房地產業(yè)務報告final

超越集團房地產業(yè)務分析報告北大縱橫管理咨詢公司二零零一年八月1導讀：全國房地產市場概況全國房地產市場概況安陽房地產市場概況安陽政府房地產政策與規(guī)劃安陽居民消費需求分析細分市場分析競爭分析超越戰(zhàn)略選擇2我國房地產業(yè)經過短暫的平穩(wěn)發(fā)展后又開始高速增長…資料來源：建設部訪談分析、中國統(tǒng)計年鑒商品住宅施工面積商品住宅竣工面積單位：萬平方米商品住宅投資增長率房地產投資增長率商品住宅投資額單位：億元3房地產業(yè)已成為我國經濟新的增長點國際經驗表明，在房地產開發(fā)投資占GDP的百分比達到10%之前，房地產行業(yè)會保持比較快的增長速度2000年全國房地產開發(fā)完成投資4901.73億元，與去年同比增長19.5%，占固定資產投資15%，占GDP5.5%，其中商品住宅開發(fā)投資完成3318.74億元，與去年同比增長25.8%單位：萬元單位：%房地產開發(fā)投資占固定資產投資百分比房地產開發(fā)投資占GDP百分比房地產開發(fā)投資額資料來源：建設部訪談分析5.5%15.0%4902億元4國家出臺了多項政策支持房地產業(yè)的發(fā)展十五屆五中全會《關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃的建議》提出“進一步發(fā)展以經濟適用住房為重點的房地產業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理”；“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質量”《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》1998“建立以經濟適用房為主的多層次的住房供應體系”；“根據(jù)不同地區(qū)居民住房支付能力的特點和住房需求結構，形成商品住房，經濟適用住房和廉租住房的合理供應比例”其他:《中華人民共和國城市房地產管理法》、《加快經濟適用房建設的通知》《城市房地產開發(fā)管理條例》等，《住宅法》《物業(yè)管理條例》正在論證階段一系列擴大內需、鼓勵投資的政策，有效地刺激了房地產開發(fā)商和消費者對未來的預期。目前住房制度改革已經基本到位，住房分配已經開始走上貨幣化和商品化的道路。加之國家利用國債資金支持經濟適用住宅的建設，以滿足廣大中、低收入者的需要，使得房地產開發(fā)市場日趨活躍。5居民人均收入的提高，有效支撐我國房地產業(yè)的發(fā)展個人買房成為主流，2000年個人購買住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積87.51%，比99年提高7.9%；河南個人購買比例更是高達97%據(jù)建設部有關專家預測，21世紀的前50年，我國的住宅建設的投資額和住房消費仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長15%，我國城鎮(zhèn)居民仍將經歷追求居住面積的發(fā)展階段。單位：元資料來源：中國統(tǒng)計年鑒我國歷年居民人均收入年份6高速增長的房地產市場吸引了眾多商家，造成競爭異常激烈盈利水平下降市場趨于規(guī)范期房交易向現(xiàn)房交易過渡發(fā)展商進入優(yōu)勝劣汰階段產品更新?lián)Q代速度加快房地產市場平均贏利水平已下降到10－20％。大城市市場供過于求的狀況還在加劇。內地房地產開發(fā)項目的贏利水平目前雖維持在20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢。大城市居民買房趨于理性和成熟，個人購房成為市場絕對主力?，F(xiàn)樓出售已成為市場主流，發(fā)展商預售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。今后在市場上能站穩(wěn)腳跟的企業(yè)主要是品牌主導型企業(yè)和資金實力型企業(yè)。而主要依靠政府關系獲得土地儲備或者尋求保護生存的企業(yè)將逐漸被淘汰。國有房地產企業(yè)市場占有份額迅速下降，私有房地產企業(yè)迅速崛起。發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取“求新求變”：從建筑外型到園林設計、智能化設備，一切都在急劇變化中。單從建設外型來看，近年來由歐陸風格到古典風格，到現(xiàn)代風格，到往傳統(tǒng)文化尋找創(chuàng)作出路，“風”轉換得特別快。7綜上，處在成長期的我國房地產業(yè)，發(fā)展前景巨大導入期成長期成熟期衰退期時間銷售額2000年投資額4902億元開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理；銷售總量逐年上升，消費主體發(fā)生變化；銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大；需求狀況發(fā)生變化，市場供應呈多樣化；消費環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范；二級市場日趨活躍，網(wǎng)絡經濟加快滲透。全國8導讀：安陽房地產市場概況全國房地產市場概況安陽房地產市場概況安陽政府房地產政策與規(guī)劃安陽居民消費需求分析細分市場分析競爭分析超越戰(zhàn)略選擇9住宅建設是安陽房地產業(yè)的主流，近期內商業(yè)營業(yè)用房沒有大的發(fā)展，寫字樓所占比例很小住宅占安陽房地產投資總額的86%，是安陽房地產業(yè)發(fā)展的主流安陽的機關一般都有自己的辦公地點，而安陽需要入住寫字樓的企業(yè)（如會計師事務所，律師事務所，科技企業(yè)，其他服務貿易類企業(yè)）數(shù)量有限。城市化水平低，安陽的第三產業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓近期內沒有市場空間。安陽99房地產開發(fā)投資分布圖從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓比例很小資料來源：安陽統(tǒng)計年鑒199910安陽房地產開發(fā)呈現(xiàn)周期性變化單位：億元單位：萬平方米開發(fā)商住宅竣工面積開發(fā)商投資額年份數(shù)據(jù)來源：建委訪談整理預計在2003年住宅竣工面積將達到高峰，隨后在3-4年內將逐漸減少11目前安陽的房地產開發(fā)商主要是本地的開發(fā)商，實力雄厚的外界開發(fā)商還沒有進入安陽市場現(xiàn)有開發(fā)商70家河南建業(yè)可能在近期進入安陽市場一級資質二級資質三級資質三級以下中興實業(yè)集團貞元房地產開發(fā)有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等11家東方、安大、興安等42家，暫定資質15家注:一級資質是指注冊資金在2000萬元以上；二級資質的注冊資金在1000萬元以上；三級資質注冊資金在500萬元以上（1993年規(guī)定）中興房地產實力最為雄厚，但體制不靈活。目前開發(fā)項目以經濟適用房為主其他三級和三級以下的開發(fā)商體制靈活，彼此之間的差距不大。12安陽眾多的開發(fā)商處在低水平競爭階段…樓盤開發(fā)商產品平均價格渠道促銷同樂花園貞元多層1050直銷很少太行小區(qū)中興多層800直銷無超越廣場超越小高層1700代銷較多蓮花公寓建源多層1400直銷很少南湖新村富通多層經濟適用房直銷很少金水花園東方多層1450直銷很少仁和花園仁和多層1150直銷很少產品形式單一，缺乏創(chuàng)新銷售渠道以開發(fā)商自銷為主促銷方式較少沒有突出品牌13住房價格、戶型設計、工程質量是目前開發(fā)商競爭的焦點，品牌形象、物業(yè)管理、環(huán)境規(guī)劃是將來開發(fā)商競爭的主要手段價格質量戶型品牌環(huán)境服務將來開發(fā)的主要手段目前競爭的焦點目前安陽住房提供的是局部的實體價值以后安陽住房提供的將是全部的實體價值，并向外延價值延伸14綜上，安陽房地產業(yè)還處于成長期的初級階段，發(fā)展空間較大導入期成長期成熟期衰退期銷售額安陽產品層次較低低水平競爭開發(fā)商規(guī)模小，資質低市場集中度不高服務不完善利潤比較高進入壁壘增高綜合開發(fā)率低時間缺乏統(tǒng)一標準，市場極不規(guī)范開發(fā)商零星開發(fā)、分散建設、缺少配套設施宏觀調控力度不夠2000年投資額3.92億元15導讀：安陽政府房地產政策與規(guī)劃全國房地產市場概況安陽房地產市場概況安陽政府房地產政策與規(guī)劃安陽居民消費需求分析細分市場分析競爭分析超越戰(zhàn)略選擇16安陽市政府積極落實國家政策，宏觀調控能力將逐步加強目前安陽建委已開始重視房地產開發(fā)的統(tǒng)一整體規(guī)劃規(guī)劃、土地、工商、房產部門各自為戰(zhàn)、部門間協(xié)調不夠的局面在短期內還不會得到徹底解決，但“集體辦公，聯(lián)合審批”是趨勢政府已經加強出臺房地產規(guī)范性文件，以滿足房地產業(yè)不斷發(fā)展的需要政府將致力于城市綜合開發(fā)率的提高，對自建房進行規(guī)范管理，并有可能納入經濟適用房管理體系對房地產開發(fā)企業(yè)的資質將進行嚴格審批對房地產開發(fā)中的違法、違規(guī)行為將加大懲罰力度17…政府決定發(fā)展幾個信譽高效益強的大型房地產公司，安陽的房地產開發(fā)將進入優(yōu)勝劣汰階段開發(fā)商現(xiàn)狀房地產開發(fā)企業(yè)設立不規(guī)范，注冊資金不實。欺騙驗資部門，抽逃注冊資金現(xiàn)象普遍存在，有的甚至沒有固定辦公地點較大的中興、國泰、中星和貞元的注冊資金分別為2000萬，700萬，1000萬和1034萬元，不符合最新的一二級資質條件許多企業(yè)資金匱乏，無項目，房地產開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足。2000年年檢，全市有56家四級資質企業(yè)，占全部的70%，全市不合格的房地產開發(fā)企業(yè)有30家。政府決定抓緊實行優(yōu)勝劣汰扶優(yōu)扶強政策，重點發(fā)展幾個開發(fā)能力強，市場信譽好，效益佳的大型房地產公司，關掉一批水平低，業(yè)績差的小公司目前實力較強的競爭對手主要是中興、貞元等未來市場是幾個大房地產公司實力的較量，小開發(fā)商將逐漸被淘汰資料來源：建委訪談分析18老城改造和經濟適用房是近期安陽市政府房地產規(guī)劃的主要內容概述老城改造城市規(guī)劃安陽的房地產市場起步比較晚（98年），產品層次低，缺乏創(chuàng)新。目前的項目以老城改造為主，大力發(fā)展經濟適用房安陽市1999年正式啟動經濟適用房建設工程。目前已建成世紀花園、春華苑、同樂三期，三個小區(qū)17.8萬平米，35棟樓，約2000套；2001年要求竣工10萬平米，開工15萬平米，項目有南湖新村、幸福園、南湖二期、曙光東區(qū)、為文峰東路改造服務。近期規(guī)劃項目：文峰東路、人民大道、紅旗路改造、行政中心東遷今后會以東部新城區(qū)和南部高新技術開發(fā)區(qū)為主，房管局：以經濟適用房建設為主建委計劃：經濟適用房和自建房的比例占到整個住宅建設的70%。19目前經濟適用房與商品房的差別在安陽尚不明顯經濟適用房與商品房平均價格差距不大經濟適用房面積比例圖從設計結構布局看，經濟適用房中“兩廳”、“兩衛(wèi)”、帶地下室比較普遍，甚至出現(xiàn)了“樓中樓”結構單位：元/平方米資料來源：建委訪談分析20將來經三濟適用三房政策三到位后三，經濟三適用住三房的三機會多三，利潤三低開發(fā)商三沒有按三照實際三成本加三3%利三潤定價三：按政策三優(yōu)惠程三度，經三濟適用三住房均三價至少三比商品三房均價三低30三0元左三右經濟適三用住房三戶型超三標：100三平米以三上占6三0%經濟適三用住房三嚴重沖三擊商品三房市場三：199三9年占三住宅施三工面積三為37三%，2三001三年為6三0%對購房三者審核三不嚴，三政策沒三有落到三實處政府規(guī)三劃將大三力發(fā)展三經濟適三用房，三“十五三”規(guī)劃三經濟適三用住房三和自建三房的比三例為7三0%。經濟適三用住房三平衡了三商品房三價格，三符合消三費者需三求，市三場潛力三巨大隨著市三場逐漸三規(guī)范，三監(jiān)管力三度的加三強，經三濟適用三住房與三商品房三的價格三差距將三逐漸加三大，開三發(fā)商利三潤減少目前政策執(zhí)行和監(jiān)控不到位發(fā)展趨勢21從政府三規(guī)劃看三，

5三年內平三均每年三規(guī)劃建三設住宅三100三萬平方三米，三后10三年內平三均每年三規(guī)劃建三設住宅三150三萬平方三米…單位：三萬平方三米目前高三檔商品三房平均三價格1三500三元/平三米以上三，約2三0萬元三左右，三中檔1三200三-15三00元三/平米三，約1三5萬元三左右低檔1三200三元/平三米以下三，15三萬元以三下，其三中經濟三適用房三約8-三11萬三左右三資料三來源：三建委訪三談分析2210年三累計來三看，商三品房各三個檔次三規(guī)劃基三本持平三，經濟三適用房三規(guī)劃面三積較大三，而自三建房在三一段時三間內仍三是單位三解決職三工住房三問題的三主要手三段商品房高檔商三品房中檔商三品房普通住三宅經濟適三用房自建房廉租房單位：三萬平方三米23安陽政三府住房三“十五三”規(guī)劃三目標要三將城市三綜合開三發(fā)率提三高到6三0%，三但自建三房在一三段時期三內仍會三大量存三在，而三經濟適三用房是三近期政三府規(guī)劃三的主要三方向高檔商三品房中檔商三品房普通住三宅經濟適三用房廉租房自建房8894100106112單位：三萬平方三米24導讀：三安陽居三民消費三需求分三析全國房三地產市三場概況安陽房三地產市三場概況安陽政三府房地三產政策三與規(guī)劃安陽居三民消費三需求分三析細分市三場分析競爭分三析超越戰(zhàn)三略選擇25安陽居三民對住三房需求三剛剛進三入“社三交的需三要”階三段自我實三現(xiàn)尊重的三需要社交的三需要安全的三需要生存的三需要我需要三……一個能三夠提供三優(yōu)質服三務的房三子一套適三合居住三的房子一套能三夠居住三的房子一套房三子傾聽消三費者聲三音，保三持市場三領先物業(yè)管三理、品三牌經營戶型設三計、工三程質量三、環(huán)境三規(guī)劃建設、三廣告獲得土三地開發(fā)三權，炒三樓花消費者三角度開發(fā)商三策略社交的三需要一套適三合居住三的房子戶型設三計、工三程質量三、環(huán)境三規(guī)劃26地理位三置和價三格是安三陽消費三者購買三住房時三考慮的三主要因三素地段配套價格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價格環(huán)境物業(yè)戶型高檔中檔普通住房消三費是理三性的購三買過程三，用戶三會通過三各方面三綜合考三慮以后三慎重的三做出決三策，需三要房地三產商不三斷的引三導消費三者。目三前安陽三個性化三的需求三在市場三表現(xiàn)得三不突出三。重要性27由于安三陽常住三人口的三增加、三住房人三均面積三的增加三和老舊三房屋的三拆遷，三形成了三住房的三有效需三求…注：人三均建筑三面積2三000三年為1三8.1三4平方三米，2三005三年將達三到20三.00三平方米三，20三10年三將達到三22平三方米。資料來三源：建三委單位：三萬平方三米28安陽住三宅20三01年三的需求三量是7三3萬平三方米，三到20三10年三將達到三104三萬平方三米，1三0年合三計安陽三居民將三購買住三房90三0萬平三方米單位：三萬平方三米年份737781869094969910110429單位：元年份人均可支配收入人均消費支出安陽居三民生活三水平的三提高，三有效支三撐了安三陽房地三產業(yè)的三發(fā)展安陽居三民恩格三爾系數(shù)資料來三源：安三陽統(tǒng)計三年鑒、三安陽統(tǒng)三計局訪三談分析安陽市三居民收三入、消三費支出三水平的三提高和三恩格爾三系數(shù)的三下降說三明安陽三居民有三提高生三活條件三的需求30從居民三收入水三平看，三200三0年人三均收入三569三6元，三家庭收三入17三658三元，分三別比1三999三年提高三30%三和19三%。資料來三源：安三陽統(tǒng)計三局31目前有三能力購三買商品三房的居三民占安三陽常住三人口比三例68三%，其三中能負三擔高檔三住宅的三比例為三7%，三只能負三擔中檔三住宅的三比例為三9%，三只能負三擔普通三住宅的三比例為三11%三，能負三擔經濟三適用住三房的比三例為4三1%平均能三負擔2三1萬元平均能負擔1三3萬元平均能三負擔1三0萬元平均能三負擔7三萬元平均能三負擔7三萬元以三下高檔住三宅20三萬元以三上中檔住三宅15-三20萬三元普通住三宅11-三15萬三元經濟適三用住房8-1三1萬元自建房廉租房或無房按家庭三年收入三與住房三支付能三力比例三1：6三計算計算方三法詳見三附錄32從購買三欲望考三慮，安三陽居民三購買高三檔住宅三的比例三為7%三，中檔三住宅的三比例為三18%三，普通三住宅的三比例為三30%三，購買三經濟適三用房的三比例為三45%高檔住三宅20三萬元以三上中檔住三宅15-三20萬三元普通住三宅11三-15三萬元經濟適三用住房和自三建房20萬三元以上15-三20萬三元10-三15萬三元10萬三元以下資料來三源：市三場調查三報告33通過建三委訪談三分析，三居民住三宅購買三比例基三本與住三宅建設三比例一三致：高三檔住宅三占8%三，中檔三住宅占三8%，三普通住三宅占1三1%，三經濟適三用房占三32%高檔住三宅20三萬元中檔住三宅15三萬元普通住三宅11三萬元經濟適三用住房三8-1三1萬元自建房三、廉租三房34按照上三述3個三方面分三別計算三，按穩(wěn)三健原則三取每種三計算結三果的最三小值，三得出安三陽居民三未來1三0年購三買住宅三面積為三：高檔三63萬三平米，三中檔7三2萬平三米，普三通住宅三99萬三平米，三經濟適三用房2三88萬三平米單位：三萬平方三米注：安三陽未來三10年三住宅總三購買量三為90三0萬平三方米。35導讀：三細分市三場分析全國房三地產市三場概況安陽房三地產市三場概況安陽政三府房地三產政策三與規(guī)劃安陽居三民消費三需求分三析細分市三場分析競爭分三析超越戰(zhàn)三略選擇36住宅市三場細分三說明中檔住三宅高檔住三宅普通商三品房鐵西區(qū)北關區(qū)文峰區(qū)開發(fā)區(qū)三及郊區(qū)經濟適三用房從地域三和住宅三檔次來三細分安三陽房地三產住宅三市場檔次地域高檔住三宅：目三前價格三高于1三500三元/平三米中檔住三宅：目三前價格三在12三00—三150三0元/三平米之三間普通住三宅：目三前價格三在12三00元三/平米三以下隨著居三民生活三水平的三提高，三高、中三、低檔三住宅的三平均價三格會逐三漸提高在今后三市場規(guī)三范的情三況下，三檔次越三高的商三品住宅三，利潤三率越高37從價位三上看，三中興在三低檔市三場占有三最大份三額，國三泰和貞三元次之三，中檔三市場開三發(fā)商力三量較為三平均，三目前除三了超越三外，高三檔市場三都是小三開發(fā)商三開發(fā)的三別墅式三建筑中興三1三16.三81萬三平米120三0元以三下120三0元-三150三0元150三0元以三上國泰三3三0.3三萬平方三米貞元三2三6.1三9萬平三方米其它三1三71.三44萬三平方米其它三3三.8萬三平方米建源三9三.92三萬平方三米東方三1三1.1三萬平方三米興安三5三.6萬三平方米貞元三3三.9萬三平方米富通三2三0.5三萬平方三米建源三0三.5萬三平方米興安三0三.5萬三平方米超越三8三萬平方三米38從區(qū)域三劃分看三，北關三區(qū)和文三峰區(qū)眾三多樓盤三零星分三布，中三興占有三較大份三額，鐵三西區(qū)貞三元和中三興占有三大部分三份額，三開發(fā)區(qū)三現(xiàn)在只三開發(fā)了三12.三7萬平三方米其他三8三4.5三4萬平三方米其他三1三2.4三8萬平三方米其他三7三2.3三4萬平三方米中興三4三3.8三5萬平三方米國泰三3三6.1三0萬平三方米東方三1三1.1三萬平方三米中興三5三6.3三4萬平三方米貞元三3三0.0三9萬平三方米四方三6三.1萬三平方米中興三1三7.2三2萬平三方米富通三1三8.5三萬平方三米郊區(qū)三1三4.9三萬平方三米171三.09三萬平方三米122三.96三萬平方三米105三.01三萬平方三米開發(fā)區(qū)三8.6三萬平方三米銀興三4三.1萬三平方米12.三7萬平三方米北關區(qū)文峰區(qū)鐵西區(qū)開發(fā)區(qū)39目前關三注高檔三市場的三開發(fā)商三較少，三安陽高三檔住宅三市場有三較大的三發(fā)展空三間超越興安由于高檔商品房市場目前開發(fā)商沒有積極進入，未來幾年的發(fā)展空間有88萬平方米，居民預期購買總量為63萬平方米。單位：平米2001—2010年總容量97萬2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量88萬8萬0.5萬63萬預期購買量9萬0.5萬建源40較多開三發(fā)商進三入中檔三市場，三爭奪有三限的市三場空間東方貞元中檔商品房市場目前開發(fā)商較多，未來幾年的發(fā)展空間有67.6萬平方米，居民預期購買總量為72萬平方米。東方、貞元、建源是有力競爭者建源其他2001—2010年總容量2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量97萬67.6萬3.4萬6.6萬9.4萬10萬72萬預期購買總量29.4萬41在普通三住宅市三場，開三發(fā)商數(shù)三量很多三，競爭三激烈普通商品房市場目前開發(fā)商聚集最多，競爭激烈，未來幾年的發(fā)展空間有84.2萬平米，居民預期購買總量為99萬平方米。貞元、翌琦等開發(fā)商是有力競爭者翌琦貞元其他2001—2010年總容量2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量129萬8.1萬6.2萬30.5萬84.2萬99萬預期購買總量448萬42以檔次三來劃分三，在高三檔市場三存在更三大的發(fā)三展空間三，進入三該市場三的開發(fā)三商較少普通中檔高檔67.三6萬88萬84.三2萬32家三開發(fā)商競爭激三烈10家三開發(fā)商競爭較三激烈4家三開發(fā)商競爭不三激烈43經濟適三用房具三有較大三的市場三機會，三市場容三量大，三利潤低中興貞元金龍富通2001—2010年總容量2001—2002年竣工量2001—2010現(xiàn)實容量359萬39.5萬319.5萬17萬12.1萬8.1萬2.3萬288萬經濟適用房的市場容量相對來說最大，有319.5萬平米目前經濟適用房的開發(fā)商主要有中興、富通、貞元等44導讀：三競爭分三析全國房三地產市三場概況安陽房三地產市三場概況安陽政三府房地三產政策三與規(guī)劃安陽居三民消費三需求分三析細分市三場分析競爭分三析超越戰(zhàn)三略選擇45從近期三住宅在三建工程三看，由三于自建三房規(guī)模三過大，三對商品三房將造三成很大三沖擊，三影響到三商品房三的價格三和入住三率2002年住宅竣工面積4萬74萬將供給與需求比較，2001年住宅剩余4萬平米，2002年剩余74萬平米，這將導致2002年和以后住宅銷售困難自建房64.81萬平方米房地產開發(fā)86.29萬平方米自建房規(guī)模過大，將對商品房造成沖擊2001年住宅竣工面積自建房32.23萬平方米房地產開發(fā)44.32萬平方米資料來源：建委訪談分析整理等46從今明三兩年商三品住宅三竣工面三積看，三中興和三貞元占三有較大三份額，三具有明三顯優(yōu)勢2001年竣三工份額2002年竣三工份額47中興實三力強大三，并逐三漸利用三自身優(yōu)三勢占據(jù)三低端市三場擁有180余名員工，50%以上擁有大專以上學歷，工民建專業(yè)人員居多，擁有較強大的工程師、經濟師、設計師隊伍。以房地產開發(fā)為主，涉及建筑安裝裝潢，設計，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，造價咨詢等。完成安陽規(guī)模較大的幾個小區(qū)建設，太行小區(qū)，洹北小區(qū)等，較早的小區(qū)有文明小區(qū)、東環(huán)小區(qū)，近期開發(fā)了世紀花園、春花苑和最新的曙光東區(qū)項目累計開發(fā)面積在100萬平米以上具有政策優(yōu)勢，已經成為安陽最大的房地產開發(fā)商，近期已經控股河南中星，實力進一步壯大公司開發(fā)歷史長，積累了豐富的開發(fā)經驗和一定的聲望屬于國有企業(yè)，管理體制不夠靈活其行為具有政府色彩，重點在經濟適用房建設。人員業(yè)務業(yè)績概況48貞元房三地產公三司確立三了5年三內的發(fā)三展目標三，并且三已經在三中低檔三市場占三有較大三份額，三實力逐三漸增強二級資質的貞元成立于1993年，員工78人，中級以上職稱28人。固定資產284.9萬元，注冊資金1034萬元。2000年底總建筑面積已達到20.52萬平米概況實行規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化經營；靠服務生存，靠科技興業(yè)，靠人才發(fā)展。到2010年累計開發(fā)260萬平米，到2005年年開發(fā)量達到4.6億元，到2010年年開發(fā)量達到8.61億元實施品牌戰(zhàn)略，十年內要在安陽知名度達到90%，全省知名度達到40%總戰(zhàn)略具體目標在本市和國內其他地區(qū)開發(fā)6—8個智能化住宅小區(qū)創(chuàng)建5個部級物業(yè)管理示范小區(qū)參與國內大中型基礎設施和公用設施投資建設跨地區(qū)開發(fā)投資，5年內達1.6億元，10年內達4.8億元。建立因特網(wǎng)售房咨詢系統(tǒng)，拓展銷售空間5—6年內成立房地產銷售公司，作為專業(yè)化商品房營銷機構和體系5年內，在安陽的房地產市場占有率達到80%，10年內在河南省的市場占有率達到20%。49…具有三詳細目三標規(guī)劃三的貞元三房地產三是

超三越必須三重點考三慮的競三爭對手5年內工程合格率達到100%，優(yōu)良率達到60%；10年內工程優(yōu)良率達到85%。質量目標每年引進各類專業(yè)人才20名；其中大學生10名，碩士生2名，建立人才儲備庫；建立科學的激勵機制；每人每年的培訓時間在380個小時以上；中層干部具有大學學歷的三年達到80%，5年達到100%；專業(yè)技術人員中級以上職稱的三年到60%，5年80%。人力目標發(fā)展規(guī)劃5年內通過ISO9000質量認證和14001環(huán)境體系認證；2年內加入住宅產業(yè)會員網(wǎng)；3—5年內公司等級升為一級，達到獨立開發(fā)，獨立設計，獨立施工，獨立裝修的能力；產權結構由單一向多元化轉變，三年內完成股份制改造，并且實現(xiàn)上市；通過兼并，收購改造有潛力的國有企業(yè)，三年內組建綜合實力較強的大型集團公司；5年內，與科研單位聯(lián)合，創(chuàng)建貞元房地產科技發(fā)展中心，每年向國家提供一項房地產，建筑，材料方面的科研成果。50國泰因三自身問三題無法三開展項三目，暫三時威脅三不大現(xiàn)有人員70人，工程技術人員流失嚴重。以房地產開發(fā)為主，涉及建筑安裝，裝潢，設計，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，房地產置換，建設工程造價咨詢，建材經銷。完成安陽火車站改建擴建，曙光小區(qū)，華僑商廈，107國道過境路、橋等重大項目。1984年成立，建行的附屬機構，因資金優(yōu)勢曾在93年到97年間達到高峰，曾經被評為河南房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力50強。98年以后，因國家政策不準銀行辦企業(yè)，而建行與信達資產管理公司對其評估又不一致，在剝離過程中困難重重。目前無法開展項目，許多已經準備就緒的項目進行不下去。國泰曾是安陽房地產三強之一，但管理體制上也存在國企的通病。人員業(yè)務業(yè)績概況51以建源三、富通三、東方三為代表三的小開三發(fā)商群三體正積三極尋找三市場機三會人員較少，專業(yè)技術人員相對不足以房地產開發(fā)為主，建筑安裝、裝潢、部分涉及物業(yè)管理分別建成了雖然規(guī)模不大但有代表性的小區(qū)或者組團。如東方房地產公司開發(fā)的萬達花園，建源開發(fā)的蓮花公寓等，眾多小開發(fā)商的市場份額逐漸擴大。公司規(guī)模小，實力薄弱，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，沒有明確目標機制相對靈活，低成本運作，運作不規(guī)范，臨時抓項目在目前安陽房地產開發(fā)商沒有明顯品牌優(yōu)勢的情況下，小開發(fā)商群體在某個地段形成了自己的區(qū)位優(yōu)勢。人員業(yè)務業(yè)績概況52競爭對三手優(yōu)劣三勢分析優(yōu)勢劣勢中興貞元其他實力雄三厚，經三驗豐富三，影響三較大，三人才眾三多，政三府關系三好機制不三夠靈活三，企業(yè)三缺乏活三力，還三未染指三高端市三場實力較三強，資三金雄厚三，開發(fā)三經驗較三多，目三標明確三，有一三定的品三牌知名三度，注三重人才三開發(fā)培三養(yǎng)，具三有管理三和激勵三優(yōu)勢。三在鐵西三區(qū)已經三形成了三較好口三碑。在鐵西三以外地三區(qū)還沒三有開發(fā)三項目，三在中高三檔市場三還沒有三大力開三展項目三。機制靈三活，容三易形成三區(qū)位優(yōu)三勢技術上三、經驗三上較缺三乏，資三金不足三以支持三大項目三。53導讀：三超越戰(zhàn)三略選擇全國房三地產市三場概況安陽房三地產市三場概況安陽政三府房地三產政策三與規(guī)劃安陽居三民消費三需求分三析細分市三場分析競爭分三析超越戰(zhàn)三略選擇54從價位三上看，三高檔住三宅市場三有較大三的市場三空間，三進入的三開發(fā)商三少，競三爭不激三烈，而三經濟適三用房市三場容量三大，機三會多競爭者三較少競爭不三激烈有較大三的市場三空間利潤率三較高影響力三大，容三易樹立三品牌競爭者三力量普三遍較強三，競爭三較為激三烈建源、三東方、三貞元占三有較大三份額，三逐漸確三立了自三己的區(qū)三位優(yōu)勢發(fā)展空三間有限競爭者三眾多，三競爭激三烈中興、三貞元等三競爭者三實力強三，知名三度較高有較大三的市場三空間，三但利潤三較低影響力三小高檔住三宅中檔住三宅普通住三宅競爭者三較多較大的三市場機三會政府將三加快經三濟適用三房的建三設速度目前不三規(guī)范的三行為將三會逐漸三得到遏三制經濟適三用房55從區(qū)域三看，文峰區(qū)三、北關三區(qū)東部三和文峰三區(qū)南部三近郊區(qū)三有發(fā)展三潛力實力較三強的中三興、貞三元在鐵三西區(qū)有三明顯的三優(yōu)勢鐵西是三工業(yè)區(qū)三，不利三于住宅三開發(fā)鐵西不三是政府三規(guī)劃的三主要方三向競爭對三手在文三峰區(qū)沒三有占有三大的市三場份額三，力量三較平均東部和三南部已三經形成三新的住三宅小區(qū)三團最大的三開發(fā)商三富通、三中興的三項目多三在普通三住宅和三經濟適三用房老城區(qū)三的發(fā)展三仍有潛三力中興、三國泰在三低端市三場占有三較大份三額政府東三遷使得三北關區(qū)三東部有三了新的三發(fā)展機三遇安陽河三限制了三北關區(qū)三向北的三發(fā)展空三間中部競三爭對手三云集，三有些已三經形成三了區(qū)位三優(yōu)勢開發(fā)區(qū)三處于開三發(fā)初期三，目前三市場容三量小，三開發(fā)項三目較少隨著經三濟的發(fā)三展和居三民購房三觀念的三改變，三會有越三來越多三的居民三選擇在三該地區(qū)三居住鐵西區(qū)開發(fā)區(qū)三及郊區(qū)北關區(qū)文峰區(qū)56超越具三有發(fā)展三高端市三場和經三濟適用三房的條三件城市廣三場是目三前為止三最大的三老城改三造項目三，是超三越進入三高端市三場的契三機世紀花三園的運三作使超三越積累三了一定三的成功三經驗與政府三部門建三立了良三好的關三系，為三土地儲三備的取三得和房三地產項三目的運三作奠定三了良好三的基礎具有領三先意識三和學習三創(chuàng)新精三神在房地三產開發(fā)三和銷售三中開始三重視市三場研究三和前期三策劃自身融三資能力三強，融三資渠道三多樣，三與上游三企業(yè)談三判能力三強品牌建三設相對三滯后，三企業(yè)知三名度低除了城三市廣場三項目以三外，超三越沒有三其他的三土地儲三備規(guī)模小三，不能三形成規(guī)三模優(yōu)勢三，與集三團其他三部門聯(lián)三系少，三不能充三分利用三集團優(yōu)三勢人力資三源不足三，尤其三是熟悉三安陽市三場的專三業(yè)管理三人員和三銷售人三員沒有龐三大的住三戶資源三，在居三民中口三碑一般三，項目三的運作三需要較三大的促三銷費用財務管三理薄弱三，成本三控制較三差優(yōu)三勢劣三勢57綜上所三述，超三越的發(fā)三展戰(zhàn)略三方向是三先進入三文峰區(qū)三、北關三區(qū)高端三市場，三在確立三品牌優(yōu)三勢后，三向文峰三區(qū)、北三關區(qū)的三經濟適三用房市三場和開三發(fā)區(qū)的三高檔住三宅市場三滲透經濟適三用房中檔住三宅高檔住三宅普通商三品房商業(yè)、三辦公用三房鐵西區(qū)北關區(qū)文峰區(qū)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢市三場適于開三發(fā)的市三場58戰(zhàn)略實三施建議與競爭三對手相三比超越三沒有明三顯的優(yōu)三勢，差三異化戰(zhàn)三略是超三越在未三來安陽三房地產三市場上三發(fā)展壯三大的必三然選擇差異化三的戰(zhàn)略三將定位三于“成三為住宅三理念領三先者的三房地產三公司”三上以超越三城市廣三場為突三破口進三入高端三市場，三牢固樹三立“理三念領先三者”的三形象之后，三利用已三有的品三牌美譽三度，進三軍經濟三適用房三市場，三將住宅三領先理三念帶入三到低檔三市場59超越房三地產遠三景展望長期考三慮，超三越必須三維持自三己的品三牌優(yōu)勢三，不斷三創(chuàng)新，三始終走三在市場三的前列以超越三現(xiàn)有實三力和房三地產開三發(fā)現(xiàn)狀三，短期三內還不三足以向三安陽市三外發(fā)展三。培育三自己實三力，兼三并聯(lián)合三其他企三業(yè)，將三是超越三房地產三走出安三陽尋求三大發(fā)展三的主要三手段。60謝三謝三!61附三錄62處于成三長期階三段的我三國房地三產