房地產(chǎn)估價-路線價法的基本原理

第九章

路線價法第九章路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側的土地同時需要估價街道第九章路線價法二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當?shù)某鞘型恋?，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標準深度第九章路線價法三、路線價法的理論依據(jù)實質上是一種市場比較法路線價法估價結果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第九章路線價法§9-2路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設定標準深度三、選取標準宗地四、確定路線價五、制作深度指標表六、計算各宗地土地價格同一路線價的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設定在路線上的標準地塊的單位地價第九章路線價法五、制作深度指標表（一）深度指數(shù)的含義隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表第九章路線價法（二）深度指數(shù)的制作思路街道

a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an

1、單獨深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累計深度百分率

a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

3、平均深度百分率第九章路線價法（三）制作方法40%30%20%10%

9%8%7%6%街道1、四三二一法則第九章路線價法臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假設標準深度為100英尺

第九章路線價法（三）制作方法制作思路屬于累計深度指數(shù)第九章路線價法2、哈柏法則六、計算各宗地土地價格（一）計算公式宗地價格V深度指數(shù)dvdf路線價u當u為單位價格時：V=u×dv×(f×d)當u為以一定單元寬，標準深度的長條時：V=u×dv×fdv－平均深度指數(shù)dv－累計深度指數(shù)第九章路線價法六、計算各宗地土地價格1、一面臨街矩形土地路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24

=85.34萬元第九章路線價法（二）運用舉例（二）運用舉例路線價2000元/m230mP184例9－2路線價3000元/m2標準深度20m15m15m第九章路線價法2、前后兩面臨街矩形地重疊價值估價法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九章路線價法P184例9－2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000×100%×100+10000×70%×50=235萬元

第九章路線價法3、街角地ABu0u1V單=u0×dv0+u1×dv1×tt——旁街影響加價率第九章路線價法4、特殊形狀土地uABCfdh－三角形土地修正率第九章路線價法ABCDABC土地價格=ABD土地價格－ACD土地價格第九章路線價法4、特殊形狀土地ABCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形ACE價格+三角形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形ACG價格-三角形BDH價格第九章路線價法4、特殊形狀土地第十章

長期趨勢法第十章長期趨勢法§10三-1基本原三理一、概三念利用較三長期的三歷史資三料，在三分析其三變化趨三勢的基三礎上，三運用時三間序列三分析和三回歸分三析方法三，對房三地產(chǎn)價三格進行三推測和三判斷。將預測三科學的三基本理三論和方三法運用三到房地三產(chǎn)估價三上而產(chǎn)三生的一三種估價三方法。第十章三長期趨三勢法§10三-1基本原三理長時間三、真實三的歷史三價格資三料三、作三用1、評估三房地產(chǎn)三價格；2、市場三比較法三中交易三日期修三正；3、收益三法中對三未來凈三收益等三的預測三；4、假設三開發(fā)法三中預期三價值及三成本等三的預測三；5、填補三某些房三地產(chǎn)價三格歷史三資料的三缺乏；6、地產(chǎn)三價格發(fā)三展趨勢三的比較三。第十章三長期趨三勢法二、適三用條件年份價格200三1三200三2三200三3三200三4三200三5三200三6AB房地產(chǎn)三上漲或三下跌的三趨勢強三弱與其三目前的三價格高三低無關第十章三長期趨三勢法§10三-1基本原三理§10三-1基本原三理1、搜集三資料2、排列三成序3、分析三建模4、推測三價格第十章三長期趨三勢法四、操三作步驟§10三-2預測方三法一、直三線趨勢三預測法1、平均三增減量三法第十章三長期趨三勢法年份價格y2001681020027130200374602004781020058150逐年上漲

320330350340逐年上三漲額平三均數(shù)預測值三：y200三6=81三50+三335三=84三85y200三7=81三50+三335×2=8三820d=3三20×0.1三+33三0×0.2三+35三0×0.2三+34三0×0.5三=33三8加權

0.10.20.20.52、平均三法yx0趨勢線實際線（x1，y1）（x2，y2）第十章三長期趨三勢法y＝a+b三x年份

價格1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66x123456789價格單三位：萬三元/m三2第十章三長期趨三勢法2、平均三法3、最小三二乘法y＝a+b三x第十章三長期趨三勢法某房地三產(chǎn)的成三本（萬三元）年份

成本y1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66

x-4-3-2-101234

x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64∑0三4三3.4三260三12.三56n=9x-7-5-3-11357

第十章三長期趨三勢法二、二三次拋物三線型預三測法y=a三+bx三+cx2第十章三長期趨三勢法P19三6例10－4年份價格一級增長量二級增長量19974200

199853001100

199967001400300200084001700300200110400200030020021270023003002003153302630330第十章三長期趨三勢法年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=70630305199028264870196第十章三長期趨三勢法P19三6例10－4Y=8三397三+18三57x三+15三2x2200三4年價格=83三97+三185三7×4+1三52×42=18三257元/平方米200三5年價格=83三97+三185三7×5+1三52×52=21三482元/平方米第十章三長期趨三勢法P19三6例10－4三、平三均發(fā)展三速度預三測法年份價格199528001996270019973100199826001999320020003800200152002002530020035500P19三7例10－5200三4年價格=55三00×三1.0三88=三598三0元/平方米200三6年價格=55三00×三1.0三883=70三