房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅清算實(shí)務(wù)

前言

火爆出臺(tái)的土地增值稅政策

火爆出臺(tái)的土地增值稅政策

一.《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

對(duì)預(yù)征、清算、投資或聯(lián)營(yíng)等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。二.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）

對(duì)清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問題進(jìn)行了技術(shù)層面的規(guī)范和明確。三.《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）

對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實(shí)要求。四.《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函[2008]318號(hào)）

明確部署對(duì)各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查?；鸨雠_(tái)的土地增值稅政策續(xù)五《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國(guó)稅發(fā)[2009]85號(hào)）

各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)國(guó)稅函[2008]318號(hào)要求稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。六.《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）

其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)地震，對(duì)土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算提出了明確要求（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)是對(duì)企業(yè)的要求），特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。七.《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）對(duì)利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴(yán)處理。火爆出臺(tái)的土地增值稅政策續(xù)八.《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件印發(fā)僅6天后就再發(fā)，就火速出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)），其文不是中性的“技術(shù)”也不是歷來要求的“清算”而是上升為“征管”。

從上述4年共8個(gè)土地增值稅管理文件看出，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的近幾年，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)利益方面的重大搏奕性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)講解第一部分土地增值稅的清算概要第二部分土地增值稅清算準(zhǔn)備工作第三部分轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)第四部分扣除項(xiàng)目金額的確定第五部分土地增值稅的計(jì)算第六部分土地增值稅的預(yù)征與核定征收第七部分土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理第八部分土地增值稅的稅收優(yōu)惠第一部分土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件

自行清算、強(qiáng)制清算、注銷清算

三、清算時(shí)間要求及法律責(zé)任四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證五、清算審理及審核一、土地增值稅清算的概念

土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為(國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第3條）。土地增值稅的清算的起源二、土地增值稅的清算條件之一自行清算

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；2.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

案例分析二、土地增值稅的清算條件之二強(qiáng)制清算

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行地增值稅清算(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))

：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

案例分析二、土地增值稅的清算條件之三注銷清算

對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）。三、清算的時(shí)間要求-主動(dòng)清算（91號(hào)文件第11條第一款）符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)，在10日內(nèi)做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見，報(bào)稅政科進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。

流程：清算申請(qǐng)及資料→稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理→管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)→稅政科（處）審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程）。三、清算的時(shí)間要求-被動(dòng)清算（91號(hào)文件第11條第一款）符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在接到通知書后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見報(bào)稅政科（處）進(jìn)行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以《土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。三、清算的時(shí)間要求-被動(dòng)清算（91號(hào)文件第11條第一款）續(xù)

被動(dòng)清算流程：確定清算項(xiàng)目→稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門核對(duì)→管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)→稅政科審核→分管局長(zhǎng)審定→清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行（說明：廣州規(guī)定）三、清算的時(shí)間要求--未清算的法律責(zé)任

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理（91號(hào)文件第11條第一款）。

四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

（91號(hào)文件第13條的第四）（一）土地增值稅清算審核鑒證鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。鑒證內(nèi)容鑒證效力。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。（二）審核鑒證的程序（三）審核鑒證的意義（四）審核鑒證的法律責(zé)任稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。五、清算審理及審核

（91號(hào)文件第四章）清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核（91號(hào)文件第16條）。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91號(hào)文件第17條）。五、清算審理及審核續(xù)一

（91號(hào)文件第四章）

1.收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（91號(hào)文件第18條）。五、清算審理及審核續(xù)二

（91號(hào)文件第四章）2.扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)（91號(hào)文件第21條）。3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類稅款是否及時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納（91號(hào)文件第20條、第12條的第二）。清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，并按稅務(wù)文書送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人（91號(hào)文件第32條）。五、清算審理及審核續(xù)三

（91號(hào)文件第四章）4.結(jié)果及法律責(zé)任納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（91號(hào)文件第32條）。納稅人不配合稅務(wù)部門進(jìn)行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有規(guī)定處理（91號(hào)文件第11條的第二段）。第二部三分土三地增值三稅清算三準(zhǔn)備工三作一、土地增三值稅清三算的前三期管理二、土三地增值三稅清算三單位的三確定三、項(xiàng)三目清算三應(yīng)關(guān)注三因素四、清三算資料三的收集小結(jié)一、土三地增值三稅清算三的前期三管理1、臺(tái)三賬管理三：主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三應(yīng)從納三稅人取三得土地三使用權(quán)三開始，三按項(xiàng)目三分別建三立檔案三、設(shè)置三臺(tái)帳，三對(duì)納稅三人項(xiàng)目三立項(xiàng)、三規(guī)劃設(shè)三計(jì)、施三工、預(yù)三售、竣三工驗(yàn)收三、工程三結(jié)算、三項(xiàng)目清三盤等房三地產(chǎn)開三發(fā)全過三程情況三實(shí)行跟三蹤監(jiān)控三，做到三稅務(wù)管三理與納三稅人項(xiàng)三目開發(fā)三同步（91三號(hào)文件三第6條三）。2、成三本費(fèi)用三歸集：主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三對(duì)納稅三人項(xiàng)目三開發(fā)期三間的會(huì)三計(jì)核算三工作應(yīng)三當(dāng)積極三關(guān)注，三對(duì)納稅三人分期三開發(fā)項(xiàng)三目或者三同時(shí)開三發(fā)多個(gè)三項(xiàng)目的三，應(yīng)督三促納稅三人根據(jù)三清算要三求按不三同期間三和不同三項(xiàng)目合三理歸集三有關(guān)收三入、成三本、費(fèi)三用（91三號(hào)文件三第7條三）。3、票三據(jù)管理三：對(duì)納稅三人分期三開發(fā)項(xiàng)三目或者三同時(shí)開三發(fā)多個(gè)三項(xiàng)目的三，有條三件的地三區(qū)，主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)可三結(jié)合發(fā)三票管理三規(guī)定，三對(duì)納稅三人實(shí)施三項(xiàng)目專三用票據(jù)三管理措三施（91三號(hào)文件三第8條三）。二、土三地增值三稅清算三單位的三確定1.《三土增稅三實(shí)施細(xì)三則》第三八條：土地增三值稅以三納稅人三房地產(chǎn)三成本核三算的最三基本的三核算項(xiàng)三目或核三算對(duì)象三為單位三計(jì)算。2.國(guó)三稅發(fā)〔三200三6〕1三87號(hào)三第一條三：土地增三值稅以三國(guó)家有三關(guān)部門三審批的三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目為單三位進(jìn)行三清算，三對(duì)于分三期開發(fā)三的項(xiàng)目三，以分三期項(xiàng)目三為單位三清算。三開發(fā)項(xiàng)三目中同三時(shí)包含三普通住三宅和非三普通住三宅的，三應(yīng)分別三計(jì)算增三值額。清算單三位的實(shí)三例三、項(xiàng)三目清算三應(yīng)關(guān)注三因素啟動(dòng)清三算程序三，要求三主管稅三務(wù)機(jī)關(guān)三在日常三稅收征三管中獲三取相關(guān)三信息，三收集與三完工開三發(fā)產(chǎn)品三相關(guān)項(xiàng)三目的有三關(guān)資料三，做好三房屋銷三售登記三信息比三對(duì)分析三，控制三房地產(chǎn)三企業(yè)房三屋銷售三情況、三銷售進(jìn)三度情況三，并重三點(diǎn)關(guān)注三以下因三素：1.房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三已進(jìn)行三竣工結(jié)三算，是三否已進(jìn)三行了工三程竣工三結(jié)算審三計(jì)。2.房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三轉(zhuǎn)讓房三產(chǎn)的價(jià)三格是否三在同一三地區(qū)明三顯偏高三，房?jī)r(jià)三漲幅是三否較大三。項(xiàng)目三收入有三無按普三通住宅三或除普三通住宅三外的其三他項(xiàng)目三（含非三普通住三宅，以三下簡(jiǎn)稱三：“其三他項(xiàng)目三”）。三、項(xiàng)三目清算三應(yīng)關(guān)注三因素續(xù)3.房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三取得土三地時(shí)間三是否較三早、是三否以優(yōu)三惠方式三取得的三土地（三如政府三劃撥等三，政府三補(bǔ)貼等三）。4.項(xiàng)三目是否三分期開三發(fā)（對(duì)三項(xiàng)目的三分期按三規(guī)劃部三門審批三核發(fā)《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三》的開三發(fā)項(xiàng)目三或分期三開發(fā)項(xiàng)三目來確三定）（9三1號(hào)文三件第7三條、第三8條、三第17三條）5.對(duì)三于主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)要求三納稅人三進(jìn)行土三地增值三稅清算三時(shí)應(yīng)重三點(diǎn)核實(shí)三其項(xiàng)目三已銷售三面積是三否占可三銷售面三積的8三5%以三上，其三中有無三轉(zhuǎn)為自三用或者三出租等三用途（91三號(hào)文件三第10三條、第三19條三）。四、清三算資料三的收集1.向有關(guān)三部門收三集相關(guān)三信息2.納稅人三應(yīng)報(bào)送三的資料（91三號(hào)文件三第12三條）3.要求報(bào)三送的有三關(guān)的證三明資料基本情況及經(jīng)營(yíng)狀況附件2：參考表樣.doc(源自國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào))第二章“前期管理”企業(yè)基本情況清算項(xiàng)目基本情況稅務(wù)征收管理情況被查企業(yè)基本情況設(shè)立：成立時(shí)間、企業(yè)性質(zhì)、批準(zhǔn)文號(hào)登記：工商（稅務(wù)）登記時(shí)間、企業(yè)地址開戶：開戶行名稱、賬號(hào)投融資：投融資方、投融資比例規(guī)模：土地儲(chǔ)備、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、開發(fā)面積其他：內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)制度、核算體系清算項(xiàng)目基本情況土地來源：取得方式、時(shí)點(diǎn)、文號(hào)立項(xiàng)：時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目名稱及內(nèi)容、文號(hào)開工：時(shí)點(diǎn)、施工方、施工許可證號(hào)預(yù)售：時(shí)點(diǎn)、預(yù)售許可證號(hào)、面積完工：時(shí)點(diǎn)、決算金額、建筑面積其他：銷售率、成本歸集、辦證稅務(wù)征收管理情況主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅款征收方式土增稅預(yù)征方式、以前標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定《清算通知書》文號(hào)、送達(dá)時(shí)間《清算申報(bào)表》報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況第三部三分三轉(zhuǎn)讓收三入的確三認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)取三得的收三入二、視同銷三售收入三的確認(rèn)三、關(guān)于既三建普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅又搞三其他類三型房地三產(chǎn)開發(fā)三的如何三計(jì)稅的三問題四、關(guān)于轉(zhuǎn)三讓國(guó)有三房地產(chǎn)三征收土三地增值三稅中有三關(guān)房地三產(chǎn)價(jià)格三評(píng)估問三題五、收入確三定需關(guān)三注的問三題六、收入確三認(rèn)的審三核要點(diǎn)第四部三分三扣除項(xiàng)三目金額三的確定一、扣除項(xiàng)三目稅務(wù)三處理的三基本原三則二、地價(jià)款三的扣除三、房地產(chǎn)三開發(fā)成三本的扣三除四、房地產(chǎn)三開發(fā)費(fèi)三用的扣三除五、扣除項(xiàng)三目的歸三集與分三配六、舊房及三建筑物三的評(píng)估三價(jià)格七、與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關(guān)的三稅金八、財(cái)政部三規(guī)定的三其他扣三除項(xiàng)目九、需要明三確的幾三個(gè)問題小結(jié)十、土地增三值稅清三算實(shí)例四、房三地產(chǎn)開三發(fā)成本三的扣除包括土三地征用三及拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三、前期三工程費(fèi)三、建筑三安裝工三程費(fèi)、三基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)、三公共配三套設(shè)施三費(fèi)、開三發(fā)間接三費(fèi)用。（一）政策規(guī)三定（二）審核要三點(diǎn)（三）審核方三法（四）需要關(guān)三注的問三題四、房三地產(chǎn)開三發(fā)費(fèi)用三的扣除開發(fā)土三地和新三建房及三配套設(shè)三施的費(fèi)三用，是三指與房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三有關(guān)的三銷售費(fèi)三用、管三理費(fèi)用三、財(cái)務(wù)三費(fèi)用。（《土三地增值三稅暫行三條例實(shí)三施細(xì)則三》第七三條）（一）政策規(guī)三定（二）審核要三點(diǎn)五、扣除項(xiàng)三目的歸三集與分三配開發(fā)成三本的計(jì)三算程序第一步三驟:將實(shí)際三支出準(zhǔn)三確劃分三為房地三產(chǎn)開發(fā)三成本和三房地產(chǎn)三開發(fā)費(fèi)三用。第二步三驟:將開發(fā)三成本在三不同項(xiàng)三目之間三進(jìn)行分三配，在三同一項(xiàng)三目?jī)?nèi)，三根據(jù)不三同的成三本對(duì)象三進(jìn)行分三配。第三步三驟：在上述三的基礎(chǔ)三上，準(zhǔn)三確劃分三可售和三不可售三單位，三根據(jù)不三同的成三本對(duì)象三進(jìn)行分三配。第四步三驟：準(zhǔn)確區(qū)三分已售三面積和三未售面三積，分三配相關(guān)三費(fèi)用和三稅金。五、扣除項(xiàng)三目的歸三集與分三配續(xù)1.直接歸三集：能夠確三認(rèn)屬于三本清算三項(xiàng)目具三體開發(fā)三產(chǎn)品（三普通住三宅、非三普通住三宅、非三住宅）三所發(fā)生三的扣除三項(xiàng)目金三額，直三接由該三開發(fā)產(chǎn)三品可售面三積承擔(dān)。三如獨(dú)立三出包的三建筑安三裝費(fèi)等三。2.歸集分三配：（1）三歸集屬三于多個(gè)三開發(fā)項(xiàng)三目共同三的扣除三項(xiàng)目金三額；（2）三分配計(jì)三算本清三算項(xiàng)目三應(yīng)承擔(dān)三的份額三；如：三同一地三塊的地三價(jià)款等三。（3）三屬于本三清算項(xiàng)三目多個(gè)三開發(fā)產(chǎn)三品（普三通住宅三、非普三通住宅三、非住三宅）共三同的扣三除項(xiàng)目三，分配三計(jì)算各三開發(fā)產(chǎn)三品（普三通住宅三、非普三通住宅三、非住三宅）可售面三積應(yīng)承擔(dān)三的該扣三除項(xiàng)目三金額。（4）三各開發(fā)三產(chǎn)品（三普通住三宅、非三普通住三宅、非三住宅）三可售面三積的扣三除項(xiàng)目三金額在三已售面三積與未三售面積三之間進(jìn)三行分配三。3.匯總計(jì)三算（1）三根據(jù)已三售面積三應(yīng)承擔(dān)三的地價(jià)三款和開三發(fā)成本三合計(jì)數(shù)三，計(jì)算其他房三地產(chǎn)開三發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部三規(guī)定的三其他扣三除項(xiàng)目三金額（2）三匯總4.開發(fā)成三本和開三發(fā)費(fèi)用三的分配三實(shí)直接扣三除項(xiàng)目三的歸集三1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣三除項(xiàng)目三的歸集三2非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出直接扣三除項(xiàng)目三的歸集三3非住宅可售面積承擔(dān)額土地成本開發(fā)成本利息支出分配方三法1.《三土增稅三細(xì)則》三第九條納稅人三成片受三讓土地三使用權(quán)三后，分三期分批三開發(fā)、三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三，其扣三除項(xiàng)目三金額的三確定，三可按轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的面積三占總面三積的比三例計(jì)算三分?jǐn)偅虬唇ㄈ娣e三計(jì)算分三攤，也三可按稅三務(wù)機(jī)關(guān)三確認(rèn)的三其他方三式計(jì)算三分?jǐn)偂?.財(cái)三稅[2三006三]21三號(hào)對(duì)已竣三工驗(yàn)收三的房地三產(chǎn)項(xiàng)目三，凡轉(zhuǎn)三讓的房三地產(chǎn)的三建筑面三積占整三個(gè)項(xiàng)目三可售建三筑面積三的比例三在85三%以上三的，稅三務(wù)機(jī)關(guān)三可以要三求納稅三人按照三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入與三扣除項(xiàng)三目金額三配比的三原則，三對(duì)已轉(zhuǎn)三讓的房三地產(chǎn)進(jìn)三行土地三增值稅三的清算三。具體三清算辦三法由各三省、自三治區(qū)、三直轄市三和計(jì)劃三單列市三地方稅三務(wù)局規(guī)三定。3.國(guó)三稅發(fā)〔三200三6〕1三87號(hào)三第四條屬于多三個(gè)房地三產(chǎn)項(xiàng)目三共同的三成本費(fèi)三用，應(yīng)三按清算三項(xiàng)目可三售建筑三面積占三多個(gè)項(xiàng)三目可售三總建筑三面積的三比例或三其他合三理的方三法，計(jì)三算確定三清算項(xiàng)三目的扣三除金額三。4.國(guó)三稅發(fā)〔三200三9〕9三1號(hào)第三十七條清算審三核時(shí)，三應(yīng)審核三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目是否三以國(guó)家三有關(guān)部三門審批三、備案三的項(xiàng)目三為單位三進(jìn)行清三算；對(duì)三于分期三開發(fā)的三項(xiàng)目，三是否以三分期項(xiàng)三目為單三位清算三；對(duì)不三同類型三房地產(chǎn)三是否分三別計(jì)算三增值額三、增值三率，繳三納土地三增值稅三。5.國(guó)三稅發(fā)〔三200三9〕9三1號(hào)第三二十一三條納稅人三分期開三發(fā)項(xiàng)目三或者同三時(shí)開發(fā)三多個(gè)項(xiàng)三目的，三或者同三一項(xiàng)目三中建造三不同類三型房地三產(chǎn)的，三應(yīng)按照三受益對(duì)三象，采三用合理三的分配三方法，三分?jǐn)偣踩某扇举M(fèi)用三。共同扣三除項(xiàng)目三的歸集三與分配三1共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額土地成本開發(fā)成本其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用第一步三驟共同扣三除項(xiàng)目三的歸集三與分配三2共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額第二步三驟共同扣三除項(xiàng)目三的歸集三與分配三3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額第三步驟非住宅可售部分承擔(dān)額共同扣三除項(xiàng)目三的歸集三與分配三3共同扣除項(xiàng)目發(fā)生額其他項(xiàng)目發(fā)生額本項(xiàng)目發(fā)生額普通住宅可售部分承擔(dān)額非普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅可售部分承擔(dān)額普通住宅未售部分承擔(dān)額普通住宅可售部分承擔(dān)額非住宅未售部分承擔(dān)額非住宅已售部分承擔(dān)額非普通住宅未售部分承擔(dān)額非普通住宅已售部分承擔(dān)額第四步驟共同扣三除項(xiàng)目三的歸集三與分配三5共同扣除項(xiàng)目發(fā)生總額本項(xiàng)目發(fā)生額各開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)額已售普通住宅扣除額已售非普通住宅扣除額已售非住宅扣除額已售普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非普通住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）已售非住宅匯總計(jì)算土地成本開發(fā)成本直接歸集金額分配承擔(dān)金額直接歸集金額分配承擔(dān)金額其他開發(fā)費(fèi)用金額（5%）加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（20%）土地增值稅檢查重點(diǎn)（國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)第四章“清算審核”）審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額審核檢查扣除項(xiàng)目金額審核檢查開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積可售面積不可售面積《預(yù)售許可證》確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積

建成后無償移交給政府等部門的建筑面積

審核檢查取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓金額先判定三住宅與三非住宅三，再將三其中的三住宅細(xì)三分為標(biāo)三準(zhǔn)住宅三與非標(biāo)三準(zhǔn)住宅視同銷三售的情三形、時(shí)三點(diǎn):國(guó)三稅發(fā)（三200三9）9三1號(hào)文三件第1三9條第三（一）220三號(hào)函的三第一：已全額三開具銷三售發(fā)票三的，按三票載金三額確認(rèn)三；未開三具發(fā)票三或未全三額開具三發(fā)票的三，以銷三售合同三所載的三售房金三額及其三他經(jīng)濟(jì)三利益確三認(rèn)。合三同所載三售房面三積與有三關(guān)部門三實(shí)際測(cè)三量面積三不一致三的，在三清算前三發(fā)生補(bǔ)三、退房三款的，三應(yīng)在計(jì)三算土地三增值稅三時(shí)予以三調(diào)整。91號(hào)三文件第三19條三：視同銷三售的按三核定金三額確認(rèn)三。正常銷三售按合三同或?qū)嵢郎y(cè)確認(rèn)三；視同三銷售按三權(quán)屬證三書確認(rèn)。審核檢查扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則扣除項(xiàng)目金額的重點(diǎn)審核扣除原則相關(guān)性

準(zhǔn)確性

真實(shí)性

合法性

實(shí)際支付

配比性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。同時(shí)滿三足以下三兩條件三：1、款三項(xiàng)已經(jīng)三實(shí)際支三付2、三取得合三法有效三憑證三次分三配：本三項(xiàng)目已售扣除項(xiàng)三在已售三各種類三開發(fā)產(chǎn)三品間進(jìn)三行分配一次分三配：共三同扣除三項(xiàng)在多三個(gè)項(xiàng)目三間進(jìn)行三分配所歸集三的各項(xiàng)三成本和三費(fèi)用必三須是真三實(shí)發(fā)生三的。二次分三配：本三項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)三品扣除三項(xiàng)在全部三已售與三未售間三進(jìn)行分三配審核檢查扣除項(xiàng)目金額土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅費(fèi)其他土地成本的檢查審核地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)是否支付？支付憑證是否屬于合法有效？是否含有土地開發(fā)費(fèi)用或其他費(fèi)用？取得面積與本項(xiàng)目用地面積是否不一未支付三或不屬三于合法三憑證均三應(yīng)剔除三不予扣三除土地開三發(fā)費(fèi)用三或其他三費(fèi)用應(yīng)三轉(zhuǎn)入開三發(fā)成本三或管理三費(fèi)不一致三的應(yīng)按三各自用三地面積三進(jìn)行分三配為取得三土地使三用權(quán)所三支付的三契稅，三應(yīng)視同三“按國(guó)三家統(tǒng)一三規(guī)定交三納的有三關(guān)費(fèi)用三”，計(jì)三入“取三得土地三使用權(quán)三所支付三的金額三”中扣三除。開發(fā)成本的檢查審核土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用

注意正三列舉，三與財(cái)務(wù)三制度口三徑不一三，特別三應(yīng)將資三本化的三利息支三出予以三剔除逾期開三發(fā)繳納三的土地三閑置費(fèi)三不得扣三除。但三新31三號(hào)文件三第27三條規(guī)定三，土地三閑置費(fèi)三列入“三土地征三用及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)”中三在企業(yè)三所得稅三前可以三扣除注意：三1、建三筑安裝三工程費(fèi)三必須取三得施工三企業(yè)開三具發(fā)票三才準(zhǔn)予三扣除；三2、房三地產(chǎn)企三業(yè)根據(jù)三合同規(guī)三定扣留三建筑安三裝施工三企業(yè)的三質(zhì)量保三證金，三如果因三為房地三產(chǎn)企業(yè)三扣留質(zhì)三量保證三金而未三開具發(fā)三票的，三扣留的三質(zhì)保金三不得計(jì)三算扣除三。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)

耕地占用稅等

用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

異地安置戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣安置的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配僅指集三體用地三，關(guān)注三是否支三付，支三付給個(gè)三人的在三憑證方三面可適三當(dāng)放寬三要求，三但必須三真實(shí)發(fā)三生企業(yè)憑三合法有三效憑據(jù)三計(jì)入拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。9三1號(hào)文三件第2三2條只三要求“三支付給三個(gè)人的三拆遷補(bǔ)三償款、三拆遷（三回遷）三合同和三簽收花三名冊(cè)或三簽收憑三證一一三對(duì)應(yīng)”三，不再三強(qiáng)求發(fā)三票。舊料收三入計(jì)征三營(yíng)業(yè)稅三費(fèi)后沖三減本項(xiàng)三目安置用三房視同三銷售處三理，按三187三號(hào)第三三條第（三一）款三確認(rèn)收三入，三同時(shí)將三此確認(rèn)三為房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)。三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)支付三給回遷三戶的補(bǔ)三差價(jià)款三，計(jì)入三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)；三回遷戶三支付給三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的補(bǔ)三差價(jià)款三，應(yīng)抵三減本項(xiàng)三目拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三。異地安三置的房三屋屬于三自行開三發(fā)建造三的，房三屋價(jià)值三按18三7號(hào)第三三條第三（一）三款的規(guī)三定計(jì)算三，計(jì)入三本項(xiàng)目三的拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三；異地三安置的三房屋屬三于購入三的，以三實(shí)際支三付的購三房支出三計(jì)入拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)。前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出

水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等支出

“三通一平”等支出多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配一般發(fā)三生在立三項(xiàng)開工三前，應(yīng)三嚴(yán)格對(duì)三號(hào)入座三，防止三“管理三費(fèi)用”三擠列本三項(xiàng)目建安工程費(fèi)

出包方式自營(yíng)方式建安工程是否真實(shí)發(fā)生工程造價(jià)是否異常有無施工資質(zhì)和隊(duì)伍建安工程是否真實(shí)發(fā)生甲供材料是否重復(fù)扣除人工等各項(xiàng)費(fèi)用是否虛列形式方三面審核三：款項(xiàng)三必須支三付、憑三證必須三合法有三效。對(duì)三于“預(yù)三提”、三“暫估三”應(yīng)予三剔除。實(shí)質(zhì)方三面審核三：1、三實(shí)地查三看；2三、與預(yù)三概算、三施工、三決算中三介、審三計(jì)等進(jìn)三行分析三比對(duì)已開票三未支付三的質(zhì)量三保證金三除外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配形式方三面審核三：款項(xiàng)三必須支三付、憑三證必須三合法有三效。對(duì)三于“預(yù)三提”、三“暫估三”應(yīng)予三剔除。限定于三小