房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)2012年07月第一部分幾句話閑聊投資1、投資是藝術(shù)，不是算術(shù)。2、用產(chǎn)品投資，不用錢投資。3、投資是從買進(jìn)到賣出的全過(guò)程，不是單純買進(jìn)。4、投資是企業(yè)不斷發(fā)展壯大的發(fā)動(dòng)機(jī)。5、投資具有超前性——公司明天的業(yè)績(jī)?nèi)Q于今天的投資。6、投資的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于信息的缺失。7、不投資，就等死。幾句話閑聊投資第二部分房地產(chǎn)投資的基本業(yè)務(wù)流程投資職責(zé)獲取新項(xiàng)目原則/規(guī)范/方法（平衡投資需求、規(guī)范業(yè)務(wù)過(guò)程）投資紀(jì)律投委會(huì)決策規(guī)則業(yè)務(wù)規(guī)范指引流程（從獲取項(xiàng)目信息到項(xiàng)目啟動(dòng)）項(xiàng)目基礎(chǔ)分析項(xiàng)目投資評(píng)估投委會(huì)決策項(xiàng)目啟動(dòng)虛擬團(tuán)隊(duì)1+4+X項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人+研發(fā)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)+支持團(tuán)隊(duì)階段性成果（對(duì)接項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)）1.項(xiàng)目投資建議書(PPT)2.項(xiàng)目定位報(bào)告(市場(chǎng)、產(chǎn)品定位)3.項(xiàng)目預(yù)案4.目標(biāo)成本(土地版)5.投資測(cè)算模型/6.項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃流程投資體系-業(yè)務(wù)流程要素一:流程信息化管理目的：規(guī)范、查詢、統(tǒng)計(jì)、項(xiàng)目成果要點(diǎn)：放棄項(xiàng)目——信息歸檔，回顧與查詢跟進(jìn)項(xiàng)目——確定土地屬性要點(diǎn)獲取項(xiàng)目——形成階段性成果

未獲取項(xiàng)目——跟蹤對(duì)手開盤、銷售情況

要素二–流程要素一:流程-投資發(fā)展部決策流程管理原則：全過(guò)程管理：對(duì)投資發(fā)展部新項(xiàng)目從信息獲取、論證、上會(huì)決策簽約和后續(xù)交接工作的全過(guò)程進(jìn)行管理。多專業(yè)配合：投資拓展人員需要整合營(yíng)銷、研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、成本等專業(yè)資源共同完成投資決策工作。項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人：投資發(fā)展經(jīng)理作為土地拓展階段的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人角色，牽頭項(xiàng)目的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、項(xiàng)目獲取和項(xiàng)目交接。確保從投資拓展到項(xiàng)目啟動(dòng)的順利過(guò)渡：投資決策報(bào)告中各專業(yè)模塊的工作成果須具備延續(xù)性，現(xiàn)金流項(xiàng)目的投資決策報(bào)告須具備操作性，并且對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行承諾。土地基礎(chǔ)分析項(xiàng)目評(píng)估投委會(huì)決策項(xiàng)目啟動(dòng)新項(xiàng)目投資決策管理辦法要素一:流程放棄項(xiàng)目跟進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目獲取項(xiàng)目項(xiàng)目狀態(tài)關(guān)鍵信息附件紙質(zhì)文檔項(xiàng)目基本信息表電子文檔運(yùn)營(yíng)體系階段性成果要素一:流程原則、規(guī)范、方法公司應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略需要確立投資原則目的：強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向，明確拿地原則，推動(dòng)戰(zhàn)略型發(fā)展而不是機(jī)會(huì)型發(fā)展。幾個(gè)維度：1、項(xiàng)目是否匹配公司產(chǎn)品線？2、項(xiàng)目是否匹配公司區(qū)域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么條件下進(jìn)入新城市？5、公司投資規(guī)模如何確定？6、公司資金風(fēng)險(xiǎn)如何控制？要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法集團(tuán)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算確立投資規(guī)劃（財(cái)務(wù)部）目的：規(guī)劃指導(dǎo)投資，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向幾個(gè)維度：1、公司發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃（銷售額、增長(zhǎng)率等）2、全集團(tuán)財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃3、全集團(tuán)銷售規(guī)劃4、全集團(tuán)建安支出規(guī)劃5、全集團(tuán)投資規(guī)劃6、各地區(qū)投資規(guī)劃要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化《預(yù)算》模版投委會(huì)決策目的：明確投委會(huì)成員、職責(zé)和決策規(guī)則，規(guī)范上會(huì)流程要點(diǎn)：上會(huì)成果及流程要求標(biāo)準(zhǔn)化的成果文件范本針對(duì)收購(gòu)類項(xiàng)目，進(jìn)行上會(huì)特殊規(guī)范要求列示收購(gòu)項(xiàng)目的關(guān)鍵信息點(diǎn)清晰表述收購(gòu)模式風(fēng)險(xiǎn)揭示與控制法務(wù)盡職調(diào)查的成果要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法上會(huì)申請(qǐng)?zhí)峤徊牧贤顿Y初審?fù)段瘯?huì)決策準(zhǔn)許投資動(dòng)作市場(chǎng)定位報(bào)告（營(yíng)策）目的確立項(xiàng)目產(chǎn)品線和項(xiàng)目定位加強(qiáng)預(yù)案設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷的目標(biāo)性；提供市場(chǎng)價(jià)格供投資虛擬團(tuán)隊(duì)參考。要素：產(chǎn)品定位客戶素描產(chǎn)品屬性競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格分析建立《市場(chǎng)定位報(bào)告》模版要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目投資預(yù)案深度要求（設(shè)計(jì)部）目的：明確預(yù)案流程、分工與職責(zé)、深度要求、成果管理要點(diǎn)：

3次預(yù)案研討會(huì)

2-3個(gè)預(yù)案方案綜合比較

1套價(jià)值最大化的預(yù)案指標(biāo)建立標(biāo)準(zhǔn)化《預(yù)投資階段項(xiàng)目案深度指引》要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目投資報(bào)告（投資部）目的：項(xiàng)目情況綜述、揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、整合項(xiàng)目資源。風(fēng)險(xiǎn)揭示要點(diǎn)：地塊周邊潛在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估地塊內(nèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃問題風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市政配套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法建立標(biāo)準(zhǔn)化《項(xiàng)目投資報(bào)告》項(xiàng)目投資測(cè)算模型（投資部+財(cái)務(wù)部）：項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)（設(shè)計(jì)部）項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)（成本部）項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目綜合收益情況項(xiàng)目稅務(wù)籌劃（財(cái)務(wù)部）項(xiàng)目投資測(cè)算模型要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目成本測(cè)算模型（成本部）：項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)和基本配置（設(shè)計(jì)部）項(xiàng)目建造成本數(shù)據(jù)項(xiàng)目地下成本優(yōu)化測(cè)算項(xiàng)目其他重要成本指標(biāo)項(xiàng)目成本測(cè)算模型要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（計(jì)審部）目的：為投資拓展階段制定項(xiàng)目計(jì)劃提供指導(dǎo)要點(diǎn)：一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間要求1. 拿地時(shí)間2. 開工時(shí)間3.亮相時(shí)間4.項(xiàng)目首次開盤5.現(xiàn)金流平衡6.

竣工備案7.

交房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模版（計(jì)審）要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法公司并購(gòu)與三股權(quán)收三購(gòu)（法三務(wù)部+投資部三）目的：三梳理公三司并購(gòu)三的核心三路徑和三模式要點(diǎn)：并購(gòu)的三基本模三式并購(gòu)的三業(yè)務(wù)流三程并購(gòu)風(fēng)三險(xiǎn)點(diǎn)及三對(duì)策外資房三地產(chǎn)的三并購(gòu)策三略風(fēng)險(xiǎn)調(diào)三查的要三素項(xiàng)目式公司三并購(gòu)指三引盡職調(diào)查指三引并購(gòu)業(yè)三務(wù)流程了解項(xiàng)三目基本素三質(zhì)初步測(cè)三算確定意三向法務(wù)初三評(píng)目標(biāo)土三地對(duì)價(jià)股權(quán)對(duì)三價(jià)計(jì)價(jià)資產(chǎn)債三權(quán)剝離目標(biāo)股三權(quán)架構(gòu)股權(quán)交三割進(jìn)度對(duì)價(jià)支三付進(jìn)度盡職調(diào)三查約定盡職調(diào)三查投資測(cè)三算項(xiàng)目預(yù)三案基本信三息核實(shí)初步調(diào)三查委托專三業(yè)機(jī)構(gòu)（法律三、審計(jì)評(píng)估）持續(xù)談三判確定合三同法律意三見書審計(jì)報(bào)三告評(píng)估報(bào)三告框架合三同意向書對(duì)價(jià)修三正先決條三件修正股權(quán)架三構(gòu)修正進(jìn)度修三正風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)三償約定……正式合三同投資模三型終止協(xié)三議執(zhí)行投委會(huì)初審?fù)段瘯?huì)終審宗地權(quán)三屬規(guī)劃資三料投資模三型投資建三議書（包含三先決條三件）補(bǔ)充協(xié)三議法律文三書滿足投三委會(huì)要三求要素二:紀(jì)律、三規(guī)范、三方法投資團(tuán)三隊(duì)要三求財(cái)務(wù)視角管理視角市場(chǎng)視角決策流程階段性成果投資紀(jì)三律信息管三理投委會(huì)三規(guī)則投資測(cè)三算模型成本計(jì)劃方案深三度要求并購(gòu)與三風(fēng)險(xiǎn)客戶素三描啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營(yíng)體系產(chǎn)品描三述競(jìng)爭(zhēng)策三略土地風(fēng)三險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目投三資負(fù)責(zé)三人的全三視角-投資階三段各維三度關(guān)系三圖解要素三:團(tuán)隊(duì)投資項(xiàng)三目虛擬三團(tuán)隊(duì)-項(xiàng)目投三資負(fù)責(zé)三人牽頭投資發(fā)展經(jīng)三理：作為土三地拓展三階段的三項(xiàng)目負(fù)三責(zé)人角三色，牽三頭項(xiàng)目三的流程三、專業(yè)三協(xié)調(diào)、三項(xiàng)目獲三取，并三實(shí)現(xiàn)與三后續(xù)的三運(yùn)營(yíng)負(fù)三責(zé)人的三項(xiàng)目交三接。對(duì)投資發(fā)展經(jīng)三理要求：機(jī)會(huì)發(fā)三展能力三：建立三渠道、三獲取信三息的效三率和質(zhì)三量項(xiàng)目預(yù)三判能力三：找到三項(xiàng)目要三素與公三司策略三的匹配三點(diǎn)資源整三合能力三：統(tǒng)籌三虛擬團(tuán)三隊(duì)，達(dá)三成項(xiàng)目三管理的三效果虛擬團(tuán)三隊(duì)職能三分工：項(xiàng)目投三資負(fù)責(zé)三人：牽三頭、組三織和協(xié)三調(diào)虛擬三團(tuán)隊(duì)資三源，并三對(duì)項(xiàng)目三投資操三作和項(xiàng)三目風(fēng)險(xiǎn)三負(fù)責(zé)。項(xiàng)目營(yíng)三銷經(jīng)理三：對(duì)項(xiàng)三目投資三方案中三項(xiàng)目定三位、價(jià)三格定位三、銷售三計(jì)劃負(fù)三責(zé)。項(xiàng)目研三發(fā)經(jīng)理三：對(duì)項(xiàng)三目投資三方案中三的產(chǎn)品三預(yù)案、三產(chǎn)品指三標(biāo)負(fù)責(zé)三。項(xiàng)目成三本經(jīng)理三：對(duì)項(xiàng)三目投資三方案中三的目標(biāo)三成本負(fù)三責(zé)。項(xiàng)目財(cái)三務(wù)經(jīng)理：對(duì)項(xiàng)三目投資測(cè)三算中的三財(cái)務(wù)部三分負(fù)責(zé)三。項(xiàng)目計(jì)三審經(jīng)理三：對(duì)項(xiàng)目投資方三案中的三計(jì)劃工三期部分負(fù)責(zé)。其他成三員：法務(wù)三、商業(yè)三等方面，三視項(xiàng)目三實(shí)際情三況由項(xiàng)三目投資三負(fù)責(zé)人三協(xié)調(diào)。要素三:團(tuán)隊(duì)階段性成果要三求階段性三成果目的：明確投三資拓展三階段必三要的工三作階段三和及對(duì)三應(yīng)工作三深度要三求，預(yù)三設(shè)成功三標(biāo)尺，三與項(xiàng)目三啟動(dòng)對(duì)三接要點(diǎn)：6個(gè)成果三與啟動(dòng)三階段對(duì)三接：項(xiàng)目投三資建議三書（PPT）項(xiàng)目定三位報(bào)告項(xiàng)目預(yù)三案目標(biāo)成三本（土三地版）投資測(cè)三算模型三（土地三版）項(xiàng)目進(jìn)三度計(jì)劃4個(gè)成功三標(biāo)尺預(yù)三設(shè)：土地三投資回三報(bào)率、三項(xiàng)目總?cè)独麧?rùn)三率、項(xiàng)三目總貨值三、開工三開盤時(shí)三間要素四:階段性三成果土地拓展階段啟動(dòng)階段責(zé)任人階段性成果與啟動(dòng)階段對(duì)接

項(xiàng)目投資建議書（PPT）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案、②項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目定位報(bào)告③市場(chǎng)定位（啟動(dòng)版）；④售樓處、樣板房選址、定位、修建及開放計(jì)劃