思源貴陽中鐵國際城項(xiàng)目定位報(bào)告

貴陽中鐵國際城定位報(bào)告思源經(jīng)紀(jì)二零零七年十一月1綱要市場研究結(jié)論回顧本體研究項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目定位開發(fā)策略初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議23456712項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)13項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)目標(biāo)一：項(xiàng)目價(jià)值最大化目標(biāo)二：項(xiàng)目可持續(xù)銷售目標(biāo)三：開發(fā)企業(yè)品牌提升4市場研究結(jié)論回顧252006年貴陽土地供給出現(xiàn)井噴，全年出讓土地近百宗，共計(jì)8000余畝；2007年僅上半年，商品房供應(yīng)面積就達(dá)212.7萬平米，同比增幅117.5%；大型品牌開發(fā)商（保利、新世界、世紀(jì)金源等）迅速涌入，貴陽的大盤時(shí)代來臨，構(gòu)成未來市場的龐大供應(yīng)量，預(yù)示競爭形勢更加嚴(yán)峻；太慈橋區(qū)域已知商品房市場年均消化量約為15萬平米，消化能力非常有限，區(qū)域競爭力弱。住宅市場結(jié)論回顧（一）供需6產(chǎn)品市場的產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品層面同樣競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新的難度大；目前市場供需的產(chǎn)品明顯以100-150平米戶型為主流；90平米以下戶型市場接受度低；客群客群基數(shù)有限，貴陽地產(chǎn)對省外輻射能力相對較弱。市場客群的升級換代需求逐漸呈現(xiàn)，存在引導(dǎo)的空間。住宅市場結(jié)論回顧（二）7宏觀政策結(jié)論回顧70-90政策將成為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策；國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會逐漸加強(qiáng)，未來不可預(yù)見的房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)依然會加大。宏觀政策8商業(yè)、酒店市場結(jié)論回顧商業(yè)貴陽商業(yè)目前主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，特色商業(yè)幾乎是市場空白；傳統(tǒng)商業(yè)圈已經(jīng)成熟，市民的消費(fèi)習(xí)慣也難以突破；潛在商業(yè)供給主要以Shoppingmall為主，體量巨大，市場競爭激烈；大型商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)周期長，操作難度大。酒店高檔酒店今年紛紛進(jìn)入貴陽，市場供應(yīng)逐年增加；當(dāng)前宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來趨勢支持高端酒店的發(fā)展；與專業(yè)品牌酒店管理公司經(jīng)營合作是未來的發(fā)展趨勢。9本體研究310項(xiàng)目所處區(qū)位項(xiàng)目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南明區(qū)；南明區(qū)是全省、全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心。11項(xiàng)目具體位置地塊位于南明區(qū)的西南邊緣，屬太慈橋區(qū)域；

該區(qū)域恰處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬舊城改造一部分；地塊距市中心相對較近，周邊現(xiàn)狀尚需改善，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。南明城區(qū)本案地塊12項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊總面積：933,215平方米規(guī)劃建筑用地：592,139平方米市政道路面積：20,096平方米河道及保護(hù)面積：35,787平方米林地保護(hù)面積：269,336平方米教育預(yù)留用地：15,857平方米容積率：3.0建筑密度：30%綠地率：≥35%13地塊內(nèi)部環(huán)境地形較為復(fù)雜，涉及山地、河流、林地等；屬于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；地塊內(nèi)存有大量待拆遷戶。14地塊外部環(huán)境火車噪音污染突出空氣污染嚴(yán)重高壓線干擾明顯外部環(huán)境的干擾因素較多造成區(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可度偏低15項(xiàng)目SWOT分析416項(xiàng)目體量大，可塑性強(qiáng)距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笠郎桨淖匀画h(huán)境較好W（劣勢）S（優(yōu)勢）區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低商業(yè)體量大，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)住宅體量大，銷售持續(xù)性困難外部環(huán)境干擾因素突出戶型配比受限制（90/70政策）地塊交通條件差，道路通而不暢回遷量大，影響項(xiàng)目形象兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強(qiáng)貴陽客戶住宅升級需求逐步增強(qiáng)貴陽客戶購房能力逐步增強(qiáng)潛在供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈品牌開發(fā)商進(jìn)入，競爭水平升級市場主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格O（機(jī)會）T（威脅）SWOT分析17實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的核心難點(diǎn)項(xiàng)目體量大，市場競爭激烈，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？18項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源。擴(kuò)大客戶基數(shù)；項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？19受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解；產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化并重新組合。20區(qū)域競爭肚力弱，如古何提升區(qū)樓域競爭力刻？打造區(qū)域燥形象，形劣成城市亮骨點(diǎn)；迅速確枯立項(xiàng)目倚形象。21如何解決村？22180萬躬？我們不境能只蓋房猶子！不能把人褲塞進(jìn)去，不能用廣告把室人拉進(jìn)去接。23看到困犧難的同趁時(shí)，一靠定要看左到機(jī)會左！24180睜萬？大郵船必須加尋找藍(lán)測海！大事件晉大視透野大舟手筆梢大發(fā)展25超越區(qū)域垂創(chuàng)著造區(qū)域當(dāng)引領(lǐng)芳貴陽把項(xiàng)目打巾造成為市禍場的領(lǐng)導(dǎo)師者，成為劇城市的新忽標(biāo)識！26二級土地拜的開發(fā)，寶一級土地圍的做法城市運(yùn)怒營27我們?nèi)绾尉湔驹诔鞘袠?gòu)運(yùn)營的高鞭度，來審?fù)曧?xiàng)目？跳出區(qū)死域、跳柿出貴陽掌、甚至洲貴州進(jìn)優(yōu)行戰(zhàn)略敵思考，提通過項(xiàng)意目定位謠、開發(fā)使策略、石規(guī)劃、時(shí)營銷等竊，對項(xiàng)愧目進(jìn)行皆全程營襲銷策劃免，并最產(chǎn)終實(shí)現(xiàn)運(yùn)項(xiàng)目的欲運(yùn)作目吵標(biāo)。運(yùn)作目的項(xiàng)目可持斥續(xù)性銷售項(xiàng)目價(jià)庭值最大健化開發(fā)商、集項(xiàng)目品牌卸提升…營銷策堡略項(xiàng)目規(guī)泄劃開發(fā)策裹略項(xiàng)目定里位項(xiàng)目運(yùn)慌作28什么是鵲城市運(yùn)睜營？城市運(yùn)營句是一個(gè)過碰程；城市運(yùn)營是站在全池省、甚至劇全國的戰(zhàn)卸略高度，通過城市卡戰(zhàn)略定位業(yè)、城市開稠發(fā)、城市恭規(guī)劃、城跡市經(jīng)營等茂等對城市挺進(jìn)行整體勻的運(yùn)營，第并最終實(shí)草現(xiàn)戰(zhàn)略目凍的。最終目的增加城市淋的綜合競蠻爭力城市的財(cái)歐富增加城市品孔牌提升…城市經(jīng)灘營城市規(guī)僚劃城市開發(fā)城市定晶位城市運(yùn)營29項(xiàng)目定覆位530項(xiàng)目定位梅核心理論形：三個(gè)維狗度實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化滿足、優(yōu)化自身?xiàng)l件確立市場核心競爭力31滿足項(xiàng)目吹價(jià)值最大弄化如何實(shí)足現(xiàn)項(xiàng)目另價(jià)值最降大化？——爭鎮(zhèn)取更高醉的利潤袖，是我嫩們實(shí)現(xiàn)渠價(jià)值的悲必然選蚊擇！必須堅(jiān)染持“中碧端及以衫上的項(xiàng)胖目定位吊方向”中端及以蛋上人群中端以上憲住宅中端以慶上商業(yè)中端以上勿配套中端……高檔次項(xiàng)目意味著項(xiàng)目高利潤借助32大體量項(xiàng)籃目頻頻亮寒相，大盤優(yōu)圈勢不再憶新鮮；依山傍港水、配掩套齊全哈、品牌葵開發(fā)等堵慣用賣捉點(diǎn)不再節(jié)稀有。賣點(diǎn)多向樣化，摩但常規(guī)貌賣點(diǎn)較撈多，且太重疊性悶強(qiáng)確立市幟場核心虎競爭力市場競爭尚特點(diǎn)必須堅(jiān)慣持“領(lǐng)先性盤差異化的鞭方向”33需要滿足消自身?xiàng)l件住宅體址量巨大創(chuàng)，需持衫續(xù)消化瞞；受90/泄70政策賞限制，90平多以下戶你型占主噸力；容積率桶較高，全部低礦密度社繁區(qū)難以用實(shí)現(xiàn)；商業(yè)體量稿大，運(yùn)作道的風(fēng)險(xiǎn)巨翼大。必須堅(jiān)持嚼“產(chǎn)品組押合的定位濕方向”自身限制透條件34項(xiàng)目定位郊核心理論洗：三個(gè)維隸度實(shí)現(xiàn)價(jià)值哭最大化滿足、糊優(yōu)化自依身?xiàng)l件確立市場廉核心競爭壇力35本項(xiàng)目定遞位方向——具剛有領(lǐng)先性的中端潤及以上箏的產(chǎn)品剖組合36迅速打任造區(qū)域合形象，魄形成城打市亮點(diǎn)中端及以并上產(chǎn)品組橋合目前客群盜基數(shù)有限萄，必須走唯出貴陽只有形成動城市亮點(diǎn)菜才能擴(kuò)大段客戶基數(shù)烘，輻射到鏟整個(gè)貴陽貝乃至整個(gè)甩貴州根據(jù)三個(gè)房誠緯度的分渠析，我們混的產(chǎn)品必運(yùn)須是中檔脂及以上的諷方向；項(xiàng)目體量騰大，市場滔競爭激烈惠，只靠貴師陽本地的致消費(fèi)不足牢；南明區(qū)造以外乃弦至貴州側(cè)地州縣撒市客戶沃為什么叉到本區(qū)親域置業(yè)容？一定列是本區(qū)限域有足速夠吸引呼它的亮底點(diǎn)；跳出區(qū)膨域去思谷考！37如何才體能形成樸城市亮勞點(diǎn)？38如何才端能形成茶城市亮釣點(diǎn)？借助產(chǎn)業(yè)區(qū)域形快象提升共起到重牽要作用故；可持續(xù)性雹被關(guān)注；產(chǎn)業(yè)先行先期發(fā)限展產(chǎn)業(yè)逢能夠快路速讓區(qū)練域成為煙城市亮華點(diǎn)，對區(qū)域澡形象起惰到迅速藥提升的刺重要作愁用；39產(chǎn)業(yè)，同息時(shí)實(shí)現(xiàn)商崇業(yè)升級，敵解決商業(yè)傭的難題商業(yè)難題必須轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化方向商業(yè)體量沉巨大，如究何能夠降誤低商業(yè)運(yùn)撐作的風(fēng)險(xiǎn)放，并成為植利潤點(diǎn)？必須將減商業(yè)進(jìn)疤行轉(zhuǎn)化減，降低妖運(yùn)作風(fēng)予險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)，半實(shí)現(xiàn)商羅業(yè)轉(zhuǎn)化階和升級外！40我們需要芽什么產(chǎn)業(yè)避？41具有足夠吸引蠅力的產(chǎn)業(yè)賺，成為貴撓陽的一枕個(gè)社交曠場所，才能實(shí)堅(jiān)現(xiàn)可持菌續(xù)性關(guān)鍵注，才撲能實(shí)現(xiàn)龍區(qū)域價(jià)羞值提升話！42如何打造慈具有吸引慰力的產(chǎn)業(yè)疾？一定是駐成為貴噴州的樣儲板全大新奇43案例：華僑城迫——旅睬游地產(chǎn)塑項(xiàng)目旅游產(chǎn)獸業(yè)“歡員樂谷”希，帶東動區(qū)域耀整體價(jià)排值提升44什么產(chǎn)序業(yè)會成費(fèi)為貴州嫁樣板？娛樂產(chǎn)響業(yè)的討失論為什么考慮娛樂產(chǎn)業(yè)公？本項(xiàng)目所衛(wèi)在的區(qū)域踐受地段的握影響，不舟是傳統(tǒng)的表購物商圈協(xié)，傳統(tǒng)商灘業(yè)開發(fā)前夾景不樂觀端；娛樂產(chǎn)多業(yè)不受趕地界的弊限制，殖輻射范紹圍廣。消費(fèi)觀念澇：貴陽人磨喜歡尤其嘉是新型、袍時(shí)尚型的筐娛樂；市場現(xiàn)狀科：目前游行樂業(yè)不發(fā)則達(dá)，娛樂棍業(yè)態(tài)單一傲，沒有綜鞭合性娛樂漸消費(fèi)場所遠(yuǎn)。45貴陽第倦一娛樂器MAL需L——集游樂、休閑武、購物兇、餐飲殃于一體仇的體驗(yàn)排式娛樂催M(jìn)AL陽L46產(chǎn)業(yè)將對住勞宅客群腥起到積宵極的帶盟動作用攻！47接下來，禮讓我們?nèi)ザ松钊敕治鰸嶙≌腿褐{。48目標(biāo)客戶咸來源區(qū)域椅構(gòu)成貴陽市貴州地州彼縣省外貴陽市占襲絕對份額許，貴州地識州縣客源槽有逐年增糊長的趨勢搖；另有少景量的省輔外客源柱，但他們必然斤都是與貴峰陽有一定射聯(lián)系的人洞；49其它職業(yè)構(gòu)求成企事業(yè)犬單位員準(zhǔn)工公務(wù)員私營業(yè)引主公務(wù)員、莖企事業(yè)單萄位員工份酒額最大，雖占有絕對搭比重；目標(biāo)客幻玉戶主力終職業(yè)構(gòu)它成50客群層次阿構(gòu)成超高端川客群高端客代群中高端客押群中端客愚群中低端隆、低端涌客群客群層次顛構(gòu)成51目標(biāo)客同戶的購萄房目的自住客沙群為主自?。赌藤Y客群為授輔旅游＋中投資客時(shí)群為互補(bǔ)充52中端－茶中高端嬌客戶特屆征描述注重戶型土實(shí)用性、任功能性；追求產(chǎn)餡品性價(jià)輕比；對總價(jià)澆、單價(jià)門敏感；向往居住別在高檔社慎區(qū)，向往綿擁有一定勤的品質(zhì)生續(xù)活。53高端客戶擦特征描述向往低涌密度的莊居住產(chǎn)您品，講脈求戶型然居住舒漫適性；對總價(jià)、就單價(jià)的承流受力較高界；對居住區(qū)聯(lián)的品質(zhì)有喚較高要求駝，希望能本夠通過居未住的社區(qū)餐品質(zhì)來體席現(xiàn)身份和愈地位。54對產(chǎn)品們私密性惕要求很曲高，注虧重居住竿品位或萄者奢華握；對總價(jià)和糾單價(jià)相對桶不敏感；追求個(gè)鴿性化的擠生活，剃講究生拜活的品圣位、健該康以及鍵生活舒鏈適度的瓶滿足，節(jié)有較為悼開放的霜生活態(tài)尤度，對無居住環(huán)戴境要求泛較高；有較高歇的文化思修養(yǎng)。超高端客西戶特征描誰述55住宅客股群定位泛貴陽區(qū)示域的中端拉及以上客歷群56針對不穩(wěn)同層次匹客群的戶需求，劈燕住宅湊產(chǎn)品如允何定位惱？57產(chǎn)品檔次燈定位居?。憾嘧C檔次的居喇住類型中端產(chǎn)品超高端產(chǎn)色品中高端引產(chǎn)品高端產(chǎn)潔品58產(chǎn)品類倍型定位產(chǎn)品檔次產(chǎn)品類型高端中高端中端超高端高層小高層花園洋告房、疊挨拼/聯(lián)明排雙拼、狡獨(dú)棟別立墅59高端、轟超高端兵產(chǎn)品提捐升整個(gè)漠項(xiàng)目形欄象高層住宅花園洋房跪、疊拼、驚高湯聯(lián)排、獨(dú)尺棟別墅小高層住讓宅項(xiàng)目原價(jià)值提升后的項(xiàng)目價(jià)值價(jià)值提升價(jià)值60產(chǎn)品類型挺初步配比動建議我們?yōu)閯κ裁匆撨M(jìn)行產(chǎn)勾品組合載？滿足控規(guī)槐條件；別墅產(chǎn)品宅提升整體曲項(xiàng)目形象伐，提升價(jià)治值；小高層、笨高層集聚柳人氣，?；斐猪?xiàng)目持脖續(xù)關(guān)注度承；花園洋房影實(shí)現(xiàn)快速種回款，保鋤證資金鏈餓；小高層是較利潤的主販要實(shí)現(xiàn)點(diǎn)蓬；在控規(guī)的幸制約下，扛保障項(xiàng)目縫的持續(xù)性曉均衡銷售61高端、超賣高端產(chǎn)品蹲是形象產(chǎn)聾品

中援端、中高新端產(chǎn)品是蒜主流產(chǎn)品產(chǎn)品定館位62跳出區(qū)掌域思考急，我們頑是否需圓要高端則商務(wù)功員能？63150萬平米的中高檔居住區(qū)8萬平米亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，城市樣板高檔酒店房誠需求趨勢高檔酒店貫一定要做提升項(xiàng)臭目整體率形象需求64引進(jìn)高午檔品牌脹酒店，老提升暈項(xiàng)目整每體價(jià)值福。65完善的紡公建服旦務(wù)配套敗是必須將的！寬直接提器升項(xiàng)目伯附加值夜。66完善的魔公建服左務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)服務(wù)醫(yī)療衛(wèi)生文化體育市政公用教育行政管理金融郵電67項(xiàng)目定阿位新地標(biāo)·城市復(fù)合猶體——集娛悟樂、居住妨、商務(wù)、抓休閑及購艱物于一體68定位解決魂了哪些核眠心難點(diǎn)？解決的問題項(xiàng)目核心難點(diǎn)擴(kuò)大客戶基數(shù)；√項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源；×進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零；√受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合×打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)；

√區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？迅速確立項(xiàng)目形象；×經(jīng)過定位孩，我們發(fā)慮現(xiàn)核心難誰點(diǎn)不能得鍋到完全解瞞決，怎么話辦？客群定位：跳出貴陽，輻射整個(gè)貴州乃至外省市；打造城市亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店；產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；定位解決解決解決69開發(fā)策略670核心難草點(diǎn)中未竭被解決塔的問題如何使項(xiàng)濫目被持續(xù)逢關(guān)注，形揭成可持續(xù)雜性客源？如何化訪零為整困，優(yōu)化鵝并進(jìn)行友重新組搶合？如何迅速夠確立項(xiàng)目珠形象？71如何實(shí)命現(xiàn)項(xiàng)目葛被持續(xù)府關(guān)注，厭形成可涂持續(xù)性委客源？72區(qū)域的認(rèn)璃可，是項(xiàng)閥目受到關(guān)謹(jǐn)注的重要剪前提造樓盤之佩前，先造泡區(qū)域，先發(fā)造環(huán)境利用外御圍進(jìn)行什展示只有展切示開放紛給公眾古才有價(jià)倉值展示足以許讓貴陽人男想象項(xiàng)目啊180萬建開發(fā)之后奧的引領(lǐng)只有獲越得公眾坦的認(rèn)可冶，才能情成為城來市的標(biāo)塵識73形象工程賽先行，重顫中之重1充分利用項(xiàng)目先天優(yōu)勢，山、水（河道、橋）

同時(shí)打造出自身獨(dú)特的優(yōu)勢2通過突出的先導(dǎo)形象形成項(xiàng)目的領(lǐng)先性差異化，標(biāo)識性3實(shí)現(xiàn)以欠點(diǎn)帶面賽，帶動項(xiàng)陪目整體瓶形象、保價(jià)值41、實(shí)現(xiàn)搜提升區(qū)域弟的競爭力束；2、實(shí)現(xiàn)魯對項(xiàng)目的汽持續(xù)關(guān)注田，形成可割持續(xù)性客償源74低密度高存端產(chǎn)品先行景觀先揮行產(chǎn)業(yè)打造嗎先行拆遷工耳程先行形象工拉程先行腔要點(diǎn)75拆遷工潮程先行待拆遷戶滾阻礙了項(xiàng)扇目交通動眼線；待拆遷踢戶占據(jù)壞了形象蛋展示的驅(qū)地塊；后拆遷，胳直接增加祖成本。產(chǎn)業(yè)打鑼造先行項(xiàng)目核心鈔競爭力需都要主導(dǎo)產(chǎn)巧業(yè)形成；項(xiàng)目關(guān)注孝度需要主轉(zhuǎn)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提于升；項(xiàng)目價(jià)值魔前景需要薦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)趙提前展現(xiàn)侄。76低密度高插端產(chǎn)品先灰行確立項(xiàng)呀目的高經(jīng)端市場筍地位；引導(dǎo)中高總端以上客特戶的關(guān)注高端低頃密度客存群對交美通的不血敏感景觀環(huán)腐境先行樹立項(xiàng)鍛目的高君檔次品墓質(zhì)；通過優(yōu)質(zhì)架景觀的視勿覺沖擊，引導(dǎo)客戶冶憧憬未來冬生活。77通過先行彎改造項(xiàng)目林環(huán)境，同時(shí)實(shí)現(xiàn)線項(xiàng)目形象殊的迅速確構(gòu)立！78如何進(jìn)姑一步解址決

項(xiàng)狗目受9蛾0/7懇0形成濃的制約精，難以卡實(shí)現(xiàn)整轉(zhuǎn)體價(jià)值異最大化輔問題？7970/死90的零影響分琴析1大戶型社司區(qū)的市場段價(jià)值可想怒而知純粹大止戶型社統(tǒng)區(qū)將會聽稀缺，勒甚至將皆絕跡90/孤70政握策影響290/7鏈0政策導(dǎo)致未來罵大戶型將稼日趨減少80我們能澡否打造耳？本項(xiàng)目斜雖受7穿0/9煮0政策永影響，奪但仍具頭備45萬倒平米的公大戶型可供打粗造出幾鄰個(gè)純粹高端的大戶型社賀區(qū)；81我們?nèi)缫院未蛟炜咳莘e率嘉拆分將地塊單分解為宵多個(gè)項(xiàng)沿目，規(guī)貍劃不同泰的產(chǎn)品衡，進(jìn)行啄容積率扶拆分82我們?nèi)缗院螌?shí)現(xiàn)我？根據(jù)項(xiàng)目竿定位的不賭同層次的蠟客群，優(yōu)撐化并重新列組合產(chǎn)品捕，化零為著整，即模擬多樓慶盤打造出閘純粹高冷端的大扛戶型社梯區(qū)；分別打造昌出小高層候、高層、違花園洋房帳、類別墅膀等不同層屯次產(chǎn)品的賠社區(qū)。模擬多樓伐盤83模擬多記樓盤的漂意義通過高價(jià)決值的純粹瞇大戶型社昨區(qū)通過低魔密度產(chǎn)憲品的帶做動通過多層眉次的客戶舒需求合理規(guī)避刮9070萌的制約，夏最終實(shí)現(xiàn)獲項(xiàng)目價(jià)值揀最大化84由此可逃見，模說擬多樓蠟盤對于賴項(xiàng)目的鉛運(yùn)作，拒意義意重大！85核心開信發(fā)策略模擬多剩樓盤形象先疾打造86定位與開笛發(fā)策略解香決了哪些趣核心難點(diǎn)挪？解決的問題項(xiàng)目核心難點(diǎn)擴(kuò)大客戶基數(shù)；√項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源；√進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零；√受90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合√打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)；

√區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？迅速確立項(xiàng)目形象；√客群定雁位：跳喇出貴陽維，輻射嘴整個(gè)貴句州乃至證外省市供；打造城硬市亮點(diǎn)醫(yī)產(chǎn)業(yè)，水引進(jìn)品阿牌酒店龜；產(chǎn)品定懷位：高掀端、超蘆高端產(chǎn)品品是形武象產(chǎn)品守，中端畏、中高當(dāng)端產(chǎn)品幟是主流龍產(chǎn)品；定位、靜開發(fā)策桐略開發(fā)策架略：形糟象工程田先行開發(fā)策略墳：模擬多星樓盤開發(fā)策女略：形徹象工程決先行解決解決解決解決解決解決徹底解決仔項(xiàng)目核心澆難點(diǎn)！87項(xiàng)目定位漆、開發(fā)策丑略解決了癥項(xiàng)目的核佳心難點(diǎn)，晨我們開始論有針對地敬對本項(xiàng)目策進(jìn)行規(guī)劃視設(shè)計(jì)建議庭，同時(shí)弱底化或解決心項(xiàng)目劣勢姐，進(jìn)一步良解決項(xiàng)目綢難點(diǎn)。88初步規(guī)裝劃設(shè)計(jì)濾建議789主要經(jīng)濟(jì)握技術(shù)指標(biāo)地塊總箭面積：棗933悠,21呼5平方攏米規(guī)劃建四設(shè)用地專：59獲2,1桌39平鑒方米市政道路待面積：2蜂0,09爆6平方米河道及保住護(hù)面積：房誠35,7平87平方余米林地保護(hù)波面積：2再69,3陸36平方聯(lián)米教育預(yù)示留用地蝴：15避,85醉7平方檔米容積率燒：3.池0建筑密度夾：30%綠地率：批≥35%項(xiàng)目紅線A-190A規(guī)劃條件91地形較為燈復(fù)雜，規(guī)加劃建設(shè)用窗地只占總乘地塊的6各3%；林地、青河道及轎河道保唇護(hù)面積感共占總你地塊用低地的3緣瑞3%，既是項(xiàng)目啞的環(huán)境優(yōu)匯勢，又對足項(xiàng)目規(guī)劃議形成一定渣的制約。92土地性文質(zhì)：商展業(yè)、居學(xué)住綜合丸用地商業(yè)建筑輪面積：約哈80,0切00平方響米其他公共吸服務(wù)配套街設(shè)施建筑綠面積：不靜低于40宗,000說平方米回遷用風(fēng)房建筑面積：暫定圾為13死0,0禽00平戲方米90平嶺方米以夕下住宅吧建面須憑占住宅功開發(fā)建陣設(shè)總面秘積的7凳0%以阻上按照容積劈燕率3.0正初步計(jì)算候，總建筑杯面積約為架1,77旁6,41慨7平方米規(guī)劃指齊標(biāo)A-293受70寬/90灶的限制漠，90嶼平米以汁下住宅狡占項(xiàng)目減總建筑末面積的匠60%幼，

建中筑面積青約10營7萬平眾米，品是規(guī)劃軌體量最知大的部決分，對盛項(xiàng)目整醉體規(guī)劃愚產(chǎn)生巨贈大影響謹(jǐn)。規(guī)劃功能建筑面積住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回遷房130,000商業(yè)80,000公建配套40,000總建面積1,776,417面積單漿位（平米）94產(chǎn)品組合門配比類別墅花園洋味房高層板特樓回遷高把塔會所產(chǎn)業(yè)公建配套配套酒店物業(yè)組合百分比平均樓層類別墅5.2%3.5花園洋房18%7小高層板樓42.3％90平米以上2.6％1290平米以下39.7％15高層板樓20.5%30高層塔樓7%32會所1%2產(chǎn)業(yè)(商業(yè))4%3公建配套2%2.5配套酒店1%15合計(jì)100%

按照容罵積率：李3.0病建筑密蕉度：3刊0%瞧初步射計(jì)算；通過優(yōu)化削組合，小將高層將是喇本項(xiàng)目主蝦要產(chǎn)品形失式。A-395為使項(xiàng)目鬼體現(xiàn)高端箱社區(qū)形象敗，營造出級低密度氛逆圍，臟洋房和類腥別墅規(guī)劃艘用地占總珍用地面積傷的41%禁。96公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米/千人）

居住規(guī)模居住區(qū)(30000～50000人)小區(qū)(7000～15000人)組團(tuán)(1000～3000人)

類別建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積

總指標(biāo)1605～27002065～46801176～21021282～3334363～854502～1070其

中教育600～12001000～2400600～12001000～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生60～80100～19020～8040～1906～2012～40文體100～200200～60020～3040～6018～2440～60商業(yè)服務(wù)700～910600～940450～570100～600150～370100～400金融郵電20～3025～5016～2222～34————市政公用40～13070～30030～12050～809～1020～30行政管理85～15070～20040～8030～10020～3030～40其它————————————規(guī)劃設(shè)計(jì)掃依據(jù)A-4下表為《俗城市規(guī)劃徒標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范旁大全》中悟?qū)幼^(qū)響公共服務(wù)濕設(shè)施的千舟人配建控涼制指標(biāo)。97公共服務(wù)設(shè)施種類居住區(qū)建筑面積用地面積商業(yè)服務(wù)4149642864文化體育912027360教育54720109440金融郵電13682280醫(yī)療衛(wèi)生36488664市政公用592813680行政管理68409120合計(jì)123120213408（面積造：平米仍）社區(qū)人纖口數(shù)初聞步估算珠：90平米糊以下：1,0刃68,削492標(biāo)÷80象㎡×2效.5人沸＝33齊390毛人90平龜米以上獅：457,判925濁÷150吳㎡×4人漏＝122暖11人預(yù)計(jì)本盒項(xiàng)目人鈴口將有精4煎560國1人，旗達(dá)到居摸住區(qū)人好口規(guī)模凳。公建配景套面積也估算根據(jù)千甚人控制碧指標(biāo)計(jì)底算:98按照規(guī)劃挪設(shè)計(jì)規(guī)范令要求，本殘項(xiàng)目應(yīng)該鎖設(shè)置12顧萬平米的暈公共服務(wù)冬設(shè)施，但根據(jù)需標(biāo)書的廈規(guī)劃指銹標(biāo)，以異下規(guī)劃辨建議均按“其他材公共服務(wù)干配套設(shè)施筋建筑面積膀不低于4翻萬平方米?！边M(jìn)行建攀議。本方案設(shè)漠計(jì)依據(jù)說朋明：99B規(guī)劃難點(diǎn)絕及規(guī)劃策撤略1001)地塊即自身?xiàng)l件地形條件寨復(fù)雜;項(xiàng)目地塊者大，社區(qū)戴規(guī)模大;2)地通塊周邊遇環(huán)境周邊環(huán)境擴(kuò)差；地塊交斗通條件轉(zhuǎn)差，道誓路通而呢不暢;規(guī)劃難辰點(diǎn)B-13)限制農(nóng)條件13萬回?cái)z遷房體量墨大;容積率梳高;臨近火車簡道,存在庫噪音干擾貢;部分地塊映受高壓線喚影響;商業(yè)體量況大;101規(guī)劃策藝略2.星充分利積用地塊棕現(xiàn)狀和鄙資源條放件3.土考慮復(fù)朽合社區(qū)忍中同類載產(chǎn)品的幟集中性4.拴合理的妖交通組文織1.展改示性強(qiáng)5.弱莫化限制條狀件規(guī)劃策耐略B-2102如何處躍理項(xiàng)目適展示及尼規(guī)避噪紋音的矛脊盾展示性優(yōu)東先規(guī)避噪音蕉優(yōu)先如何決釘擇？核心難冷點(diǎn)B-3103兩個(gè)決擇任方向保證項(xiàng)罪目展示蹄的同時(shí)毯，弱化敞噪音影汁響？規(guī)避噪音役的同時(shí)，果優(yōu)化項(xiàng)目剛展示？104我們的決叮擇符合項(xiàng)目絮的高端定總位方向，削通過高端凱產(chǎn)品的對掀外展示，籮營造低密廁度氛圍，泊提高項(xiàng)目防形象；符合項(xiàng)目腹的開發(fā)策銜略，以高正端產(chǎn)品先伸期進(jìn)入市技場，形成原高品質(zhì)高于起點(diǎn)，以永此帶動后拖期推出產(chǎn)勇品的價(jià)格暈提升，擴(kuò)墨大利潤空去間。保證項(xiàng)目冶展示的同染時(shí)，弱化藍(lán)噪音影響105C地塊分析106310841675921112小車河車水路整個(gè)建筑制用地按地雹形、環(huán)境欲和開發(fā)條納件分成1餃2個(gè)開發(fā)滾地塊。已建鐵路線待建鐵路線高壓線河流林地保護(hù)公路1071、2艘號地塊泰分析優(yōu)勢：背靠自歇然山景永；擁有天果然坡地賺資源；地勢高蠅，視野玩開闊；私密性希強(qiáng)；劣勢：地塊受高鋸壓線影響稱較大；2號地塊鎖未來將有鋼貴廣線穿擦過。超高端產(chǎn)敏品C-112小車河主要開撇發(fā)方向108高端擇產(chǎn)品中高端效產(chǎn)品C-2優(yōu)勢：地塊東元部地勢炎平坦；地塊西部季背靠山景征，擁有坡紫地資源；地塊西志部地勢腰高，視受野開闊虧；地塊緊臨療規(guī)劃中的蹦市政道路侵，交通優(yōu)瓜勢相對明袖顯劣勢：地塊與經(jīng)李適房青山梅小區(qū)臨近蛙，環(huán)境較怨雜亂；存在少諷量拆遷考問題。3號地澡塊分析3小車河主要開發(fā)垮方向109中坑端產(chǎn)顛品中高端博產(chǎn)品C-3優(yōu)勢：地塊面鏟積大，錦地勢平泰坦、方泥正；無拆遷聯(lián)；能夠遠(yuǎn)眺芽山景；劣勢：景觀資源愉不豐富。4、5號膜地塊分析45小車河主要開發(fā)底方向1106、7號唐地塊分析高吧端產(chǎn)接品C-4優(yōu)勢：地勢稍耀高，相歉對平坦伯；視野開闊棚；擁有山馬景資源你；能遠(yuǎn)眺架水景；劣勢：離教育袍用地較預(yù)近，有籃一定噪販音影響匹。小車河車水路67主要開栽發(fā)方向1118、9號么地塊分析高端膏產(chǎn)品主要開發(fā)洲方向C-5優(yōu)勢：緊臨天然范河道；依山傍繩水；擁有天然顆坡地資源疾；對外展示篩面大；交通優(yōu)勢撇明顯；劣勢：離鐵路線板較近，火暮車噪音影需響大；存在拆耳遷問題乒。小車河車水路89112C-610號地劇塊分析優(yōu)勢：項(xiàng)目地塊掛中離車水堅(jiān)路出口最滾近的地塊耽；位于地勒塊拐角伙處，對派外展示窮面大；緊臨天緞然河道臉；依山傍水叔；劣勢：離鐵路線痰較近，存喪在火車噪聲音影響；存在拆排遷問題鉆。集中商派業(yè)小車河車水路10主要開發(fā)服方向113中高端錦產(chǎn)品C-711號地啞塊分析小河車水路11車優(yōu)勢：擁有較長題的天然河帥道；形成相芒對獨(dú)立囑的半島潔；依山傍水謀，景觀資詠源豐富；劣勢：三條火車嗽線在此交約匯，噪音窗干擾；存在拆遷省問題。主要開發(fā)刊方向114C-812號誤地塊分碧析回遷安貞置優(yōu)勢：地處山確谷之中獨(dú)，景觀悔環(huán)境較況好；相對獨(dú)立鄙和幽靜；劣勢：未來貴翁廣線將出直接穿脈過該地返塊；地處北般坡，通愛風(fēng)及日傅照條件畢較差；交通制約率大。小車河12主要開發(fā)韻方向115C-9優(yōu)勢：地塊狹長遇；緊鄰天然飛河道；處于地至塊中心揀位置；對外展圣示面大剪；交通優(yōu)勢跡明顯；劣勢：存在火車可噪音。教育用塞地分析建議：調(diào)首整教育用服地至11漢號地塊小河車水路11車116地塊編號開發(fā)條件分析開發(fā)方向優(yōu)勢劣勢(1)天然坡地，三面環(huán)山離高壓線較近超高端(2)天然坡地，兩面環(huán)山高壓線橫穿，靠近貴廣線超高端(3)視野開闊，交通優(yōu)勢大挨近經(jīng)適房，環(huán)境較雜高端、中高端(4)地塊方正景觀資源不豐富中端、中高端(5)地勢平坦，有自然山景火車噪音影響中端、中高端(6)地勢有一定起伏前面是學(xué)校，有一定噪音高端(7)地勢較高，視野開闊看不到河景高端(8)擁有天然河道，展示面大拆遷難度大，離火車較近高端(9)依山傍水火車噪音影響高端(10)臨河灣，離交通干道較近火車噪音影響商業(yè)(11)擁有天然河道，相對獨(dú)立火車噪音影響高端、中高端(12)環(huán)境較好，相對獨(dú)立貴廣線穿過，通風(fēng)日照較差回遷評價(jià)總結(jié)117D用地規(guī)劃僚建議118用地規(guī)董劃建議住宅規(guī)劃個(gè)建議產(chǎn)業(yè)規(guī)劃壇建議商務(wù)規(guī)圍劃建議公建配增套規(guī)劃災(zāi)建議交通規(guī)項(xiàng)劃建議干擾因素粥規(guī)避建議形象關(guān)鍵位點(diǎn)建議119住宅規(guī)僅劃建議D-1類別墅—那—依山而倦居產(chǎn)品類別欲：以聯(lián)排疲、疊拼別粉墅為主，倒輔以少量銳獨(dú)棟、雙越拼；樓層區(qū)間敬：2－3貴.5層指向超查高端人宏群，部術(shù)分高端泳人群1）住拉宅產(chǎn)品窄類型：120車水路310841675921112小河車作為項(xiàng)零目高端父、價(jià)值具最大化事產(chǎn)品；選擇地塊干中景觀較諸好的1、糧2號地塊驕；3、9赤號地塊傲依山部拋分及沿牙河部分喜零星分麗布。類別墅余分布區(qū)枕域121花園洋房貢——濱水慎而居產(chǎn)品類蠶別：以灑花園洋充房為主樹；樓層區(qū)間輕：4.5撿－9層指向高施端人群源、部分販中高端努人群122車水路310841675921112小河車花園洋房蕩分布區(qū)域花園洋瘡房是項(xiàng)鉛目主要足的產(chǎn)品育部分；也是提沸升項(xiàng)目蟻形象及薪品質(zhì)的總產(chǎn)品；根據(jù)“具栗備良好展在示性”的嘉規(guī)劃策略姐，選擇具尊有展示檢性的6刺、7、閣8、融9號地免塊；其它地塊袍的坡地部苦分零星分布洗。123小高層蠢、高層阿——登掠高而居產(chǎn)品類句別：小部高層、蝦高層（平層、嬌LOFT碼、空中別迫墅、高湯撲）；樓層區(qū)間院：小高層責(zé)12－1多8層惰高層2械6-32陷層指向中職端及中之高端人繪群124車水路310841675921112小河車回遷安置區(qū)根據(jù)地形口特點(diǎn)以及負(fù)同質(zhì)產(chǎn)品生集中原則牛，小高層像，高層選沒擇地塊中覺部相對平卸坦位置；高層主要留分布于3杏、4、511號躍地塊；12號地啞塊相對獨(dú)嗚立，將作為回遷房接集中安置輔區(qū)域。小高層、篇高層分布舉區(qū)域125高湯－－弓高層

T奔OWNH她OUSE觀山\觀烤城\觀園帶動高改層整體倘價(jià)值提墓升;特點(diǎn)：在小高律層、高哀層建筑滿的高處騎設(shè)計(jì)T捆OWN斃HOU中SE品報(bào)質(zhì)戶型奇；連廊式末設(shè)計(jì)，襖空中花赴園及觀呢景長廊流設(shè)計(jì)，塑形成相貧對獨(dú)立岔空間1262）小區(qū)踏劃分：A小區(qū)：遷1+2號陶地塊B小區(qū)崇：3+針4號地川塊C小區(qū)帆：5號予地塊D小區(qū)璃：8號念地塊E小區(qū)頃：6+恒7+9內(nèi)號地塊F小區(qū)柔：11茅號地塊G小區(qū)：費(fèi)12號地歷塊由于地塊桿大，社區(qū)網(wǎng)規(guī)模大；依據(jù)“講模仿多暢樓盤”肺開發(fā)策揭略；將社區(qū)線分為七楚個(gè)小區(qū)恰：車水路310841675921112小河車AFBEDGGC127七個(gè)小水區(qū)如何稿開發(fā)？組團(tuán)分期世開發(fā)形象展慕示性較基強(qiáng)產(chǎn)品混先行提升項(xiàng)呈目價(jià)值洽空間配播套先行沿河地塊活先開發(fā)低密度高講端產(chǎn)品先游開發(fā)產(chǎn)業(yè)先行沿河景觀先行拆遷工本程先行網(wǎng)，是項(xiàng)音目順利獸開發(fā)的做保證128一期：下E小區(qū)盡6、9犬組團(tuán)車水路小河車310841675921112建議：為便于后勢期組團(tuán)順按利開發(fā)，幅回遷房建挨議與該組團(tuán)同合期開發(fā)槍，以有感效解決造回遷安示置問題驕。以花園洋隊(duì)房為主；迅速樹立涂項(xiàng)目高端唉社區(qū)形象根據(jù)“形窩象先行”蘋開發(fā)策略繳，先期開片發(fā)展示性議強(qiáng)的6、損9號地塊攔；通過花園腔洋房高端繭產(chǎn)品的展樂示，全面隱提升項(xiàng)目漏形象；為項(xiàng)目撒分期開蓋發(fā)打下賣良好形與象基礎(chǔ)尿；拉動后激期產(chǎn)品指價(jià)格，下擴(kuò)大利蔬潤空間和。129依據(jù)“瞎產(chǎn)業(yè)先暖行”開評發(fā)原則幅，產(chǎn)業(yè)繞開發(fā)引羞發(fā)項(xiàng)目腸的持續(xù)干關(guān)注；8#花園蠻洋房與產(chǎn)包業(yè)同期開依發(fā)擴(kuò)大項(xiàng)趣目展示面滾。二期：掙D小區(qū)匆8、1駛0組團(tuán)以娛樂多產(chǎn)業(yè)和醬花園洋亭房為主珍；擴(kuò)大項(xiàng)獸目展示罷面，提疼升項(xiàng)目恨總體想弱象車水路小河車310841675921112130車水路小河車310841675921112北接青民山小區(qū)穩(wěn)，區(qū)域攜環(huán)境和繭配套較井成熟；通過小巧高層、少高層產(chǎn)臉品開發(fā)拿，豐富穗產(chǎn)品線貓，促進(jìn)銷其售，保懼證回款贏穩(wěn)定；三期：B幕小區(qū)3組宋團(tuán)開發(fā)產(chǎn)品礦：以小高養(yǎng)層及高層太板樓為主所，輔以欄部分別墅隨和洋房131車水路小河車310841675921112一期二期三期后期將哨根據(jù)市題場情況生進(jìn)行按慢序開發(fā)辨。132產(chǎn)業(yè)規(guī)阻劃建議D-21）區(qū)億位選定如：10號地萍塊最具商航業(yè)氣質(zhì)直觀：10號地議塊位于項(xiàng)紀(jì)目北側(cè)外廉沿，展示面畏較好；直達(dá)：10號地偏是項(xiàng)目重字要的北出諒入口，距離主詢干道近荒，距離但周邊住喊宅區(qū)及市區(qū)酬近；集中化：產(chǎn)業(yè)集喬中方能每呈現(xiàn)產(chǎn)機(jī)業(yè)規(guī)模釀。小車河車水路10133小車河車水路小車河水小車河路10小車河水初分流入地憑塊，形成鴨人工河；使娛樂產(chǎn)羽業(yè)區(qū)形成粗一個(gè)“周島嶼”。人工島娛標(biāo)樂產(chǎn)業(yè)區(qū)人工河“島”與田社區(qū)保持煮聯(lián)系又相嚼對獨(dú)立；利用水系軌，增強(qiáng)產(chǎn)軌業(yè)區(qū)的差異性競鍛爭力；“島”使丸產(chǎn)業(yè)更為棉集中，便占于娛樂氛惹圍打造。借勢地利雅，營造人刪工島134時(shí)尚休閑區(qū)：時(shí)尚動感街區(qū)：兒童主題廣場：通過一系列時(shí)尚休閑娛樂會館的規(guī)劃吸引中高端，時(shí)尚人群通過動感的娛樂休閑項(xiàng)目吸引個(gè)性年輕人群；通過兒童主題的休閑娛樂廣場規(guī)劃吸引兒童人群，帶動家長人群2）娛怎樂主題漲：135半山間咖外啡館，摩窗天輪做包交廂結(jié)合休閑糖與游樂，啞個(gè)性獨(dú)特饞，引起關(guān)注牙，引導(dǎo)時(shí)著尚！a3）特色愈推薦：半山摩圖天咖啡皆館作為項(xiàng)畝目的個(gè)柔性的，旨標(biāo)識性紡建筑設(shè)件計(jì)，令人對禾項(xiàng)目記乎憶深刻準(zhǔn)！136河景酒吧風(fēng)情街偽，貴陽最具臉浪漫格調(diào)躲，最具文化覺氣質(zhì)的街蜓道利用河道驕，可開設(shè)悲游船流動繞茶室b酒吧風(fēng)情裁街：利用獨(dú)垮特水資巧源；獨(dú)特的遭河道風(fēng)輪情街，腦提升項(xiàng)萬目總體隨文化品合位。137根據(jù)兒童帖喜歡動畫飽片特點(diǎn)，修建兒童姓電影主題替游樂場；延伸至良兒童玩弊具商城c兒童電影哄主題游樂向場：打造貴陽蠅的“迪斯端尼”吸引兒聰童人群退同時(shí)，題帶動家遲長客群成為家埋庭娛樂危的時(shí)尚董場所138海浪，犧海灘，感沖浪，午游戲與水親杯密接觸d魔幻水上乓世界：營造人釣工海世介界，滿皆足貴陽乏人對海單親密接稿觸的渴妨望！139利用山群地地形磚條件，開展極竟限運(yùn)動淚項(xiàng)目e極限運(yùn)動現(xiàn)區(qū)：挑戰(zhàn)性的金極限運(yùn)動醫(yī)，吸引貴陽沾個(gè)性化的仗年輕人140f修建山怕地高爾破夫練習(xí)霉場，滿足高添端人士授需求提刷升項(xiàng)目睛品質(zhì)山地高爾停夫練習(xí)場晌：141引進(jìn)世咽界第一刺早教機(jī)懷構(gòu)Gymb答oree含“金寶煌貝”等知名捧育嬰，惜育兒機(jī)裙構(gòu)g親子大課奴堂：成為貴艇陽最著芽名的親翅子大課玻堂！142商務(wù)規(guī)劃堡建議D-3五星級另酒店建議酒店火置于10良#地人工臘島上；于人工狐河與車揪水和交鼠匯處。景觀好殃，對外轟展示強(qiáng)互，與歡樂聯(lián)島娛樂亮產(chǎn)業(yè)相夕互補(bǔ)充幕；五星級酒綠店建筑極消大的提升階項(xiàng)目的形象，典帶動區(qū)域不價(jià)值提升副。143公建配套零建議D-4若根據(jù)設(shè)礎(chǔ)計(jì)規(guī)范，古本項(xiàng)目的役公建配套攜面積應(yīng)為右12萬平睜米左右，招標(biāo)文網(wǎng)件中指慚出，公浪共服務(wù)曬配套設(shè)云施建筑企面積不鉤低于4篇萬平米棄；因此本報(bào)倍告的公建獻(xiàn)配套以4抖萬平米作嗚為規(guī)劃指脖標(biāo)。公共配蹦套服務(wù)父設(shè)施主冊要包括牧以下內(nèi)永容：金融郵睡電醫(yī)療衛(wèi)生市政公用行政管裳理用房商業(yè)服務(wù)會所（佩文化體抽育）教育備注：以過下將重點(diǎn)愚建議商業(yè)棕服務(wù)、會趨所及教育144商業(yè)主要擔(dān)服務(wù)于社使區(qū)居民同串時(shí)兼顧對冬外經(jīng)營配套商業(yè)建議：超市藥店沖印店、花店西餅屋寵物店或?qū)櫸镝t(yī)院便利店、干洗店特色餐飲美容美發(fā)1）商辦業(yè)服務(wù)商業(yè)內(nèi)業(yè)容：145主要的劑商業(yè)集言中于人育工河西裹側(cè)；與“歡嫩樂島”刮相互溉呼應(yīng)；在社區(qū)賠不同小寄區(qū)內(nèi),奪設(shè)置小灘區(qū)便民商業(yè)商業(yè)服務(wù)級區(qū)位建議劍：商業(yè)街便民商業(yè)1462）會所祝：會所滿足時(shí)業(yè)主文體浸生活的需笨求,更能殖提升項(xiàng)目戚品質(zhì)!社區(qū)規(guī)逃劃運(yùn)動及休泡閑兩大中版心會所;考慮社聾區(qū)規(guī)模監(jiān)大,同許時(shí)規(guī)劃四個(gè)小休圍閑會所，服務(wù)各紡小區(qū)的居客戶。147休閑會衡所選擇項(xiàng)目緊中間區(qū)域會所區(qū)殘域劃定山間會所服務(wù)別情墅區(qū)客征群小區(qū)間小尤會所運(yùn)動會所選擇社窯區(qū)外街誓，部分鹽為項(xiàng)目兇先期售盞樓處；148幼兒園、幟小學(xué)：建議幼兒鳳園、小學(xué)書選擇相對伯獨(dú)立的1緣瑞1號地塊冊。引進(jìn)知名押的一流的于幼兒園、榨小學(xué)；3）教餓育：小學(xué)，中學(xué)幼兒園中學(xué)：中學(xué)為獨(dú)屠立規(guī)劃的襲教育用地筐；建議將目點(diǎn)前的教育湊用地移至勸11號地雨塊；教育是價(jià)客戶關(guān)幸注的重綢點(diǎn)，整合一棵流的教舟育資源勉，增加狠項(xiàng)目的徒附加價(jià)漆值，使之成為邪項(xiàng)目重要申的賣點(diǎn)之禿一。1491）出入辟口分布：車水路小河車310841675921112主出入口先期開發(fā)主出入口由于社區(qū)慌規(guī)模大，寇根據(jù)項(xiàng)目簡分區(qū)，地尖形條件在對外銜清接路段提設(shè)置5殊個(gè)出入籍口；兩個(gè)主佳出入口困按便捷杜就近、數(shù)展示優(yōu)喘先原則靜進(jìn)行設(shè)個(gè)置，方誓便客戶彼出入，論同時(shí)成湯為項(xiàng)目賽的主展刷示口；三個(gè)次出恩入口，方閑便由于不明同小區(qū)不敞同的組團(tuán)護(hù)的出入；出入口刊考慮人弄車分流辦；通過山功坡造景哈，打造翠別致的故出入口叨景觀。交通規(guī)劃蕉建議D-5次出入口次出入口次出入口150310841675921112沿河道路2）沿此河道路醋規(guī)劃：交通是影影響項(xiàng)泰目開發(fā)川成敗的唐關(guān)鍵點(diǎn)弱之一，旋充分利湊用地塊柏資源，鐘沿河道鍋路先行卻規(guī)劃實(shí)懇施！為改善再社區(qū)交列通狀況櫻；緩解交通行壓力，增殊加項(xiàng)目形雞象力；道路與萄河道共暴同打造舟社區(qū)獨(dú)灘特的景觀。151310841675921112水路河車車小景觀橋景觀橋景觀橋景觀橋3）橋坊梁分布沒：橋梁是社輸區(qū)與外界勿重要的交盲通干道也是社含區(qū)標(biāo)識鹽設(shè)計(jì)的傍重要承惜載體沿河規(guī)碧劃不同暴風(fēng)格的半橋梁，絮便利業(yè)臭主交通稅，并成犁為社區(qū)萬重要的慕形象景壩觀；橋梁分為默交通橋（躁車行/人猛行）及景步觀橋（人肉行）。2座交助通橋分麥布在主位要出入浮口；6座景臉觀橋分夸布于小端車河及很人工河歲景觀資在源較好杰地段，滋成為景做觀的重迎要組成能部分。交通橋（車行/人行）交通橋（車行/人行）152干擾因尿素規(guī)避寶建議D-61）鐵椒路噪音猛干擾規(guī)火避建議叮：項(xiàng)目地塊覺，尤其是熄東側(cè)河景怨資源較好磁地塊面臨火箱車噪音坡干擾；為充分彼契合項(xiàng)波目“高石檔社區(qū)膜”定位刻，充分保證河景輕展示區(qū)中倍高檔產(chǎn)品嘴的規(guī)劃，帖噪音為規(guī)避重盾點(diǎn)！建議協(xié)存商相關(guān)勉部門，施在社區(qū)紫東側(cè)火肺車道上撒設(shè)置防供噪隔音裹板；通過綠化悟植被對隔仰音長廊進(jìn)揪行美化；建筑設(shè)搶計(jì)考慮俗整體隔扮音措施莖。15312小車河高壓線主爭要干擾條陪件較好的騙1、2號呼地塊，建議高壓搬線改道，納使該地塊貫優(yōu)勢更為間突出，為淺規(guī)劃高端勒產(chǎn)品奠定價(jià)基礎(chǔ)。12小車河改道前改道后2）高簽壓線干彼擾規(guī)避到建議：154形象關(guān)鍵運(yùn)點(diǎn)建議D-7充分利用賠項(xiàng)目的稀刺缺性優(yōu)勢梁山，水?dāng)r（河道；測橋）形成項(xiàng)蔑目的差抓異化，萄標(biāo)識性實(shí)現(xiàn)以蒜點(diǎn)帶面應(yīng)，帶動耐整體價(jià)故值1551）山偉的利用依據(jù)山段勢打造北社區(qū)的助豐富空喘間層次拔感；利用項(xiàng)祖目緩坡芹、林地慈等條件敬打造特干色配套奧，全面拾提升項(xiàng)親目的品氏質(zhì)。根據(jù)地塊魚山勢條件忠，垃在設(shè)計(jì)規(guī)宜劃上進(jìn)行坊臺地，坡災(zāi)地的設(shè)計(jì)樣；結(jié)合林地偏保護(hù)，在宿坡地基礎(chǔ)精上設(shè)計(jì)出伐具有空間緩變化，層潑次感較強(qiáng)鑒的山水園林景太觀；利用部分姓山地，規(guī)長劃山地高廚爾夫練習(xí)彼場，極限期運(yùn)動場；在別墅之建間的林間莖規(guī)劃高檔張的“山間窮”會所。156充分利用飯項(xiàng)目緊鄰削小車河優(yōu)牙勢，社區(qū)亮內(nèi)外通過宿對水的利抗用，使社區(qū)閥成為山腎水自然龍景觀中控的住宅井，更具難獨(dú)特競油爭力：將河水引攀入地塊營魯造園林內(nèi)殿水系；通過水系電串聯(lián)項(xiàng)目毛各小區(qū)，敞各組團(tuán)；在園區(qū)永內(nèi)修建臺園區(qū)湖慢泊，島找?guī)Z；通過引其河入地梯，打造掙產(chǎn)業(yè)區(qū)嘴“歡樂游島”2）水己的利用1573）河植道的處魚理河道是畝項(xiàng)目漫御長的展餓示線，至也是項(xiàng)奇目最佳蘋的名片勿，通過乳河道的慶處理，拍滿足客譯戶需求湯同時(shí)，危更加直屋觀，更泊加有效椒的傳達(dá)芽項(xiàng)目形烘象。改造河道置，修建沿西河社區(qū)道共路包括商業(yè)均步行街、劇車道、景背觀緩坡、生親水休閑使空間幾個(gè)被功能空間旋；商業(yè)步行街車道親水休閑空間景觀緩坡158通過雕塑依、親水蝦小品、敲植被等使河道掃成為貴騙陽一條蘋亮麗的蹲風(fēng)景線鞭；成為最隨愜意的演休閑區(qū)達(dá)。河道是開尿放的風(fēng)景狹，也是項(xiàng)持目的名片只有開粒放給公暖眾，作盯為公共五空間，鄉(xiāng)豐才能使竭項(xiàng)目更燭有親和標(biāo)力，吸頌引更多醬的客群范。1594）橋目的運(yùn)用橋是河秀流上的泄風(fēng)景。劉利用項(xiàng)昂目沿河卵優(yōu)勢，等通過不腥同造型曲和風(fēng)格破的橋，使之成為蛛項(xiàng)目獨(dú)特筆的風(fēng)景線俯，獨(dú)特的震標(biāo)識！橋連接社喝區(qū)與外界鎖，方便客父戶出行；交通橋愧，景觀紀(jì)橋打造掏社區(qū)獨(dú)死特風(fēng)景乒。160項(xiàng)目主久入口處光設(shè)置凸羽顯項(xiàng)目扶形象的日標(biāo)志性鐮景觀；彰顯項(xiàng)目壘的獨(dú)特形汪象。5）標(biāo)識丹設(shè)計(jì)的處相理161車水路小河車125697111234810車小高層高層小高層小高層高層回遷房花園洋房花園洋房類別墅產(chǎn)業(yè)島景觀橋景觀橋景觀橋景觀橋交通橋（車行/人行）交通橋（車行/人行）主出入口先期開發(fā)主出入口次出入口次出入口次出入口初步規(guī)慚劃建議修示意沿河道路1、住宅痛建議2、出鍬入口建欄議3、交朝通建議162通過進(jìn)削一步的卷規(guī)劃，披我們項(xiàng)剪目的S雹WOT爛得到革明顯的羊優(yōu)化！…營銷策久略項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)策購略項(xiàng)目定位項(xiàng)目運(yùn)作163項(xiàng)目體量鹽大，可塑而性強(qiáng)距市區(qū)離較近，耳區(qū)域發(fā)很展?jié)摿α⒋笠郎桨嗡淖耘苋画h(huán)境謊較好W（劣躺勢）S（優(yōu)勢縱）區(qū)域整體介形象差，稀市民認(rèn)可球度低×商業(yè)體量肺大，增加娃運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)住宅體酸量大，陳銷售持周續(xù)性困守難外部環(huán)境曠干擾因素疊突出戶型配比蒜受限制（盾90/7醉0政策）地塊交通頂條件差，旦道路通而退不暢×回遷量潔大，影掏響項(xiàng)目擺形象×兩城區(qū)環(huán)土地供炕應(yīng)量逐惠步縮減城市郊區(qū)侵化發(fā)展加謝速，外擴(kuò)緣瑞性增強(qiáng)貴陽客遙戶住宅療升級需性求逐步稈增強(qiáng)貴陽客請戶購房涂能力逐炭步增強(qiáng)潛在供應(yīng)機(jī)量巨大，逢未來競爭叛激烈品牌開發(fā)意商進(jìn)入，匆競爭水平原升級市場主流咸產(chǎn)品戶型饅同質(zhì)化產(chǎn)島品嚴(yán)重調(diào)控政洗策預(yù)期或更加嚴(yán)務(wù)格O（機(jī)會添）T（威印脅）SWOTSWOT病得到明顯幼優(yōu)化！164E產(chǎn)品規(guī)劃鬧設(shè)計(jì)參考165龍湖地產(chǎn)歐12年的紐奉地產(chǎn)開發(fā)碗經(jīng)驗(yàn)使其兆在別墅、款花園洋房值的設(shè)計(jì)方盟面積累了惜豐富的經(jīng)圾驗(yàn)。北京名的龍湖艷扮瀾山、香厲醍漫步及母別苑項(xiàng)目桂將異域風(fēng)滴情演繹得拼純粹唯美捧，堪稱經(jīng)哥典。其項(xiàng)牧目在建筑叼設(shè)計(jì)、園召林環(huán)境打苦造方面的運(yùn)諸多細(xì)節(jié)麻都值得我褲們參考與瓣借鑒。案例參悅考166龍湖艷鞋瀾山項(xiàng)目位置歲：順義后販沙峪溫愉勻河?xùn)|岸產(chǎn)品類型劣：聯(lián)排別售墅建筑特植點(diǎn)：典賠型的地佳中海式糕建筑規(guī)劃特栗點(diǎn)：利品用臺地囑營造錯(cuò)獨(dú)落有致珠的視覺鏟感受167龍湖艷瀾占山---友---建休筑風(fēng)格采用典盜型的地柄中海式袍建筑，葡主要表萬現(xiàn)為三廁種風(fēng)格意大利風(fēng)肢格：運(yùn)用思質(zhì)樸自然釀的石材，逐建筑弧線蔬的設(shè)計(jì)托斯卡納歇風(fēng)格：運(yùn)駐用自然石歲材顔色協(xié)錢調(diào)環(huán)境，貓更多原生飽態(tài)裝飾西班牙風(fēng)峽格：融入牢陽光原色備、融合廊愈道的巧妙浸布置168龍湖艷瀾嗎山---購----趕園林設(shè)計(jì)以托斯扣卡納的笑園藝手至法造園擦，搭配期使用豐界富植物厚種類，芽利用集造中綠地順，街區(qū)卵綠化、們私家庭江院營造律公共又譜私有，偽開放又史內(nèi)斂的茄三重景脈觀。169龍湖香醍華漫步/香悠醍別苑項(xiàng)目位躲置：順棍義潮白切河國家煤森林公煌園產(chǎn)品類型愈：獨(dú)棟別將墅/花園將洋房建筑特點(diǎn)爪：典型的杠地中海式范建筑項(xiàng)目特點(diǎn)非：意大利慣托斯卡納諷風(fēng)情莊園170香醍漫步香醍別苑香醍漫步龍湖香醍丟----套-建筑風(fēng)谷格采用典型綁的地中海刷式建筑風(fēng)紙格，運(yùn)用贈多坡行屋頂、西寧班牙特制扎S形瓦、目文化石及諸STUC癢CO涂料站外墻、加跡拿大紅雪摸松木等多違種元素構(gòu)需造出唯美蘇濃郁的異納域風(fēng)情。171龍湖香醍臉----炒--園林扒設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)14懂萬平米坡凳地公園，務(wù)入口布置百4000匙平米綠地截，演繹意飯大利托斯賴卡納莊園愧風(fēng)景。充分利減用地塊杏資源，誕最大限遲度的保俘留原生身成樹，選擇同緯食度珍稀樹通種中的2鋸0年成樹憑進(jìn)行全冠廊移栽。精選各訪種植物康：常綠蜘與落葉閘樹種4盼：6黃重金比例嘴搭配，釣保證四挽季常青顯。172龍湖香別醍別苑里---般---譽(yù)立面選米材突出特點(diǎn)秘：以別墅披的建筑手喊法設(shè)計(jì)花停園洋房173龍湖香醍傾別苑--鴉----君建筑立面閣特點(diǎn)豐富的材拌質(zhì)運(yùn)用；多層次屈退臺設(shè)免計(jì)，富劣于變化泊的開窗扁；底層設(shè)私產(chǎn)家庭院，我一層由庭描院入戶。豐富的材品質(zhì)運(yùn)用多層次柄退臺設(shè)少計(jì)一層庭外院設(shè)計(jì)174首層戶冤型不僅提有私家蠟庭院、腰還帶下穿沉式庭音院龍湖香池醍別苑欄---貪---村戶型設(shè)魚計(jì)首層地下一層175標(biāo)準(zhǔn)層做油到4居均滔朝南龍湖香駝醍別苑堂---感---橫戶型設(shè)畝計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層176頂層戶型就均帶花園足大露臺龍湖香醍體別苑--搭----豆戶型設(shè)計(jì)頂層177代表項(xiàng)清目：萬疏科十七養(yǎng)英里代表項(xiàng)目財(cái)：金地荔旗湖城其它建筑封風(fēng)格參考筐——現(xiàn)代濾主義風(fēng)格178現(xiàn)代中式曾民居風(fēng)格代表項(xiàng)目紛：成都清樹華坊179再造區(qū)速域環(huán)境螞、制項(xiàng)勁目亮點(diǎn)獨(dú)有的邊1.8通3公據(jù)里中國