石家莊市城市綜合投資開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告

PAGE石家莊市城市綜合投資開發(fā)項目預(yù)可行性研究報告

目錄第一章項目背景 1一、項目由來 1二、項目的必要性與意義 4三、項目開發(fā)意向 5第二章石家莊市城市發(fā)展概況 6一、石家莊市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 6二、石家莊市城市發(fā)展規(guī)劃 9三、石家莊市重點開發(fā)區(qū)域介紹 11第三章石家莊市土地開發(fā)概況 18一、石家莊市近期土地開發(fā)利用規(guī)劃 18二、石家莊市土地交易歷史情況 19三、石家莊市房地產(chǎn)市場概況 19四、石家莊房地產(chǎn)市場前景分析 21第四章結(jié)論 25一、項目社會評價 25PAGE29第一章項目背景一、項目由來21世紀是城市的世紀，未來的中國是城市的中國。率先實現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化，是加速推進城市發(fā)展的必然選擇。石家莊市作為河北省省會和環(huán)渤海經(jīng)濟圈及華北地區(qū)的重要城市，緊緊抓住城市建設(shè)的重要戰(zhàn)略機遇期，充分發(fā)揮其自然和區(qū)位優(yōu)勢，把城市建設(shè)作為繁榮城市經(jīng)濟，破解發(fā)展難題、活躍經(jīng)濟社會發(fā)展全局的方法，全力以赴加快推進城市現(xiàn)代化建設(shè)，全力打造繁華舒適、充滿活力的現(xiàn)代化一流省會城市。當前石家莊已站在新的歷史起點上，面臨著前所未有的良好發(fā)展機遇。一、隨著全球經(jīng)濟一體化和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，工業(yè)化、城市化進程加速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)全面升級，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀都市圈已經(jīng)成為繼“珠三角”、“長三角”之后加速崛起的新的增長極，加快發(fā)展的外部環(huán)境日趨優(yōu)越。石家莊作為這一區(qū)域的重要城市，作為冀中南的中心城市，作為建設(shè)“沿海經(jīng)濟社會強省”的省會城市，面臨著構(gòu)筑更高城市發(fā)展平臺、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好時機。二、省委、省政府高度重視省會城市建設(shè)，對省會建設(shè)和發(fā)展提出了新的更高標準，要求省會城市建設(shè)“每年一大步、三年大變樣”，真正發(fā)揮省會功能，早日建成繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會城市，在河北省起到示范帶頭作用，并在資金、政策、項目等各方面給予了大力支持。特別是2008年12月26日，省委書記在視察省會城市建設(shè)時要求，石家莊要以十幾年達到500萬人口為目標，打造河北冀中南區(qū)域中心城市，成為京津冀都市圈的重要發(fā)展極”，為省會城市建設(shè)指明了方向，也說明省委、省政府對搞好省會建設(shè)，在全省率先崛起、發(fā)揮帶頭作用、看得很重，寄予厚望。三、雖然受國際金融危機的影響，國內(nèi)經(jīng)濟增速明顯放緩，但國家經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期向好的趨勢沒有改變。面對新的經(jīng)濟形勢，國家采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，集中出臺了一系列擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的有力措施，安排了大量的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。另一方面，當前鋼材、水泥等建材價格回落，城市改造和房地產(chǎn)開發(fā)成本進一步降低。這些都為實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善為突破口的城市建設(shè)提供了轉(zhuǎn)危為機的歷史機遇。同時，大規(guī)模的城市建設(shè)也必將有力拉動石家莊的經(jīng)濟增長。四、經(jīng)過改革開放30多年的建設(shè)與發(fā)展，石家莊城市建設(shè)日新月異，綜合載體功能不斷增強，蓄勢起飛的戰(zhàn)略思路更加清晰，體制環(huán)境更加完善，特別是隨著京石、石太、石鄭高速鐵路和張石高速公路、石環(huán)公路、石家莊機場及內(nèi)陸港擴建等重大交通設(shè)施的建設(shè)和投用，使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢更加突出，發(fā)展空間更為廣闊。五、隨著生活水平的提高，市民對城市環(huán)境的要求越來越高，比以往任何時候都更渴望享受美好的大自然，更渴望擁有碧水藍天綠地，更渴望通暢的交通、寧靜的環(huán)境、和諧的社會氛圍。建設(shè)現(xiàn)代化城市，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，已是民心所向、眾望所歸，為實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善為突破口的城市建設(shè)提供了堅實的群眾基礎(chǔ)。石家莊市委、市政府在基于上述認識和認真分析當前形勢、把握發(fā)展趨勢以及當前面臨任務(wù)的基礎(chǔ)上，把石家莊擺在全國省會城市中去定位、去謀劃，緊緊圍繞建設(shè)繁華舒適、現(xiàn)代一流省會城市的目標，按照“政府主導(dǎo)、市場運作，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、省市互動，拆建結(jié)合、以建為主，體現(xiàn)匠心、突出特色”的原則，著力落實主城改造與新區(qū)建設(shè)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，從“環(huán)境提質(zhì)、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效”入手，著力實施大力度推進城市空間布局優(yōu)化和功能完善，打造具有現(xiàn)代特色的城市亮點工程、特色區(qū)域、標志性建筑群，初步建成城市布局進一步優(yōu)化、城市功能趨向合理、配套設(shè)施基本齊全、城市品味明顯提升、山水特色初步凸現(xiàn)、生態(tài)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)代化生態(tài)型區(qū)域中心城市。二、項目的必要性與意義（一）加快城市建設(shè)，是建設(shè)繁華舒適、現(xiàn)代一流省會城市的需要。建設(shè)一流的省會城市，就是要提升實力、增強活力、體現(xiàn)魅力，實現(xiàn)交通環(huán)境、居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和文化環(huán)境全面優(yōu)化，這將涉及到城市建設(shè)的各個方面。當前，城市環(huán)境建設(shè)是一個地方經(jīng)濟發(fā)展、社會進步和管理水平最直觀、最重要、最具體的體現(xiàn)，也是域外客商在確定投資方向時首先考慮的基本條件，已成為經(jīng)濟發(fā)展的第一立足點、第一增長點和第一競爭點。城市環(huán)境、城市形象、城市品位以及市民文明程度對投資者的信心具有重大影響，已經(jīng)成為進入國際、國內(nèi)市場的“通行證”。只有加快城市建設(shè)，創(chuàng)造良好的環(huán)境，才能吸引更多域外生產(chǎn)要素的集聚，經(jīng)濟發(fā)展才會更具活力,才能真正把石家莊的區(qū)位優(yōu)勢，變?yōu)槲瞬?、資金和項目的競爭優(yōu)勢，加快現(xiàn)代化一流省會建設(shè)進程。（二）加快城市建設(shè)，是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要。推進城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，投融資是關(guān)鍵，土地儲備開發(fā)是基礎(chǔ)。為此，必須按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的原則，廣泛吸納社會資金，做好土地儲備，統(tǒng)一組織征地拆遷、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；同時，大規(guī)模開展城市環(huán)境整治，大范圍的實施環(huán)境建設(shè)，大力度整合城市投融資平臺，全力提升城市品位和環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)城市土地進一步升值，為更好地實現(xiàn)城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展注入強大的活力。（三）加快城市建設(shè)，是滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要的客觀要求。發(fā)展的根本目的，就是不斷地滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要。城市的道路、公交、供水、住房等各項建設(shè)，涉及到千家萬戶，是滿足人民群眾生活工作的基本需求，直接關(guān)系到人民群眾的生活質(zhì)量和身心健康，特別是隨著物質(zhì)文化生活水平的日益提高，人們對城市環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。因此，市委、市政府工作從群眾的需要和利益出發(fā)，從老百姓最關(guān)心的問題抓起，進一步加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，大力改善城市生態(tài)環(huán)境，不斷提升城市人文環(huán)境，力爭使省會進一步凈起來、綠起來、靚起來，為廣大市民創(chuàng)造清新潔凈、優(yōu)美舒適的人居環(huán)境，讓全市人民在優(yōu)美環(huán)境中盡情享受幸福美好的生活。三、項目開發(fā)意向根據(jù)當前中央的戰(zhàn)略部署、河北省建設(shè)省會城市的目標，石家莊市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，改善民生愿望強烈，為抓住城市建設(shè)發(fā)展機遇，石家莊市政府邀請中冶集團公司在石家莊市進行大力度的投資開發(fā)建設(shè)。中冶集團為國資委直屬大型國有企業(yè)，世界五百強企業(yè)。主營業(yè)務(wù)中建筑、設(shè)計及房地產(chǎn)開發(fā)等在全國城市開發(fā)建設(shè)處于領(lǐng)先地位。

第二章石家莊市城市發(fā)展概況一、石家莊市社會經(jīng)濟發(fā)展概況石家莊是河北省省會，是全國最年輕的省會城市之一，是國務(wù)院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市。目前，石家莊轄6區(qū)、12縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里、總?cè)丝?55萬，其中市區(qū)面積456平方公里、人口237.7萬人，建成區(qū)面積187平方公里，到2020年規(guī)劃建成區(qū)300平方公里。2008年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成2770億元、比上年增長11%，全部財政收入完成271億元，增長18%，經(jīng)濟總量約占全省的五分之一左右,榮獲國家園林城市和人居環(huán)境范例獎。石家莊作為華北地區(qū)快速崛起的特大城市和新興的工業(yè)城市，有著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的投資環(huán)境。一是交通通信便利。石家莊地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西依太行，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，是全國鐵路、公路、郵政、通訊的重要樞紐。京廣、石太、石德鐵路交匯于此，石家莊火車站是華北重要的客貨中轉(zhuǎn)站，全國三大編組之一，平均每3分鐘就有一列火車從這里開出；京石、石安、石太、石黃、青銀五條高速公路及107、207、307、308四條國道、10條省道在市域內(nèi)縱橫交錯，四通八達；民航機場已開通40余條國內(nèi)、國際航線，是河北省航空運輸樞紐、首都機場備降機場和分流機場。隨著京石、石太高速鐵路、張石高速公路的建設(shè)和民航機場的擴建，石家莊至北京、太原、鄭州等周邊城市的1小時交通圈即將形成，東出西聯(lián)、北上南下的樞紐作用和區(qū)位優(yōu)勢將更加突出，發(fā)展空間將更加廣闊。二是基礎(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)過改革開放30年以來的建設(shè)，特別是近年來隨著石環(huán)路建成通車和市內(nèi)交通主干道的拓寬改造，石家莊基本形成了“三環(huán)、外網(wǎng)、四橫六縱八放射”的城市道路交通體系；以改善交通、凈化環(huán)境、美化市容、提升形象為主要內(nèi)容的城市建設(shè)工程的實施，全長57公里的民心河和沿線20多個公園、游園的建成開放，以及正在加緊建設(shè)的滹沱河生態(tài)開發(fā)整治和西北水利防洪生態(tài)工程，使城市生態(tài)環(huán)境進一步改善；一大批造型新穎、風(fēng)格迥異的大型精品建筑拔地而起，增添了城市的都市風(fēng)彩和時代氣息。石家莊市先后被授予中國人居環(huán)境獎（水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市）、國家園林城市稱號，城市載體功能明顯增強，城市面貌發(fā)生了巨大變化。三是工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。石家莊是全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地、國家首批確認的生物產(chǎn)業(yè)基地和全國重要的紡織基地。全市共有工業(yè)企業(yè)1.2萬家，總資產(chǎn)1572億元，其中華藥集團、石鋼集團18家企業(yè)進入全國500強企業(yè)。四是科技實力突出?，F(xiàn)有市以上科研機構(gòu)84家，高等院校45所，中等專業(yè)學(xué)校156所，各類專業(yè)技術(shù)人員47.3萬人，航空航天、半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域處于全國先進水平，是國家級科技創(chuàng)新示范城市。五是旅游資源獨特。石家莊山水風(fēng)光秀美，文化積淀深厚，是中國優(yōu)秀旅游城市。市域既有名山勝水、古寺名橋，又有故城遺址、革命圣地。全市有國家重點文物保護單位18處，省級文物保護單位105處，呈現(xiàn)出“紅、綠、古、新”四大特色。革命圣地——西柏坡，是全國著名的愛國主義教育基地；世界上跨度最大、年代最久、保存最完整的石拱橋——趙州橋，有“天下第一橋”之稱；國家級歷史文化名城——正定，素有“九樓四塔八大寺”之稱，其中隆興寺距今有1400多年的歷史；國家重點風(fēng)景名勝區(qū)——天桂山、蒼巖山、嶂石巖，層巒疊嶂，古木參天，是巍巍太行壯麗風(fēng)姿的集中展現(xiàn)；國家級森林公園——五岳寨、全國農(nóng)業(yè)旅游示范景點——東方巨龜苑，以及群山環(huán)繞中的抱犢寨、駝梁、封龍山、蟠龍湖等一大批旅游景點，也各以其獨特的魅力聞名國內(nèi)外。六是商貿(mào)流通繁榮。石家莊是全國唯一被定位為“重要商埠”的省會城市，是中國北方重要的商品集散地和物流中心。石家莊南三條、新華集貿(mào)兩大市場分別位列全國十大批發(fā)市場第二、三位。七是對外開放活躍。石家莊是國務(wù)院批準實行沿海開放政策和金融對外開放政策的城市之一。目前，已與149個國家和地區(qū)開展了經(jīng)濟、科技、文化等領(lǐng)域的合作與交流，利用外資的合作伙伴發(fā)展到52個國家和地區(qū)，世界500強企業(yè)中有15家在石家莊市投資置業(yè)，全市現(xiàn)有外商投資企業(yè)712家，經(jīng)濟發(fā)展的開放度和國際化水平不斷提高。八是投資環(huán)境優(yōu)良。石家莊經(jīng)濟繁榮、文化先進、民主和諧、崇誠明信、風(fēng)清氣正，親商、安商、富商氛圍濃厚，歷來是各地客商投資的沃土、創(chuàng)業(yè)的家園。2007年，石家莊市進一步創(chuàng)新管理服務(wù)機制，新成立了“投資促進中心”、“市民服務(wù)中心”、“誠信管理中心”、“行政效能舉報中心”等“四個中心”，著力構(gòu)建更加有利于投資便利化、更加有利于提高公共服務(wù)、更加有利于社會誠信體系建設(shè)、更加有利于保護各方面合法權(quán)益的服務(wù)平臺，為各地客商到石家莊投資置業(yè)創(chuàng)造更加良好的條件和環(huán)境。二、石家莊市城市發(fā)展規(guī)劃按照建設(shè)一流省會城市的發(fā)展定位和體現(xiàn)“四性”的要求（科學(xué)性、前瞻性、可行性、政策性），石家莊市在聘請國內(nèi)外一流規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)對城市空間發(fā)展戰(zhàn)略進行了系統(tǒng)研究和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，修編了《石家莊市城市總體規(guī)劃》（2006—2020年）。該規(guī)劃分市域、都市區(qū)、中心城區(qū)三個層次。市域：指石家莊市行政區(qū)范圍，面積15848平方公里。規(guī)劃形成“一個都市區(qū)、二條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸和一條城鎮(zhèn)發(fā)展次軸”的區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，形成“1個都市區(qū)、1個次中心城市、12個縣城（縣級市）、28個中心鎮(zhèn)、66個一般建制鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)職能體系。到2020年城鎮(zhèn)化水平達到63％，總?cè)丝谟涩F(xiàn)狀的927萬增長到1060萬人（其中城鎮(zhèn)人口達到668萬）。都市區(qū)：規(guī)劃形成以中心城區(qū)為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四縣（市）為組團，以綠色隔離空間為保障的“一城、一環(huán)、四組團”的布局結(jié)構(gòu)，總面積2657平方公里，2020年城鎮(zhèn)人口達到430萬。其中：一城：即中心城區(qū)，是全市的政治、信息、金融、文化科技、商貿(mào)服務(wù)中心。一環(huán)：指中心城區(qū)與組團之間的綠色隔離空間，是組團城市結(jié)構(gòu)的重要保障。四組團：即正定組團，定位為歷史文化名城，以發(fā)展教育、旅游為主；欒城組團，定位為醫(yī)藥制造業(yè)基地，以發(fā)展醫(yī)藥、食品工業(yè)為主；鹿泉組團，定位為石家莊市西花園，以發(fā)展商貿(mào)業(yè)和旅游業(yè)為主；藁城組團，定位為化工工業(yè)基地，以發(fā)展化工、食品工業(yè)為主。中心城區(qū)：按照城市基本職能主要向東、向南、高端職能主要向北、向西發(fā)展的思路，以順暢城市交通為突破口，以城市綠化美化為重點，按照近期建設(shè)與長遠發(fā)展相結(jié)合、擴大外延與充實內(nèi)涵相結(jié)合、高標準高質(zhì)量建設(shè)與高效能高水平管理相結(jié)合的原則，加快實施石家莊鐵路工程，建設(shè)新火車站，實現(xiàn)“鐵路入地、客貨分流”；加緊重點污染企業(yè)搬遷，整合和優(yōu)化配置土地資源；強力推進環(huán)境再造和路網(wǎng)建設(shè)，強化行政辦公、商業(yè)商務(wù)、客運樞紐、文化、體育等功能。同時，加快新城區(qū)建設(shè)，拓展戰(zhàn)略空間，城區(qū)東部在整合高新區(qū)東區(qū)、良村開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，打造先進制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，推動城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展；城區(qū)西部以優(yōu)化環(huán)境為重點，強化生態(tài)整治，打造休閑、度假低密度的生態(tài)型新區(qū)；改善滹沱河濱水環(huán)境，打造城市生態(tài)休閑帶。到2020年中心城區(qū)人口達到500萬人。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?87平方公里，建設(shè)成為中國北方最具現(xiàn)代化魅力的省會城市。三、石家莊市重點開發(fā)區(qū)域介紹（一）濱河新區(qū)——新夢想開始的地方濱河新區(qū)規(guī)劃一期建設(shè)區(qū)為南水北調(diào)以東、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸2000米以南范圍，約60平方公里，規(guī)劃建設(shè)行政、會展、文化、教育、總部經(jīng)濟、休閑居住等項目，著力打造北部濱水而居的高檔社區(qū)。其中核心區(qū)規(guī)劃總用地762公頃，其中城市建設(shè)用地357公頃，占總用地的47%；綠地250公頃，占總用地的33%；生態(tài)水域155公頃，占總用地的20%。按照規(guī)劃方案，計劃到2010年完成道路網(wǎng)絡(luò)框架、太平河、滹沱河和南水北調(diào)水系以及會展中心、市行政中心、總部經(jīng)濟、職業(yè)教育園區(qū)、文化設(shè)施、休閑居住設(shè)施，完成水源地北移和4.6平方公里經(jīng)營性用地收儲。目前滹沱河（南水北調(diào)——京深高速公路段）蓄水綠化工程600平方米的河道疏浚已經(jīng)完成。中華大街北延至機場快速路、體育大街北延跨滹沱河至正定、友誼大街拓寬改造和學(xué)府路拓寬改造工程正在抓緊建設(shè)，2009年竣工通車。太平河二期工程趙陵鋪至田莊橋段，長3.2公里河道竣工通水。日處理能力4萬噸的滹沱河污水處理廠今年上半年完成設(shè)備安裝，7月份試運行。（二）東部新城——城市副中心東部新區(qū)西起京珠高速公路，向東至良村經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東部邊緣，北起307國道，南到規(guī)劃的城市南三環(huán)路，總用地面積約80平方公里。東部新城區(qū)按照石家莊城市副中心、新經(jīng)濟發(fā)展中心、和現(xiàn)代物流、醫(yī)藥研發(fā)等重點產(chǎn)業(yè)集聚中心的功能定位，有機整合高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、良村經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和循環(huán)經(jīng)濟化工示范基地等京珠高速公路以東區(qū)域，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力打造國際信息港、國際物流園區(qū)、民營企業(yè)園區(qū)等配套設(shè)施完善的新經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，以提升強化商業(yè)、商務(wù)、信息等服務(wù)功能。同時，通過完善星辰廣場項目群，加速舊村改造，配套建設(shè)體育、文化等公益設(shè)施，逐步把該區(qū)域建成功能完善、設(shè)施齊全、環(huán)境友好、展現(xiàn)省會形象的現(xiàn)代化新城區(qū)。本次項目范圍中，東部新城擬首先啟動2個地塊、約7000畝土地的開發(fā)建設(shè)。（三）南部城區(qū)——新型城南CBD南部城區(qū)土地開發(fā)主要以北方藥博園、祥云國際等項目為主。祥云國際為石家莊市重點商業(yè)商貿(mào)項目，規(guī)劃總用地120公頃（1800畝），其中一期用地59.41公頃。該區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通極其便利，南二環(huán)路南、匯新路北緊鄰建設(shè)地塊，北部為占地約四百畝的城市公共綠地，清水街東、京廣鐵路西為城市生態(tài)綠軸，項目地塊西部為城市民心河。項目規(guī)劃為石家莊市高檔商務(wù)商貿(mào)住宅區(qū)，以商業(yè)辦公為主，其中商業(yè)商務(wù)辦公等公共設(shè)施用地比例不低于40％的原則，擬建89萬平方米面積住宅、48萬平方米面積商業(yè)商務(wù)辦公區(qū)。石家莊北方藥博園是省、市“十一五”規(guī)劃的重點項目，被確定為石家莊國家生物產(chǎn)業(yè)基地特色園區(qū)。項目位于南二環(huán)路以南、建華西路以北、107國道以東、倉興街以西，規(guī)劃占地面積2.54平方公里（3810畝）。根據(jù)規(guī)劃北方藥博園將建設(shè)成為集醫(yī)藥博覽、物流集散、市場交易、科技研發(fā)、商務(wù)信息、國際知名醫(yī)藥企業(yè)總部及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施為一體的醫(yī)藥博覽中心。（四）西部山前區(qū)——省會美麗西花園西部山前區(qū)中山西路延長線，位于城市西部，鹿泉市轄區(qū)之內(nèi)，規(guī)劃控制范圍62.3平方公里，核心區(qū)總面積24.5平方公里。該區(qū)域按照休閑娛樂、旅游度假、會議博覽和高檔社區(qū)的定位，實施適度開發(fā)建設(shè)，逐步形成青山環(huán)繞，山水相依，錯落有致的生態(tài)型新區(qū)。規(guī)劃依托現(xiàn)狀干道進行組團式布局，整體布局東密西疏。高強度的建設(shè)集中在獲銅公路和兩條城市主干道延長線兩側(cè)，自東向西逐漸從中高密度向低密度過渡。居住用地控制在片區(qū)東部，休閑娛樂散布在西山腳下，體育文化偏東布置靠近城市，生態(tài)農(nóng)田穿插建設(shè)用地之間，形成綠野環(huán)繞的田園布局。從龍泉寺通向城市主城區(qū)方向，地勢由高到低，空間通道——“龍軸”自然而成?！褒堓S”貫穿區(qū)域內(nèi)的龍泉寺、濱水生態(tài)公園、城市公園等多個節(jié)點，有效的將西山與城市空間聯(lián)系起來。該區(qū)域是締造石家莊山水城市特色的主要地區(qū)，與石家莊市區(qū)、鹿泉市及周邊縣市和旅游景點緊密銜接，又與跨青銀高速的東西兩片及龍泉寺風(fēng)景區(qū)聯(lián)通，具有良好的開發(fā)前景。根據(jù)計劃，到2010年，將完成8平方公里山體綠化、10個村莊土地整合、青銀高速公路以西約6平方公里休閑度假區(qū)土地一級開發(fā)、4平方公里的體育休閑公園、7處沿槐安路和山前大道的旅游度假村及動漫產(chǎn)業(yè)園、高檔住宅區(qū)建設(shè)。目前除南北向的獲銅公路和青銀高速外，槐安路西延和山前大道已經(jīng)竣工通車，中山路西延線即將建成通車，南二環(huán)西延線已修至青銀高速，不斷完善的路網(wǎng)交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有力支持西部山前區(qū)高品質(zhì)住宅版塊的形成。

第三章石家莊市土地開發(fā)概況一、石家莊市近期土地開發(fā)利用規(guī)劃根據(jù)石家莊城市總體規(guī)劃，立足于石家莊市土地資源，在遵循“堅持規(guī)劃先行原則，堅持規(guī)模適度原則，堅持優(yōu)化結(jié)構(gòu)、和諧發(fā)展原則”的前提下，石家莊市近期土地利用擬從四個方面著手：一是市區(qū)污染企業(yè)搬遷。按照“市縣結(jié)合、以縣為主、分期啟動、三年到位”的要求，對常山紡織股份公司、石藥集團等49家重點監(jiān)控企業(yè)分門別類地搬遷到正定紡織服裝基地、良村生物制藥基地、循環(huán)經(jīng)濟化工示范基地、裝備制造基地、信息產(chǎn)業(yè)基地和“高（邑）元（氏）贊（皇）”工業(yè)園區(qū)，以搬遷促改造、以轉(zhuǎn)型促升級。對騰出的9000余畝存量土地規(guī)劃建設(shè)文化、體育等公共設(shè)施和商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。二是城中村改造與成片土地開發(fā)。進一步強化政府主導(dǎo)作用，全面推進四橫六縱二環(huán)周邊52個城中村改造及29個危舊小區(qū)改造，騰出2.47萬畝土地，今明兩年分別開工400萬平方米，確保實施拆遷的城中村居民每戶今年年底前住上1套安置房。三是實施城市“中疏”戰(zhàn)略。在滹太新區(qū)（紅旗村東南）、東部新城（槐安路東延線兩側(cè)、小崗上村東、北豆村東區(qū)域）等二環(huán)路附近區(qū)域統(tǒng)一征地10000畝，用于建設(shè)布局合理、功能完善、環(huán)境舒適的大型新社區(qū)。四是結(jié)合舊城改造和道路建設(shè)對沿線或周邊區(qū)域土地進行整合開發(fā)。二、石家莊市土地交易歷史情況2006年以來，石家莊市通過招拍掛方式共出讓土地51宗、出讓總面積223.5萬平方米、出讓金額65.2億元。其中，2006年，出讓土地12宗、出讓總面積51.6萬平方米、出讓金額19.2億元；2007年，出讓土地16宗、出讓總面積89.6萬平方米、出讓金額27.8億元；2008年，出讓土地23宗、出讓總面積82.3萬平方米、出讓金額18.2億元。三、石家莊市房地產(chǎn)市場概況（一）基本情況近年來，石家莊市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理，住房供需基本平衡，住房價格比較穩(wěn)定，住房消費日趨理性，市場運行比較平穩(wěn)。石家莊市市區(qū)（不含礦區(qū)）現(xiàn)有住房登記面積6080.43萬平方米，69.03萬套，成套率為93.24%。加上未進行產(chǎn)權(quán)登記的住房，城市人均住房建筑面積為27.8平方米，比2007年增長0.5平方米。與河北省其他城市人均住房面積相比（廊坊市34.37平方米、保定市32平方米、滄州市30平方米、承德市27.5平方米、邯鄲市25平方米、衡水市23.89平方米、張家口市22.6平方米、唐山市22.44平方米、邢臺市15平方米），石家莊人均住房面積在全省城市中處于中游水平。（二）需求情況通過對近年來住房市場需求情況分析，住房需求主要有五方面構(gòu)成：一是步入婚齡階段的青年產(chǎn)生的住房需求。據(jù)市統(tǒng)計局、民政局提供的適齡青年結(jié)婚比例計算，截至2008年6月石家莊市共有23-30歲適齡青年14.98萬對（僅限于常住人口），其中約有12.80萬對組成新婚家庭，按照往年數(shù)據(jù)推算，新婚購房家庭約占新婚家庭總數(shù)的75%。

二是大中專院校畢業(yè)生產(chǎn)生的住房需求。據(jù)省市人才中心提供的數(shù)據(jù)，2005-2007年石家莊市共接收原籍非本市的大中專院校畢業(yè)生42348人，年均接收14116人，按男女比例1∶1計算，將會組建7058個家庭。按照往年數(shù)據(jù)推算，約有1/4家庭會在三到五年內(nèi)定居在本市產(chǎn)生購房需求。

三是復(fù)轉(zhuǎn)軍人產(chǎn)生的住房需求。據(jù)市軍轉(zhuǎn)辦統(tǒng)計，2006-2007年石家莊平均每年接收本人及家屬原籍均非本市的部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人1000人，需在本市定居置業(yè)。

四是暫住人口產(chǎn)生的住房需求。據(jù)公安部門統(tǒng)計，截至2008年6月底，石家莊市暫住人口共38.3萬人，其中居住三年以上的約占1/4，共計9.6萬人。按每戶2人計算，共計4.8萬戶，約有1/8的家庭會在未來三到五年內(nèi)購房定居在本市。上述四類都屬于剛性需求。五是改善性住房需求。據(jù)市房管局產(chǎn)權(quán)中心統(tǒng)計，石家莊市現(xiàn)有80年代以前（含80年）建造的房屋574萬平方米、6.41萬套。另外在1981年-2008年6月底登記購買的房屋中，不足60平方米的有12.34萬套、604萬平方米。在這些住戶中預(yù)計在未來五年內(nèi)約有1/3的家庭需購置新房。（三）供需情況2008年批準預(yù)售商品住房面積186.18萬㎡，同比下降24.51%。2009年1-2月，市場供應(yīng)量上升幅度較大，批準預(yù)售商品住房面積28.81萬㎡，同比增長152.28%，市場供應(yīng)量開始上升。目前市場上累計可售住宅面積約有150萬㎡。2008年商品住房實際登記銷售面積170.57萬㎡，同比下降40.41％。2009年1-2月商品住房同比下降15%，與去年比成交量降幅明顯趨緩，成交量比較平穩(wěn)，并呈顯出上升趨勢，市場成交量出現(xiàn)恢復(fù)性增長，開始出現(xiàn)回暖跡象。四、石家莊房地產(chǎn)市場前景分析石家莊市作為擁有6800萬人的河北省省會，在1992年的改革開放高潮之后并未得到與其政治地位相匹配的社會經(jīng)濟發(fā)展，這也使得石家莊的房地產(chǎn)市場蘊育著極大的增長潛力。首先，從整體經(jīng)濟形勢情況來看，在與周邊及沿海部分省份比較中，河北省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資落后于山東、江蘇、廣東、浙江、河南、遼寧，而高于福建、山西。但從增速上來看，河北省增速排名位于第四位，僅落后于福建、河南和遼寧，而高于山西、山東、江蘇、廣東、浙江，反映出河北省固定資產(chǎn)投資的增長具有很好的潛力，經(jīng)濟發(fā)展后勁較強。其次，環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟整體發(fā)展，必然帶動作為交通樞紐城市的石家莊市的快速發(fā)展。2007年底，此區(qū)域已有大連進入GDP3000億俱樂部，根據(jù)統(tǒng)計，此區(qū)域的沈陽、唐山、煙臺在2008年進入3000億俱樂部已無懸念，石家莊市也已達到2380億。隨著石家莊城市化進程的加快，鐵路、高速公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，石家莊的區(qū)位優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)，具有更加廣闊的發(fā)展空間。第三，石家莊市中心城區(qū)規(guī)模偏小，石家莊市區(qū)面積不及市域的3％，但是卻集中了全市42．6％的GDP和20．3％的人口，全市的經(jīng)濟資源高度集中在市區(qū)范圍內(nèi)，正處于由大城市向大都市轉(zhuǎn)化的臨界點。大量人口產(chǎn)生的聚集效應(yīng)，必將引發(fā)巨大的房地產(chǎn)購買需求。第四，石家莊市的經(jīng)濟實力位于河北省的前茅。經(jīng)濟發(fā)展水平前三位為：唐山、秦皇島、石家莊；城鎮(zhèn)聚集水平前三位為：唐山、石家莊、秦皇島；城市建設(shè)水平前三位為：石家莊、秦皇島、邢臺；城市生態(tài)環(huán)境水平前三位為：廊坊、秦皇島、承德；城鎮(zhèn)居民生活水平前三位為：唐山、廊坊、石家莊；社會發(fā)展水平前三位為：石家莊、廊坊、秦皇島。而與此相比，石家莊的人均住房面積僅位于河北省的中游水平，住房市場仍有相當?shù)陌l(fā)展空間。第五，石家莊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是近三年剛開始起步，相對北京、上海、深圳等一線城市以及南京、杭州等二線城市而言，起點依然較低。這意味著在此前一輪的房地產(chǎn)快速增長周期中，石家莊市的增長潛力尚未完全發(fā)揮，特別是價格水平尚不高的石家莊房地產(chǎn)市場泡沫程度較低，市場總體情況較為健康，具備在今后穩(wěn)定、快速發(fā)展的基礎(chǔ)。第六，2008年由于受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不景氣的情況，土地市場也陷入低谷。但是12月結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，中央政府再次強調(diào)了房地產(chǎn)的支柱行業(yè)地位，并提出發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。加上財政、金融政策的放寬，以及近期出臺的減免交易稅費，放寬第二套房貸標準等配套措施，市場對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。中國銀行國際金融研究所的研究報告認為，長期來看，隨著城市化率不斷提高，我國房地產(chǎn)市場還有巨大發(fā)展?jié)摿?。預(yù)計到2010年，房地產(chǎn)市場將會回暖?；谝陨戏治隹梢耘袛啵仪f的房地產(chǎn)市場總體是健康向上的，發(fā)展空間與前景廣闊，在今后若干年內(nèi)將出現(xiàn)較大的增長。第四章結(jié)論一、項目社會評價石家莊市是隨著近代鐵路的開通而崛起的新興城市，也是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小１敬嗡婕暗耐恋亻_發(fā)項目包括舊城改造與新區(qū)建設(shè)，開發(fā)這些土地，包括新建與之相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，對于石家莊未來的城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展具有十分重大而深遠的影響。（一）有利于提高城鎮(zhèn)化水平石家莊市新一輪城市總體規(guī)劃表明，計劃到2020年市域總?cè)丝谟涩F(xiàn)狀的927萬增長到1060萬人，城鎮(zhèn)化水平由42.6%增長到63%。按照國務(wù)院發(fā)展研究中心研究，“每增加1個城市人口，城市基礎(chǔ)設(shè)施新增投資最保守估計需要9萬元”，本項目所投入的504億元資金雖然直接投資為土地收儲，但一方面收儲的過程中必然形成部分基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，石家莊市也可通過土地的收儲與出讓，獲得充足的資金，投入其余市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造。也就是說，通過此次土地開發(fā)投入，可以使石家莊的城市人口新增50萬左右，對于石家莊整體城鎮(zhèn)化水平的提高將起到巨大的作用。（二）有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和GDP的提高根據(jù)規(guī)劃，本項目開發(fā)的土地未來的用途多為住宅與商業(yè)，也就是說，二級市場土地拍賣后基本是用于房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)如此大量的土地項目必然直接、間接地增加了就業(yè)機會，包括土地平整期間建設(shè)及管理人員的就業(yè)，土地上市后房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、管理、銷售等就業(yè)，并且在未來將帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的如建材、設(shè)備、園林和商業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了相應(yīng)的就業(yè)機會。陳舊的房屋、田地被改建成造型新穎的住房、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境必然帶來的大量人流物流，使石家莊充滿商機與活力，為城市的持續(xù)發(fā)展和GDP的平穩(wěn)增長做出明顯的貢獻。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能很清晰的看出這一點，大量的房地產(chǎn)投資對全市GDP的拉動效果也將十分明顯。世界銀行1993年對眾多國家的跨國別研究表明，當人均收入超過一定水平，進入中等收入水平(1000-5000美元)，普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，住房投資與GDP之比會達到8%左右。根據(jù)石家莊市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，市區(qū)城市居民人均可支配收入13205元，正處于中等收入水平，大量的土地開發(fā)，在未來的數(shù)年間將對石家莊及其周邊縣市的GDP增長產(chǎn)生相當可觀的正面影響。（三）有利于改善城市居民的生活環(huán)境如今，石家莊裹挾城區(qū)的城中村，造成高樓與低矮的平房共生，寬闊的馬路與狹窄的小巷共處，加之市區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)集中，使其與建設(shè)現(xiàn)代化的大都市標準極不協(xié)調(diào)。城中村改造的過程中將有大量的拆遷居民需要安置，這為這些生活在城市中的“農(nóng)村人”提供了一個改善住宅與生活條件的機會。本次計劃開發(fā)的土地基本為農(nóng)村集體土地，老舊小區(qū)、危舊住宅區(qū)基本拆除改造完畢后，原有的居民將有機會搬入政府安居工程所提供的住宅或商品房內(nèi)，居住條件改善的同時，改造過后的地段形成的良好的基礎(chǔ)設(shè)施和景觀，對促進工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展、提高人民生活水平、改善生態(tài)環(huán)境均產(chǎn)生積極的影響。（四）有利于探索城市土地開發(fā)和城市建設(shè)良性循環(huán)的操作機制現(xiàn)行的一般土地開發(fā)模式主要有三種模式：一是由政府主導(dǎo)，即政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆