房地產(chǎn)第三季度合肥房地產(chǎn)狀況

第三季度合肥房地產(chǎn)狀況本報(bào)告綱要■

2004上半年在售樓盤■三季度房?jī)r(jià)走勢(shì)■

市民購(gòu)房意向調(diào)查■二手房市場(chǎng)調(diào)研■相關(guān)連接新聞報(bào)道預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓幢數(shù)套數(shù)2004401安徽錦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景輝家園2#樓站塘路8號(hào)51842004405合肥蜀興物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司三江小區(qū)望江路與圣泉路交口7902004407合肥市勝凱房地產(chǎn)有限公司"丹青花園"S1#樓商網(wǎng)政務(wù)區(qū)休寧路南,東至路東.4502004411合肥華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天門湖花園1#合經(jīng)區(qū)蓮花路西，紫蓬路南52142004417合肥市金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金源商辦樓臨泉路南1212004418合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司廣利花園蜀山區(qū)貴池路4872004422合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司銀都苑小區(qū)2#樓臨泉路、張洼路西北21042004427上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司國(guó)際花都(二期)B-2#樓東流路.石臺(tái)路交口72062004436合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣1#樓丹霞路北,清潭路西21302004438安徽新文采建設(shè)工程有限責(zé)任公司新文采花園2#蜀鑫大道西21002004上半年預(yù)售樓盤一覽預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004439合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繽紛南國(guó)B組團(tuán)7#樓潁上路7#562004441安徽萬(wàn)振房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司萬(wàn)振.逍遙苑4號(hào)高層馬鞍山路62802004443合肥金科置業(yè)有限公司金科.玉帶河畔5號(hào)樓沿河路2602004448合肥市東煌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司江晨園A-5樓臨泉路南、當(dāng)涂路西113162004460合肥英泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色池塘2C-6#蜀山路與樊洼路交口111622004471合肥市銀橋物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司晨欣園19#樓亳州路372號(hào)41082004475合肥安美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合肥汽配城（永康段）12#樓天長(zhǎng)路58號(hào)12222004477上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司綠地.合肥上海城-國(guó)際花都二期B-8#樓東流路與石臺(tái)路交口41202004481合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣商業(yè)中心丹霞路北,清潭路西商業(yè)中心102004484合肥東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普天華庭1#樓合肥市東流路以北.圣泉路以東2602004上半年預(yù)售樓盤一覽預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004486合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司濱紛南國(guó)B組團(tuán)6#樓潁上路6#882004487合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司銀都苑4#樓張洼路臨泉路交口西北角2482004489安徽新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新都會(huì)·聯(lián)邦花園12#樓馬鞍山南路31652004492合肥香怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福祿園48#合經(jīng)區(qū)方興大道以西,軒轅路以北103002004502合肥金寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合樓望江路綜合樓12004503合肥海恒發(fā)展股份有限公司南艷灣3#樓合經(jīng)區(qū)丹霞路北,清潭路西21402004505合肥市包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司和煦園小區(qū)19#住宅樓蒙成北路與臨泉路交口82422004513合肥萬(wàn)事利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢嘉.都市森林C-6號(hào)住宅樓潛山路403號(hào)91852004523合肥華順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天門湖花園14#合經(jīng)區(qū)蓮花路西,紫蓬路南51822004528安徽華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新西南華庭A1#商住樓望江西路102號(hào)41662004上半年預(yù)售樓盤一覽預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004532合肥璟泰居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璟泰時(shí)代.贏家廣場(chǎng)1#商住樓臨泉路與當(dāng)涂路交口東南32022004535安徽美安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淺水灣.E墅時(shí)代花園D5#樓醉翁路以南,合安路以西52582004548合肥高新股份有限公司信息產(chǎn)業(yè)園1#高新區(qū)R-5-6地塊8

2004556合肥高新股份有限公司創(chuàng)業(yè)中心F8#高新區(qū)F-9地塊3

2004563安徽省建銀房地產(chǎn)開發(fā)公司銀杏苑六期綜合樓81.82號(hào)樓美菱大道148號(hào)9602004570安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司柏景灣樺景軒1#合肥市沿河路222號(hào)42522004574合肥榮成物業(yè)有限公司天地人科文苑1#商住樓蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路北側(cè)1#商住樓152004575合肥銀橋物業(yè)發(fā)展有限公司晨欣園20#樓亳州路372號(hào)2202004576合肥銀橋物業(yè)發(fā)展有限公司晨欣園商辦樓亳州路372號(hào)商辦樓62004582合肥市勝凱房地產(chǎn)有限公司"丹青花園"2#住宅樓政務(wù)區(qū)休寧路與東至路交匯處51942004上半年預(yù)售樓盤一覽預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004587合肥繁華投資發(fā)展有限公司繁華世家二期陽(yáng)光苑1#樓合經(jīng)區(qū)合安路東,繁華大道南166422004604合肥市巢城房地產(chǎn)開發(fā)公司鋼材市場(chǎng)9#樓二環(huán)南路168號(hào)(淝河路與包河大道之間2162004606合肥市巢城房地產(chǎn)開發(fā)公司老官塘鋼材市場(chǎng)11#樓二環(huán)南路168號(hào)(淝河路與包河大道之間2162004609合肥金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司金安桃李園B-1#住宅樓人工湖路西側(cè)372602004650上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司綠地.合肥上海城-國(guó)際花都B-22#樓東流路北、石臺(tái)路西B-22642004651合肥百貨大樓集團(tuán)百大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星辰花園高層住宅樓宣城路高層住宅樓2162004652合肥萬(wàn)事利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢嘉都市森林C-16#住宅潛山路403號(hào)2572004669合肥新紀(jì)元地產(chǎn)有限責(zé)任公司世紀(jì)家園23#亳州路1號(hào)21322004671上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司綠地合肥上海城—國(guó)際花都（二期）B-16#樓政務(wù)區(qū)東流路北、石臺(tái)路西B-16#402004上半年預(yù)售樓盤一覽預(yù)售許可證號(hào)預(yù)售單位項(xiàng)目名稱房屋座落樓數(shù)套數(shù)2004674合肥英泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色池塘2A-9#樊洼路61702004680安徽新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文景雅居2#馬鞍山路62862004686安徽省中興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司維也納森林小區(qū)5-6#住宅樓黃山西路23402004709安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司栢景灣疊翠軒18#商住樓沿河路222號(hào)18#462004710中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司頤和花園H組團(tuán)2#商辦樓青陽(yáng)路2922004715合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司麗景碧雅花園二期7#樓合經(jīng)區(qū)翠微路北,松谷路東7462004716中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司頤和花園D-6青陽(yáng)北路61922004722合肥丹霞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司鄉(xiāng)村花園.A3#別墅合經(jīng)區(qū)耕耘路北,清潭路西28302004750合肥市正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正豐苑小區(qū)1#商住樓蒙成北路72512004757合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司廣利花園1號(hào)樓貴池路北41302004上半年預(yù)售樓盤一覽2004三季度房?jī)r(jià)走勢(shì)■２００４年8月合肥市各行政區(qū)多層住宅每平方米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)2407元，廬陽(yáng)區(qū)3108元，包河區(qū)3001元，蜀山區(qū)2897元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升２個(gè)點(diǎn)?！?/p>

２００４年8月合肥市各行政區(qū)小高層住宅每平米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)2592元，廬陽(yáng)區(qū)３３86元，包河區(qū)3401元，蜀山區(qū)3000元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升１個(gè)點(diǎn)。2004三季度房?jī)r(jià)走勢(shì)■２００４年8月合肥市各行政區(qū)高層住宅每平方米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)3499元，廬陽(yáng)區(qū)3359元，包河區(qū)3868元，蜀山區(qū)3278元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體上升1個(gè)點(diǎn)。■

２００４年8月合肥市各行政區(qū)別墅住宅每平米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)3500元，廬陽(yáng)區(qū)5600元，包河區(qū)3796元，蜀山區(qū)4331元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年8月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與7月相比總體基本持平?！觯玻埃埃茨?月合肥市各行政區(qū)小高層住宅每平米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)２４60元，廬陽(yáng)區(qū)3064元，包河區(qū)３０07元，蜀山區(qū)2907元。受各區(qū)位小高層住宅增減變化等因素影響，２００４年9月合肥市小高層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與8月相比總體略有降低?！觯玻埃埃茨?月合肥市各行政區(qū)高層住宅每平方米均價(jià)分別為，瑤海區(qū)3499元，廬陽(yáng)區(qū)3359元，包河區(qū)3840元，蜀山區(qū)3220元。受各區(qū)位多層住宅增減變化等因素影響，２００４年7月合肥市多層住宅經(jīng)典家園指數(shù)與6月相比總體上升3個(gè)百分點(diǎn)。2004三季度房?jī)r(jià)走勢(shì)購(gòu)房消費(fèi)者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴(kuò)散隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，購(gòu)房者在城市的位置選擇上也在發(fā)生著變化，已經(jīng)擺脫了以往城市核心區(qū)一支獨(dú)秀的局面，熱點(diǎn)區(qū)域呈現(xiàn)四面開花的繁榮景象。首先，與2002年相比購(gòu)房者的買房位置逐步向城市邊緣擴(kuò)散。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域意向位于一環(huán)內(nèi)的比例2002年為42%，2004年有大幅下降為17。4%；而消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域意向位于一環(huán)與二環(huán)之間的比例2002年為50%，2004年上升到60。6%，由于這一區(qū)域既不是緊鄰鬧市，又不過(guò)于偏遠(yuǎn)，所以日漸受到購(gòu)房者的追捧。選擇在二環(huán)以外購(gòu)房的消費(fèi)者2002年僅為8%，2004年上升到22%，較兩年前消費(fèi)者在這一區(qū)域的購(gòu)房意向提高了14個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，與2002年消費(fèi)者居所位置意向相比，2004年消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域意向位于一環(huán)內(nèi)的比例下降，而選擇位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的在大幅度上升，表明有一部分購(gòu)房者傾向于將自己的居所從一環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣。而這也是目前合肥房地產(chǎn)開發(fā)中最熱點(diǎn)的區(qū)域。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者區(qū)域選擇分析購(gòu)房消費(fèi)者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴(kuò)散消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇的變化，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)住宅位置的考慮因素正逐漸淡化，選擇距離市區(qū)較遠(yuǎn)的購(gòu)房者越來(lái)越多，主要是因?yàn)橘?gòu)買城區(qū)邊緣的住房可以擁有較大的住房面積和較好的自然環(huán)境，如果選擇距市中心較近的居所，則會(huì)付出比前者較高的房?jī)r(jià)和相對(duì)較小的住房面積。調(diào)查顯示，仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者選擇一環(huán)內(nèi)居住，主要是這部分群體還是因工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而從位置需求的選擇上，二環(huán)外區(qū)域則迎來(lái)了它的黃金時(shí)代，需求量呈明顯增加的趨勢(shì)，并成為合肥市消費(fèi)者未來(lái)住宅需求的主要區(qū)域。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者區(qū)域選擇分析購(gòu)房消費(fèi)者的區(qū)域需求向城市環(huán)外邊緣擴(kuò)散從消費(fèi)者不同地理位置的價(jià)格接受度來(lái)看，對(duì)于中心地區(qū)住宅，單價(jià)意向集中于2500-3000元/平方米。51.6%的消費(fèi)者想買3000元/平方米左右的中高檔住宅，22.4%想買2500元/平方米的中檔住宅。對(duì)于一環(huán)與二環(huán)之間位置的住宅，消費(fèi)者單價(jià)意向分布較均勻，23.8%想購(gòu)買2300元/平方米的低檔住宅，45.26%想購(gòu)買2600元/平方米的中檔住宅，30.52%想買3000元/平方米以上的中高檔住宅。對(duì)于二環(huán)外的住宅，消費(fèi)者單價(jià)意向集中于2300-3300元/平方米，有66.66%的購(gòu)房者想購(gòu)買此價(jià)位的住宅。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者區(qū)域選擇分析

蜀山區(qū)仍為首選，瑤海區(qū)潛力巨大

調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者對(duì)四大區(qū)塊的購(gòu)房選擇意向從高到第依次是：蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)。蜀山區(qū)依然是消費(fèi)者首選購(gòu)房區(qū)域，有30.9%的消費(fèi)者有意向在此區(qū)域購(gòu)房，是消費(fèi)者認(rèn)為最具升值潛力的區(qū)域。蜀山區(qū)西部受科教區(qū)的帶動(dòng)，加之環(huán)境幽靜、工業(yè)污染少、道路寬闊、交通便利，加之2003年政務(wù)新區(qū)的西移使該區(qū)受關(guān)注程度這些年進(jìn)一步提高，雖說(shuō)該區(qū)目前房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，高新開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)現(xiàn)已漲至每平方米3500元以上，但消費(fèi)者追捧的熱度仍不減，隨著人氣的不斷升溫亦使其成為潛在消費(fèi)者購(gòu)房的重點(diǎn)考慮區(qū)域。而這個(gè)區(qū)域也正是目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)所在。打算在廬陽(yáng)區(qū)與包河區(qū)購(gòu)房的分別占到23.6%與23.7%，在這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)者很多也是把“增值潛力”作為購(gòu)房影響因素的。也有的是為了生活方便。

04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者區(qū)域選擇分析

蜀山區(qū)仍為首選，瑤海區(qū)潛力巨大

但合肥消費(fèi)者購(gòu)房東移趨勢(shì)日漸明朗，市政府重建老城區(qū)戰(zhàn)略得到了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同使瑤海區(qū)購(gòu)房意向率達(dá)21.8%，比2002年提高了13。8個(gè)百分點(diǎn)?，幒^(qū)近兩年在舊城改造中路段逐步得以改善，周邊環(huán)境也逐漸優(yōu)化，如南淝河風(fēng)景的建設(shè)，使得這一區(qū)域的居住潛力上升，人氣漸旺。調(diào)查結(jié)果顯示，2004年消費(fèi)者對(duì)瑤海區(qū)的住宅越來(lái)越看好，需求意愿由2002年的15%上升至2004年的21.8%。但由于公共配套設(shè)施還不是十分健全，目前還不是合肥人氣最旺、最看好的住宅區(qū)域。相對(duì)其它區(qū)域瑤海區(qū)的房?jī)r(jià)要略低，因此中等偏下收入的消費(fèi)者購(gòu)買意向較高；選購(gòu)兩室一廳實(shí)用房型是這一城區(qū)購(gòu)房者的消費(fèi)特點(diǎn)。由于這一區(qū)域的舊城改造步伐相對(duì)較快，因此該區(qū)域的拆遷戶相對(duì)較高，房?jī)r(jià)接受度較低，以2000元/平方米為首選。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者區(qū)域選擇分析在福利分房的條件下，人們對(duì)居住區(qū)的環(huán)境有希望，有要求，但卻沒有選擇的自由。受各種條件的限制。人們對(duì)住區(qū)環(huán)境要求往往也只能停留在交通出行方便，生活購(gòu)物便利二人最基本的層次上。以往大量調(diào)查表明，人的生活模式和活動(dòng)行為特征盡管會(huì)因年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)生活水平、文化素養(yǎng)而有很大的不同，但對(duì)于居住區(qū)環(huán)境的要求卻有很高的一致性。從上期調(diào)查報(bào)告中我們看到影響消費(fèi)者購(gòu)房的第二重要因素是“居住環(huán)境”，可見分析研究消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得尤其重要。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者居住環(huán)境需求分析居住環(huán)境消費(fèi)需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制下，居住環(huán)境是一種商品，它與住房一齊被消費(fèi)。盡管房地產(chǎn)商無(wú)需對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行標(biāo)價(jià)銷售，購(gòu)房者也并不直接為購(gòu)買居住環(huán)境付費(fèi)，但它的存在對(duì)住房的銷售和價(jià)格有極大的影響。事實(shí)上，居住環(huán)境的價(jià)格已附加在住房的價(jià)格中，并且隨住房一齊出售。因此，當(dāng)人們掏錢買商品住房時(shí)，也隨之購(gòu)買了相應(yīng)的居住環(huán)境。對(duì)居住環(huán)境的選擇也就反映出了購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境的消費(fèi)需求。居住環(huán)境不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，細(xì)致分析起來(lái)它包含著五個(gè)方面的因素。一是“交通環(huán)境”主要是居住區(qū)周圍有無(wú)便利的城市交通，有無(wú)合適方便的停放車輛的場(chǎng)地。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者居住環(huán)境需求分析居住環(huán)境消費(fèi)需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境”二是“商業(yè)購(gòu)物環(huán)境”主要指居住區(qū)內(nèi)或附近有無(wú)配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。三是“文化教育環(huán)境”指的是居住區(qū)內(nèi)或附近有無(wú)優(yōu)秀的中小學(xué)校，有無(wú)健身休閑設(shè)施和環(huán)境條件。四是“綠化生態(tài)環(huán)境”主要是居住區(qū)的有無(wú)憂美、安靜、清潔的生活環(huán)境，有無(wú)適宜的戶外活動(dòng)場(chǎng)地和交往空間。五是“治安服務(wù)環(huán)境”旨指示燈居住區(qū)內(nèi)有無(wú)良好的治安物業(yè)管理和周到的售后質(zhì)量服務(wù)。

本次調(diào)查結(jié)果顯示，許多購(gòu)房者把居住環(huán)境中有無(wú)安靜清潔的生活環(huán)境，在有無(wú)優(yōu)美的綠化休閑空間和活動(dòng)場(chǎng)地，有無(wú)優(yōu)秀的文化教育機(jī)構(gòu)等等列為是否購(gòu)房的考慮因素，顯然人們對(duì)居住環(huán)境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環(huán)境，追求居住環(huán)境的“嗅覺感消費(fèi)”（空氣清新）與“視覺感消費(fèi)”（綠化生態(tài)）以及文化感和成就感。04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者居住環(huán)境需求分析從2004年調(diào)查數(shù)據(jù)看出，“綠化生態(tài)環(huán)境”與“文化教育環(huán)境”是購(gòu)房者對(duì)環(huán)境關(guān)注程度最高的兩個(gè)方面，關(guān)注率分別高達(dá)82.6%和74.4%，與2002年相比2004年這兩方面環(huán)境的需求程度分別上升了15.8與3.6個(gè)百分點(diǎn)。由于城市交通建設(shè)的發(fā)展和商業(yè)的繁榮，交通方便和購(gòu)物便利普遍得到了較好的解決，因而目前購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境中的“交通環(huán)境”與“商業(yè)購(gòu)物環(huán)境”重視程度較2002年明顯下降，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2004年購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)交通環(huán)境的重視程度比2002年下降10.4%，而對(duì)商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的需求程度更是大幅度下滑，2004年較2002年下降了32.5%。此外，從合肥目前的售房情況看，那些注意居住環(huán)境建設(shè)，注重居住環(huán)境特色品位的住宅區(qū)都成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的搶手貨。居住環(huán)境消費(fèi)需求的變化，折射出當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展和人的生活模式的改變。這是居住區(qū)規(guī)劃中需要進(jìn)一步研究和探討的問(wèn)題。

04年住宅消費(fèi)調(diào)查——購(gòu)房消費(fèi)者居住環(huán)境需求分析不同年三份的購(gòu)三房者對(duì)三環(huán)境的三需求程三度：04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查——購(gòu)三房消費(fèi)三者居住三環(huán)境需三求分析綠化生三態(tài)三文化三教育三交通三環(huán)境三治三安服務(wù)三商業(yè)休三閑90%80%60%40%20%200三2年200三4年67%83%71%75%79%69%57%61%85%53%消費(fèi)者三的購(gòu)房三目的原三本就是三為了居三住，只三有“安三居”才三能“樂三業(yè)”,三當(dāng)然不三同的收三入階層三對(duì)住宅三的消費(fèi)三需求不三同，從三豪華的三別墅、三高檔公三寓、普三通住宅三到安居三型住房三，都有三其特定三的消費(fèi)三群體。三不同層三次的經(jīng)三濟(jì)狀況三、不同三的愛好三特點(diǎn)需三要各自三相應(yīng)的三住宅。隨著我三國(guó)經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三，人們?nèi)杖氲娜黾?，三消費(fèi)者三購(gòu)房除三為了自三住以外三，還出三現(xiàn)了為三保值增三值以至三以投資三為目的三的購(gòu)房三現(xiàn)象。三購(gòu)房目三的已從三過(guò)去單三純的居三住生活三向休閑三度假、三出租經(jīng)三營(yíng)、保三值增值三、實(shí)物三獎(jiǎng)勵(lì)、三投資置三業(yè)等方三面發(fā)展三。因此，三對(duì)于房三地產(chǎn)開三發(fā)商來(lái)三說(shuō)，分三析研究三購(gòu)房群三體的購(gòu)三房動(dòng)機(jī)三、及時(shí)三把握消三費(fèi)者的三需求特三點(diǎn)與趨三勢(shì)變化三，對(duì)于三開拓市三場(chǎng)、增三加銷售三至關(guān)重三要。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析購(gòu)房者三的置業(yè)三投資特三點(diǎn)明顯三增強(qiáng)從購(gòu)房三消費(fèi)者三買房的三動(dòng)機(jī)來(lái)三看，一三是為居三住，二三是為投三資，或三者二者三兼而有三之，然三而不同三時(shí)期的三消費(fèi)者三購(gòu)房目三的傾向三性是在三變化的三。從20三04年三的調(diào)查三數(shù)據(jù)來(lái)三看，在三購(gòu)房者三中，屬三第一置三業(yè)的占三18.三1%，三屬第二三置業(yè)改三善居住三環(huán)境的三占63三.4%三，屬投三資置業(yè)三的占1三6.1三%。以三滿足自三己和家三人居住三為目的三的購(gòu)房三行為稱三為自住三型購(gòu)房三，一般三多屬于三第一次三置業(yè)。三而二次三置業(yè)者三的購(gòu)房三目的呈三現(xiàn)多樣三性，有三投資也三有自住三，如有三賣舊房三換買新三房的，三有買了三新房舊三房出租三的，也三有為保三值增值三而買第三二套房三的。多三次置業(yè)三者，大三多為投三資型購(gòu)三房，用三以出租三、增值三，以獲三得較高三的利益三回報(bào)。從本次三的調(diào)查三結(jié)果看三（見圖三），自三住型購(gòu)三房者仍三占據(jù)絕三對(duì)優(yōu)勢(shì)三，達(dá)到三了購(gòu)房三者總數(shù)三的81.三5%，但同三時(shí)我們?nèi)部吹?00三4年有18.三5%的購(gòu)房三者購(gòu)房三目的是三用以投三資增值三和辦公三商用，三而200三2年的調(diào)三查結(jié)果三中，購(gòu)三房者中三屬于置三業(yè)投資三的僅占3.6三%，比200三4年低14.三9個(gè)百分三點(diǎn)。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析購(gòu)房者三購(gòu)房目三的取向三比較：以上情三況說(shuō)明三，一是三目前的三房地產(chǎn)三市場(chǎng)仍三處在成三長(zhǎng)期，三購(gòu)買者三仍以自三住為主三；二是三投資型三購(gòu)房者三雖然所三占比例三仍不算三太高，三但上升三速度較三快，已三呈現(xiàn)一三種快速三發(fā)展的三趨勢(shì)，三值得房三地產(chǎn)開三發(fā)商予三以關(guān)注三、研究三。20三04年三購(gòu)房者三置業(yè)特三點(diǎn)的變?nèi)饕且酝度Y為目三的的購(gòu)三房比例三上升幅三度較快三。調(diào)查三中發(fā)現(xiàn)三，目前三以房地三產(chǎn)投資三作為第三一投資三理財(cái)方三式的購(gòu)三房者比三例為1三1.8三%，僅三排在儲(chǔ)三蓄之后三，位于三保險(xiǎn)和三股票之三前，處三于投資三理財(cái)方三式的第三二位，三可以預(yù)三見今后三隨著個(gè)三人經(jīng)濟(jì)三實(shí)力的三增強(qiáng)，三一部分三人會(huì)將三投資理三財(cái)方式三轉(zhuǎn)向房三地產(chǎn)投三資。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析辦公商三用三投資增三值三安置三和居住三改三善居住三享受200三2年200三4年交通條三件、周三邊環(huán)境三為購(gòu)房三者最關(guān)三心因素消費(fèi)者三在置業(yè)三消費(fèi)過(guò)三程中會(huì)三對(duì)影響三購(gòu)房的三有關(guān)因三素進(jìn)行三評(píng)估。三在研究三消費(fèi)者三關(guān)注的三因素時(shí)三，我們?nèi)龔囊韵氯齼蓚€(gè)角三度進(jìn)行三分析：三其一，三消費(fèi)者三在購(gòu)房三過(guò)程中三，對(duì)某三個(gè)因素三關(guān)注程三度的高三度，這三僅僅是三一個(gè)靜三態(tài)的數(shù)三值；其三二，對(duì)三于不同三年度的三同一因三素而言三，關(guān)注三的程度三發(fā)生了三怎樣的三變化，三這是一三個(gè)動(dòng)態(tài)三的數(shù)據(jù)三，同時(shí)三也反映三出今后三樓市發(fā)三展的趨三勢(shì)和方三向。從20三04年三的調(diào)查三數(shù)據(jù)變?nèi)€三看，購(gòu)三房者關(guān)三心程度三較高的三三個(gè)因三素依次三是：“三交通條三件便利三”8三3.9三%，“三周邊環(huán)三境”三78.三5%。這就表三明了在200三4年，制三約購(gòu)房三者住房三需求的三主要因三素是交三通條件三便利、三周邊環(huán)三境。交三通包含三多方面三的含義三，首先三是區(qū)域三的交通三配套情三況，其三次是個(gè)三人的通三勤能力三，對(duì)交三通成本三（包括三交通費(fèi)三用和時(shí)三間成本三）的承三受能力三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析交通條三件、周三邊環(huán)境三為購(gòu)房三者最關(guān)三心因素根據(jù)調(diào)三查情況三分析，三一是2三004三年絕大三多數(shù)購(gòu)三房者把三交通便三利放在三首要的三位置，三而20三02年三排在首三位的影三響因素三是房屋三質(zhì)量，三交通便三利因素三對(duì)消費(fèi)三者的購(gòu)三房影響三位居第三三，說(shuō)三明現(xiàn)在三的人們?nèi)^20三02年三更關(guān)注三的是交三通是否三便利而三不過(guò)分三強(qiáng)調(diào)其三地理位三置，已三經(jīng)逐步三適應(yīng)“三辦公—三居住兩三地化”三的發(fā)展三趨勢(shì)，三開始關(guān)三注城郊三和邊緣三地區(qū)的三房屋。二是消三費(fèi)者對(duì)三周邊環(huán)三境的關(guān)三注程度三仍達(dá)78.三5%，從影三響位次三上看比200三2年的關(guān)三注程度三排前了三二位。三周邊環(huán)三境因素三其最基三本的含三義涵蓋三了樓盤三項(xiàng)目周三邊的自三然環(huán)境三、經(jīng)濟(jì)三環(huán)境、三社會(huì)環(huán)三境，以三及基礎(chǔ)三設(shè)施等三比較直三觀的因三素，購(gòu)三房者對(duì)三周邊環(huán)三境的極三大關(guān)注三也說(shuō)明三了周邊三環(huán)境對(duì)三樓盤項(xiàng)三目的重三要性，三樓盤的三周邊環(huán)三境在很三大程度三上影響三著購(gòu)房三者的選三擇。所三以，開三發(fā)樓盤三項(xiàng)目仍三要精心三選擇周三邊環(huán)境三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析交通條三件、周三邊環(huán)境三為購(gòu)房三者最關(guān)三心因素三是消三費(fèi)者對(duì)三價(jià)格因三素的關(guān)三注程度三降低，三根據(jù)2三002三年的調(diào)三查，有三81%三的消費(fèi)三者認(rèn)為三房屋價(jià)三格是影三響他們?nèi)?gòu)房的三重要因三素，在三影響購(gòu)三房的因三素中排三在第二三位，而三200三4年的三比例為三53.三9%，三位居各三影響因三素第五三。說(shuō)明三人們的三購(gòu)買能三力有較三大提高三，更注三重生活三的質(zhì)量三，在重三視房屋三本身的三同時(shí)，三還很重三視考慮三房屋相三關(guān)的其三他因素三。從調(diào)查三結(jié)果來(lái)三看，2三004三年房屋三升值潛三力得到三了購(gòu)房三消費(fèi)者三的普遍三關(guān)注，三200三4年的三關(guān)注程三度高達(dá)三64.三2%，三比20三02年三的40三.5%三提高了三23.三7個(gè)百三分點(diǎn)。三特別是三投資型三購(gòu)房者三對(duì)居所三的升值三潛力表三現(xiàn)出了三特別高三的關(guān)注三程度。對(duì)升值三潛力的三關(guān)注，三從某種三程度上三來(lái)講，三也就是三投資型三購(gòu)房者三對(duì)房屋三未來(lái)所三獲利潤(rùn)三的看重三。目前三有部分三投資型三購(gòu)房者三，在購(gòu)三房區(qū)域三的選擇三上傾向三于周邊三環(huán)境好三，配套三設(shè)施全三，開發(fā)三商實(shí)力三強(qiáng)的樓三盤。在三戶型選三擇上，三對(duì)于市三中心傾三向于中三小戶型三，對(duì)于三中心城三區(qū)外的三傾向于三大戶型三與別墅三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—消費(fèi)三者購(gòu)房三目的與三影響因三素分析房屋建三筑是購(gòu)三房消費(fèi)三者關(guān)心三的問(wèn)題三之一。三好的建三筑類型三與戶型三是吸引三消費(fèi)者三最有力三的賣點(diǎn)三與競(jìng)爭(zhēng)三的實(shí)力三焦點(diǎn)。三在賣點(diǎn)三潮流的三促動(dòng)下三，住宅三產(chǎn)品必三須有叫三得響的三賣點(diǎn)，三戶型設(shè)三計(jì)的好三壞可以三大大地三影響商三品房的三銷售價(jià)三格，這三已成為三許多發(fā)三展商的三共識(shí)。三如一些三成功樓三盤能考三慮現(xiàn)代三住房的三消費(fèi)特三點(diǎn)，針三對(duì)不同三的家庭三結(jié)構(gòu)、三不同的三年齡層三次，設(shè)三計(jì)出合三適的住三宅生活三空間，三不同功三能或互三有兼顧三的戶型三，滿足三實(shí)際的三需求。三像適合三老城區(qū)三老少同三堂大家三庭的多三房間大三戶型與三適合白三領(lǐng)單身三的小戶三型等，三在市場(chǎng)三上就頗三受目標(biāo)三消費(fèi)群三的喜愛三。建筑類三型與戶三型好的三住宅是三消費(fèi)者三和開發(fā)三商共同三追求的三目標(biāo)。三隨著人三們住房三消費(fèi)意三識(shí)的增三強(qiáng)和對(duì)三住房條三件要求三的不斷三提高，三在位置三、環(huán)境三等因素三不可改三變的情三況下，三建筑類三型和戶三型越來(lái)三越成為三購(gòu)房者三關(guān)注的三焦點(diǎn)。三一套住三宅能否三受到人三們的青三睞，一三個(gè)樓盤三在銷售三上能否三獲得成三功，前三期的建三筑設(shè)計(jì)三與戶型三設(shè)計(jì)已三成為重三中之重三。那么三目前購(gòu)三的房消三費(fèi)者偏三好什么三樣的住三宅呢？04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析多層住三宅最受三寵愛三高層三住宅需三求上升對(duì)比2三002三年和2三004三年消費(fèi)三者對(duì)不三同類型三住宅的三選擇情三況來(lái)看三，“多三層住宅三”仍是三合肥消三費(fèi)者最三喜愛的三建筑類三型，選三擇多層三住宅的三購(gòu)房消三費(fèi)者所三占比例三由20三02年三的58三.2%三上升至三200三4年的三73%三。而近年三來(lái)興起三的小高三層住宅三開始顯三示了頹三態(tài)，選三擇比例三由200三2年的36.三4%下滑到200三4年的15.三1%。取而三代之“三小高層三”的是三“高層三”住宅三正在逐三漸被購(gòu)三房消費(fèi)三者所接三納，需三求的增三長(zhǎng)趨勢(shì)三較為明三顯，選三擇比例三由200三2年的1.8三%上升到200三4年的10.三7%（見圖三一）。三高層建三筑是建三筑類型三中的一三個(gè)重要三有機(jī)組三合，近三幾年來(lái)三，高層三建筑在三合肥建三筑市場(chǎng)三由原來(lái)三的市場(chǎng)三空白點(diǎn)三逐漸發(fā)三展到今三天的占三到合肥三住宅市三場(chǎng)總供三應(yīng)量的5%。隨著三土地資三源的不三斷減縮三，高層三是未來(lái)三房地產(chǎn)三市場(chǎng)一三個(gè)大的三方向。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析多層住三宅最受三寵愛三高層三住宅需三求上升如今的三購(gòu)房者三愈來(lái)愈三講究性三價(jià)比，三高層建三筑的建三筑成本三居高不三下，加三上公攤?cè)娣e過(guò)三大，物三業(yè)管理三費(fèi)過(guò)高三等缺點(diǎn)三，多層三住宅更三加受寵三是必然三的趨勢(shì)三。因此三多層住三宅需求三的堅(jiān)挺三不下，三既有購(gòu)三房者對(duì)三良好的三居住環(huán)三境孜孜三不倦的三追求，三也有成三本以及三價(jià)格因三素的驅(qū)三使。高三層住宅三的出現(xiàn)三最初主三要在于三節(jié)約城三市土地三，降低三開發(fā)成三本，而三對(duì)于消三費(fèi)者選三擇高層三建筑主三要看重三的是住三高層可三使居者三“視野三遠(yuǎn)，心三情暢，三采光強(qiáng)三，通風(fēng)三好、品三味高、三新穎時(shí)三尚”，三此次調(diào)三查發(fā)現(xiàn)三，絕大三多數(shù)潛三在購(gòu)房三者認(rèn)為三在滿足三“視野三、時(shí)尚三”等需三求方面三小高層三不如高三層有優(yōu)三勢(shì)。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析三室二三廳和二三室一廳三仍是主三力戶型買房的三過(guò)程可三以相對(duì)三獨(dú)立地三劃分為三室內(nèi)和三室外兩三個(gè)部分三，優(yōu)秀三的戶型三設(shè)計(jì)帶三給業(yè)主三的居住三滿足感三是交通三和環(huán)境三的發(fā)展三不能代三替的。三盡管合三肥目前三的消費(fèi)三者經(jīng)濟(jì)三收入不三允許開三發(fā)商做三到最好三的戶型三，只能三根據(jù)市三場(chǎng)的經(jīng)三濟(jì)狀況三來(lái)決定三現(xiàn)在的三實(shí)用戶三型，使三戶型盡三可能更三好的滿三足消費(fèi)三者的需三求。對(duì)戶型三需求情三況進(jìn)行三調(diào)查發(fā)三現(xiàn)，消三費(fèi)者對(duì)三總體戶三型的偏三好與200三2年沒有三什么變?nèi)?，兩三房、三三房仍?00三4年需求三量最大三的兩類三戶型，三選擇比三例分別三為45%和46.三7%，合計(jì)三達(dá)九成三以上，三其它戶三型需求三則較少三。但從三套內(nèi)細(xì)三部分析三，200三2年的購(gòu)三房消費(fèi)三者選擇三與200三4年還是三存在明三顯差異三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析三室二三廳和二三室一廳三仍是主三力戶型雖說(shuō)總?cè)w上兩三個(gè)年份三中消費(fèi)三者均是三以三居三室為主三，但200三4年消費(fèi)三者二居三室的戶三型需求三上升較三快，比200三2年增長(zhǎng)三了17%，其中三兩室一三廳的需三求增長(zhǎng)三最大，三由200三2年的25%上升至200三4年的30.三6%，上升三了22.三4%；對(duì)于三三居室200三4年需求三有所下三降，比200三2年下降19%，主要三是三室三一廳下三降最多三，由200三2年的33.三2%下降到200三4年的13.三7%，下降三了59%。今年三的購(gòu)房三者對(duì)一三居室選三擇率也三有所回三升，由200三2年的0.5三%上升到200三4年的3.5三%.這種變?nèi)救握{(diào)查三潛在購(gòu)三房者的三構(gòu)成是三息息相三關(guān)的，三由于200三4年購(gòu)房三潛力人三群以年三輕人居三多導(dǎo)致三了中小三戶型的三需求增三長(zhǎng)。可三以看出三，消費(fèi)三者對(duì)于三戶型需三求形式三呈明顯三的多元三化、個(gè)三性化，三多層消三費(fèi)格局三，從消三費(fèi)者對(duì)三“室”三的選擇三來(lái)看，三三室型三住宅市三場(chǎng)需求三程度最三高，有三最大的三市場(chǎng)空三間，有46.三7%的消費(fèi)三者有意三向購(gòu)買三該套型三；從消三費(fèi)者對(duì)三“廳”三的選擇三來(lái)看，三數(shù)據(jù)顯三示，有47.三4%的消費(fèi)三者認(rèn)為三二廳型三住宅較三為理想三，比較三適宜居三住。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析本次調(diào)三查我們?nèi)闯觯彝ケ橙昂蛻羧瓦x擇三有關(guān)聯(lián)三。人口三、年齡三、經(jīng)濟(jì)三、文化三的不同三所選擇三的戶型三差異也三較大。三從年齡三上看2三0-2三9歲的三群體選三擇二室三一廳和三兩室二三廳的為三眾，這三個(gè)層次三的消費(fèi)三者收入三主要在三4萬(wàn)左三右；選三擇三室三一廳與三三室二三廳的以三30-三45歲三和收入三在6萬(wàn)三元左右三的為主三。再?gòu)娜彝ト巳趤?lái)分三析，多三成員結(jié)三構(gòu)家庭三對(duì)戶型三的關(guān)注三程度明三顯高于三其他人三群，如三何在有三限的空三間里，三讓家人三住得更三舒服，三并保留三一定的三私密性三是多成三員家庭三著重考三慮的問(wèn)三題，相三比成員三數(shù)量比三較少的三家庭來(lái)三講，入三住成員三在4人三以上的三家庭對(duì)三戶型的三考慮程三度接近三70%三，超過(guò)三成員在三3人的三家庭3三0個(gè)百三分點(diǎn)以三上。對(duì)三于單身三的購(gòu)房三者而言三，由于三其意向三購(gòu)買的三房屋屬三于小戶三型，因三此，其三更關(guān)注三所購(gòu)房三屋的戶三型結(jié)構(gòu)三是否合三理，關(guān)三注程度三達(dá)到5三5.6三%。因此房三地產(chǎn)開三發(fā)須關(guān)三注消費(fèi)三者家庭三背景的三變化，三不斷調(diào)三整戶型三比例，三適應(yīng)市三場(chǎng)需求三。事實(shí)三上，不三同的戶三型面對(duì)三的消費(fèi)三者層次三是不一三樣的，三開發(fā)商三應(yīng)該把三握不同三時(shí)期不三同層次三的消費(fèi)三者心態(tài)三和新購(gòu)三房者追三求其產(chǎn)三品與老三購(gòu)房者三有所差三別的心三態(tài)，進(jìn)三行戶型三創(chuàng)新。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三建筑類三型與戶三型偏好三分析戶型面三積：8三0-1三00平三方米的三需求最三為強(qiáng)烈根據(jù)安三徽經(jīng)典三市場(chǎng)調(diào)三查咨詢?nèi)镜娜{(diào)查數(shù)三據(jù)，對(duì)三戶型面三積的分三析，如三下圖一三，可以三看出2三004三年購(gòu)房三者理想三的戶型三面積與三200三2年相三比，總?cè)w變化三并不明三顯，其三需求的三建筑面三積主要三集中在三80－三100三平米之三間，所三占的比三例達(dá)到三了43三%，通過(guò)對(duì)三比我們?nèi)梢园l(fā)三現(xiàn)：2三004三年消費(fèi)三者對(duì)于三住宅面三積需求三仍然較三為理性三，對(duì)“三標(biāo)準(zhǔn)戶三型”的三需求越三來(lái)越集三中。從三整體的三需求曲三線來(lái)看三，基本三上呈現(xiàn)三“拋物三線”分三布，超三大戶型三的需求三量呈現(xiàn)三收縮趨三勢(shì)，超三小戶型三需求量三呈現(xiàn)增三長(zhǎng)趨勢(shì)三,80平方米三以下的三住宅200三2年僅有13.三5%的消費(fèi)三者有購(gòu)三買意向三，而200三4年調(diào)查三結(jié)果有29.三5%的消費(fèi)三者表示三會(huì)考慮三購(gòu)買。200三4年合肥三住房市三場(chǎng)小戶三型較以三往熱銷三，家庭三結(jié)構(gòu)的三變化和三房?jī)r(jià)的三快速上三漲都是三影響因三素。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三面積價(jià)三格傾向三分析戶型面三積：8三0-1三00平三方米的三需求最三為強(qiáng)烈從細(xì)分三市場(chǎng)上三看，不三同年齡三段的人三群對(duì)住三宅面積三的需求三差別也三較大。三對(duì)住宅三面積需三求最大三的是44—45歲年齡三段的人三群，這三部分人三群有一三定的經(jīng)三濟(jì)基礎(chǔ)三，要通三過(guò)換房三尋求更三好的居三住條件三，而且三往往想三一步到三位，在120平方米三的住宅三需求中三，他們?nèi)x擇的三比例較三大。而三一些因三經(jīng)濟(jì)基三礎(chǔ)薄弱三，或事三業(yè)處于三起步階三段的年三輕人群三對(duì)住宅三面積的三需求最三小。因三此，在三房屋開三發(fā)和銷三售中，三應(yīng)針對(duì)三當(dāng)?shù)鼐尤竦氖杖胨饺筒煌挲g段三人群的三特點(diǎn)進(jìn)三行策劃三，通過(guò)三市場(chǎng)細(xì)三分，有三針對(duì)性三地開發(fā)三適合不三同人群三需求的三住宅面三積套型三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三面積價(jià)三格傾向三分析購(gòu)房戶三對(duì)住宅三功能的三要求更三加細(xì)化從住宅三的功能三面積來(lái)三分析，三隨著人三們收入三的增加三和生活三水平提三高，人三們對(duì)住三宅功能三的要求三越來(lái)越三高，需三求也呈三現(xiàn)多樣三化。從三本次調(diào)三查結(jié)果三看：客廳面三積：從被訪三者的選三擇來(lái)看三，選擇三20—三30平三方米的三人最多三，占到三35%三，其次三分別是三15—三20平三方米、三占26三%，3三0—4三0平方三米、占三23%三，選擇三40平三方米以三上的占三14%三。主臥室三面積：消費(fèi)者三對(duì)主臥三室的設(shè)三計(jì)越來(lái)三越講究三，主臥三室衛(wèi)生三間、陽(yáng)三臺(tái)、衣三帽間等三都成為三消費(fèi)者三關(guān)注的三地方。三主臥室三的面積三大小從三調(diào)查結(jié)三果看，三選擇前三三位的三分別是三15—三20平三方米、三10—三15平三方米、三20—三20平三方米，三分別占三到36三%、2三7%、三26%三。在選三擇雙衛(wèi)三的人群三中，6三0%的三人選擇三3—6三平方米三的主臥三衛(wèi)生間三，24三%的人三選擇6三—10三平方米三的主臥三衛(wèi)生間三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三面積價(jià)三格傾向三分析購(gòu)房戶三對(duì)住宅三功能的三要求更三加細(xì)化餐廳面三積：接近一三半的人三選擇1三0—1三5平方三米的餐三廳，其三次是1三0平方三米以下三的餐廳三，有3三0%的三人選擇三，另有三14%三的人選三擇15三—20三平方米三的餐廳三，選擇三20平三方米以三上餐廳三的人很三少，只三有7%三。廚房面三積：有68三%的人三選擇5三—10三平方米三的廚房三，有1三8%的三人選擇三10—三15平三方米的三廚房。三在現(xiàn)代三生活中三，廚房三的地位三和作用三已大大三減弱，三不同戶三型和面三積的住三宅對(duì)廚三房的面三積要求三不大，三只要能三滿足一三定功能三即可。衛(wèi)生間三面積：從衛(wèi)生三間面積三的選擇三來(lái)看，三絕大多三數(shù)的人三選擇3三—6平三方米的三衛(wèi)生間三，占6三1%，三27%三的人選三擇6—三10平三方米的三衛(wèi)生間三，選擇三3平方三米以下三和10三平方米三以上的三人數(shù)較三少。房地產(chǎn)三開發(fā)商三要讓自三身推出三的房屋三能與市三場(chǎng)要求三接軌，三就要不三斷探索三消費(fèi)者三需求，三在有限三的空間三，設(shè)計(jì)三出更好三的住宅三功能，三為消費(fèi)三者提供三更舒適三的生活三環(huán)境。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三面積價(jià)三格傾向三分析購(gòu)房戶三價(jià)格承三受能力三相對(duì)提三高為了解三消費(fèi)者三對(duì)現(xiàn)今三住宅價(jià)三格的承三受能力三，我們?nèi)龑?duì)消費(fèi)三者能承三受的套三房總價(jià)三和單價(jià)三進(jìn)行了三調(diào)查。三調(diào)查結(jié)三果顯示三：200三4年消費(fèi)三者承受三的住宅三總價(jià)集三中在15萬(wàn)—20萬(wàn)、20萬(wàn)—30萬(wàn)兩個(gè)三區(qū)間范三圍內(nèi)，三分別占三調(diào)查人三數(shù)的49。8%、和39。2%。愿支三付30萬(wàn)元以三上的占10%。200三2年的情三況是，三選擇20萬(wàn)元以三下商品三房的占三到84.三8%，選擇20萬(wàn)元以三上的僅三占15。2%。這些三說(shuō)明合三肥市民三的經(jīng)濟(jì)三承受能三力這兩三年有了三很大提三高。從三消費(fèi)者三對(duì)能承三受單價(jià)三的選擇三來(lái)看，三與總價(jià)三的選擇三分布類三似，消三費(fèi)者選三擇范圍三大都在三每平方三米單價(jià)150三1—300三0元區(qū)間三，其中三選擇最三多的集三中在150三1—200三0元的低三端價(jià)位三，占到三被調(diào)查三人群的42%，選擇三每平方三米單價(jià)200三1—250三0元的占35。6%，選擇三每平方三米單價(jià)250三1—300三0元的占22。4%。消費(fèi)者三家庭實(shí)三際收入三反映了三消費(fèi)者三的實(shí)際三承受能三力，消三費(fèi)者可三承受的三套房總?cè)齼r(jià)和單三價(jià)，則三反映了三消費(fèi)者三的心理三承受能三力和對(duì)三房?jī)r(jià)的三期望。三目前合三肥房?jī)r(jià)三已上漲三至260三0元/平方米三，從本三次調(diào)查三消費(fèi)者三對(duì)房?jī)r(jià)三的預(yù)期三承受來(lái)三看，現(xiàn)三在的房三價(jià)已超三出了購(gòu)三房者的三心理價(jià)三位。單三價(jià)在400三0/平方米三以上的三精品樓三盤，雖三然也有三需求，三但因需三求較少三，更需三要開發(fā)三商進(jìn)行三深入的三研究，三認(rèn)清這三一部分三消費(fèi)者三的獨(dú)特三消費(fèi)心三理與行三為特征三。04年三住宅消三費(fèi)調(diào)查—購(gòu)房三消費(fèi)者三面積價(jià)三格傾向三分析二手房三市場(chǎng)調(diào)三研■合肥的三二手房三市場(chǎng)發(fā)三展迅速三，二手三房交易三量突飛三猛進(jìn)。據(jù)政府三部門公三布的數(shù)三據(jù)，２三００４三年一季三度合肥三房地產(chǎn)三市場(chǎng)成三交額為三２１．三０３億三元、建三筑面積三為１３三５．７三５萬(wàn)平三方米，三同比分三別增長(zhǎng)三了８４三％和１三０４．三８４％三。其中三二手房三的成交三額為７三．４３三億元、三建筑面三積為６三７．９三７萬(wàn)平三方米，三分別占三到交易三總量的三３５．三３％和三５０．三１％。三統(tǒng)計(jì)表三明，合三肥的二三手房在三整個(gè)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)交易三量中占三到了將三近一半三。

房三齡：以三２００三０年及三以后的三房屋居三多■本期調(diào)三查的在三售二手三房中，三有四成三以上都三是建成三于２０三００年三及以后三的。另三有四成三多是建三于１９三９０至三１９９三９年的三，１９三９０年三以前的三房屋僅三占到１三２．９三％。由三此可見三，目前三合肥二三手房市三場(chǎng)的供三應(yīng)房源三存在著三房齡較三輕的特三點(diǎn)，這三一點(diǎn)對(duì)三于二手三房交易三來(lái)說(shuō)，三一方面三使得二三手房更三能有效三吸引市三民購(gòu)買三，另一三方面也三導(dǎo)致了三二手房三的價(jià)格三相對(duì)居三高?！鰬粜停喝宄啥既嵌尤覒粜洼^三為集中三在二居三室和三三居室，三占到了三總量的三八成以三上。而三一居室三和四居三室及以三上的小三戶型和三大戶型三則分別三為１０三．６％三和６．三９％。三這一方三面是一三段時(shí)期三住宅產(chǎn)三品本身三的特點(diǎn)三所造成三的，另三一方面三這一類三戶型能三有效滿三足一些三過(guò)渡時(shí)三期的家三庭的需三要，因三此也是三二手房三交易市三場(chǎng)中最三受歡迎三的類型三?！鲅b修：三四成以三上為初三裝或中三裝房有４４三．２％三的二手三房均為三初裝和三中裝房三，其中三又以初三裝修的三居多。三另外，三毛坯房三也占到三了１／三３以上三，精裝三修房則三相對(duì)較三少，但三也有兩三成之多三。毛坯三房的高三比例則三提示了三投資客三對(duì)于合三肥二手三房市場(chǎng)三的參與三?！龇?jī)r(jià)：三單價(jià)從三１００三０到４三０００由于二三手房的三房齡、三地段、三裝修程三度等差三異很大三，所以三價(jià)格差三也相應(yīng)三較大。三這是二三手房供三應(yīng)市場(chǎng)三的一個(gè)三普遍現(xiàn)三場(chǎng)。目三前合肥三市場(chǎng)上三在售的三二手房三，單價(jià)三在２０三００元三／平方三米以下三的占總?cè)康牟蝗銉沙扇Ａ扇陨隙既性谌玻埃叭爸粒踩福埃叭饺矫字g，這三主要是三因?yàn)橛腥喈?dāng)一三部分的三二手房三都居于三市中心三一類的三“黃金三地段”三，地段三的價(jià)值三直接導(dǎo)三致了房三屋的價(jià)三格不菲三。二手房三市場(chǎng)調(diào)三研上半年三省城房三地產(chǎn)市三場(chǎng)十分三活躍，三成交量三大幅度三增長(zhǎng)，三面積在三120三~1三50平三方米的三大戶型三商品房三占該市三商品房三成交戶三數(shù)的近三四成。三據(jù)統(tǒng)計(jì)三，去年三該市全三年的房三地產(chǎn)交三易額為三57.三8億三元，而三今年上三半年就三達(dá)到了三46.三78三億元。三同時(shí)，三去年該三市二手三房全年三的交易三額為1三6億元三，而今三年上半三年的二三手房交三易額為三17.三76三億元，三超過(guò)去三年全年三的成交三量。三今三年上半三年，面三積在1三20~三15三0平方三米的商三品房占三該市商三品房銷三售總量三的35三.5三%，占三成交總?cè)龖魯?shù)的三36.三43三%，占三銷售總?cè)痤~的三38.三6%三。價(jià)格三在20三00~三30三00元三/平方三米的房三子占銷三售總量三的一半三以上。三上半年三，該市三住宅的三平均價(jià)三格為2三314三元/平三方米，三非住宅三(商鋪三、寫字三樓等)三的平均三價(jià)格為三422三8元/三平方米三。這表三明上半三年合肥三房地產(chǎn)三市場(chǎng)十三分活躍三，價(jià)格三在穩(wěn)步三上升，三國(guó)家的三宏觀調(diào)三控政策三對(duì)該市三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三影響不三大。有三關(guān)人士三分析，三在宏觀三調(diào)控政三策指導(dǎo)三下，合三肥的房三地產(chǎn)市三場(chǎng)仍將三升溫，三持續(xù)發(fā)三展，預(yù)三計(jì)下半三年該市三房?jī)r(jià)仍三會(huì)穩(wěn)中三有升，三房地產(chǎn)三市場(chǎng)會(huì)三繼續(xù)活三躍。省城房三價(jià)持續(xù)三攀升三大戶型三成購(gòu)房三新寵從上半三年的統(tǒng)三計(jì)看，三該市的三購(gòu)房者三更加理三性。它三的標(biāo)志三是該市三上半年三二手房三交易火三爆。該三市房地三產(chǎn)市場(chǎng)三一級(jí)市三場(chǎng)(新三房)、三二級(jí)市三場(chǎng)(二三手房)三和三級(jí)三市場(chǎng)(三租賃)三聯(lián)動(dòng)，三特別是三二三級(jí)三市場(chǎng)活三躍，表三明房地三產(chǎn)市場(chǎng)三健康有三序。三在三分析房三地產(chǎn)市三場(chǎng)交易三活躍的三原因時(shí)三，有關(guān)三人士指三出，今三年4月三份，省三直公房三允許上三市對(duì)推三動(dòng)該市三二手房三交易起三到了重三要作用三。從2三002三年2月三份開始三，合肥三市的房三改房已三經(jīng)全面三放開。三國(guó)家實(shí)三行房改三政策，三取消福三利分房三，通過(guò)三房改，三不少人三買到了三房改房三，通過(guò)三幾年的三積累，三已經(jīng)具三備了以三大換小三和購(gòu)買三新房的三能力。三新安三晚報(bào)三同時(shí)三，老百三姓已經(jīng)三不再滿三足于居三者有其三屋，更三加注重三居住環(huán)三境的改三善，物三業(yè)管理三的質(zhì)量三。有些三物業(yè)管三理好，三環(huán)境好三的房子三雖然價(jià)三格高，三但是仍三供不應(yīng)三求。政三務(wù)新區(qū)三建設(shè)、三GD三P千三億元規(guī)三劃的拉三動(dòng)也是三促使該三市房地三產(chǎn)持續(xù)三升溫的三重要原三因。合三肥市每三年以1三0萬(wàn)左三右的人三口遞增三，這些三人都需三要住房三。今年三4月1三日起，三該市房三屋維修三基金下三調(diào)在一三定程度三上減輕三了消費(fèi)三者的負(fù)三擔(dān)，對(duì)三刺激商三品房買三賣和活三躍房地三產(chǎn)市場(chǎng)三起到了三積極作三用。三資料三來(lái)源：三合肥市三房地產(chǎn)三管理局省城房三價(jià)持續(xù)三攀升三大戶型三成購(gòu)房三新寵合肥房三產(chǎn)：空三置與緊三缺并存“迅速三發(fā)展的三合肥房三地產(chǎn)市三場(chǎng)呈現(xiàn)三空置與三緊缺并三存的現(xiàn)三象，一三邊是房三價(jià)持續(xù)三上揚(yáng)、三繼續(xù)走三高，大三量的商三品房空三置；一三邊卻是三“平民三住宅”三緊缺，三中低價(jià)三位的樓三盤較少三?！睒I(yè)三內(nèi)人士三說(shuō)。安徽合三肥市開三發(fā)辦和三合肥市三房產(chǎn)局三資料顯三示：二三00二三年至今三，合肥三市新建三商品房三房?jī)r(jià)持三續(xù)上揚(yáng)三。二0三0二至三二00三三年，三新建商三品房均三價(jià)從每三平方米三一千七三百五十三元上揚(yáng)三到二千三零九十三五元；三今年上三半年，三則漲至三約每平三方米二三千四百三五十元三，一些三區(qū)位和三戶型較三好的樓三盤一般三均價(jià)在三二千八三百元以三上，年三均漲幅三達(dá)百分三之十八三。目前，三合肥房三產(chǎn)市場(chǎng)三上高價(jià)三位(每三平方米三近三千三元)和三大戶型三(一百三至一百三五平方三米)的三商品住三房供銷三占市場(chǎng)三額近百三分之五三十。據(jù)三不完全三統(tǒng)計(jì)，三合肥全三市約有三二十多三萬(wàn)平方三米空置三房屋。三而適合三多數(shù)市三民自住三需求的三中低價(jià)三位的樓三盤較少三，今年三上半年三八十平三方米以三下戶型三的樓盤三不足五三萬(wàn)平方三米，低三收入群三體購(gòu)房三難度增三大，二三手房的三開發(fā)依三然不能三從根本三上解決三中低收三入家庭三的需要三。合肥房三產(chǎn)：空三置與緊三缺并存空置與三緊缺并三存，“三海水”三與“火三焰”共三舞。面對(duì)合三肥房產(chǎn)三發(fā)展的三“瓶頸三”現(xiàn)象三。合肥三市市長(zhǎng)三郭萬(wàn)清三在調(diào)研三房地產(chǎn)三情況時(shí)三說(shuō)，隨三著市政三府千億三規(guī)劃、三現(xiàn)代化三大城市三藍(lán)圖的三實(shí)施，三城市規(guī)三模的擴(kuò)三大，為三安徽省三會(huì)房地三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)三造了巨三大的發(fā)三展空間三。合肥三城市居三民可支三配收入三的快速三增長(zhǎng)，三為居民三購(gòu)房置三業(yè)提供三了經(jīng)濟(jì)三上的保三證。此外，三隨著合三肥市政三府對(duì)土三地市場(chǎng)三整頓力三度的加三強(qiáng)，繼三續(xù)強(qiáng)化三四類經(jīng)三營(yíng)性用三地的“三招標(biāo)、三拍賣、三掛牌”三。為緩三解住房三結(jié)構(gòu)性三矛盾，三進(jìn)一步三將把發(fā)三展普通三商品房三(經(jīng)濟(jì)三適用房三)為重三點(diǎn)，保三障中低三收入人三群能夠三買的起三、買得三到中低三檔住宅三，消解三當(dāng)前空三置與緊三缺并存三的局面三。來(lái)源：三中國(guó)新三聞網(wǎng)合肥房三地產(chǎn)兩三大特點(diǎn)在剛剛?cè)Y(jié)束的三合肥秋三季房產(chǎn)三展覽會(huì)三上，一三位業(yè)內(nèi)三人士感三嘆道：三“合肥三地產(chǎn)界三還沒有三養(yǎng)成對(duì)三市場(chǎng)深三層?xùn)|西三相互探三討的風(fēng)三氣，也三缺乏有三前瞻性三和大局三觀的領(lǐng)三軍人物三，這也三是十多三年來(lái)為三什么合三肥少有三品牌形三象和真三正做大三做強(qiáng)起三來(lái)的地三產(chǎn)公司三的深層三次原因三?！笨傮w來(lái)三說(shuō)，合三肥地產(chǎn)三業(yè)存在三如下特三點(diǎn)：一、合三肥房地三產(chǎn)過(guò)熱三，存在三泡沫最近一三段時(shí)期三，合肥三儼然是三一個(gè)巨三大的工三地：林三立的腳三手架包三裹著一三座座山三樣的建三筑，重三重疊疊三，連綿三一片，三運(yùn)送建三材的車三輛穿梭三在塵土三飛揚(yáng)的三馬路上三，各種三施工的三操作聲三和機(jī)器三的轟鳴三聲從不三同方向三傳來(lái)。很顯然三，合肥三的地產(chǎn)三業(yè)正處三在一個(gè)三熱火朝三天、高三速發(fā)展三的時(shí)期三。其實(shí)三這一點(diǎn)三，從政三府公布三的數(shù)據(jù)三中同樣三得到印三證，早三在上個(gè)三世紀(jì)９三０年代三中期以三來(lái)，房三地產(chǎn)給三我市Ｇ三ＤＰ增三長(zhǎng)的貢三獻(xiàn)率就三呈逐年三遞增的三態(tài)勢(shì)，三成了我三市經(jīng)濟(jì)三發(fā)展的三支柱產(chǎn)三業(yè)之一三，為合三肥的Ｇ三ＤＰ增三長(zhǎng)速度三在我省三乃至全三國(guó)同等三城市中三名列前三茅提供三了有力三的支援三。合肥房三地產(chǎn)兩三大特點(diǎn)但不同三的聲音三卻來(lái)自三于外界三。先是三去年理三論界對(duì)三全國(guó)各三大城市三日益盛三行的“三圈地”三風(fēng)提出三擔(dān)憂，三再是今三年以來(lái)三，國(guó)內(nèi)三幾家大三報(bào)通過(guò)三對(duì)上海三、北京三、廣州三、武漢三等城市三的調(diào)查三，對(duì)地三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三的泡沫三若隱若三現(xiàn)發(fā)出三警示，三此外，三幾年來(lái)三，大小三媒體對(duì)三各地商三品房空三置率居三高不下三的現(xiàn)狀三更直觀三的表述三，也一三直未停三過(guò)。在某些三早幾年三開發(fā)好三的小區(qū)三里走走三，總會(huì)三找到許三多未賣三出的空三房子。三還有更三深層面三的，新三樓盤的三價(jià)格越三來(lái)越高三與二手三房實(shí)際三成交價(jià)三格日見三走低的三反差現(xiàn)三象，以三及消費(fèi)三者實(shí)際三收入的三增長(zhǎng)幅三度所反三映的市三場(chǎng)購(gòu)買三力，等三等，通三過(guò)對(duì)這三些至關(guān)三重要因三素的考三慮和分三析，我三們不能三不產(chǎn)生三疑問(wèn)：三那些新三開發(fā)的三樓盤，三將有誰(shuí)三來(lái)接盤三？但市場(chǎng)三上樂觀三的情緒三總是容三易占上三風(fēng)的，三“但愿三這是杞三人憂天三！”一三位政府三相關(guān)部三門的負(fù)三責(zé)人在三最近一三次房展三會(huì)上，三面對(duì)上三述提問(wèn)三表達(dá)出三這樣的三樂觀。合肥房三地產(chǎn)兩三大特點(diǎn)二、短三期行為三較多，三掙了錢三就走一個(gè)城三市的房三地產(chǎn)新三興之初三，由于三地價(jià)較三低、城三市配套三不力和三購(gòu)買力三的不足三，總會(huì)三伴隨一三個(gè)利潤(rùn)三回報(bào)從三低到高三的過(guò)程三，但隨三著經(jīng)濟(jì)三的增長(zhǎng)三、城市三建設(shè)的三加快、三消費(fèi)者三購(gòu)買力三的增強(qiáng)三，將會(huì)三大大縮三短這個(gè)三過(guò)程。三所以說(shuō)三，在這三個(gè)時(shí)期三，房地三產(chǎn)開發(fā)三是一個(gè)三易于產(chǎn)三生高回三報(bào)的行三當(dāng)。也三正是看三到了這三一點(diǎn)，三許多合三肥早期三進(jìn)入地三產(chǎn)業(yè)的三投資商三，尤其三是一些三私營(yíng)機(jī)三構(gòu)，一三開始就三瞄著高三利潤(rùn)而三來(lái)，并三沒有要三在該行三業(yè)做大三做強(qiáng)的三準(zhǔn)備，三換句話三說(shuō)，只三想做短三線，而三不想做三長(zhǎng)線，三賺了錢三就走。這種掙三了錢就三走的短三期行為三，在現(xiàn)三在以及三將來(lái)都三大量存三在，這三一心態(tài)三決定了三他們所三開發(fā)的三項(xiàng)目必三然存在三配套設(shè)三施投資三不力、三服務(wù)不三完善（三多數(shù)是三與銷售三廣告不三符）、三甚至房三屋質(zhì)量三有重大三缺陷等三損害消三費(fèi)者利三益的諸三多問(wèn)題三。這些三最初就三遺留下三來(lái)的問(wèn)三題，往三往又給三后來(lái)的三物業(yè)管三理造成三很多不三便，是三使業(yè)主三與物業(yè)三管理機(jī)三構(gòu)容易三形成矛三盾的深三層次的三原因之三一。針對(duì)這三一狀況三，業(yè)界三一位有