房地產(chǎn)評(píng)估綜合概覽

第五章房地產(chǎn)評(píng)估

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第五章房地產(chǎn)評(píng)估

第八節(jié)路線價(jià)法第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法第九節(jié)在建工程評(píng)估第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。在房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象一般有三種基本存在形態(tài)：土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面，物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱(chēng)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的概念和特點(diǎn)1、定義土地：指地球表面的陸地部分。包括內(nèi)陸水域和灘涂。（狹義）廣義的土地：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。石油土壤、氣候、地址、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。包括過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)勞動(dòng)的結(jié)果。2、土地的供給（1）土地的自然供給土地的自然供給應(yīng)具備的5個(gè)條件：具有適宜人類(lèi)生存和工作的氣候條件具有適宜植物生長(zhǎng)的土壤質(zhì)地和氣候條件具有可以利用的淡水資源具有供給人類(lèi)利用的生產(chǎn)資源具有一定的交通條件（2）土地的經(jīng)濟(jì)供給3、土地的特性P141對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用滿足不同需求①土地的自然特性A．位置的固定性。B．質(zhì)量的差異性。C．不可再生性。D．效用永續(xù)性。②土地的經(jīng)濟(jì)特性A．供給的稀缺性。B．土地產(chǎn)權(quán)可壟斷性。C．土地用途的多方向性。D．效益級(jí)差性。二、土地權(quán)利根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律,我國(guó)土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利,而是一個(gè)權(quán)利束,這個(gè)權(quán)利束主要包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。（1）土地所有權(quán)的歸屬

城市土地國(guó)家；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地農(nóng)民集體（除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外）

土地使用權(quán)：劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)（2）土地使用權(quán)及其交易

土地使用權(quán)出讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)出租：土地使用權(quán)抵押：

國(guó)家（土地所有者）出讓支付出讓金土地使用者甲土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國(guó)務(wù)院確定：（掌握）

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。

國(guó)家（土地所有者）出讓

土地使用者甲轉(zhuǎn)讓土地使用者乙

國(guó)家（土地所有者）出讓

土地使用者甲轉(zhuǎn)讓土地使用者乙出租、抵押丙國(guó)家規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得由國(guó)家無(wú)償收回。

三、房地產(chǎn)的概念及房地產(chǎn)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是地產(chǎn)、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的通稱(chēng)，也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。一是：物理上不動(dòng)產(chǎn)二是：法律上的不動(dòng)產(chǎn)土地及地上植被地上人工改良物建筑物中永久性設(shè)施2、房地產(chǎn)的特征(1)位置固定性。（2）供求區(qū)域性。 (3)長(zhǎng)期使用性。（4）大量投資性。(5)保值與增值趨勢(shì)。 (6)投資風(fēng)險(xiǎn)性。（7）不易變現(xiàn)性 (8)政策限制性。四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則最有效使用原則(預(yù)期、合法）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分）五、房地產(chǎn)評(píng)估程序§4.1明確評(píng)估目的開(kāi)始01明確評(píng)估基本事項(xiàng)03制定工作計(jì)劃04實(shí)地勘查與收集資料05測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值06綜合分析確定評(píng)估結(jié)果07撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告結(jié)束了解評(píng)估對(duì)象確定評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象基本情況環(huán)境和區(qū)域因素資料房地產(chǎn)市場(chǎng)資料政策、法規(guī)和定額指標(biāo)02簽訂評(píng)估合同實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)第二節(jié)三房三地產(chǎn)價(jià)三格及其三影響因三素房地產(chǎn)三價(jià)格種類(lèi)影響因三素特征一、種三類(lèi)§4三.2按權(quán)益三分類(lèi)按實(shí)物三形態(tài)按形成三方式按表示三單位所有權(quán)三價(jià)格、三使用權(quán)三價(jià)格、三其他權(quán)三利價(jià)格市場(chǎng)交三易價(jià)格三、評(píng)估三價(jià)格土地價(jià)三格、建三筑物價(jià)三格、房三地產(chǎn)價(jià)三格總價(jià)格三、單位三價(jià)格、三樓面地三價(jià)（一）1.三市場(chǎng)價(jià)三格：房三地產(chǎn)在三市場(chǎng)上三實(shí)際成三交的價(jià)三格。2.三評(píng)估價(jià)三格：對(duì)三市場(chǎng)可三能交易三價(jià)格的三模擬。（1）基準(zhǔn)地三價(jià)城鎮(zhèn)大三面積土三地的平三均地價(jià)（2）標(biāo)定地三價(jià)政府根三據(jù)管理三需要，三評(píng)估或三認(rèn)可的三具體宗三地在正三常土地三市場(chǎng)條三件下于三某一時(shí)三點(diǎn)的土三地使用三權(quán)的價(jià)三格（3）房屋重三置價(jià)格（4）交易底三價(jià)不一定三政府，三有關(guān)方（5）課稅價(jià)三格基準(zhǔn)地三價(jià)、標(biāo)三定地價(jià)三和房屋三重置價(jià)三格城市基三準(zhǔn)地價(jià)三：是以三一個(gè)城三市為對(duì)三象，在三該城市三一定的三區(qū)域范三圍內(nèi)，三根據(jù)用三途相似三、地塊三相連、三地價(jià)相三近的原三則劃分三地價(jià)區(qū)三段，調(diào)三查評(píng)估三出的各三地價(jià)區(qū)三段在某三一時(shí)刻三點(diǎn)的平三均水平三價(jià)格。標(biāo)定地三價(jià)：是三指一定三時(shí)期和三一定條三件下，三能代表三不同區(qū)三位、不三同用途三地價(jià)水三平的標(biāo)三志性宗三地的價(jià)三格。房屋重三置價(jià)格三：是采三用估價(jià)三時(shí)點(diǎn)時(shí)三的建筑三材料、三建筑構(gòu)三配件、三設(shè)備和三建筑技三術(shù)等，三按照估三價(jià)時(shí)點(diǎn)三時(shí)的價(jià)三格水平三，重新三建造同三類(lèi)建筑三結(jié)構(gòu)、三質(zhì)量、三功能的三新房物三所需的三一切合三理、必三要的費(fèi)三用、稅三金加上三應(yīng)得的三利潤(rùn)。（二）三總價(jià)格三、單位三價(jià)格和三樓面地三價(jià)1.總價(jià)格：房地三產(chǎn)的整三體價(jià)格2.單位價(jià)三格：房地三產(chǎn)的單三位面積三價(jià)格3.樓面地三價(jià)：又稱(chēng)三單位建三筑面積三地價(jià)，三是按照三土地上三的建筑三物面積三均攤的三土地價(jià)三格。樓面地三價(jià)=土地總?cè)齼r(jià)/建筑總?cè)娣e或三樓面三地價(jià)=土地單三價(jià)/容積率（三）三其他價(jià)三格類(lèi)型1.三公告地三價(jià)2.三申報(bào)價(jià)三格二、房三地產(chǎn)價(jià)三格的特三性1.房地產(chǎn)三價(jià)格實(shí)三質(zhì)上是三房地產(chǎn)三權(quán)益的三價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)三成具有三復(fù)雜性：包括三地價(jià)和三房?jī)r(jià)兩三部分，三地價(jià)是三使用權(quán)三價(jià)格，三包括土三地作為三自然資三源的價(jià)三格和對(duì)三土地開(kāi)三發(fā)所投三入的資三金。房三價(jià)是所三有權(quán)價(jià)三格。2.三與用途三相關(guān)3.個(gè)三別性房地產(chǎn)三價(jià)格具三有明顯的三區(qū)域性三、個(gè)別三性：房地三產(chǎn)價(jià)格三基本上三是由房三地產(chǎn)所三在的區(qū)三域的需三求狀況三所決定三的。容易受三交易者三的個(gè)別三情況的三影響4.三可比性房地產(chǎn)三價(jià)格具三有較強(qiáng)的三政策性：政府三的干預(yù)□三、影三響因素§4三.2區(qū)域因三素一般因三素個(gè)別因三素商服繁三華；道三路通達(dá)三；交通三便捷；三城市設(shè)三施；環(huán)三境狀況經(jīng)濟(jì)社會(huì)行政心理經(jīng)濟(jì)發(fā)三展；財(cái)三政金融三；產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)人口；三家庭規(guī)三模；投三機(jī)因素三；教科三水平；三治安；三社會(huì)福三利土地使三用制度三與住房三制度、三地價(jià)政三策；城三市規(guī)劃三、發(fā)展三戰(zhàn)略；三稅收制三度、優(yōu)三惠政策三；行政三隸屬關(guān)三系變更三；交通三管制區(qū)位；三面積；三形狀；三地力；三容積率三；用途三；土地三使用年三期面積、三結(jié)構(gòu)、三材料；三設(shè)計(jì)、三設(shè)備；三施工質(zhì)三量；法三律限制三；與周三圍環(huán)境三協(xié)調(diào)問(wèn)三題土地建筑物第三節(jié)三收三益法在三房地產(chǎn)三評(píng)估中三的應(yīng)用一、基三本思路三及步驟（一）三基本思三路收益法三又稱(chēng)還三原法，是求取三評(píng)估對(duì)三象未來(lái)三的正常三凈收益三，選用三適當(dāng)?shù)娜Y本化三率將其三折現(xiàn)到三評(píng)估基三準(zhǔn)日后三累加，三以此估三算房地三產(chǎn)的客三觀合理三價(jià)格或三價(jià)值的三方法。收益法三是評(píng)估三房地產(chǎn)三價(jià)值的三一種主三要方法三，主要三用于收三益性房三地產(chǎn)的三評(píng)估?！?三.3房地產(chǎn)三價(jià)格三=純收益三/三資本化三率房地產(chǎn)三交易時(shí)三，隨著三房地產(chǎn)三所有者三權(quán)利的三讓渡，三房地產(chǎn)三的收益三轉(zhuǎn)歸房三地產(chǎn)購(gòu)三買(mǎi)者，三買(mǎi)者必三須一次三性支付三一定的三金額。三這一貨三幣額應(yīng)三該等于三房地產(chǎn)三每年純?nèi)找娴娜F(xiàn)值。適用范三圍：——適三用于有三收益的三房地產(chǎn)三價(jià)值評(píng)三估，如三商場(chǎng)、三寫(xiě)字樓三、旅館三等；——對(duì)三于政府三機(jī)關(guān)、三學(xué)校等三公用、三公益性三房地產(chǎn)三評(píng)估一三般不適三用。純收益三每年不三變、資本化三率固定三、收益為三無(wú)限年三期（二）三步驟1.收集有三關(guān)房地三產(chǎn)收入三和費(fèi)用三的資料2.估算潛三在毛收三入3.估算有三效毛收三入4.估算營(yíng)三運(yùn)費(fèi)用5.估算凈三收益6.選擇和三估算適三當(dāng)?shù)馁Y三本化率三或折現(xiàn)三率7.選用適三當(dāng)?shù)挠?jì)三算公式（三）三公式（三假定每三期收益三等額）三：無(wú)限期三：房地三產(chǎn)價(jià)格三＝純收三益/資本化三率（1）有限期三：三（2）a－年純?nèi)找鎟－折現(xiàn)三率二、適三用范圍適用于三有收益三的房地三產(chǎn)，不適三宜公益三性房地三產(chǎn)。前提是三房地產(chǎn)三的收益三和風(fēng)險(xiǎn)三都可以三預(yù)期和三量化。三、各三參數(shù)的三估算（一）凈收益除去各三種費(fèi)用三后的收三益，必須是三客觀收三益，而三非實(shí)際三收益。因此需三通過(guò)計(jì)三算客觀三總收益三和客觀三總費(fèi)用三來(lái)獲取三。＝＝客觀凈三收益是房地三產(chǎn)在正常的三市場(chǎng)條三件下用于三法律允三許的最佳利三用方向上的凈三收益。凈收益潛在毛三收入空置等三造成的三收入損三失營(yíng)運(yùn)費(fèi)三用有效毛三收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)三用客觀純?nèi)找?客三觀總收三益-三客觀三總費(fèi)用（二）資本化三率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)三投資的三期望報(bào)三酬率（三收益率三）?！髑笕》饺ǎ?、市場(chǎng)提三取法尋找相三類(lèi)似的三交易案三例，通三過(guò)交易三案例的純收益三與價(jià)格三的比例三獲取資本三化率，三至少三三個(gè)交易三案例。三例5-三12、累加法＝三+資本化三率的種三類(lèi)：綜三合資本三化率、三建筑物三資本化三率、土三地資本三化率。3.排序插三入法（p.三165三）資本化三率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)三報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)三酬率純收益三與售價(jià)三比率法安全利三率+三風(fēng)險(xiǎn)三調(diào)整值[例]選擇4個(gè)與評(píng)三估對(duì)象三房地產(chǎn)三相類(lèi)似三的交易三實(shí)例，各交易三實(shí)例有三關(guān)數(shù)據(jù)三資料如三下表：綜合資三本化率r0土地資三本化率r1建筑物三資本化三率r2種類(lèi)r0=(L*三r1+B*三r2)/(三L+B三)其中L為土地三價(jià)值,B為建筑三物價(jià)值三。單項(xiàng)選三擇題◎某房三地產(chǎn)土三地價(jià)值600萬(wàn)元，三建筑物三價(jià)值140三0萬(wàn)元，三綜合資三本化率三為8.5三%，建筑三物資本三化率為10%，則土三地資本三化率最三可能為三（三）。A.8三%B.6三%C.5三%D.4三%【正確答三案】：C【答案解三析】：（L+B）×r=三L×三r1+三B×r三2所以：三（600三+14三00）×8.三5%=三60三0×r三1+1三400三×10三%，從而三有r1=三5%。【三、收三益年限三的確定單獨(dú)評(píng)三房——三建筑物三的經(jīng)濟(jì)三壽命單獨(dú)評(píng)三地——三土地使三用權(quán)的三剩余年三限房地合三一評(píng)估三——（三）三收益期三的確定1.單獨(dú)評(píng)三房——建筑物三剩余經(jīng)三濟(jì)壽命2.單獨(dú)評(píng)三地——土地使三用權(quán)剩三余年限3.房地合三一（1）先據(jù)三建筑物三的剩余三經(jīng)濟(jì)壽三命確定三收益期三，然后三計(jì)算土三地使用三權(quán)剩余三年限超三出建筑三物剩余三經(jīng)濟(jì)壽三命部分三的價(jià)值三。（2）假設(shè)三未來(lái)收三益無(wú)限三期，在三計(jì)算凈三收益時(shí)三應(yīng)扣除三建筑物三的折舊三費(fèi)和土三地費(fèi)用三的攤銷(xiāo)三。四、收三益法的三運(yùn)用（一）房三地合一三評(píng)房地三產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)三價(jià)格＝三房地產(chǎn)三純收益/綜合資三本化率房地純?nèi)找妫饺康禺a(chǎn)三總收益三－房地三產(chǎn)總費(fèi)三用房地產(chǎn)三總費(fèi)用三＝管理三費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損三失費(fèi)§4三.3土地價(jià)三值房、地三合總價(jià)三值建筑物三價(jià)值*房三地產(chǎn)價(jià)三值=房三地產(chǎn)純?nèi)找嫒?綜三合資本三化率房地產(chǎn)三純收益三=總收三益-總?cè)M(fèi)用總費(fèi)用三=管理三費(fèi)+維三修費(fèi)+三保險(xiǎn)費(fèi)三+稅金*土三地價(jià)值=土三地純收三益/三土地三資本化三率土地純?nèi)找?三總收益三-總費(fèi)三用總費(fèi)用三=管理三費(fèi)+維三護(hù)費(fèi)+三稅金建筑物三價(jià)值=房三地產(chǎn)價(jià)三值-土三地價(jià)值=（房三地產(chǎn)純?nèi)找?三土地純?nèi)找妫┤?建三筑物資三本化率六、房三地產(chǎn)收三益價(jià)值三的計(jì)算房地產(chǎn)三合一的三房地產(chǎn)三價(jià)值：?jiǎn)为?dú)評(píng)三估土地三的價(jià)值三：1、由土三地收益三評(píng)估土三地價(jià)值三：2、由房三地產(chǎn)收三益評(píng)估三土地價(jià)三值（殘三余估價(jià)三法）建筑物三凈收益三=建筑三物現(xiàn)值建筑三物資本三化率建筑物三現(xiàn)值=三建筑物三重置成三本綜合三成新率年房地三產(chǎn)凈收三益=年房地三產(chǎn)總收三益-年總費(fèi)三用由土地三收益評(píng)三估建筑三物的價(jià)三值土地凈三收益=三土地現(xiàn)三值土地三的資本三化率年房地三產(chǎn)凈收三益=年房地三產(chǎn)總收三益-年總費(fèi)三用單獨(dú)評(píng)三估建筑三物的價(jià)三值收益法§4三.3應(yīng)用舉三例[例題]有一宗三土地，三出讓年三期為5三0年，三資本化三率為5三0%，三預(yù)計(jì)未三來(lái)前五三年的純?nèi)找娣秩齽e為1三5萬(wàn)元三、16三萬(wàn)元、三18萬(wàn)三元、1三5萬(wàn)元三、20三萬(wàn)元，三第六年三開(kāi)始純?nèi)找娲笕s可以三穩(wěn)定在三25萬(wàn)三元左右三。試評(píng)估三該宗土三地的收三益價(jià)值三。{21三6.1三萬(wàn)元}收益法§4三.3應(yīng)用舉三例[例題]有一宗三房地產(chǎn)三，20三03年三的純收三益為5三0萬(wàn)元三，資本三化率為三5%，三若（1三）未來(lái)三各年的三純收益三將在上三一年的三基礎(chǔ)上三增加1三萬(wàn)元；三（2）三未來(lái)各三年的純?nèi)找鎸⑷谏弦蝗甑幕A(chǔ)上增三長(zhǎng)1%三。試分別三評(píng)估兩三種情況三下20三03年三初的房三地產(chǎn)價(jià)三值。{14三00萬(wàn)三元；1三250三萬(wàn)元}收益法§4三.3應(yīng)用舉三例[例題]某房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三公司于三199三7年3三月以有三償出讓三方式取三得一塊三土地5三0年使三用權(quán)，三并于1三999三年3月三在此地三塊上建三成一座三磚混結(jié)三構(gòu)的寫(xiě)三字樓，三當(dāng)時(shí)造三價(jià)為每三平米2三000三元，經(jīng)三濟(jì)耐用三年限為三55年三，殘值三率為2三%。目三前，該三類(lèi)建筑三重置價(jià)三格為每三平米2三500三元。該三建筑物三占地面三積50三0平米三，建筑三面積為三900三平米，三現(xiàn)用于三出租，三每月平三均實(shí)收三租金為三3萬(wàn)元三。另?yè)?jù)三調(diào)查，三當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字三樓出租三租金一三般為每三月每建三筑平米三50元三，空置三率為1三0%，三每年需三支付的三管理費(fèi)三為年租三金的3三.5%三，維修三費(fèi)為建三筑重置三價(jià)格的三1.5三%，土三地使用三稅及房三產(chǎn)稅合三計(jì)為每三建筑平三米20三元，保三險(xiǎn)費(fèi)為三重置價(jià)三的0.三2%，三土地資三本化率三7%，三建筑物三資本化三率8%三。試根據(jù)三以上資三料評(píng)估三該宗地三200三3年3三月的土三地使用三權(quán)價(jià)值三。{33三5.8三836三15萬(wàn)三元，6三717三.67三元/平三米}[例]某房地三產(chǎn)公司三于199三9年5月以出三讓方式三取得一三塊土地50年使用三權(quán)，并三于200三1年5月在此三地塊上三建成一三座鋼混三結(jié)構(gòu)的三寫(xiě)字樓三，當(dāng)時(shí)三造價(jià)為三每平方三米3,8三00元，經(jīng)三濟(jì)耐用三年限為60年。目三前，該三類(lèi)型建三筑的重三置價(jià)格三為每平三方米4,8三00元。該三大樓總?cè)ㄖ嫒e為12,三000平方米三，全部三用于出三租。據(jù)三調(diào)查，三當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)三字樓的三租金一三般為每三天每平三方米2.5元，空三置率在10%左右，三每年需三支付的三管理費(fèi)三用一般三為年租三金的3.5三%，維修三費(fèi)為建三筑物重三置價(jià)的1.5三%，房產(chǎn)三稅為租三金收入三的12%，其他三稅為租三金收入三的6%，保險(xiǎn)三費(fèi)為建三筑物重三置價(jià)的0.2三%，資本三化率確三定為6%。試根三據(jù)以上三資料評(píng)三估該寫(xiě)三字樓在200三4年5月的價(jià)三格。1、估算三年有效三毛收入年有效三毛收入三＝2.5三×36三5×1三2,0三00×（1－10%）＝9,8三55,三000元2、估算三年?duì)I運(yùn)三費(fèi)用（1）管理三費(fèi)：年管理三費(fèi)＝9,8三55,三000三×3.三5%＝344三,92三5元（2）維修三費(fèi)：年維修三費(fèi)＝4,8三00×三12,三000三×1.三5%＝864三,00三0元（3）保險(xiǎn)三費(fèi)：年保險(xiǎn)三費(fèi)＝4,8三00×三12,三000三×0.三2%＝115三,20三0元（4）稅金三：年稅金三＝9,8三55,三000三×（12%＋6%）＝1,7三73,三900元（5）年?duì)I三運(yùn)費(fèi)用三：年?duì)I運(yùn)三費(fèi)用＝344三,92三5＋864三,00三0＋115三,20三0＋1,7三73,三900＝3,0三98,三025元3、估算三凈收益年凈收三益＝年三有效毛三收入－三年?duì)I運(yùn)三費(fèi)用＝9,8三55,三000－3,0三98,三025＝6,7三56,三975元4、計(jì)算三房地產(chǎn)三價(jià)格房地產(chǎn)三的剩余三收益期三為45年，則三：房地產(chǎn)三價(jià)格＝6,7三56,三975三÷6%三×[1－1/（1＋6%）45]＝104三,43三4,6三71元房地產(chǎn)三單價(jià)＝104三,43三4,6三71÷三12,三000＝8,7三03元5、評(píng)估三結(jié)果經(jīng)評(píng)估三，該寫(xiě)三字樓房三地產(chǎn)在200三4年5月的價(jià)三格為104三,43三4,6三71元，單三價(jià)為每三平方米8,7三03元。例題（三輔）:某房地三產(chǎn)公司三于199三7年3月以有三償出讓三方式取三得一塊三土地50年使用三權(quán)，并三于199三9年3月在此三地塊上三建成一三座磚混三結(jié)構(gòu)的三寫(xiě)字樓三，當(dāng)時(shí)三造價(jià)為三每平方三米200三0元，經(jīng)三濟(jì)耐用三年限為55年，殘三值率為2％。目三前，該三類(lèi)建筑三重置價(jià)三格為每三平方米250三0元。該三建筑物三占地面三積500平方米三，建筑三面積為900平方米三，現(xiàn)用三于出租三，每月三平均實(shí)三收租金三為3萬(wàn)元。三另?yè)?jù)調(diào)三查，當(dāng)三地同類(lèi)三寫(xiě)字樓三出租租三金一般三為每月三每建筑三平方米50元，空三置率為10％，每三年需支三付的管三理費(fèi)為三年租金三的3.5％，維三修費(fèi)為三重置價(jià)三的1.5％，土三地使用三稅及房三產(chǎn)稅為三每建筑三平方米20元，保三險(xiǎn)費(fèi)為三重置價(jià)三的0.2％，土三地資本三化率7％，建三筑物資三本化率8％。試三根據(jù)以三上資料三評(píng)估該三宗地200三3年3月的土三地使用三權(quán)價(jià)格三。1、選定三評(píng)估方三法該宗房三地產(chǎn)有三經(jīng)濟(jì)收三益，適三宜采用三收益法三。2、計(jì)算三總收益總收益三應(yīng)該為三客觀收三益而不三是實(shí)際三收益。年總收三益＝50×三12×三900三×（1－10％）＝486三000（元）3、計(jì)算三總費(fèi)用（1）年管三理費(fèi)＝486三000三×3.三5％＝170三10（元）（2）年維三修費(fèi)＝250三0×9三00×三1.5％＝337三50（元）（3）年稅三金＝20×三900＝180三00（元）（4）年保三險(xiǎn)費(fèi)＝250三0×9三00×三0.2％＝450三0（元）年總費(fèi)三用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝170三10+三337三50+三180三00+三450三0＝732三60（元）4、計(jì)算三房地產(chǎn)三純收益年房地三產(chǎn)純收三益＝年三總收益三－年總?cè)M(fèi)用＝486三000－732三60＝412三740（元）5、計(jì)算三房屋純?nèi)找妫?）計(jì)算三年折舊三費(fèi)。（2）計(jì)算三房屋現(xiàn)三值（假三設(shè)房屋三收益年三期為無(wú)三限年期三）：房屋現(xiàn)三值＝房三屋重置三價(jià)－年三折舊費(fèi)×已使用三年數(shù)＝250三0×9三00－468三75×三4＝206三250三0（元）（3）計(jì)算三房屋純?nèi)找妫悍课菽耆兪找嫒椒课萑F(xiàn)值×房屋資三本化率＝206三250三0×8％＝165三000（元）6、計(jì)算三土地純?nèi)找嫱恋啬耆兪找嫒侥攴咳禺a(chǎn)純?nèi)找妫课菽耆兪找妫?12三740－165三000＝247三740（元）7、計(jì)算三土地使三用權(quán)價(jià)三格土地使三用權(quán)在200三3年3月的剩三余使用三年期為50－6＝44（年）三。單價(jià)＝335三883三6.1三5/5三00＝671三7.6三7（元）8、評(píng)估三結(jié)果本宗土三地使用三權(quán)在200三3年3月的土三地使用三權(quán)價(jià)格三為335三883三6.1三5元，單三價(jià)為每三平方米671三7.6三7元。（二）房地合三一評(píng)土三地（土三地殘余三法）土地殘三余法是三在房地三合一產(chǎn)三生凈收三益中，三扣除歸三屬于建三筑物的三凈收益三，得到三歸屬于三土地的三凈收益三，在用三土地的三資本化三率進(jìn)行三資本化三，從而三估算土三地價(jià)值三的方法三。由于房三地合一三凈收益三中含有三折舊，三故在計(jì)三算土地三凈收益三時(shí)，應(yīng)三扣除建三筑物折三舊。例題：三在一幅300三0m2的土地三上建有三建筑面三積為200三0m2的房屋三，根據(jù)三成本法三，建筑三物的現(xiàn)三行價(jià)格三為200三0×1三200＝240（萬(wàn)元三），該三建筑物三尚可使三用20年，還三原利率12％，土三地的還三原利率三為10％。假定該三房地產(chǎn)三以每月三每平方三米100元的租三金標(biāo)準(zhǔn)三出租，三使用面三積為建三筑面積三的60％，不三含折舊三費(fèi)的年三租賃費(fèi)三用為72萬(wàn)元。三根據(jù)土三地殘余三法確定三土地的三價(jià)格。（1）計(jì)算三房地合三一純收三益100三×20三00×三60％×12－720三000＝720三000（元）（2）計(jì)算三建筑物三的純收三益240三×（12％+1/三20）＝40.三80（萬(wàn)元三）（3）計(jì)算三屬于土三地的純?nèi)找?2－40.三80＝31.三20（萬(wàn)元三）（4）土地三的價(jià)格三為：31.三2÷1三0％＝312（萬(wàn)元三）（假三定土地三收益無(wú)三限期）單方土三地價(jià)格三為：312三÷30三00＝104三0（元/m2）（三）房地合三一評(píng)房三（建筑三物殘余三法）若純收三益a不含折三舊，則注：該三方法要三求建筑三物的用三途、使三用強(qiáng)度三及使用三狀態(tài)等三與土地三的最佳三使用不三能?chē)?yán)重三背離。例題某磚混三結(jié)構(gòu)二三層住宅三，宅基三地面積200平方米三，房屋三建筑面三積240平方米三，月租三金480三0元，土三地還原三利率為8％，建三筑物還三原利率三為10％，建三筑物評(píng)三估時(shí)的三剩余使三用年限三為25年，用三殘余法三評(píng)估該三住宅建三筑物價(jià)三格。年房租三總收入三＝480三0×1三2＝576三00（元）年總費(fèi)三用：房租損三失準(zhǔn)備三費(fèi)（以三半月租三金計(jì)）三＝240三0（元）房產(chǎn)稅三（按年三租金的12％計(jì)）三＝576三00×三12％＝691三2（元）土地使三用稅（三每年按三每平方三米2元計(jì)）三＝200三×2＝400（元）管理費(fèi)三（按年三租金3％計(jì)）三＝576三00×三3％＝172三8（元）修繕費(fèi)三（按年三租金4％計(jì)）三＝576三00×三4％＝230三4（元）保險(xiǎn)費(fèi)三每年＝576（元）年總費(fèi)三用＝240三0+6三912三+40三0+1三728三+23三04+三576＝143三20（元）年總純?nèi)找妫?76三00－143三20＝432三80（元）另運(yùn)用三市場(chǎng)比三較法求三得土地三價(jià)格為三每平方三米120三0元，則三土地總?cè)齼r(jià)為：120三0×2三00＝240三000（元）歸屬于三土地的三年純收三益為：240三000三×8％＝192三00（元）故歸屬三于建筑三物的年三純收益三為：432三80－192三00＝240三80（元）建筑物三折舊率三＝1/2三5×1三00％＝4％建筑物三價(jià)格＝240三80÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+1三4％）25]｝=17三200三0×0三.96三22＝165三498三.4（元）三（注建三筑物收三益有限三期）建筑物三每平方三米價(jià)格三為：165三498三.4÷三240＝689三.58（元）市場(chǎng)法§5.4基本思三路操作步三驟計(jì)算公三式一、基三本思路§4三.6依據(jù)替三代原理三，將被三估房地三產(chǎn)與類(lèi)三似房地三產(chǎn)的近三期交易三價(jià)格進(jìn)三行對(duì)照三比較，三通過(guò)對(duì)三交易情三況、交三易日期三、區(qū)域三因素和三個(gè)別因三素等修三正，得三出被估三房地產(chǎn)三在評(píng)估三基準(zhǔn)日三的價(jià)值三。又稱(chēng)交三易實(shí)例三比較法三、現(xiàn)行三市價(jià)法三。適用范三圍：——只三要有適三合的類(lèi)三似房地三產(chǎn)交易三實(shí)例即三可應(yīng)用三。二、計(jì)三算公式§4三.6房地產(chǎn)三評(píng)估價(jià)三值P=可比交三易實(shí)例三價(jià)值P’*交三易情況三修正系三數(shù)A*交三易日期三修正系三數(shù)B*區(qū)三域因素三修正系三數(shù)C*個(gè)三別因素三修正系三數(shù)DA=1三00/三(*)三=正常交三易情況三指數(shù)三/可三比實(shí)例三交易情三況指數(shù)B=(三*)/三100三=評(píng)估基三準(zhǔn)日價(jià)三格指數(shù)三/三可比實(shí)三例交易三時(shí)價(jià)格三指數(shù)C=1三00/三(*)三=待估對(duì)三象所處三區(qū)域因三素條件三指數(shù)/三可比實(shí)三例所處三區(qū)域因三素條件三指數(shù)D=1三00/三(*)三=待估對(duì)三象個(gè)別三因素條三件指數(shù)三/三可比實(shí)三例個(gè)別三因素條三件指數(shù)三、操三作步驟§4三.6開(kāi)三始01交易資料收集02可比交易案例確定03-1因素修正-交易情況和日期03-2因素修正-區(qū)域和個(gè)別03-3因素修正-容積率和使用期04估算房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)束容積率三修正系三數(shù)E=待估宗三地容積三率修正三系數(shù)三/可三比實(shí)例三容積率三修正系三數(shù)特殊情三況中的三交易需三要修正三到正常三交易使用年三期修正三系數(shù)F=(P/A三,r,三m)三/(三P/A三,r,三n)一般程三序1.搜集交三易資料——成交價(jià)三格、成三交日期三、付款三方式、三交易實(shí)三例交易三時(shí)狀態(tài)三、交易三雙方及三交易目三的。2.確定可三比交易三案例——用途相三同、所三處地區(qū)三相同、三價(jià)格類(lèi)三型相同三、價(jià)格三時(shí)點(diǎn)相三近、交三易情況三正常。3.建立價(jià)三格可比三基礎(chǔ)——統(tǒng)一付三款方式三、統(tǒng)一三化為單三價(jià)、統(tǒng)三一貨幣三單位、三統(tǒng)一面三積單位三、統(tǒng)一三面積內(nèi)三含。4.進(jìn)行因三素修正——交易情三況修正三、估價(jià)三期日修三正、區(qū)三域因素三修正、三個(gè)別因三素修正三、容積三率修正三、使用三年期修三正等。5.綜合評(píng)三估決定三估價(jià)額4.進(jìn)行因三素修正（1）進(jìn)行三交易情三況修正交易情三況修正三系數(shù)=三=（2）三進(jìn)行交三易日期三修正1、價(jià)三格指數(shù)三修正法交易日三期修正三系數(shù)=2、價(jià)三格變動(dòng)三率修正三法交易日三期修正三系數(shù)=價(jià)格變?nèi)齽?dòng)率例5-5（3）進(jìn)行三區(qū)域因三素修正區(qū)域因三素修正三系數(shù)=三=（4）進(jìn)行三個(gè)別因三素修正個(gè)別因三素修正三系數(shù)=三=(5)三土地使三用年期三修正土地使三用年限三修正系三數(shù)K=(6)三容積率三修正容積率三修正系三數(shù)Y=例5-7例5-65.綜合評(píng)三價(jià)決定三估價(jià)額比準(zhǔn)價(jià)三格=可比實(shí)三例價(jià)格×交易情三況修正三系數(shù)×交易日三期修正三系數(shù)×區(qū)域因三素修正三系數(shù)×個(gè)別因三素修正三系數(shù)×使用年三期修正三系數(shù)×容積率三修正系三數(shù)=可比實(shí)三例價(jià)格×三×三×三×三×K×三Y市場(chǎng)法三案例某股份三公司申三請(qǐng)上市三發(fā)行股三票，對(duì)三包括土三地使用三權(quán)在內(nèi)三的全部三資產(chǎn)進(jìn)三行評(píng)估三?，F(xiàn)有三一宗生三產(chǎn)性用三地，總?cè)娣e400三00平方米三，使用三年限為三50年三。至評(píng)三估基準(zhǔn)三日（1三998三年9月三30日三），待三估宗地為劃三撥用地三，塕三將該土三地以出三讓方式三獲得土三地使用三權(quán)，再三租賃給三股份公三司?，F(xiàn)三需評(píng)估三土地使三用權(quán)及三租金標(biāo)三準(zhǔn)。評(píng)估過(guò)三程如下三：評(píng)估人三員通過(guò)三搜集有三關(guān)案例三（過(guò)程三略），三篩選出三三個(gè)比三較案例三。有關(guān)三情況如三下表：*考慮三到城區(qū)三工業(yè)交三易案例三少，取三不同供三需圈的三交易案三例，根三據(jù)兩地三的供需三程度，三地價(jià)修三正3%三。1.地價(jià)指三數(shù)修正三。調(diào)查三該市近三年工業(yè)三用地地三價(jià)上漲三情況，19三97年三1月至三199三8年1三月地價(jià)三上漲4三%，平三均每月三上漲幅三度為0三.33三3%，三199三8年地三價(jià)漲幅三基本相三同，如三將19三97年三1月1三日地價(jià)三指數(shù)定三為10三0，則三199三8年9三月地價(jià)三指數(shù)為三106三.99三3，1三998三年10三月為1三07.三326三。2.區(qū)域因三素修正三系數(shù)。（1）道路通三達(dá)度分三支線、三次干道三、主干三道三個(gè)三等級(jí)，三以待估三宗地的三等級(jí)為100，支線三與次干三道相比三差2%三，次干三道與主三干道相三比差2三%。（2）三交通便三捷度，三以待估三宗地為三100三，每增三加或減三少一路三公交車(chē)三輛，地三價(jià)往上三或往下三修正0三.5%三。（3）三距區(qū)域三中心距三離，以三待估宗三地為1三00，三每增加三1公里三，相應(yīng)三0.2三減少%三。（4）三距火車(chē)三站距離三，以待三估宗地三為10三0，每三增加1三公里，三相應(yīng)減三少0.三3%。（5）三產(chǎn)業(yè)集三聚度，三分為低三、較低三、一般三、較高三、高五三個(gè)等級(jí)三，考慮三到產(chǎn)業(yè)三集聚規(guī)三模對(duì)工三業(yè)地價(jià)三影響較三大，以三待估宗三地為1三00，三每增加三一個(gè)等三級(jí)，地三價(jià)相應(yīng)三往上修三正2%三。（6）三環(huán)境優(yōu)三劣度，三分為無(wú)三污染、三污染小三、有一三定污染三、污染三較重、三污染嚴(yán)三重五個(gè)三等級(jí)，三以待估三宗地為三100三，每上三升一個(gè)三等級(jí)，三地價(jià)往三下修正三0.5三%3.個(gè)別因三素修正三系數(shù)。（1）三宗地形三狀分為三不規(guī)劃三、較規(guī)三劃、規(guī)三劃三個(gè)三等級(jí)，三以待估三宗地為三100三，每上三升一個(gè)三等級(jí)，三地價(jià)往三上修正三1%。（2）三容積率三修正，三以待估三宗地為三100三，比較三實(shí)例及三待估宗三地容積三率，每三上升或三下降0三.1，三地價(jià)往三上或往三下修正三1.5三%。根據(jù)以三上比較三因素系三數(shù)的說(shuō)三明，編三制因素三修正系三數(shù)表（三見(jiàn)下表三）比較因三素修正三系數(shù)表4.因素修三正及地三價(jià)計(jì)算三。將評(píng)估三對(duì)象各三項(xiàng)影響三因素與三比較案三例的各三項(xiàng)影響三因素相三比較，三所得的三三個(gè)價(jià)三格較接三近，故三采用算三術(shù)平均三值36三1.7三4元/三平方米三為待估三宗地價(jià)三格。由此可三以確定三400三00平三方米待三估土地三使用權(quán)三評(píng)估值三為：400三00×三361三.74三＝14三469三600三元市場(chǎng)法§4三.6應(yīng)用舉三例[例題]有一待三估宗地G，容積率三為1.三1，現(xiàn)三收集到三與待估三宗地條三件類(lèi)似三的6宗三地，具三體情況三如下表三(成交三價(jià)單位三：元/三平米)三。試根據(jù)三以上條三件，評(píng)三估該宗三地20三02年三的價(jià)值三。{6三28元三/平米三}宗地成交價(jià)交易時(shí)三間交易情三況容積率區(qū)域因三素個(gè)別因三素ABCDEF時(shí)間地價(jià)指數(shù)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年100103107110108107112700容積率地價(jià)指數(shù)1.01.11.21.31.41.51.6128125120115110105100750680700610680199三9199三9199三8200三0200三1200三2+1%0+5%0-1%01.31.11.41.01.61.3000-1%0+1%+1%-1%-2%-1%+2%0（三）三應(yīng)用舉三例例5:有一待三估宗地三，據(jù)當(dāng)三地條件三選擇與三之類(lèi)似三的3個(gè)已成三交的宗三地作為三比較案三例，3宗比較三案例交三易情況三與待估三宗地一三致，其三它條件三比較如三下表：表中區(qū)三域因素三和個(gè)別三因素及三其它的三正值表三示比較三案例優(yōu)三于待估三宗地，三負(fù)值相三反。又三知該宗三地所在三城市地三價(jià)指數(shù)三在199三3年1月為100，以后三每月上三漲1%，容積三率對(duì)應(yīng)三系數(shù)如三下表：試估算三待估宗三地199三4年10月的單三位地價(jià)三。1、編制三城市地三價(jià)指數(shù)三表日期93年1月93年8月93年10月93年12月94年10月地價(jià)指三數(shù)100三107三109三11三1三1212、計(jì)算三各可比三實(shí)例比三準(zhǔn)價(jià)格A=1三200三×10三0/1三00×三121三/10三9×1三00/三98×三100三/10三1×1三00/三98×三1.8三/2.三4=1三029三.05三(元/m2)B=1三300三×10三0/1三00×三121三/11三1×1三00/三98.三5×1三00/三100三×10三0/9三9×1三.8/三2.4三=10三89.三12(元/m2)C=1三400三×10三0/1三00×三121三/10三7×1三00/三103三×10三0/1三02×三100三/10三1×1三.8/三3=三894三.25三(元/m2)3、采用三簡(jiǎn)單算三術(shù)平均三法計(jì)算三待估宗三地94年10月的單三位價(jià)格=(A三+B+三C)÷三3=(1三029三.05三+10三89.三12+三894三.25三)÷3三=1三004三.14三(元/m2)成本法§4三.4基本思三路新建房三地產(chǎn)評(píng)三估土地評(píng)三估舊建筑三物評(píng)估一、基三本思路§4三.4以假設(shè)三重置被三估房地三產(chǎn)所需三要的成三本為依三據(jù)，再三加上一三定的利三潤(rùn)和應(yīng)三納稅金三，來(lái)確三定被估三房地產(chǎn)三的價(jià)值三。假設(shè)生三產(chǎn)成本三與價(jià)格三之間有三密切聯(lián)三系。適用范三圍：——適三用于房三地產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)育三不成熟三，成交三實(shí)例不三多，無(wú)三法利用三市場(chǎng)法三、收益三法進(jìn)行三估價(jià)的三情況；計(jì)算公三式土地價(jià)三值土地開(kāi)三發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)土地取三得費(fèi)土地增三值收益二、土三地評(píng)估§4三.4開(kāi)三始01計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用02計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用03計(jì)算投資利息04計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)05土地增值收益確定06加總得到土地使用權(quán)價(jià)值結(jié)束基礎(chǔ)設(shè)三施配套三費(fèi)公共事三業(yè)建設(shè)三配套費(fèi)小區(qū)開(kāi)三發(fā)配套三費(fèi)=成本三價(jià)格*三土地增三值收益三率征用集三體土地三需要向三農(nóng)村集三體經(jīng)濟(jì)三組織及三個(gè)人支三付費(fèi)用三，包括三：土地補(bǔ)三償費(fèi)安置補(bǔ)三助費(fèi)附著物三和青苗三補(bǔ)償費(fèi)征用城三市郊區(qū)三的菜地三，按照三國(guó)家有三關(guān)規(guī)定三繳納新三菜地開(kāi)三發(fā)建設(shè)三基金計(jì)算投三資利息（1）三土地取三得費(fèi)利三息：三以三整個(gè)土三地取得三費(fèi)為基三數(shù)，計(jì)三息期為三整個(gè)開(kāi)三發(fā)期和三銷(xiāo)售期（2）三土地開(kāi)三發(fā)費(fèi)利三息：三如三果土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三是均勻三投入的三，以整三個(gè)土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三（或資三金投入三）為基三數(shù)，計(jì)三息期按三土地開(kāi)三發(fā)期限三的一半三計(jì)算。（3）三計(jì)算利三息時(shí)要三注意的三問(wèn)題：不管自三有資金三還是借三入資金三，都要三計(jì)算利三息關(guān)于計(jì)三息期。三計(jì)息的三時(shí)間，三要準(zhǔn)確三的把握三墊付的三資金所三占用的三時(shí)間。三①分清三期初一三次性投三入、均三勻投入三、分段三均勻投三入。三②三期初一三次性投三入：全三期計(jì)息③均勻三投入：三計(jì)息期三為開(kāi)發(fā)三期的一三半三④分段三均勻投三入（例三如：第三一年投三入30三%，第三二年投三入70三%）：三計(jì)息期三為各段三時(shí)間一三半附加三剩余占三用期間利息的三計(jì)算采三用復(fù)利三，而不三是單利計(jì)算投三資利潤(rùn)投資利三潤(rùn)是投三資開(kāi)發(fā)三商投資三的回報(bào)三（土三地取得三費(fèi)+土三地開(kāi)發(fā)三費(fèi)）Χ投資利三潤(rùn)率也可以三是開(kāi)發(fā)三后土地三的地價(jià)三并通過(guò)三合理的三利潤(rùn)率三計(jì)算，三計(jì)算時(shí)三，要注三意所用三的利潤(rùn)三率的內(nèi)三涵計(jì)算土三地增值三收益①土地增三值收益三主要是三由于土三地的用三途改變?nèi)蛲恋厝δ茏內(nèi)鸬摹＂谕恋卦鋈凳找嫒释ǔＨ秊?0三%—2三5%三[三（1）三+（2三）+三（3）三+（4三）]Χ土地增三值收益三率歸土地三所有者三所有應(yīng)用舉三例三某三市經(jīng)濟(jì)三技術(shù)開(kāi)三發(fā)區(qū)內(nèi)三有一塊三土地面三積為1三500三0m2，該地三塊的土三地征地三費(fèi)用（三含安置三、拆遷三、青苗三補(bǔ)償費(fèi)三和耕地三占用稅三）為每三畝10三萬(wàn)元，三土地開(kāi)三發(fā)費(fèi)為三每平方三公里2三億元，三土地開(kāi)三發(fā)周期三為兩年三，第一三年投入三資金占三總開(kāi)發(fā)三費(fèi)用的三35%三，土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三為分段三均勻投三入，開(kāi)三發(fā)商要三求的投三資回報(bào)三率為1三0%，三當(dāng)?shù)赝寥爻鲎屓鲋凳杖媛蕿槿?5%三，銀行三貸款年三利率為三6%，三試評(píng)估三該土地三的價(jià)值三。三該三土地的三各項(xiàng)投三入成本三均己知三，可用三成本法三評(píng)估。（1）三計(jì)算土三地取得三費(fèi)。三土地取三得費(fèi)三=10三萬(wàn)元/三畝=1三50元三/平方三米三提三示：1三畝=6三67平三方米三（三2）計(jì)三算土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三。三土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三=2三億元/三平方公三里=2三00元三/平方三米（3）三計(jì)算投三資利息三土地三取得費(fèi)三的計(jì)息三期為兩三年，土三地開(kāi)發(fā)三費(fèi)為分三段均勻三投入，三則，三土地取三得費(fèi)利三息=三150三×[（三1+6三%）2三－1]三=18三.54三（元/三平方米三）三土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三利息三=20三0×3三5%×三[（1三+6%三）1三.5－三1]＋三200三×65三%×[三（1+三6%）三0.5三－1]三=6三.39三＋3.三84三=三10.三23（三元/平三方米）（4）三計(jì)算開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)三。三開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)三=[三（1）三+（2三）]×三10%三=35三（元/三平方米三）三（5三）計(jì)算三土地價(jià)三值。三土地單三價(jià)=三[（1三）+（三2）+三（3）三+（4三）]×三（1＋三15%三）三=三（15三0+2三00+三18.三54+三10.三23+三35）三×（1三+15三%）三=三475三.84三（元/三平方米三）三土三地總價(jià)三=4三75.三84×三150三00=三713三760三0（元三）三該三宗地單三價(jià)為三475三.84三元/平三方米，三總價(jià)為三713三760三0例：某三市有一三塊土地三面積為三150三00平三方米，三該地塊三的土地三征地費(fèi)三用為每三畝10三萬(wàn)元，三土地開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三為每平三方公里三2億元三，土地三開(kāi)發(fā)周三期為2三年，第三一年投三入資金三占總開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三的35三%，開(kāi)三發(fā)商要三求的直三接成本三利潤(rùn)率三為10三%，當(dāng)三地土地三出讓增三值收益三率為1三5%，三銀行貸三款年利三率為6三%，試三評(píng)估該三土地的三價(jià)值。（1）三計(jì)算土三地取得三費(fèi)土地取三得費(fèi)解三10（三萬(wàn)元/三畝）=三150三（元/三平方米三）（2）三計(jì)算土三地開(kāi)發(fā)三費(fèi)=2三（億元三/平方三公里）三=20三0（元三/平方三米）（3）三計(jì)算投三資利息土地取三得費(fèi)利三息=1三50×三[（1三+6%三）2-1]=三18.三54（元/三平方米三）土地開(kāi)三發(fā)費(fèi)利三息=2三00×三35%三×[三（1+三6%）1.5-1]三+2三00×三65%三×[（1+三6%）0.5-1]三=10三.23（元/三平方米三）（4）三計(jì)算開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)=[三（1）三+（2三）]三×10三%=3三5（元三/平方三米）（5）三計(jì)算土三地價(jià)值土地單三價(jià)=[三（1）三+（2三）+（三3）+三（4）三]×三（1+三15%三）=47三5.8三4（元三/平方三米）土地總?cè)齼r(jià)=4三75.三84×三150三00=三713三760三0（元三）三、新三建房地三產(chǎn)評(píng)估§4三.4開(kāi)三始01測(cè)算土地取得費(fèi)用02測(cè)算開(kāi)發(fā)成本03確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)04估算管理費(fèi)用05計(jì)算投資利息06計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)結(jié)束勘察設(shè)三計(jì)和前三期工程三費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費(fèi)房屋建三筑安裝三工程費(fèi)以土地三取得費(fèi)三用和開(kāi)三發(fā)成本三之和作三為基數(shù)以土地三取得費(fèi)三用和開(kāi)三發(fā)成本三之和作三為基數(shù)公共配三套設(shè)施三建設(shè)費(fèi)其他間三接費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)三用兩稅一三費(fèi)其他銷(xiāo)三售稅費(fèi)新建房三地產(chǎn)評(píng)三估的操三作步驟新建房三地產(chǎn)價(jià)三格＝土地三取得成三本+土地開(kāi)三發(fā)成本+建筑物三建造三成本+管理費(fèi)三用+資金成三本+銷(xiāo)售稅三費(fèi)+正常利三潤(rùn)新建建三筑物價(jià)三格＝建筑三物建造三成本+管理費(fèi)三用+資金成三本+銷(xiāo)售費(fèi)三用+開(kāi)發(fā)利三潤(rùn)（一）三估算土三地取得三成本（二）三估算土三地開(kāi)發(fā)三成本與三建筑物三建造成三本（開(kāi)三發(fā)成本三）1、勘察三設(shè)計(jì)和三前期工三程費(fèi)2、基礎(chǔ)三設(shè)施建三設(shè)費(fèi)3、建安三工程費(fèi)4、公共三設(shè)施建三設(shè)費(fèi)5、開(kāi)發(fā)三過(guò)程的三稅費(fèi)及三其他間三接費(fèi)（三）三估算管三理費(fèi)（三可并入三“（二三）”計(jì)三算）（四）三估算資三金成本（五）三估算銷(xiāo)三售稅費(fèi)1、銷(xiāo)售三費(fèi)用2、銷(xiāo)售三稅金及三附加3、其他三銷(xiāo)售稅三費(fèi)（六）三估算開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)四、舊三建筑物三評(píng)估§4三.4建筑物三價(jià)值三=重三置成本三–年貶三值額*三已使用三年限包括利三息、利三潤(rùn)和稅三費(fèi)物理化三學(xué)因素三；社會(huì)三經(jīng)濟(jì)因三素成新折三舊法建筑物三價(jià)值三=重三置成本三*三成新率直線折三舊法年貶值三額=重三置成本三*（1三-殘值三率）/三耐用三年限房地產(chǎn)三（建筑三物）實(shí)三體性貶三值的估三算（一）三建筑物三實(shí)體性三貶值的三原因—三—人為三使用、三自然力（二）三實(shí)體性三貶值的三計(jì)算方三法1使三用年限三法打分法三——房三屋建筑三物成新三率評(píng)定三表房地產(chǎn)三（建筑三物）功三能性貶三值的估三算（一）三建筑物三功能性三貶值貶三值的原三因：技術(shù)革三新、建三筑工藝三改進(jìn)、三建筑設(shè)三計(jì)理念三更新，三引起原有建三筑物在三建筑風(fēng)三格、建三筑物內(nèi)三外布局三、建筑三物的基三本裝修和三設(shè)備陳三舊落后三，建筑三物不能三滿足現(xiàn)三實(shí)生產(chǎn)三、經(jīng)營(yíng)三或居住的三需要，三使其價(jià)三值降低三。（二）三房地產(chǎn)三功能性三貶值的三估測(cè)思三路：1.修復(fù)原三有功能三使其能三夠滿足三現(xiàn)實(shí)需三要，如三改變?cè)性O(shè)計(jì)布三局、更三新裝修三或設(shè)備三，則所三花費(fèi)的三修復(fù)費(fèi)三用相當(dāng)三于功能性三貶值額三。2.將功能三陳舊的三房地產(chǎn)三與建造三成本、三新舊程三度、外三部環(huán)境等三因素基三本相同三的房地三產(chǎn)交易三價(jià)格進(jìn)三行比較三，二者三交易價(jià)格三之間的三差額便三是功能三性貶值三。3.與房地三產(chǎn)的實(shí)三體性貶三值一起三考慮，三確定包三括功能三性貶值因三素在內(nèi)三的綜合三成新率三。房地產(chǎn)三（建筑三物）經(jīng)三濟(jì)性貶三值的估三算（一）三建筑物三經(jīng)濟(jì)性三貶值的三原因：由于宏三觀經(jīng)濟(jì)三環(huán)境、三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)、政三府有關(guān)三房地產(chǎn)三制度及政策三、稅收三政策、三交通管三制、自三然環(huán)境三、人口三因素、三人們的心三理因素三等外界三條件的三變化，三使建筑三物的利三用率下降，收三益損失三，導(dǎo)致三其價(jià)值三降低。（二）三房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)性三貶值的三估測(cè)思三路：1.與外部三條件沒(méi)三有發(fā)生三變化前三相同的三房地產(chǎn)三交易價(jià)三格進(jìn)行三比較，二三者交易三價(jià)格之三間的差三額即為三經(jīng)濟(jì)性三貶值。2.對(duì)于收三益性房三地產(chǎn)可三用房地三產(chǎn)未來(lái)三收益凈三損失額三折現(xiàn)的三方法估測(cè)經(jīng)三濟(jì)性貶三值。3.與房地三產(chǎn)的實(shí)三體性貶三值一起三考慮，三確定包三括經(jīng)濟(jì)三性貶值因三素在內(nèi)三的綜合三成新率三。如果外三界條件三變化后三的房地三產(chǎn)交易三價(jià)格高三于以前三的價(jià)格三，或者房地產(chǎn)三預(yù)期收三益增加三，則房三地產(chǎn)存三在經(jīng)濟(jì)三性溢價(jià)。成本法§4三.4應(yīng)用舉三例[例題]某市經(jīng)三濟(jì)技術(shù)三開(kāi)發(fā)區(qū)三內(nèi)有一三塊土地三面積為三150三00平三米，該三地塊的三土地征三地費(fèi)用三（含安三置、拆三遷、青三苗補(bǔ)償三費(fèi)和耕三地占用三稅）為三每畝1三0萬(wàn)元三，土地三開(kāi)發(fā)費(fèi)三為每平三方公里三2億元三，土地三開(kāi)發(fā)周三期為2三年，第三一年投三入資金三占總開(kāi)三發(fā)費(fèi)用三的35三%，開(kāi)三發(fā)商要三求的投三資回報(bào)三率為1三0%，三當(dāng)?shù)赝寥爻鲎屓鲋凳杖媛蕿槿?5%三，銀行三貸款年三利率為三6%。試評(píng)估三該土地三的價(jià)值三。{71三3.7三6萬(wàn)元三，47三5.8三4元/三平米}成本法§4三.4應(yīng)用舉三例[例題]某專(zhuān)用三倉(cāng)庫(kù)，三總建筑三面積6三500三平米，三建成于三198三5年1三0月底三，為鋼三筋混凝三土結(jié)構(gòu)三。經(jīng)調(diào)三查了解三，在評(píng)三估基準(zhǔn)三日20三03年三10月三31日三，與評(píng)三估對(duì)象三類(lèi)似的三建筑物三的造價(jià)三為每平三米建筑三面積1三200三元（含三合理利三潤(rùn)、稅三費(fèi)等）三，但類(lèi)三似建筑三物的層三高比評(píng)三估對(duì)象三高10三厘米，三估計(jì)影三響造價(jià)三5%。三參照有三關(guān)規(guī)定三并經(jīng)評(píng)三估人員三判斷，三該倉(cāng)庫(kù)三建筑物三的經(jīng)濟(jì)三壽命為三60年三。試評(píng)估三該倉(cāng)庫(kù)三建筑物三的價(jià)格三。{51三8.7三萬(wàn)元}五、舊三房地產(chǎn)三運(yùn)用成三本法評(píng)三估的操三作步驟舊建筑三物價(jià)格三＝建筑三物的重三置成本三－建筑三物損耗與新建三房地產(chǎn)三不同，三舊房地三產(chǎn)評(píng)估三首先需三估算在三評(píng)估基三準(zhǔn)日重三新購(gòu)建三與被估三房地產(chǎn)三功能相三同的、三處于全三新?tīng)顟B(tài)三下的房三地產(chǎn)的三全部合三理成本三，即重三置成本三，然后三估算舊三有房地三產(chǎn)的損三耗。例5-9評(píng)估對(duì)三象土地三為征用三農(nóng)地，三面積為500平方米三。土地取三得成本三為230元/平方米三，土地三開(kāi)發(fā)成三本（包三括管理費(fèi)）為246元/平方米三。土地三開(kāi)發(fā)期三為2年，第三一年投三入的開(kāi)發(fā)費(fèi)三占總開(kāi)三發(fā)費(fèi)的3/4，第二三年投入三的開(kāi)發(fā)三費(fèi)占總?cè)_(kāi)發(fā)費(fèi)的1/4；銀行三基本建三設(shè)貸款三年利率三為8%，土地三開(kāi)發(fā)的三平均利潤(rùn)三率為10%，營(yíng)業(yè)三稅稅率三為5%，城市三維護(hù)建三設(shè)稅稅三率為7%，教育三費(fèi)附加三為營(yíng)業(yè)三稅的3%、銷(xiāo)售三費(fèi)用為三開(kāi)發(fā)后三土地售價(jià)的3%。計(jì)算三評(píng)估對(duì)三象土地三開(kāi)發(fā)后三的市場(chǎng)三價(jià)值。[例]某專(zhuān)用三倉(cāng)庫(kù)總?cè)ㄖ嫒e650三0平方米三，建成三于198三5年10月底，三為鋼筋三混凝土三結(jié)構(gòu)，三試評(píng)估三該倉(cāng)庫(kù)三建筑物三與200三3年10月31日的價(jià)三格。（1）估算建三筑物的三重新購(gòu)三置價(jià)格經(jīng)調(diào)查三了解，三現(xiàn)時(shí)（三評(píng)估基三準(zhǔn)日）三與評(píng)估三對(duì)象類(lèi)三似的建三筑物的三造價(jià)為三每平方三米建筑三面積120三0元（含三合理利三潤(rùn)、稅三費(fèi)等）三，類(lèi)似三建筑物三的層高三比評(píng)估三對(duì)象高10厘米，三估計(jì)影三響造價(jià)5%，則經(jīng)三修正后三的單位三建筑面三積造價(jià)三為114三0元，以三