某國(guó)際新城企劃策略思路概論

小太湖·國(guó)際新城企劃策略思路目錄PART1：市場(chǎng)研究篇PART2：項(xiàng)目再認(rèn)知PART3：策略思路篇PART4：企劃建議篇PART1：市場(chǎng)研究篇一、宏觀投資環(huán)境分析(一)區(qū)位概況1﹑地理位置盱眙，全國(guó)最具潛力投資中小城市百?gòu)?qiáng)，長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值的20個(gè)縣之一。它位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西分別與安徽省來(lái)安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。寧淮、寧宿徐兩條高速過境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時(shí)左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1﹑區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

■人口:

盱眙目前縣域總?cè)丝?4.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口25萬(wàn)人，城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城區(qū)人口12.5萬(wàn)人。規(guī)劃到2012年，城區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)，城區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平達(dá)到46%以上。

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GDP:2010年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值92億元，比去年增長(zhǎng)18.1%，是2005年的1.4倍。

■人均可支配收入:

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.6%，是2002年的1.94倍；農(nóng)民人均純收入6080元，增長(zhǎng)13.8%，是2002年的1.88倍。

■社會(huì)消費(fèi)品零售總額:2009年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.5億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。2﹑未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)計(jì)劃

今后五年，盱眙將高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、人口22萬(wàn)人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。預(yù)計(jì)2014年，將實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP3萬(wàn)元，財(cái)政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)1.2萬(wàn)元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著盱眙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng),人們的購(gòu)買力也不斷提升。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3﹑盱眙縣城區(qū)城市規(guī)劃

“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局根據(jù)盱眙產(chǎn)業(yè)分布、交通干線走向、旅游資源、生態(tài)建設(shè)等基礎(chǔ)情況，優(yōu)化區(qū)域布局，明確發(fā)展重點(diǎn)，構(gòu)筑“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的布局。

“三心”即城西旅游休閑中心，都梁轉(zhuǎn)盤周邊的新城區(qū)公共服務(wù)中心及行政辦公中心；

“雙軸”即沿大橋路到盱馬路的城市發(fā)展軸和沿淮河?xùn)|路到金鵬大道再到金源路的城市發(fā)展軸；

“二帶”為沿淮山水景觀帶和金源北路到金源南路沿線的城市景觀帶；

“五大功能片區(qū)”即濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城南生態(tài)住區(qū)。做到“顯山漏水、北擴(kuò)東移、兩區(qū)相融、富有個(gè)性”的鮮明城市特色?！?/p>

房貸新政——二套房和三套房房貸頒布日期：2013年5月20日實(shí)施日期：即日起施行主要內(nèi)容：對(duì)已購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。第三套住房，銀行不再辦理貸款手續(xù)。點(diǎn)評(píng)：一定程度上，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范消費(fèi)者的投資行為，同時(shí)，抑制了一定的市場(chǎng)投資需求，也抑制了部分消費(fèi)者改善住房的愿望。

■貸款優(yōu)惠利率調(diào)整點(diǎn)評(píng)：消費(fèi)者購(gòu)買首套住房，不再按照基準(zhǔn)利率的7折計(jì)算貸款利率，而是按照85折計(jì)算貸款利率。.(三)政策法規(guī)研究

2、地方政策法規(guī)研究

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關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知

主要內(nèi)容：嚴(yán)厲打擊任何形式的無(wú)證預(yù)售行為;進(jìn)一步完善商品房?jī)r(jià)格管理;加大對(duì)商品房銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)違法行為的查處力度。銷售方案在預(yù)售許可申報(bào)時(shí)和其他材料一并報(bào)送市房管局開發(fā)處，并公布在售樓處。■商品房發(fā)號(hào)銷售暫行辦法■商品房公開搖號(hào)銷售暫行辦法淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應(yīng)較緊、部分樓盤未等開盤就被潛在購(gòu)房戶登記認(rèn)購(gòu)爭(zhēng)購(gòu)，并出現(xiàn)找關(guān)系認(rèn)購(gòu)等不正?，F(xiàn)象.淮安市相關(guān)管理部門聯(lián)手出臺(tái)新規(guī)，以規(guī)范商品房銷售行為。在政策的引導(dǎo)下,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范。(四)市場(chǎng)供需態(tài)勢(shì)分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀近兩年，盱眙縣住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件得到很大改善。在這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設(shè)、銷售、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資6.1億元，住宅施工面積達(dá)到55萬(wàn)㎡，住宅竣工面積達(dá)到33萬(wàn)㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)22㎡。建成小區(qū)14個(gè)，新建住宅小區(qū)基本實(shí)施物業(yè)管理。以實(shí)施住房補(bǔ)貼為重點(diǎn)，出臺(tái)廉租住房管理辦法。2010年1-6月份商品房供需情況:從上表可以看出，2010年盱眙縣“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺”，供應(yīng)面積和需求面與去年相比均有很大的漲幅，其中供應(yīng)量增長(zhǎng)了200%以上，需求量增長(zhǎng)在300%以上。上半年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)大于需求。2、需求狀況預(yù)測(cè)

到2015年城市人口達(dá)到20萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一些外來(lái)人口的導(dǎo)入.對(duì)住房的需求量將會(huì)繼續(xù)增加。市區(qū)住房外來(lái)人口改善性住房需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民新建住宅預(yù)測(cè)量:

年份2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)人均住宅面積（m2）2325272830每年住房建設(shè)量（萬(wàn)㎡）35859090100需供地總量不低于（畝）3508509009001000“十一五”期間，需新增住房建設(shè)總量400萬(wàn)㎡，其中商品住房占80%，經(jīng)濟(jì)適用住房占20%。(五)消費(fèi)者習(xí)性調(diào)查經(jīng)過調(diào)查得出：目前盱眙的購(gòu)房者大致可以分為以下幾類:

類別需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購(gòu)買三房。便于子女上學(xué)置業(yè)者靠近學(xué)校或有學(xué)校配套的樓盤，傾向于總價(jià)較低的兩房，求“實(shí)”回鄉(xiāng)置業(yè)者品質(zhì)和地段是首選。對(duì)樓盤檔次的要求，以每人的實(shí)力不同。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者求“實(shí)”，價(jià)格適中。部分私營(yíng)業(yè)主也會(huì)考慮市區(qū)內(nèi)的高檔樓盤。投資客區(qū)域發(fā)展和升值潛力是其主要的考慮因素。

在購(gòu)買者中，以便于子女上學(xué)置業(yè)者、回鄉(xiāng)置業(yè)者以及改善住房的城市居民三類為主，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者?？傮w來(lái)說(shuō)，投資客比較少，且多集中在新城區(qū)以及中心商業(yè)區(qū)。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

根據(jù)我司的市場(chǎng)調(diào)查，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)板塊:■

老城區(qū)板塊該區(qū)域開發(fā)較早，是盱眙的老城市中心，周邊是比較繁華的區(qū)域。主要以淮河北路、淮河?xùn)|路、淮河南路、五墩西路為主軸分布。該區(qū)域的樓盤生活配套服務(wù)齊全，交通發(fā)達(dá)，學(xué)校等設(shè)施齊全。在售樓盤體量較小，大于20萬(wàn)建筑面積的住宅項(xiàng)目較為罕見。典型樓盤如大明公館等。老城區(qū)板塊新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊二、典型個(gè)案分析

老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1——大明公館:本項(xiàng)目位于盱眙縣天臺(tái)山西側(cè)的一塊向陽(yáng)坡地，占地90畝，西臨虎宣路，北臨虎泵路，地塊西北緊臨成片竹林，項(xiàng)目規(guī)劃為坡地低層排院住宅高尚社區(qū)，將按照以為人本，注重生態(tài)的思想，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，建設(shè)成內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，外觀形象突出的健康生態(tài)小區(qū)。在追求整體、群體形象的同時(shí)把握小區(qū)氛圍的塑造，以建成“盱眙最具代表性和影響力的住宅小區(qū)”。二、典型個(gè)案分析

老城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2——金鼎華府金鼎華府地處都梁大道北段東側(cè)山水廣場(chǎng)南側(cè)，依山傍水，交通便利，配套設(shè)施齊全！處于新城核心位置。金鼎華府項(xiàng)目由江蘇金瑞置業(yè)有限公司傾力打造，本項(xiàng)目占地144825平方米，總建筑面積246000平方米，小區(qū)共有一千五百多戶，本小區(qū)設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，滿足人性化需求，是一個(gè)集居住、休閑、商貿(mào)于一體的現(xiàn)代化小區(qū)。小結(jié)老城區(qū)板塊:

老城區(qū)板塊是盱眙目前在售樓盤主要集中區(qū)域，但大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期，該區(qū)域新增項(xiàng)目很少。

該區(qū)域樓盤除了金鼎華府以外，體量比較小，大部分樓盤總體量約在4萬(wàn)平方米-7萬(wàn)平方米之間。物業(yè)形態(tài)以高層為主，多層很少。目前，該區(qū)域商品房銷售均價(jià)在3500-3600元/㎡之間。由于該區(qū)域配套比較完善，商業(yè)已經(jīng)比較成熟，商品房去化速度比較快?！?/p>

新城區(qū)板塊

新汽車站附近區(qū)域以及政府周邊區(qū)域，是盱眙政府目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該區(qū)域?yàn)樾陆▍^(qū)域，環(huán)境優(yōu)雅，道路平整，具有較高的升值潛力。尤其是政府重金投入的中央公園和生態(tài)園，更是吸引了大批有改善生活質(zhì)量欲望的消費(fèi)者。目前在售的樓盤為中央御景園、帝景國(guó)際等，樓盤規(guī)模相對(duì)較大價(jià)格處于上升通道，后期看好。新城區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案1——中央御三景園均價(jià)：300三0元/㎡、戶型三：107三—11三8㎡三房；三總144套，目三前有少三量房源三可售；Slo三gan：公園三御宇、三勝景天三成中央御三景園的三住宅四三周，全三部是商三鋪建設(shè)三，全部三是門面三房，預(yù)三計(jì)春節(jié)三后3份前后三開盤，三中央御三景園將三是盱眙三一個(gè)絕三對(duì)新的三核心位三置，是三政府中三心地帶三，樓盤三有法國(guó)三工程師三設(shè)計(jì)，三物業(yè)采三取5星級(jí)管三理。新城區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案2——帝景國(guó)三際均價(jià)：330三0元/㎡、戶型三：99—三124三㎡三房、87㎡兩房；三體量：25萬(wàn)方；三位置三：山水三大道金三源北路三；未開三盤Slo三gan：貴胄之三地，新三城核心小結(jié)新城區(qū)三板塊:該區(qū)域三是盱眙三新增樓三盤的集三中區(qū)域三，受政三府規(guī)劃三的引導(dǎo)三，該區(qū)三域發(fā)展三潛力比三較大，三為眾多三開發(fā)商三和當(dāng)?shù)厝用窨慈?樓盤多三為多層三、小高三層和商三業(yè)的混三合型，三樓盤品三質(zhì)要高三于老城三區(qū)。目三前，龍三城新天三地和金三國(guó)園等三大型商三業(yè)項(xiàng)目三正在規(guī)三劃建設(shè)三中，商三業(yè)和生三活配套三不斷完三善，增三加了區(qū)三域樓盤三的附加三價(jià)值。三開發(fā)商三對(duì)樓盤三的期望三價(jià)值較三高，定三價(jià)在300三0元/平方米三左右。三樓盤銷三售情況三較好，三但預(yù)計(jì)三未來(lái)該三區(qū)域受三當(dāng)?shù)鼐尤竦南M(fèi)力和三對(duì)價(jià)格三的敏感三度影響三，價(jià)格三增長(zhǎng)將三會(huì)放緩三?！鲩_發(fā)區(qū)三板塊工業(yè)開三發(fā)區(qū)內(nèi)三目前在三售樓盤三較少，三樓盤的三品質(zhì)較三低，規(guī)三模小，三項(xiàng)目銷三售價(jià)格三較低。三主要競(jìng)?cè)隣?zhēng)樓盤三如東城三明都、三山水人三家、東三方都市三、酈水三嘉園等三。開發(fā)區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案1——東城明三都東城名三都——均價(jià)230三0元/㎡，體量三為13萬(wàn)方，三戶型面三積在86-三96㎡，位于三金源北三路，目三前II期在售三，該項(xiàng)三目以低三價(jià)入市三，曾采三取一口三價(jià)銷售三，取得三一定的三效果，三在短期三內(nèi)是本三項(xiàng)目的三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手之一三，但是三在體量三上、品三質(zhì)感和三建筑風(fēng)三格上不三具備小三太湖·國(guó)際新三城的大三盤與配三套資源三優(yōu)勢(shì)。山水人三家—均價(jià)300三0元/㎡，主力三戶型面三積在116三-12三0㎡三房三，目前三一期在三推小高三層、多三層住宅三，總117三2套房，三目前還三余住宅300多套，三將是小三太湖·國(guó)際新三城的主三要競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手，三特別是三三房客三戶的分三流，同三時(shí)，由三于山水三人家房三源的總?cè)齼r(jià)偏高三，在目三前房市三調(diào)控政三策下，三銷售壓三力也較三大，和三小太湖·國(guó)際新三城的低三總價(jià)相三比，競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)三不明顯三。開發(fā)區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案2——山水人三家東方花三園（東三方都市III期）—均價(jià)270三0元/㎡，體量4萬(wàn)方，三戶型面三積在83-三96㎡的兩房三，位于三東方大三道，前三期已售80%，目前三在售一三二期少三量準(zhǔn)現(xiàn)三房，三三期即將三推出，三在短時(shí)三間內(nèi)將三與小太三湖·國(guó)際新三城形成三競(jìng)爭(zhēng)關(guān)三系。開發(fā)區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案3——東方都三市III期開發(fā)區(qū)三板塊競(jìng)?cè)隣?zhēng)個(gè)案4——酈水嘉三園均價(jià)：200三0元/㎡、三山三水廣場(chǎng)三向東金三桂大道總368余套，三目前少三量余房三與商業(yè)三在售，小結(jié)開發(fā)區(qū)三板塊:開發(fā)區(qū)三板塊，三以工業(yè)三廠房為三主，住三宅供應(yīng)三量很少三。由于三該區(qū)域三開發(fā)較三晚，遠(yuǎn)三離商業(yè)三中心，三生活配三套很不三完善，三選擇三在此購(gòu)三房的市三區(qū)居民三很少，三樓盤的三客戶有三很大的三區(qū)域局三限性，三以工業(yè)三區(qū)換房三居民和三附近鄉(xiāng)三鎮(zhèn)進(jìn)城三置業(yè)居三民為主三。商品房三定價(jià)比三較低,均價(jià)在200三0-2三500元/㎡之間。而小太三湖·國(guó)際新三城憑借70萬(wàn)方的三大盤與三完善的三生活配三套，將三成為該三項(xiàng)目在三開發(fā)區(qū)三中的佼三佼者，三具有絕三對(duì)的區(qū)三域競(jìng)爭(zhēng)三力。四、市三場(chǎng)調(diào)研三總結(jié)與三發(fā)展趨三勢(shì)預(yù)測(cè)(一)市場(chǎng)調(diào)三研總結(jié)■盱眙房三地產(chǎn)市三場(chǎng)供需三兩旺200三7-2三009年盱眙三房地產(chǎn)三市場(chǎng)供三應(yīng)量和三需求量三同比增三長(zhǎng)了200三%-3三00%三,房地產(chǎn)三市場(chǎng)供三需兩旺三。201三0年上半三年，受三國(guó)家宏三觀調(diào)控三的影響三，供略三微大于三求，但三需求仍三然保持三很高的三上升趨三勢(shì)?！龇康禺a(chǎn)三市場(chǎng)以三剛性需三求盱眙房三地產(chǎn)市三場(chǎng)以剛?cè)孕枨笕秊橹?如改善三住房,子女上三學(xué),婚房等,投資客三比例不三大,集中在三商業(yè)中三心和新三城區(qū).■宏觀調(diào)三控形成三一定的三觀望氛三圍國(guó)家的三宏觀調(diào)三控將導(dǎo)三致近期三一段時(shí)三間的觀三望氛圍,尤其是三影響了三投資客,部分打三算進(jìn)城三置業(yè)或三回鄉(xiāng)置三業(yè)者的三購(gòu)房熱三情.(二)未來(lái)市三場(chǎng)發(fā)展三趨勢(shì)分三析■區(qū)域房三地產(chǎn)市三場(chǎng)更加三規(guī)范。近兩年三盱眙房三地產(chǎn)市三場(chǎng)需求三比較旺三盛，出三現(xiàn)了一三些違法三違規(guī)行三為。隨三著國(guó)家三和地方三監(jiān)管力三度的加三大，該三區(qū)域房三地產(chǎn)市三場(chǎng)將更三加健康三的發(fā)展三。■三房?jī)r(jià)仍三將保持三上漲趨三勢(shì)，但三速度會(huì)三有所放三慢。受房地三產(chǎn)大環(huán)三境的影三響以及三盱眙居三民住房三需求比三較旺盛三的影響三，總體三房?jī)r(jià)將三繼續(xù)保三持上漲三趨勢(shì)。三但是，三由于國(guó)三家的宏三觀調(diào)控三政策和三居民購(gòu)三買力的三制約，三房?jī)r(jià)的三增長(zhǎng)速三度將會(huì)三放緩。三但部分三區(qū)域如三新城區(qū)三板塊，三仍將保三持一定三增長(zhǎng)?！鋈齾^(qū)域三內(nèi)供小三于求的三局面沒三有改變?nèi)?。由于城三市化的三進(jìn)程以三及大量三的居民三改善性三住房的三需求，三在一定三時(shí)間內(nèi)三，盱眙三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三略微供三小于求三的局面三依然未三變?！鋈^望氣三氛濃厚三，商品三房銷售三面臨一三定的壓三力。盱眙新三建樓盤三多集中三在新城三與開發(fā)三區(qū)，且三體量較三大，一三方面，三未來(lái)樓三盤競(jìng)爭(zhēng)三非常激三烈，部三分沒有三特色，三沒有“三突出賣三點(diǎn)”的三項(xiàng)目，三可能不三得不降三價(jià)逃生三，而有三鮮明特三色的樓三盤將會(huì)三受到追三捧。另三外一方三面，大三量樓盤三的進(jìn)駐三，將形三成合力三，快速三帶動(dòng)開三發(fā)區(qū)的三人氣，三促使本三區(qū)域的三成熟?！霾煌瑓^(qū)三域房?jī)r(jià)三差別比三較大,受政府三規(guī)劃政三策的影三響明顯盱眙各三大區(qū)域三板塊，三房?jī)r(jià)差三別較大三，開發(fā)三區(qū)板塊三樓盤房三價(jià)在市三區(qū)內(nèi)最三低,約在200三0-2三500元/㎡之間，三老城區(qū)三板塊房三價(jià)較高三，約在350三0-3三600元/㎡之間,新城區(qū)三板塊目三前房?jī)r(jià)三在280三0-3三000元/㎡之間，三但部分三樓盤成三交價(jià)格三已經(jīng)突三破300三0，達(dá)到320三0元/㎡左右，三而且預(yù)三計(jì)隨著三各項(xiàng)配三套的完三善，開三發(fā)區(qū)作三為政府三重點(diǎn)規(guī)三劃區(qū)域三，未來(lái)三的房?jī)r(jià)三將保持三一定的三增幅?！鱿M(fèi)者三對(duì)房?jī)r(jià)三敏感度三高.受當(dāng)?shù)厝用裣M(fèi)力的三制約，三消費(fèi)者三對(duì)房?jī)r(jià)三的敏感三度較高三，總房三價(jià)在30萬(wàn)-35萬(wàn)的房三價(jià)是消三費(fèi)者比三較容易三接受的三范圍?！觥敖鹑y四”三觀念影三響深刻“金三三銀四”三觀念在三當(dāng)?shù)刭?gòu)三房者中三影響深三刻，導(dǎo)三致大量三住宅頂三層房源三很難去三化。■物業(yè)管三理不完三善盱眙房三地產(chǎn)市三場(chǎng)上物三業(yè)管理三很不完三善，很三多樓盤三僅僅是三門口一三個(gè)“保三安”，三已經(jīng)成三為消費(fèi)三者詬病三的對(duì)象三?！鰬粜兔嫒e控制三合理的三房屋比三較受歡三迎隨著房三價(jià)的逐三步攀升三，消費(fèi)三者對(duì)價(jià)三格的敏三感度逐三步提高三，預(yù)計(jì)三未來(lái)一三段時(shí)間三內(nèi)，80-三90平方米三左右的三兩房房三源和110三-11三5的三房三，由于三面積適三中,總價(jià)合三理,將受到三大多數(shù)三購(gòu)房者三的歡迎,去化速三度比較三快?！鋈「邔尤⒏邔尤课莸娜N售將三步入佳三境目前盱三眙市場(chǎng)三上物業(yè)三形態(tài)還三是以多三層為主三，多層三住宅比三較受消三費(fèi)者歡三迎,但是隨三著一些三新觀念三的引入三以及消三費(fèi)者對(duì)三生活質(zhì)三量的追三求,這種喜三好正在三逐步改三變，小三高層、三高層房三屋已經(jīng)三受到越三來(lái)越多三的消費(fèi)三者，特三別是年三輕的消三費(fèi)者的三喜愛。■三環(huán)境、三物業(yè)等三因素對(duì)三消費(fèi)者三的購(gòu)房三決策將三起到關(guān)三鍵的推三動(dòng)作用隨著居三民收入三水準(zhǔn)的三上升，三消費(fèi)者三對(duì)小區(qū)三環(huán)境、三物業(yè)服三務(wù)等方三面提出三了越來(lái)三越高的三要求。三未來(lái)房三地產(chǎn)項(xiàng)三目，好三的產(chǎn)品三將成為三項(xiàng)目成三功與否三的關(guān)鍵三所在。PAR三T2：項(xiàng)目三再認(rèn)知一、項(xiàng)三目SWO三T策略分三析

內(nèi)部能力外部能力優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weaknesses)地處城市近郊，受兩城鄉(xiāng)雙重輻射生活配套完善，周邊項(xiàng)目無(wú)可比擬70萬(wàn)方的大盤優(yōu)勢(shì)，更具有生活氛圍30萬(wàn)的生態(tài)湖景，盱眙唯一本項(xiàng)目土地成本低，開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)明顯所在地塊發(fā)展不成熟，目前缺生活配套湖景所占面積較大，增加了施工成本湖景工程施工較慢，現(xiàn)場(chǎng)印象不好前期入住整體形象不高，對(duì)后期高檔有影響機(jī)會(huì)(Opportunities)S—O發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W—O利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私業(yè)主較多，進(jìn)城居住需求旺工業(yè)開發(fā)板塊作為城市發(fā)展后方市場(chǎng)，前景看好盱眙市場(chǎng)高端樓盤需求旺盛，而本項(xiàng)目后期高層與別墅正好迎合高端市場(chǎng)總體前期產(chǎn)品品質(zhì)不高，具有發(fā)展空間充分利用項(xiàng)目的超級(jí)規(guī)模以及稀缺的湖景資源，搶占多層與小高層市場(chǎng)，打造盱眙高檔休閑、居住、集特色商業(yè)為一體的大型生活社區(qū)，贏取市場(chǎng)挖掘項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)資源利用項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性與配套，迎合客戶的高品質(zhì)追求威脅(Threats)S—T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W—T減少劣勢(shì)，避免威脅周邊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不確定性新區(qū)品牌開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)數(shù)個(gè)樓盤，要是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在價(jià)格上威脅較大，與本項(xiàng)目后期去化形成競(jìng)爭(zhēng)格局利用稀缺的30萬(wàn)方湖景資源，三期超大的景觀綠化以及四期別墅，風(fēng)情街、星級(jí)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以高檔完善的配套最大限度的轉(zhuǎn)化威脅做好內(nèi)部配套，建立完善的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系以人無(wú)我有，人有我優(yōu)的原則，在各方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效區(qū)隔二、前三期推廣三小結(jié)小太湖·國(guó)際新三城從今三年4月份一三期開盤三以來(lái)，三通過新三的企劃三包裝、三廣告媒三體推廣三與系列三活動(dòng)營(yíng)三銷，小三太湖·國(guó)際新三城項(xiàng)目三名稱和三口碑已三經(jīng)深入三盱眙廣三大客群三，逐漸三扭轉(zhuǎn)之三前“水三岸·鳳凰城三”遺留三下來(lái)的三負(fù)面形三象，對(duì)三新的開三發(fā)企業(yè)三有了較三新的認(rèn)三識(shí)，開三始建立三了一定三的信任三關(guān)系。三特別是8月份5元置業(yè)三計(jì)劃的三推廣，三精裝修三房的熱三銷，在三盱眙樓三市，小三太湖·國(guó)際新三城已經(jīng)三開始形三成自己三的品牌三形象和三項(xiàng)目氣三質(zhì)。所取成三效通過前三階段的三集中推三廣，項(xiàng)三目形象三已經(jīng)成三功樹立三，但是三項(xiàng)目本三身的核三心優(yōu)勢(shì)三與產(chǎn)品三賣點(diǎn)還三沒有落三實(shí)到實(shí)三處，還三沒有通三過具象三的實(shí)體三展現(xiàn)在三廣大購(gòu)三房者面三前，如三項(xiàng)目的三居住品三質(zhì)感還三讓客戶三切身感三受到．三萬(wàn)方的三小太湖三湖景景三觀尚未三成型，三項(xiàng)目至三今沒有三樣板房三與樣板三段參觀三，之前三交房的三房源小三區(qū)景觀三綠化較三差，物三業(yè)管理三欠佳，三在前期三宣傳中三的交通三與生活三配套還三未成型三等不足三之處，三在接下三來(lái)的推三廣中要三把這些三“看不三見的美三”逐步三表現(xiàn)出三來(lái)，變?nèi)伞翱慈靡姷娜馈?，三使?xiàng)目三的居住三品質(zhì)有三個(gè)新的三認(rèn)識(shí)，三使項(xiàng)目三二期開三盤有新三的突破三，力爭(zhēng)三在價(jià)值三和價(jià)格三上更上三一層樓三。不足之三處PAR三T3：策略三思路篇策略思三路1、針對(duì)三新政的三調(diào)控與三精裝修三房的熱三銷現(xiàn)狀5元置業(yè)三計(jì)劃從9月延續(xù)三到10月底2、產(chǎn)品三品質(zhì)表三現(xiàn)力不三足，沒三有落到三實(shí)處樣板房三、樣板三段的打三造11月公開3、在銷三售一期三二房同三時(shí)，對(duì)三二期進(jìn)三行蓄水201三1年元旦三二期開三盤（5萬(wàn)方）三，拉高三價(jià)格，三創(chuàng)銷售三高峰4、項(xiàng)目三體量大三、當(dāng)?shù)厝丝谏偃?、?gòu)買三力不足堅(jiān)持走三出去，三到南京三做產(chǎn)品三推廣，三吸引投三資客PAR三T4：企劃三建議篇一、關(guān)三于5元置業(yè)三計(jì)劃鑒于5元置業(yè)三計(jì)劃推三廣以來(lái)三，受到三了市場(chǎng)三的關(guān)注三與熱捧三，直接三促進(jìn)了三項(xiàng)目成三交，建三議將此三活動(dòng)從9月18日延續(xù)三到10月底，三再加大三力度對(duì)三目標(biāo)客三群進(jìn)行三宣傳與三推廣：1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三推廣：三選取項(xiàng)三目周邊三重要鄉(xiāng)三鎮(zhèn)，通三過納涼三晚會(huì)、三活動(dòng)演三出、彩三車宣傳三等形式三加大力三度推廣三，同時(shí)三發(fā)放宣三傳單頁(yè)三與精美三禮品，三將5元置業(yè)三計(jì)劃深三入人心三，激發(fā)三潛在購(gòu)三房客戶三。2、主城三區(qū)域：三建議聯(lián)三合盱眙三房網(wǎng)組三織看房三團(tuán)進(jìn)行三團(tuán)購(gòu)，三營(yíng)造熱三銷氛圍三，力爭(zhēng)三在眾多三競(jìng)爭(zhēng)樓三盤中保三持高調(diào)三形象；三邀請(qǐng)新三老客戶三以茶話三會(huì)的形三式對(duì)老三客戶進(jìn)三行口碑三營(yíng)造；三同時(shí)結(jié)三合重要三節(jié)日進(jìn)三行營(yíng)銷三，如教三師節(jié)促三銷、中三秋賞月三、重陽(yáng)三登山等三活動(dòng)進(jìn)三行推廣三。二、樣三板房裝三修建議建議方三案一：三新古典三歐式風(fēng)三格新古典三風(fēng)格一三方面有三著強(qiáng)烈三的傳統(tǒng)三歷史痕三跡與渾三厚的文三化底蘊(yùn)三，同時(shí)三又摒棄三了過于三復(fù)雜的三肌理和三裝飾，三簡(jiǎn)化了三線條，三更像是三一種多三元化的三思考方三式，將三懷古的三浪漫情三懷與現(xiàn)三代人對(duì)三生活的三需求相三結(jié)合，三兼容華三貴典雅三與時(shí)尚三現(xiàn)代，三反映出三后工業(yè)三時(shí)代個(gè)三性化的三美學(xué)觀三點(diǎn)和文三化品位三，與本三項(xiàng)目的三歐式建三筑風(fēng)格三相一致三。提示1：優(yōu)雅、三唯美的三家具配三飾與油三畫，讓三業(yè)主有三高雅、三貴族之三身份感三；提示2：通過燈三光與色三彩的巧三妙搭配三，體現(xiàn)三出古典三歐式風(fēng)三格情調(diào)三；提示3：古典樣三式的家三具裝飾三，讓人三體會(huì)到三古典的三優(yōu)雅與三雍容，三體現(xiàn)一三種尊貴三感。建議方三案二：三現(xiàn)代簡(jiǎn)三約歐式三風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)三約歐式三風(fēng)格：三簡(jiǎn)潔和三實(shí)用是三現(xiàn)代歐三式簡(jiǎn)約三風(fēng)格的三基本特三點(diǎn)。而三簡(jiǎn)約風(fēng)三格不僅三注重居三室的實(shí)三用性，三而且還三體現(xiàn)出三了工業(yè)三化社會(huì)三生活的三精致與三個(gè)性、三時(shí)尚典三雅與尊三貴，符三合現(xiàn)代三人的生三活品位三。提示：三通過燈三光與色三彩的巧三妙搭配三，體現(xiàn)三出現(xiàn)代三簡(jiǎn)約的三歐式情三調(diào)與精三致個(gè)性三。樣板段三打造建三議選擇靠三近湖邊三的樓棟三，以交三房的標(biāo)三準(zhǔn)，打三造一段三景觀樣三板段，三在綠化三營(yíng)造上三，做到三層次分三明，考三慮到景三觀完成三時(shí)的天三氣原因三，需要三做點(diǎn)常三青綠化三，增加三些雕塑三小品，三營(yíng)造濃三厚的生三活氛圍三，同時(shí)三做好動(dòng)三線設(shè)計(jì)三與導(dǎo)視三系統(tǒng)，三購(gòu)買高三爾夫看三房車進(jìn)三行參觀三。三、走三出去到三南京做三推廣南京樓三市洞察三一：8月南京三日均賣三房117套環(huán)三比猛增141三%南京網(wǎng)三上房地三產(chǎn)數(shù)據(jù)三顯示，三截止到8月31日，南三京全市三商品房三住宅成三交了364三0套，日三均成交117套。4月南京三樓市成三交量達(dá)三到近6千套的三頂峰，三新政出三臺(tái)后，5月份成三交量立三即降至182三8套，和7月的日三均成交47套相比三，8月成交三量暴漲三了141三%。8月是新三政后南三京樓市三首度回三升的月三份，最三近還出三現(xiàn)一批“日光盤”現(xiàn)象。8月以來(lái)三，南京三樓市成三交量節(jié)三節(jié)升高三。首周三（3日至8日）成三交量為621套；8月9日至15