長沙某大廈策劃報告

哲華龍湘安大析廈策劃報告超200欣9辛年隆10賄月材18日目錄：匆一.長沙房啊地產(chǎn)市場研陷究梢1.長沙刪社會及經(jīng)濟(jì)騾發(fā)展刮城市發(fā)展趨秧勢驢長沙市房地或產(chǎn)發(fā)展趨勢商市場競爭格洋局撥商住樓市場室分析翼二.灑區(qū)域環(huán)境及雕競爭對手分吧析壘1.血區(qū)域環(huán)境掃替描遣2.內(nèi)競爭個案分忽析衛(wèi)三.項目基嫁本胡情況完1.悠地理位置節(jié)2.閣交通論3.堤周邊配套男4.庸曬項目四至彩5.霧項目技術(shù)參塌數(shù)彎四.項目S捉WOT分析瞎1.氏項目四至分急析黃2.壘項目SWO宗T分析針3.拘項目核心價乞值提煉越五.項目綜滅合定位批1.哀物業(yè)定位忘2.運形象定位孝3.撈客戶定位驗4.圖項目核心拜概念提練帥六.營銷策新略營銷戰(zhàn)略銷售時機(jī)趁銷售階段劃時分及銷售目傅標(biāo)套主要銷售階嫩段進(jìn)入必備扁條件檢測地推售原則及寸推售順序徹各推廣階段窄營銷策略燒七.宣傳推論廣策略賣廣告受眾分父析廣告訴求點研宣傳口號建葉議川廣告抓宣傳數(shù)主線見媒體投放策享略際SP活動策某略雕八.定價策別略定價調(diào)價體系折扣體系茫九.銷售組脅織漿人員組織及球安排呼現(xiàn)場工作人彼員形象建議貫展銷現(xiàn)場人倍員組織及形新象建議附件亡1.烘營銷策劃及鏟銷售執(zhí)行工村作內(nèi)容艷2抱.營銷泉合作方式（治銷售底價、機(jī)營銷收費標(biāo)抽準(zhǔn)、營銷溢宗價分成方式婆）因烈敢鋼慢血儉一、市場研談究漏1.長沙牧社會及經(jīng)濟(jì)仆發(fā)展院1.1、蠶總?cè)丝诩暗貜潊^(qū)人口結(jié)構(gòu)留長沙市人口喪結(jié)構(gòu)表償人口類型逮常住人口河市區(qū)人口倦郊縣人口夫城鎮(zhèn)人口故農(nóng)村人口訓(xùn)人口數(shù)量交（萬人）穗658.5梢6覆261.3豬397.2居6晚403膀.37廟255.1邀9床所占比重掘1菜00%鋒3罰9.68龜%閉60.32錦%植61.25顯%述38.75融%拜（數(shù)據(jù)來源勢：長沙市統(tǒng)劃計局）寺08年長沙羨市常住人口姨658.5洲6萬人，總廳人口數(shù)量為致湖南地級市臣第三位，疲其中主城區(qū)爆人口達(dá)到2系61.3萬尋,拼是湖南省城有市人口最多摟的城市。概隨著長沙市飼工業(yè)化進(jìn)程扣的加快和經(jīng)把濟(jì)的持續(xù)發(fā)壞展，大量的惠農(nóng)村勞動力蜂逐漸向非農(nóng)許業(yè)轉(zhuǎn)移，人怨口的空間分聲布也逐漸向怕城鎮(zhèn)聚集,鼻喂根據(jù)最新統(tǒng)內(nèi)計數(shù)據(jù)顯示疊，長沙市城滅鎮(zhèn)人口為4套03.37豎萬人，農(nóng)村鍵人口為25篩5.知19萬人，司全市城鎮(zhèn)化特率為61.區(qū)25%,詞一年來提高群1.05個冶百分點。描長沙市城市殊化水平逐年圍提高，正處攻于發(fā)展上升障型的城市。右湖南只有長菠沙是商業(yè)核段心乘城市，長株在潭城市群兩拿型社會的建抬設(shè)，也會無網(wǎng)限放大長沙索的聚集力和成輻射力長沙苗商家的目標(biāo)百消費群已不承僅止于26占0萬人長沙繡人，而是6崖800萬湖嫩南人。且1.2、規(guī)GDP發(fā)展系狀春況紀(jì)（數(shù)據(jù)來源群：長沙市統(tǒng)妥計局）杰目前長沙市胸整體經(jīng)濟(jì)近霉5年來以1粱4-16%槳的速度繼續(xù)區(qū)保持較快、槐平穩(wěn)增長勢燭頭，并在0酬8年突破3啟000億，襖躋身300衰0億中國實洞力城市俱樂作部，在中國梳城市排名第吃23洗位，中西部軋城市排名第精5位，人均術(shù)GDP達(dá)到堆45569談元，合66跟67美元溪。酬長沙城市經(jīng)歐濟(jì)快速有序績發(fā)展，經(jīng)濟(jì)券實力不斷增飯強(qiáng)，城市活傭力得到進(jìn)一迷步彰株顯。膏1.3、降產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)悔（數(shù)據(jù)來源迎：長沙市統(tǒng)接計局）囑在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏟區(qū)域布局上踢，形成了“扶一帶三環(huán)、鍛四廊四區(qū)、伐六園八業(yè)”詳?shù)某墙级际心镄娃r(nóng)業(yè)雙的基本格局熊。厭在蛛工陪業(yè)方面冠形成了冬工程機(jī)械、苗電子信息、困煙草食品播等支柱產(chǎn)業(yè)際和龜生物醫(yī)藥、步新型材料貢等新興產(chǎn)業(yè)被共同領(lǐng)跑長沸沙工業(yè)的格此局匠。著長沙在商貿(mào)胳旅游和文化竹產(chǎn)業(yè)亮點頻艦多，08年臣長沙實現(xiàn)社瓜會消費品零臂售總額12存70億元，共增長22.撈5%，實現(xiàn)鑒旅游業(yè)斧總收入30話3.7億元歷，添入境旅游總批收入居中部腎城市首位喝。文化產(chǎn)業(yè)野方面形成巡了馬動漫、電視墓、出版、報雀紙寫等全國有影店響力的產(chǎn)業(yè)叔集群朋。怪長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)稿構(gòu)除08年約外均呈均三考二一排布，系第三產(chǎn)業(yè)較禿發(fā)達(dá)，無論賊是從規(guī)模、繪增長還是就幕業(yè)人數(shù)來說津，第三產(chǎn)業(yè)太的發(fā)展刺激候著長沙的經(jīng)于濟(jì)發(fā)展，而亮工業(yè)經(jīng)濟(jì)的謠支撐也帶動坡了商業(yè)經(jīng)濟(jì)廳的發(fā)展?？?.4結(jié)、尺全社會消費鼠品零售總額芬（數(shù)據(jù)來源蕉：長沙市統(tǒng)闊計局）務(wù)長沙城市消拌費力較強(qiáng)，機(jī)在中部城市喬中社會消費羊品零售總額浮僅次于武漢雅，高于周邊疲省會合肥、縣南昌一倍多簡。在所有中霉西部城市中茫也僅次于重室慶、成都、債武漢三市。質(zhì)長沙市區(qū)社階會商品零售御總額與市區(qū)節(jié)人口之比在冊全國過百萬族人口的城市笨中，排第壓7位，超過棕天津、哈爾丸濱、沈陽、騙南京、武漢紋、鄭州等大近城市。全市循商業(yè)網(wǎng)點、絨集怎貿(mào)市場和商笨業(yè)從業(yè)人數(shù)逐也均居全國虜省會城市前間列。同時，獻(xiàn)長沙以全省蜂排位第3的鐮人口完成其扛他市州3-厲4倍的社會櫻消費品零售喜總額，體現(xiàn)墳了長沙作為啟區(qū)域性中心貞城市對周邊袍地區(qū)的輻說射能力持續(xù)鏡增強(qiáng)。浮長沙較強(qiáng)的救消費能力及朗獨具特色的箭消費文化，樸為外來商家鄰登陸內(nèi)地的妹橋頭堡，也謠為長沙的商面業(yè)地產(chǎn)開發(fā)洽提供了很好協(xié)的機(jī)會。很1.5、華城鄉(xiāng)居民儲昆蓄存款余額愿從近幾年來男長沙城鄉(xiāng)居羨民儲蓄存款疲余額，除0源7年外都高獸于10%的曠增長，09皇年上半年達(dá)暑到1764層.18億元工，增長1塌5.26%互。留城鄉(xiāng)居民儲歡蓄存款橋余額的增多互，欄城鄉(xiāng)居民才鍵有能力去置夢業(yè)投資。長朽沙商業(yè)零售特業(yè)潛在市場車規(guī)模大。跟1.6、城涂市員居民人均可膜支配收入飽及消費性支卻出爛（數(shù)據(jù)來源即：長沙市統(tǒng)禍計局）聯(lián)近幾年長沙抗城鎮(zhèn)居民人善均可支配收需入發(fā)展較快臣，08年達(dá)數(shù)到1825煮3元，才居民消費能濟(jì)力大幅提高虜，消費市場外空間進(jìn)一步輪增大。連次續(xù)多年尸領(lǐng)先中西部猴城市的城鎮(zhèn)衰人均可支配脅收入擺。08年長魯沙城市居民茅人均可支配搞收入與人均充消費性支出喝之比為7隆0.89%而，消費特征申明顯。莫長沙在城鎮(zhèn)批消費性支出壇方面，從消銹費指數(shù)上看匪，長沙排名導(dǎo)全國第九，慶超前消費是漿長沙地區(qū)城誦鎮(zhèn)居民最顯愧著撐的消費習(xí)慣智特征狂，棕居民具有強(qiáng)行烈的消費意即識，只要能或?qū)ζ溆行б鐚?dǎo)，將可產(chǎn)概生強(qiáng)大的購夏買力,這些別都成為商業(yè)感物業(yè)穩(wěn)步發(fā)辟展的基礎(chǔ)。蔬結(jié)論：長沙沫經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、莫城市化水平膜高、人民生扯活富裕、消槽費力強(qiáng)，但戀商品房價格前在同級城市寇中處較低位刺，商品房價改格上升空間豈大。伴2、捉城市發(fā)展趨戰(zhàn)勢罰2.1、長怎株潭整體規(guī)養(yǎng)劃主中心主中心次中心次中心主中心主中心次中心次中心傭2005年鴿《長株潭城飄市群區(qū)域規(guī)伶劃》完成，志為血“逗三個中心，穿四個次中心饞”統(tǒng)的功能亡組團(tuán)結(jié)笨構(gòu)。魔三個主中心版組團(tuán)：長沙陳中心城區(qū)（哥城市商務(wù)中寄心和商業(yè)中隆心，集抱信息、金融子、商務(wù)、行好政辦公于一段體的拆“占極核展”聚）；書株洲河西城目區(qū)（傻以行政、金憲融商務(wù)、文嚴(yán)化體育、教賣育科研、信捏息服務(wù)和高壩新技術(shù)產(chǎn)業(yè)扇為龍頭的綜筐合中心）；狗湘潭河?xùn)|城閥區(qū)（懷湘潭城市主市中心，集行汪政辦公、商菊貿(mào)金融和文珠化娛樂為一怖體）。米四個次中心方組團(tuán)：長毛沙河西新城防（劣文化科教產(chǎn)言業(yè)中心）；兇長沙星馬新環(huán)城（咬湖南省先進(jìn)鞭制造業(yè)基地喊和信息產(chǎn)業(yè)風(fēng)基地）；弱株洲河?xùn)|城冬區(qū)（干以商業(yè)、貿(mào)嘴易、物資流削通、對外交問通為主體）每；割湘潭河西城全區(qū)（祥湘潭市區(qū)副缸中心）。各06任年紛4啦月中共中央拾、國務(wù)院發(fā)窩布的《關(guān)于藝促炒進(jìn)中部地區(qū)墊崛起的若干燭意見》中，衡長誼株潭城市群慢作為在中部夏六省重點支慈持發(fā)展膠的四大城市堂群（帶）之雙一，標(biāo)志著娘長株潭城市號群的發(fā)展已折經(jīng)上升到為究國家戰(zhàn)略。胞2007年黑12月，長喜株潭城市群潔成為為全國散資源節(jié)約型鄰和環(huán)境友好適型社會建設(shè)古綜合配套改們革試驗區(qū)。徒長株潭彼此撓相距不足壽50公里采，車程都在處一小時之內(nèi)鉆。近年來通呀過政府的努瓶力碼推進(jìn)，長株別潭鋒已構(gòu)筑起來靜一個交通同荷環(huán)、電力同蛋網(wǎng)、金融同自城、信息共啟享、環(huán)保同桿治的基礎(chǔ)大括平臺夢；隨著這個摘基礎(chǔ)平臺的替日臻完善揭，長株潭三卡市的經(jīng)貿(mào)互哈動性得到了春進(jìn)一步發(fā)展稻和融合。持長株潭建設(shè)便增強(qiáng)了區(qū)域數(shù)經(jīng)濟(jì)影響力繳、向心力，感有利于吸引膏更多的外來藏資本，并形農(nóng)成新的產(chǎn)業(yè)料中心，地區(qū)私整體形象將幼有較高的提轉(zhuǎn)升，最終香將帶動地區(qū)刊范圍內(nèi)的房叨地產(chǎn)投資量旗的增加，加呆快房地產(chǎn)的仗發(fā)展速度。據(jù)2.1、長罰沙市城市整堆體規(guī)劃106平方公里106平方公里城市極核64平方公里文化科教產(chǎn)業(yè)中心88平方公里湖南省先進(jìn)制造業(yè)基地和信息產(chǎn)業(yè)基地23平方公里河西高校發(fā)展用地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的孵化基地34平方公里機(jī)械、食品加工基地27平方公里倉儲物流中心、大運量的工業(yè)基地58平方公里面向長株潭的旅游、商貿(mào)中心蚊根據(jù)嶄《長沙市城低市總體規(guī)劃蔥（2001沸-2023余）笑》，住到2023拘年，長沙城離區(qū)人口31傲0萬、面積喂310平方全公里。暢規(guī)劃注重婚發(fā)揮長沙冤山、水、洲娘、城融為一曲體的優(yōu)勢，衰堅持“顯山系、露水、見六秀”的原則獻(xiàn)，突出長沙蠶的城市特色蔽和個性，確襪立了“一江帖兩岸、西文論東市、六橋瓦三環(huán)、山水對洲城”的格番局。青長沙城市空安間結(jié)構(gòu)為：惑“叔榴一主、兩次烈、四組團(tuán)店”陡，即以市中駐心為主就，河西新城雪、星馬新新城為次，濱高星、撈霞朽、含浦、暮希云四組團(tuán)為歉輔，兩級生影態(tài)閣圈、兩條生凳長軸發(fā)展。泊在這一規(guī)劃違背景下，省球府南遷，寄帶動了天心訊區(qū)、雨花區(qū)伸的各項市政攜建設(shè)、房產(chǎn)涉開發(fā)，簡“橡城市向南舞”誠一度成為了搏市民的共識促。乏而長沙大河冤西先導(dǎo)區(qū)的錘成立讓河西狂成為長沙規(guī)劃劃發(fā)展的戰(zhàn)列略支點。磚3.長沙房攤地產(chǎn)發(fā)展趨宣勢采3.1、長餐沙市發(fā)殃展現(xiàn)狀爽冤、長沙房地魄產(chǎn)市場開發(fā)丘投資情況哨上半年全市互（含郊敏縣種）完成房地供產(chǎn)開發(fā)返投疲資拖214飾億民元，同比毒減遇少這2%，占全眼市固定訴資產(chǎn)坡投川資袋的米20%。趕銷囑售金汪額縫268鏈億預(yù)元，冷與攪去年同期相植比增恐長懇56%。新偽建商品房炭銷夸售金梳額為辜194.蜜85惜億潮元，同比增峽長島37.66提%，其中住躲宅成交金汽額為涼170.7劇7磚億都元，撐同比增栗長徐61.26榴%。戲從尋上什圖旨可我見疲，上半年全奉市療商品房施工呆面掩積愉4484萬稀㎡，丟與授去年同期比歌上漲36%羨。預(yù)其中新坡開浩工面閘積鍵643萬㎡芹，處同比下降3期8%；延竣工面乖積藏527萬㎡飄，同比增兄長林67%。累稼計舞批準(zhǔn)葉預(yù)銹售宵592萬㎡朽，同比誦減避少極29%朱；實現(xiàn)板商品房天銷嘆售面鄉(xiāng)積廳772萬㎡滅，姿同比增長6紫3。新開泡工面眠積碑和累蠻計卸批準(zhǔn)喇預(yù)雪售面楚積拆都呈逗現(xiàn)乒出鑰大幅度下降輝的趨勢煙，而張與茂此形成新明虛對感比的毀則娛是施工面趴積幸、竣工面始積穿及商品房丟銷師售面陣積檔的代大幅度提升建，這凱表明，規(guī)07年房價攤的快速上漲董及市場哨供需腫兩襪旺的案態(tài)勢雅使得多顏數(shù)開發(fā)響商借死勢南加快了邀項迷目的朋開發(fā)補(bǔ)步伐，測然而07年圓四季度及0沖8年全年行撓業(yè)兔低狗迷欣及消費起者的夕觀霞望澆態(tài)勢看又令應(yīng)開發(fā)綢商延闖遲三了部惹分素項推目的跨啟動時失機(jī)羊。今年上半疊年商品房銷盆售面劣積禿的增床長文表明乏長杰沙市民寶購買軋房地閱產(chǎn)錄的稻剛塔性需求在代遲階延了半年后鮮集體井于噴麻，碑促成了上半棕年樓啟市消旨費鎖的乏“曠小染陽米春敞”飾。顆吧、暮在則建商品房累鎖計柄供餅應(yīng)灑和酬銷統(tǒng)售笛總解量分析爐長份沙市上半年拴新建商品房泥累別計回批準(zhǔn)濕預(yù)也售獎380.5貌0萬㎡，同毛比樹減集少患32.37政%，其中住格宅批準(zhǔn)胃預(yù)挖售來345.4把9萬㎡，同避比拍減碑少輪31.84邪%迫。劃新建商品房貧累頸計銷哥售煎498.4工4萬㎡，同遣比增咸長環(huán)43.34吐%，其中住研宅仗銷掀售糟462.8五4萬㎡謹(jǐn)，同比增康長霞58.81召%壟。單從疼上半年的供鋪求情仙況來冷看，叨長含沙市房地海產(chǎn)贊的供求撫結(jié)構(gòu)償呈忍現(xiàn)殿上供不俘應(yīng)歉求的邁態(tài)勢墓。庭但是，由于益200懂8年銷優(yōu)售萌市場向低迷嘆，銷繞量下降毅，程直接導(dǎo)槳致整體市華場份存量房增加娛，今年上半據(jù)年以倆來學(xué)，幕銷蟻售情灰況從2月份能開先始好惹轉(zhuǎn)限，爐銷據(jù)售量逐月攀描升，寫這蛛表明柏當(dāng)盞前市景場尸上閘剛切性需求仍在樂，在持續(xù)蘭了一短年的價格下條滑之后，基崗于政府貨幣架補(bǔ)反貼盜政策的擊實膨施，在價格平利好的前提速下，耳市民的極購榜房意愿仍然瞇強(qiáng)烈福，剛象性需求市揚場贏被激活眉，添去年以丙來積糊累的存量商僻品房得到了襯盤部活，唉雖匙然今年上半跪年上市量積趨緩醫(yī)，但悼當(dāng)蜓前市弊場怕供扛應(yīng)替仍然麥較為傭充足，扇并開眼始疫趨保向供使銷澇均衡的冬態(tài)勢悼。墊芒、臺新建噸純構(gòu)商品住房供疑求司結(jié)構(gòu)栗分析杏從上圖葉所示呼各邀戶機(jī)型供絮銷結(jié)構(gòu)來報看，聲今年上半年騰，卻144㎡以飼下的戶序型呈撐現(xiàn)伍出供不叢應(yīng)弦求的慎態(tài)勢膀，而讓60-90跳㎡、120謎-144㎡惡則趨是供每銷非量最大的件戶還型面幟積區(qū)間堪，言其忽供祥銷許量占貧總聞量比均超由過適了伶20%蘆。這驕表明就面所積兆套型帝來說看，此支兩四面衰積過段套型正是查當(dāng)圍前躁長彎沙馬市連購怎房者的主力逮需求套型仿，同時摸，也可以還從昂另一沿側(cè)圓面可飼以看怕出，攪長誕沙市上半年物住宅市真場剛沒性需求特征眉明談顯滔。雖3.1.售4擴(kuò)、虜長沙房地產(chǎn)月市場價格分它析程上半年橡長墊沙全市新建艙商品房（含客經(jīng)盼適等）均價余為露3909元縮/㎡，其中闖住宅369銷0元/㎡謀；痛新建煙純輪商品房均價探為慈4254元例/㎡屯，其中，商兔品住夾宅平均售價宣為貧4019元似/㎡條；新建純撇商品房期房掛均價為42凱92元/㎡辮，其中，住扔宅期房均價易為4092即元/㎡；新榮建純待商品房性現(xiàn)慢房均價朝為3968提元/㎡，其商中，住宅現(xiàn)映房均價腹為3125叢元/㎡。拳從專上半年住宅藏銷葵售的價位出結(jié)構(gòu)來倆看，役3500-敵4000元呈/㎡價位段待住宅銷恢售比例最高遠(yuǎn)，粱達(dá)勵到了艱30.48揪%；其輛次為400揪0-4閃500元/合㎡、300指0-350析0元/㎡價梢位段住宅，父銷倉售比例在呼15%-2腎0%之間密；交3000元歷/㎡價位段搭住宅銷爪售比例明萬顯縮隙小，隙僅通占黃總銷激售比例的雖10.25致%；而45峰00-50寄00元/㎡戲價位段住宅耀銷房售豬較為尷終尬您，煩僅制占熟總銷犯售量的贏9.62%圾。與多去年同期種對爽比能來綢看，礎(chǔ)3000元斥/㎡以下齡、4000敗元/㎡以上括價位段住宅信銷瞎售比例均滴有所柜縮減蝴，且5000元死/㎡以上住祥宅銷雷售比例儀縮減牢更是倡達(dá)羨到變5個偏百分點。率綜患上柜表明哀，鄰隨板著交通、配肺套安設(shè)爭施、房屋品膠質(zhì)紡等的逐步提怪升，低價位腔樓盤狡已沾經(jīng)俱逐回漸甘消失；而持從較者高價位采樓盤來水看，由于董08年長正沙商品房市俗場的單巨大土供應(yīng)善量，以及全阿國依性房地羽產(chǎn)行市首場羨低迷督態(tài)勢染，使得房價桐上琴漲壓垮力得到普遍乓抑制，多丹數(shù)樓盤開母始回黃歸懇主流價位，隊這余在一定程度吵上促搖進(jìn)鑰了房價匪進(jìn)逼一步向全市你均價靠敘攏晶，同縮時氧，曠較為酸合理的價位序在一定程度蛇上吸引了更秋多珍購雞房酬者，從改而形成供3500-掩4右000元/垂㎡價位段住韻宅銷湯售熔獨蘋占慧鰲頭幼的局面披。含3.2、孕后市預(yù)測泳未來博以弈或?qū)⒓觿≌泶▌?wù)長沙房地產(chǎn)文市場坐一邊是供診應(yīng)量的上揚去，而另一邊猛，則是價格避的快速拉升百。在未來一袖季，博弈，挺很有可能是加樓市最關(guān)鍵媽的名詞。據(jù)鹽不完全統(tǒng)計鼓，9月份長奴沙新上市項與目達(dá)20個固以上，新貨樸供應(yīng)呈井噴僻之勢，新貨秩的上市彌補(bǔ)委了目前市場袋適合產(chǎn)品供猜應(yīng)不足的局廊面，也是市涂場成交量的解有效保證，翻預(yù)計未來2越個月內(nèi)，新粥推貨量的銷填售仍將是市悔場的主導(dǎo)。身燙而與成理交量繼續(xù)下濕滑形成鮮明染對比的是，耐商品房價格廳本月繼續(xù)呈雪上升之勢，舍主要原因一鈴是大多數(shù)開愚發(fā)商資金基巖本回籠，將倒重心轉(zhuǎn)向?qū)﹄y利潤的追求輕上，對價格昌方面不松口腔；二是大多住數(shù)項目由于椅剩下的房源銅都是高樓江層的房源，壩價格相對較豈高，因此整遠(yuǎn)體價格被拔卸高；三是新峽推房源由于喬屬于市場主永流彼需求產(chǎn)品，晉且貨源比較侍緊張，因而粱定價相對較煌高，從而也傾推動了整體漲成交價格的標(biāo)拔高。綜合音多方面的因族素分析來看擔(dān)，未來2-烤3個月內(nèi)，膨長沙市商品悄房價格仍將梁處于繼續(xù)上味升的發(fā)展粘態(tài)勢。嘗澆今年級四季度金融洪信貸政策將瘋有所收緊，透市場供應(yīng)量塑將明顯放大乓，開發(fā)商之歌間的優(yōu)勝劣鐘汰將使得價固格的上揚保甲持平穩(wěn)，避更免市場價格倉的大起大落惑。概4、市場競徹爭格局辮4向.1、從行摔政區(qū)域劃分戶分析好4.1綿.1友、長沙市濟(jì)各行政區(qū)霸域市場開發(fā)辯投資情況嶄上半年，雨士花區(qū)榆新建商品房扇、住宅的馳銷龍售否金沃額斃分烏別達(dá)聾到了月67.29銷億調(diào)元、餃60.83磁億思元，其鴨總續(xù)體蘆銷登售炎額雨是褲開下福蔥區(qū)納、岳麓封區(qū)松、芙蓉慎區(qū)雀的一倍，其界開發(fā)軌投駕資種行情明炸顯優(yōu)潤于其鞋它蘿各行政由區(qū)球。球4.領(lǐng)1.挽2年、華長沙市各行硬政區(qū)域市場直供求結(jié)構(gòu)分半析召從沸各斯區(qū)把供否應(yīng)紀(jì)情研況來風(fēng)看，續(xù)今年上半年盜，不論烏是新建商品厘房炊還更是取住起宅，雨花刃區(qū)究和夜開雕福扁區(qū)住的供堡應(yīng)咽量均管遠(yuǎn)遠(yuǎn)僵超海過返其鋤它賢各瑞區(qū)尖，但柏從咬同比情潑況來發(fā)看，除了芙本蓉沙區(qū)煮以外，各午區(qū)女均呈渡現(xiàn)卻出下滑的狗態(tài)勢當(dāng)，天心涉區(qū)輪、岳麓娃區(qū)圓和雨花袖區(qū)歐下降梨態(tài)勢燙明拿顯拴，其住宅的叛批準(zhǔn)送預(yù)屢售面狡積勺分吳別螞下降了簡47.58蹈%、39.朽55%、3盡4.98%孕，慣降幅較確大。端這醫(yī)表明，受敗2023年小市場低迷的六態(tài)勢圓所影贏響確，碼各區(qū)幸于掛08年下半融年縮減開煎工面淘積，致使今萍年上市量減臥少，供磨應(yīng)杰量下降。捐開束福好區(qū)風(fēng)由于湘江世勁紀(jì)浙城、萬董國代城等躬項猾目之總鹿體供豎應(yīng)仙量大頂，緩薦解了整體些區(qū)固域市控場萍的下滑爆態(tài)勢好。旨從錯各熄區(qū)銷航售情飯況來蹤看，今年隱上半年長耕沙市新建商屆品房、住宅嬸的銷踐售價總服量以雨花商區(qū)也最高，分枝別達(dá)糠到了嶄174.0五9駕萬㎡、16錯2.69萬鵝㎡，的開株福嶼區(qū)泄、岳麓野區(qū)銷虛售悉總挪量的賠2倍，芙蓉敢區(qū)銷破售發(fā)總白量的瓣3倍。而從目住宅冰銷棚售面儉積坐同比增幅思來站看，雨花氣區(qū)完和岳麓篇區(qū)哲也宰遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)欲于其肺它濾各喪區(qū)幕，分蹦別達(dá)槐到了餃86.06合%和80.黎08%。囑結(jié)事合上述供衣銷筍情刮況進(jìn)際行破對才比可以暈看出股，今年上半類年，開庫福夢區(qū)頑新建商品房舌和住宅均呈討現(xiàn)錢出供最過偷于求的暮態(tài)勢焦，而其令它糞各鈔區(qū)則籠呈略現(xiàn)幅出供不那應(yīng)六求的戴態(tài)勢翻。組這甜表明，雨國花鋸區(qū)胡的供鐵應(yīng)艙量描雖查然座較常大，但其強(qiáng)擾大的需求行朝情足以消化線其供漸應(yīng)熟。而稠開舍福耀區(qū)掌下半年的供震應(yīng)常如果兵繼續(xù)幻上遍揚量的確話盯，其下半年風(fēng)的緒銷嚴(yán)售啦將策不容合樂觀踩、專銷宵售繭壓染力半將鬧明滲顯屆增大。熊4.智1.靠3免、長沙市各冠行政區(qū)域市晚場價格分析膊上半年，長遭沙市惡新建商品房橋（含醬經(jīng)陜適等）均價果為釣3909元記/㎡，其中父，商品競住宅（含仆經(jīng)驗適等）均價監(jiān)為哈3690元泰/㎡督。從幼各咬區(qū)型情框況來吹看，芙蓉玻區(qū)罰均價最高，遵而天心仰區(qū)景、雨花滑區(qū)、岳麓區(qū)挪的新建商品佳房（含民經(jīng)奪適等）的均缸價均低于全努市平均水平鳥，這喪主要是由于俗此三哨個區(qū)風(fēng)域的采經(jīng)峰適房及非市福場運經(jīng)作宴項目如九峰表小區(qū)層、德鬼潤園飛、鄱簡陽旋小偏區(qū)籌等幼項蔬目的凳銷歷售拉低了整每體市電場江價格。送剔除經(jīng)池適房及非市爪場運舞作型商品房循的稀銷累售價格喪來質(zhì)看，細(xì)長飯沙疫市廁新建皇純籃商品房均價撕為拖4254元瘡/㎡，其中慎，商品住宅受平均售價鄰為供4019元雖/㎡。電從傭各巧區(qū)香情挪況來翁看，芙蓉皇區(qū)搞均價最高，端商品房、商館品住宅均價豪分濾別達(dá)會到拆488關(guān)2元/㎡、塊4282元尊/㎡；岳麓苗區(qū)枕均價最低，墳商品房、商烏品住宅均價懷分叔別為攪3876元激/㎡、36要93元/㎡座。料4.2、按摸發(fā)展板塊劃稿分川五大區(qū)域、姐十一勸大板塊害目前長沙壞房地產(chǎn)市場逗形成凈五大區(qū)域、安十一大板塊的的市場競爭槐格局眼。隨著城市管拓張速度加撤快，古各區(qū)域嫂樓盤鹽不斷涌現(xiàn)，形逐漸丘會躍形成新興板卸塊么。東城:尚東板塊、體育新城板塊（武廣新城板塊）東城:尚東板塊、體育新城板塊（武廣新城板塊）西城:市府麓谷板塊、麓南含浦板塊、金星北板塊北城:芙蓉北板塊、金鷹月湖板塊、經(jīng)開星沙板塊南城:板塊、紅星洞井板塊、省府板塊中心城區(qū):中心板塊掩率沉鞏承析5、商住樓園市場分析潔5.1驅(qū)﹑強(qiáng)商家紛推“窮商住”概念手芝目前長沙的躁臨街單體被樓盤中有7雙0%以上,對或多或少地稠打有“商住緒樓”的概念岔。其實,隨炮著SOHO蒙、EC等概功念的引入,練很多公司的高地區(qū)辦么事處喜歡選艘擇兼有寫字熄樓與居住功解能的公寓作相為根據(jù)地。私唐5．2、商例住樓劣勢紀(jì)當(dāng)然商和住菜也有矛盾。折首先,居家速討厭那些川御流不息的商肝業(yè)人流,商遙家則抱怨居端家者“事多袋”,每每產(chǎn)初生對抗情緒委。時下,講島究居住環(huán)境樸的人正遠(yuǎn)離遇商家氛圍,膨他們要求居叉住得安寧,殊那些已經(jīng)入耕住在“商住原兩用”樓宇辜的人,不少醋人已有撤肺離跡象。其報次商住樓的挎結(jié)構(gòu)設(shè)計往劈往以考慮居男為主,難以誼滿足現(xiàn)代辦誠公發(fā)展的需續(xù)求工,可以相信床,一旦樓市爺冒出介乎于寄純星級辦公厚樓和商住樓鍋之間的另一刪種潮流寫字偷樓,“商住阻樓”無疑成座了過渡商品蹈了。煤5．3、驗商住樓前景?？春梦r眾所周知,林IT行業(yè)的久大量補(bǔ)出現(xiàn)使其從盛業(yè)人員對居崖住和右辦公的需求店越來越高,蓬除此之外,詢網(wǎng)絡(luò)、廣告獸、期貨、信煮息、貿(mào)易投芽資等諸多新白興行業(yè)亦有雷大量人士對址居家辦公情碼有獨鐘。這勝就為商住樓首帶來廣闊的真前景。判二、區(qū)域環(huán)懶境及競爭對跑手分析前1、區(qū)域環(huán)饞境分析當(dāng)根問據(jù)作華龍湘安大桂廈的位置，槳區(qū)域市場界獨定為正“澡中心板塊械四方坪閃片區(qū)朝”產(chǎn)，即以三一洗大道與車站志北路為中心斧瀏陽河京廣妹線圍合的區(qū)閘域。雪自2003隨年以來，四效方坪區(qū)域開給始成為一個否備受關(guān)注的寸地區(qū)，開福唱區(qū)政府出臺撓許多規(guī)劃，篩譬如四方坪傅美食城、四捷方坪商貿(mào)城助，家具超市眠、汽車超市處等。同時該婦區(qū)域西接伍慌家?guī)X商圈，迅東靠金鷹城府板塊，這兩哀個板跟塊近年來發(fā)婆展迅速，直歇接提升了四車方坪板塊的餅商業(yè)價值和鏡文化旅游開差發(fā)潛力。宅1.1、畜區(qū)域優(yōu)勢分儀析列①啦綜合區(qū)位優(yōu)律勢好，與市捧中心距離適叛中，倆鄰紛近伍家?guī)X立雞交橋柳和東二環(huán)路浮、車站北路初，龍可達(dá)市內(nèi)的姑各個方向，宵交通便利。堤②集區(qū)域配套齊善全，禽大型超市麥斧德龍、16頓3醫(yī)院近在濱咫尺，生活嫩配套設(shè)施完藏備。沒③押居住氛圍委濃端，至作為新居住拴圈，秀美的塞瀏陽河風(fēng)光綠帶、與市中趁心恰到好處鹿的距離、金坡鷹城極版塊文化氛浪圍的輻射、各便捷的交通猶網(wǎng)絡(luò)、初具照規(guī)模的區(qū)位怪生活配套體汪系都可以作至為商家業(yè)主哄共同看好的奧升值點。龜④專區(qū)域有齒作為新商圈聲的潛質(zhì)春，汽車品牌醬集聚，餐飲危業(yè)品牌形象蝕已深入釋人心。政府我規(guī)劃完善，悔四方坪汽車褲城、四鳴方坪美食城循、家具超市蛇都彰顯這個寧新商圈的潛搬力。自20救03年開始撿大量涌入的主居民也給四訴方坪帶來不約可估量的消續(xù)費力。扮1.2、鄭區(qū)域劣勢分爬析谷土地資源日引益稀缺、板品塊發(fā)展空間保日益縮小柏，催土地日旱漸耗盡則、開發(fā)空間嚷小齊。愉2、米競爭個案分謝析奇根據(jù)華龍湘粱安大廈的性腐質(zhì)，競爭鴉項目為單體醉樓或者小型蒜綜合體項目跡，在普選的易基礎(chǔ)上過濾襲掉配套商品歌房、經(jīng)濟(jì)適瘦用商房、住宅小熔區(qū)甩。所以根據(jù)端此標(biāo)準(zhǔn)本案仇直接競爭項遵目為膊SOH電O胖天都議、解永通商邸顏和澤華府·壹航撐線世。以下進(jìn)行房項目競爭產(chǎn)亦品分析。陣2.1、亦產(chǎn)品力分析為穗、項目規(guī)模剝對比分姨析感項目名稱侵占地面積尿容積率賭建筑面積仰總戶數(shù)贊SOH資O羞天都兼12670婚㎡其6.6帖93115蜻㎡瀉856游永通商邸適8708岸㎡罷5.2爺50268脫㎡的472容華府·壹航間線浙2710叔㎡岸5.48撞48009極㎡差540持本案劇6348誦㎡頁6.05善8563富㎡賤120茅競爭項拖目為竊單體樓或者炒小型綜合體聞項目屢，體量小刪。抖本案在競爭蔑項目中無規(guī)誼模優(yōu)勢，體記量最小，戶胞數(shù)最少，治只有突出項藍(lán)目特色、實北施差異化戰(zhàn)冶略才能在競鍋爭中脫穎而兵出。害罵、項目物業(yè)峽形態(tài)對比分穩(wěn)析萄項目名稱蠶項目物業(yè)形倘態(tài)干SOH巧O燦天都薄高層?xùn)|住宅纏、堪酒店帖式公寓、寫膠字樓、裙樓準(zhǔn)商業(yè)疤永通商邸斗高層寫字樓雷、住宅、勒裙樓商業(yè)箱華府·壹航幅線鞋高層住宅割、框裙樓商業(yè)網(wǎng)本案萍高層住宅波、喝裙樓商業(yè)蜜目前競爭項彼目都是失高層那建筑餡，譜體量較大的嫂項目業(yè)態(tài)規(guī)困劃豐富，許SOH須O軋?zhí)於枷?guī)劃住宅和浮酒店式溝公寓和寫字絹樓，穗永通商邸辯規(guī)劃了寫字何樓與住宅，首本案為單體紋樓，業(yè)態(tài)規(guī)鮮劃單一誦，面臨客戶末面窄蟻的思銷售對難題。絨捉2.1追.漸3墳、戶型配比跳及面積區(qū)間漿對比分析荒項目名稱拐戶型配比燙一冬房比例廈兩房比例獲三帝房比例談四非房比例毛五鄙房比例頭SOHO天挺都穗45.7-屯83.56料㎡,67.佩3%茫81.5-簽83.6㎡休13.1%下118-1默19㎡慚19.6%理/值/苗永通商邸蜂/噸/殃127.3添8㎡,33粉.3%例149.6愚6㎡,33款.3%澆193.0表5㎡,33誦.3%衡華府·壹航眼線健48-55復(fù)㎡，66.腫7%傅77-80騙㎡糞11.1%精89核-106㎡戚，22.2乘%鋒/稿/余本案轉(zhuǎn)/第78.7㎡針,20%話12起4.1㎡,挪40%標(biāo)166.7仁㎡,40%旁/貧從值戶型配比及程面積區(qū)間對杏比分析可以良看出，詳SOHO天體都與害華府·壹航像線發(fā)都是中小戶屢型，并且小蒜戶型占大部窮分，篇永通商邸都肥是中大戶型昂，并以大戶齊型為主，與靠本案類似轉(zhuǎn)。本案與徑永通商邸桌在戶型上面后臨著直接的男競監(jiān)爭。授兔﹑燦戶型特色茅項目名稱晨戶型特點河SOHO天管都任1、首創(chuàng)雙淋陽臺+超大施空中花園設(shè)讀計；

奴2、大開間漁短進(jìn)深，全包明房設(shè)計，潤間間通風(fēng)，倡戶戶采光，誠讓每個房間如都充滿陽光棒；

惰3、潔污、駁動靜、主次究、公私皺分區(qū)；

上4、L型廚緩房設(shè)計，方膏便操作；

先5、戶型方旺正、面積緊容湊、凸顯舒正適性與經(jīng)濟(jì)嫁性；

閑6、超大客儉廳、大臥室若，空間靈活就多變，是居餡家、辦公雙振面王；角歌永通商邸毅戶型方正，化室內(nèi)空間分怠布完美流暢泳，各功能區(qū)蠅布局合理；夏南北雙陽臺棄設(shè)計，室內(nèi)忠空間動靜分繡區(qū)、干濕分純離，人性化圓布局，彰顯隱舒適性；日體貼式家居載理念，廚病房自帶獨立評生活陽臺羅。肯華府·壹航釋線東全明室設(shè)計蕉，主臥、次搬臥均帶飄窗弄，大面積南嚇向設(shè)計，舒礙展更多陽光專。脖本案脹戶型普通無桃特色看世從戶型特征杠來看，由于乒都是開發(fā)商梢聘請知名設(shè)刊計公司設(shè)計鉤的，戶型設(shè)仁計都較好，旦但從整學(xué)體上看，以界SOHO天餃都勁為最好，本春案在戶型設(shè)初計方面處于賄劣勢。超2.2、姥營銷力分析派克、營銷推廣滾分析傾項目名稱擁營銷推廣主膚題幫營銷推廣策鬼略聞營銷策劃代蘇理襪SOH僻O牢天都炸一個階層的瞇SOHO圖洗騰夸戶外、報廣寒、網(wǎng)絡(luò)、單汁頁歷好百家究永通商邸禮高端商務(wù)綜鋪合體突網(wǎng)絡(luò)、單頁襲敬知堂廣告臟（推廣）列華府·備壹航線葛新生代商務(wù)烏公寓虛報廣、網(wǎng)絡(luò)歡、單頁仔合富輝煌騰本案豐屯/裳/辦/刊拍在競爭項目偽中，營銷推雙廣主題上都伴打出商住兩耕用的概念；致在推廣策略刻上采用傳統(tǒng)平的營銷手段堪，都有營銷趙策劃推廣公筋司進(jìn)行銷售挪或推廣。其甲中嗽SOH鋸O尚天都請在營銷手段贏上，充分考紡慮市場和客葵戶因素，力臟求創(chuàng)新思路逼，聘請喪《青瓷》作違者浮石百萬勢代言項目，稼走文化地產(chǎn)攻路線，提高液文化品味裝。種對本案而言野，營銷推廣慘的提升空間距很大，通過瀉系統(tǒng)化的營究銷組合、深東入目標(biāo)客戶谷群內(nèi)心的營講銷組合，能態(tài)夠為項目的拋快速去化提退供堅強(qiáng)而有蔥力的支撐，歲并對項目品任質(zhì)的提升起采到關(guān)鍵作用債。押2.哄2.2撈、銷售率及汗銷售速度分遣析嘴項目名稱囑銷售率付銷售均價籮去化速度末元/㎡圣㎡/月況套/月牌SOH傳O本天都擔(dān)93%板4400仇5439知50偷永通商邸弊28%椅4388嗽2343界22螺華府·壹航謙線鮮85掏%販4400念3734荒42押本案翅/睡/攪/侵/辱在本案的寄競爭項目中衡，關(guān)SOH喜O勤天都屬與萄華府·壹航讀線顯有專業(yè)的策制劃代理公司誤進(jìn)行營銷代兵理，去化速康度相對較快雀。而茅永通商邸損營銷推廣的急手段過于落闊后和簡單膜，血重開發(fā)輕營頑銷，未能通牽過高水平的色、系統(tǒng)化的吊營銷策略及以推廣手段催廢化市場，實倡現(xiàn)項目的快妻速去化。也寇正因如此，提造成部分樓硬盤的銷售周嘆期過長。使識、區(qū)域客戶訴分析授項目名稱鐵客戶屬性冰SOH感O斤天都皂白領(lǐng)鞭、公務(wù)員、粗個體戶、購教師、私營漏企業(yè)主繞永通商邸盜白領(lǐng)移、公務(wù)員、焦個體戶、逝教師、私營穿企業(yè)主澡華府·壹航游線穿白領(lǐng)訊、公務(wù)員、議個體戶、創(chuàng)教師占本案區(qū)沈左/濫企事業(yè)單位吉職員臣、撞公務(wù)員、個眠體戶、老師觀，客戶面窄太，目標(biāo)客戶命群體單一。斯浴四區(qū)域開發(fā)項補(bǔ)目的目標(biāo)客肅戶人群或者惱成交客戶都雙存在雷同，旋客戶人群瓜感分激烈。本肆案應(yīng)走差異阿化路線，并辯且提高產(chǎn)品路的附加值，番導(dǎo)入?yún)^(qū)域外突的客戶，避裕開直接正面裝競爭?？烊㈨椖炕e本情況收1、地理位篇置半壓神車站北路與壓三一大道交枯匯處東南側(cè)逢，碗車站北路3贊60號鏟。2、交通槽區(qū)域彈暢達(dá)路網(wǎng)：更150,1攝15,9鼠01,80耳1,80罩8,603雄,136糖,131天,906,嶼132,1番43,50料1等多路公殘交全面陜滲透，上下亞通達(dá)、左右廚逢源。寨3、周邊配叨套嫂成熟配套：詳麥德隆超市宅、伍家娘嶺生活商圈礙；國防科大皮，十八中、雀黑石渡中學(xué)休；163醫(yī)寒院；10分油鐘鉆石生活腔圈說。偷4、景觀環(huán)隨境寇很近秀美的瀏陽烘河風(fēng)光帶暴近在咫尺，加往南一公里竭為城市綠肺槽——綿烈士公園。俗5、項目技絨術(shù)參數(shù)憲項目技術(shù)參盒數(shù)表敵占地面積陰6348.掘3

m噴2槳建武筑爸面積皇28563籍.6

m夠2穿容積率燃6.05誠綠化率賤19.82充%莫建筑密度姑34.65可四、項目S田WOT分析掃1、項目四然至分析爬西臨車站北床路桐賊父很照留南臨民居妥沃蜜北臨興結(jié)佳名苑小區(qū)渣冒踢洞綠東臨民居型壤旅尿本案一面臨溪車站北路，掃三面臨民居河，居住氛圍執(zhí)濃厚。仍2、項目S通WOT分析嫂優(yōu)勢分析（左S）①區(qū)位優(yōu)勢仇地處長沙北斷城門戶，占沒據(jù)著中央北腦區(qū)的核心地軋段或。②配套優(yōu)勢圣周軍邊屬銀行、名校兼、超市、食捎府酒樓林立炭，諸多的成奪熟配套，注剛定這里必將帽成為長沙新蔑的區(qū)域商務(wù)玩中心。③交通優(yōu)勢志車站路、東輔二環(huán)路、三讀一大道在此鎮(zhèn)匯聚，壘十幾路公交露線路通達(dá)市釀內(nèi)，巨四通八達(dá)純。杜劣勢分析（范W）①規(guī)模小諷本案為單體撐樓項洪目，規(guī)模小巡，綠化及自覺身配套少，疑與周邊住宅鉗小區(qū)相比缺胖乏競爭力。駛②抄戶型園設(shè)計過大且在無特色制本案拆戶型為普通鑄戶型無亮點跌，并且以消中大戶型為取主，效總價過高稀肚釋了部分首薪次置業(yè)者和軌投資客戶，旅導(dǎo)致客戶面瘋過窄。年機(jī)會分析（么O）棒與競爭項目登形成差異化盛競爭項目S什OHO天都況、華府較·墳壹航線為尾導(dǎo)盤，銷售殆沾盡，而永通電商邸則是大唱戶度型根。本案與競熟爭項目形成對差異化。乎區(qū)域發(fā)展?jié)擙g力大丑，帶動項目涉的升值空間醬四方坪板塊予為長沙市發(fā)享展的新商圈螺，詢未來發(fā)展?jié)摾チΥ罂蹋椖可稻o空間大。駐威脅分析（捧T）總①耗未來周邊項燦目的激烈競晨爭岸周邊住宅小娘區(qū)的批量上驚市，翠市場放量過醫(yī)大，毒短期內(nèi)供應(yīng)銜量將桶遠(yuǎn)大于涌消化舟量占，似將對本案銷排售造成沖擊方。團(tuán)②飄國家政策的懷變化捎國家有關(guān)政朽策特別是二呢套房信貸政香策的變化，宿將影響投資憐客戶的投資刪信心，影草響項目的去淡化速度。煩4匹﹑徐項目核心價叛值提煉撲4.1浸﹑撇項目價值點堂分析底通過對項目找的初步研判騰及項目SW逝OT分析，洽總結(jié)出項目昂的產(chǎn)品價值聲點包括：汽中央北區(qū)臉核心地段啊——聾車站偶路與兩三一大道的貴軸心，金鷹式月湖板塊與箱伍家?guī)X板塊跨的交匯處；厭商業(yè)圈輻射頓經(jīng)濟(jì)增——賠正處于新商守圈四方坪商尾圈，未來新邊的經(jīng)濟(jì)增長宋極，提升居濕住商務(wù)功能蹤。誠與完善的生裹活配套為鄰死——鈴大型超市麥用德龍、16比3醫(yī)院活、汽車4S雁店、餐飲菊近在咫尺厲。騰區(qū)域便捷交稠通偵——輩區(qū)域恒暢達(dá)路網(wǎng)跳，否上下通達(dá)、擺左右逢源鹽。岸4.2、忌核心豐價值然點肆提煉中央北區(qū)發(fā)展中央北區(qū)發(fā)展軸心宜商宜住升值物業(yè)核心區(qū)位優(yōu)勢綜合性交通優(yōu)勢區(qū)域配套優(yōu)勢旬通過項目價闖值點分析，勢得出甲項目核心價識值點：途中央北區(qū)發(fā)猛展兆軸心賺宜商宜住升醋值購物業(yè)業(yè)物業(yè)漁。墊五.項目綜橋合定位裂凌立地產(chǎn)傾經(jīng)過分析長味沙房地產(chǎn)市孩場的發(fā)展趨乓勢，并且針壘對性的分析縮長沙城區(qū)內(nèi)控商住綿寫字樓市場找、區(qū)潤域內(nèi)住宅市豬場和瞞四方坪確商業(yè)物業(yè)的妹市場情況，魚結(jié)合本項目勾的實際情況妨，初步完成淋了本項目的心客戶定位、酸物業(yè)定位以答及形象定位脈，本項目換為單體樓綜怪合體項目，頓項目物業(yè)蘭分為籠兩綱種類型：商弱住部分絡(luò)、商業(yè)民裙樓部分貞。懼1.持物業(yè)定位轉(zhuǎn)1.1.皂塔樓物粒業(yè)定位忍區(qū)域核心品物業(yè)升級版木，宜商宜住腥新標(biāo)準(zhǔn)。墳項目位于四楚方坪板塊，型屬區(qū)客域核心位置揪，躬中央之上的碧建筑給都市斬成功人士藥，澤帶來城市的怎繁華與便利噴的快樂淘，輝享受狂四方坪板塊握日漸成熟的院商業(yè)與居住振配套，程宜商宜住尚，區(qū)域交通學(xué)便利，的把握城市動橫脈咱，部領(lǐng)悟成功人粉生蹦。睜1.2.仇裙樓物業(yè)定工位差區(qū)域商業(yè)核偉心，餐飲配禾套新亮點爪。冬通過暗塔樓下兩層稈裙樓規(guī)劃，掛突出本項目蔑所處有利商汪業(yè)的核心區(qū)構(gòu)位，撤交通便利、警人氣興旺、睡商業(yè)絕氣氛冷日趨采濃厚成為萬四方坪區(qū)域僑最為成熟和照繁華核心地注帶，踐商業(yè)裙樓可庫有效與四方葡坪日益發(fā)展盼的餐飲業(yè)和蟲汽車業(yè)進(jìn)行葵有效接軌廢。住2茂、撥形象定位區(qū)2.1返、共塔樓形象定符位潮為：澆區(qū)域核心比，生活高尚習(xí)層悟，真項目的目標(biāo)斗客戶向往恢該區(qū)域的核廟心位置梁﹑俘便利的晝區(qū)域配套、壯快捷的交通餓網(wǎng)絡(luò)、擁有刃都市層次和遞品味艘的新型生活享方式，享受匪悠閑、享受減浪漫的都市費生活情調(diào)。劍2.2贏、驕裙樓形象定思位為：健餐飲休閑之漆都販，快樂體驗記。睜餐飲休閑之膀都礦內(nèi)在涵義嫌——殺美食銅的天堂，濤與四方坪日南漸發(fā)展的餐奶飲業(yè)進(jìn)行鏈冠接，并有效叮補(bǔ)充。島快樂執(zhí)體驗黃主要是指消姓費者享受到分了殿特色美食。很3、修客戶定位職3.出1看、雹商住客戶定炎位為史：間向往買區(qū)域便捷生話活配套、成系熟交通網(wǎng)絡(luò)方,對熊該板塊有著翅眷戀情結(jié)喚的城市精英孔、金領(lǐng)、白釣領(lǐng)階層，及改看好圓該區(qū)域溫商住物業(yè)的證升值前景的跌投資客戶社。喂3.2沸、介裙俯樓傍物業(yè)的客戶淘定位為：投棚資客以及對博四方坪餐飲艦業(yè)、汽車配關(guān)套產(chǎn)業(yè)持有濃厚興趣貼的商家降，河注重物業(yè)地?fù)穸我约袄m(xù)四方坪區(qū)域錢的商業(yè)佛氛圍哨。緒4或、蓋項目核心概嫂念提煉導(dǎo)4.1衫、庭四方坪付中央物業(yè)升戶級版格長沙商住樓胃的新標(biāo)桿融“謙5R花”尤如同美麗的異光束照亮星鉗城,標(biāo)識星飽城中央物業(yè)千的新高度席。耐居其一便是相得天獨厚,餓同時享受食“姓5R婚”豈更是尊貴的糾身份逢體驗靠。伴4.基2柱、固倡導(dǎo)空間自厘由轉(zhuǎn)換模式住休閑辦公模聰式仿在雜區(qū)域難的核心腹地叛，沒有鬧市腐區(qū)的喧囂與悄嘈雜，但商過業(yè)發(fā)展前景坦卻非?；钴S莊，有著成熟劫的交通配套義與生活配套猛；稿傳統(tǒng)的辦公愁模式受空間框、頌時間士、守環(huán)境的限制射，壩在追求效率窩、型業(yè)績與利潤好時飼，殖上班族承受既著超負(fù)荷的亦壓力貨，債甚至扭曲了說個性與工作塌極積性億。在此處辦蘇公生穗活自然成了鵝最好的選擇屑，便捷與優(yōu)費雅生活兩不盾誤。頌湘安大廈瓣休閑辦公模俗式不，舞辦公完全不仗受時空限制蜻，泉空間自由轉(zhuǎn)石換幸，倉考慮人性化隙自由與工作王效率伍。世激發(fā)一切積通極的因素疊，標(biāo)充分享受資再源優(yōu)勢帶來稀的壇便捷與成熟訴，訓(xùn)工作并快樂卷著薪。呀情景居家模詞式委：調(diào)情與景完美奴結(jié)合滾，在四方坪縮區(qū)域核心，辰繁華與幽靜田兩者兼有，窯商業(yè)氛圍日云趨濃厚，生蓬活配套日漸英成熟，居住電于此，是在偉城市中功演繹一個個縮愛情故事憶，六制造一段段始傳奇繭。享受便捷傲交通，雅自由出入核觸心腹地餃，策家雹已不受空間迎的限制，區(qū)家的范疇在第擴(kuò)張伴，筍意義在延伸瘋。稠六蝕、富營銷策略澤1宏、歉營銷戰(zhàn)略湯凌立公司自期望通過務(wù)猴實而周密的址營銷達(dá)繞到發(fā)展商的丹期望，因此挑，餐凌立公司便在結(jié)合市場癥因?qū)懰兀òü┭聭?yīng)市場和客決戶市場），稅根據(jù)項目特楊點，制定邀湘安大廈液的營銷戰(zhàn)略過，其關(guān)鍵詞虜如下：撒借勢---僵-口碑--來---應(yīng)變逮得天下釋義：繼借勢疫：隙主要是指充科分利用瀉區(qū)域辦公物漆業(yè)緊缺的原市場機(jī)會點部，及項目續(xù)在秒四方坪板塊頑的核心張地段,營造蔬湘安大廈成扭熟便捷券的生活摧與辦公鍛氛圍午。本口碑鑄：績借助蹤四方坪在餐泳飲及汽車配擁套產(chǎn)業(yè)文市場旺勢及累有利地段關(guān)，脅商業(yè)裙樓部危分因規(guī)模不濟(jì)大情，您不宜采取大職眾廣泛傳播航，主要針對議特定目標(biāo)客書戶群體，采相用小眾傳播劈（如直郵、?？蛻魻I銷、挑網(wǎng)絡(luò)營銷）益，其效果將奉更明顯。偏應(yīng)變得天下永：因目前市美場競爭激赴烈，營銷推雪廣節(jié)奏和思窯路不應(yīng)一成買不變，而是豎要密切關(guān)注卻市場發(fā)展的渠最新動向，隔在秧不同的時間勢段內(nèi)宣傳攻發(fā)勢和產(chǎn)品推枕售節(jié)奏應(yīng)有故所不同，對瞞于我們這樣社一個體量不信是很大的項表目而言，不算宜火拼，盡占量避開直接祥、正面競爭規(guī)。通過借勢茂，鑄順勢臭，柏口碑傳播獲喘取我們的市擾場下。偵2裕、險銷售時機(jī)貼2.1唉、潤形象展示切隆入時機(jī)商：幫根據(jù)項目的裕工程進(jìn)度可，項目在1雷2月初即可外取得預(yù)售資怖格，而堆商業(yè)裙樓在厲整個項目的噸營銷推廣中柳以后期口碑申傳播為主，炊在前期不是易推廣的重點艇。塊因此越凌立公司宰建議括塔樓部分先亂入市，商業(yè)追相脆對拖后；塔康樓部分的形跌象展示切入異時機(jī)應(yīng)盡早綁動手，大概芒時間應(yīng)控制啞在200侄9昆年怠11紫月躲中上旬匯（具體時間零視具體情況告而定）蘋，提前進(jìn)行瞧項目的形象伸宣傳與預(yù)售扭造勢軍。廁2.2泛、節(jié)公開發(fā)售時協(xié)機(jī)：賀根據(jù)房地產(chǎn)黨項目操作經(jīng)鄙驗，體量較半小的項目形閥象展示期不乘宜與公開發(fā)戰(zhàn)售期相隔時敏間太長，一借般控制在2到個月內(nèi)，時勢間拖得搜太長容易流貴失目標(biāo)客戶回。浙因此建議公臺開發(fā)售時間蜂定為201毛0年元旦為浪宜。扯3析、古銷售階段劃滾分和銷售目鼓標(biāo)核根據(jù)項目的赴規(guī)模和對整駐體銷售進(jìn)行饒分析，認(rèn)為澆在各項工作齒配合密切、朗廣告投入緊劃扣銷售的情港況下，塔樓逼部分棚半夕年左右可以貧結(jié)束銷售。映在面市時機(jī)弦和公開發(fā)售叮時鏡間確定的情釋況下，私凌立公司貴根據(jù)以往的瘋經(jīng)驗將整體奪銷售劃分為扁五個期，即傲形象跌展示期、開圾盤期、強(qiáng)銷讓期、銷售持拋續(xù)期和尾盤桌期，不同的落銷售期有不旗同的策略傾腐向性：蜘3.1溜、焦形象展示期卻（200赤9孩/罩11季-200笨9問/諸12虛）：優(yōu)樓盤硬件不兵具備可展示睬性，因此，她策略傾向是圓樓盤整體形讓象的對外描龍繪，通過各筐種活動堡、地盤圍墻既包裝、報紙半廣告、客戶采營銷、網(wǎng)絡(luò)燦營銷礎(chǔ)、2023逮冬季房交會嬌外圍宣傳相等多種宣傳撞渠道組合，嗎實現(xiàn)目標(biāo)客吸戶對塔樓商觀住樓特點認(rèn)櫻知。銷售以較收取客戶認(rèn)界購誠意金（裁可無理由全莫部退還）、欺派發(fā)VIP笑卡為主，在航促銷策略上下額外讓利優(yōu)星惠。惕3.2翼、德開盤期家（腐20敢10鹿/毛1奪-20暢10想/辭2設(shè)）：汪是項目正式皂銷售的開始億，利用紫元旦節(jié)假日松宣傳罷及通過大量捎硬性廣告宣嘴傳造勢。此調(diào)時項目硬件室具備較強(qiáng)的筑展示性，更江容易打動客舞戶，盡快促御成成交，并庭且在形象展測示期積累交槳誠意金的客咸戶在此時完躁成成交，因?qū)么耍瑢⒋穗A居段的銷售任蠶務(wù)定為售出日可售戶數(shù)的研35％。覺3.3長、叔強(qiáng)銷期正（壘20軌10得/些2灣-20豐10哀/者3唇）：喜此階段依靠茫開盤的造勢囑形成累計客涂戶的成交，忠期間丘利用春節(jié)這墨一生盛大的節(jié)日尋，可以持續(xù)把的利用針對鞋性的主題活細(xì)動和宣傳，幣大力的挖掘購返湘購房寬客戶，因此美，將此階段喇的銷售任務(wù)跨定為累計售葛出可售戶數(shù)闖的75％。泉3.4厘、扛持續(xù)銷售知期捷（20晶10妄/跑4城-20雖10立/焰6這）：塞此階段樓盤敬整體外觀逐皺步顯露直至備入梁伙，期間經(jīng)饞歷熱銷期、牢樓盤入伙使、2023優(yōu)年長沙春節(jié)縣房交會外圍漠宣傳軟等重要事件希，因此，將舉此階段的銷猜售任務(wù)定為掌累計售出可輩售戶數(shù)的9朽0％。欲3.5國、廟尾盤期難（20肯10作/岔7慈——禮）：陵樓盤現(xiàn)樓階午段，是整體齡形象最豐滿汁的階段，將菜剩召余的單位用胳適當(dāng)?shù)厥址ㄑa(bǔ)進(jìn)行尾盤促會銷，實現(xiàn)樓墨盤的利益最萄大化，因此繩，將此階段善的銷售任務(wù)未定為累計售鳴出可售戶數(shù)捕的100％蝦。忙具體如下表豬所示：塵階段味階段細(xì)分祝時間談銷售目標(biāo)符第一階段咳形象展示期樸200臘9壩/吸11恐-200薪9潔/此12飽（約扇2輔個鉆月）導(dǎo)接受咨詢岸內(nèi)部認(rèn)購2挽0%件第二階段伯開盤期心20僚10菌/宅1持-2枝0族10霜/羊2畜（約1個月貸）睡銷售總套數(shù)莊的35%，陵累計為35曲%韻第三階段紡強(qiáng)銷期蜘20廳10階/香2顆-20敏10貸/葉3搭（約2個月享）寸銷售總套數(shù)快的40%，文累計為75殊%巧第四階段激持續(xù)銷售期嘴20狡10兆/嗎4磨-20推10幟/令5央（耍約2個月）星銷售總套數(shù)練的15%，坡累計為90止%手第五階段櫻尾盤期擋20概10段/矮6李——嶄銷售總套數(shù)硬的10%，黃累計為10枕0%仿4．主要銷殖售階段進(jìn)入烏必備條件檢稱測苦根據(jù)本項目齡的定位和實室際情況，明關(guān)確要進(jìn)入各茄推售階段的糾必備條件，城尤其是進(jìn)入碌形象展示材階段和開盤班階段，有利么于我們對各磚項工作的把粱控。爛4.1穿進(jìn)入形象展令示階段鍵：構(gòu)銷售步驟和聲面市活動、確媒體等策略而確定；晴臨時接待處宗裝修及展板暫等展示包裝嶼完成；殼地盤圍墻包盲裝完成；獸沙盤模型和形至少前期推撐介戶型模型絹完成；蚊部分宣傳資柏料，包括折泄頁、戶型單基張、手提袋陪完成；樹貴賓禮品、孫活動禮品到傅位；膊相關(guān)部分銷訴售資料包括慶VIP卡、脖誠意協(xié)議書儀等到位；耽銷售人員、丟保安和財務(wù)宣人員培訓(xùn)完村成，進(jìn)駐現(xiàn)歲場。螞4.2悟進(jìn)入公開發(fā)污售階段：艷拿到預(yù)售證?。恢落N售中心裝劇修完畢，并窯可投入使用猾；場地盤包裝到傘位，樓書、綿模型、廣告羞指示等相關(guān)渣售樓必備工煮作到位；承樣蜘板房、看樓妄通道裝修及碰展示包裝完赴成；給銷售相關(guān)法徹律文件，包蒸括交樓標(biāo)準(zhǔn)攝、延物業(yè)管理及順收費、按揭救銀行、各項陪收費表、認(rèn)莖購書、買賣領(lǐng)合同等到位適；冬銷售價格表甘、付款辦法蒜等確定。獲4.3掃、波兩階段之間你完成事項并既投入宣傳和績使用事項：投宣傳片拍攝膀及多媒體演睜示；網(wǎng)絡(luò)展示。僻5掙、拿推售原則及弦推售順序換本項泳目因為只有朗一挽幢塔樓，體默量不大，因扶此在推售上若僅考慮銷售稍控制即可，溪凌立公司讀建議銷控主扒要通過樓層珠來實現(xiàn)，遵鏈循抱“欄優(yōu)差結(jié)合叨”猜的原則借，在不同階丹段可針對不閑同的消費心鐘理更容易制創(chuàng)造銷售策略山。銷控策略：掩前期采用分網(wǎng)層控盤測，吧后期采用分乏層靜﹑劍分區(qū)間控盤絕。（注售：賣22-27尺層不納入營標(biāo)銷范疇。次）沸時間爪推售單位刷內(nèi)部認(rèn)購期策單恥數(shù)偽層恥（5、7、種9、11、越13、15歇、17、1冊9、21）興開盤期藏單數(shù)嘉層伙結(jié)合部分大模戶型產(chǎn)品淋強(qiáng)銷期膽雙數(shù)河層儲（4、6、競8、10、脫12、14酸、16、1香8、20）爽大部分大戶自型產(chǎn)品結(jié)合泡裙樓商業(yè)門枯面戲持續(xù)銷售期陶以中謎小戶型產(chǎn)品惱為主糧尾盤期族推售精典戶谷型編號:雞樓層編號:較1---慮2尿?qū)尤箻?雹3濤樓轉(zhuǎn)換層,址4微---2式1賭層為住宅不模間斷尺（22-2強(qiáng)7層不納入柄計算）報,尾–廣1,喪–步2獨層懶為地下車庫侄。狠區(qū)間編號:洗遵循以樓層環(huán)為基數(shù),層隆數(shù)以由西往寶東,由北往霉南的順序進(jìn)差行編川號,由01島—翻12不間斷蠻。爽6轉(zhuǎn)、毒各推廣階段拋營銷策略記6.1澇、形象展示醫(yī)期庸:府時間：(2夢00債9括/榜11限-200三9特/盤12肯)極銷售推廣目金標(biāo)：卸通過有目的若前期醞釀和熟宣傳工作，度使本項目塔喬樓部分成為巧市場期待的叨焦點嬌；洪參與冬季房票交會小展廳毯宣傳并進(jìn)行妻外圍宣傳；室聚集人氣，掩為掀起公開桐發(fā)售的熱銷炕勢頭造勢差；橋達(dá)到一定數(shù)里量的VIP鋼卡誠意認(rèn)購煩，實現(xiàn)開盤留即可達(dá)到一蔑定銷售率的彎目標(biāo)。銷售對象：翻公司長期積折累的客戶；純投資者；葉項目的宣傳白炒作所吸引隙的客戶。銷售渠道：岸利用前期的停報紙廣告及松新聞炒作；侍利用公關(guān)等有主題活動、踩推介會等方尿式膏；辟利用冬博季房交會小充展廳宣傳及農(nóng)外圍宣傳；藝?yán)肈M宣針對性上門綿宣傳仰；直利用網(wǎng)絡(luò)營無銷（樓盤網(wǎng)畏頁）歸。軋造勢安排及騎促銷手段丘1勺.湘安大廈沿面市還VIP卡發(fā)式售儀式美，引發(fā)媒體滴炒作；同期罵推出裕：扒VIP卡（桃含金量50情00元人民咽幣）VIP交卡下面解釋扭2.黨商務(wù)之夜雞板尾酒會帶3.前衛(wèi)時擠裝秀團(tuán)（以上活動莖視具體情況軟而調(diào)駁整）賤VIP貴賓領(lǐng)卡：腔VIP貴賓亭卡的運作主夾要在高尚住結(jié)宅項目的誠堂意認(rèn)購階段悉，目的是：錯營造項目的室高貴形象，傭同時體現(xiàn)客擔(dān)戶非一般的隱社會身份遙吸引目標(biāo)客移戶誠意認(rèn)購并本項目密VIP貴賓祥卡的價值，濤體現(xiàn)在擁有漲此卡的客戶針，能享受到遙什么樣的優(yōu)快惠及待遇。熱但為了吸收崗客戶，所以雖極有必要采掘用VIP貴荒賓卡誠意認(rèn)寄購的形式。繭VIP錦卡的形式：邁VIP卡的棗價值為人民冬幣5000天元，享受發(fā)林展商提供的屢會員優(yōu)惠及領(lǐng)服務(wù)；雖而這些服務(wù)啟及優(yōu)惠發(fā)展山商的成本是蛛比較低的，顆例如：預(yù)聯(lián)絡(luò)長沙市印檔次比較高詢的咖啡廳或件茶座，共同賀向客戶提供胞會員優(yōu)惠及怪服務(wù)，比如標(biāo)：上島咖啡誤、滲咖啡之翼等代；吹汽車美容的薄會員卡，（湊視費用多少巴而定會員期段限）。悄VIP卡的鑒運作形式：淋于項目正式貞開盤前，為風(fēng)了積累更多微的誠意認(rèn)購稈客戶，采用知VIP貴賓躺認(rèn)購愉的推廣形式兆，所有前期膠誠意認(rèn)購的屯客戶，都必假須繳獲50鄉(xiāng)00元的誠淹意認(rèn)購金，擊并可以獲得材發(fā)展商福提供的一定丈折扣的購房朗優(yōu)惠，比如池所有誠意認(rèn)國購的客戶，燒均可以獲得蕩總樓價3潛%的優(yōu)惠，回而誠意認(rèn)購說的VIP卡筍購買金額，價將會自動轉(zhuǎn)神為樓價（或檢訂金的一部染分），并且碰或可以享受跳VIP金卡男的優(yōu)惠及服皂務(wù)；乞但觸如果誠意認(rèn)財購的客戶，碧在開盤時期魂未能成交，拒5000元殼誠意認(rèn)購金啊，將如數(shù)退兇還。繭6.2個、開盤期疼時間：20奮10毅/功1鑒-20劃10犬/剖2姿階段介入必逐備條件：謹(jǐn)前期造勢基渡本完成，并丟達(dá)到預(yù)定效芬果；階前期銷售目距標(biāo)基本完成前；亦廣告投放安串排到位；綱市場造勢準(zhǔn)殿備工作一切紙就緒，隨時酷可展開工作傭。政銷售推廣目檔標(biāo)：稅利用開盤活擁動聚集人氣火，形成開盤紫火爆之勢；繁將前期誠意莫認(rèn)購的客戶銅轉(zhuǎn)化為實際夕購買，回收瑞資金；革利用開盤火儲爆的優(yōu)惠護(hù)之勢，墾抓住春節(jié)返沸湘購房群體冠，推出春節(jié)卷購房促銷策層略，仔產(chǎn)生一批新爽的購買力量此。銷售對象：雞前期持VI脹P卡客戶；旅前期已經(jīng)來憶過接待處，羽但未認(rèn)購的勢客戶；若前期持VI洞P卡客戶帶滲來的親朋好普友；表各種整合宣宏傳吸引的新爭客戶航，特沒別是春節(jié)返普湘購房群體考。肢銷售單位：模開盤推出的利單位赴，貢同時考慮放諒開選擇策略葵。銷售渠道：它銷售中心現(xiàn)乞場展示；第銷售中心現(xiàn)聯(lián)場文化活動鞋；堆網(wǎng)絡(luò)、報紙綿廣告等整合盆宣傳；斗口碑宣傳引存起的老客戶矩帶新客戶；豬造勢安排及哪促銷手段:僻開盤慶典妄——“麥香車美女屠”吉展；西開盤當(dāng)日到千現(xiàn)場簽認(rèn)購恩書的客戶有院額外2個點趁的優(yōu)惠，開用盤一周內(nèi)到崗現(xiàn)場的客戶花有額外1個陶點的優(yōu)惠（賠開盤當(dāng)日除霧外），所有叉落定客戶都悟可以獲得V分IP卡；五凡開盤當(dāng)日牙到現(xiàn)場登記火的客戶，可夢參與有獎活鞋動（具體待尋細(xì)化），并漂均可獲贈精忽美紀(jì)念品。枕（以上活動掛視具體情況盞而調(diào)整）捎6.3舌、強(qiáng)銷期制時估間：戒20界10日/研2云-20導(dǎo)10駱/菌3張銷售推廣目軌標(biāo)：面持續(xù)開盤期退的熱度進(jìn)行飲強(qiáng)勢銷售；催充分利用該臣階段的瓣春節(jié)治進(jìn)行促銷；他盡可能的實蠟現(xiàn)銷售，回耳收資金。銷售對象：籮新開發(fā)的客輩戶；芝老客戶帶來貿(mào)的新客戶銹；井春節(jié)返湘購遮房群。銷售渠道：剃銷售中心現(xiàn)獲場仙展示；濟(jì)網(wǎng)絡(luò)、報紙立廣告等整合燭宣傳；淋口碑宣傳引漠起的老客戶黃帶新客戶；捕造勢安排及們促銷手段:鹽有1.蜻美食爛文化節(jié)律視2.兼汽車試駕活憶動埋（以上活動積視具體情況素而調(diào)整）區(qū)6.4草、持續(xù)銷售驅(qū)期湯時間：語20辟10鞋/赤4含-20插10黨/煩5惠銷售推廣目殺標(biāo)：揉利用長沙樓門市傳統(tǒng)的營負(fù)銷旺季實現(xiàn)涉本項目的鐵持續(xù)旺銷；斃利用工程進(jìn)擔(dān)度的階段性升成果作為宣別傳的階段主急題；躬利用入伙形乎成旺銷月，延并進(jìn)一步樹鑒立項目和發(fā)投展商的良好墨品牌形象三；猶利用201跡0年春季房泊交會進(jìn)行外制圍宣傳。銷售對象：倍新開發(fā)的客且戶；酸老客戶帶來熄的新客戶蕩；類房交會看房臟客戶。挖銷售單棚位：膝所有剩余單庸位藏及裙樓商業(yè)容門面此。銷售渠道：曠銷售中心現(xiàn)顫場展示；抽網(wǎng)務(wù)絡(luò)、報紙廣悲告等整合宣怎傳；織口碑宣傳引在起的老客戶含帶新客戶；疲6.5烘、尾盤期慶時間：間20搖10認(rèn)/劑6費——煙銷售推廣目敬標(biāo)：售實現(xiàn)發(fā)展商屯利潤最大化炸，爭取實現(xiàn)急零剩余。銷售對象：鋸優(yōu)惠讓利信攜息吸引的客北戶；浸老客戶帶來煤的新客戶欲。向銷售單位弦：所有剩余貫單位攀及裙樓商業(yè)佛部分犧。銷售渠道：壓報紙的優(yōu)惠登信息；階口碑宣傳引純起的老客戶哲帶新客戶。趣造勢安排及下促銷手段覽利用購房送杏名牌家電、乖部分裝修等詞暗降價方式鋪實現(xiàn)讓利，興促使購買。銹現(xiàn)樓姿態(tài)發(fā)往售，即買即弟住。歌區(qū)域商業(yè)前狂景展示活動青，提高裙樓踢商業(yè)價值。美七、宣傳推僵廣策略赤1、熄廣告受眾分憐析剛由于項目定巾位為宜商宜腹住類型，兼融有部分裙樓圣商業(yè)，羞針對的客戶受群體有著的番區(qū)別，宣傳趴推廣策略也委應(yīng)有不同的顧側(cè)重點：勉1.1茶、省針對住宅哭部分褲目標(biāo)客戶類桂型主要為：煙●骨區(qū)域敬內(nèi)的商務(wù)精暮英狀●租附近生意人利士仿●球長沙金領(lǐng)純，幅白領(lǐng)階層●純投資客羽目標(biāo)客戶的逃共性：作→帳居于長沙，消對長沙的社肅會、城市相釣當(dāng)熟悉，關(guān)覽心長沙的發(fā)留展，常瀏覽喚媒體，所以仔長沙的媒體病能起到覆蓋做所有目標(biāo)客勢戶的范圍；缺→扛生活層次較枝高，追求比繩較有品位的槐城市生活，罰認(rèn)同都市生級活,并依戀芹城市生活的況形象包恥裝；巷目標(biāo)客戶的衰心理分析：往→艘購房動機(jī)多駝以投資為主堆，少數(shù)用于著自用，購殘房信息主要醋來自特殊途熟徑及公眾媒平體，但有特叉定的傾向和防喜好，比如隆流行時尚,述財富類雜志蠶；昏→極計算投資前共景種，胃利益回報.加物業(yè)的升值路空間嫂。電→朵喜歡有品位鬧的廣告信息傲，軟性的系禽列報道文章緊可能比單獨欠的功利性的林硬廣告更有絹成效；轟→轟富有積極意腸義和品位的盟主題性參與近活動可能比姜單一的售樓忙廣告更能吸田引其對樓盤犁的關(guān)注；冰→折目標(biāo)客戶追胖求高品位，圣高素質(zhì)的物旁業(yè)，向往有抖格調(diào)的生活籌，注重物業(yè)尸的實用性，寫但更注重物連業(yè)的文化形掌象，媒體的轎宣傳，應(yīng)該躲以軟性的形晴象提升更符尾合此部分人控士的喜好。廣告訴求點團(tuán)項目的總體權(quán)形象以遍四方坪核心土物業(yè)升級概檔念為統(tǒng)領(lǐng)搏，中心便捷散的肯生活為訴求潮點,涵蓋項鉆目所有賣點啟，眉撐起項目形帆象大旗吧，建主要作為項嗎目的主軸貫屈穿始終宴。分訴點:中小戶型:喝升值空間符：昂區(qū)域位置禿，成熟生活蓋配套及便捷確交通優(yōu)勢所頓烘托膏的升值前景垮。印緊湊戶型算空間考：巷個性生活的喚一次革命斬，燕顛覆過去損的方式黨，掛品味與格調(diào)鞋的追求彎。彼上火便利性鍵：組居于財區(qū)域核心，厘繁華與幽靜擋兼有，航把握城市序脈搏，儉生活就是一惜種追求渾。大戶型：輪地段洽：幻:核心地段解，掀核心位置睬，成熟交通晉，判城市生活世，懂身份體驗饒。樂功能并：粱居家是種心丹境買，售氣質(zhì)越純孩，辨境界越高很，鏈城市的居所惹一樣可以敞和開心扉企，奇明亮開揚內(nèi)。留景觀稈：核心路段厚的商業(yè)意繁華與自然策景觀的完美皮組合盆。接建筑：俊美律的建筑外形胸，鍬恢宏的氣勢載樓宇?；蓖顿Y：芳宜商宜住，塔新型理財概猛念，穩(wěn)健回趁報模式。鏟1.2忙、繪商業(yè)裙樓繭地段優(yōu)勢：滲四方坪板塊燙的核心扇地段,利三一大道與遼車站北路交舌匯處東側(cè)。購商業(yè)前景罰：饑區(qū)域內(nèi)日趨行成熟的餐飲酷配套發(fā)展及駁汽悅車配套發(fā)展茂優(yōu)勢。猶投資概念：粗本項目因價園位、升值前斯景等因素影炊響磨，丙預(yù)期有較高會的投資回報旦率載。棚2串、族宣傳口號建刑議移區(qū)域拜之上的畫城市選生活察城市貴族的省身份權(quán)印張別人還在上遭班的路上，移我已經(jīng)在我勵的OFFI因CE鵲夜喝咖啡杰3崖、稱廣告宣傳主墻線棄廣告宣傳主核線表:掃銷售期失內(nèi)部認(rèn)購期跪開盤期唇強(qiáng)銷期攏持續(xù)銷售期舉尾盤期惜推廣階段余形象導(dǎo)入期煎強(qiáng)勢宣傳期塊主題活動期綿持續(xù)滲透期攏促銷期偷宣傳渠道遭現(xiàn)場戶外廣丸告；VIP徒卡推介會、辛公關(guān)活動；鍵DM及宣傳聾片派送；網(wǎng)蜂絡(luò)；報紙軟橋宣傳等。艦更換戶外廣依告；電臺廣霜告呼、樓宇計廣告；報紙南軟硬性宣傳梅；網(wǎng)絡(luò)；開地盤活動等。煤戶外廣告；逼樓宇陜廣告；報紙烘軟、硬性宣窮傳；主題活畢動；網(wǎng)絡(luò)等禽。天更換戶外廣劫告；蕉樓宇徒廣告；報紙白軟、硬性宣酬傳；主題活碑動等。擁部分樓宇廣蠅告宣傳接；泉POP宣傳置；盾網(wǎng)絡(luò)等。寒訴求點備區(qū)域露之上的生活街形象導(dǎo)入利，成熟的生免活配套及便狗捷的交通鄙網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。使開盤活動，姨便捷居家辦踩公概念洽等錄。也利用主題性湖活動的宣傳糕強(qiáng)調(diào)形象篇景、配套篇證，加強(qiáng)項目諒的區(qū)域豎認(rèn)同感史及配套的便布利性剖。逝良好銷售記許錄的傳播，閃工程進(jìn)度信萄息的傳遞，雙素質(zhì)提升的露傳遞，入伙字主題活動。陶現(xiàn)樓促銷策姥略檢4嶼、孫媒體投放策購略標(biāo)針對項目不洞同的物業(yè)瘦，匹不同的消費臟者及消費者賴不市同的生活方允式昌、膊與興趣愛好饅，崇工作習(xí)慣與額接觸的媒體冠不同,制定胸不同媒介策草略始，慰合理利用媒會介資源襖，歡做到傳播效凡果最大化恒，飾因為本項目餅體量不大碎，彼所以盡有可納能的節(jié)約媒遠(yuǎn)體投放費用缸。雨A栗、矮報紙媒體:與以《長沙晚柳報》或《瀟罰湘晨報》麗為餅主，長沙主進(jìn)要的報紙媒因體，發(fā)在行量大，接塔觸客戶群體扮較廣，宣傳炭速度相當(dāng)快夜，主要閱讀族此報紙，針踢對性極強(qiáng)舅，報紙廣告冶主要用作項畜目的發(fā)售信添息，項目的敢形象推廣及笨項目各個階睜段活動的信聾息等?！稙t禍湘晨報》和礦《長沙晚報總》將作為項給目的宣傳主價要媒體，以敘投放硬性廣于告和新聞炒畜作為宜；猾B踢、坦戶外廣告（姻路牌廣告）嶼戶外廣告一夢直來都是房識地產(chǎn)蒜宣傳選擇的牢強(qiáng)硬媒體兇，醉能隨時的接明觸到客戶的碗注意，也可遣以為項目在掃社會上樹立頭高貴物業(yè)的鋼形象，具有做接觸人流多熱,費用相對乏較低等特點婆。霞可以考慮項考目附近奇，三一大道態(tài)與車站路酒交匯處設(shè)置勞的戶外廣告壯牌，樓體懸乖掛下垂的巨政幅廣告牌，懶項目入口處背即車站北路撒，可以考姓慮安排指示拌路牌。揀C遭、蛙DM雜志廣廟告槐幅考慮到咽項目針對部洲分商住辦仇公客戶和投對資客戶，因瞞此針對性的禍高端雜志投鑰放也很有必察要，而且費搏用不高。《柒天》紅<<柒天>語>雜志的風(fēng)鞋格特點侵，染與我們的目置標(biāo)消費者相狡吻合嶼，精具有發(fā)布面餅廣速，繪涵蓋內(nèi)容豐揮富雪，攝檔次相對較曾高等特點溉，姓不失為樹立波項目形象的族一個好渠吩道飽。痰《長沙房地誰產(chǎn)》動此為長沙房化地產(chǎn)專業(yè)雜浩志代，姻直接受眾面腫廣事，號但廣告費用繁相對較高洗。篇建議適期選丘擇投放它。D．廣播輸廣播的聽覺折沖擊力對有撞車階級人士艷有較強(qiáng)影響驢，但受眾范役圍有限，可愁作華為提升知名罷度之輔助工鑄具，預(yù)算較儲低。推薦長融沙交通電臺賢，長沙音樂窮電臺。膨E．網(wǎng)頁廣虧告飲電子資訊業(yè)柿的發(fā)達(dá)砌，搜現(xiàn)在沒有接虛觸網(wǎng)絡(luò)的人沿很少或，愿而乳且我們的目猜標(biāo)消費者當(dāng)，圣更是頻繁使寄用電腦網(wǎng)絡(luò)晌，景所以網(wǎng)絡(luò)是霞我們另一個桌樹立項目形貧象的窗口字，鄰更是消費者蹲直面項目獲忽取信息的渠訓(xùn)道閑。孟建議在長沙瓦專業(yè)的地產(chǎn)各網(wǎng)上發(fā)而信讓息傾，樓同時制作本詞項目專屬網(wǎng)盟站或，妖在長沙搜房謝網(wǎng)等各大房真地產(chǎn)門戶網(wǎng)宅站上建揀立鏈接填。算F.車體廣恭告桶公交車通過洋其流動的特說殊性抽，式有利起到受綿眾面廣黨，只而信息直接希，掛直觀易于目吳標(biāo)客戶接收棍的作用歡。偏考慮背選擇性做為硬項目形象展湊示的另一會窗口找?；チ龛F：匪建議可以考終慮一些小眾響傳媒中。股比如急：幼茶樓慘、礦咖啡廳學(xué)、對西餐廳等場烘所結(jié)合他們儲的產(chǎn)品印制海宣傳蘋物堪。越針對性傳播票，雖提高有效性栽，貓具有成本低塊等優(yōu)點險。李5候、鐵廣告投放計寇劃及費傘用預(yù)算慚本案的宣傳筋推廣費用預(yù)形算，應(yīng)根據(jù)叔市場整體情見況和項目運服做需要而制寄訂。冊根據(jù)目前我月們對本案的第了解廉，繁結(jié)合現(xiàn)有的賢策劃思路，爆并參考其它滔項目的運做喚模式，暫將票本案的宣傳躍推廣費用預(yù)虛算擬訂為總廳銷售額的切1.5娘%伶左右風(fēng)。老6浸、扛S績P活動策略怠活動策略根恩據(jù)銷售周期犯時間節(jié)點蟲，優(yōu)制定相關(guān)的趣行銷活動方綱案洋。拾形象展示期權(quán)(蓄勢期)升(200鈔9碧/誕11斤-200資9服/由12醒)均A露、石湘安大廈V避IP卡發(fā)售腥活動暨項目陶新聞發(fā)布會軋活動目的優(yōu)：宋項目初次形腥象公開展示麥，溉希望瞞吸證引眾多媒體華關(guān)注校、從業(yè)界注意障。猶目標(biāo)消費者穩(wěn)開始關(guān)注項掙目情況遍，并推出項矮目VIP卡桐。嶺內(nèi)容及形式之:緒以址項目現(xiàn)場公絡(luò)開亮相慢的形式趟，兩召集長沙媒險體資深人士杠及相關(guān)業(yè)內(nèi)懶人士通，結(jié)合腦新聞發(fā)布的唯形式撥，譯正式向社會疑推出項目翻并發(fā)售項目梁VIP卡。嘩B、稍活動公：商務(wù)之夜遼雞尾酒會幼活動目的冠：醋項目體量不唇大嘗，高但相對蓄勢孔期有點過長縫，館為了攏集意爸向客戶院，顆增強(qiáng)購買信羽心洞。笑期間適期舉每行高檔的雞查尾酒之夜較。資內(nèi)容及形式抄:錦邀請已內(nèi)部紅認(rèn)購客戶太、乏意向客戶爛，預(yù)通過高規(guī)格拳的雞尾酒會塑更深入的讓千目標(biāo)客戶認(rèn)尺同缺，旺項目倡導(dǎo)的幻文化及格調(diào)桿。排C陶、染冬網(wǎng)季房交會勝活動的目的量：莊借房交會的畜盛會充分展俗示項目形象鴨，老積累客戶唱。戰(zhàn)內(nèi)容及形式紛：烤房交會現(xiàn)場汁小展示廳宣濁傳及房交會吹外圍宣傳。眾充分利用房港交會警活動赤，攔截客戶傭，達(dá)到蓄客薯的目的。妙（以上活動美視具體情況柔而調(diào)整）庫開盤期(2憶0擔(dān)10宿/攜1錯-20掀10摸/跪2飲)啄開盤活動-擁----香獻(xiàn)車美女展少活動目的盡：方項目進(jìn)入公紐開發(fā)售階段學(xué)，陪前期的蓄勢姓積累的客戶桶，罪通過造勢及膝項目的進(jìn)度鼓展示磚項目的美好議前景饅。候內(nèi)容及形式貍：肚結(jié)合區(qū)域汽擴(kuò)車配套產(chǎn)業(yè)五的發(fā)展前景細(xì)；懇通過香車美味女吸引眼球懶達(dá)到美女經(jīng)榴濟(jì)效應(yīng)帆。香車美女怠向來是眾多頂樓盤選擇佳綢伴傲，婆更好的體現(xiàn)呀樓盤的駝特質(zhì)與區(qū)域歡優(yōu)勢。師（以上活動否視具體情況地而調(diào)整）臟強(qiáng)銷期(2恨0威10暈/路2就-20驗10排/員3古)戚A.活動考：美食文化艇節(jié)掠。勾B.活動：族汽車試駕活帳動息。劃目的：配合柔持羽續(xù)開盤期的毛熱度進(jìn)行強(qiáng)移勢銷售；盡想可能的實現(xiàn)順銷售，回收律資金。閉持續(xù)期(2晝0缸10量/本4斧-20蝶10織/隨5床)掙A.活動:碼春季房交會攔內(nèi)容及形式擋：倘通過房交會值的人氣，進(jìn)豬行外圍宣傳災(zāi),大量派發(fā)帶宣傳單及發(fā)春放小禮品等信聚集人氣的舊小型促州銷活動以攔形截客戶，對棍項目進(jìn)行持焰續(xù)銷售。療（以上活動粒視具體情況俯而調(diào)整）壇八、定價策具略1、定價掘1.1寺﹑雖定價原則惡1歷)謝、以類比項緊目作為考照撓2因)狼、以本項目五工程投資作透為困基礎(chǔ)扇3劉)缺、結(jié)合市場牢設(shè)置合理的碧利潤空間摸1.2食﹑帥定價方法途采用謎市場比較法穗，臉即以同類市謊場的主要競攔爭樓盤為參槐照系，通過燕各因素的評異判對比，結(jié)扶合其所占權(quán)斗重，得出綜革合分?jǐn)?shù)，算綢出比較系數(shù)畫，與競爭樓常盤均價相乘面得出本項目就對比均價，晨經(jīng)平均后得心出本項目物掃業(yè)均價。賭SOHO天星都磚均價：44熔00元/㎡街永通商邸肆均價：43際88元/㎡趙華府壹航線個均價：44攔00元/㎡隙各類比她項目均價為東：似與峽SOHO天盯都攔相比得出均爬價：插4400/戴104=4玉230.7昆7昂元/㎡帶與永通商邸擺相比得出均熟價：兇4388/覽103=4飄260.1錄9燕元/㎡租與美華府壹航線濫相比得出均惡價：賓4400/蔑103=4錯271.8拆4桑元/㎡山調(diào)整后得本密項目物業(yè)均之價鋸：踏(4230插.77+4你260.1盆9+427租1.84)斬/3=42個54雕元/㎡念1.3艱﹑鉛市場均價竹從以上得出忠，摟建議項目總斧體市場均價叔為：命4250待元/診㎡荒。盲1.4、定翼價策略啊定價策略上治，以覆“休震憾價入市猛，爬坡式升花價擋”塔的策略，吸呀引客戶。只所以，初擬罵以3898營元/㎡起價擋，同時降低摩大戶型的總蜂價。恰2、調(diào)價體攤系記2.蘇1各﹑庭建筑物朝向舊角度考慮：敗本案戶型設(shè)厚置為南北朝段向，南向價觸格比北向提扔高50秋—只100元/晨㎡。崖2.控2辜﹑筑從物業(yè)層差爺及結(jié)構(gòu)設(shè)計命考慮：定層協(xié)差價為30莫元/㎡，后子期可考慮調(diào)曬至20元/浮平米。邪2.偏3休﹑蹈提價時間節(jié)裕點：豎內(nèi)部認(rèn)購期霜:(2若009年1貸1月術(shù)—潤2023楊年1美2淡月)以38潮98元/㎡獄起價入市。蠟開盤期欲:(201探0月抖1棄月-澤2貞月)項目正壓式對外公開捏發(fā)售及春節(jié)直期間,根據(jù)濟(jì)內(nèi)部認(rèn)購實丙際情況,提泰升50炕—其100元/磨㎡。霸塔樓外立面暗開始裝飾野(09年4妹月)時,準(zhǔn)既現(xiàn)房面世，班價格上揚5卻0獸—杰100元/福㎡,體現(xiàn)物卻業(yè)的超值及椅升值空間潛劑力。迫項目進(jìn)入交哪房時,銷售講作最后沖剌嘉,價格再度吐上揚50聽—瘋80元/㎡逆。疲3、折扣體考系寧①梨、內(nèi)部認(rèn)購陶期：從顧客毫購房心理考胖慮,采取銀憤行按揭9.美9折，一次探性付款9.務(wù)8折，特殊嚷考慮9.7配﹑校9.6折，涂底扣9.5努折?；泞谥?、開盤期：醫(yī)實行(內(nèi)部厭)9.7甲折。仰③臭、啊封頂：公開捉折扣9.7查﹑普9.8折，閱內(nèi)部折扣9弓.5折。當(dāng)④飯、襖銷盯售后期：視便銷售情況采縱用相應(yīng)的折達(dá)扣體系。嗚九.銷售組釀織:年1．人員組寇織及安排敬項目成立項示目小組，包早括有策劃小鋪組、公司顧鼓問小組、銷返售小組等，釣由策劃小組雷統(tǒng)籌，伴隨濱整個項目的楚銷售代理期殘開展各項工蒼作。鎮(zhèn)項目小組睜成怒員發(fā)職能礙策劃倘策劃監(jiān)控合總監(jiān)渠監(jiān)控策劃叉及前期準(zhǔn)備蛇的各項工作棗，項目協(xié)調(diào)團(tuán)與指導(dǎo)駕項目策劃何項目策劃經(jīng)堵理錢進(jìn)行策劃，姻廣告宣傳等工工作雪與有關(guān)合作雁公司溝通，友討論及總體甲銷售問題舊銷售違銷售監(jiān)控扣總監(jiān)虎監(jiān)控前期準(zhǔn)約備工作的進(jìn)槍展，調(diào)整銷雄售朵策略劫項目銷售擇項目銷售經(jīng)斧理熱負(fù)責(zé)項目的行銷售工作，壽總結(jié)銷售情培況強(qiáng)客戶公關(guān)、番調(diào)查穩(wěn)反饋客戶的休反應(yīng)和意見沾銷售刻顧問年佳照項目小組在央展開工作時徑，均需與有普關(guān)合作單位污溝通、合作載，在項目正凈式開盤時，池銷售工作將希會有物業(yè)管事理公司的介扯入，人員的費組織將會由熔凌立公司僑﹑藏發(fā)展商和物亡業(yè)異管理公司三胃方構(gòu)成，各蹲人員負(fù)責(zé)具寫體的事務(wù)，恨確保銷售活所動順利進(jìn)行霉。1．1架構(gòu)全銷售小組由著委派之項目斗經(jīng)理負(fù)責(zé)籌赴組及管理，嶼銷售人員包兆括上銷售蒙顧問和高級憲銷售灑顧問（須經(jīng)右考核通過）飛。委派之銷牌售總監(jiān)負(fù)責(zé)慚監(jiān)控整個項妨目的銷售工白作，隨時提稿供支援及協(xié)獸助。銷售總監(jiān)銷售總監(jiān)策劃經(jīng)理項目銷售經(jīng)理高級銷售顧問銷售顧問策劃經(jīng)理項目銷售經(jīng)理高級銷售顧問銷售顧問紙1．2項目煉銷售經(jīng)理職摸責(zé)崗鑒于項目震所合針對的客戶很層的層次較雹廣，所以在盲銷售楊顧問或銷售蝶經(jīng)理的培訓(xùn)更和選擇上，枯都將慎重把旦握，以求挑冬選較全面的首項目銷售經(jīng)職理。界按發(fā)展商和釀凌立壘公司的共同豆目標(biāo)，以公晚平、公正、漢公開的原則將開展工作。決與發(fā)展商各河部門協(xié)調(diào)并跌溝通相關(guān)工排作。資負(fù)責(zé)銷售部斯的籌組，包漸括銷售部人詳員的培訓(xùn)和蘆工作指導(dǎo)。蹦全權(quán)負(fù)責(zé)地駝盤售樓處及火其他銷售點窩之管理工作遍；全權(quán)負(fù)責(zé)無地盤總銷控榜。辦負(fù)責(zé)銷售人惡員的監(jiān)督、良管理及培訓(xùn)花工作。穩(wěn)負(fù)責(zé)組織銷煎售人員進(jìn)行抄相關(guān)的市場慌調(diào)查、總結(jié)國并結(jié)合項目弱情況與策劃在部及時溝通愧。菊負(fù)責(zé)夠與發(fā)展商溝上通、匯報每溫一階段的銷特售工作，并啟負(fù)責(zé)提出需裹要發(fā)展商支互持配合的蔬各項事宜。筒協(xié)調(diào)發(fā)展商花關(guān)系客戶的滿接待工作。柿1．3人員批要求礦所針對的客丹戶層次較高耳，在選擇物既業(yè)顧問人員疼的時候，將藍(lán)會首選銷售贊投資類物業(yè)嫩經(jīng)驗比較豐雖富的奶銷售號顧問，并且防在綜合質(zhì)素奶及形象上，拌以挑選較高咱層次的醉銷售蛋問。鈴銷售魯顧傍問必須具備養(yǎng)以下基本條義件夠年齡：22鞠-30歲公儀表：五官山端正、得體材大方趁身高：男性正168CM擇以上，女性層158CM瞇以上偷學(xué)歷：大專側(cè)以上程度，爬和具有銷售疏經(jīng)驗謝語言：標(biāo)準(zhǔn)救普通話及