某國(guó)際大廈項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位概述

楊家坪渝能國(guó)際大廈項(xiàng)目

產(chǎn)品初步定位謹(jǐn)呈：重慶首信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19報(bào)告目錄A項(xiàng)目自身屬性分析B項(xiàng)目SWOT分析C項(xiàng)目初步定位D項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議E合作建議PartA項(xiàng)目自身屬性分析項(xiàng)目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域?yàn)榕f城改造項(xiàng)目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號(hào)線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項(xiàng)目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價(jià)值—地理位置區(qū)域價(jià)值—周邊物業(yè)華潤(rùn)二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項(xiàng)目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤(rùn)二十四城、保利港灣國(guó)際、南方東銀項(xiàng)目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結(jié)構(gòu)：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建設(shè)廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項(xiàng)目的不斷修建銷售，未來(lái)3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會(huì)大幅度提升；消費(fèi)習(xí)慣：板塊內(nèi)居住人群消費(fèi)大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國(guó)際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價(jià)值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項(xiàng)目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項(xiàng)目0.7公里處便是集餐飲、娛樂(lè)為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號(hào)線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤(rùn)項(xiàng)目及周邊各住宅項(xiàng)目的不斷建設(shè)，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石坪橋小學(xué)重慶醫(yī)科大學(xué)教育:謝家灣小學(xué)、育才小學(xué)、石坪橋小學(xué)、重慶理工大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運(yùn)動(dòng)休閑購(gòu)物：重慶奧體中心、動(dòng)物園、新世紀(jì)百貨商場(chǎng)、龍湖西城天街等動(dòng)物園新世紀(jì)百貨商場(chǎng)龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院●本案屬于舊城改造項(xiàng)目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進(jìn)行中）；●地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對(duì)有限，南北有高壓線穿過(guò)地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計(jì)容建筑面積2.07萬(wàn)平方米項(xiàng)目體量較小項(xiàng)目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬(wàn)平方米，不具備體量?jī)?yōu)勢(shì)。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)PartB項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）W（劣勢(shì)）T（威脅）項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢(shì)突出；項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)，距輕軌2號(hào)線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項(xiàng)目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來(lái)難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤(rùn).建設(shè)廠項(xiàng)目的不斷修建完善，未來(lái)將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項(xiàng)目周邊發(fā)展迅速，未來(lái)2-3年周邊將建設(shè)成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，限制部分投資客的置業(yè)；市場(chǎng)持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長(zhǎng)客戶下單（相對(duì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售周期和現(xiàn)金回籠）；項(xiàng)目被眾多性價(jià)比較高的新建樓盤(pán)包圍，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目市場(chǎng)空間較小。項(xiàng)目SWOT分析PartC項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目定位思考四大細(xì)分市場(chǎng)分析項(xiàng)目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會(huì)是什么？酒店商業(yè)寫(xiě)字樓住宅對(duì)于本項(xiàng)目2萬(wàn)方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：定位：寫(xiě)字樓整體打造：打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓類似項(xiàng)目：水晶國(guó)際、興茂盛世國(guó)際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)；2、甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)地理位置、配套設(shè)施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項(xiàng)目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，周邊均以居住小區(qū)為主，未來(lái)也難以形成大型商業(yè)和商務(wù)氛圍，3、雖然隨著周邊項(xiàng)目的建設(shè)完善，未來(lái)在板塊內(nèi)也會(huì)存在一定的辦公場(chǎng)地需求，但難以支撐高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目。4、臨近本案的華潤(rùn)項(xiàng)目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目造成直接威脅。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考寫(xiě)字樓物業(yè)可行性分析項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級(jí)酒店布局圖區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級(jí)酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費(fèi)的五星級(jí)酒店類似項(xiàng)目：歐瑞錦江、天來(lái)大酒店否定原因：1、五星級(jí)酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項(xiàng)目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂(lè)、商業(yè)氛圍；2、五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來(lái)周邊已規(guī)劃5星級(jí)酒店，如萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)酒店，海南云天酒店等，未來(lái)區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本項(xiàng)目從區(qū)位上不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；3、五星級(jí)酒店對(duì)資金投入過(guò)高。4、對(duì)投資主體及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要求較高。定位結(jié)論：不可行項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店布局圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況項(xiàng)目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類似項(xiàng)目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本項(xiàng)目地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、項(xiàng)目所在居住區(qū)，未來(lái)居住人口密集，居民來(lái)客、來(lái)訪量較大，對(duì)中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會(huì)隨之加大；3、對(duì)于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對(duì)周邊居住區(qū)的輻射能力較強(qiáng)；也可分流二十四城項(xiàng)目部分中、高端商務(wù)客群；4、項(xiàng)目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會(huì)對(duì)本案造成過(guò)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。、定位結(jié)論：可行華潤(rùn)二三十四城保利港三灣國(guó)際華宇春三江花月恒大綠三洲聯(lián)發(fā)嘉三園大鼎世三紀(jì)濱江麗水青三苑本案項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)方）物業(yè)類型銷售均價(jià)（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤(rùn)二十四城191.6高層8000保利港灣國(guó)際25.6高層6650大鼎世紀(jì)濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量三大、品三牌企業(yè)三居多、三同質(zhì)化三競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)三重本案周三邊在售三項(xiàng)目產(chǎn)三品形態(tài)三以高層三產(chǎn)品為三主，同三質(zhì)化較三為嚴(yán)重三。各項(xiàng)目三之間的三價(jià)格差三異并不三大，集三中在800三0元/平方米三左右，三各項(xiàng)目三之間的三競(jìng)爭(zhēng)異三常激烈三；特別是三華潤(rùn)二三十四城三項(xiàng)目毗三鄰本案三，不論三項(xiàng)目品三質(zhì)、體三量、開(kāi)三發(fā)商品三牌效應(yīng)三等都具三備較大三優(yōu)勢(shì)。區(qū)域住三宅市場(chǎng)三分析項(xiàng)目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析面臨整三體市場(chǎng)三的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；面臨板三塊內(nèi)的三強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；面臨產(chǎn)三品的同質(zhì)化壓力；面臨品三牌開(kāi)發(fā)三商打造品質(zhì)上的壓三力。通過(guò)對(duì)三住宅市三場(chǎng)的分三析發(fā)現(xiàn)三，本案三面臨的三眾多壓三力問(wèn)題：所以，三項(xiàng)目住三宅部分三定位必三須以產(chǎn)品的三差異化為突破三點(diǎn)！項(xiàng)目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：高層住三宅整體打三造：中、高三檔精品三青年社三區(qū)類似項(xiàng)三目：阿布阿三布可行性三分析：1、項(xiàng)目三周邊在三建、在三售住宅三項(xiàng)目較三多，且三都具備三體量、三品質(zhì)等三優(yōu)勢(shì)，三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)較為三激烈；2、由于三本案體三量較小三，不能三打造品三質(zhì)小區(qū)三，將難三于在板三塊內(nèi)提三升影響三力，在三后市的三競(jìng)爭(zhēng)中三將不具三備優(yōu)勢(shì)三。3、不但三價(jià)格受三到周邊三樓盤(pán)限三制，而三且難以三作出自三身產(chǎn)品三優(yōu)勢(shì)。定位結(jié)三論：風(fēng)三險(xiǎn)較大三，不太三可行項(xiàng)目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析項(xiàng)目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：公寓整體打三造：打造集三酒店、三商務(wù)辦三公、高三尚住宅三為一體三的酒店三式管理三公寓類似項(xiàng)三目：龍湖MOC三O、龍湖三水晶星三座可行性三分析：1、公寓三產(chǎn)品對(duì)三體量要三求不大三，而類三似本案三小體量三高容積三率的單三體項(xiàng)目三具備打三造品質(zhì)三公寓的三條件；2、目前板三塊內(nèi)缺三少此類三產(chǎn)品，三市場(chǎng)空三白點(diǎn)較三大；3、公寓三產(chǎn)品戶三型面積三較小，三總價(jià)較三低，易三于銷售三，能保三證開(kāi)發(fā)三企業(yè)回三籠資金三的速度三。4、在競(jìng)?cè)隣?zhēng)上可三以與市三場(chǎng)上普三通住宅三項(xiàng)目形三成較強(qiáng)三的競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)，三有助市三場(chǎng)突圍三。4、考慮三到板塊三內(nèi)未來(lái)三對(duì)辦公三場(chǎng)所的三部分需三求，公三寓產(chǎn)品三也可用三著辦公三場(chǎng)所。定位結(jié)三論：可三行項(xiàng)目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：還建房整體打三造：打造高三性價(jià)比三小康住三宅可行性三分析：1、還建房三對(duì)項(xiàng)目三體量、三地位位三置、配三套、建三筑品質(zhì)三等要求三不高，三而且能三達(dá)到快三速回籠三資金的三目的。2、產(chǎn)品三操作風(fēng)三險(xiǎn)低。定位結(jié)三論：可三行項(xiàng)目定三位思考商業(yè)物三業(yè)可行三性分析定位：大型商三業(yè)體及三社區(qū)配三套商業(yè)可行性三分析：1、距離三辦案1公里內(nèi)三有重慶三第四大三商圈“三楊家坪三商圈”三、直港三大道、三謝家灣三正街，三及未來(lái)三華潤(rùn)項(xiàng)三目打造三的大型三商業(yè)體三；而本三案地塊三較小無(wú)三法造成三區(qū)域影三響力。2、本案三周邊項(xiàng)三目體量三均較大三，通過(guò)三我們對(duì)三各項(xiàng)目三規(guī)劃的三調(diào)查，三在各新三建項(xiàng)目三中均規(guī)三劃有社三區(qū)配套三商業(yè)，三特別是三毗鄰本三案的華三潤(rùn)項(xiàng)目三，該項(xiàng)三目體量三較大，三在各組三團(tuán)板塊三內(nèi)均建三有社區(qū)三配套商三業(yè)；定位結(jié)三論：大三型商業(yè)三不可能三，社區(qū)三配套激三烈項(xiàng)目定三位思考商業(yè)物三業(yè)可行三性分析定位：專業(yè)市三場(chǎng)整體打三造：汽車4S店可行性三分析：1、項(xiàng)目周三邊汽車4S店主要三集中在三菜袁路三、奧體三中心、三動(dòng)物園三附近，三且都是三集群式三布局；2、距離三本案不三到100米內(nèi)就三是寶馬三汽車4S店，以三及處于三洽談中三的奔馳4S店，依三托兩家三品牌汽三車4S店，未三來(lái)將會(huì)三吸引更三多的汽三車4S店進(jìn)駐三，形成三集群效三應(yīng)。3、但汽三車4S店經(jīng)營(yíng)三權(quán)取得三較難。定位結(jié)三論：可三行本案經(jīng)過(guò)分三析，本三項(xiàng)目定三位為多三種物業(yè)三形態(tài)組三合發(fā)展三，能實(shí)三現(xiàn)價(jià)值三最大化三。具體三方案有三如下兩三種：方案二三：還建三房+商務(wù)酒三店+汽車4S店方案一三：酒店三式公寓+商務(wù)酒三店+汽車4S店項(xiàng)目定三位思考集酒店三式公寓三、精品三商務(wù)酒三店、汽三車4S店為一三體項(xiàng)目整三體定位（方案三一）本項(xiàng)目三功能主三要分為三以下三三個(gè)：1、酒店三式公寓三，集商三務(wù)辦公三、投資三、居住三為一體三的綜合三型物業(yè)2、精品三商務(wù)酒三店，利三用6-7層塔樓三，引進(jìn)三客房數(shù)90個(gè)左右三的加盟三連鎖酒三店3、汽車4S店，利三用3層裙樓三引進(jìn)1-2家汽車4S店，負(fù)三一層為4S修理車三間，負(fù)三二層為三車庫(kù)規(guī)劃布三局示意三圖公寓商務(wù)酒三店車庫(kù)汽車4S店4S店維修三場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一三層裙樓二三層裙樓三三層市面上三大多酒三店式公三寓面積三均集中三在50平米左三右樓盤(pán)名稱面積區(qū)間（建面）戶型結(jié)構(gòu)（可銷售面積）銷售率龍湖MOCO45-55平米單配100%世紀(jì)英皇51-55平米單配為主100%觀音橋COSMO40-65平米單配為主在售綜合市三場(chǎng)需求三考量，三我司認(rèn)三為本項(xiàng)三目的主三力產(chǎn)品三應(yīng)配置三為：40-三50平米（三建面）酒店式三公寓戶三型建議1類客戶2類客戶4類客戶城區(qū)“三職業(yè)房三東”群三體，熟三悉楊家三坪商圈三區(qū)域，三投資意三識(shí)強(qiáng)，三投資方三向偏向三長(zhǎng)期租三售專業(yè)“三炒房”三群體，三較高端三投資客三戶，資三金實(shí)力三雄厚，三投資方三向偏向三中短期三轉(zhuǎn)售居住需三求群體三，年齡三年輕化三，處于三創(chuàng)業(yè)初三期階段三，收入三高但財(cái)三富積累三時(shí)間短三，追求三城市生三活與工三作的便三利性投資客三、小型三公司、SOH三O一族酒店式三公寓客三戶定位3類客戶以裝修三、設(shè)計(jì)三、咨詢?nèi)确?wù)三業(yè)為主三的小型三公司，三購(gòu)買(mǎi)或三租用為三辦公場(chǎng)三地Cop三yr三igh三t細(xì)分：集精品三商務(wù)酒三店、汽三車4S店、還三建房為三一體項(xiàng)目整三體定位（方案三二）還建房商務(wù)酒三店車庫(kù)汽車4S店4S店維修三場(chǎng)地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一三層裙樓二三層裙樓三三層規(guī)劃布三局示意三圖裙樓四三層未來(lái)還三建房居三住人群三較于復(fù)三雜，建三議修建2個(gè)入口三，到達(dá)三還建房三住戶與三酒店、三汽車4S店互不三影響的三目的。Par三tE合作建三議本次建三議書(shū)為三項(xiàng)目初三步建議三書(shū)，如三項(xiàng)目合三作確認(rèn)三后，還三需進(jìn)一三步細(xì)分三化，并三要對(duì)以三下內(nèi)容三進(jìn)行分三析深化三；如：一、類三似區(qū)域三大規(guī)模三成功項(xiàng)三目案例三研究1、開(kāi)發(fā)三模式（三總體定三位與核三心區(qū)）2、規(guī)劃三模式（三指標(biāo)分三配、功