有典三型海派三特征的三中國頂三級城市三別墅社三區(qū)，對三當(dāng)代別三墅社區(qū)三開發(fā)具三有指導(dǎo)三意義的三意義。我們認三為本項三目：1.具三有典型三海派特三征的；三2.頂三級；3三.城市三別墅社三區(qū)。這里面三包含了三三層含三義：第二部三分項三目分析三/三項目理三解/城市精三神是一三個歷史三范疇，三可記憶三、可遺三傳，有三延續(xù)、三有變異三。建筑三全息反三映城市三精神，三百年歲三月的積三淀，才三成就一三份厚重三的歷史三。舊日三的上海三，便在三婆姿的三梧桐樹三影中，三顯現(xiàn)分三外的幽三雅風(fēng)韻三沉重的三法式情三懷，更三將浪漫三散落在三空氣的三每個角三落。當(dāng)三歷史將三文化賦三予我們?nèi)臅r候三，追憶三便成為三一種懷三念。建三筑文化三是一個三地域、三一個時三代的風(fēng)三俗、時三尚及技三術(shù)條件三在建筑三上的反三映，往三往被首三先看作三是某種三規(guī)劃手三段或建三筑風(fēng)格三。海派三建筑文三化主要三是指上三海近代三的建筑三文化。三由于上三海近代三是個中三西合璧三、南北三交融、三各種人三才大匯三合的社三會，建三筑作為三人們生三活所需三要的空三間，同三社會生三活息息三相關(guān)，三海派建三筑文化三必然會三呈現(xiàn)出三多元化三的特色三。1.為三什么說三本項目三具有典三型海派三特征的三？有何三依據(jù)呢三？第二部三分項三目分析三/三項目理三解/本項目三的建筑三風(fēng)格是三多元、三洋氣和三經(jīng)典的三，目前三已經(jīng)看三到的已三經(jīng)包括三法式、三英式、三意大利三式等模三式，這三和20三、30三年代上三海租界三留下的三建筑群三極其相三似。①建三筑風(fēng)格三。第二部三分項三目分析三/三項目理三解/本項目三的規(guī)劃三中強調(diào)三街區(qū)的三感覺，三強調(diào)街三區(qū)、圍三墻、院三落、邊三界等元三素，這三和上海三老租界三的規(guī)劃三手段有三驚人的三相似之三處。租三界原本三是一個三大社區(qū)三，洋人三造的別三墅社區(qū)三，用于三居住，三也用來三待客辦三公，是三一種形三象標(biāo)識三和身份三的象征三。最早三的馬路三是指租三界里用三來跑馬三的規(guī)劃三道路，三后來成三了整個三城市的三交通體三系。而三這種規(guī)三劃布局三正是上三海的原三味。②規(guī)三劃手段第二部三分項三目分析三/三項目理三解/我們看三到上海三留下的三老洋房三、老別三墅比起三它們的三原生地三母版，三其實都三已改變?nèi)四尤?，遠涉三重洋來三到東方三這個頑三固的國三度，因三了上海三的水土三氣候以三及材料三，它們?nèi)蚨嗷蛉俣家讶?jīng)中國三化。它三們不再三象在北三美草原三那樣放三蕩不羈三的開敞三著，或三象在南三歐大陸三那么天三真爛漫三，而是三或多或三少都帶三有了一三些“貴三氣”和三東方式三的神秘三，而圍三墻、梧三桐就是三它們統(tǒng)三一的“三中國外三衣”。三而這些三又和玫三瑰園有三著如此三驚人的三相似。三我們今三天的時三代和2三0、3三0年代三都屬于三一個“三復(fù)興”三的時代三?！皬?fù)三興”的三時代，三典型的三特征就三是開放三型和融三合性，三這種開三放型和三融合性三在本項三目體現(xiàn)三的如此三明顯。③建三筑材料第二部三分項三目分析三/三項目理三解/上海是三個缺山三缺水的三城市，三別墅項三目要在三全國眾三多頂級三項目中三跳出來三，成為三焦點。三除了價三格因素三外，唯三一依靠三的就是三其城市三和文脈三的特征三。④品牌塑三造第二部三分項三目分析三/三項目理三解/上海的三城市地三位、總?cè)齼r、面三積、低三容積率三、單體三占地面三積、產(chǎn)三品品質(zhì)三以及品三牌都構(gòu)三成“頂三級元素三”2.頂三級第二部三分項三目分析三/三項目理三解/別墅社三區(qū)強調(diào)三公共場三所和共三享開放三空間的三重要性三，以及三合理的三密度和三功能的三結(jié)合。三國外的三別墅區(qū)三，無論三是建造三于水邊三、沙漠三中或鄉(xiāng)三村農(nóng)場三上，社三區(qū)各不三相同，三卻有幾三個共同三的特點三：它們?nèi)加砷_三發(fā)商進三行了綜三合的總?cè)w規(guī)劃三；區(qū)內(nèi)三的住宅三進行多三樣的有三機組合三，成為三一個地三區(qū)的功三能補充三；都提三供了充三足的開三放空間三和生機三勃勃的三公共活三動區(qū)，三并且都三在市場三上獲得三了成功三。我們看三到，在三當(dāng)代中三國大多三數(shù)別墅三成為一三種身份三名片，三而對于三內(nèi)斂的三中國富三人們來三說，別三墅是他三們不動三聲色的三炫耀。三在過度三開發(fā)的三這個城三市，別三墅僅僅三被作為三獨立住三宅，豪三宅看待三，忘了三建筑群三體的可三持續(xù)與三共生關(guān)三系。而三本項目三周邊環(huán)三境和社三區(qū)，與三紐約和三長島極三其相似三，完全三可以探三索別墅三社區(qū)概三念的塑三造。3.城三市別墅三社區(qū)我們強三調(diào)：別三墅社區(qū)三而不是三別墅園三區(qū)。第二部三分項三目分析三/三項目理三解/以21三世紀(jì)的三西方高三級社區(qū)三為藍本三，以2三0世紀(jì)三的建筑三為基礎(chǔ)三，并在三重新發(fā)三現(xiàn)那些三有長久三生命力三的社區(qū)三所遵循三的設(shè)計三概念。三這樣一三種別墅三社區(qū)在三上海，三則成為三地域文三化的映三射，成三為在中三與西的三比較中三作出的三選擇與三以及創(chuàng)三新。正如那三些建于三20世三紀(jì)初，三保存完三好、風(fēng)三格多樣三、群體三造型優(yōu)三美的上三海老別三墅，經(jīng)三過近百三年的歲三月侵蝕三，不但三未見衰三敗，其三高大的三立面、三別致的三細部、三班駁的三肌理，三獨特的三空間構(gòu)三成，更三因其滄三桑感而三給人以三優(yōu)雅的三品味和三藝術(shù)的三享受。三而它獨三具都市三感的規(guī)三劃格局三，使它三具有真三正的“三上海味三道”，三而不同三于全世三界任何三城市。因此，三上海·三綠城玫三瑰園可三能是這三樣一種三建筑群三：綜述第二部三分項三目分析三/三項目理三解/四．項三目建議第二部三分項三目分析三/三項目建三議/一個占三地12三00多三畝的別三墅項目三，更像三是一個三西方意三義上的三“小鎮(zhèn)三”，或三者建筑三學(xué)意義三上的“三聚落”三。人們不三再因為三血緣關(guān)三系而聚三集起來三。這個三小鎮(zhèn)，三舒適寧三靜而生三活便利三，它的三審美導(dǎo)三向?qū)⑽慌泄餐妇暗娜?。他三們生活三各不相三同，選三擇這個三區(qū)域的三理由卻三大致相三當(dāng)，他三們將在三這里，三上演人三生的許三多故事三，相鄰三而居，三共同度三過許多三年。第二部三分項三目分析三/三項目建三議/實際上三，作為三上海，三既沒有三像浙江三那樣強三烈山水三特色為三背景，三也沒有三像重慶三那樣山三地特色三為依托三，它城三市文脈三最鮮明三的部分三是——三中西混三合的城三市感。也可以三這樣說三，上海三才是全三中國最三適合產(chǎn)三生城市三別墅的三地點。因此，三我們認三為，上三海·綠三城玫瑰三園不是三躲在城三市周邊三的別墅三群，而三是真正三意義上三城市別三墅。這一點三，我們?nèi)厥卓慈幌伦馊鐣r代三留下的三湖南路三、永嘉三路，早三就留下三了很多三成功的三范例。上?！とG城玫三瑰園的三靈魂在三于——三城市感三。第二部三分項三目分析三/三項目建三議/簡單地三將城市三別墅理三解成距三離城市三很近的三別墅或三者市中三心別墅三。實際三上，別三墅被“三圈養(yǎng)”三起來，三別墅社三區(qū)失去三了開放三度，合三理的密三度和功三能的結(jié)三合，就三早已不三是真正三意義上三的城市三別墅了三。遺憾的三是，我三們在國三內(nèi)看到三的大多三數(shù)現(xiàn)象三是：第二部三分項三目分析三/三項目建三議/因此，三上?！とG城玫三瑰園不三應(yīng)該是三桃花源三或者杭三州九溪三玫瑰園三的翻版三，而是三不斷引三入合適三的城市三元素，三成為能三夠代表三上海文三脈的城三市別墅三社區(qū)的三代表作三品。第二部分三項目分三析/三項目三建議三/(1)三規(guī)劃分三級管理三，適當(dāng)三增加整三個社區(qū)三的開放三度。增加公三共空間三以及商三業(yè)部分三，整個三社區(qū)可三能有一三條特色三的商業(yè)三街區(qū)、三躲在街三角的書三店、濃三蔭大樹三下的咖三啡館、三路盡頭三的教堂三、以及三各種有三情調(diào)的三公共部三分。(3)三街區(qū)、三檔墻、三院落的三運用。(4)三本土植三物的運三用，如三玉蘭、三丁香等三等。我們建三議是否三可以增三加這樣三一些元三素：這樣，三整個社三區(qū)會更三具有城三市感，三或者上三海味道三，而真三正成為三上海別三墅的新三一代的三代表作三品。第二部三分項三目分析三/三項目建三議/第三部三分推三廣策略產(chǎn)品定三位——具有典三型海派三特征的三中國頂三級別墅三社區(qū)第三部三分推三廣策略三/江浙滬三的福布三斯俱樂三部市場定三位——第三部三分推三廣策略三/年齡/三行業(yè)/三國籍35-三55歲以私營三企業(yè)家三、商人三、跨國三企業(yè)C三EO等三為主。三有做實三業(yè)的、三上市公三司的老三板；也三有做高三科技的三、證券三的；有三知名律三師也有三著名演三員。品牌聯(lián)三想：和三他們聯(lián)三系緊密三的品牌三是：勞三斯萊斯三、賓利三、法拉三利、R三ole三x勞力三士、P三iag三et伯三爵、A三ude三mar三sP三igu三et愛三彼、V三ach三ero三nC三ons三tan三tin三江詩丹三頓He三rme三s愛瑪三仕、G三ucc三j古琦三、Gi三ven三chy三紀(jì)梵希三、De三Be三ers三黛必而三斯、C三art三ier三卡地亞三、Ti三ffa三ni帝三凡尼D三avi三nei三達芬奇三、LV三路易威三登?？驮捶秩觥繕?biāo)客三戶上海、三江浙為三主的富三豪為主輔以外三籍華人三、港臺三為輔，三少量歐三美、韓三國境外三人士第三部三分推三廣策略三/信息接三觸渠道傳統(tǒng)的三大眾媒三體似乎三對富豪三們失去三了效果三，他們?nèi)男畔⑷@取渠三道多半三來源于三小群體三、朋友三圈的口三碑傳播三、高尚三雜志、三網(wǎng)絡(luò)等三。另外三，游艇三俱樂部三、高爾三夫俱樂三部、機三場、五三星級酒三店是他三們經(jīng)常三出入的三地方。第三部三分推三廣策略三/(1)三身價高他們是三個行業(yè)三的最頂三層人士三，高身三價是他三們的共三同點。生活半三徑大。(2)三小圈子富豪們?nèi)纳缃蝗Ａ粼谌粋€圈三子。一三些普通三層面的三公共活三動或休三閑活動三，不會三吸引他三們的視三線。另外，三這些人三通常都三比較忙三，空閑三的時間三本來就三很少，三所以很三難將他三們都湊三在一起三。其實這三些人，三也比較三喜歡聯(lián)三誼的方三式，如三果是一三些大型三機構(gòu)或三知名俱三樂部組三織的高三級論壇三和主題三鮮明的聯(lián)誼三活動，三比如財三富論壇三，這些三富豪參三與的機三會會大三一些。族群描三述第三部三分推三廣策略三/(4)三成交三速度、三付款方三式頂級別三墅客戶三的成交三速度都三非?？烊２簧偃蛻舳既怯H自三來，有三兩次就三可以決三定買房三意向。(3)追高追三新學(xué)歷較三高，但三內(nèi)心對三高端物三質(zhì)也有三一種崇三拜。從三主觀上三，他們?nèi)苍敢馊献呷敢馊沸隆?1)三身份三地位、三精神滿三足因為財三富到了三這個層三次，就三要享受三這樣的三大房子三。這時三的頂級三豪宅說三白了就三是個奢三侈品。三就像女性帶紅三寶石、三鉆石一三樣，其三實沒有三太大的三實用價三值，就三是一個三身份、三地位的三象征。到了頂三級別墅三這個層三面，當(dāng)三然超越三了物質(zhì)三層面，三不是使三用價值三有多少三，而是三一種精三神上的三滿足。(2)三生活三生意的三延伸這些富三豪的所三得完全三都是自三己努力三掙來的三，對他三們來說三也有資三格奢侈三一下。三不少客三戶買頂三級別墅有特殊三需求，三就是希三望朋友三過來談三生意、三做客可三以有一三個理想三的環(huán)境三；可以三去項目三周邊的三高爾夫球場打三打球。購買心三理第三部三分推三廣策略三/(3)三社區(qū)三高尚性三、尊貴三性、私三密性看重頂三級別墅三的就是三社區(qū)里三住的人三不雜，三身份和三地位都三相當(dāng)，三社區(qū)的三環(huán)境質(zhì)三量、私三密性和三安全系數(shù)都有三絕對的三保障。(4)三片區(qū)三城市地三位和文三化比較關(guān)三注項目三所在片三區(qū)在整三個城市三的地位三和文化三內(nèi)涵，三必須是三離城市三不遠、三高尚的三國際化三的居住板塊，三必須是三有深厚三文化積三淀的板三塊。(5)三建筑別墅本三身的建三筑風(fēng)格三和社區(qū)三的園林三、街區(qū)三規(guī)劃都三是符合三他們口三味和審三美觀的三，建筑三和整個三小區(qū)的風(fēng)格可三以體現(xiàn)三他們不三一般的三高雅情三趣和榮三耀。第三部三分推三廣策略三/正因為三本客戶三群的生三活半徑三極大，三因此撲三捉的難三度較大三。我們?nèi)噲D建三立的渠三道是：(1)三上海三、杭州三兩地的三綠城品三牌客。三重點在三杭州九三溪玫瑰三園、桃三花源和三上海綠三城的客三戶中尋三找。(2)三以上三海本地三的海外三代理機三構(gòu)的五三大行以三及其它三海外地三產(chǎn)代理三機構(gòu)中三尋找海三外客戶三，可讓三各分區(qū)三域設(shè)立三。(3)三以旗三忠村A三TP網(wǎng)三球中心三、兩個三高爾夫三球場形三成的潛三在客戶三群。(4)三在上三海市中三心（如三類似外三灘18三號、新三天地）三設(shè)立市三中心售三樓處。(5)三憑借三廣告進三一步吸三引的客三戶?？蛻羟赖谌咳滞迫龔V策略三/回味上三海三思想上三海突出海三派文化三的特征三，試圖三建立在三海派具三有典型三海派特三征的中三國頂級三別墅社三區(qū)。與上海三綠城的三廣告語三暗合。突出綠三城集團三人文主三義的傾三向。營銷主三題的提三煉第三部三分推三廣策略三/清新的三上海，三典雅的三上海三？在我們?nèi)懊娣秩鲰椖咳龝r，已三經(jīng)簡單三分析過三項目的三優(yōu)劣勢三點和國三內(nèi)高端三別墅的三推廣手三法。對三于玫瑰三園項目三而言，三最大的三問題在三于——整體營三銷推廣三思路第三部三分推三廣策略三/(1)三如何三豎立上三海·綠三城玫瑰三園高端三別墅的三形象(2)三如何三破解目三前宏觀三調(diào)控背三景下的三市場（三在上海三市場每三個月只三能消化三180三套別墅三的背景三下）。(3)三在上三海綠城三的基礎(chǔ)三上，進三一步提三升綠城三品牌在三上海的三影響力三。“以外三打內(nèi)”、“點對三點打擊三”我們提三出的思三路是—三—相結(jié)合三的營銷三思路。第三部三分推三廣策略三/作為高三端別墅三項目，三必須有三一定的三神秘感三。所以三，我們?nèi)紤]首三先在外三部造勢三，透過外三部造勢三，像烤三番薯一三樣把項三目烘熱三，把影三響力做三大。然后通三過接二三連三的三事件營三銷，徹三底在上三海地區(qū)三打響。策略一三：第三部三分推三廣策略三/以外打三內(nèi)外部造三勢：第三部三分推三廣策略三/策略一三：在美國三《時代三周刊》三登廣告三，最豪三華的一三套別墅三（20三00萬三美金）三國際招三標(biāo)室內(nèi)三設(shè)計師，三然后引三發(fā)國內(nèi)三外的震三動，把三消息傳三遞到國三內(nèi)。連續(xù)在三建筑專三業(yè)類雜三志如《三世界建三筑》、三《設(shè)計三新潮》三推出上三海·綠三城玫瑰三園的介紹，在三《經(jīng)濟三觀察報三》和《三21世三紀(jì)經(jīng)濟三報道》三推出預(yù)三告廣告三，不在三上海媒三體做廣告。推出消三息——三請周潤三發(fā)作為三上?！とG城玫三瑰園的三形象代三言人。成為上三海國際三頂級私三人物品三奢侈品三展（T三op三Mar三que三sS三han三gha三i）的三舉辦地三。內(nèi)部連三接：在上海三市中心三（如類三似外灘三18號三、新天三地）設(shè)三立市中三心售樓三處。第三部三分推三廣策略三/策略一三：點對點三打擊首批點三對點打三擊兩批三客戶，三作為預(yù)三熱期挖三掘的客三戶。(1)三上海三、杭州三兩地的三綠城品三牌客。三重點在三杭州九三溪玫瑰三園、桃三花源和三上海三綠城的三客戶中三尋找。(2)以旗忠三村AT三P網(wǎng)球三中心、三兩個高三爾夫球三場形成三的潛在三客戶群三。第二批三點對點三打擊兩三批客戶三，作為三開盤前三挖掘的三客戶。(1)三在上三海市中三心（如三類似外三灘18三號、新三天地）三設(shè)立市三中心售三樓處。(2)三憑借三廣告進三一步吸三引的客三戶。第三批三點對點三打擊兩三批客戶三，作為三開盤后三挖掘的三客戶。(1)三客戶三帶客戶三。(2)三憑借三進一步三事件營三銷吸引三的客戶三。第三部三分推三廣策略三/策略二預(yù)熱期通過“三以外打三內(nèi)”策三略，通三過事件三營銷、三神秘感三的創(chuàng)造三，建立三上?！とG城玫三瑰園高三端別墅三的形象三?？蛻舴e三累期繼續(xù)通三過事件三營銷提三升形象三，同時三推出首三批點對三點打擊三，作為三預(yù)熱期三挖掘的三客戶，三為項目三開盤鋪三底。第三部三分推三廣策略三/分期推廣策略開盤期反其到三行之，三以刻意三的低調(diào)三的公益三活動開三盤，開三始投放三上海本三地媒體三。報版三見設(shè)計三稿。持續(xù)期以持續(xù)三不斷的三事件營三銷掀起三熱點，三同時推三出扎實三的客戶三活動，三以客戶三帶客戶三。第三部三分推三廣策略三/分期推廣策略第四部三分推三廣計劃預(yù)熱期客戶積三累期開盤期持續(xù)期預(yù)熱期○公關(guān)三活動(1)三在美三國《時三代周刊三》登廣三告，最三豪華的三一套別三墅（2三000三萬美金三）國際三招標(biāo)室三內(nèi)設(shè)計三師，然三后引發(fā)三國內(nèi)外的三震動，三把消息三傳遞到三國內(nèi)。(2)三請周三潤發(fā)作三為上海三·綠城三玫瑰園三的形象三代言人三。(3)三在上三海市中三心（如三類似外三灘18三號、新三天地）三設(shè)立市三中心售三樓處?！鹈浇槿x擇第三部三分推三廣計劃三/通過“三以外打三內(nèi)