平谷中羅莊房地產(chǎn)項目可行性研究報告

平谷中羅莊房地產(chǎn)項目可行性研究報告平谷中羅莊房地產(chǎn)項目可行性研究報告

目錄1 11.1 項目背景 11.2 地理位置 21.3 周邊環(huán)境及質(zhì)素 30>.境 3.境 5.境 7.套 7.施條件 7.境 8.況 81.4 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 81.5 宗地現(xiàn)狀 91.6 資料保密要求 102 市場調(diào)查 112.1北京市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場分析 11.勢和投資環(huán)境分析 11.1－5月房地產(chǎn)市場情況 122.2平谷區(qū)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場分析 16.況 16.展 16.城規(guī)劃 17.展 18.市場 202.3平谷區(qū)土地交易市場分析 22.級開發(fā)交易情況 22.級開發(fā)交易情況 222.3項目周邊商品房市場調(diào)研 23.域說明 23.宅市場分析 232.4區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研 34.場簡析 34.場價格 342.5項目發(fā)展定位 35.位 35.劃定位 37.位 383 發(fā)展設(shè)想 383.1 規(guī)劃設(shè)計 393.2 拆遷安排 403.3 開發(fā)建設(shè)與銷售 404 項目運(yùn)作模式 424.1 進(jìn)展情況 424.2 拆遷補(bǔ)償方式 424.3 項目發(fā)展內(nèi)容 424.4 項目推進(jìn)步驟 435 投資測算分析 446 土地價格及敏感性分析 466.1 土地價格分析 466.2 土地價格敏感性分析 477 項目發(fā)展優(yōu)勢與風(fēng)險分析 527.1 優(yōu)勢分析 52.獲取土地二級開發(fā)權(quán) 52.谷區(qū)域市場 52.項目形成聯(lián)動 527.2 風(fēng)險分析 52.度較大 52.險較高 53.級開發(fā)權(quán)獲取風(fēng)險 53.方式壓低土地一級開發(fā)利潤風(fēng)險 53.場需長期培育 538 結(jié)論和建議 54

項目概況項目背景地理位置1075平方公里，人口約40萬。距北京市區(qū)70公里，距首都機(jī)場約45公里，距天津新港140公里，南臨京沈高速公路20公里，順平快速路與開發(fā)區(qū)相連。宗地四至興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）位于平谷衛(wèi)星城用地范圍的東北側(cè)。其南側(cè)緊鄰興谷開發(fā)區(qū)（一期）用地。其北為熊爾營、北屯，東為李辛莊、西隔路為王辛莊、東古村。興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）用地呈長方形，長約3020m，寬約1740m。興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）距衛(wèi)星城中心約2.9km。項目分為6個地塊，土地規(guī)劃用途為居住和商務(wù)，其中南側(cè)地塊用于拆遷戶回遷。宗地四至具體見下圖。周邊環(huán)境及質(zhì)素.境2007工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)依然呈現(xiàn)低速平穩(wěn)增長態(tài)勢；商業(yè)市場購銷總體平穩(wěn)；區(qū)內(nèi)投資高速增長，建筑產(chǎn)值、施工面積雙增長；稅收總額持續(xù)增長，財政收入同步增加；銀行存貸款余額快速增長；工資水平快速提高，居民收入穩(wěn)步增加；旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，鄉(xiāng)村旅游繁榮興旺。上半年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值53.9億元，較上年同期增長11.9%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值49億元，同比增長15.6%；實現(xiàn)工業(yè)銷售收入55.7億元，較上年同期增長17.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入51.3億元，同比增長22.5%；實現(xiàn)工業(yè)利潤總額6897.0萬元，較上年同期下降52.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額6264.0萬元，同比下降51.8%。商業(yè)市場購銷平穩(wěn)，集貿(mào)零售增速緩慢上半年，全區(qū)實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額16億元，比上年同期增長7%。從商品用途劃分來看：實現(xiàn)吃類商品零售額5.3億元，同比增長5.8%；實現(xiàn)穿類商品零售額1.8億元，同比增長8.1%；實現(xiàn)用類商品零售額5.6億元，同比增長7%；實現(xiàn)燒類商品零售額3.3億元，同比增長8.3%。投資高速增長，建筑產(chǎn)值、施工面積雙增長上半年，全區(qū)實現(xiàn)區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資17.7億元，較上年同期增長87.5%。區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資快速增長的主要原因是京平高速公路建設(shè)加速，上半年投資已達(dá)8.7億元。上半年，全區(qū)實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值10.8億元，較上年同期增長20.2%。建筑施工面積達(dá)134.8萬平方米，同比增長16.9%。工資水平快速提高，居民收入穩(wěn)步增加上半年，從業(yè)人員勞動報酬總額為8.6億元，同比增長16.9%，從業(yè)人員人數(shù)7.3萬人，同比下降4.8%，從業(yè)人員平均工資11724元，同比增長19.3%。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9503元，較上年同期增長10.9%。其中：人均工薪收入7804元，同比增長11.6%。上半年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4761元，同比增長9.3%。其中：人均工資性收入2009元，同比增長22%；人均家庭經(jīng)營收入2332元，同比下降6.8%。???.境.境.套周邊的配套：醫(yī)院：：.施條件市政條件良好，供水、供氣、供電、排水、電信等都可就近解決。.28米左右，項目北側(cè)的小辛寨河河道采用20米寬，1.5米深再向兩側(cè)平擴(kuò)5米后再向兩側(cè)起坡，壩頂與河底3.2米深。主河道長2.5km。河壩頂兩側(cè)向外設(shè)10―20米綠帶。整個水系規(guī)劃為80―100米寬的自然生態(tài)綠化帶，使其成為該工業(yè)區(qū)最大的景觀特色，成為工業(yè)區(qū)的一條綠肺。.況工程地質(zhì)：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）持力層土質(zhì)為粉質(zhì)粘土，屬于適宜工程建設(shè)的三類地區(qū)，平均海拔高程34米左右。根據(jù)初勘資料，地基承載力平均Fka120~160kpa,可不考慮地下水排除問題。開發(fā)區(qū)內(nèi)工程設(shè)計需依據(jù)有資質(zhì)的勘察單位所出的地質(zhì)勘察報告進(jìn)行有關(guān)設(shè)計。災(zāi)害地質(zhì)：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）用地西南側(cè)局部為一級地震斷裂帶，結(jié)合本規(guī)劃各方面的要求，設(shè)為集中綠地。水文地質(zhì)：興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)（二期）位于平谷山前盆地平原區(qū)，按地形地