房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)2

第三章土地市場一、我國土地市場現(xiàn)狀二、土地制度及土地市場的形成三、地租、地價四、地價與房價之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)2011保障性用房土地供應(yīng)2011年：國土資源部公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全國30個省區(qū)市的保障性住房用地全年實際供應(yīng)量為2.47萬公頃，創(chuàng)歷史新高。（但實際只完成年初計劃的65.2%。

今年1000萬套保障房用地供應(yīng)計劃，將在3月底前編制完成。保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年地王中海奪雙料地王賀歲：歷經(jīng)兩個小時的鏖戰(zhàn)、187輪的激烈競逐，中海地產(chǎn)力挫保利和龍湖，以59.7億元創(chuàng)造了北京市土地市場新的總價地王，刷新了由大龍地產(chǎn)僅僅保持了兩個月的50.5億元的總價地王紀錄，而17153.3元/平方米的樓面地價也是新年以來北京土地拍賣市場的最高紀錄。（豐臺區(qū)四環(huán)左右地鐵9號線）3月25日，外來的地產(chǎn)大鱷金隅、九龍倉、雅戈爾以及本土大腕綠城、西子、濱江等齊聚杭州，爭奪地鐵沿線文暉單元地塊。最終，九龍倉高調(diào)出手，以折合高達24621元/平方米的樓面價擊敗綠城，并創(chuàng)造了杭州新的樓面價紀錄。南京退地重出嫁，再創(chuàng)單價地王：4月13日下午南京國土局拍賣會現(xiàn)場，江寧、江北的5幅地塊遭到10余家開發(fā)商爭奪，其中引人注目的九龍湖G08地塊，在2008年底被退地后，終被南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，總價2.88億元，樓面價6449元/平方米，創(chuàng)下了江寧單價地王紀錄。2007年，該地塊曾被南京華光地產(chǎn)以4154元/平方米樓面價競得，后因開發(fā)商未按時交納土地出讓金被退地。

2009年土地市場清淡廣州首宗土地前景黯淡南京市政府進一步放寬了開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)的門檻，不僅允許企業(yè)延期支付土地出讓金，并可酌情調(diào)整項目的開竣工時限。上海放低身價推地福州試水勾地南京土地六折出讓仍遭流拍

2008.1月重點城市土地流標情況城市全部用地住宅用地累計推出累計成交流標率%累計推出累計成交流標率北就32261900上漲30293110廣州215000深圳0000南京945620100杭州990330重慶425010100成都146576350天津29251452602008年土地流拍在2008年度的南京土地市場中，絕大多數(shù)地塊以底價成交，且流標率接近10%，是2007年的三倍多。上海年內(nèi)首幅住宅用地流標福州第六次賣地遇流拍天津整體地價下降2007地王2007年的地王誕生在長沙，一個中部區(qū)域相對發(fā)達的城市，一幅塊成交總價高達92億元，由北辰與北京城開兩大國企聯(lián)手制造。2007年的單價地王在成都與上海。成都由港資公司九龍倉72億元拿下82畝地塊后制造每畝地價高達8800萬元的神話；在上海，單價地王由地產(chǎn)界的后起之秀蘇寧環(huán)球制造，每平方米土地價格超過6萬元。

地王歸宿賠錢退地型2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長風生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，成交價是底價的2.5倍之多，折合樓面價約每平方米1.64萬元。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。之后，該地塊又一次推向市場，上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.64億元競得該宗土地。但問題是，上海贏華公司與原志成企業(yè)實際存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，即，盡管二次推地成功，實際上是企業(yè)在“一進一退”中，“低價收回”了土地。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價，退掉了福州白馬路“地王”。2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊。該地塊樓面地價高達每平方米66930元，曾號稱中國的“單價地王”。

生死掙扎型2007年7月，雅戈爾集團以總價近15億元、每平方米樓面地價15712元的價格競得杭州商學(xué)院地塊，在受到相關(guān)部門處罰后，至今仍未開工。2007年9月，保利地產(chǎn)以42億元的總價奪得長沙市金沙洲B兩幅地塊，其樓面地價分別為每平方米8769元和每平方米8112元，比底價分別高出158%和157%，而目前周邊的兩限房售價僅為每平方米6000元上下，臨近的恒大御景半島精裝修房均價每平方米8000元，直至今年5月，該項目仍未開工。2007年10月，萬科以高于7.491億元招標底價兩倍多的高價17億元拿下北京西大望路項目，每平方米樓面地價達到11379元，溢價幅度達到227%，為當時京城居住類用地交易的最高價。據(jù)萬科2008年半年報披露，該項目計劃開工時間為2008年4月，預(yù)計竣工時間為2010年12月。但實際上該項目開盤時間被一推再推，目前仍未上市。

勉強維持型2007年7月24日，北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元的天價拿下長沙新河三角洲地塊，為總價“中國地王”，單價每平方米11716元，樓面地價每平方米2400元。2008年11月底，該項目正式開工。但目前長沙市新房均價一直低于每平方米4000元，雖然選擇了開工，但風險仍然很大。2007年7月，保利地產(chǎn)以10.48億元的價格競得了豐臺區(qū)小井村新村住宅及配套用地，溢價幅度達到202%，樓面地價高達每平方米7552.55元。2010.4，該項目均價每平方米13100元，較之其開盤當日售價每平方米下調(diào)2000元～3000元。2007年12月，龍湖地產(chǎn)以每平方米11567元的樓面地價拿下中關(guān)村甲3號地塊。首期售價達到每平方米30000元，但二期均價為每平方米26000元。地王現(xiàn)象競價者對市場的預(yù)期開發(fā)企業(yè)上市融資的資本運作需求部分資金實力較強的企業(yè)有意主動影響市場，謀取地域市場話語權(quán)的因素企業(yè)營銷的一種手段1認識土地2

我國的土地制度3我國土地市場的形成4土地市場的運行機制

二、土地制度及土地市場的形成土地三維空間香港的發(fā)展過程我國的土地制度社會主義公有制國有和集體土地（城市和農(nóng)村）征用土地制度土地使用權(quán)出讓制度/劃撥制度土地用途管制制度保護耕地制度我國土地市場形成（土地商品——土地市場）1949-1978國有土地行政劃撥；1978年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制1982年深圳特區(qū)開征城市土地使用費，1984年后全國推廣1986年，國家土地管理局成立1987年深圳、上海土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試點1988年修改憲法和《土地管理法》1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布1992年小平南巡講話和中共十四大確立社會主義市場經(jīng)濟體制1992-1993房地產(chǎn)熱1993年7月起土地市場調(diào)整1998年國土資源部成立1999年《關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》2000年《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》2002年7月1日起，實施國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》2004年國土資源部71號令《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》獲取土地的途徑——土地市場的運行模式

以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式，以美國、日本、法國等國家為代表；以土地國家所有制為基礎(chǔ)的市場競爭模式，以英國和英聯(lián)邦國家或地區(qū)為代表；我國實施的土地社會主義公有制下行政劃撥與市場配置并行雙軌制。土地產(chǎn)權(quán)土地市場土地市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)租賃市場土地使用權(quán)抵押市場我國的土地市場城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)權(quán)屬不清晰一級市場由政府壟斷市場不完善政府壟三斷的供三給劣勢市場化三程度低供給能三力、反三應(yīng)靈敏三度差政府私三利政府壟三斷的供三給優(yōu)勢統(tǒng)一規(guī)三劃調(diào)控手三段進入房三地產(chǎn)市三場的土三地成本——土地市三場的運三行機制OOSPPQQS圖3-2土地的自然供給與經(jīng)濟供給曲線OODPPQQD圖3-3土地的需求曲線：一般和特殊OOSPPQQS圖3-4土地的供求均衡：短期與長期DD三、地租三地價1地租及三地租理三論2地價及三地價理三論3地租、三地價理三論的運三用地租內(nèi)三涵的解三析使用土地承付的租金超額利潤的一部分土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式地租理三論的比三較研究馬克思三主義地三租理論土地所三有權(quán)借三以實現(xiàn)三的經(jīng)濟三形式(地租來三自社會)級差地三租、絕三對地租三和壟斷三地租產(chǎn)品價三格上漲三導(dǎo)致地三租上漲級差地三租產(chǎn)生三的原因三是土地三經(jīng)營權(quán)三的壟斷肯定絕三對地租地租體三現(xiàn)土地三經(jīng)濟關(guān)三系地租是三剩余產(chǎn)三品的一三部分西方經(jīng)三濟學(xué)地三租理論土地在三生產(chǎn)利三用中自三然產(chǎn)生三的或應(yīng)三該產(chǎn)生三的經(jīng)濟三報酬(地租來三自土壤)契約地三租（商三業(yè)地租三）和經(jīng)三濟地租三（理論三地租）地租造三成產(chǎn)品三價格上三漲級差地三租產(chǎn)生三于土地三自然差三異不存在三絕對地三租地租的三定量分三析方法馬克思三主義地三租形成資本主義地租絕對地租級差地租壟斷地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅱ形成條件：土地自然力的差別形成原因：土地所有權(quán)的壟斷土地肥力和位置差異連續(xù)追加投資形成條件：農(nóng)業(yè)部門資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成形成原因：土地經(jīng)營權(quán)的壟斷形成條件：自然條件特別優(yōu)越的土地形成原因：土地所有權(quán)的壟斷圖3-10馬克思主義地租分析馬克思三主義地三價理論土地價三格的實三質(zhì)是地三租的資三本化土地價三格=地租/利息率三（還原三利率）土地土地物質(zhì)土地資本真正的地租利息、折舊地租地價圖3-11馬克思主義地價形成西方經(jīng)三濟學(xué)地三價理論土地的三收益決三定土地三價格土地價三格=土地收三益/利息率三（或還三原利率三）=經(jīng)濟地三租/利息率三（或還三原利率三）。其三中土地三收益（三經(jīng)濟地三租）=土地總?cè)找?土地總?cè)杀就恋貎r三格取決三于土地三市場的三供給與三需求，三土地價三格就是三土地市三場上所三形成的三正常交三易價格三。一般情三況下，三同一塊三土地的三收益價三格與市三場價格三總是不三一致的三，由于三土地供三給彈性三不足，三土地需三求日益三增大，三土地的三市場價三格通常三要高于三收益價三格。土地私三有制下三，土地三的價格三指土地三所有權(quán)三的價格三，在我三國，土三地價格三指土地三使用權(quán)三的價格三。我國的三土地價三格體系目前我三國地價三體系主三要包括三以下幾三種價格三形式：三基準地三價、標三定地價三、交易三地價及三其他價三格形式三?；鶞实厝齼r是政三府對城三鎮(zhèn)各級三土地或三均質(zhì)地三域及其三商業(yè)、三住宅、三工業(yè)等三土地利三用類型三分別評三估的土三地使用三權(quán)平均三價格，三是各用三途土地三的使用三權(quán)區(qū)域三平均價三格，對三應(yīng)的使三用年期三為各用三途土地三的法定三最高出三讓年限三，由政三府組織三或委托三評估，三評估結(jié)三果須經(jīng)三政府認三可?；鶞实厝齼r因是三平均價三格，它三的表現(xiàn)三形式有三級別價三、區(qū)片三價和路三線價三三種?；郎实貎r三的主要三作用為三：反映三土地市三場中地三價總體三水平和三變化趨三勢；為三國家征三收土地三稅收提三供依據(jù)三。基準地三價、標三定地價三與土地三使用權(quán)三出讓底三價都不是三地產(chǎn)交三易市場三的成交三地價，三但都起三著調(diào)控三市場交三易地價三的作用三?；鶞实厝齼r是標三定地價三評估的三基礎(chǔ)標定地三價又是三土地使三用權(quán)出三讓底價三評估的三參考和三依據(jù)。基準地三價是大三面積評三估的區(qū)三域平均三地價，三標定地三價、土三地使用三權(quán)出讓三底價則三是具體三到宗地三或地塊三的地價三，亦稱三宗地地三價；土地使三用權(quán)出三讓底價三主要是三根據(jù)土三地出讓三年限、三用途、三地產(chǎn)市三場行情三、出讓三雙方的三心態(tài)和三投機因三素等確三定的待三出讓宗三地（含三成片出三讓土地三）的地三價，是三土地使三用權(quán)出三讓前政三府控制三的最低三標價；標定地三價是根三據(jù)宗地三的形狀三、大小三、容積三率及其三他微觀三區(qū)位條三件，參三照土地三級別或三地段的三基準地三價水平三進行修三正，或三用其他三方法評三估的一三定時期三內(nèi)的宗三地的評三估地價三；地租、三地價理三論的應(yīng)三用有償使三用的理三論依據(jù)土地管三理地價基三礎(chǔ)地價上三漲（參三與增值三分配、三調(diào)控）1基于供三給角度三的分析2基于需三求角度三的分析——著名的三玉米法三辯論3三Gra三nge三r因果關(guān)三系分析四、地價三與房價三之間的三關(guān)系基于供三給角度三的分析生產(chǎn)價三格理論地價占三房價的三比例地價增三長速度三與房價三增長速三度的比三較國土資三源部200三9年620個案例三房價地三價專項三調(diào)查（三全國105個地價三動態(tài)監(jiān)三測城市三）對土地三的需求三是一種三引致需三求19世紀英三國的玉三米法限三制谷物三進口到三英