房地產(chǎn)中山項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)產(chǎn)品部分項(xiàng)目定位

第五部分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人”思想開(kāi)放、有追求的青年族外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買(mǎi)群體履蓋全市的購(gòu)買(mǎi)人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開(kāi)放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購(gòu)買(mǎi)力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費(fèi)觀念因素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)類(lèi)群體比較容易接受新興事物？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來(lái)人口中高收入人群思想開(kāi)放、有追求的年青族55、職業(yè)分類(lèi)行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定66、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。7需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車(chē)程在二十分鐘以?xún)?nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。8私營(yíng)企業(yè)主特征：全市至少7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。9需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。10企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長(zhǎng)最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們是中山的新人類(lèi)，生活節(jié)奏快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性?xún)r(jià)比。多屬首次置業(yè)。11需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。追求較高的性?xún)r(jià)比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多注重朝向。127、目標(biāo)客戶群的拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類(lèi)配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)南區(qū)整體區(qū)位價(jià)值的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。13二、項(xiàng)目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價(jià)格、中檔成本、中高檔形象。142、檔次定位本項(xiàng)目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對(duì)成本而言，力求控制未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售。15隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)深入，各類(lèi)配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動(dòng)南區(qū)的整體區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)隨之升高。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個(gè)樓盤(pán)檔次提升。3、檔次提升的演繹16三、項(xiàng)目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開(kāi)發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬(wàn)科品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合萬(wàn)科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從市場(chǎng)需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)三品自身三特色推三導(dǎo)形象三定位的三關(guān)鍵詞自然清三新現(xiàn)代明三快離塵不三離市優(yōu)雅安三逸自身特三色21萬(wàn)科的三品牌口三號(hào)：“建筑三無(wú)限生三活”萬(wàn)科的三品牌核三心：“以客三戶的生三活為本三”萬(wàn)科的三品牌個(gè)三性：“有創(chuàng)三見(jiàn)的、三有文化三內(nèi)涵、三關(guān)心體三貼的”萬(wàn)科的三品牌主三張：“萬(wàn)科三提供一三個(gè)展現(xiàn)三自我的三理想生三活”4、從三萬(wàn)科品三牌推導(dǎo)三關(guān)鍵詞22萬(wàn)科品三牌精髓品牌利三益--三--高三性?xún)r(jià)比三產(chǎn)品，三不斷提三升的無(wú)三限生活品牌價(jià)三值品牌文三化 創(chuàng)三新、品三味、積三極、健三康、貼三心品牌個(gè)三性23萬(wàn)科品三牌的關(guān)三鍵詞高品味三生活高性?xún)r(jià)三比創(chuàng)新健康顧客為三本貼心萬(wàn)科品三牌245、從三萬(wàn)科“三四季花三城”系三列推導(dǎo)三關(guān)鍵詞年輕、三活力親和溫三馨現(xiàn)代四季花三城256、本三項(xiàng)目形三象概念三的推出核心客三戶需求高品味三生活完善的三配套良好的三居住環(huán)三境子女教三育本項(xiàng)目三形象概三念關(guān)鍵三詞品質(zhì)三悠閑三創(chuàng)新自然三健康三現(xiàn)代本項(xiàng)目三形象概三念描述享受純?nèi)郎钛由炜腿龖粜枨筚|(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自三身特色自然清三新現(xiàn)代明三快離塵不三離市優(yōu)雅安三逸純美生三活萬(wàn)科品三牌要求高素質(zhì)三生活高性?xún)r(jià)三比創(chuàng)新健康顧客為三本貼心“四季三花城”三系列年輕活三力親和溫三馨現(xiàn)代26四、價(jià)三格定位1、三參照對(duì)三象選取三依據(jù)樓盤(pán)規(guī)三模相近地理位三置參照三其它郊三區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品形三態(tài)相近綜合上三述條件三，選取凱茵新三城、藍(lán)三波灣、三陽(yáng)光花三地三個(gè)項(xiàng)三目作為三比價(jià)對(duì)三象。272、三市場(chǎng)比三較法分三析均價(jià)小高層三價(jià)格建三議單位：三元/㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對(duì)比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上述三市場(chǎng)比三較推導(dǎo)三后，得三出參考三均價(jià)為304三5元/三㎡，以5%三的技術(shù)三參數(shù)作三調(diào)查，三得到參三考價(jià)格三區(qū)間為289三3-3三197三元/㎡三。28多層價(jià)三格建議由于可三比項(xiàng)目三較少，三所以根三據(jù)市場(chǎng)三上同一三項(xiàng)目中三多層與三小高層三價(jià)格比三得到多三層價(jià)格三。參照樓三盤(pán)：凱三茵新城——?jiǎng)P茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)結(jié)三論：三本項(xiàng)目三中多層三樓型建三議均價(jià)三3三045三×84三.2%三=25三64元三/㎡以“低三開(kāi)高走三”的價(jià)三格策略三，建議三首期多三層以2三400三元/㎡三均價(jià)入三市。29情景洋三房?jī)r(jià)格三建議情景洋三房屬于三中山市三的創(chuàng)新三產(chǎn)品，三沒(méi)有同三類(lèi)產(chǎn)品三可直接三比較，三但奕翠三園項(xiàng)目三中帶電三梯的多三層與情三景洋房三具有一三定可比三性，所三以本項(xiàng)三目中情三景洋房三價(jià)格我三司建議三與之相三近，即三均價(jià)4三000三元/㎡三左右。30Tow三nho三use三價(jià)格建三議Tow三nho三use三在中山三也是創(chuàng)三新戶型三，無(wú)法三直接類(lèi)三比，但三在產(chǎn)品三形態(tài)上三，To三wnh三ous三e是介三于別墅三與情景三洋房之三間，所三以?xún)r(jià)格三定位也三界于兩三者之間三。31項(xiàng)目總?cè)w價(jià)格三建議根據(jù)上三述四種三產(chǎn)品價(jià)三格定位三及樓型三配比，三得出本三項(xiàng)目總?cè)w均價(jià)三的建議三區(qū)間為320三0--三330三0元/㎡。323、三入市建三議建議項(xiàng)三目采納三低價(jià)入三市的策三略，初三期以2三800三/㎡（三毛坯）三的均價(jià)三入市，三營(yíng)造“三同價(jià)優(yōu)三質(zhì)”的三市場(chǎng)口三碑。33第六三部三分產(chǎn)品建三議34一、項(xiàng)三目整體三容積率三建議建議項(xiàng)三目整體三的容積三率為1三.5項(xiàng)目總?cè)ㄖ嫒e為5三229三48平三方米35市場(chǎng)比三較法36項(xiàng)目本三身的產(chǎn)三品需要產(chǎn)品形三態(tài)可安三排的得三很豐富三，環(huán)境三優(yōu)勢(shì)可三以表現(xiàn)三得更加三明顯，三且比較三符合本三項(xiàng)目整三個(gè)的檔三次定位三。在產(chǎn)品三形態(tài)符三合目標(biāo)三客戶選三擇的前三提下，三適當(dāng)提三高容積三率也基三于盈利三的考慮三。項(xiàng)目的三盈利需三要37產(chǎn)品種類(lèi)所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)三品形態(tài)三建議3839三、分三期開(kāi)發(fā)三次序建三議擬定整三個(gè)項(xiàng)目三的開(kāi)發(fā)三周期為三6年。項(xiàng)目期數(shù)開(kāi)發(fā)面積㎡產(chǎn)品類(lèi)型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)一三個(gè)大盤(pán)三應(yīng)有的三綜合環(huán)三境優(yōu)勢(shì)三。在銷(xiāo)售三現(xiàn)場(chǎng)及三參觀區(qū)三域，突三出本項(xiàng)三目在細(xì)三部處理三，如安三排特色三景觀帶三及具有三觀賞效三果的小三品。銷(xiāo)售區(qū)三域的環(huán)三境處理三，體現(xiàn)三出本項(xiàng)三目純美三、向上三的生活三形態(tài)，三讓客戶三在不經(jīng)三意之中三觸摸理三想的生三活境界三，并適三當(dāng)增加三立體的三環(huán)境音三樂(lè)、自三然蟲(chóng)鳥(niǎo)三聲等。本項(xiàng)目三所處位三置，是三一個(gè)整三體環(huán)境三欠佳的三區(qū)域，三所以首三期形象三及銷(xiāo)售三示范區(qū)三設(shè)計(jì)時(shí)三我司建三議主要三參考以三下幾點(diǎn)三：4142四、首三期開(kāi)發(fā)三樓型建三議產(chǎn)品類(lèi)型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中參三考項(xiàng)目三如下：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱(chēng)44根據(jù)市三場(chǎng)平均三售價(jià)計(jì)三算，市三場(chǎng)需求三主力戶三型面積三在10三0-1三20平方米三左右。五、首三期戶型三、面積三建議45戶型、三面積建三議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬(wàn)科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、園三林建議47綠之演三繹：綠色代三表健康三、自由三、舒適三，通過(guò)三在園景三中種植三樹(shù)木、三花草等三常綠植三物，運(yùn)三用高低三錯(cuò)落、三色彩映三襯等手三法，構(gòu)三成一幅三立體式三綠樹(shù)掩三映、曲三徑通幽三、枝繁三葉茂的三空間。484950在樓盤(pán)三兩邊增三加綠化三密度，三種植大三型樹(shù)種三及多種三彩色花三卉，增三添優(yōu)美三景觀，三又可以三豐富項(xiàng)三目景觀三，增添三項(xiàng)目賣(mài)三點(diǎn)。在項(xiàng)目三中部設(shè)三置一個(gè)三小型植三物園，三種植果三樹(shù)。莊園通過(guò)山三、石、三樹(shù)、花三、草等三元素相三互搭配三色彩的三組合，三演繹現(xiàn)三代園林三的精髓三。其他園三藝景點(diǎn)51光之演三繹：光代表三新世紀(jì)三也代表三現(xiàn)代，三可通過(guò)三在園林三中布置三多種玻三璃建筑三物，并三配合泛三光燈、三地?zé)舻热庠?，三表示新三時(shí)代的三璀璨，三各種自三然光、三人造光三、暖光三、冷光三等不同三距離的三光源有三機(jī)結(jié)合三起來(lái)，三幻化出三一幅新三時(shí)代的三璀璨美三景，從三中體現(xiàn)三出人類(lèi)三文明社三會(huì)的發(fā)三展和進(jìn)三步。525354在廣場(chǎng)三上興建三玻璃觀三星臺(tái)，三象征人三類(lèi)對(duì)宇三宙的三無(wú)限向三往。觀星臺(tái)通過(guò)各三種色彩三的地?zé)羧?、墻身三泛光燈三的搭配三，編織三出?duì)生三命、文三化和光三的禮贊三。各種泛三光燈55水之演三繹：水是萬(wàn)三物之靈三，代表三生命，三可在區(qū)三內(nèi)設(shè)置三各種流三動(dòng)的水三系、噴三泉、泳三池等動(dòng)三態(tài)水景三，營(yíng)造三出流水三淙淙的三美景，三細(xì)流、三淺流、三跌流、三激流、三涌流…三…循環(huán)三往復(fù)，三寓意生三機(jī)盎然三、生生三不息、三靈氣逼三人的生三命活力三。56在項(xiàng)目三中部由三南向北三建造一三條流動(dòng)三水系，三既可將三項(xiàng)目各三區(qū)園景三聯(lián)系，三構(gòu)成景三觀主軸三，又可三豐富水三景效果三，并可三將洋房三區(qū)和別三墅區(qū)和三諧分隔三。流動(dòng)水三系可建設(shè)三一大型三娛樂(lè)型三泳池，三內(nèi)有浮三橋、繩三索橋、三高速滑三梯等娛三樂(lè)設(shè)施三，滿足三客人游三樂(lè)需要三。另再三設(shè)置一三無(wú)極按三摩泳池三，以滿三足高層三次客人三享受要三。雙動(dòng)感三泳池可建造三在樓宇三西向單三位的部三分外立三面上，三既可以三增加觀三賞效果三，增添三樓宇特三色，制三造賣(mài)點(diǎn)三，又可三降溫，三減少日三曬對(duì)西三向單位三的影響三。流水玻三璃幕墻57風(fēng)之演三繹：古人云三：風(fēng)者三動(dòng)也。春風(fēng)寓三意新開(kāi)三始、新三希望；三夏風(fēng)能三給人帶三來(lái)清涼三感覺(jué)，三使郁悶三的心靈三得以解三放；秋三風(fēng)送爽三，使人三一身輕三松；冬三風(fēng)使人三清醒，三保持冷三靜。通過(guò)各三種走軌三旗、船三帆、風(fēng)三車(chē)的映三襯，使三全區(qū)充三滿動(dòng)感三。585960互動(dòng)性三設(shè)施設(shè)三置：——三有鵝卵三石鋪墊三的梅花三樁——三童軍訓(xùn)三練基地三，如繩三網(wǎng)、木三梯等——三草縫石三草坪/三太極廣三場(chǎng)——三樹(shù)樁型三的桌椅——三大型的三石質(zhì)象三棋61以13三0平方三米一戶三計(jì)算，三整個(gè)社三區(qū)約有三400三0戶。較長(zhǎng)一三段時(shí)間三內(nèi)生活三配套無(wú)三法全部三落實(shí)，三客戶對(duì)三社區(qū)內(nèi)三配套有三較大依三賴(lài)。七、雙三會(huì)所建三議單一會(huì)三所輻射三半徑有三限，雙三會(huì)所在三銷(xiāo)售方三面對(duì)T三own三hou三se、三情景洋三房等高三檔產(chǎn)品三買(mǎi)家有三吸引。從客戶三的生活三特征的三需求來(lái)三看，主三要有日三常休閑三、健康三運(yùn)動(dòng)，三所以在三會(huì)所設(shè)三置進(jìn)行三區(qū)別有三必要。62雙會(huì)所三功能界三定分生三活休閑三類(lèi)與健三康運(yùn)動(dòng)三類(lèi)。功能建三議：位置建三議：一期會(huì)三所建議三安排在三鄰社區(qū)三主要道三路附近三，如集三中的園三林或景三觀帶附三近。6364八、建三筑立面三建議市場(chǎng)上三主要外三立面設(shè)三計(jì)情況三：繽紛型代表樓三盤(pán)：陽(yáng)三光花地三、凱茵三新城、三雍逸廷三、雍景三園主要表三現(xiàn)：強(qiáng)三調(diào)色彩三對(duì)比，三多用紅三、桔、三淺黃等三搶眼色三調(diào)。素雅型代表樓三盤(pán)：豪三逸華庭三、奕翠三園主要表三現(xiàn)：色三彩搭配三較少，三主要以三淺灰、三淺綠等三色彩為三主。6566中山市三民的整三體欣賞三角度；目標(biāo)客三戶群的三喜好；項(xiàng)目產(chǎn)三品的替三代性。本案對(duì)三外立面三的選擇三的思考三:我司建三議以繽三紛色彩三為主，三但給人三的不是三一種浮三躁感，三而是在三體現(xiàn)品三質(zhì)感的三同時(shí)，三更是平三靜生活三的回歸三。6768九、商三業(yè)街建三議將一個(gè)三配套優(yōu)三良的社三區(qū)展示三給客戶三，解決三其對(duì)社三區(qū)生活三配套的三疑慮。三另外能三降低項(xiàng)三目前期三硬性配三套的投三入。在建筑三形態(tài)上三吻合項(xiàng)三目形象三定位，三在功能三上突出三它是一三個(gè)休閑三的戶外三走廊，三也是特三色和賣(mài)三點(diǎn)?？梢暂^三好的挖三掘項(xiàng)目三潛在的三商業(yè)價(jià)三值。配置原三因:69功能建三議:生活配三套功能個(gè)性配三套功能╋70通過(guò)設(shè)三置露天三咖啡座三，增添三優(yōu)雅閑三適的生三活味道71十、交三樓標(biāo)準(zhǔn)三建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部三分裝修三:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套三餐的形式三讓客戶三選擇,三套餐的三單位價(jià)三格分3三00元三/平方三米和5三00元三/平方三米兩種三.室內(nèi)裝三修標(biāo)準(zhǔn)三:74教育資三源已經(jīng)三成了市三場(chǎng)項(xiàng)目三一個(gè)強(qiáng)三有力的三賣(mài)點(diǎn)。市場(chǎng)及三項(xiàng)目的三需要：本項(xiàng)目三所在區(qū)三域的教三育配套三。目標(biāo)客三戶群的三需要。銷(xiāo)售價(jià)三格的支三撐。十一、三學(xué)校建三議75發(fā)展商三：天英三實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)三位：石三歧區(qū)銷(xiāo)售均三價(jià)：3三600三元/平三方米（三包裝修三）教育配三套：中三山市實(shí)三驗(yàn)小學(xué)客戶形三態(tài)：鎮(zhèn)三區(qū)生意三客、白三領(lǐng)發(fā)展商三：新鴻三基地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)三位：東三區(qū)銷(xiāo)售均三價(jià)：4三000三元/平三方米教育配三套：中三山石歧三中心小三學(xué)客戶形三態(tài)：政三府公務(wù)三員、生三意客【陽(yáng)光三花地】【奕翠三園】76學(xué)校的三選址及三規(guī)模三建議將三學(xué)校安三排在鄰三城南一三路或項(xiàng)三目西北三面的內(nèi)三環(huán)線附三近處。具體的三建筑面三積根據(jù)三政府規(guī)三劃要求三。另外三在建設(shè)三資金上三，通過(guò)三與政府三協(xié)商，三爭(zhēng)取在三地價(jià)或三稅收上三加以減三免。77建設(shè)時(shí)三間時(shí)間建三議在首三期項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)之三前，做三到教育三先行。首期項(xiàng)三目營(yíng)銷(xiāo)三需要；改變市三民對(duì)項(xiàng)三目區(qū)位三的偏見(jiàn)三；樹(shù)立項(xiàng)三目形象三及整體三特色；滿足住三戶在前三期對(duì)教三育配套三的需要三。。7879第七部三分營(yíng)銷(xiāo)推三廣策略80一、說(shuō)三明本項(xiàng)目三面臨三三個(gè)困難三點(diǎn)：品牌知三名度不三高區(qū)域形三象不佳銷(xiāo)售速三度的壓三力“如何三解決這三些問(wèn)題三?”81二、市三場(chǎng)推廣三核心核心思三路如下三：企業(yè)品三牌—→三項(xiàng)目形三象—→三項(xiàng)目品三牌←→三企業(yè)品三牌項(xiàng)目未三動(dòng),品三牌先行三,教育三營(yíng)銷(xiāo),三貫穿始三終82說(shuō)明：品牌導(dǎo)三入策略形象重三塑策略項(xiàng)目導(dǎo)三入策略我們將三從三方三面提出三本項(xiàng)目三的策略三建議：在時(shí)間三的順序三上：品牌導(dǎo)三入—→三形象重三塑—→三項(xiàng)目導(dǎo)三入—→三開(kāi)發(fā)配三合教育營(yíng)三銷(xiāo)是整三個(gè)策略三的核心三主線。83特色教三育營(yíng)銷(xiāo)我們所三提的教三育營(yíng)銷(xiāo)三，絕非三一般的三名校概三念，而三是貼近三時(shí)代脈三搏，適三應(yīng)社會(huì)三需求的三現(xiàn)代教三育。84為什么三我們的三教育一三定要有三特色?中山現(xiàn)三有三所三名小，三且已經(jīng)三在市民三心目中三樹(shù)立起三了較高三的社會(huì)三形象，三如果我三們沒(méi)有三特色，三僅僅靠三“名校三”效應(yīng)三很容易三流于一三般，難三以與之三競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手中有三二個(gè)都三主力訴三求教育三，如果三我們沒(méi)三有足夠三吸引力三，就很三容易落三于俗套三。結(jié)論：三要做就三做最好三！85賞識(shí)教三育領(lǐng)袖才三能的培三養(yǎng)如何做三到有特三色?它最大三的特色三不是教三子女，三而是教三父母如三何教育三子女。參照：香港“三童子軍三”廣州團(tuán)三?！吧偃觐I(lǐng)袖三訓(xùn)練營(yíng)三”86軍事化三管理提出“三中山黃三埔軍校三”、“三中山西三典軍校三”概念三。中英文三網(wǎng)絡(luò)教三學(xué)、科三技教學(xué)三此點(diǎn)不三是訴求三重點(diǎn)，三但也是三現(xiàn)代教三育的必三須。87三、品三牌導(dǎo)入三策略推廣企三業(yè)品牌三，展示三萬(wàn)科實(shí)三力，增三強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)三信心。目的：88關(guān)健點(diǎn)三：推廣的三形式一三定緊緊三圍繞萬(wàn)三科品牌三的精髓三，充分三體現(xiàn)萬(wàn)三科品牌三的價(jià)值三、文化三和個(gè)性三，體現(xiàn)三出房地三產(chǎn)業(yè)“三領(lǐng)跑者三”的前三瞻性和三權(quán)威性三。充分體三現(xiàn)“四三季花城三”的親三和力，三體現(xiàn)健三康活力三、現(xiàn)代三純美等三特性。將萬(wàn)科三品牌同三新時(shí)代三教育有三機(jī)結(jié)合三。89推廣方三式：論壇三共同三探討中三山的城三市發(fā)展三問(wèn)題，三從而帶三出萬(wàn)科三的品牌三和南區(qū)三的未來(lái)三發(fā)展。公益活三動(dòng)三事件公三關(guān)提升三萬(wàn)科品三牌的知三名度和三美譽(yù)度三。推廣萬(wàn)三客會(huì)90媒體宣三傳：以電視三媒體傳三播為主三，從成三本上考三慮，力三求增加三活動(dòng)的三新穎性三，以新三聞的形三式出現(xiàn)三，同時(shí)三配合硬三性形象三廣告宣三傳。萬(wàn)客會(huì)三會(huì)刊為三補(bǔ)充，三做到立三體宣傳三。以報(bào)紙三媒體為三輔助手三段，軟三文同形三象廣告三并舉。立柱戶三外廣告三，以體三現(xiàn)萬(wàn)科三文化、三服務(wù)理三念為主三要訴求三點(diǎn)。91四、區(qū)三域形象三重塑策三略結(jié)合城三市發(fā)展三方向、三市政規(guī)三劃等因三素。以萬(wàn)科三品牌的三感召力三來(lái)弱化三區(qū)域形三象的劣三勢(shì)。以教育三強(qiáng)區(qū)的三形象取三代以前三荒涼的三區(qū)域形三象。以理性三的訴求三讓市民三對(duì)項(xiàng)目三區(qū)域再三認(rèn)識(shí)。92五、項(xiàng)三目導(dǎo)入三策略策略—三—“項(xiàng)三目未動(dòng)三，教育三先行”93可選擇三學(xué)校我司建三議，本三項(xiàng)目引三入原址三在廣州三的知名三學(xué)校，三如：華師大三附小，三中大附三小、朝三天路小三學(xué)等。中三山市本三地小學(xué)三雖然不三錯(cuò)，但三不易形三成明星三效應(yīng)，三而廣州三的名小三在中山三的知名三度超過(guò)三外省的三知名學(xué)三校，且三在實(shí)操三性方面三，廣州三的學(xué)校三亦有優(yōu)三勢(shì)。94