商住小區(qū)二期建設(shè)項目可研報告計劃書

PAGEPAGE1TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1項目概況 31.2建設(shè)單位基本情況 51.3可行性研究報告編制依據(jù) 61.4可行性研究報告研究范圍 61.5研究結(jié)論及建議 6第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 82.1全國房地產(chǎn)市場運行狀況 82.2項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況 132.3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 142.4營銷戰(zhàn)略 17第三章項目選址及建設(shè)條件 203.1項目選址 203.2建設(shè)條件 203.3土地征用情況 23第四章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計 234.1建設(shè)規(guī)模 234.2建筑設(shè)計 24第五章防震抗震 285.1設(shè)計依據(jù) 285.2抗震標準 295.3防震措施 29第六章公用輔助工程 306.1給排水設(shè)計 306.2強弱電設(shè)計 316.3電梯安裝 336.4暖通設(shè)計 346.5防雷設(shè)計 356.6消防 35第七章節(jié)能 377.1設(shè)計依據(jù) 377.2設(shè)計原則 387.3資源利用分析 387.4節(jié)能措施 38第八章 環(huán)境保護與水土保持 408.1編制依據(jù) 408.2主要污染源分析 408.3環(huán)境保護措施 418.4水土保持措施 43第九章勞動保護與安全衛(wèi)生 449.1設(shè)計依據(jù) 449.2勞動保護措施 449.3安全生產(chǎn) 449.4衛(wèi)生 46第十章組織管理、招標及實施進度 4710.1項目組織管理 4710.2招標管理 4710.3工程實施進度 4910.4項目物業(yè)管理辦法 51第十一章投資估算與資金籌措 5211.1投資估算 5211.2資金籌措 54第十二章財務(wù)效益分析 5512.1商住房銷售價格 5512.2銷售收入預(yù)測 5512.3盈利能力分析 5512.4財務(wù)評估結(jié)論 56第十三章社會影響分析 5613.1社會影響分析 5613.2項目與所在地互適性分析 5713.3社會風(fēng)險分析 5712.4社會評價結(jié)論 5814.1市場風(fēng)險分析 5814.2經(jīng)營管理風(fēng)險分析 5914.3財務(wù)風(fēng)險分析 60第十五章結(jié)論和建議 6115.1可行性的研究結(jié)論 6115.2主要建議 61 第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱XXXX新城商住小區(qū)二期建設(shè)項目1.1.2建設(shè)性質(zhì)新建1.1.3擬建地點XX縣XX大道111號1.1.4建設(shè)單位湖北XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：XXX。1.1.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標擬建商住樓二棟，其主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（1）項目規(guī)劃用地面積5137㎡，建筑占地面積2010㎡，建筑面積15790.4㎡。1.1.6建設(shè)工期1年半（18個月）.7項目建設(shè)總投資2280萬元，其中項目建設(shè)成本2073.38萬元、項目開發(fā)費用205.57萬元。1.1.7本項目建設(shè)資金由兩部分組成：（1）業(yè)主自籌1080萬元；（2）申請銀行貸款1200萬元。1.1.8主要經(jīng)濟效益指標1.項目總收入4835.12萬元1.1銷售收入4835.12萬元2.項目總成本4283.83萬元2.1房地產(chǎn)開發(fā)總成本2278.95萬元2.1.1項目建設(shè)成本2073.38萬元2.1.2項目開發(fā)費用205.57萬元2.2經(jīng)營稅金及附加548.77萬元2.3土地增值稅788.56萬元2.4所得稅667.55萬元3.利潤總額1218.83萬元4.稅后利潤551.28萬元5.賬務(wù)內(nèi)部收益率11.2%6.所得稅后投資回收期3.2年1.2建設(shè)單位基本情況湖北XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年，法定代表人：熊家喜，屬股份制企業(yè)由四個股東組成，其中，熊家喜占80%，XX縣成坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%，張斌5%，夏國成5%，熊家喜任董事長。辦公地址：XX縣容美鎮(zhèn)XX大道111號。業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、旅游景區(qū)開發(fā)、汽車維修、建材經(jīng)營。公司實力：該公司資力雄厚、機械設(shè)備齊全、人才素質(zhì)較高、綜合實力領(lǐng)先、有完整質(zhì)量保證體系的經(jīng)濟實體。公司現(xiàn)有注冊資金1000萬元；公司下設(shè)辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務(wù)部、資料統(tǒng)計部。公司現(xiàn)有高級工程師1人、工程師3人、高級經(jīng)濟師1人、經(jīng)濟師2人、統(tǒng)計師2人、助理工程師2人、會計師2人和專業(yè)技術(shù)人員等15人。公司不斷開拓、求實、創(chuàng)新、始終堅持“誠信原則、客戶至上、鑄造精品、回報社會、沒有最好、只有更好、與時倶進”，迎接挑戰(zhàn)，不斷發(fā)展。1.3可行性研究報告編制依據(jù)——國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知》（計辦投資[2002]15號）；——《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；——建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；——XX縣發(fā)展和改革局《關(guān)于XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目核準內(nèi)容的確認意見》1.4可行性研究報告研究范圍可行性研究的主要目的是從政策、規(guī)劃、需求、環(huán)境、技術(shù)、經(jīng)濟、投資、效益、風(fēng)險等諸方面深入進行項目可行性研究的分析論證和評價。根據(jù)XX新城二期商住樓建設(shè)項目規(guī)劃方案，本項目可行性研究階段分析論證和評價的重點是：項目建設(shè)的背景，住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計，投資估算與資金籌措，效益評價等。在此基礎(chǔ)上形成擬建項目在經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境保護、資源節(jié)約與利用等方面是否可行的意見。1.5研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)商住開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已基本辦理齊全，建設(shè)方案合理，建設(shè)規(guī)模適度，建設(shè)資金來源可靠，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和XX縣已有部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對XX縣住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用合理，有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步施工圖設(shè)計時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。

第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略2.1全國房地產(chǎn)市場運行狀況2.1.12008年房地產(chǎn)市場運行狀況2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在3季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征：（1）房屋交易量持續(xù)下降2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負增長局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個百分點。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點。（3）房價出現(xiàn)近10年來首次下降各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。2008年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中，1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌；3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。1-4各季度70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。（4）加大住房保障建設(shè)2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。2008年，除去經(jīng)濟適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12月份，國家發(fā)展改革委又下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。2.1.22009年1-9月全國房地產(chǎn)市場運行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月提高3.0個百分點，比去年同期回落8.8個百分點。其中，商品住宅完成投資17582億元，同比增長13.4%，比1-8月提高2.5個百分點，比去年同期回落15.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-8月提高1.9個百分點；房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點；房屋竣工面積3.34億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-8月下降0.4個百分點。其中，住宅竣工面積2.77億平方米，增長26.7%，比1-8月下降0.1個百分點。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降6.6%。（2）商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長30.6%。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10269億元，增長52.0%；個人按揭貸款5345億元，增長107.7%。（4）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲2.7%，漲幅比8月份擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比8月份縮小0.3個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.6%；商品住宅銷售價格上漲3.0%，其中普通商品住宅銷售價格上漲3.7%，高檔住宅銷售價格上漲0.5%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.2%；商品住宅銷售價格上漲0.9%，其中普通商品住宅銷售價格上漲1.0%，高檔住宅銷售價格上漲0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲1.0%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有58個，其中漲幅最大的5個城市是：金華8.7%、寧波7.5%、錦州7.4%、廣州7.3%、銀川7.3%；價格下降的城市有11個，其中降幅最大的5個城市是：徐州下降4.4%、唐山下降2.4%、石家莊下降2.2%、桂林下降1.8%、丹東下降1.5%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟寧1.9%、銀川1.7%；價格下降的城市有2個，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。二手住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅比8月份擴大0.2個百分點；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比8月份縮小0.1個百分點。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有50個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳16.6%、溫州11.2%、杭州10.0%、金華8.9%、洛陽7.3%；價格下降的城市有20個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降7.2%、吉林下降5.6%、唐山下降5.0%、岳陽下降4.5%、呼和浩特下降3.4%。與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：濟寧3.4%、遵義2.2%、鄭州2.1%、溫州1.9%、杭州1.8%；價格下降的城市有2個，其中包頭下降0.3%、石家莊微降0.1%。新建非住宅銷售價格同比上漲1.9%，漲幅比8月份擴大0.3個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比8月份縮小0.3個百分點。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.3%，其他用房銷售價格上漲0.6%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.2%，其他用房銷售價格下降0.1%。三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%，其中，新建住宅銷售價格上漲1.5%，二手住宅銷售價格上漲3.5%；房屋租賃價格同比下降0.5%；物業(yè)管理價格同比上漲0.3%；土地交易價格同比上漲4.7%。（5）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高1.00點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點；本年資金來源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點；商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點；房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點。2.2項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況2008年，隨著中國銀根緊縮等宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)投資高速增勢得到了有效控制。XX縣全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7860萬元，比上年下降20.5%，各類商品房施工面積5.6萬平方米,比去年增長1%,全年商品房銷售面積0.8萬平方米，比去年減少0.7萬平方米,商品房銷售額6160萬元比去年減少8830萬元。商品住宅銷售量為180套，比2007年減少120套。2009年恩施州房地產(chǎn)開發(fā)投資5.48億元，同比下降16.1%。2009年以來商品房銷售一掃2008年下半年的下滑頹勢，住房剛性需求群體逐漸打破等待觀望的局面，積極出手入市，托高商品房價格。上半年全州商品房銷售面積28.3萬平方米，同比增加5.53萬平方米，增長24.3%。其中住宅銷售面積26.5萬平方米，增加6.4萬平方米，增長32.0%。商品房銷售額6.27億元，增長32.8%，銷售均價2215元/平方米，同比增加137元/平方米，上漲6.6%。其中住宅銷售額5.33億元，增長71.2%，銷售均價2011元/平方米，同比增加463元/平方米，上漲29.9%，比2009年一季度增加126元/平方米，上漲6.7%。商品房銷售火爆導(dǎo)致2009年以來XX縣各金融機構(gòu)的個人住房消費按揭貸款大幅增加。據(jù)州銀監(jiān)局統(tǒng)計資料顯示，1-5月全州個人住房消費貸款比年初凈增加2.06億元，凈增長95.7%，比上年同期多增1.05億元，個人住房消費貸款凈增額占個人消費貸款凈增總額的95.6%。2.3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著XX縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)XX縣城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅”的表現(xiàn)為：2.3.1住宅市場趨向細分化福利分房制度的結(jié)束，個人購房已成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟動與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，XX縣住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。2.3.2商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)已成必然。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、建筑節(jié)能、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在XX縣房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：（1）先富者的市場潛力。XX縣改革開放30年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。XX縣XX大道，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。（2）商業(yè)消費潛力。水電、茶葉、礦產(chǎn)、林業(yè)一直是XX縣經(jīng)濟發(fā)展重點。私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。XX新城商住樓環(huán)境優(yōu)美、檔次較高，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。（3）項目區(qū)位市場潛力。XXXX新城商住樓建設(shè)項目位于城市主干道附近，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品商住小區(qū)不可多得的地段，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商住樓具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。2.3.3戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。2.3.4消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。2.3.5住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展前幾年，XX縣城市住宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模偏小。目前XX縣已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10多個，除湖南寶慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成坤、天福、德盛等公司外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從XX縣最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌入XX，并占市場主導(dǎo)地位。2.3.6住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著XX縣城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費已逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，XX縣居民購房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值、增值或出租，這與XX縣市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1％上升到12％左右。個人購房的比例將超過50％，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，“容美廣場”、“梅園小區(qū)”、“銀坤花園”、“東街小區(qū)”等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，XX新城二期商住樓項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。2.4營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：2.4XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目位于XX大道，地處城市主干道附近，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該小區(qū)商住一體的主體形象，營造現(xiàn)代精品商住樓。2.4.2“賣點（1）XX新城商住小區(qū)環(huán)境得天獨厚，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該區(qū)域一流的社區(qū)環(huán)境，項目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。（2）開發(fā)商重視住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，有適合多種群體需求的不同戶型。（3）54米的建筑高度不僅能帶給公眾較強的視覺沖擊力，也使商住樓住戶對周邊繁華的縣（4）配套設(shè)施能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。（5）物業(yè)管理服務(wù)周到完善，高質(zhì)量、高水平。（6）小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”的概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。此外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。2.4高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：（1）廣告宣傳策略針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對樓盤的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。（2）促銷策略1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2）銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。2.4（1）價格定位1）根據(jù)XX縣目前房地產(chǎn)屋源交易信息，從XX縣2009年1-10月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在1400～1800元之間，XX新城二期定位1600元/㎡。非住宅售價每平方米在6000～10000元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異。2）XX新城商住小區(qū)銷售價擬定一層商業(yè)店面4000元／平方米。（2）價格優(yōu)惠策略擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；②集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。（3）價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。（4）定價方式主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。第三章項目選址及建設(shè)條件3.1項目選址XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目位于XX縣XX大道111號，為一較規(guī)則的四邊形地塊。XX縣將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以較高檔次的商住房為主，發(fā)展成為XX縣的一個時尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。XX公交路網(wǎng)四通八達，住戶舉步可達周邊學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等。項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。3.2建設(shè)條件3.2.1工程地質(zhì)條件XX縣地形、地貌、地震情況XX縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣市，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2002）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）項目區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。工程地質(zhì)條件（1）地質(zhì)構(gòu)造XX縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。（2）地層巖性項目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特征及分布如下：1）第四系（Ｑ）根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層：①沖洪積層(Qal十P1)①-1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘--粘，稍濕--濕，軟塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕--飽和，中密--密實，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡殘積層(Qdl+el):主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約1--3米。③冰嘖層（Qg1）骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細砂。卵石，漂石礫徑10--25厘米，磨圓度好，分選性差。中密--密實，干燥--稍濕。厚約1.0--2.5米，主要分布于殘丘上部。2）白堊系中統(tǒng)正陽組（K2z)①細砂巖棕紅色、棕黃色長石石英細砂巖夾含鐵質(zhì)細砂巖，中--厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱--極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞50米。（3）不良地質(zhì)現(xiàn)象項目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡單，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。水文地質(zhì)條件（1）含（隔）水層組項目區(qū)分布的第四系①-1、②-1層粘性土為局部弱隔水層組，①-2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽組（K1z）細砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水補、徑、排特征區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層①-2及④層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。（3）根據(jù)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。3.2.2市政依托條件供電XX新城商住小區(qū)工程由XX縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。供水由XX縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項目要求。排水項目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達標后再排入城市排水管道。交通項目地處城區(qū)XX大道，交通十分便利，能夠滿足項目建設(shè)的需要。通信區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。3.3土地征用情況項目地處XX大道（滿山紅），小區(qū)規(guī)劃總用地面積5137m第四章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計4.1建設(shè)規(guī)模XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃總建筑面積15790.4平方米，其中商鋪建筑面積2974.4平方米，住宅建筑面積12816平方米。4.1.1主要技術(shù)經(jīng)濟指標（1）項目規(guī)劃用地面積5137㎡（2）建筑占地面積2010㎡（3）總建筑面積15790.4㎡（4）。4.1.2高層住宅技術(shù)經(jīng)濟指標（平層）4.2建筑設(shè)計4.《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016—2006《高層民用建筑防火規(guī)范》GB50045—95（2005年版）《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50411-2007）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ26-95《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007—2002《建筑樁基設(shè)計規(guī)范》JGJ94—2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50068—2001；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010—2002《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGJ113-2003，J255-2003）《工程建設(shè)強制性條文》建筑04J801結(jié)構(gòu)04G103《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2002建設(shè)單位提供的項目設(shè)計的相關(guān)資料和要求.1整體協(xié)調(diào)強調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強與周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展。以人為本重點體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計上。建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計出發(fā)點。其設(shè)計原則突出住宅功能，而不是簡單地分室；設(shè)計中體現(xiàn)廚房、餐廳與起居室的結(jié)合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機結(jié)合；功能分區(qū)明確，動靜流線清晰，互不交叉干擾，采光通風(fēng)良好，完全做到“三明”（明廚、明衛(wèi)、明廳）。獨具特色建筑設(shè)計在滿足城市規(guī)劃的前提下，設(shè)計出一個符合市場要求，獨具建筑特色的商業(yè)、居住大廈。既為XX縣城的城市形象做出貢獻，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設(shè)開發(fā)獲得成功。4.（1）充分考慮城市核心地段的標志性，從城市界面著手分析，對空間、體量及城市景觀效果等多方面進行綜合考慮；（2）利于節(jié)地，最大限度的使區(qū)內(nèi)的住宅擁有最多、最好的景觀面；（3）最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質(zhì)所帶來的影響，同時規(guī)劃設(shè)計中注重全新綠化空間的創(chuàng)造。為住戶提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現(xiàn)對人居環(huán)境的關(guān)懷。（4）根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，樹立“以人為本”的服務(wù)概念，為每個住戶提供優(yōu)美、溫馨的家園，追求與自然空氣、陽光的充分接觸，追求休閑空間的自然與開放。4.2.4總平面布局（1）根據(jù)地形特點，布置商住樓一棟，大樓面向XX大道。（2）雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。管線綜合布置：各種管線必須地下敷設(shè)，且管線的敷設(shè)不應(yīng)該影響建筑物的安全，并防止管線受腐蝕、沉陷、振動、荷載等影響而損壞，根據(jù)其不同特性和要求綜合布置。給、排水管線沿建筑物及干道平行布置，給、排水管線頂部距場區(qū)地平面埋深0.5m；供電管線擬采用地纜溝敷設(shè)方式，地纜溝深0.8m，溝面設(shè)水泥蓋板。建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮環(huán)保、防水、日照、防噪、衛(wèi)生等要求。該地塊規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)認真考慮污染防治措施及綜合大樓對生態(tài)保護的具體理念與措施。4.2.5建筑平面設(shè)計城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是趨勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標。根據(jù)這一趨勢，XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)店鋪設(shè)計本建筑地一至三層設(shè)計為商業(yè)店鋪，其具體方案為：一層設(shè)計為商業(yè)模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展。住宅戶型設(shè)計根據(jù)XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，在戶型設(shè)計中將充分考慮以下因素：（1）套型面積分配合理：二房戶型建筑面積嚴格控制在80平方米以下，三房戶型建筑面積控制在110平方米之間，四房建筑面積控制在120平方米（2）強調(diào)廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴大廳的面積，做到全明廳設(shè)計?？臻g相連、通透的廳往往被劃成若干個功能區(qū)——起居室、餐廳、門廳，既是整體，又有分隔。（3）完善廚房、衛(wèi)生間內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性。（4）居室面積指標適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥。4.2.6本項目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊。①鋼筋混凝土基礎(chǔ)：墊層為C10細石泥凝土，基礎(chǔ)混凝土強度等級選用C25。②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆鋼筋砼框架柱9.6m標高以下C30砼，9.6m標高以上框架柱C25砼，其余現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結(jié)構(gòu)強度等級為C25。標高混凝土構(gòu)件砼強度等級9.600m以下梁、板梯、柱、擋土墻C309.600m以上梁、板梯、柱、擋土墻C25混凝土保護層厚度：環(huán)境條件構(gòu)件名稱砼強度等級≤C20C25—C45室內(nèi)正常環(huán)境板2015梁3025柱3030室內(nèi)潮濕環(huán)境，非嚴寒和非寒冷地區(qū)的露天環(huán)境，與無侵蝕性水或土壤直接接觸的環(huán)境。板—20梁—30柱—30注：梁柱箍筋和構(gòu)造鋼筋的混凝土保護層厚度不小于15mm。.7住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合城市住宅建設(shè)標準和有關(guān)規(guī)范，按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。本建筑中住宅均只進行初裝修，由用戶自行進行二次裝修。①外墻：天然石材；②內(nèi)墻：雙飛粉；③頂棚：雙飛粉；④地面：普通水泥砂漿地坪；⑤門窗：塑鋼窗中空玻璃；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：用戶自行安裝；⑥廚房設(shè)施：無；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：無；⑧陽臺：半封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，不銹鋼扶手。第五章防震抗震5.1設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（２００８年十一屆全國人大會常委會第六次會議修訂）；《地震安全性評價管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第323號；《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》GB18306－2001；《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》GB50223-2008；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001（2008版）。5.2抗震標準場地所處區(qū)域為6度抗震設(shè)防區(qū)域，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。按照《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》(GB50223—2008)規(guī)定，擬定本建筑地震設(shè)防類別為標準設(shè)防，設(shè)防烈度為6度，設(shè)計地震加速度為0.05g5.3防震措施（1）建筑場地應(yīng)根據(jù)地質(zhì)、地形條件和使用要求，因地制宜設(shè)置符合抗震設(shè)防要求的邊坡工程；邊坡應(yīng)避免深挖高填，坡高大且穩(wěn)定性差的邊坡應(yīng)采用后仰放坡或分階放坡。（2）建筑基礎(chǔ)與土質(zhì)、強風(fēng)化巖質(zhì)邊坡的邊緣應(yīng)留有足夠的距離，其值應(yīng)根據(jù)抗震設(shè)防烈度的高低確定，并采取措施避免地震時地基基礎(chǔ)破壞。（3）建筑設(shè)計應(yīng)符合抗震概念設(shè)計的要求，不規(guī)則的建筑方案應(yīng)按規(guī)定采取加強措施；特別不規(guī)則的建筑方案應(yīng)進行專門研究和論證，采取特別的加強措施；不應(yīng)采用嚴重不規(guī)則的建筑方案。（4）混凝土樓、屋蓋采用現(xiàn)澆混凝土板。（5）混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設(shè)置，防止剪切破壞先于彎曲破壞、混凝土的壓潰先于鋼筋的屈服、鋼筋的錨固先于構(gòu)件破壞。（6）建筑及其抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的平面布置宜規(guī)則、對稱，并應(yīng)具有良好的整體性；建筑的立面和豎向剖面宜規(guī)則，結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度宜均勻變化，豎向抗側(cè)力構(gòu)件的截面尺寸和材料強度宜自下而上逐漸減小，避免抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度和承載力突變。（7）附著于樓、屋面結(jié)構(gòu)上的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以及樓梯間的非承重墻體，應(yīng)采取與主體結(jié)構(gòu)可靠連接或錨固等避免地震時倒塌傷人或砸壞重要設(shè)備的措施。（8）框架結(jié)構(gòu)的圍護墻和隔墻，應(yīng)考慮其設(shè)置對結(jié)構(gòu)抗震的不利影響，避免不合理設(shè)置而導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)的破壞。（9）混凝土結(jié)構(gòu)材料應(yīng)符合下列規(guī)定：1）框架梁、柱、節(jié)點核芯區(qū)混凝土的強度等級不應(yīng)低于C30；構(gòu)造柱、芯柱、圈梁及其它各類構(gòu)件不應(yīng)低于C20。2）縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時，鋼筋的抗拉強度實測值與屈服強度實測值的比值不應(yīng)小于1.25；鋼筋的屈服強度實測值與強度標準值的比值不應(yīng)大于1.3；且鋼筋在最大拉力下的總伸長率實測值不應(yīng)小于9%。第六章公用輔助工程6.1給排水設(shè)計6.1.1《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015—2003《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013—2006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014—20066.1.2給水（1）水源本項目供水由XX縣自來水公司直接供水，從市政管網(wǎng)環(huán)狀給水管網(wǎng)接入一根PE100供水、管作為大樓的生活給水主管。（2）給水系統(tǒng)設(shè)計大樓三層以下采用市政供水管網(wǎng)直接供水，四層以上采用全自動無壓供水設(shè)備供水。給水干管采用PE100供水管、配水管采用PE25供水管。6.1.3本建筑排水實行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網(wǎng)，糞便污水經(jīng)三級化糞池處理后排放。排水方式：一層以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要為洗滌污水、衛(wèi)生間糞便污水，排水量取生活給水量的80%計算，最高日排水量約為140m3/d。洗滌污水和雨水由排水主管收集直接排至院內(nèi)污水主管，衛(wèi)生間糞便污水經(jīng)專用污水管排至三級化糞池處理后再排入院內(nèi)污水院內(nèi)污水主管直接接入市政污水管網(wǎng)。6.2強弱電設(shè)計6.2.1《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054—95；《民用建筑電器設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16—92。6.2.2本報告設(shè)計范圍為本建筑的各個強弱電系統(tǒng)，采用綜合布線系統(tǒng)。所謂綜合布線系統(tǒng)是指按標準的、統(tǒng)一的和簡單的結(jié)構(gòu)化方式編制和布置各種建筑物（或建筑群）內(nèi)各種系統(tǒng)的通信線路，包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電源系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等。因此，綜合布線系統(tǒng)是一種標準通用的信息傳輸系統(tǒng)。6.2.3強電本項目總建筑面積1579.4㎡，用電負荷按60w/㎡估算，總用電負荷約為947KW。取用電系數(shù)0.65，功率補償因素0.9，經(jīng)計算，需電力增容684KVA。（1）負荷分級本建筑監(jiān)控室等重要部位，消防、監(jiān)控、電梯、水泵等重要設(shè)備為一級負荷，其余為三級負荷。估算一級負荷為110KW，三級負荷為835KW。（2）電源大樓電源引自兩路相互獨立的市政10KV高壓電網(wǎng)，分別接至專用的1000KVA干式變壓器變壓后以380V/200V低壓供電，兩臺變壓器在一級負荷內(nèi)互為備用，供電能力能夠滿足項目用電要求。（3）供電系統(tǒng)低壓供電線路從變電所引入至大樓配電室。低壓供電采用TN-S系統(tǒng)、樹干式和放射式相結(jié)合，對重要的或用電量大的負荷采用放射式直接供電，對分散的且非重要的負荷采用樹干式供電。（4）配電線路一級負荷電力供電線路，干線采用ZR—YJV—0.6/1KV型電纜（銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護套阻燃電纜，額定電壓0.6-1KV），支線采ZR—BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線（銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線），均穿鋼管敷設(shè)。一般負荷選用BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線（銅芯聚氯乙烯絕緣電線），穿阻燃硬塑料管敷設(shè)。（5）計量：在配電室設(shè)總計量，各層配電柜上及各戶設(shè)分計量。（6）照明：所有房間照明設(shè)計和燈具的選型結(jié)合裝修和使用布置的特點，其照度標準參照國家照明規(guī)范中的高標準值。一般用房照明照度不小于200LX，走道、廁所等照度不小于50LX。配電間、機房等照度不小于20LX。配電室、消防等采用應(yīng)急照明電源，并保證工作照度。公共場所、樓梯間、走廊等除了安裝應(yīng)急照明燈具外，還增加一些帶電池的疏散誘導(dǎo)燈和出口指示燈，應(yīng)急時間大于60分鐘。值班室除安裝普通照明燈具外，還增加一些帶電池的燈具，供停電時作為疏散照明之用，應(yīng)急時間大于60分鐘。6.2.（1）綜合布線系統(tǒng)為滿足本項目安全化、現(xiàn)代化、智能化的特點，達到現(xiàn)代化綜合辦公樓的管理和使用的設(shè)計標準，與外界高效、可靠進行信息交流，促進傳遞和資源共享，本系統(tǒng)支持項目建設(shè)包括樓宇自控、消防自控、電話、安防監(jiān)控、有線電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、廣播音響等系統(tǒng)，并考慮采用結(jié)構(gòu)化布線，將上述系統(tǒng)有機的集成起來。樓宇自控系統(tǒng)中央控制計算機設(shè)于信息通訊中心，系統(tǒng)采用神經(jīng)元芯片技術(shù)，為集散控制形式，控制對象為變配電、空調(diào)、通風(fēng)、給排水、電梯及公共照明等設(shè)備，采用LONWORKS總線系統(tǒng)。（2）消防控制消防控制室設(shè)于首層，消防控制系統(tǒng)為現(xiàn)場智能型，自適應(yīng)布線，對除衛(wèi)生間外的所有防火分區(qū)實施監(jiān)控。（3）電話系統(tǒng)為滿足大量的內(nèi)部通話及數(shù)字通信的需求，設(shè)一套300門的數(shù)字式內(nèi)部交換電話系統(tǒng)，通過交換機的設(shè)置，配置相應(yīng)的電話機不同的呼入、呼出權(quán)限，交換機及配線話務(wù)系統(tǒng)設(shè)于信息通訊中心。（4）有線電視系統(tǒng)本項目配置有線電視，節(jié)目信號源來自城市有線電視網(wǎng)。（5）計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為滿足辦公自動化和營業(yè)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的需要，本項目設(shè)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，內(nèi)部采用1000兆ATM局域網(wǎng)方式，對外光纖連接，系統(tǒng)約300個終端。6.3電梯安裝項目設(shè)計安裝四部電梯，時速為1.5m/s。由項目單位通過考察，確定電梯生產(chǎn)廠家，由廠家設(shè)計安裝。電梯承重1050kg，6.4暖通設(shè)計6.4.1《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019—2003；《公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》GB50189—2005；6.4.2（1）室外設(shè)計參數(shù)夏季大氣壓力1001.7Hpa夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度31.9夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度27.9夏季室外平均風(fēng)速2.6m/s冬季大氣壓力1010.7mbdr冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度—5冬季最冷月室外計算相對濕度69%冬季室外平均風(fēng)速2.7m/s（2）室內(nèi)設(shè)計參數(shù)夏季冬季噪聲dB(A)新風(fēng)量M3/(h·p)干球溫度℃相對濕度%干球溫度℃相對濕度%24-2650-6018-2040-604530室內(nèi)風(fēng)速：冬季＜0.2m/s；夏季＜0.3m/s。6.4.3全樓預(yù)留分體空調(diào)安裝位置，由用戶自行安裝。本次方案包括：（1）全樓分體空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；（2）公共衛(wèi)生間、有污染源房間的通風(fēng)排氣系統(tǒng)；（3）內(nèi)走道排煙，防煙，防煙樓梯間前室、消防電梯合用前室的加壓送風(fēng)防煙系統(tǒng)。本設(shè)計夏季考慮降溫，冬季考慮供暖。6.4.4本建筑擬采用分體式空調(diào)，把空調(diào)器分成室內(nèi)機組和室外機組兩部分，把噪聲比較大的軸流風(fēng)扇、壓縮機以及冷凝器等安裝在室外機組內(nèi)。把蒸發(fā)器、毛細管、控制電器和風(fēng)機等室內(nèi)可缺少的部分安裝在室內(nèi)機組中。在設(shè)計統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機安放擱板時，應(yīng)充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。6.5防雷設(shè)計6.5.1設(shè)計依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057—1994(2000版)6.5.2防雷措施本工程為二級防雷建筑物，應(yīng)采取防直擊雷、防雷電波侵入和防雷電感應(yīng)的措施。（1）在屋頂上裝設(shè)避雷網(wǎng)，利用建筑物的柱內(nèi)主鋼筋作防雷引下線，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作防雷接地裝置。（2）鋼筋宜綁扎或焊接成電氣通路，并應(yīng)每18—24米采用引下線接地一次。（3）因本建筑屬高層建筑，還應(yīng)采取防側(cè)擊和等電位保護措施。（4）建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土的鋼筋應(yīng)互相連接。（5）30米及以上部分外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置應(yīng)相連。（6）垂直的金屬管道及類似物應(yīng)在底端與防雷裝置相連。6.6消防6.6.《中華人民共和國消防法》（2008年10月28日修訂）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045—1995（2001版））《智能建筑設(shè)計標準》GB/T50314—2006《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GT350084-2001)6.6本建筑依據(jù)國家現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、水電規(guī)范進行設(shè)計，依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006）按一類高層建筑設(shè)置消防栓箱、消防水管、滅火器及報警器，耐火等級為一級。6.66.6本建筑室內(nèi)消火栓用水量為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次滅火用水量為216m3；自動噴淋30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間1小時，一次滅火用水量約為108m3；室外消火栓為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為1小時，一次滅火用水量為6.6（1）每層設(shè)2個消火栓箱，每個消火栓箱內(nèi)設(shè)SN65消火栓，每個消火栓陪襯膠水龍帶，長30米，及19mm水槍，箱體上設(shè)破玻按鈕、指示燈各一套。（2）室內(nèi)外消防管道均采用DN100鍍鋅鋼管。室內(nèi)消防管道在樓內(nèi)形成環(huán)路，室外消防管道沿建筑物形成環(huán)路，沿線布置地下式消火栓。6.6根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》本建筑應(yīng)全面設(shè)置建筑滅火器。危險等級為中危險級。單具滅火器最小配置滅火級別為2A，單位滅火級別最大保護面積75m2/A，設(shè)置手提式MF/ABC4型干粉（磷酸銨鹽）滅火器，共設(shè)288具。配電室第七章節(jié)能能源問題已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要因素，要從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實現(xiàn)能源可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國一項重要國策。千方百計降低能源消耗是一項利國利民的重要任務(wù)。建筑節(jié)能是執(zhí)行“節(jié)約能源保護環(huán)境”的基本國策，有利于改善居民生活和工作環(huán)境，功在當(dāng)代，蔭及子孫，造福人類的大事，關(guān)系著每一個人的切身利益。7.1設(shè)計依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)〔2006〕28號）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2007年十屆全國人大會常委會第三十次會議修訂）；《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（2006年國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計資源[1992]1959號）；《公用建筑節(jié)能條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第530號）（2008年10月1日實施）；《公共機構(gòu)節(jié)能條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第531號）（2008年10月1日實施）；《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（1996）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）；《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）。7.2設(shè)計原則（1）按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，采用節(jié)能技術(shù)設(shè)計、節(jié)能技術(shù)和節(jié)能材料。（2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。（3）對各種能源消耗均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。7.3資源利用分析本項目除在建設(shè)期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、電、防雷、暖通設(shè)施外，在使用期也沒有經(jīng)濟意義上的資源利用，只存在的資源優(yōu)化配置。但在使用期間的水、電能耗不可缺少。必須根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》、《建設(shè)項目水資源論證管理辦法》等有關(guān)法規(guī)要求，在設(shè)計中充分體現(xiàn)合理利用和節(jié)約能源的方針。按照標準定額規(guī)范設(shè)計，本項目設(shè)計中采用的設(shè)備和器材應(yīng)采用相應(yīng)先進、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，凡已被國家淘汰的高能耗設(shè)備不可采用。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)。為提高能源利用率，降低能耗，促進經(jīng)濟社會向節(jié)能型發(fā)展。對各種能源消耗均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。7.4節(jié)能措施7.4.1建筑節(jié)能設(shè)計（1）節(jié)能外保溫外墻采用外保溫技術(shù)可以是建筑具有優(yōu)越的保溫隔熱性能，冬天避免產(chǎn)生熱橋，減少室內(nèi)熱能通過外墻損失：夏天大大減少陽光輻射外墻傳導(dǎo)至室內(nèi)的熱能?？梢源蟠鬁p少空調(diào)的營運費用。（2）節(jié)能外窗及遮陽系統(tǒng)節(jié)能外窗系統(tǒng)，能多方面滿足窗戶保溫隔熱的功能效果，采用斷橋鋁合金節(jié)能窗，配中空低輻射率中空玻璃，內(nèi)充惰性氣體，應(yīng)用鋁合金遮陽系統(tǒng)，能大大減少夏天太陽入室率。7.4.2電氣節(jié)能設(shè)計（1）采用節(jié)能光源，并采用高效燈具以提高效率。氣體放電燈采用電容器補償使其功率因素達到0.9以上。（2）采用低壓靜電電容器補償方式，變壓器低壓側(cè)補償?shù)?.95以上。（3）選用高性能低耗設(shè)備(包括動力機構(gòu)照明燈具、炊事爐具等)。（4）在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)實際情況，考慮配置多臺變壓器，以便根據(jù)負荷情況全部或部分投入運行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負荷高效區(qū)運行。（5）合理配置設(shè)備和燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機容量。（6）加強能耗管理，制訂空調(diào)、機械送風(fēng)指標，其中空調(diào)房間參數(shù)建議取值：按國務(wù)院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃，冬季20（7）在變壓器處安裝總計量，分用電類型和用電單元、用電戶安裝分計量，以保障科學(xué)用電，時時掌握用電情況。7.4.3節(jié)水措施（1）采用節(jié)水措施，加強自來水管網(wǎng)的管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用延時自閉式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。（2）在主管上安裝總計量，同時分用水類型和用水單元安裝分計量。

環(huán)境保護與水土保持根據(jù)國家對環(huán)境保護的要求，對本項目建設(shè)期間及建成以后可能造成的主要污染進行治理，以保證主要污染物及污染源，均控制在國家有關(guān)的排放標準以內(nèi)。8.1編制依據(jù)8.1.1——《中華人民共和國環(huán)境保護法》；——《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》；——《中華人民共和國水污染防治法》；——《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》；——國務(wù)院第253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》；——《湖北省環(huán)境保護條例》（1997年省八屆人大常委會第31次會議修改)。8.1.2——HJ/T2.1～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則總綱》；——HJ/T2.2～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則大氣環(huán)境》；——HJ/T2.3～93《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則水環(huán)境》；——HJ/T2.4～1995《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》；——HJ/T19～1997《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響》；——GB8978-1996《污水綜合排放標準》。8.2主要污染源分析該項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工中粉塵或泥土對周圍環(huán)境會造成一定的污染；項目投入運營后，主要污染源如下:（1）固體垃圾：主要來源于公共場所客人的廢棄物和加工間、食堂烹飪等過程中產(chǎn)生的廢物。（2）廢水：主要是沐浴和衛(wèi)生間廢水及各類操作間的洗滌廢水，均為生活污水。（3）廢氣：食品加工中產(chǎn)生的油煙、水蒸汽、爐灶燃燒煤氣、燃油設(shè)備排放的有害氣體和汽車排放的尾氣，其主要成份為CO、NO2、SO2、鉛塵、烴類等有害氣體。（4）噪聲：主要來自于汽車運行、空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)發(fā)出的噪聲等。8.3環(huán)境保護措施.1（1）對于施工機械、運輸車輛沖洗廢水、施工生產(chǎn)廢水采取沉淀、隔油處理措施。（2）施工人員的糞便污水修建臨時化糞池處理。（3）各類廢水嚴禁不經(jīng)處理直接排放。施工期廢水經(jīng)過沉淀池預(yù)處理后排入城市污水管網(wǎng)。8.3.1該項目設(shè)計應(yīng)采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水的總排放量。設(shè)計應(yīng)采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水的總排放量。廚房污水和地面清洗污水應(yīng)有欄網(wǎng)或隔油池裝置，防止大顆粒固體物質(zhì)和油進入管網(wǎng)造成堵塞。洗手間糞便污水應(yīng)先經(jīng)化糞池處理后排放。項目污水經(jīng)管網(wǎng)集中并初級處理后可就近排入市政污水系統(tǒng)。.2.1施工期施工人員的辦公生活區(qū)應(yīng)盡量安排在施工粉塵作業(yè)點和生活爐灶的主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)；場內(nèi)場外的主要運輸?shù)缆飞蠎?yīng)經(jīng)常灑水清掃以減少揚塵污染；對施工作業(yè)場地和混凝土伴和站定時灑水、鋪設(shè)防護罩及時清運處置棄土棄渣，可減少揚塵量的排放。機動車輛產(chǎn)生的尾氣中的污染物主要有：HC、NOX、CO、烴類等，這些污染物主要對施工現(xiàn)場區(qū)域有一定影響，但由于排放量較小，所以對該區(qū)域影響不是很大。8.3.2樓房安裝專用的廚房油煙排煙管，各住戶廚房設(shè)置內(nèi)置式負壓煙道，烹飪廢氣和油煙由該煙道排出，將油煙經(jīng)集中收集后輸送到屋頂排放，不允許以前用無煙灶臺那樣直接排放，以減少對周圍環(huán)境的影響。8.3.3施工噪聲源應(yīng)采用取適當(dāng)防護措施，以減小噪聲對現(xiàn)場施工人員的影響。主要措施有：選用低噪聲的生產(chǎn)機械和設(shè)備，對振動較大的設(shè)備可使用減震機座，在施工區(qū)及主要運輸?shù)缆穬膳孕藿ǜ粢魤σ詼p輕噪音的污染；對高噪聲設(shè)備的施工應(yīng)避免在人群休息時進行；通過合理的施工平面布置和作業(yè)時調(diào)整來減少噪聲對施工人員的影響。.4修建施工棄渣堆放場，施工棄碴及生活垃圾堆放至指定渣場。施工棄碴應(yīng)盡可能用于鋪路、回填及綜合利用，使碴場占地面積減小。隨著工程的完工，應(yīng)及時清理現(xiàn)場，平整土地及綠化。8.3.4對生活