房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程

2004??????房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程總結(jié)——鄧君談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？什么是項(xiàng)目融資？什么是抵押、保證擔(dān)保？如何做融資？融資有什么流程？銀行個(gè)人按揭流程？什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、直客式？目錄什么是項(xiàng)目融資？如何做融資？融資有什么流程？什么是階段性擔(dān)保、、預(yù)告登記、直客式？融資定義及類型1信托、銀團(tuán)貸款簡介2銀行融資流程3住房貸款流程4（一）融資定義及類型定義解決項(xiàng)目資金需求的方式是企業(yè)資金籌集的行為載體以項(xiàng)目為依托，獲取資金目的融資取得的資金，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)讓我們先看看什么是融資？（一）融資定義及類型融資就是銀行借款嗎？NO（一）融資定義及類型預(yù)售房款應(yīng)付賬款（承建企業(yè)墊資）

上市（IPO、買殼上市、增發(fā)）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)企業(yè)債銀行貸款（銀團(tuán)、一般項(xiàng)目融資）內(nèi)部融資外部融資銀行借款僅是融資方式的一種直接融資間接融資直接融資：從資本市場募集資金間接融資：向金融機(jī)構(gòu)募集資金（一）融資定義及類型外部融資定義IPOInitialpublicoffering公司首次向社會(huì)公眾公開招股買殼上市非上市公司購買上市公司的股權(quán)，將自己的資產(chǎn)注入到購買的上市公司，實(shí)現(xiàn)上市目的增發(fā)上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為房地產(chǎn)信托信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價(jià)證券，利率一定、到期償還本金銀行貸款向銀行借款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款（一）融資定義及類型在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團(tuán)貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資）一般項(xiàng)目貸款信托銀團(tuán)貸款常用（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托信托：

起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財(cái)產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護(hù)人。相信我，信托是個(gè)有趣的東西我國《信托法》第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！盩hisisastory信托有多重要？（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托信托業(yè)務(wù)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱信托銀行證券保險(xiǎn)金融信托涉及三個(gè)角色委托人：財(cái)產(chǎn)委托給受托人委托人受托人受益人運(yùn)用財(cái)產(chǎn)保值、升值受托人將財(cái)產(chǎn)分配給受益人（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托房地產(chǎn)項(xiàng)目信托分類：單一信托：受托人接受單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理和運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)的方式集合信托：受托人接受兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人的委托，集中進(jìn)行資金管理、運(yùn)用、處分集合信托：由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動(dòng)——《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（中國銀監(jiān)督會(huì)令2007年第3號）（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托關(guān)于信托的法律文件：在祖國，信托可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)”，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理辦法》。（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托《信托公司…辦法》《資金信托…辦法》《信托法》：確立信托公司經(jīng)營范圍明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份額5萬元；不得承諾信托資金最低收益或不受損失等2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位房地產(chǎn)信托是什么？房地產(chǎn)信托是：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成Q&A（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托房地產(chǎn)債權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)股權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。是最常見的信托方式收益權(quán)信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購買開發(fā)商的持有物業(yè)，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經(jīng)營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報(bào)的收益分配給投資者房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托比較？與商業(yè)銀行貸款類似，由信托公司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。必須滿足項(xiàng)目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)，項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件資金成本7%-12%四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權(quán)信托，資金成本高，逐漸退出房地產(chǎn)債權(quán)信托（不常用）股權(quán)+回購”模式，即信托計(jì)劃和開發(fā)商（母公司）入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃持有的股權(quán)到期后，再由開發(fā)商溢價(jià)回購股權(quán)。信托資金充當(dāng)項(xiàng)目資本金，可以用于支付土地出讓金，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)開發(fā)資金成本10%-12%因股權(quán)信托資金可用于支付土地款，被大量采用房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用）（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別:在債權(quán)型中，信托公司將項(xiàng)目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權(quán)型中，信托公司通過“股權(quán)+回購“將項(xiàng)目的部分營運(yùn)收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請的信托為債權(quán)型。房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式投資者②資金委托銀行⑩收益分配⑨收益分配④擔(dān)保①購買理財(cái)產(chǎn)品信托公司項(xiàng)目母公司⑧溢價(jià)回購股權(quán)關(guān)聯(lián)方③增資擴(kuò)股項(xiàng)目公司⑦土地抵押⑥出讓土地⑤支付土地款國土局模式一本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式一：信托資金可用于支付土地款（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式投資者②資金委托銀行⑧收益分配⑦收益分配④擔(dān)保①購買理財(cái)產(chǎn)品信托公司項(xiàng)目母公司⑥溢價(jià)回購股權(quán)關(guān)聯(lián)方③增資擴(kuò)股項(xiàng)目公司⑤土地抵押模式二本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式二：母公司已支付土地款，信托資金用于項(xiàng)目在取得土地證后的建設(shè)開發(fā)（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托

備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時(shí)間更早，可用于土地款支付房地產(chǎn)股權(quán)信托與銀行貸款比較優(yōu)勢劣勢股權(quán)信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力銀行貸款資金不可用于土地款支付股權(quán)信托資金成本高：10%-12%銀行貸款資金成本一般為1-3年貸款基準(zhǔn)利率，目前是5.4%。具體視市場情況適當(dāng)浮動(dòng)。（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——信托（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——銀團(tuán)貸款什么是銀團(tuán)貸款？銀團(tuán)貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。簡單通俗地說：銀團(tuán)貸款=2個(gè)及以上銀行做貸款（二）信托、銀團(tuán)貸款介紹——銀團(tuán)貸款銀團(tuán)角色分配牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定按貸款條件確定的金額、進(jìn)度歸集資金提供貸款對銀團(tuán)資金進(jìn)行監(jiān)管接受牽頭行邀請參加銀團(tuán)貸款并按銀團(tuán)協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款牽頭行代理行參加行銀團(tuán)貸款的組織者和安排者發(fā)起、分銷銀團(tuán)貸款份額承貸比例不低于銀團(tuán)貸款總額的10%（二）三信托、三銀團(tuán)貸三款介紹三——銀三團(tuán)貸款銀團(tuán)貸三款會(huì)產(chǎn)三生哪些三費(fèi)用？中介費(fèi)代理費(fèi)承諾費(fèi)安排費(fèi)內(nèi)容：三牽頭行三牽頭籌三組銀團(tuán)三收取的三費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：銀三團(tuán)貸款三總額一三定比例三一次性三支付內(nèi)容：三銀團(tuán)成三員承諾三貸款，三但借款三人尚未三提取的三貸款，三對銀團(tuán)三成員資三金占用三成本的三補(bǔ)償收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：未三用余額三的一定三比例，三每年收三取內(nèi)容：三代理行三承擔(dān)整三個(gè)銀團(tuán)三的貸款三管理、三資金管三理、賬三戶管理三等工作三收取的三費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：代三理行的三工作量三每年支三付內(nèi)容：三向會(huì)計(jì)三師事務(wù)三所、律三師事務(wù)三所、資三產(chǎn)評估三事務(wù)所三、保險(xiǎn)三機(jī)構(gòu)等三支付的三費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：根三據(jù)實(shí)際三花費(fèi)另三行支付（二）三信托、三銀團(tuán)貸三款介紹三——銀三團(tuán)貸款銀團(tuán)貸三款與銀三行貸款三比較A.融資規(guī)模更大B.各銀行審批貸款難度降低A.資金成三本高B.難以協(xié)三調(diào)各銀三行放款三條件C.各家銀三行利益三分配不三均D.貸后檢三查應(yīng)對三多家銀三行優(yōu)勢劣勢C.銀行計(jì)劃緊張時(shí)下貸相對容易（三）三銀行融三資流程銀行融三資可是三個(gè)技術(shù)三活，集三團(tuán)會(huì)從三三個(gè)方三面考核三我們的三融資工三作融資額下貸時(shí)三間貸款資三金使用三效率（三）三銀行融三資流程下面我三們接著三來看看三銀行融三資流程三，也就三是銀行三借款的三流程融資額度匡算step1融資方式確定step2落實(shí)授信額度step3銀行受理step4調(diào)查評級step5貸后監(jiān)管step8銀行審批step6Ste三p7發(fā)放貸三款（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算Con三ten三ts匡算原三則②自有三資金覆三蓋土地三款①融資三額度=三項(xiàng)目總?cè)顿Y（三不含稅三）-土三地成本三-銷售三轉(zhuǎn)投入③項(xiàng)目三資本金三/總投三資≥3三0%集團(tuán)擔(dān)三保金額三=融資三額-抵三押金額目的通過融三資額度三測算，三確定全三項(xiàng)目正三常運(yùn)營三的資金三需求量④本項(xiàng)三目土地三、在建三工程先三抵押，三不足部三分提供三集團(tuán)擔(dān)三保備注：銷售轉(zhuǎn)三投入是三指項(xiàng)目三開盤取三得銷售三收入后三，用銷三售回款三作為資三金來源三用于本三項(xiàng)目后三續(xù)開發(fā)不可預(yù)三見費(fèi)開發(fā)成三本期間費(fèi)三用Addyourtextinhere項(xiàng)目總投土地價(jià)三款勘探設(shè)三計(jì)三通一三平主體建三安基礎(chǔ)設(shè)三施環(huán)境景三觀工程相三關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)三用管理費(fèi)三用銷售費(fèi)三用融資額三度匡算三的一個(gè)三原則項(xiàng)目總?cè)都错?xiàng)三目建設(shè)三所需要三的全部三資金配套設(shè)三施行政經(jīng)三營收費(fèi)（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算來，咱三們看看三附件，三或許會(huì)三對總投三有更深三入的理三解（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算融資額三度匡算三的一個(gè)三原則（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算關(guān)于融三資額度三測算，三再給你三介紹個(gè)三簡單工三具喏，從三投資模三型上取三數(shù)，將三附表2三、3、三4灰色三區(qū)域的三數(shù)據(jù)填三好，融三資額度三測算就三出來了（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算融資額三度匡算三的二個(gè)三原則銀行規(guī)三定房地三產(chǎn)項(xiàng)目三開發(fā)貸三款不能三流入證三券市場三、也不三能用于三支付本三項(xiàng)目土三地款及三其他項(xiàng)三目相關(guān)三支付，只能三用于本三項(xiàng)目開三發(fā)建設(shè)三。為什么三自有資三金覆蓋三土地款三？由于開三發(fā)貸款三不能用三于支付三本項(xiàng)目三土地款三，在節(jié)三約資金三提高資三金使用三效率的三原則下三，自有三資金只三覆蓋土三地款部三分。自有資三金是開三發(fā)商投三入到項(xiàng)三目建設(shè)三中的非三債務(wù)性三資金，三也就是三在向銀三行貸款三前，開三發(fā)商需三自行籌三措一部三分資金三先投入三項(xiàng)目建三設(shè)我們可三以從報(bào)三表“所三有者權(quán)三益”科三目算出三自有資三金的金三額自有資三金=所三有者權(quán)三益=實(shí)三收資本三+資本三公積+三盈余公三積+未三分配利三潤融資額三度匡算三的三個(gè)三原則項(xiàng)目注三冊資本三金三總投三入≥3三0%項(xiàng)目資三本金是三項(xiàng)目的三投資者三認(rèn)繳的三出資額三，不能三以任何三方式抽三回。項(xiàng)目資三本金與三自有資三金區(qū)別三與聯(lián)系三：項(xiàng)目三資本金三和自有三資金有三聯(lián)系，三但不是三一回事三！項(xiàng)目三資本金三來源于三自有資三金，項(xiàng)三目資本三金不能三抽回，三自有資三金大于三項(xiàng)目資三本金的三部分可三以在項(xiàng)三目有銷三售收入三后通過三營運(yùn)收三回。自有資三金≥項(xiàng)三目資本三金200三9年5三月25三日國務(wù)三院下發(fā)三關(guān)于調(diào)三整固定三資產(chǎn)投三資項(xiàng)目三資本金三比例的三通知。三通知指三出：保三障性住三房和普三通商品三住房項(xiàng)三目的最三低資本三金比例三為20三%，其三他房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三最低資三本金比三例為3三0%（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算融資額三度匡算三的第四三個(gè)原則本項(xiàng)目三土地做三抵押，三不足部三分集團(tuán)三提供保三證擔(dān)保什么是三抵押？什么是三保證？（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算法人擔(dān)三保方式三，由貸三款方（三銀行）三與保證三方（母三公司）三簽訂協(xié)三議，當(dāng)三借款方三（項(xiàng)目三公司）三違約或三無力償三還債務(wù)三時(shí)，由三保證方三承擔(dān)一三般保證三責(zé)任或三者連帶三責(zé)。集團(tuán)擔(dān)三保屬于三保證擔(dān)三保范疇。融資額三度匡算三的第四三個(gè)原則先來解三決概念三問題—三—什么三是擔(dān)保三以及擔(dān)三保的分三類質(zhì)押擔(dān)三保抵押擔(dān)三保保證擔(dān)三保借款方三（項(xiàng)目三公司）三作為抵三押人，三將自身三擁有的三財(cái)產(chǎn)作三為貸款三的擔(dān)保三，此財(cái)三產(chǎn)（如三土地）三在貸款三期間不轉(zhuǎn)移三財(cái)產(chǎn)占三有權(quán)。當(dāng)借三款人不三履行合三同時(shí)，三抵押權(quán)三人（銀三行）有三權(quán)從該三財(cái)產(chǎn)折三價(jià)或拍三賣、三變賣的三價(jià)款中三優(yōu)先得三到補(bǔ)償三。土地抵三押、在三建工程三抵押均三屬于抵三押擔(dān)保三范疇。借款人三（項(xiàng)目三公司）三將其擁三有的動(dòng)產(chǎn)或三者權(quán)利三轉(zhuǎn)交給貸款三方（銀三行）作三為清償三債務(wù)的三擔(dān)保。三當(dāng)借款三人不履三行債務(wù)三時(shí)，貸三款方有三權(quán)價(jià)出三售、拍三賣、變?nèi)u該動(dòng)三產(chǎn)或者三權(quán)利收三回資金三。向銀行三貸款再三找個(gè)第三三方做三擔(dān)保抵押物三你可以三自行保三管抵押物三銀行幫三你保管三，直到三還清債三務(wù)擔(dān)保：為督促債務(wù)履行，確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)法律制度（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算融資額三度匡算三的四個(gè)三原則集團(tuán)擔(dān)三保融資額三度土地抵三押值土地抵三押值=三土地評三估值*三抵押率提高土三地評估三值，降三低集團(tuán)三擔(dān)保提高土三地抵押三率，降三低集團(tuán)三擔(dān)保備注：1.建在工三程即建三設(shè)過程三中的項(xiàng)三目2.土地評三估值、三在建工三程評估三值均由三評估公三司確定3.在建工三程是否三抵押各三地區(qū)銀三行要求三不同，三具體可三在融資三方案溝三通時(shí)確三定4.一旦辦三理建設(shè)三工程抵三押，項(xiàng)三目在房三管局拿三預(yù)售證三前，必三須由銀三行出具三函件撤三銷抵押三。因?yàn)槿盅航o三銀行的三房子是三不能賣三給客戶三的，一三房不能三二主（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算在建工三程抵押三值在建工三程測算三與土地三抵押相三同集團(tuán)對三融資額三度考核三：融資額三：下貸時(shí)間貸款資金使用效率1.測三算得分0分50分75分100三分A≥60%

50%≤A＜60%

40%≤A＜50%

A<40%土地款/總投＜50%2.測三算得分0分50分75分100三分

B≥110%

100%<=B<110%

90%<=B<100%

B<90%土地款/總投≥50%1.土三地款占三總投資＜50%融資額三/總投三得分：三A=融三資額度三/總投2.土三地款占三總投資≥50%融資額三/總投三得分：三B=融三資額度三/（總?cè)?土三地款）（三）三銀行融三資流程三——s三tep三1融三資額度三匡算（三）三銀行融三資流程三——s三tep三2融三資方式三確定按以下三因素選三擇融資三方式融資額三度四證取三得時(shí)間下貸時(shí)三間資金使三用效率融資成三本就目前三的融資三方式看三銀行項(xiàng)三目融資三的資金三成本低三，是最三常用的三融資方三式（三）三銀行融三資流程三——s三tep三2融三資方式三確定選定銀三行借款三這種融三資方式三，我們?nèi)龝?huì)和銀三行就關(guān)三鍵性條三款進(jìn)行三初次溝三通關(guān)鍵性三條款例三如：貸款額三度是否辦三理在建三工程抵三押土地抵三押率貸款期三限還款方三式：是三否期限三還款？三或是銷三售進(jìn)度三還款貸款利三率（綜三合利率三基準(zhǔn)）等等（三）三銀行融三資流程三——s三tep三2融三資方式三確定在銀行三實(shí)行從三緊的貨三幣政策三，房地三產(chǎn)信貸三規(guī)模全三面收緊三時(shí)，商三業(yè)銀行三會(huì)提出三額外收三取中間業(yè)三務(wù)費(fèi)或財(cái)務(wù)顧三問費(fèi)來提高銀三行房地三產(chǎn)貸款三的綜合三收益，三在談判三中可強(qiáng)三調(diào)戰(zhàn)略三合作技三巧性規(guī)三避。2.財(cái)三務(wù)顧問三費(fèi)：銀行提三供的顧三問服務(wù)三包括行三業(yè)市場三信息咨三詢顧問三、企業(yè)三上市顧三問、融三資顧問三、經(jīng)營三管理顧三問、企三業(yè)并購三顧問、三資金托三管費(fèi)等①代收代付業(yè)務(wù)代發(fā)工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等②代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理建筑安裝一切險(xiǎn)、員工壽險(xiǎn)等理財(cái)類保險(xiǎn)③銀行保函業(yè)務(wù)銀行作為擔(dān)保方辦理投標(biāo)保函、履約保函等④票據(jù)業(yè)務(wù)：辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn)⑤結(jié)售匯業(yè)務(wù)1.中三間業(yè)務(wù)三：（三）三銀行融三資流程三——s三tep三3落三實(shí)授信三額度授信額三度是商三業(yè)銀行三對單一三法人客三戶或企三業(yè)集團(tuán)三確定的三可以向三銀行提三出三貸三款申請三的最高三控制額三度。目前龍三湖集團(tuán)三在工行三、農(nóng)行三、建行三三家公三司有授三信額度三。什么是三授信額三度？（三）三銀行融三資流程三——s三tep三4~三ste三p8從銀行三受理到三貸后監(jiān)三管，就三是以下三附件所三述的步三驟備注：三本流程三為蘇南三公司滟三瀾山項(xiàng)三目一期三貸款流三程（三）三銀行融三資流程三——s三tep三4銀三行受理銀行受三理即銀三行有意三向做該三項(xiàng)目融三資這個(gè)階三段銀行三主要進(jìn)三行主體資三格審查，同時(shí)三要求企三業(yè)提供三申請貸三款的相三關(guān)資料主體資三格審查三內(nèi)容：1.確三定借款三人是經(jīng)三工商行三政管理三機(jī)關(guān)核三準(zhǔn)登記三的企業(yè)三法人2.有三經(jīng)工商三行政部三門核準(zhǔn)三登記并三辦理的三法人營三業(yè)執(zhí)照3.財(cái)三務(wù)制度三健全，三財(cái)務(wù)狀三況良好4.具三有還本三付息能三力5.已三辦理貸三款卡，三并開立三基本戶三或一般三戶6.擬三貸款項(xiàng)三目的文三件合法三、完整三、真實(shí)三、有效7.擬三貸款項(xiàng)三目運(yùn)營三具有可三行性，三并出具三有效的三可行性三報(bào)告8.借三款人自三有資金三投入不三低于銀三行規(guī)定三比例，三并在銀三行貸款三投放以三前到位（三）三銀行融三資流程三——s三tep三5調(diào)三查評級調(diào)查評三級階段三銀行主三要做什三么？對企業(yè)三進(jìn)行信三用評級公司準(zhǔn)三入項(xiàng)目準(zhǔn)三入—也三就是項(xiàng)三目核準(zhǔn)資產(chǎn)負(fù)三債率流動(dòng)比三例速凍比三例現(xiàn)金流資本金三利潤率成本費(fèi)三用率銷售利三潤率總資產(chǎn)三利潤率一、信三用評級三：1、信三用評級三考察六三方面：Tit三le企業(yè)素三質(zhì)經(jīng)營能三力履約能三力發(fā)展前三景員工素三質(zhì)員工專三業(yè)能力管理能三力企業(yè)發(fā)三展?jié)摿J款到三期償還三率貸款利三息償還三率償債能三力獲利能三力銷售收三入增長三率流動(dòng)資三產(chǎn)周轉(zhuǎn)三次數(shù)應(yīng)收賬三款周轉(zhuǎn)三率存貨周三轉(zhuǎn)率宏觀經(jīng)三濟(jì)形勢行業(yè)（三產(chǎn)業(yè)）三政策行業(yè)特三征市場需三求影響（三）三銀行融三資流程三——s三tep三5調(diào)三查評級一、信三用評級三：2、評三定標(biāo)準(zhǔn)三分為“三三等九三級”AAAAAABBBBBBCCCCCC①AA三A級：三償還能三力具有三最大保三障；經(jīng)三營處于三良性循三環(huán)狀態(tài)三，不確三定因素三影響最三小。②AA三級：償三還能力三很強(qiáng)；三經(jīng)營處三于良性三循環(huán)狀三態(tài)，不三確定因三素很小三。③A級三：償還三能力較三強(qiáng)；經(jīng)三營處于三良性循三環(huán)狀態(tài)三，未來三經(jīng)營易三受不確三定因素三影響，三盈利能三力和償三債能力三會(huì)產(chǎn)生三波動(dòng)。④BB三B級：三償還能三力一般三，目前三對本息三的保障三尚屬適三當(dāng)；經(jīng)三營處于三良性循三環(huán)，未三來經(jīng)營三與發(fā)展三受不確三定因素三影響，三盈利能三力和償三債能力三有較大三波動(dòng)，三約定條三件可能三不足以三保障本三息的安三全。⑤BB三級：償三還能力三較弱；三企業(yè)經(jīng)三營與發(fā)三展?fàn)顩r三不佳，三支付能三力不穩(wěn)三定，有三一定風(fēng)三險(xiǎn)。⑥B級三：償還三能力較三差；經(jīng)三營較困三難，支三付能力三有較大三不確定三性，風(fēng)三險(xiǎn)較大三。⑦CC三C級：三償還能三力很差三；受不三確定因三素影響三，企業(yè)三經(jīng)營困三難，支三付能力三很困難三，風(fēng)險(xiǎn)三很大。⑧CC三級：償三還能力三嚴(yán)重不三足；經(jīng)三營狀況三差，經(jīng)三營走向三良性循三環(huán)狀態(tài)三的因素三很少，三風(fēng)險(xiǎn)極三大。⑨C級三：償還三能力極三差；經(jīng)三營處于三惡性循三環(huán)狀態(tài)三，企業(yè)三瀕臨破三產(chǎn)。（三）三銀行融三資流程三——s三tep三5調(diào)三查評級二、公三司準(zhǔn)入三條件：1.公三司治理三完整，三依法經(jīng)三營，管三理規(guī)范三，報(bào)三表真實(shí)三，并提三供公司三年度審三計(jì)報(bào)告2.信三用等級三AA以三上（各三銀行要三求不同三），無三不良信三用記錄3.資三產(chǎn)負(fù)債三率低于三75%三，經(jīng)營三性現(xiàn)金三流充足4.上年末三所有者三權(quán)益8三000三萬元以三上（各三銀行要三求不同三）5.具三備三級三及以上三房地產(chǎn)三開發(fā)資三質(zhì)，連三續(xù)經(jīng)營三商品房三開發(fā)3三年以上三，且開三發(fā)業(yè)績?nèi)己?，三其中：三以住宅三開發(fā)為三主的，三累計(jì)開三發(fā)面積三15萬三平米以三上，以三商業(yè)及三營業(yè)用三房的，三累計(jì)開三發(fā)面積三2萬方三以上6.有三一定的三項(xiàng)目儲三備，持三續(xù)開發(fā)三能力較三強(qiáng)（三）三銀行融三資流程三——s三tep三5調(diào)三查評級用低密三度住宅三替換“三別墅”三敏感詞三匯取得《三國有土三地使用三證》取得《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》項(xiàng)目資三本金比三率不低三于總投三40%三、項(xiàng)三目核準(zhǔn)三條件：1.普三通住宅2.別三墅項(xiàng)目3.商三業(yè)及營三業(yè)性用三房取得《三國有土三地使用三證》取得《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》項(xiàng)目資三本金比三率不低三于總投三30%取得《三國有土三地使用三證》取得《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》項(xiàng)目資三本金比三率不低三于總投三40%（三）三銀行融三資流程三——s三tep三5調(diào)三查評級（三）三銀行融三資流程三——s三tep三6銀三行審批取得《三國有土三地使用三證》、三取得《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》在市三行上貸三審會(huì)取得《三國有土三地使用三證》、三取得《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》、《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三》在省三行上貸三審會(huì)一、銀三行審批三原則（三）三銀行融三資流程三——s三tep三6銀三行審批二、銀三行審核三內(nèi)容項(xiàng)目建三設(shè)條件三評價(jià)項(xiàng)目可三行性規(guī)劃方三案設(shè)計(jì)單三位資質(zhì)三評定施工單三位資質(zhì)三評定環(huán)保評三定貸款風(fēng)三險(xiǎn)評價(jià)項(xiàng)目可三行性結(jié)三論核定擔(dān)三保方式投資估三算總投構(gòu)三成項(xiàng)目投三資計(jì)劃三評定財(cái)務(wù)效三益預(yù)測項(xiàng)目現(xiàn)三金流分三析償債能三力評定敏感性三分析市場評三估市場供三需分析產(chǎn)品差三異化市場定三位購買力三分析項(xiàng)目市場收益風(fēng)險(xiǎn)銀行審三批con三ten三ts（三）三銀行融三資流程三——s三tep三7發(fā)三放貸款貸款發(fā)三放前置三條件：有明確的貸款批復(fù)已在國土局辦理抵押登記四證齊全保證擔(dān)保條件落實(shí)備注：三四證是三指《國三有土地三證》《建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證》《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》《建筑三工程施三工許可三證》四證如三此重要三，以至三于每年三預(yù)算都三會(huì)根據(jù)三四證齊三全時(shí)間三排下貸三計(jì)劃集團(tuán)對三貸款發(fā)三放的考三核（三）三銀行融三資流程三——s三tep三7發(fā)三放貸款融資額下貸時(shí)三間貸款資三金使用效三率1.下三貸時(shí)間貸款發(fā)三放到位三指標(biāo)貸款使三用效率四證取三得2.5三個(gè)月內(nèi)三未發(fā)放四證取三得2.5三個(gè)月內(nèi)三發(fā)放四證取三得2個(gè)月三內(nèi)發(fā)放四證取三得1個(gè)月三內(nèi)發(fā)放65%三以下65%三<=A三<75三%75%三<=A三<90三%90%三以上0分50分75分100三分2.貸三款資金三使用效三率0分50分75分100三分什么是三貸后監(jiān)三管（三）三銀行融三資流程三——s三tep三8貸三后監(jiān)管銀行在三下貸后三，對貸三款資金三支用、三作為還三款來源三的銷售三資金支三用的監(jiān)三管不要以三為下貸三就萬事三大吉了三，你的三債主一三直睜大三眼睛注三視著你三，直到三償清債三務(wù)銷售資三金支用三監(jiān)管貸款資三金支付三監(jiān)管工程款三支付：需提供三總包合三同工程進(jìn)三度證明支付憑三證材料款三支付：需提供三購貨合三同購貨發(fā)三票及合三同明確三付款前三需具備三的附件管理費(fèi)三用支付三：提用款三計(jì)劃銷售資三金被監(jiān)三管，資三金使用三效率降三低盡量與三銀行協(xié)三商不監(jiān)三管（四）三住房貸三款流程關(guān)于住三房貸款三流程，三我們想三介紹以三下內(nèi)容一、按揭銀行的選擇二、按揭樓盤的準(zhǔn)入三、客戶辦理住房貸款的流程四、直客式貸款介紹（四）三住房貸三款流程三——按三揭銀行三的選擇一般而三言，項(xiàng)三目開發(fā)三貸款銀三行，會(huì)三成為該三項(xiàng)目的三個(gè)人按三揭業(yè)務(wù)三主辦行三，優(yōu)先三辦理該三項(xiàng)目按三揭業(yè)務(wù)三。簽訂三項(xiàng)目開三發(fā)貸款三時(shí)，在三《固定三資產(chǎn)借三款合同三》“其三他約定三”中會(huì)三明確：三由貸款三人優(yōu)先三辦理按三揭業(yè)務(wù)三，所以三開發(fā)貸三銀行是三按揭銀三行的主三辦行。除了選三擇開發(fā)三貸銀行三作為主三辦行以三外，我三們也會(huì)三選擇一三些小的三股份制三銀行作三為補(bǔ)充三銀行，三主要原三因如下三：1.客三戶征信三記錄不三良，不三能在主三辦銀行三貸款有些客三戶在人三民銀行三的征信三系統(tǒng)中三，顯示三信貸逾三期數(shù)次三，不能三在主辦三按揭的三銀行做三按揭業(yè)三務(wù)。但三該客戶三在其他三銀行是三VIP三客戶，三可調(diào)整三個(gè)人信三用評級三，能在三他行辦三理按揭三業(yè)務(wù)。2.銀三行政策三差異“4.三15”三新政后三國家收三緊房貸三政策，三特別是三對二套三房的認(rèn)三定，明三確規(guī)定三以家庭三（含夫三妻、成三年子女三）為單三位，只三要征信三系統(tǒng)中三顯示有三一套按三揭記錄三，再購三房做按三揭即為三第二套三房。但三是無錫三浦發(fā)銀三行目前三政策是三：征信三系統(tǒng)中三顯示有三按揭記三錄，但三是按揭三結(jié)清并三轉(zhuǎn)讓，三再購房三均作為三首套房三認(rèn)定。三政策上三的差異三也會(huì)成三為按揭三銀行的三選擇因三素。3.銀三行額度銀監(jiān)會(huì)三對商業(yè)三銀行實(shí)三行全年三按季度三、“季三四月三三”方式三監(jiān)管信三貸額度三。從緊三的信貸三額度政三策下，三只在一三家銀行三做按揭三貸款，三會(huì)導(dǎo)致三額度緊三張，按三揭放款三無額度三下貸，三影響回三款。4.資三金使用三的效率在開發(fā)三貸銀行三做按揭三，個(gè)人三按揭貸三款資金三回到開三發(fā)貸銀三行資金三監(jiān)管戶三，資金三使用受三到監(jiān)管三。選擇三他行按三揭，按三揭貸款三資金可三自有使三用規(guī)避三監(jiān)管。（四）三住房貸三款流程三——按三揭樓盤三準(zhǔn)入商業(yè)銀三行同意三與某個(gè)三樓盤做三長期按三揭業(yè)務(wù)三的審批三流程什么是三按揭樓三盤準(zhǔn)入三？開發(fā)商申請step1項(xiàng)目調(diào)查step2銀行審批step3簽訂合作框架協(xié)議step4（四）三住房貸三款流程三——客三戶辦理三住房貸三款流程Ste三p1Ste三p2Ste三p5Ste三p4Ste三p3Ste三p7Ste三p6客戶征三信查詢客戶與三開發(fā)商三簽訂購三房合同客戶付三清首付客戶向三銀行申三請貸款銀行貸三前調(diào)查銀行審三批客戶與三銀行簽三訂借款三合同Ste三p9Ste三p8Ste三p1三0銀行與三客戶辦三理預(yù)告三登記銀行將三客戶貸三款發(fā)放三至開發(fā)三商賬戶客戶辦三理保險(xiǎn)三、公正三、擔(dān)保三等手續(xù)備注：在商業(yè)三銀行將三客戶貸三款發(fā)放三至開發(fā)三商賬戶三之日起三，到客三戶辦理三出他項(xiàng)三權(quán)證交三由銀行三保管期三間（也三就是s三tep三10-三ste三p13三），由三開發(fā)商三或擔(dān)保三公司提三供階段三性擔(dān)保開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)開發(fā)商協(xié)助客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)證客戶將三他項(xiàng)權(quán)三證交與三銀行111213（四）三住房貸三款流程三——客三戶辦理三住房貸三款流程這里有三兩個(gè)重三要熟悉三而費(fèi)解三的概念三：預(yù)告登三記階段性三擔(dān)保（四）三住房貸三款流程三——客三戶辦理三住房貸三款流程1.什三么是預(yù)三告登記三？預(yù)告登三記：房管局三辦理的三一項(xiàng)業(yè)三務(wù)，在三商品房三預(yù)售中三，購房三者可以三就期房三進(jìn)行預(yù)三告登記三，以制三約開發(fā)三商把已三出售的三住房再三次出售三或者進(jìn)三行抵押三。個(gè)三人貸款三銀行可三以通過三預(yù)告登三記，防三止已辦三按揭的三購房者三將期房三另行處三置。預(yù)告登三記的法三律意義三指當(dāng)事三人約定三買賣期三房或者三轉(zhuǎn)讓其三他不動(dòng)三產(chǎn)物權(quán)三時(shí)，為三了限制三債務(wù)人三處分該三不動(dòng)產(chǎn)三，保障三債權(quán)人三將來取三得物權(quán)三而作的三登記。預(yù)告登三記證只三是一種臨時(shí)產(chǎn)三權(quán)登記制度，三起到是三產(chǎn)權(quán)公三示的作三用，其三最終會(huì)三被不動(dòng)產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)證三（分割三到戶的三房產(chǎn)權(quán)三證和土三地使用三權(quán)證）所取代三。2.那三些情況三需要申三請預(yù)告三登記？①預(yù)購三商品房三；（開三發(fā)商辦三理，證三明房屋三歸購房三者所有三）②以預(yù)三購商品三房設(shè)定三抵押；三（購房三者辦理三，證明三房屋已三抵押給三銀行）③以房三屋在建三工程設(shè)三定抵押三；（一三般適用三于開發(fā)三貸的在三建工程三抵押）一、預(yù)三告登記（四）三住房貸三款流程三——客三戶辦理三住房貸三款流程3.預(yù)三告登記三期限？①預(yù)購三商品房三；自房屋三所有權(quán)三初始登三記（辦三理開發(fā)三商大產(chǎn)三證）之三日起滿三兩年，三購房者三未申請三房屋所三有權(quán)或三者房屋三他項(xiàng)權(quán)三利登記三的，該三預(yù)告登三記失效三；②以預(yù)三購商品三房設(shè)定三抵押；自預(yù)告三登記之三日起滿三