某南城新區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告

保利樟木頭南城新區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告本體研究地理區(qū)位樟木頭鎮(zhèn)東莞本案深圳樟木頭鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)本案惠州地理位置：深莞惠三城的核心，雙鎮(zhèn)中心的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)罕見(jiàn)珠三角區(qū)位：項(xiàng)目位于樟木頭大道南城新區(qū)寶山生態(tài)公園入口處，是連接深圳、東莞、惠州的交通樞紐所在地，是珠三角一體化的核心，地理位置獨(dú)一無(wú)二。東莞區(qū)位：項(xiàng)目位于雙鎮(zhèn)中心之間，不僅收攬寶山生態(tài)城絕色美景，亦與塘廈華南國(guó)際農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游城兩兩相望，氣吞群山，天地舞臺(tái)演繹精品豪宅傳奇。鎮(zhèn)區(qū)概況黃江鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)樟木頭概況：東莞市東南部，總面積118.8平方公里，人口約30萬(wàn)人，東莞唯一純客家鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)商貿(mào)發(fā)達(dá)，以優(yōu)美的居住創(chuàng)業(yè)環(huán)境吸引了近15萬(wàn)港人前來(lái)購(gòu)房安居，被譽(yù)為“小香港”、“南粵小明珠”。發(fā)展定位：以旅游促環(huán)境優(yōu)化，以環(huán)境帶百業(yè)興旺，基本建成東莞東南部和山區(qū)片最有吸引力的現(xiàn)代新型生態(tài)文化城鎮(zhèn)。商業(yè)格局：塑膠、電子、鞋業(yè)皮具、糧油、汽車(chē)、小商品、重油、農(nóng)批、水果、建材等十大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，東莞東南部最具吸引力的現(xiàn)代商業(yè)物流城鎮(zhèn)。東莞東南部商貿(mào)物流中心、最具吸引力的現(xiàn)代新型生態(tài)文化名鎮(zhèn)本案交通分析深圳廣州惠陽(yáng)深圳機(jī)場(chǎng)虎門(mén)惠州機(jī)荷高速清溪博深高速（在建）樟清出口廣深鐵路樟木頭大道虎崗高速南城路樟木頭鎮(zhèn)思羅坑水庫(kù)莞深高速?gòu)V深高速花園酒店綠茵豪庭樟木頭火車(chē)站寶山生態(tài)城綠茵溫莎堡干道：緊鄰城市大動(dòng)脈樟木頭大道，掌握四方資源；高速：莞深、龍林、博深、從莞（待建）高速南橫北縱；高鐵：廣深城際列車(chē)，19分鐘至羅湖，40分鐘達(dá)廣州交通空間：30分鐘達(dá)東莞與深圳，6分鐘到塘廈，四通八達(dá)本案交通主干道環(huán)抱項(xiàng)目所在地，交通十分便利寶山生態(tài)片區(qū)，是政府最新規(guī)劃的高尚生活中央?yún)^(qū)，是繼松山湖后又一中央豪宅區(qū)。

文化旅游資源具有嶺南特色和當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的自然和人文旅游資源冠和博物館麒麟藝術(shù)文化節(jié)客家文化觀音文化感恩文化生態(tài)文化嶺南特色：寶山森林公園將以芙蓉寺宗教文化景觀和寶山地貌景觀為特色，開(kāi)展宗教文化體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)度假、保健養(yǎng)生康體等功能。自然人文資源：大片原始次森林，高密度的負(fù)離子含量，36級(jí)逶迤跌宕的壯觀瀑布，高33米、重達(dá)3000噸的花崗巖觀世音菩薩雕像。濱河公園芙蓉寺上南客家建筑群觀音山國(guó)家森林公園項(xiàng)目四至范圍南面為新修寶山路東面為樟木頭大道項(xiàng)目所在地內(nèi)部景觀項(xiàng)目所在地內(nèi)部景觀背靠寶山，坐擁城市罕見(jiàn)山景與湖景資源，輻射東莞東南部北面為規(guī)劃路，尚未修建西面為未開(kāi)發(fā)用地周邊環(huán)境狀況調(diào)查A水環(huán)境：根據(jù)東莞市環(huán)境監(jiān)測(cè)站提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，樟木頭鎮(zhèn)的地表水監(jiān)測(cè)指標(biāo)DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均達(dá)到《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》III類(lèi)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。B聲環(huán)境：樟木頭聲環(huán)境質(zhì)量基本穩(wěn)定，2010年，樟木頭區(qū)域環(huán)境噪聲平均值為56.8分貝，交通干線噪聲平均值為69.5分貝，處于輕度污染水平。C空氣環(huán)境：負(fù)離子濃度達(dá)到0.129毫克/立方米，屬于全市最富負(fù)離子密集區(qū)；SO2年日平均濃度為0.013毫克/立方米，NO2年日平均濃度為0.042毫克/立方米，可吸入顆粒物年日平均濃度為0.057毫克/立方米，SO2、

NO2和可吸入顆粒物年日平均濃度均符合環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。D固體廢物：樟木頭工業(yè)固體廢棄物處置利用率為98.89%，生活垃圾無(wú)害化處理率為94.30%，達(dá)到城市二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。樟木頭的環(huán)境質(zhì)量較好，負(fù)離子含量較高周邊配套周邊商業(yè)配套成熟，醫(yī)院、學(xué)校、酒店密集，生活居住氛圍濃厚中小學(xué)：樟木頭中心小學(xué)、樟木頭中學(xué)綜合商場(chǎng)：百佳百貨、天和百貨、佳華商場(chǎng)、華富廣場(chǎng)、龍洲百貨公司、時(shí)尚電器城醫(yī)院：石新醫(yī)院、樟木頭人民醫(yī)院郵局：樟洋郵局銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行市場(chǎng)：南城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、樟洋市場(chǎng)公交：鎮(zhèn)內(nèi)23路、11路等公交酒店：三正半山酒店、樟木頭新都會(huì)酒店、花園酒店、陽(yáng)光假日酒店、商旅之家酒店、東莞新概念生活酒店、東莞八方快捷酒店地塊基本指標(biāo)容規(guī)模龐大，積率較低，適合做大規(guī)模的別墅樓盤(pán)土地編號(hào)：05-01、05-02土地屬性：二類(lèi)居住用地占地面積：32.86萬(wàn)平方米容積率：1.2綠化率：35%建筑密度：35%建筑限高：60米總建筑面積：39.43萬(wàn)平方米追隨者？挑戰(zhàn)者？補(bǔ)缺者？領(lǐng)導(dǎo)者？項(xiàng)目具有優(yōu)越的區(qū)位價(jià)值、具有城市罕見(jiàn)山景、水景等稀缺自然資源、具有龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這樣的項(xiàng)目，不做市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，還能做什么呢？？？？這樣的地段，本項(xiàng)目該如何進(jìn)行市場(chǎng)占位？追隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者市場(chǎng)占位珠三角最耀眼的高端豪宅生態(tài)家園！毋庸置疑，保利·寶山生態(tài)城項(xiàng)目必須是：?jiǎn)栴}：這樣一個(gè)高端項(xiàng)目，該如何進(jìn)行市場(chǎng)定位？市場(chǎng)定位萬(wàn)科棠樾產(chǎn)品類(lèi)型及面積配比萬(wàn)科棠樾聯(lián)排別墅小計(jì)雙拼別墅小計(jì)已售合計(jì)面積194288348175190283348套數(shù)12893232443840702150862套數(shù)比例14.85%10.79%2.67%28.31%4.41%4.64%8.12%0.23%17.40%100%總銷(xiāo)售面積2483226784800459620665076001981069634756140192總銷(xiāo)售比例17.71%19.11%5.71%42.53%4.74%5.42%14.13%0.50%24.79%100%萬(wàn)科棠樾洋房小計(jì)已售合計(jì)面積75909499106129套數(shù)228636541872468862套數(shù)比例0.23%33.18%4.18%6.26%2.09%8.35%54.29%100%總銷(xiāo)售面積15025740338453461908928845816140192總銷(xiāo)售比例0.11%18.36%2.41%3.81%1.36%6.63%32.68%100%別墅銷(xiāo)售面積67.32%+洋房銷(xiāo)售面積32.68%案名推理區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)生活方式山景資源+區(qū)域規(guī)劃+產(chǎn)品形態(tài)+生活方式與主要賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，衍生出前所未有的價(jià)值概念。案名價(jià)值梳理城市罕見(jiàn)稀缺山景資源賣(mài)點(diǎn)一：寶山國(guó)際生態(tài)城風(fēng)水寶地山景資源寶山國(guó)際生態(tài)城：占地26.6平方公里，是繼松山湖后，東莞的又一城市名片，寶山以低碳經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高端地產(chǎn)、旅游度假為主品牌，是東莞罕見(jiàn)的風(fēng)水寶地，山景資源非常稀缺。賣(mài)點(diǎn)二：保利的地產(chǎn)品牌保利地產(chǎn)和者筑善保利地產(chǎn)品牌價(jià)值：保利地產(chǎn)歷經(jīng)18年的成長(zhǎng)，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)品牌價(jià)值最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，據(jù)2010年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所分析，保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值136.89億元。

和文化、善天下：和者筑善棋行天下，以“和諧”作為企業(yè)的核心價(jià)值，致力于實(shí)現(xiàn)“人與建筑、人與自然、人與人”的和諧共生；回報(bào)社會(huì)，強(qiáng)化公司社會(huì)責(zé)任，追求‘善’這一更高更長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌核心價(jià)值。他，馬不停蹄，為生意各處奔波賣(mài)點(diǎn)三：生活方式總有更多的生意賣(mài)點(diǎn)三：生活方式也總沒(méi)有施自己的時(shí)味間賣(mài)點(diǎn)三伏：生活頓方式她總有許盾多家庭狠瑣事纏隙身賣(mài)點(diǎn)三：牧生活方式剝奪了女降人天性喜懸好浪漫的小權(quán)利賣(mài)點(diǎn)三：襪生活方式他（她）進(jìn)的家，推象開(kāi)窗戶或羨許會(huì)看到四一片小小屬的公園綠更地，這位于市盈中心的豪杠宅，被一候圈雜房眾摧星捧月地主包圍著，彷佛某個(gè)醋時(shí)代國(guó)人殃圍觀外賓冶的感覺(jué)，園密不透風(fēng)賣(mài)點(diǎn)三退：生活窩方式他（她訂）的家野，推開(kāi)紐奉窗戶或持許會(huì)看踐到一片盈私家庭接院和泳蘿池，這種低圓于樹(shù)梢撲的居住母形態(tài)，目讓主人每的視野暗一般不優(yōu)會(huì)超過(guò)氏籬笆墻特，還能讓主遣人在尊貴中身份的掩漂護(hù)下，無(wú)奈地沙忍受著再戶型低跡矮導(dǎo)致腐的潮濕奧以及蚊片蟲(chóng)的侵型襲賣(mài)點(diǎn)三提：生活懶方式離開(kāi)舊純城的擁鼠擠，到吃寶山來(lái)第；離開(kāi)庭院灶的封閉，澡到寶山來(lái)愈；離開(kāi)別愈墅的束貧縛，到慢寶山來(lái)叮；離開(kāi)近山悔而不親山湊的日子，宵到寶山來(lái)……到寶山來(lái)貼，體驗(yàn)另友一種生活晴方式！賣(mài)點(diǎn)三：前生活方式體驗(yàn)寶則山的山壩路……寶山的負(fù)哥離子……寶山的和繳文化……寶山的納佛音……賣(mài)點(diǎn)三：貫生活方式眼界、搏胸襟、蔥魄力、足膽識(shí)、識(shí)遠(yuǎn)見(jiàn)……以王者風(fēng)飛范，傲視雁群峯……賣(mài)點(diǎn)三鑰：生活女方式慢下來(lái)也與山體厲對(duì)話賣(mài)點(diǎn)三知：生活或方式本案核鋒心內(nèi)涵設(shè)歸納風(fēng)水寶地山景資源保利地產(chǎn)和者筑善案名建議欣（一）歡迎來(lái)到保利·善天下案名建旱議（二慶）保利·山和城案名建議黎（三）保利·保華利山案名建議臥（四）保利·寶萊塢山塑莊9、靜夜四舍無(wú)鄰，荒仍居舊業(yè)貧立。。2023看/4/2舉92023李/4/2倘9Satu辟rday腸,Ap市ril毫29,丑202310、雨中報(bào)黃葉樹(shù)望，燈下榆白頭人搜。。202斥3/4忠/29202祖3/4剝/29202虎3/4觀/294/2畏9/2撫023姨12臘:28幫:08叢PM11、以我獨(dú)言沈久，愧向君相見(jiàn)頻死。。202驕3/4耐/292023攔/4/2指92023老/4/2第9Apr屈-2329-A稍pr-2險(xiǎn)312、故人蹈江海別識(shí)，幾度臣隔山川尊。。2023連/4/2法9202扯3/4停/29202鋤3/4童/29Satu欲rday嶺,Ap擾ril患29,盡202313、乍見(jiàn)黎翻疑夢(mèng)質(zhì)，相悲戲各問(wèn)年復(fù)。。202碗3/4塊/29202敘3/4沉/292023幅/4/2巧92023要/4/2櫻94/29統(tǒng)/202岡314、他鄉(xiāng)裁生白發(fā)京，舊國(guó)句見(jiàn)青山滾。。29四迷月20乒23202須3/4芬/292023屋/4/2我92023線/4/2覺(jué)915、比不了柜得就不比碎，得不到妖的就不要筑。。。四月2哈3202剃3/4呢/29202泳3/4蛇/29202閣3/4熟/294/2愉9/2脫02316、行動(dòng)廣出成果鹿，工作賺出財(cái)富年。。202就3/4漠/292023惠/4/2左929評(píng)Apr衫il帥202兆317、做前澆，能夠樸環(huán)視四兩周；做繡時(shí)，你壟只能或亭者最好胞沿著以作腳為起汗點(diǎn)的射窯線向前昨。。2023深/4/2幕92023泳/4/2潤(rùn)9202勵(lì)3/4臥/292023政/4/2嘗99、沒(méi)有失輪敗，只有至?xí)簳r(shí)停止崇成功！。2023款/4/2塘92023團(tuán)/4/2鋤9Sat喉urd頭ay,裁Ap裂ril盾29貨,2憲02310、很多分事情努盾力了未劫必有結(jié)炮果，但的是不努脫力卻什療么改變吹也沒(méi)有蟻。。2023略/4/2怒92023辜/4/2鍬9202啟3/4惰/294/2撤9/2蘆023歷12鄉(xiāng)豐:28慮:08懶PM11、成功就葬是日復(fù)一桂日那一點(diǎn)誰(shuí)點(diǎn)小小努喇力的積累粗。。2023殼/4/2烘92023忌/4/2酬9202濫3/4悅/29Apr-循2329-蒼Apr臉-2312、世間成挪事，不求艱其絕對(duì)圓巖滿，留一廟份不足，逮可得無(wú)限掌完美。。2023炒/4/2造92023埋/4/2顧9202敢3/4美/29Sat萬(wàn)urd晴ay,佩Ap蕉ril晃29仿,2室02313、不知香腸積寺，數(shù)仗里入云峰鑒。。2023芹/4/2綁9202鐮3/4塌/29202敞3/4迷/29202前3/4店/294/2羽9/2超02314、意志沒(méi)堅(jiān)強(qiáng)的蔑人能把懇世界放糧在手中袋像泥塊甜一樣任盡意揉捏鑄。29嚷四月繳202物3202炸3/4領(lǐng)/29202歡3/4寸/29202宰3/4妻/2915、楚塞三訊湘接，荊怒門(mén)九派通蓋。。。四月匠232023機(jī)/4/2錄92023府/4/2丑92023盆/4/2鋪94/29逝/202邁316、少年十掠五二十時(shí)世，步行奪暈得胡馬騎州。。2023河/4/2唯92023霧/4/2寶929撥Apr釣il河202翁317、空山執(zhí)新雨后鏟，天氣陪晚來(lái)秋贈(zèng)。。2023由/4/2域92023蒼/4/2見(jiàn)92023犯/4/2泳9202議3/4研/299、楊柳搏散和風(fēng)巷，青山忍澹吾慮坑。。202漁3/4直/292023傅/4/2態(tài)9Sat我urd版ay,毯Ap策ril遺29披,2宋02310、閱讀一備切好書(shū)如孟同和過(guò)去雹最杰出的肌人談話。202舉3/4劍/292023港/4/2虧9202堆3/4戰(zhàn)/294/2蹄9/2劣023污12晴:28步:08猜PM11、越是釘沒(méi)有本臣領(lǐng)的就陰越加自鄭命不凡騾。202陪3/4湊/29202叨3/4纖/29202板3/4扭/29Apr-廟2329-左Apr因-2312、越是期無(wú)能的蠅人，越絞喜歡挑妨剔別人錢(qián)的錯(cuò)兒曾。202甚3/4華/292023幸/4/