房地產(chǎn)估價(jià)-路線價(jià)法的基本原理

第九章

路線價(jià)法第九章路線價(jià)法§9-1路線價(jià)法的基本原理一、路線價(jià)法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時(shí)需要估價(jià)街道第九章路線價(jià)法二、路線價(jià)法的概念對(duì)面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上，此單價(jià)稱(chēng)為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。街道街道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章路線價(jià)法三、路線價(jià)法的理論依據(jù)實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)比較法路線價(jià)法估價(jià)結(jié)果的可信度取決于路線價(jià)、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對(duì)象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第九章路線價(jià)法§9-2路線價(jià)法的操作過(guò)程一、劃分路線價(jià)區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地四、確定路線價(jià)五、制作深度指標(biāo)表六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格同一路線價(jià)的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價(jià)第九章路線價(jià)法五、制作深度指標(biāo)表（一）深度指數(shù)的含義隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價(jià)變化的相對(duì)程度深度指數(shù)又稱(chēng)深度百分率深度指數(shù)表又稱(chēng)深度百分率表第九章路線價(jià)法（二）深度指數(shù)的制作思路街道

a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an

1、單獨(dú)深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累計(jì)深度百分率

a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

3、平均深度百分率第九章路線價(jià)法（三）制作方法40%30%20%10%

9%8%7%6%街道1、四三二一法則第九章路線價(jià)法臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨(dú)深度百分率403020109876累計(jì)深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺

第九章路線價(jià)法（三）制作方法制作思路屬于累計(jì)深度指數(shù)第九章路線價(jià)法2、哈柏法則六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格（一）計(jì)算公式宗地價(jià)格V深度指數(shù)dvdf路線價(jià)u當(dāng)u為單位價(jià)格時(shí)：V=u×dv×(f×d)當(dāng)u為以一定單元寬，標(biāo)準(zhǔn)深度的長(zhǎng)條時(shí)：V=u×dv×fdv－平均深度指數(shù)dv－累計(jì)深度指數(shù)第九章路線價(jià)法六、計(jì)算各宗地土地價(jià)格1、一面臨街矩形土地路線價(jià)2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24

=85.34萬(wàn)元第九章路線價(jià)法（二）運(yùn)用舉例（二）運(yùn)用舉例路線價(jià)2000元/m230mP184例9－2路線價(jià)3000元/m2標(biāo)準(zhǔn)深度20m15m15m第九章路線價(jià)法2、前后兩面臨街矩形地重疊價(jià)值估價(jià)法u0u1dd0d1（高價(jià)街）（低價(jià)街）第九章路線價(jià)法P184例9－2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000×100%×100+10000×70%×50=235萬(wàn)元

第九章路線價(jià)法3、街角地ABu0u1V單=u0×dv0+u1×dv1×tt——旁街影響加價(jià)率第九章路線價(jià)法4、特殊形狀土地uABCfdh－三角形土地修正率第九章路線價(jià)法ABCDABC土地價(jià)格=ABD土地價(jià)格－ACD土地價(jià)格第九章路線價(jià)法4、特殊形狀土地ABCDEFGH梯形ABCD價(jià)格=矩形CDEF價(jià)格+三角形ACE價(jià)格+三角形BDF價(jià)格梯形ABCD價(jià)格=矩形ABGH價(jià)格-三角形ACG價(jià)格-三角形BDH價(jià)格第九章路線價(jià)法4、特殊形狀土地第十章

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法§10三-1基本原三理一、概三念利用較三長(zhǎng)期的三歷史資三料，在三分析其三變化趨三勢(shì)的基三礎(chǔ)上，三運(yùn)用時(shí)三間序列三分析和三回歸分三析方法三，對(duì)房三地產(chǎn)價(jià)三格進(jìn)行三推測(cè)和三判斷。將預(yù)測(cè)三科學(xué)的三基本理三論和方三法運(yùn)用三到房地三產(chǎn)估價(jià)三上而產(chǎn)三生的一三種估價(jià)三方法。第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法§10三-1基本原三理長(zhǎng)時(shí)間三、真實(shí)三的歷史三價(jià)格資三料三、作三用1、評(píng)估三房地產(chǎn)三價(jià)格；2、市場(chǎng)三比較法三中交易三日期修三正；3、收益三法中對(duì)三未來(lái)凈三收益等三的預(yù)測(cè)三；4、假設(shè)三開(kāi)發(fā)法三中預(yù)期三價(jià)值及三成本等三的預(yù)測(cè)三；5、填補(bǔ)三某些房三地產(chǎn)價(jià)三格歷史三資料的三缺乏；6、地產(chǎn)三價(jià)格發(fā)三展趨勢(shì)三的比較三。第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法二、適三用條件年份價(jià)格200三1三200三2三200三3三200三4三200三5三200三6AB房地產(chǎn)三上漲或三下跌的三趨勢(shì)強(qiáng)三弱與其三目前的三價(jià)格高三低無(wú)關(guān)第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法§10三-1基本原三理§10三-1基本原三理1、搜集三資料2、排列三成序3、分析三建模4、推測(cè)三價(jià)格第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法四、操三作步驟§10三-2預(yù)測(cè)方三法一、直三線趨勢(shì)三預(yù)測(cè)法1、平均三增減量三法第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法年份價(jià)格y2001681020027130200374602004781020058150逐年上漲

320330350340逐年上三漲額平三均數(shù)預(yù)測(cè)值三：y200三6=81三50+三335三=84三85y200三7=81三50+三335×2=8三820d=3三20×0.1三+33三0×0.2三+35三0×0.2三+34三0×0.5三=33三8加權(quán)

0.10.20.20.52、平均三法yx0趨勢(shì)線實(shí)際線（x1，y1）（x2，y2）第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法y＝a+b三x年份

價(jià)格1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66x123456789價(jià)格單三位：萬(wàn)三元/m三2第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法2、平均三法3、最小三二乘法y＝a+b三x第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法某房地三產(chǎn)的成三本（萬(wàn)三元）年份

成本y1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66

x-4-3-2-101234

x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64∑0三4三3.4三260三12.三56n=9x-7-5-3-11357

第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法二、二三次拋物三線型預(yù)三測(cè)法y=a三+bx三+cx2第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法P19三6例10－4年份價(jià)格一級(jí)增長(zhǎng)量二級(jí)增長(zhǎng)量19974200

199853001100

199967001400300200084001700300200110400200030020021270023003002003153302630330第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=70630305199028264870196第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法P19三6例10－4Y=8三397三+18三57x三+15三2x2200三4年價(jià)格=83三97+三185三7×4+1三52×42=18三257元/平方米200三5年價(jià)格=83三97+三185三7×5+1三52×52=21三482元/平方米第十章三長(zhǎng)期趨三勢(shì)法P19三6例10－4三、平三均發(fā)展三速度預(yù)三測(cè)法年份價(jià)格199528001996270019973100199826001999320020003800200152002002530020035500P19三7例10－5200三4年價(jià)格=55三00×三1.0三88=三598三0元/平方米200三6年價(jià)格=55三00×三1.0三883=70三