房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)ConceptDesign本課程考評(píng)方式考察出勤率兩次作業(yè)，包含期中考試（30分）探究式學(xué)習(xí)，隨堂互動(dòng)交流（10分，每人2次，總分5分）期末閉卷考試（60分）互動(dòng)交流打分5分：回答感動(dòng)的老師內(nèi)牛滿面；4分：回答切中要害，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單；3分：回答正確；2分：回答令人難以理解；1分：啥也不說(shuō)。課堂紀(jì)律上課遲到請(qǐng)走后門(mén)上課說(shuō)話請(qǐng)竊竊私語(yǔ)概念設(shè)計(jì)的基本概念概念設(shè)計(jì)&設(shè)計(jì)概念概念：是人對(duì)能代表某種事物或發(fā)展過(guò)程的特點(diǎn)及意義所形成的思維結(jié)論。設(shè)計(jì)概念：是設(shè)計(jì)者針對(duì)設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的諸多感性思維進(jìn)行歸納與精煉所產(chǎn)生的思維總結(jié)。概念設(shè)計(jì)：利用設(shè)計(jì)概念并以其為主線貫穿全部設(shè)計(jì)過(guò)程的設(shè)計(jì)方法。概念設(shè)計(jì)VS設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念概念設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)是完整而全面的設(shè)計(jì)過(guò)程，它通過(guò)設(shè)計(jì)概念將設(shè)計(jì)者繁復(fù)的感性和瞬間思維上升到統(tǒng)一的理性思維從而完成整個(gè)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目策劃前期策劃準(zhǔn)備技術(shù)及可行性論證文化意義的思考地域特征的研究客戶及市場(chǎng)調(diào)研空間形式的理解設(shè)計(jì)概念提出與討論概念的表達(dá)概念設(shè)計(jì)的評(píng)審概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概念“褲衩”&“秋褲”“錦里”&“寬窄巷子”設(shè)計(jì)概念1.方案分析建筑地點(diǎn)分析建筑結(jié)構(gòu)分析環(huán)境及光照分析空間功能分析設(shè)計(jì)概念2.客戶分析旨在了解客戶的設(shè)計(jì)需求針對(duì)不同的客戶進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)定位從而體現(xiàn)設(shè)計(jì)以人為本的思想3.市場(chǎng)調(diào)查對(duì)現(xiàn)有同類(lèi)設(shè)計(jì)的分析調(diào)查往往能進(jìn)一步深刻設(shè)計(jì)師的思維，從而提出別具一格的設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造出獨(dú)特的空間形象和裝飾效果。設(shè)計(jì)概念4.資料收集搜集相關(guān)的設(shè)計(jì)資料進(jìn)行分析有助于設(shè)計(jì)者對(duì)當(dāng)今設(shè)計(jì)走向的了解5.設(shè)計(jì)概念的定位及提出綜合，抽象，概括，歸納5.景觀條件分析2.地形分析1.設(shè)計(jì)理念4.交通及道路系統(tǒng)分析6.概念戶型及建筑體型分析3.總平面布局及組團(tuán)分布概念設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的方向和大的原則房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃基礎(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位的前提－－市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃成功案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容

1區(qū)位分析與選擇

地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。2開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇按照最高最佳使用原則選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等

3開(kāi)發(fā)時(shí)三機(jī)的分三析與選三擇應(yīng)考慮三開(kāi)發(fā)完三成后的三市場(chǎng)前三景，再三倒推出三應(yīng)獲取三開(kāi)發(fā)場(chǎng)三地和開(kāi)三始建設(shè)三的時(shí)機(jī)三，并充三分估計(jì)三辦理前三期手續(xù)三和征地三拆遷的三難度等三因素對(duì)三開(kāi)發(fā)進(jìn)三度的影三響。大型房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三可考慮三分批開(kāi)三發(fā)（滾三動(dòng)開(kāi)發(fā)三）。4合作方三式的分三析與選三擇應(yīng)考慮三開(kāi)發(fā)商三自身在三土地、三資金、三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)三、經(jīng)驗(yàn)三和社會(huì)三關(guān)系等三方面的三實(shí)力或三優(yōu)勢(shì)程三度從分散三風(fēng)險(xiǎn)的三角度出三發(fā)，對(duì)三獨(dú)資、三合資、三合作（三包括合三建）、三委托開(kāi)三發(fā)等開(kāi)三發(fā)合作三方式進(jìn)三行選擇三。5融資方三式與資三金結(jié)構(gòu)三的分析三與選擇主要是三結(jié)合項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三合作方三式設(shè)計(jì)三資金結(jié)三構(gòu)，確三定合作三各方在三項(xiàng)目資三本金中三所占的三份額，通過(guò)分三析可能三的資金三來(lái)源和三經(jīng)營(yíng)方三式，對(duì)三項(xiàng)目所三需的短三期和長(zhǎng)三期資金三的籌措三做出合三理的安三排。6產(chǎn)品經(jīng)三營(yíng)方式三的分析三與選擇考慮近三期利益三和長(zhǎng)遠(yuǎn)三利益的三兼顧、三資金壓三力、自三身的經(jīng)三營(yíng)能力三以及市三場(chǎng)的接三受程度三等對(duì)出售三、出租三、自營(yíng)三等經(jīng)營(yíng)三方式進(jìn)三行選擇三。房地產(chǎn)三市場(chǎng)研三究貼近市三場(chǎng)，理三性決策三才能穩(wěn)三操勝券客戶是三上帝需要了三解他們需要吸三引他們個(gè)人觀三點(diǎn)是有三偏差的我們以三為了解三客戶和三市場(chǎng)，三但并不三完全如三此市場(chǎng)和三客戶都三是變化三的不要跟三著感覺(jué)三走，要三在事實(shí)三的基礎(chǔ)三上做決三策減少?zèng)Q三策失誤上游：土地－三－政府三和企業(yè)三的土地三收益資金－三－銀行三收益下游：規(guī)劃設(shè)三計(jì)；施工、三監(jiān)理；三材料供三應(yīng)；配套－三－綠化三、三商業(yè)、三交通……市場(chǎng)推三廣、銷(xiāo)三售；物業(yè)管三理房地產(chǎn)三價(jià)值鏈目標(biāo)客三戶政府資本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手需求的三特點(diǎn)－接收三的價(jià)格－地理三位置－戶型－面積－裝修三綠化等消費(fèi)心三理－購(gòu)買(mǎi)三考慮因三素－購(gòu)買(mǎi)三動(dòng)機(jī)構(gòu)成特三點(diǎn)－年齡－婚姻三及家庭三成員－職業(yè)三特點(diǎn)－教育三程度－家庭三收入－是否三擁有轎三車(chē)土地使三用權(quán)獲三得規(guī)劃限三制市政資三源的利三用項(xiàng)目數(shù)三量及地三理位置三分布樓宇特三點(diǎn)客戶定三位價(jià)格資金的三使用成三本資金的三使用時(shí)三間我們的三產(chǎn)品和三營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)－規(guī)劃/面積/景觀服務(wù)－交通三裝修環(huán)三境價(jià)格－房?jī)r(jià)三物業(yè)管三理費(fèi)產(chǎn)品的三市場(chǎng)定三位及推三廣市場(chǎng)研三究的作三用把握投三資機(jī)會(huì)三與方向－直接三投資或三間接投三資？準(zhǔn)確市三場(chǎng)預(yù)測(cè)三與定位三，為制三定決策三提供支三持－投資三應(yīng)轉(zhuǎn)換三成什么三樣的產(chǎn)三品？－什么三樣的產(chǎn)三品才能三制勝？－確定三服務(wù)對(duì)三象、規(guī)三模、檔三次、售三價(jià)幫助設(shè)三計(jì)經(jīng)營(yíng)三和推廣三計(jì)劃－做什三么樣的三廣告和三推廣活三動(dòng)？－銷(xiāo)售三手段應(yīng)三該怎樣三？提高市三場(chǎng)運(yùn)做三的效果－是否三積累品三牌效應(yīng)？什么是三市場(chǎng)研三究？什么是三市場(chǎng)研三究？是客戶三（市場(chǎng)三）與企三業(yè)間的三紐帶，三是企業(yè)三理性決三策的前三提！市場(chǎng)研三究的過(guò)三程－－三專(zhuān)業(yè)流三程明確和三定義市三場(chǎng)問(wèn)題確定研三究目的設(shè)計(jì)研三究方案設(shè)計(jì)、三收集、三整理并三分析將信息三及結(jié)果三傳遞給三市場(chǎng)工三作人員戰(zhàn)略部三門(mén)市場(chǎng)部三門(mén)房地產(chǎn)三公司需三要什么樣三的市場(chǎng)三研究？準(zhǔn)備進(jìn)三入市場(chǎng)概念和三產(chǎn)品開(kāi)三發(fā)產(chǎn)品上三市分析市三場(chǎng)狀況－宏觀三因素分三析－市場(chǎng)三狀況分三析－相關(guān)三因素分三析確定目三標(biāo)市場(chǎng)三與客戶確定并三了解競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)產(chǎn)三品概念價(jià)格產(chǎn)品定三位預(yù)測(cè)與三評(píng)估監(jiān)測(cè)品三牌表現(xiàn)監(jiān)測(cè)市三場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)三效果監(jiān)測(cè)競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三反應(yīng)監(jiān)測(cè)顧三客滿意三度確定今三后的改三進(jìn)方向不同階三段的市三場(chǎng)研究改變投三資方向三與產(chǎn)品三改革國(guó)家和三地方的三經(jīng)濟(jì)形三勢(shì)城市發(fā)三展與建三設(shè)：交三通、人三口、設(shè)三施、政三策某一地三域的分三析：人三口就業(yè)三、家庭三、子女三就學(xué)等準(zhǔn)備進(jìn)三入市場(chǎng)三前的市場(chǎng)分三析物業(yè)方三面信息三：供求三、空置三、市場(chǎng)三交易等土地方三面信息三：出讓三、轉(zhuǎn)讓三等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)三目信息三：用途三面積等市場(chǎng)整三體水平三：收益三率、土三地利用三、消費(fèi)三者住宅開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)三目商業(yè)物三業(yè)寫(xiě)字樓宏觀因三素分析市場(chǎng)狀三況分析相關(guān)因三素分析有利于三房地產(chǎn)三公司的三市場(chǎng)研三究探索性三研究產(chǎn)品需三求研究市場(chǎng)細(xì)三分研究?jī)r(jià)格研三究新產(chǎn)品三概念開(kāi)三發(fā)廣告及三廣告概三念測(cè)試市場(chǎng)及三客戶滿三意度調(diào)三查市場(chǎng)銷(xiāo)三量預(yù)測(cè)媒介研三究探索性三研究－整個(gè)三市場(chǎng)基三本層面三的把握產(chǎn)品需三求研究－了解三消費(fèi)者三偏好與三追求市場(chǎng)細(xì)三分研究－幫助三開(kāi)發(fā)商三瞄準(zhǔn)目三標(biāo)新產(chǎn)品三概念開(kāi)三發(fā)－保證三開(kāi)發(fā)商三安全的三進(jìn)入市三場(chǎng)房地產(chǎn)三市場(chǎng)研三究中信三息的獲三取宏觀角三度與整個(gè)三宏觀市三場(chǎng)相關(guān)三的間接三信息市場(chǎng)運(yùn)三作過(guò)程三中產(chǎn)生三的直接三信息與投資三項(xiàng)目直三接相關(guān)三的信息市場(chǎng)分三析的角三度房地產(chǎn)三需求方三面的信三息房地產(chǎn)三供給方三面的信三息房地產(chǎn)三交易方三面的信三息其他信三息市場(chǎng)分三析及預(yù)三測(cè)的基三本方法市場(chǎng)數(shù)三據(jù)收集企業(yè)內(nèi)三部數(shù)據(jù)企業(yè)外三部數(shù)據(jù)原始數(shù)三據(jù)加工三分析列表分三析運(yùn)用數(shù)三理統(tǒng)計(jì)三方法利用圖三形分析房地產(chǎn)三市場(chǎng)分三析案例北京經(jīng)三濟(jì)適用三房北京老三年住宅三市場(chǎng)分三析市場(chǎng)研三究案例三之一：誰(shuí)在購(gòu)三買(mǎi)北京三經(jīng)濟(jì)適三用房經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三年齡分三布圖中所三示：35歲以下三（49.三73%）的群三體和40歲以上三（41.三53%）的群三體比較三密集，36-三40歲之間三的群體三比較少經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三戶口分三布圖有關(guān)經(jīng)三濟(jì)適用三房對(duì)外三來(lái)群體三（不具三有北京三市戶口三的群體三）開(kāi)放三的討論三，以及三經(jīng)濟(jì)房三在房?jī)r(jià)三上浮3%就可以三按照普三通商品三房出售三，如果三政策執(zhí)三行的話三，經(jīng)濟(jì)三適用房三項(xiàng)目將三持續(xù)火三爆。經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三學(xué)歷分三布圖經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三單位性三質(zhì)分布經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三單位職三位分布經(jīng)濟(jì)適三用房需三求群體三家庭年三收入分三布根據(jù)北三京市相三關(guān)規(guī)定三：購(gòu)買(mǎi)三經(jīng)濟(jì)適三用房的三家庭年三收入水三平不能三超過(guò)6萬(wàn)元，三但從目三前有購(gòu)三買(mǎi)經(jīng)濟(jì)三適用房三需求的三群體而三言，家三庭年收三入水平三在6萬(wàn)元以三上的占三了1/4北京老三年住宅三市場(chǎng)分三析如何進(jìn)三行市場(chǎng)三細(xì)分？什么是三市場(chǎng)細(xì)三分以目標(biāo)三消費(fèi)者三為對(duì)象三的市場(chǎng)三細(xì)分為三例對(duì)目標(biāo)三消費(fèi)者三的市場(chǎng)三細(xì)分別墅商住兩三用中高檔三住宅普通住三宅F(xiàn)am三ilyInv三est三men三tHom三eHom三e個(gè)性化三需求群三體投資型三群體舒適型三群體基本需三求群體目標(biāo)消三費(fèi)者特三征集中在31－50歲，但18－25歲和51－60歲購(gòu)房三比例也三較高。三收入集三中在100三0—300三0元／月三，300三0-5三000元／月三的也有三一部分三。職業(yè)三集中在三普通工三薪階層三。房產(chǎn)信三息源是三電視廣三告、現(xiàn)三場(chǎng)實(shí)地三考察、三普通報(bào)三紙雜志三廣告和三朋友介三紹。主要由三家人共三同決策三，一個(gè)三說(shuō)了算三情況較三少。沒(méi)三有明確三的一次三付款和三分期付三款的偏三好。大部分三選擇毛三坯房或三初裝修三。普通住三宅主要是三為了居三住，商三住兩三用和投三資、辦三公的比三例較少三。受歡迎三的面積三在70-三100平米，三價(jià)位在100三0－399三9元左右三。目標(biāo)消三費(fèi)者心三理需求普通住三宅購(gòu)買(mǎi)目三的關(guān)注因三素對(duì)戶型三、面積三以及交三通便利三最為關(guān)三注。對(duì)房屋三的朝向三、周邊三的自然三環(huán)境、三價(jià)格以三及人文三環(huán)境的三關(guān)注也三較高。目標(biāo)消三費(fèi)者的三特征主要集三中在22-三40歲；以三大專(zhuān)和三本科為三多；2代人的三家庭成三員占一三半；在職業(yè)三上都主三要以外三企員工三、私營(yíng)三業(yè)主為三主；年三齡在30-三40歲為主三，家庭三月收100三00元左右三或個(gè)人三月收入400三0-5三000者居多三；現(xiàn)場(chǎng)察三看、親三身體驗(yàn)三是獲取三房產(chǎn)信三息的重三要途徑三。中高檔三住宅目標(biāo)消三費(fèi)者心三理需求購(gòu)房目三的購(gòu)房考三慮因素現(xiàn)實(shí)愿三望主要滿三足舒適三和居住三的需求三；投資和三特殊需三要的比三例占一三成售價(jià)，三綠化空三氣等環(huán)三境條件交通便三利、戶三型設(shè)計(jì)集中在三環(huán)境、三健康、三金錢(qián)、三事業(yè)、孩子前三途和幸三福等方三面。主要表三現(xiàn)為忙碌三的人群事業(yè)有三成、希三望享受三生活中高檔三住宅半數(shù)已三婚；私三人營(yíng)業(yè)三主、企三事業(yè)中三高層管三理人員三、自由三職業(yè)者三為主。購(gòu)房信三息主要三途徑為三報(bào)紙、三親朋好三友介紹三、網(wǎng)絡(luò)三。絕大多三數(shù)的欲三購(gòu)者希三望以分三期付款三的方式三購(gòu)買(mǎi)房三屋。目標(biāo)消三費(fèi)者的三特征商住兩三用樓面積集三中在71－180平米，三較為理三想的面三積100－140平米。三較偏愛(ài)三三室二三廳的復(fù)三式造型三設(shè)計(jì)。以初裝三修和毛三坯房為三主，但三精裝修三和豪華三裝修的三比例相三對(duì)其他三群體較三高。主要考三慮因素三：施工三質(zhì)量、三綠化環(huán)三境及交三通狀況三，對(duì)物三業(yè)管理三水平及三價(jià)格及三朝向較三重視。目標(biāo)消三費(fèi)者心三理需求商住兩三用樓高學(xué)歷三、20—三40歲，男三性；有三車(chē)族、三國(guó)有私三營(yíng)企業(yè)三及事業(yè)三單位的三中高層三管理者超過(guò)半三數(shù)的人三自己決三定購(gòu)房三計(jì)劃，三付款方三式以自三付為主三，全家三共同支三付為輔更鐘情三于分期三付款別墅目標(biāo)消三費(fèi)者的三特征追求生三活質(zhì)量三、追求三安寧和三和諧。較多屬三于時(shí)尚三品位型三，這三類(lèi)消費(fèi)三者追求三新生活三質(zhì)量；三廣告對(duì)三其決定三作用大三；與媒三體接觸三少，社三會(huì)地位三高。目標(biāo)消三費(fèi)者心三理需求別墅“買(mǎi)綠化三面積大三、空氣三質(zhì)量好三的房子三有利于三家人的三健康”三、“買(mǎi)三房和父三母住一三起可以三相互照三顧”購(gòu)房目三的深圳、三上海、三北京的三需求結(jié)三構(gòu)不同三。深圳、三上海的三個(gè)性化三需求較三強(qiáng)，北三京消費(fèi)三者以基三本需三求和舒三適型需三求為主三，但也三啟動(dòng)了三個(gè)性化三需求。三體現(xiàn)在三戶型設(shè)三計(jì)中功三能性的三加強(qiáng)，三如起居三、就餐三、廚衛(wèi)三、就寢三、儲(chǔ)藏三、工作三和學(xué)習(xí)三，以及三陽(yáng)臺(tái)、三健身。不同城三市不同三需求層三次的體三現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)三分結(jié)果三的應(yīng)用尋找市三場(chǎng)空缺三，結(jié)合三房地產(chǎn)三發(fā)展水三平和消三費(fèi)者需三求層次三進(jìn)行具三體房地三產(chǎn)項(xiàng)目三的定位三。針對(duì)不三同產(chǎn)品三不同的三市場(chǎng)潛三力，對(duì)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目目三標(biāo)市場(chǎng)三的定位三。

產(chǎn)品不同賣(mài)點(diǎn)不同售點(diǎn)不同市場(chǎng)潛力不同不同群體

產(chǎn)品不同賣(mài)點(diǎn)不同售點(diǎn)不同市場(chǎng)潛力不同房地產(chǎn)三投資的三形式與三利弊房地產(chǎn)三投資之三利（針對(duì)三直接投三資而言三）自然壽三命周期三長(zhǎng)易于滿三足使用三者不斷三變化的三需要相對(duì)較三高的收三益水平能夠得三到稅收三方面的三好處易于獲三得金融三機(jī)構(gòu)的三支持能抵消三通貨膨三脹的影三響提高投三資者的三資信等三級(jí)房地產(chǎn)三投資之三弊（針對(duì)三直接投三資而言三）變現(xiàn)性三差投資數(shù)三額巨大投資回三收周期三較長(zhǎng)需要專(zhuān)三門(mén)的知三