某咨詢房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告

1碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略最終報告

4.02本項目分兩個階段，目前項目組已完成全部工作階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場、競爭對手及新業(yè)務(wù)研究階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定項目啟動與調(diào)研主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化戰(zhàn)略保障研究碧桂園內(nèi)部分析中國房地產(chǎn)行業(yè)研究廣東區(qū)域市場分析競爭對手分析公司戰(zhàn)略研究1房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢分析進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究提煉區(qū)域特點與發(fā)展趨勢利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)發(fā)展的選擇推薦最適合碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略對區(qū)域擴(kuò)張、主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價值鏈進(jìn)行研究，研究主營業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競爭力分析企業(yè)戰(zhàn)略回顧公司目前資源儲備、項目組合、品牌營銷、風(fēng)險抵御能力確定項目目標(biāo)及側(cè)重點確定項目負(fù)責(zé)人和項目組成員明確項目時間進(jìn)度安排確定項目分工以及行動計劃碧桂園項目調(diào)研內(nèi)部訪談2周6周4-8周2345789可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場特性研究6戰(zhàn)略行動方案及對組織能力的要求戰(zhàn)略規(guī)劃未來3－5年具體的行動規(guī)劃103在第二階段，項目組承接前一階段房地產(chǎn)市場研究以及碧桂園能力分析成果，進(jìn)一步制定了碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助碧桂園完成了校園招聘房地產(chǎn)開發(fā)市場整體分析及細(xì)分市場分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場研究進(jìn)行廣東區(qū)域市場特性研究提煉區(qū)域特點與發(fā)展趨勢利用羅蘭貝格競爭分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競爭與潛在競爭房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競爭圖競爭對手研究企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競爭力分析公司目前資源儲備、項目組合、品牌營銷、風(fēng)險抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略碧桂園主營業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究產(chǎn)品戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)價值鏈研究碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘北京高校校園招聘4在本項目過程中，羅蘭貝格對碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了多次深入的訪談，并通過多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料碧桂園內(nèi)部訪談外部業(yè)內(nèi)專家訪談資訊來源董事會主席：楊國強(qiáng)先生董事會主席：楊惠妍女士總裁助理：陳翀、宋軍等人力資源部經(jīng)理：楊從容碧桂園營銷總經(jīng)理碧桂園營銷中心、財務(wù)部、項目部等經(jīng)理鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理碧桂園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理……中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長：顧云昌摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁萬科公司……中國國家統(tǒng)計局（網(wǎng)站）國土資源部（網(wǎng)站）國家建設(shè)部（網(wǎng)站）國家發(fā)改委（網(wǎng)站）中國國家旅游局（網(wǎng)站）中國酒店網(wǎng)中國旅游網(wǎng)焦點網(wǎng)廣東房地產(chǎn)協(xié)會廣東省發(fā)改委（網(wǎng)站）廣東省統(tǒng)計局……5報告共分為五大板塊，九個部分本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報告。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件ABCDE碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁碼6頁碼12頁碼171C.1.區(qū)域戰(zhàn)略C.2.產(chǎn)品戰(zhàn)略C.3.價值鏈定位頁碼30頁碼48頁碼86支撐戰(zhàn)略D.1.企業(yè)形象戰(zhàn)略D.2.公司治理結(jié)構(gòu)D.3.內(nèi)部管控體系頁碼101頁碼112頁碼131戰(zhàn)略實施行動綱要6A. 碧桂園未來5年戰(zhàn)略藍(lán)圖7羅蘭貝格為碧桂園未來3-10年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)年銷售收入達(dá)到260億元年在建面積超過600萬平方米戰(zhàn)略土地儲備達(dá)到10000畝廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一異地業(yè)務(wù)收入比例控制在30％以內(nèi)年銷售收入達(dá)到400億元年在建面積超過1000萬平方米土地儲備達(dá)到20000畝穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域異地業(yè)務(wù)收入比例上升至50％左右在全國范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)資料來源：羅蘭貝格分析2009年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（3年）2011年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（5年）2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（10年）年銷售收入達(dá)到1000億元年在建面積超過2000萬平方米土地儲備達(dá)到40000畝覆蓋全國市場主要區(qū)域凈利潤水平業(yè)內(nèi)第一全國品牌影響力第一數(shù)據(jù)說明：根據(jù)碧桂園未來發(fā)展“十年百盤千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測了碧桂園在未來10年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前3年的平均增長率為30%，未來5年內(nèi)年均增長率為25%，未來10年內(nèi)年均增長率不高于20%。基于此，羅蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)85年內(nèi)基于3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象全力提升碧桂園的專業(yè)住宅和酒店連鎖兩大產(chǎn)品的品牌影響力，為進(jìn)軍全國市場奠定基礎(chǔ)通過人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)提供各級各類優(yōu)秀的人力資源積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績效和組織發(fā)展力，最終實現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：羅蘭貝格分析3年內(nèi)建立完善的計劃與預(yù)算管控體系，最大限度降低成本空間，提升產(chǎn)品增值能力建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地位及利益建立健全完善的人力資源管控與發(fā)展體系。而以KPI為核心的績效管理體系和基于能力模型的企業(yè)培訓(xùn)體系，為集團(tuán)的發(fā)展儲備優(yōu)秀的人力資源優(yōu)化組織流程和業(yè)務(wù)流程，打造完美的客戶界面，提升企業(yè)整體形象9在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來的相當(dāng)時間內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)，采用資本運作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張10形成“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略模式，同時在房地產(chǎn)主業(yè)中慢慢形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營板塊支持開發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展碧桂園未來的發(fā)展方向投融資管理開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)“雙輪驅(qū)動”模式11在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅持“全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營發(fā)展商”的戰(zhàn)略定位，最終完成“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營發(fā)展商“十年百盤千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以“本地做市，異地做勢”為原則，勾勒全國擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級酒店開發(fā)與連鎖經(jīng)營價值鏈戰(zhàn)略三個階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線城市專業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開發(fā)與連鎖經(jīng)營。.第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國市場通過深耕泛珠三角市場，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場，進(jìn)而進(jìn)行全國擴(kuò)張，最終實現(xiàn)“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實現(xiàn)市場進(jìn)入，推動業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價和住宅產(chǎn)品增長能力，并在此基礎(chǔ)上積極拓展二級城市的五星級酒店開發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動態(tài)戰(zhàn)略評估，最終確定取舍。整合自身資源，把握地產(chǎn)價值鏈核心環(huán)節(jié)，通過DBPm集成，最終實現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景112B. 公司戰(zhàn)略13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益于國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績表現(xiàn)良好資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析合生創(chuàng)展2006年股價走勢富力地產(chǎn)2006年股價走勢股價全年持續(xù)走高一年間市值均翻倍被投資者廣泛看好14這些公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開發(fā)與發(fā)展，謀求全國擴(kuò)張股市融資資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化多數(shù)為相關(guān)多元化地產(chǎn)本身利潤率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲備在本地土地儲備的同時，全國擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力機(jī)會性的土地儲備而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開掘異地土地儲備為它們?nèi)珖鴶U(kuò)張奠定了扎實的基礎(chǔ)更有野心的開發(fā)商會利用大量資本在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲備未來5年使用之土地，為全國市場霸主的爭奪未雨綢繆本地土地儲備本地市場份額的提升往往是開發(fā)商融資后的第一目標(biāo)本地儲備不僅僅用于住宅發(fā)展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，亦取得成功15無數(shù)商業(yè)實踐表明，融資成功會帶來資本沖動，此時企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實上風(fēng)險巨大核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級鄰接業(yè)務(wù)二級鄰接業(yè)務(wù)三級鄰接業(yè)務(wù)…t核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級鄰接業(yè)務(wù)二級鄰接業(yè)務(wù)三級鄰接業(yè)務(wù)…t資料來源：羅蘭貝格分析專注企業(yè)核心競爭能力的培養(yǎng)專注的企業(yè)更容易形成核心競爭力并沿核心競爭力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險的擴(kuò)張眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多機(jī)會，但距離核心競爭力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險增加盲目多元化會令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢專注是正確的做法盲目多元化風(fēng)險巨大16其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險，不如選擇承受主業(yè)相對低速但穩(wěn)健的增長；在規(guī)模很大的時候，即便較低的增長率也意味著巨大的增長量資料來源：《戰(zhàn)略即命運》；羅蘭貝格分析Intel公司成立于20世紀(jì)70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲器20世紀(jì)80年代業(yè)務(wù)重點轉(zhuǎn)向微處理器2000年，公司市值接近4000億美元20世紀(jì)90年代，成立“任務(wù)2”，即超越核心事業(yè)部門，多次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大部分努力并沒有收到預(yù)期的成效在大約15個核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部（IntelCapital）獲得了成功1998年，公司的銷售收入增長率僅為5％麥當(dāng)勞公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績遙遙領(lǐng)先現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2000年市值超過600億美元通過麥當(dāng)勞投資公司（McDonald‘sVentures）與合作品牌部門（PartnerBrands）承擔(dān)創(chuàng)新性收購嘗試2003年1月，麥當(dāng)勞宣布50年歷史上第一次季度虧損在放棄一切不切實際的收購計劃后，2004年麥當(dāng)勞宣布其美國公司的經(jīng)營收入恢復(fù)10％以上的增長即便是成熟的大型國際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時，失敗的幾率也非常高與這種代價巨大的價值陷阱相比，主業(yè)的相對低速增長是可以接受的在集團(tuán)內(nèi)部成立專屬投資部門來探索新事業(yè)是眾多國際公司的普遍選擇17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競爭能力、人力資源、管理經(jīng)驗等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路資料來源：羅蘭貝格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張18市場吸引力碧桂園資源和能力101002030405020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評估的結(jié)果碧桂園需要重點考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)：太陽能房地產(chǎn)建筑設(shè)計行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)：太陽能熱利用

產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)制水行業(yè)污水處理

示例：在中期報告中，羅蘭貝格對碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的項目進(jìn)行了分類分析資料來源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對投資項目進(jìn)行分類管理，不能“一刀切”項目投資意向財務(wù)型戰(zhàn)略型操作型碧桂園在主業(yè)以外的管理局限

投資項目三種類別經(jīng)驗曲線缺失人力資源匱乏風(fēng)險增加集團(tuán)現(xiàn)有管理能力不足資料來源：羅蘭貝格分析20上市后三一段時三期內(nèi)，三碧桂園三的戰(zhàn)略三核心仍三然是房三地產(chǎn)業(yè)三務(wù)，在三區(qū)域、三產(chǎn)品和三價值鏈三整合等三維度利三用大量三融資進(jìn)三行規(guī)模三擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張產(chǎn)品戰(zhàn)略價值鏈整合房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)雄厚融資資料來三源：羅三蘭貝格三分析21根據(jù)主三業(yè)的發(fā)三展戰(zhàn)略三設(shè)計，三碧桂園三的房地三產(chǎn)業(yè)務(wù)三可以為三資本運三作業(yè)務(wù)三帶來穩(wěn)三定的現(xiàn)三金流，三支撐專三門的投三資部門三為集團(tuán)三尋找新三的戰(zhàn)略三業(yè)務(wù)機(jī)三會資料來三源：羅三蘭貝格三分析現(xiàn)金流管理資三源人力資三源當(dāng)前主三營業(yè)務(wù)三：房地三產(chǎn)發(fā)展新三業(yè)務(wù)：三新能源三、環(huán)保三材料等未來戰(zhàn)三略業(yè)務(wù)三：須視三新業(yè)務(wù)三成長狀三況而定新事業(yè)（碧桂三園投資三部門）利潤時間第一層三面：拓展并三確保核三心事業(yè)三之運作第二層三面：發(fā)展新三業(yè)務(wù)第三層三面：開創(chuàng)未三來的事三業(yè)機(jī)會企業(yè)必三須不斷三地開展三業(yè)務(wù)增三長的各三種活動三；必須以三對現(xiàn)有三業(yè)務(wù)的三同等專三注來關(guān)三心企業(yè)三未來的三發(fā)展方三向；需要當(dāng)三前業(yè)務(wù)三、新建三業(yè)務(wù)和三未來可三選業(yè)務(wù)三之間保三持協(xié)調(diào)三平衡的三方法22碧桂園三的主業(yè)三和其他三事業(yè)應(yīng)三該采取三“雙輪三驅(qū)動”三模式，三以主輪三發(fā)展帶三動輔輪三，輔輪三支持主三輪，避三免陷入三多輪混三亂運作三的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來三源：羅三蘭貝格三分析正確的三方法是三主業(yè)、三輔業(yè)區(qū)三分明顯三，機(jī)制三清晰，三目的明三確通過資三本鏈連三接主業(yè)三輔業(yè)，三雙輪驅(qū)三動擁有多三個小“三發(fā)動機(jī)三”，但三不能統(tǒng)三一輸出三巨大市三場功率業(yè)務(wù)間三關(guān)系復(fù)三雜混亂三、相互三制約，三管理難三易有的三放矢相互配三合有縫三隙多輪混三亂運作三陷阱雙輪驅(qū)三動是正三確的做三法23在房地三產(chǎn)業(yè)務(wù)三中，羅三蘭貝格三建議碧三桂園應(yīng)三向未來業(yè)三務(wù)模式三（二）的方向三發(fā)展類投資三管理階三段特點：集團(tuán)資三產(chǎn)管理主要也三參股投三資作為三收益來三源房地產(chǎn)三開發(fā)、三經(jīng)營能三力薄弱管理被三動、關(guān)三系松散三、控制三力弱開發(fā)經(jīng)三營階段環(huán)境變?nèi)洪_發(fā)市三場需要三巨大，三競爭對三手水平三較弱，三盈利水三平很高客戶對三服務(wù)、三產(chǎn)品相三當(dāng)要求三較低，三比較容三易滿足公司內(nèi)三部管理三調(diào)整迅三速、有三效，對三市場的三把握比三較準(zhǔn)確未來模三式選擇未來模三式一管理型公司ABC開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司投融資管理開發(fā)經(jīng)營投融資管理開發(fā)經(jīng)營未來模式二資料來三源：羅三蘭貝格三分析24形成開三發(fā)、經(jīng)三營兩大三業(yè)務(wù)板三塊，以三經(jīng)營板三塊支持三開發(fā)板三塊，協(xié)三調(diào)發(fā)展市場發(fā)三展趨勢資產(chǎn)收三益要求公司資三源狀況房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)市場三成熟度三提高，三行業(yè)的三競爭加三劇，開發(fā)業(yè)三務(wù)利潤三率下降全國擴(kuò)三張的競爭三格局正三在形成三，各區(qū)三域領(lǐng)先三的開發(fā)三商已經(jīng)三快速在三全國各三重要城三市搶攤房地產(chǎn)經(jīng)營市三場尚處于三起步階三段，隨三著客戶三服務(wù)要三求的提三高，物業(yè)、三房產(chǎn)咨三詢、代三理等服三務(wù)行業(yè)三的市場可能有三較大發(fā)三展房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)開發(fā)周三期長，三投資收三益波動三大，單一三通過多三項目、三跨地域三經(jīng)營來三平衡收三益，除三非規(guī)模三很大，三否則十三分困難經(jīng)營運三作業(yè)務(wù)收益比三較穩(wěn)定公司目三前的土三地儲備三豐富、三資金充三裕，未三來隨著三成功上三市、全三國擴(kuò)張三，開發(fā)三項目越來越三多，是當(dāng)三然的主三動板塊公司開三發(fā)業(yè)務(wù)三的發(fā)展三必將帶三動物業(yè)三等服務(wù)業(yè)三務(wù)的向三市場化三、專業(yè)三化方向三提升經(jīng)營板三塊可以三為開發(fā)三板塊提三供更好三的服務(wù)支三持，是有三力的補(bǔ)三充和聯(lián)三動所以羅三蘭貝格三建議碧三桂園在三未來發(fā)三展中，三形成開三發(fā)、經(jīng)三營兩大三業(yè)務(wù)板三塊，聯(lián)三動發(fā)展三：平衡市三場風(fēng)險三，平衡三收益波三動，使公司盈三利平穩(wěn)三增長聯(lián)動發(fā)三展，通過三經(jīng)營業(yè)三務(wù)提供三資源、三加深對三客戶需三求的理三解，增三強(qiáng)開發(fā)三業(yè)務(wù)競?cè)隣幜Γ蝗ㄟ^開三發(fā)業(yè)務(wù)三為經(jīng)營三業(yè)務(wù)提三供盈利三的平臺資料來三源：羅三蘭貝格三分析25公司應(yīng)三該采用GE矩陣等三業(yè)務(wù)組三合戰(zhàn)略三性分析三工具，三對不同三類型業(yè)三務(wù)根據(jù)三集團(tuán)戰(zhàn)三略采取三不同策三略進(jìn)行三組合管三理碧桂園三在該行三業(yè)內(nèi)的三競爭能三力高中低低中高行業(yè)吸三引力第一類三業(yè)務(wù)行業(yè)吸三引力很三大，而三且碧桂園擁有相三當(dāng)資產(chǎn)三和技能三等競爭三優(yōu)勢第二類三業(yè)務(wù)市場具三有一定三吸引力三，碧桂三園具有三近期盈三利能力三，但面三臨進(jìn)一三步發(fā)展三挑戰(zhàn)第三類三業(yè)務(wù)剩下的三吸引力三不大的三各類業(yè)三務(wù)碧桂園三在該行三業(yè)內(nèi)的三競爭能三力高中低低中高行業(yè)吸三引力謹(jǐn)慎進(jìn)三入市場1）2）3）選擇性成長全力奮三斗有限擴(kuò)三充或先三撤出選擇性補(bǔ)充4）保持優(yōu)三勢減少損三失全面收三獲有限收三獲注：中三期新業(yè)三務(wù)報告三所測評三的行業(yè)三已標(biāo)注三圖中。1）水務(wù)2）太陽三能產(chǎn)業(yè)3）建筑三設(shè)計4）產(chǎn)業(yè)三投資基三金資料來三源：羅三蘭貝格三分析26C.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)三略27羅蘭貝三格從區(qū)三域、產(chǎn)三品、價三值鏈三三個維度三對碧桂三園的房三地產(chǎn)業(yè)三務(wù)進(jìn)行三了深入三的研究三和分析區(qū)域產(chǎn)品價值鏈碧桂園三發(fā)展戰(zhàn)三略研究三的三個三維度基本結(jié)三論區(qū)域發(fā)三展戰(zhàn)略三：以“本三地做市三，異地三做勢”三為原則三，勾勒三全國擴(kuò)三張藍(lán)圖三，增強(qiáng)三戰(zhàn)略指三導(dǎo)性，三采取靈三活的合三資合作三購并發(fā)三展方式三，利用三外部力三量補(bǔ)充三現(xiàn)有資三源和能三力不足三，實現(xiàn)三市場進(jìn)三入，推三動業(yè)務(wù)三的快速三發(fā)展確三立國內(nèi)三地產(chǎn)領(lǐng)三袖地位產(chǎn)品發(fā)三展戰(zhàn)略三：在重點三發(fā)展住三宅產(chǎn)品三的基礎(chǔ)三上，大三力推進(jìn)三五星級三酒店開三發(fā)與連三鎖經(jīng)營價值鏈三戰(zhàn)略：根據(jù)利三潤池、三外部條三件、關(guān)三鍵成功三因素等三行業(yè)判三斷要素三，對主三要涉及三環(huán)節(jié)進(jìn)三行動態(tài)三戰(zhàn)略評三估，最三終確定三取舍。三進(jìn)而整三合自身三資源，三把握地三產(chǎn)價值三鏈核心三環(huán)節(jié)，三通過DBP三m集成，三最終實三現(xiàn)集團(tuán)三戰(zhàn)略愿三景28從區(qū)域三和產(chǎn)品三兩個維三度看，三碧桂園三房地產(chǎn)三業(yè)務(wù)發(fā)三展的四三個可能三戰(zhàn)略選三擇具體三描述如三下專業(yè)住三宅

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開三發(fā)廣東二線三城市全國當(dāng)前碧三桂園業(yè)三務(wù)發(fā)展三模式全國性三專業(yè)住三宅開發(fā)三商區(qū)域性三房地產(chǎn)三綜合開三發(fā)商全國性三房地產(chǎn)三綜合開三發(fā)商1234專注于三廣東省三住宅社三區(qū)類房三地產(chǎn)和三酒店開三發(fā)業(yè)務(wù)除了目三前的別三墅、高三檔公寓三外，不三排除進(jìn)三入中低三檔住宅三開發(fā)業(yè)三務(wù)及經(jīng)三濟(jì)適用三房的可三能性大力發(fā)三展廣東三省住宅三類房地三產(chǎn)成片三開發(fā)業(yè)三務(wù)在此基三礎(chǔ)上，三繼續(xù)以三酒店作三為住宅三社區(qū)配三套業(yè)務(wù)三，努力三挖掘產(chǎn)三品價值三潛力，三探索產(chǎn)三品新價三值元素三，逐步三進(jìn)入二三線及全三國城市三的專業(yè)三住宅市三場依托酒三店配套三優(yōu)勢，三大力發(fā)三展廣東三省住宅三房地產(chǎn)三成片開三發(fā)業(yè)務(wù)在此基三礎(chǔ)上，三積極探三索二線三城市專三業(yè)住宅三和酒店三開發(fā)業(yè)三務(wù)，同三時加強(qiáng)三住宅產(chǎn)三業(yè)化標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)程三，改善三公司產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三，提升三產(chǎn)品標(biāo)三準(zhǔn)在做深三廣東房三地產(chǎn)市三場的同三時，重三點發(fā)展三二線城三市專業(yè)三住宅和三酒店開三發(fā)與經(jīng)三營業(yè)務(wù)三，并向三全國拓三展專業(yè)三住宅開三發(fā)業(yè)務(wù)同時努三力挖掘三產(chǎn)品價三值潛力三，探索三產(chǎn)品新三價值元三素，改三善公司三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)，提三升產(chǎn)品三標(biāo)準(zhǔn)資料來三源：羅蘭三貝格分三析專業(yè)住三宅

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開三發(fā)廣東二線三城市全國29從價值三鏈的維三度看，三碧桂園三應(yīng)整合三自身資三源，把三握地產(chǎn)三價值鏈三核心環(huán)三節(jié)，通三過DB三Pm集三成，最三終實現(xiàn)三集團(tuán)戰(zhàn)三略愿景Desi三gn規(guī)劃設(shè)三計是碧三桂園產(chǎn)三品研發(fā)三的命脈三所在Buil三d建筑施三工是成三本控制三、品質(zhì)三保障的三基礎(chǔ)Prop三ert三ym三gmt物業(yè)管三理是產(chǎn)三品溢價三的源泉資料來三源：羅三蘭貝格三分析營銷管理規(guī)劃設(shè)計物業(yè)管理售后服務(wù)建筑施工工程管理裝飾裝修投資評估一級土地開發(fā)二級土地開發(fā)投資開發(fā)經(jīng)營管理地產(chǎn)開發(fā)型：作為一級土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)商中已經(jīng)越來越少，逐漸從主流退出典型企業(yè)：陸家嘴有限價值鏈集成房產(chǎn)開發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對組織資源的依賴，需要投入相對多的人力資源

物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期投資是其利潤來源；風(fēng)險較低；對組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實力；投資評估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點金融投資型：資本角度涉足開發(fā)，通過外包與監(jiān)管滲透各個環(huán)節(jié)；是國外房地產(chǎn)運營主流模式，國內(nèi)剛剛起步完整價值鏈綜合運作型：綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種價值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少典型企業(yè)：金融街單一價值鏈環(huán)節(jié)30C.1三區(qū)域三擴(kuò)張戰(zhàn)三略31歷史上三看，1三990三年代初三以來，三國內(nèi)先三后出現(xiàn)三三次開三發(fā)商區(qū)三域擴(kuò)張三浪潮；三目前正三處于第三三次擴(kuò)三張浪潮三發(fā)軔期局部擴(kuò)三張（199三0－200三2年）全國布三局*（200三2－200三5年）區(qū)域中三心深耕三（200三5年至今三）背景：198三0年代末三、90年代初三，地產(chǎn)三行業(yè)機(jī)三會勃發(fā)三，各地三紛紛成三立各種三性質(zhì)的三開發(fā)商三企業(yè)典型企三業(yè)：萬科、三合生、三碧桂園擴(kuò)張路三徑：自創(chuàng)立三地城市三起家，三有一定三積累后三向省內(nèi)三周邊城三市輻射成就：完成一三系列代三表性項三目，在三發(fā)源城三市成為三市場領(lǐng)三導(dǎo)者，三成功樹三立本地三品牌，三開發(fā)模三式基本三成型，三資本、三人力等三原始積三累完成背景：隨著經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三，地價三上揚(yáng)，三地產(chǎn)發(fā)三展進(jìn)入三繁榮期三，融資三渠道逐三步多元三化典型企三業(yè)：合生、三綠地、三富力擴(kuò)張路三徑：利用自三身積累三與上市三獲得資三本，進(jìn)三軍珠三三角、長三三角、三環(huán)渤海三京津地三區(qū)三大經(jīng)三濟(jì)板塊三以及幾三個區(qū)域三經(jīng)濟(jì)中三心開始三全國布三局成就：全國范三圍、重三點區(qū)域三進(jìn)行土三地儲備三，建設(shè)區(qū)三域性地三標(biāo)作品三，整合三、樹立三全國品三牌形象三，積攢三輻射勢三能背景：業(yè)內(nèi)競?cè)隣幹饾u三激烈，三并出現(xiàn)三全國競?cè)隣広厔萑?，融資三渠道進(jìn)三一步多三元化，三土地獲三取手段三趨于單三一典型企三業(yè)：萬科、三合生、三綠地擴(kuò)張路三徑：由三大三經(jīng)濟(jì)板三塊與各三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)中心三輻射延三伸，深三耕中心三城市同三時，滲三透周邊三二三線三城市成就：在全國三品牌樹三立與一三定的開三發(fā)規(guī)模三基礎(chǔ)上三，不再三聚焦于三規(guī)模，三制定三三大板塊三與各區(qū)三域中心三城市以三及周邊三二三線三城市市三場深耕三戰(zhàn)略，三制定企三業(yè)的全三面形象三戰(zhàn)略注：部三分房地三產(chǎn)商并三沒有選三擇全國三擴(kuò)張戰(zhàn)三略，如三河南建三業(yè)資料來三源：羅三蘭貝格三分析32在第二三次區(qū)域三擴(kuò)張浪三潮中，三主要粵三系開發(fā)三商*北三伐、東三進(jìn)、西三突并行三，其珠三三角以三外業(yè)務(wù)三收入已三普遍達(dá)三到或超三過全國三總收入三的50三％，呈三中心競?cè)隣幹畡?00三5年粵系三主要地三產(chǎn)商主三營業(yè)務(wù)三收入?yún)^(qū)三域分布三圖三單三位：％珠三角長三角環(huán)渤海萬科合生創(chuàng)展金地注：由于發(fā)三端較早三且毗鄰三港澳，三成長速三度快，三粵系地三產(chǎn)商實三力普遍三較強(qiáng)富力200三5年天津三、西安三、重慶三項目暫三無銷售三收入資料來三源：萬科（000三02）200三5年報，三合生創(chuàng)三展（075三4，HK）200三5年報，三富力（277三7，HK）200三5年報，三金地（600三083）200三5年報，三羅蘭貝三格分析富力*三*萬科合生創(chuàng)三展金地富力珠三角長三角環(huán)渤海深圳、三廣州、三東莞、三中山上海、三南京、三南昌、三無錫北京、三天津、三沈陽、三大連、三鞍山、三長春廣東上海北京、三天津廣州、三深圳上海北京廣州北京尚無銷三售回款33至200三5年，合三生創(chuàng)展三與萬科三全國布三局均基三本成型三，重心三向環(huán)渤三海地區(qū)三轉(zhuǎn)移注：200三6年萬科三進(jìn)入杭三州，進(jìn)三入城市三達(dá)到22個資料來三源：萬三科（000三02）200三5年報，三合生創(chuàng)三展（075三4，HK）200三5年報，三羅蘭貝三格分析200三0年，三合生創(chuàng)三展旗下三樓盤銷三售額占三廣州市三場5%戰(zhàn)略性三精選六三大中心三，分別三輻射珠三三角、三環(huán)渤海三、長三三角，實三現(xiàn)三駕三馬車齊三頭并進(jìn)三的理性三開發(fā)模三式200三5年，選三定京津三環(huán)渤海三為公司三未來的三戰(zhàn)略擴(kuò)三張重心萬科于90年代初三開始國三內(nèi)最早三的開發(fā)三商區(qū)域三擴(kuò)張，三至今已三遍布22城市*三，完成三三大中三心板塊三戰(zhàn)略布三局從200三5年業(yè)績?nèi)梢钥慈?，萬三科在環(huán)三渤海的三凈利潤三份額與三收入份三額嚴(yán)重三偏離，三加之京三津有國三家政策三重點扶三持，萬三科亦將三近期戰(zhàn)三略重心三轉(zhuǎn)移至三京津地三帶珠三角長三角環(huán)渤海合生創(chuàng)三展全國三布局示三意圖萬科200三5年主營三業(yè)務(wù)收三入與凈三利潤區(qū)三域分布三圖三單位三：％三大區(qū)域六大中心以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域34同期，三得益于三房價飛三漲而迅三猛成長三的滬系三開發(fā)商三產(chǎn)生強(qiáng)三烈擴(kuò)張三愿望，三但囿于三珠三角三市場成三熟度高三、競爭三激烈，三北方傳三統(tǒng)國企三資源優(yōu)三勢明顯三；在繼三續(xù)深挖三長三角三外，其三戰(zhàn)略擴(kuò)三張目標(biāo)三集中于三中部板三塊和西三部板塊長三角三（92％）仍三然是復(fù)三地擴(kuò)張三戰(zhàn)略的三絕對重三心，同三時攜全三國擴(kuò)張三愿望在三中部（三武漢、三鄭州等三）尋找三機(jī)會由于廣三東市場三成熟，三競爭激三烈；北三方傳統(tǒng)三強(qiáng)大國三企資源三優(yōu)勢明三顯，滬三系開發(fā)三商多將三眼光投三向本地三開發(fā)商三較為弱三勢的中三部板塊三和西部三板塊復(fù)地集三團(tuán)200三5年業(yè)績?nèi)植紙D三單三位：％綠地地三產(chǎn)全國三城市布三局示意三圖上海南京武漢200三6年7月在香三港成功三上市的三綠地地三產(chǎn)，自200三1年跨出三長三角三以來，三已經(jīng)滲三透全國17個城市三進(jìn)行開三發(fā)綠地的三快速擴(kuò)三張得益三于與本三地開發(fā)三商靈活三多樣的三合作方三式，例三如南昌三、鄭州三的合作目前有三項目或三有合作三項目資料來三源：復(fù)三地集團(tuán)三（233三7，HK）200三5年報，三外部訪三談，羅三蘭貝格三分析35同樣，三北派開三發(fā)商南三下進(jìn)展三不大，三在固守三環(huán)渤海三的同時三，戰(zhàn)略三性布局三華中南三、華西三南、長三三角成三為普遍三選擇北京太原無錫成都全國天津截至2三005三年底首三創(chuàng)置業(yè)三土地儲三備分布三圖三單位：三％首創(chuàng)置三業(yè)目前三的土地三儲備布三局呈現(xiàn)三出“一三個中心三，兩向三勢頭”三，即以三京津為三中心輻三射環(huán)渤三海，同三時出擊三中南部三及西南三區(qū)域華南地三區(qū)布局三基本空三白雖未披三露具體三銷售數(shù)三據(jù)，從三土地儲三備布局三亦可見三端倪已進(jìn)入19個城市三的專注三商業(yè)地三產(chǎn)開發(fā)三商萬達(dá)三的全國三布局呈三現(xiàn)三個三特征：三據(jù)守環(huán)三渤海，三突圍長三三角，三布局中三西南跟其他三北派開三發(fā)商一三樣回避三華南板三塊，將三未來戰(zhàn)三略重心三定位于三中西部三大中城三市與長三江三角三洲資料來三源：首三創(chuàng)置業(yè)三（286三8，HK）200三5年報，三外部訪三談，羅三蘭貝格三分析萬達(dá)集三團(tuán)全國三城市布三局示意三圖36自99三年走出三順德以三來，碧三桂園已三經(jīng)初步三完成珠三三角局三部擴(kuò)張三，但全三國布局三已落后三一步，三其競爭三者占有三一定先三發(fā)優(yōu)勢碧桂園三所得碧桂園三所失抓住國家經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，實現(xiàn)主業(yè)急速擴(kuò)張初步完善珠三角布局形成獨特的開發(fā)模式，積累大量住宅開發(fā)經(jīng)驗，完成原始資本積累，人力資源和能力積累初步完成區(qū)域品牌形成，樹立良好的企業(yè)形象業(yè)務(wù)定義不夠明晰管理組織架構(gòu)不完善財務(wù)管控體系缺失競爭優(yōu)勢單一化產(chǎn)品單一、開發(fā)模式單一專注省內(nèi)開發(fā)，獲取大量土地儲備，持續(xù)開發(fā)可為未來擴(kuò)張?zhí)峁┳銐蛑慰梢越梃b戰(zhàn)略性競爭對手的擴(kuò)張路徑，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為我所用宏觀調(diào)控影響初顯，地產(chǎn)商向價值型蛻變，市場競爭傾向秩序化、價值化錯失全國布局戰(zhàn)略時機(jī)沒有形成全國性品牌影響土地儲備結(jié)構(gòu)失衡，缺乏異地戰(zhàn)略儲備融資手段在歷史上的相對單一錯失戰(zhàn)略中心城市的進(jìn)入先發(fā)優(yōu)勢局部擴(kuò)張全國布局資料來三源：內(nèi)三部訪談三，羅蘭三貝格分三析37羅蘭貝三格行業(yè)三研究結(jié)三果表明三，房地三產(chǎn)開發(fā)三商在資三產(chǎn)規(guī)模三與能力三積累達(dá)三到一定三程度時三，會面三臨兩種三戰(zhàn)略選三擇節(jié)點：三資產(chǎn)10億元？向外看三，看全三國戰(zhàn)略目三標(biāo)：全三國市場三，全國三品牌典型代三表：合三生、富三力運營風(fēng)三險：異三地市場三巨大，三高投入三高回報三同時高三風(fēng)險向內(nèi)看三，看省三內(nèi)戰(zhàn)略目三標(biāo)：區(qū)三域強(qiáng)勢三品牌，三區(qū)域市三場領(lǐng)導(dǎo)三者典型代三表：河三南建業(yè)運營風(fēng)三險：熟三悉本地三運營環(huán)三境，風(fēng)三險可控三性高；三但可能三約束企三業(yè)擴(kuò)張三速度地產(chǎn)開三發(fā)商做三到10億以上三，一般三都會向三沿海等三經(jīng)濟(jì)發(fā)三達(dá)地區(qū)三探索，三力求擴(kuò)三張但也有三一些地三產(chǎn)商出三于種種三考慮，三將自己三的戰(zhàn)略三定位于三區(qū)域開三發(fā)商向外看向內(nèi)看碧桂園資料來三源：內(nèi)三外部訪三談，羅三蘭貝格三分析碧桂園三戰(zhàn)略選三擇示意三圖38隨著各三大開發(fā)三商全國三布局紛三紛落定三，群雄三逐鹿中三，碧桂三園已經(jīng)三具備“向內(nèi)看”的條件三和實力三；在擴(kuò)三張中，三也必須三有“向外看”的智慧三和勇氣本地競?cè)隣幃惖馗側(cè)隣幐偁幖ち覈艺呦拗坪暧^調(diào)控、系統(tǒng)風(fēng)險土地供應(yīng)緊張，拿地困難競爭對手擁有更好的經(jīng)驗曲線人力資源準(zhǔn)備不足業(yè)務(wù)梳理為清晰、管理內(nèi)控不足土地儲備資本優(yōu)勢成本優(yōu)勢產(chǎn)品、開發(fā)模式本土品牌優(yōu)勢人力資源組織準(zhǔn)備上市資金豐富一定的品牌基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大規(guī)模生產(chǎn)機(jī)會威脅具有強(qiáng)三大的競?cè)隣巸?yōu)勢具有一三定優(yōu)勢三面臨巨三大誘惑存在系三統(tǒng)風(fēng)險三但運營三風(fēng)險小運營風(fēng)三險大增三亟需提三高能力資料來三源：內(nèi)三部訪談三，羅蘭三貝格分三析39此前，三碧桂園三進(jìn)行過三異地擴(kuò)三張的嘗三試，取三得過成三績也遭三受過失三利，究三其原因三，在于三擴(kuò)張的三機(jī)會性三，缺乏三有力的三戰(zhàn)略指三導(dǎo)思路機(jī)會性三擴(kuò)張策三略穩(wěn)守珠三角三，根據(jù)三地的穩(wěn)三固和能三力的逐三漸積累三是徐圖三擴(kuò)張的三根基所三在目前碧三桂園正三在多方三接觸，三試圖拿三出自己三的全國三擴(kuò)張戰(zhàn)三略資料來三源：內(nèi)三部訪談三，羅蘭三貝格分三析長沙上海全國擴(kuò)三張戰(zhàn)略土地獲三取機(jī)會三導(dǎo)向使三得碧桂三園進(jìn)軍三湖南長三沙，取三得過很三大成功上海項三目局部三失利的三原因在三于：沒有明三晰戰(zhàn)略三指導(dǎo)一直依三賴的產(chǎn)三品模式三受到不三同受眾三的挑戰(zhàn)40因此，三羅蘭貝三格建議三碧桂園三勾勒全三國擴(kuò)張三藍(lán)圖，三目的在三于降低三其擴(kuò)張三隨機(jī)性三，增強(qiáng)三戰(zhàn)略指三導(dǎo)性；三并根據(jù)三企業(yè)能三力與羅三蘭貝格三行業(yè)判三斷為碧三桂園制三定“十年、三百盤、三千億”的發(fā)展三戰(zhàn)略未來10年將是三地產(chǎn)行三業(yè)的整三合，將三會誕生三千億規(guī)三模的大三型企業(yè)三集團(tuán)市場化三競爭激三烈，最三終勝出三者一定三是穩(wěn)健三而不失三夢想激三情的開三發(fā)商過去，三土地增三值在地三產(chǎn)盈利三中起到三重要作三用，未三來，行三業(yè)的競?cè)隣幈貙⑷D(zhuǎn)向產(chǎn)三品、價三值、品三牌的競?cè)隣?/p>

53.41%p.a.23.三627三%p三.a.5.5120三.0100三0.0199三9200三6E201三5E相關(guān)數(shù)三據(jù)顯示三，從199三8年到200三5年全國三房地產(chǎn)三開發(fā)投三資由361三4億元增三加到157三59億元，三平均年三增長率三達(dá)到22.三7%，而同三時GDP年均增三長率為10%左右，三房地產(chǎn)三作為國三民經(jīng)濟(jì)三的拉動三力量，三兩倍于GDP的增速三是正常三的只要居三于行業(yè)三中等之三上，是三完全可三能的根據(jù)碧三桂園目三前的發(fā)三展情況三（開發(fā)三模式、三土地儲三備、銷三售額）三，未來三數(shù)年維三持獲得30％左右三的增速三是可能三的1996年2006年創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期成熟期未來資料來三源：國三家統(tǒng)計三局，羅三蘭貝格三分析碧桂園三十年戰(zhàn)三略目標(biāo)三單位三：億元房地產(chǎn)三行業(yè)集三中度發(fā)三展趨勢三示意圖41“十百三千”戰(zhàn)三略目標(biāo)三的實現(xiàn)三需要實三現(xiàn)三次三跨越資料來三源：羅三蘭貝格三分析珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)泛珠三角市場深耕戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿全國擴(kuò)張規(guī)模戰(zhàn)略三級跳時間向內(nèi)看持續(xù)開發(fā)珠三角城市群；開拓東西兩翼與粵北二、三線城市向外看戰(zhàn)略性進(jìn)入核心區(qū)域大中城市，建設(shè)標(biāo)桿性經(jīng)典項目，力圖輻射周邊全國一盤棋由中心一線城市標(biāo)桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線城市，確立全國戰(zhàn)略布局20062008201220162010示意42碧桂園三擴(kuò)張戰(zhàn)三略應(yīng)當(dāng)三追隨國三家政策三大勢，三并以“本地做三市，異三地做勢”為基本三原則原則廣東業(yè)三務(wù)穩(wěn)定三發(fā)展原三則二線城三市業(yè)務(wù)三加速發(fā)三展原則具體含三義碧桂園三廣東省三住宅開三發(fā)業(yè)務(wù)三在現(xiàn)有三基礎(chǔ)之三下，今三后維持三穩(wěn)定發(fā)三展必須保三證廣東三業(yè)務(wù)穩(wěn)三定發(fā)展三所需土三地儲備持續(xù)開三發(fā)廣東三省二線三城市在其他三區(qū)域標(biāo)三桿樹立三之后，三可以復(fù)三制廣東三模式，三持續(xù)開三發(fā)其他三區(qū)域中三心城市三輻射范三圍內(nèi)的三二、三三線城市原因解三釋廣東業(yè)三務(wù)是碧三桂園各三地業(yè)務(wù)三組合中三的標(biāo)桿廣東市三場成熟三度高，三做細(xì)廣三東市場三將為碧三桂園在三全國其三他區(qū)域三的擴(kuò)張三提供參三考標(biāo)本碧桂園三目前大三部份的三人力資三源集中三在廣東二線城三市市場三相對理三性，市三場波動三風(fēng)險較三小，且三遠(yuǎn)期來三講，盈三利水平三上升空三間充裕二線城三市土地三供應(yīng)相三對充裕三，獲取三土地儲三備相對三容易原則一三：原則二三：資料來三源：羅三蘭貝格三分析市場進(jìn)三入投入三原則目標(biāo)城三市逐個三重點突三破原則市場新三進(jìn)入之三時，必三須進(jìn)行三市場研三究和公三關(guān)能力三等方面三的投入三，可承三受較低三的利潤三水平在一個三城市連三續(xù)發(fā)展三若干項三目，樹三立區(qū)域三標(biāo)桿加強(qiáng)重三點城市三標(biāo)桿項三目的輻三射功能各地市三場情況三的了解三，公關(guān)三能力培三養(yǎng)及當(dāng)三地項目三操作情三況熟悉三都需要三進(jìn)行投三入，也三即市場三進(jìn)入需三要交學(xué)三費由于財三務(wù)資源三和管理三資源的三限制，三使得碧三桂園業(yè)三務(wù)不可三能多點三全面鋪三開盲目全三面擴(kuò)張三會導(dǎo)致三資金鏈三緊張、三管理紊三亂等等三一系列三問題精細(xì)化三突破可三以推動三業(yè)務(wù)穩(wěn)三定增長三，規(guī)避三擴(kuò)張風(fēng)三險原則三三：原則四三：43幾個目三標(biāo)城市三住宅市三場的特三征分析濱海新三區(qū)的建三設(shè)，國三家政策三重點關(guān)三注地區(qū)三，將成三為環(huán)渤三海新星兩個中三心的城三市發(fā)展三格局使三得住宅三開發(fā)機(jī)三會較多200三3-2三004三年拆遷三量巨大三，造成三剛性需三求上升三，價格三上漲，三估計未三來2年三內(nèi)市場三因拆遷三量下降三而進(jìn)入三穩(wěn)定期現(xiàn)有規(guī)三劃擬開三發(fā)的地三塊中可三獲得的三土地已三經(jīng)不多三，土地三供應(yīng)趨三緊眾多地三產(chǎn)巨頭三已經(jīng)進(jìn)三入，競?cè)隣幈貙⑷ち姨旖颍ㄈh(huán)渤海三）重慶（三西部大三中城市三）無錫（三長三角三）直轄市三，中國三西部開三發(fā)起點三，因而三預(yù)計未三來會有三大規(guī)模三城市建設(shè)將三是拉動住三宅市場三發(fā)展的三主要動三力多中心三的城市三格局使三得理想三的住宅三開發(fā)機(jī)三會存于三各個區(qū)三域年開發(fā)三量逐年三遞增，三預(yù)計未三來1年市場三會因放三量過大三而短期三下調(diào)拆遷非三常困難土地供三應(yīng)相對三寬裕市場操三作不規(guī)三范，缺三乏政府三關(guān)系者三市場進(jìn)三入困難過去幾三年內(nèi)的三拆遷量三大，市三場放量三大，估三計未來三幾年會三保持穩(wěn)三定政府對三城市發(fā)三展的規(guī)三劃明確三而且執(zhí)三行力度三大土地招三拍掛過三程中，三政府傾三向于大三規(guī)模土三地開發(fā)三，造成三總體成三本較高三，進(jìn)入三門檻高實力雄三厚的大三型企業(yè)三有機(jī)會三進(jìn)行大三規(guī)模分三期開發(fā)三，在市三場上升三時期有三可能提三升盈利三能力國家政三策扶持三，市場三需求穩(wěn)三增，利三潤水平三較高，三但短期三內(nèi)土地三供給吃三緊，競?cè)隣幷弑娙瑒荼厝岣哌\三營風(fēng)險市場自三身發(fā)展三以及政三府政策三導(dǎo)向意三味著較三大市場三空間，三然而短三期內(nèi)市三場投放三量過大三將影響三市場走三勢政府在三整個開三發(fā)過程三中明顯三的傾向三性決定三了短期三內(nèi)進(jìn)入三該市場三可能性三較低資料來三源：羅三蘭貝格三分析舉例44同時充三分考慮三財務(wù)以三及管理三資源兩三方面對三擴(kuò)張速三度的限三制碧桂園三的自有三資金、三可吸引三的直接三投資金三額以及三融資量三基本框三定了碧三桂園發(fā)三展空間三的上限隨著業(yè)務(wù)量三在各地三擴(kuò)展，三管理復(fù)三雜程度三將急劇三上升，三這對碧三桂園人三力資源三，組織三合理性三，管理三系統(tǒng)有三效性的三要求日三愈提高財務(wù)資源限三制管理資源限三制碧桂園三必須在三業(yè)務(wù)發(fā)三展速度三和健康三程度之三間進(jìn)行三權(quán)衡，三在努力三提升各項能三力以及三組織管三理系統(tǒng)三的有效三性的同三時，驅(qū)三動業(yè)務(wù)三快速發(fā)三展資料來三源：羅三蘭貝格三分析45根據(jù)自三身能力三選取適三當(dāng)模式多點散布集中突破擴(kuò)張速三度受到三限制品牌影三響難以三大規(guī)模三拓展可能會三丟失一三些相對三重要的三發(fā)展機(jī)三會客戶慢三熱造勢，三可以迅三速擴(kuò)大三品牌影三響力迅速搶三占戰(zhàn)略三制高點在客戶三爭奪中三搶占有三力地全國擴(kuò)三張布局三迅速成三型大量占三用企業(yè)三資源需要極三高的運三營能力三和內(nèi)控三能力會增加三運營風(fēng)三險，稍三有不慎三可能導(dǎo)三致整個三企業(yè)面三臨巨大三困難形成區(qū)三域規(guī)模三經(jīng)濟(jì)、三有利于三降低成三本有利于三分散經(jīng)三營風(fēng)險有利于三協(xié)調(diào)人三力、物三力、財三力以及三運營管三控為進(jìn)一三步擴(kuò)張三積蓄經(jīng)三驗和能三力資本實三力品牌基三礎(chǔ)現(xiàn)有開三發(fā)模式區(qū)域開三發(fā)能力三、土地三儲備、三人力資三源儲備三、產(chǎn)品三設(shè)計開三發(fā)能力此模式三對于碧三桂園在三組織和三人力儲三備上的三劣勢是三一種補(bǔ)三償和積三累做好、三做熟一三些區(qū)域三，相連三成片，三碧桂園三全國擴(kuò)三張戰(zhàn)略三自然成三型碧桂園園的能力集中突三破，用三碧桂園三習(xí)慣的三、最有三力的方三式樹立三區(qū)域性三競爭優(yōu)三勢，在三其他競?cè)隣巺^(qū)域三選擇性三復(fù)制優(yōu)劣比較資料來三源：羅三蘭貝格三分析46采取靈三活的合三資合作三購并發(fā)三展方式三，利用三外部力三量補(bǔ)充三現(xiàn)有資三源和能三力不足三，實現(xiàn)三市場進(jìn)三入，推三動業(yè)務(wù)三的快速三發(fā)展幾種基三本業(yè)務(wù)三發(fā)展模三式比較優(yōu)點缺點適用情三境獨立自三主發(fā)展合資合三作購并三發(fā)展對企業(yè)三戰(zhàn)略規(guī)三劃、業(yè)三務(wù)發(fā)展三和項目三操作具三有完全三的控制三力快速獲三取土地三、資金三、人脈三關(guān)系等三可能缺三乏的資三源有效撬三動外部三資源，三拓展碧三桂園業(yè)三務(wù)發(fā)展三空間自身資三源和能三力決定三了未來三發(fā)展空三間土地獲三取、資三金資源三以及產(chǎn)三品能力三積累必三須完全三依靠自三身來完三成對合資三合作業(yè)三務(wù)的控三制力必三須依據(jù)三擁有的三股權(quán)而三定多為項三目公司三，項目三結(jié)束后三各方合三作即結(jié)三束，對三產(chǎn)品研三發(fā)等知三識能力三的積累三貢獻(xiàn)小本地：三缺乏土三地或資三金資源三時異地：三缺乏土三地、資三金或當(dāng)三地人脈三關(guān)系資三源時土地資三源、資三金資源三、產(chǎn)品三能力均三充足時資料來三源：羅三蘭貝格三分析喪失與三掌握項三目控制三權(quán)的比三較喪失控三制權(quán)掌握控三制權(quán)項目操三作靈活增加客三戶需求三理解、三產(chǎn)品開三發(fā)能力三和品牌三資產(chǎn)占大股三因而可三享受大三部分收三益基于碧三桂園專三業(yè)能力三的資源三互補(bǔ)型三的合作三將更為三穩(wěn)固和三長久雖能增三加銷售三收入，三但因股三份稀釋三而絕對三額不大無法利三用項目三機(jī)會對三客戶需三求理解三、產(chǎn)品三開發(fā)能三力和品三牌資產(chǎn)三進(jìn)行積三累此類項三目在占三用資源三同時，三對戰(zhàn)略三目標(biāo)的三實現(xiàn)貢三獻(xiàn)很小碧桂園三在合資三合作中三必須獲三得對項目三和品牌三的絕對三控制權(quán)碧桂園三應(yīng)采取三的方式47最終在三十年左三右，實三現(xiàn)全國三業(yè)務(wù)振三興，在三品牌、三規(guī)模、三能力等三多個層三面確立三國內(nèi)地三產(chǎn)領(lǐng)袖三地位以顧客三價值為三導(dǎo)向，三完成地三產(chǎn)界的三價值革三命，建三立企業(yè)三與行業(yè)三的價值三標(biāo)準(zhǔn)不僅僅三是業(yè)務(wù)三規(guī)模指三標(biāo)，而三是理念三、制度三、能力三等綜合三系統(tǒng)的三領(lǐng)先，三完善的三風(fēng)險規(guī)三避機(jī)制三，避免三順馳現(xiàn)三象的出三現(xiàn)參與行三業(yè)藍(lán)圖三的籌劃三，制定三行業(yè)標(biāo)三準(zhǔn)和游三戲規(guī)則慈善、三公益事三業(yè)投資三，教育三、醫(yī)療三、環(huán)保三、節(jié)能三等社會責(zé)三任感行業(yè)領(lǐng)三袖顧客價三值導(dǎo)向分階段三實施企三業(yè)形象三戰(zhàn)略，三樹立地三產(chǎn)業(yè)乃三至產(chǎn)業(yè)三界最具三聲望、三最受尊三敬的品三牌理念品牌影三響號召力三、價值三、責(zé)任三、行業(yè)三領(lǐng)袖資料來三源：羅三蘭貝格三分析48C.2三產(chǎn)品三戰(zhàn)略49C.2三.1三產(chǎn)品定三位50城市化三進(jìn)程加三快和人三民生活三水平提三高是“需求拉三動”的兩大三引擎，三是推動三未來住三宅房地三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)三步發(fā)展三的根本三動力城市化進(jìn)程的推進(jìn)人民生活水平的提高住宅商品房市場需求推動住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展12資料來三源：羅三蘭貝格三分析51廣東省三城市化三水平近三年來顯三著提升三，20三10年三全省城三市化水三平將達(dá)三到60三.7%資料來三源：廣三東省城三市化“三十五計三劃”三，廣東三建設(shè)藍(lán)三皮書：三城市人三居環(huán)境三發(fā)展報三告（200三1），羅三蘭貝格三分析廣東省三城市水三平歷年三比較依據(jù)非三農(nóng)戶籍三人口結(jié)三果（%）+11.77p.e.+6.75p.e.基本結(jié)三論200三1年，廣三東省城三市化水三平達(dá)到31.三6%（戶籍三口徑）三，已超出國三際城市三化水平30%的臨界三值，進(jìn)三入加速三發(fā)展階三段，城三市化加三速發(fā)展三的客觀三條件已三經(jīng)具備隨著廣三東省經(jīng)三濟(jì)的迅三猛發(fā)展三，廣東三省200三5年全省三城市水三平達(dá)到60.三7%，全省三城市化三水平顯三著提升以珠三三角城市三群、東三西兩翼三城鎮(zhèn)密三集區(qū)、三粵北城三鎮(zhèn)點軸三發(fā)展區(qū)三為主要三聚集區(qū)三域，引三導(dǎo)各類三企業(yè)和三人口向三城市、三縣城和三中心鎮(zhèn)三集聚發(fā)三展廣東省三城鄉(xiāng)規(guī)三劃示意三圖珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)52經(jīng)過改三革開放三20多三年的發(fā)三展，廣三東省人三民生活三水平也三保持了三持續(xù)提三高資料來三源：廣三東省“三十一五三”計劃三；羅蘭三貝格分三析隨著經(jīng)三濟(jì)增長三和居民三收入的三提高，三城市居三民的消三費需求三將從舒三適型向三發(fā)展型三轉(zhuǎn)變，三消費進(jìn)三入轉(zhuǎn)型三升級階三段工業(yè)化三和城鎮(zhèn)三化進(jìn)程三加快，三第三產(chǎn)三業(yè)將獲三得進(jìn)一三步發(fā)展三，產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)進(jìn)三入優(yōu)化三升級階三段隨著區(qū)三域合作三發(fā)展新三格局的三形成，三特別是三粵港澳三合作、三泛珠三三角區(qū)域三合作的三務(wù)實推三進(jìn)，區(qū)三域合作三進(jìn)入快三速發(fā)展三階段廣東省200三1-2三005年主要三經(jīng)濟(jì)社三會指標(biāo)三增長情三況描述53廣東省三房地產(chǎn)三市場也三日趨成三熟，并三且仍具三有很大三的發(fā)展三空間資源來三源：廣三東省統(tǒng)三計局個人有三效需求三強(qiáng)有力三支撐商三品房市三場，各三種物業(yè)三的房屋三銷售建三筑面積三和銷售三額均有三兩位數(shù)三的增長市場自三身的持三續(xù)發(fā)展三與供求三關(guān)系的三變化，三引致200三5年廣東三商品房三每平米三均價同三比增長7.7三%近年來三廣東城三市化進(jìn)三程加快三，土地三資源日三益稀缺三，國民三經(jīng)濟(jì)的三增長使三改善性三居住增三長，住三宅產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)升三級，高三端產(chǎn)品三增長，三導(dǎo)致房三價呈結(jié)三構(gòu)性上三漲自住型三需求為三主的住三宅需求三呈剛性三增長，三土地和三存量住三宅供應(yīng)三有所減三少，供三求關(guān)系三日益緊三張，直三接引致三房價持三續(xù)增長基本結(jié)三論廣東省200三4~2三006年上半三年商品三房銷售三情況圖1.三廣東三省20三04~三200三6年上三半年商三品房銷三售增長三（%）+41.47+27.672006

一季度2006

二季度2006

一季度2006

二季度+30.7+21.22004200520042005圖2.三廣東三省20三05年三1~1三2月平三均價格三增長趨三勢54就住宅三開發(fā)而三言，根三據(jù)廣東三省的人三口基數(shù)三及增長三，在達(dá)三到未來三居住面三積的目三標(biāo)下還三有很大三的市場三潛力預(yù)計201三0年廣東三城鎮(zhèn)居三民人均三居住達(dá)三到30平米200三5年年初三廣東省三人均居三住面積25.三12平米200三6-2三010年，在三以200三5年人口三基數(shù)不三變的情三況下，三廣東省三住宅市三場每年三的住宅三需求達(dá)448三66.三72萬平米人口基三數(shù)不變?nèi)龡l件下的住宅三需求考慮人口增長，2005-2010年廣東省人口增長413萬以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計算新增住戶143.9萬戶，需住房143.9萬套以每套房90平米計，則2005-2010年每年需增長4896萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動百姓消費觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素448三66.三72萬平方三米129三55.三83萬平方三米260三20.三15萬平方三米129三55.三83萬平方三米45%資料來三源：羅三蘭貝格三分析55但隨著三近期系三列政策三調(diào)控力三度的加三大，住三宅開發(fā)三結(jié)構(gòu)特三別是高三檔住宅三開發(fā)受三到很大三影響1)三20三05年以前三配套商三品房針三對動遷三戶，2三005三年后對三非動遷三戶放開三，將成三為主要三的消費三群資料來三源：廣三東房屋三土地資三源局；三羅蘭貝三格分析按市場三機(jī)制運三作由供需三雙方按三照市場三機(jī)制運三作房地產(chǎn)三作為本三地的支三柱產(chǎn)業(yè)三和重要三稅收來三源政府保三障提供廉三租房，三保障最三低收入三人群基三本住房三需求政府保三障按市場三機(jī)制運三作政府調(diào)三控下的三市場機(jī)三制運作由供需三雙方按三照市場三機(jī)制運三作嚴(yán)格空三置低容三積率土三地供給增加配三套商品三房1)以及中三低價普三通商品三房住宅三建設(shè)用三地供應(yīng)三，滿足三低收入三人群的三住房需三求最低收三入人群高收入三及中等三收入人群最高收入人三群低收入人群政府對三市場的三調(diào)控態(tài)三度：以三前政府對三市場的三調(diào)控態(tài)三度：今三后最低收三入人群低收入人群提供廉三租房，三保障最三低收入三人群基三本住房三需求由供需三雙方按三照市場三機(jī)制運三作房地產(chǎn)三作為本三地的支三柱產(chǎn)業(yè)三和重要三稅收來三源高收入三及中等三收入人群最高收入人三群56商業(yè)地三產(chǎn)和甲三級寫字三樓對地三段的要三求很高三，同時三土地供三應(yīng)相對三緊張，三因而對三土地獲三取能力三需求較三高資料來三源：廣三州房屋三土地資三源管理三局；羅蘭貝三格分析不同物三業(yè)形態(tài)三對地段三的要求200三3-2三004三年廣州三市土地三供應(yīng)分三類[萬平三方米]價值近遠(yuǎn)與市中心距離獨立住宅公寓工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)甲級寫字樓零售商業(yè)地產(chǎn)49%44.9%4.5%其它用地1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓1.4%旅游用地0.2%6,84513,20047.9%49.2%2.3%0.5%0.1%1)其他用三地包括三園林用三地、綠三化用地三等從土地三獲取難三易程度三的角度三來看：甲級寫三字樓以三及商業(yè)三中心項三目對地三段要求三較高，三理想地三塊的獲三取較為三困難；三廣州住三宅市場三由于中三心區(qū)域三土地供三給的減三少，獲三取好地三段土地三難度增三加，而三二線城三市相對三而言中三心區(qū)域三住宅用三地可得三性更高各細(xì)分三市場對三土地獲三取能力三的要求三分析57甲級辦三公樓，三爛尾樓三改造和三區(qū)域商三業(yè)中心三項目對三自有資三金和融三資能力三的要求三較高自有資三金要求融資能三力要求8,0三00-三9,000萬*5,0三00萬*1,0三00-三2,0三00萬5-7億4億7,0三00-三8,0三00萬2億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心*1三0萬平方三米的樓三盤，位三于廣州三的內(nèi)外三環(huán)之間1.5三-1.三6億1億3,000萬5-7億4億1.3億4億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心各細(xì)分三市場對三資金能三力的要三求分析資料來三源：羅三蘭貝格三分析58從經(jīng)營三能力上三來看，三甲級寫三字樓以三及商業(yè)三項目對三企業(yè)經(jīng)三營能力三要求較三高，而三碧桂園三此類項三目上的三經(jīng)驗積三累和能三力準(zhǔn)備三度尚有三不足住宅甲級寫三字樓爛尾樓社區(qū)商三業(yè)中心區(qū)域商三業(yè)中心物流地三產(chǎn)研發(fā)/三產(chǎn)品三策劃和三設(shè)計項目實三施和管三理銷售和三營銷持續(xù)運三營綜合評三分3.34.04.54.04.52.3代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細(xì)分三市場對三經(jīng)營能三力的要三求分析資料來三源：羅三蘭貝格三分析59就酒店三投資開三發(fā)而言三，隨著三國內(nèi)旅三游業(yè)的三發(fā)展，三酒店市三場在經(jīng)三歷了前三幾年的三低迷后三也開始三逐漸復(fù)三蘇國內(nèi)酒三店業(yè)03年之后三呈現(xiàn)快三速增長三之勢注：旅三游總收三入中不三含出境三旅游收三入，其三中200三6年為羅三蘭貝格三根據(jù)年三均增長三率的預(yù)三測值數(shù)據(jù)來三源：國三家旅游三局