高爾夫別墅商業(yè)計(jì)劃書

高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書（完整版）20232023年1月目錄結(jié)構(gòu)項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及發(fā)展概況1、我國高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2、我國高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望二、項(xiàng)目介紹及實(shí)施方案1、項(xiàng)目總體情況爆2、軟項(xiàng)目進(jìn)開發(fā)思路愿3、服項(xiàng)目零建設(shè)基本方飯案悔4、奔項(xiàng)目功能分怎區(qū)及主要內(nèi)曠容輩三、項(xiàng)目所鍛在城市房地句產(chǎn)市場(chǎng)分析憤1、漏宏觀層面中2、鉛客戶定位湯3、膀產(chǎn)品定位益4、圓定價(jià)策略鵝5、德銷售策略叨四、廉項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分咽析公1、絲交通優(yōu)勢(shì)：罩2、堂規(guī)模優(yōu)勢(shì)論3、動(dòng)稀缺優(yōu)勢(shì)忙4、舉文化優(yōu)勢(shì)：私五談、夏項(xiàng)目峽風(fēng)險(xiǎn)分析與北規(guī)避對(duì)策聚1、獵項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分濾析畢2袍、堪項(xiàng)目注風(fēng)險(xiǎn)的防范臉對(duì)策給六、少投資估算和嶺開發(fā)計(jì)劃脫（估算內(nèi)容舅為高爾夫球笑場(chǎng)建設(shè)+會(huì)熟員股東的別污墅建設(shè)）張1器、晴項(xiàng)目汗投資念估算砍2硬、陽項(xiàng)目喘開發(fā)計(jì)劃想七喚、貧財(cái)務(wù)與投資塞價(jià)值分析恰結(jié)論女項(xiàng)目可行性虜分析溝一、項(xiàng)目背陵景及發(fā)展概販況麗1.我國毫高爾夫房地照產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀敲1.1趣我芹國高爾夫房移地產(chǎn)整體市閘場(chǎng)監(jiān)1984秩年，第一座抵高爾夫球場(chǎng)洲即中山溫泉棄高爾夫鄉(xiāng)村獻(xiàn)俱樂部建成輸，宣告高爾伴夫在中國大場(chǎng)陸正式落地洞。犯此后，高爾題夫球場(chǎng)在中梢國大量發(fā)展喇。靈短短二十多萄年的發(fā)展，途球場(chǎng)如雨后逃春筍，已經(jīng)童突破了30忽0翻家，并以逐四年上升的比電例遞增。吃1.2闊京伍、卡廊坊高爾夫憶房地產(chǎn)市場(chǎng)帝現(xiàn)狀國北京、廊坊婆周邊高爾夫旦球場(chǎng)發(fā)展情棚況輔北京周邊高孕爾夫球場(chǎng)發(fā)雹展情況轉(zhuǎn)初步統(tǒng)計(jì)：慣北京市有4析3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高嘗爾夫球場(chǎng)，缸泛北京范圍背內(nèi)有8個(gè)大鉛型的高爾夫注球場(chǎng)撕。搏遠(yuǎn)郊圈和中剃心圈內(nèi)主要融有十個(gè)高爾錢夫球場(chǎng)相對(duì)雨集中的板塊字，分別為十袋三陵水庫圈談，潮白河圈坑，西山圈，方亞奧圈，機(jī)創(chuàng)場(chǎng)板塊，燕籃郊潮白河，蛾通州永定河卡，京南，京吃西永定河，省京西板塊。冠廊坊及周邊景高爾夫球場(chǎng)發(fā)展情況炕環(huán)北京地區(qū)棚有8個(gè)高爾得夫球場(chǎng)，主敞要集中在廊承坊和保定涿襯州地區(qū)。其蒼中廊坊市內(nèi)緊有2個(gè)，燕播郊2個(gè)，香敏河1個(gè)；涿急州3個(gè)。繞北京及廊坊肉高爾夫球場(chǎng)結(jié)經(jīng)營模式妄傳統(tǒng)意義上鍬，高爾夫球箱場(chǎng)的收入有扛直接的會(huì)籍銜銷售收入，盾會(huì)員、非會(huì)舉員打球消費(fèi)拿（收入），交賓館、酒店?duì)€、專賣店、抱鄉(xiāng)村俱樂部程、SPA等蠢營業(yè)收入壞。益高爾夫新興伶的收入增長撐點(diǎn)來自于：喘頂級(jí)富豪住卻宅銷售收入我、高爾夫旅多游和高爾夫抖比賽等傲。毀新興收入增板長迅速，大肆有趕超之勢(shì)的。緩北京宮—去廊坊高爾夫鋒別墅市場(chǎng)分次析倡北京及奴周邊縫地區(qū)別墅分柄布鳥據(jù)不完全統(tǒng)率計(jì)，北京市黑高爾夫別墅冊(cè)物業(yè)，總數(shù)伸已經(jīng)達(dá)到2乒0多個(gè)。從拼別墅與球場(chǎng)顫位置關(guān)系看仁，分為兩大腹類：場(chǎng)內(nèi)別鍬墅和場(chǎng)外別赤墅，以場(chǎng)外權(quán)別墅為主鄙。鄉(xiāng)從建設(shè)主體叛看，場(chǎng)內(nèi)別徑墅以開發(fā)商愚與球場(chǎng)投資咸建設(shè)方為同嘉一方為主。晴早期球場(chǎng)和找別墅通常先插后規(guī)劃，先顏后建設(shè)；近浙幾年多為同蟲期規(guī)劃選先后建設(shè)，體或同期建設(shè)刮。場(chǎng)外別墅換一般先有球澆場(chǎng)，開發(fā)商酬借勢(shì)開發(fā)別露墅。洋據(jù)資不完全統(tǒng)計(jì)寨，森2023矩年底前，北來京將有45傻個(gè)高爾夫球疑場(chǎng)，其中1臨5個(gè)項(xiàng)目附調(diào)帶高爾夫別鉆墅項(xiàng)目，其塑中10個(gè)為肺同一開發(fā)商潮開發(fā)，5個(gè)先項(xiàng)目為兩個(gè)顫開發(fā)商開發(fā)戰(zhàn)。廊坊地區(qū)熱及周邊有8夕個(gè)高爾夫球辛場(chǎng)，其中5每個(gè)項(xiàng)目帶有喚別墅項(xiàng)目，籍2個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)柱備建設(shè)別墅稀或公寓項(xiàng)目往。林1.3稀三亞高爾夫側(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仰三亞高爾夫姥球場(chǎng)發(fā)展概簽況既據(jù)易居中國缺不完全統(tǒng)計(jì)術(shù)，三亞市及商周邊有七個(gè)膀高爾夫球場(chǎng)滲。目前已建除成的全部為獻(xiàn)18洞標(biāo)準(zhǔn)望球場(chǎng)，其中谷有兩個(gè)球場(chǎng)散的規(guī)劃球洞照數(shù)分別為3士6洞和54鳥洞，即2-學(xué)3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的皮高爾夫球場(chǎng)比。緣海南省高爾愚夫球場(chǎng)分布頌圖礎(chǔ)既紅棠灣鋸其分布主要功環(huán)繞三亞市暢的海岸線且跡多建設(shè)在風(fēng)歷景區(qū)內(nèi)，其像定位多為度幕假型球場(chǎng)。紅棠灣蘿表1-8：預(yù)三亞市高爾臨夫球場(chǎng)情況托三亞高爾夫港別墅市場(chǎng)情蔽況喊三亞高爾夫劈別墅市場(chǎng)概攜況蕉易居監(jiān)測(cè)發(fā)嘩現(xiàn)，三亞高輔爾夫球場(chǎng)大撫多配建有別旗墅，其中早跌期的高爾夫凳球場(chǎng)其配建慣別墅是為方疾便會(huì)員來此壩打球提供的筆，比如日出犯觀光高爾夫濕球場(chǎng)；近期蒸開業(yè)的高爾米夫球場(chǎng)，其鄰住宅開發(fā)規(guī)貧模大，面對(duì)累的客群不僅跡是會(huì)員客戶咬，而是廣大本的房地產(chǎn)置迷業(yè)客戶，比釘如亞龍灣高充爾夫球場(chǎng)和沉清水灣。三算亞的高爾夫證別墅市場(chǎng)處棚于發(fā)展的起你步階段，高款爾夫別墅在耐建及建成項(xiàng)譽(yù)目較少。究凡其原因，與中大部分三亞漫高爾夫球場(chǎng)質(zhì)開業(yè)時(shí)間較帆短、處于試宰營業(yè)階段、菊相關(guān)住宅配敞套尚未開發(fā)賊有關(guān)。哨2.我蕩國高爾夫房膽地產(chǎn)市場(chǎng)前攀景展望劑頂級(jí)別墅中騰高爾夫別墅麥升值潛力最幼大砍上世界90災(zāi)年代，高爾勸夫別墅的消余費(fèi)者主要是讓境外人士；擊到2000贈(zèng)年，國內(nèi)的北消費(fèi)者日漸熱增多；20援07年，高品爾夫別墅7帥0％的買家燥是國內(nèi)成功竿人士。從價(jià)窩格走勢(shì)上來狹看，高爾夫共別墅較之其聽它頂級(jí)別墅沒價(jià)格上漲更境快，因?yàn)樗鼖尭呦∪毙哉肌ＴO(shè)國外高爾夫罩別墅的售價(jià)況一般比普通壁別墅要高出島3~4倍，老而舉辦過頂脖級(jí)高爾夫賽括事的球場(chǎng)別晌墅售價(jià)甚至寨可達(dá)普通別穿墅的10倍繁以上。娛球場(chǎng)與別墅姨相互依托支屬持儲(chǔ)在國內(nèi)現(xiàn)階及段單靠球場(chǎng)跳自身開發(fā)運(yùn)違營實(shí)現(xiàn)收支同平衡難度很遞大，碎真正吸引高善爾夫投資商樹的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)耐業(yè)的開發(fā)嚷。球場(chǎng)之后溜跟進(jìn)的往往風(fēng)是房地產(chǎn)項(xiàng)救目，比如別鞭墅、會(huì)所等虜。球場(chǎng)除必血要設(shè)施外，轎多設(shè)計(jì)為別輝墅或高級(jí)公鄙寓，以加快沈投資回收。御高爾夫球場(chǎng)膏與別墅飄相互依托與差支持，進(jìn)入循良性的運(yùn)營藝循環(huán)，能夠迅達(dá)到雙贏的稱效果。典二、昌項(xiàng)目積介紹濾及實(shí)施方案衰1.項(xiàng)目秩總體情況項(xiàng)目區(qū)位峽項(xiàng)目區(qū)位圖裹憑本項(xiàng)目地塊撥位于廊坊萬棚莊生態(tài)城藝址林文化公園仗內(nèi)，北側(cè)緊隔鄰北京市大絕興區(qū)，項(xiàng)目吳距離京津塘凱高速路采育飯出口謀十公里濫，駕車至北舍京CBD中判心商務(wù)區(qū)3晨5分鐘可到咬達(dá)，至首都害機(jī)場(chǎng)50分嚇鐘可到達(dá)，毛處在環(huán)北京薪一小時(shí)經(jīng)濟(jì)鄉(xiāng)圈內(nèi)。兩項(xiàng)目整體規(guī)幫劃伸服士顆卡環(huán)項(xiàng)目整體規(guī)陪劃圖考本項(xiàng)目總占納地面積14搭000畝，釣規(guī)劃有5個(gè)仰標(biāo)準(zhǔn)18洞歐高爾夫球場(chǎng)蜓、書畫家藝押術(shù)中心、高鎮(zhèn)爾夫別墅和膀公寓、會(huì)所匹、精品酒店拒等，同時(shí)將辦保存多個(gè)原第有梨園地塊陡。項(xiàng)目特征鄰A.產(chǎn)品脈特征風(fēng)—燙高爾夫球場(chǎng)南+高爾夫別鹿墅拒06年起國剛家明令禁止壩高爾夫建設(shè)午用地，新開軟高爾夫項(xiàng)目早稀少，本項(xiàng)絮目不僅擁有拴大規(guī)模高配令置的高爾夫悟球場(chǎng)，同時(shí)扭場(chǎng)地內(nèi)規(guī)劃箭有高端別墅燙，為會(huì)員提歐供全方位服永務(wù)的同時(shí)，恩成為項(xiàng)目的騙一大收入增刻長點(diǎn)。項(xiàng)B.客戶怕特征揭—鼠高端定制式留別墅籮本項(xiàng)目為該運(yùn)院專屬休閑館度假場(chǎng)所。祝會(huì)員制、封汗閉式管理，題高端定制別與墅，保證項(xiàng)疊目的私屬性川與高端定位似。掀C.經(jīng)營蘭特征柄—碎三亞、上海剛、北京三地毅聯(lián)動(dòng)房本項(xiàng)目將采拾用連鎖的經(jīng)陸營方式，在疤三亞、上海央、北京三地稻聯(lián)動(dòng)，入會(huì)倦會(huì)員可憑卡跡獲得全年不悠休，吧“塵一南一北樂”嚼的打球體驗(yàn)猶。項(xiàng)目現(xiàn)狀羅項(xiàng)目地塊地民勢(shì)平坦，呈牛倒千“涉U掛”主型，地上附型著物以農(nóng)田沸、果樹為主霜，生活、商侮業(yè)配套設(shè)施臭欠缺。裳2.項(xiàng)目楊開發(fā)思路像本項(xiàng)目將采牙用高爾夫球丑場(chǎng)+糟別墅的的開候發(fā)模式，先呀期建設(shè)高爾士夫球場(chǎng)，同習(xí)期枯開發(fā)似股東會(huì)員皆別墅，并通阻過多種營銷輝手段將兩者沃互動(dòng)。項(xiàng)目縣收入主要來襪自別墅銷售輸收入和高爾反夫球場(chǎng)收入汽，其中，高矩爾夫球場(chǎng)收拼入包括兩部忙分：一是會(huì)龜籍的直接銷陷售收入，二遙是球場(chǎng)的經(jīng)呼營收入，包煉括會(huì)員打球月收入，酒店隱、賓館、專傘賣店、SP收A等營業(yè)收莊入。維3.拴項(xiàng)目柴建設(shè)基本方炭案鉆本項(xiàng)目剛200犧9年11月臂進(jìn)行前期工殼作，預(yù)計(jì)移20猴10年3月湊開工，認(rèn)20蔑11年3月我全部竣工，騎施工工期約聚13個(gè)月。東4碗項(xiàng)目功能分供區(qū)及主要內(nèi)死容窄占地面積煙（畝）胳別墅建筑面腳積驅(qū)（萬平方米平）貌會(huì)所建筑面植積胖（萬平方米驕）足2610蓬16音0.5踢本次開發(fā)的冶地塊位于項(xiàng)裕目東南角，廉占地面積2箭610畝，層包括一個(gè)1連8洞的高爾筆夫球場(chǎng)、高滔爾夫別墅及粘會(huì)所，其中閑，別墅建筑分面積16萬粘平方米，會(huì)梨所建筑面積互5累000借平方米政。侍三、項(xiàng)目所繁在城市房地譽(yù)產(chǎn)市場(chǎng)分析埋1.宏觀盜層面巷1.1廊競(jìng)坊宏觀環(huán)境犬廊坊市發(fā)展極規(guī)劃環(huán)境介廊坊市地處懸京、津兩地晨之間的卓越嗓區(qū)位優(yōu)勢(shì)，皆使得它成為決了連接北京攔和天津兩大紗直轄市的唯符一紐帶，更歷具備了依托蠟京、津兩地映資源借勢(shì)發(fā)運(yùn)展的先天優(yōu)曾勢(shì)。由廊坊規(guī)、北京和天逢津三地交叉形組成的開“如三點(diǎn)式輻射貓”康經(jīng)濟(jì)發(fā)展互辨補(bǔ)帶，加上仍首都第二機(jī)筐場(chǎng)的興建，伙都為廊坊的培經(jīng)濟(jì)騰飛和肆區(qū)域發(fā)展奠么定了堅(jiān)實(shí)而令長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)忽。處根據(jù)北京市校發(fā)改委的規(guī)弦劃戰(zhàn)略，首攪都第二機(jī)場(chǎng)戲的興建承擔(dān)喉著記“春統(tǒng)籌京津冀凈發(fā)展序”椅的重要戰(zhàn)略栗意義。拴京津冀合作除于2023納年全面進(jìn)入悠實(shí)質(zhì)對(duì)接的吸新階段，新課機(jī)場(chǎng)的選址端已經(jīng)基本確槍定在北京的必南各莊附近判，距離廊坊搶正在建設(shè)的懇萬莊生態(tài)城控僅有棚18公里娘，廊坊趁勢(shì)蠢正在加緊籌駁建臨空經(jīng)濟(jì)默區(qū)。另外，織隨著京冀一粗體化步伐的話加快，未來率將有兩條輕辜軌連接北京錦和廊坊。按屠規(guī)劃，亦莊孩的L2線將禮延伸至廊坊聚市區(qū)，八通酸線延伸至廊鐘坊燕郊，并北在萬莊設(shè)站膜。這些重大月基礎(chǔ)設(shè)施的臉規(guī)劃建設(shè)，宇在提升廊坊潤城市價(jià)值的圈同時(shí)更使廊咽坊在新一輪惡的發(fā)展中占撲盡了先機(jī)。沙2.2三膝亞宏觀環(huán)境槳三亞市政規(guī)陳劃環(huán)境騎根據(jù)《三亞禽市（199首5認(rèn)—賊2023）載城市總體規(guī)法劃》的部署誦，三亞市確什定了捏“國際性致熱帶海濱風(fēng)說景旅游城市突”止的城市定位膠，依據(jù)此定勻位確定了以劣旅游業(yè)為核州心和龍頭、留圍繞旅游業(yè)噸發(fā)展商業(yè)和摘服務(wù)業(yè)的城桐市發(fā)展戰(zhàn)略睬。由于房地愈產(chǎn)泡沫曾給歇三亞造成過恐不好的負(fù)面則影響，所以蹤在新的城市糞發(fā)展規(guī)劃中補(bǔ)在結(jié)合地區(qū)蒼資源和區(qū)域捆特色的基礎(chǔ)手上，采取了炊保護(hù)并控制垮可開發(fā)土地磨資源和控制真新區(qū)開發(fā)的往限制性政策紫。并依托高崖速公路和鐵迫路的興建改片造以及博鰲炕VIP國際辯商務(wù)機(jī)場(chǎng)的銀建設(shè)，密切傘和加強(qiáng)對(duì)外賊聯(lián)系。我三亞市浪風(fēng)景區(qū)沿?；@岸線呈帶狀拜分布，由三蒙大景區(qū)、四泄個(gè)景點(diǎn)組成轉(zhuǎn)，潔這種豆“錢城景相依帥”協(xié)的特色為區(qū)亞域內(nèi)旅游度街假地產(chǎn)的開禮發(fā)創(chuàng)造了先脾天條件，使初三亞市房地歷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展響形成了妻“枯旅游帶動(dòng)地談產(chǎn)、地產(chǎn)圍輸繞旅游么”肢的開發(fā)模式季。眉北京別墅市冶場(chǎng)分析燕北京各別墅惡區(qū)域示意圖突以2004舒年為分水嶺欠，之后的別岸墅供應(yīng)量下焦降明顯判圖3-9：較2000-哄2023年青北京別墅市候場(chǎng)新增供應(yīng)蓬走勢(shì)砍數(shù)據(jù)來源：援易居CRI別C中國房地饒產(chǎn)決策咨詢費(fèi)系統(tǒng)攜2000-示2004年旗，北京別墅維市場(chǎng)供應(yīng)量宏以100萬查平方米/年腸的速度遞增桃，從200籍5年開始，引新增供應(yīng)量歪逐漸走低，界2007年尺為100萬溪平方米，僅最高于200負(fù)0年的62學(xué)萬平方米。址而2023貝年別墅新增煎供應(yīng)量有所勉抬頭，達(dá)到昆145萬平映方米，但受躁別墅用地叫循停政策的影霸響，該部分選供應(yīng)以花園迎洋房這樣的詳類別墅居多墳。日以2006許年為分水嶺級(jí)，近兩年別辰墅成交量逐妻年走低販圖3-10嚼：2000薪-2023仗年北京別墅凍市場(chǎng)成交套蒸數(shù)走勢(shì)桃數(shù)據(jù)來源：躺易居CRI切C中國房地殘產(chǎn)決策咨詢哲系統(tǒng)鄙由上圖可知忍，近9年的孩別墅成交量澆呈哈“句倒U品”另型結(jié)構(gòu)。其程中，以20度06年為最驢多，達(dá)到6所000套左天右，之后，道受供應(yīng)量走悔低的影響，仿成交量出現(xiàn)俘萎縮，但隨沸著別墅用地予叫停政策的丑實(shí)施，該類距產(chǎn)品在市場(chǎng)日上的占有率下越來越少，渡尤其是純獨(dú)抖棟別墅項(xiàng)目河，顯得更為縱稀缺，價(jià)格揉也是水漲船枯高，保值增煙值潛力更大缸，因此，別建墅市場(chǎng)的需丑求依然較為主旺盛。餃稀缺產(chǎn)品，睜成交價(jià)格逐講年飆升棚圖3-11痰：2006厘-2023腰年北京別墅紀(jì)市場(chǎng)成交均都價(jià)走勢(shì)皂數(shù)據(jù)來源：訂易居CRI角C中國房地五產(chǎn)決策咨詢稅系統(tǒng)猶目前，市場(chǎng)評(píng)中的別墅產(chǎn)滋品越來越稀神少，從而導(dǎo)旺致價(jià)格不斷亭攀高。從2傷006-2桶008年別悶墅成交均價(jià)黃走勢(shì)圖上可蠅以看出，該扯類產(chǎn)品的價(jià)啟格以20%季/年的速度愧遞增，截止薯到2023議年，已經(jīng)高絹達(dá)1754歸7元/平方窯米，僅僅兩附年的時(shí)間，雹比2006熟年高出八成偽多，極具保陳值增值潛力滴。熔2.客戶導(dǎo)定位沃以開發(fā)高端栽客戶群為依辰托泄輻射周邊：不本項(xiàng)目有著奶優(yōu)越的地理刑位置，距離工社會(huì)精英云排集的首都北班京在一小時(shí)坦車程內(nèi)，目輝標(biāo)客戶將為室項(xiàng)目周邊省舒市的商務(wù)精逮英等社會(huì)上園流人群。桌定向銷售：懇積極拓展與坡國內(nèi)外高端隨培訓(xùn)學(xué)院關(guān)桃系，加強(qiáng)與深各地培訓(xùn)機(jī)廉構(gòu)的互動(dòng)合換作關(guān)系，進(jìn)剪行委托銷售考或定向銷售獻(xiàn)，將大大減捧少項(xiàng)目運(yùn)作合風(fēng)險(xiǎn)，并為疫項(xiàng)目快速回制籠資金提供哭較大支持。鼻散客會(huì)員：李根據(jù)計(jì)算，畢本案別墅項(xiàng)招目總套數(shù)體沫量不大，大仇概270余梢套，因此隨晌出售的別墅擴(kuò)贈(zèng)送的高爾唉夫俱樂部會(huì)肅籍占可提供宿總會(huì)籍的比墾例不大，為號(hào)保證高爾夫領(lǐng)場(chǎng)地資源得舒到充分利用議，高爾夫俱竄樂部會(huì)籍建傅議小部分對(duì)訊散客出售。不3.產(chǎn)品寄定位覆根據(jù)客戶的中特點(diǎn)及項(xiàng)目踢整體定位，平建議該項(xiàng)目禁產(chǎn)品定位為冤：高端產(chǎn)品扁為項(xiàng)目形象拼產(chǎn)品，中高佩端產(chǎn)品為主私流產(chǎn)品。添結(jié)合產(chǎn)品定乎位,建議該值項(xiàng)目運(yùn)營模估式為：雨本項(xiàng)目的運(yùn)攝營類型定位錫為封閉式，畢即高爾夫俱嚷樂部服務(wù)只私提供給加入估會(huì)籍的會(huì)員寶。這樣可以燕提高本俱樂灶部知名度及跪品牌力，吸株引各地精英遭，而且也可龜以通過會(huì)籍際的出售快速解回收資金，叼降低運(yùn)營風(fēng)韻險(xiǎn)。電4.謙定價(jià)策略架基于本項(xiàng)目泡的中高端檔存次、形象和著產(chǎn)品定位，喘比較市場(chǎng)上獎(jiǎng)其他同類樓蘆盤的情況，租初步確定，脹本項(xiàng)目開盤遇定價(jià)為：1冒5000元墳/平方米（尺大產(chǎn)權(quán)別墅凍）或100窄00元/平耐方米（小產(chǎn)絨權(quán)別墅）。旁5.暢銷售策略敵多元化發(fā)展棒、互動(dòng)營銷超在滿足國泰閱高爾夫俱樂鑒部容積率不倒受影響的情倆況下，在其示中廊坊體育儲(chǔ)生態(tài)公園地勁塊打造高端利高爾夫及別銷墅項(xiàng)目，項(xiàng)淋目重點(diǎn)詮釋稍會(huì)員的私屬堅(jiān)功能，強(qiáng)調(diào)肉全封閉式管煌理，在高爾房夫別墅作為副關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)減展遍地開花勺的市場(chǎng)情況廈下，為球場(chǎng)爐客戶全面的甚高端需求，式提供溝通、魔交流場(chǎng)地。緩“進(jìn)一南一北加”且聯(lián)動(dòng)營銷，徐穩(wěn)定收益臂鑒于目前國飯內(nèi)高端客戶業(yè)需求的不斷梨增加，及迫額切渴望體驗(yàn)冬不同球場(chǎng)帶剪來的不同感撫受，該項(xiàng)目岔通過深入調(diào)睡研及參考專找業(yè)顧問單位壟的意見后，驕分別選址豎“幻一南一北鳥”章進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營予銷。亞“鐮一北灶”蓮是指在北京恒生活一小時(shí)串圈內(nèi)的河北年廊坊國泰高披爾夫俱樂部爆內(nèi)；謊“搏一南既”貫是指遠(yuǎn)在中仍國最南端的柿海南島三亞問市，輔助客臥戶夢(mèng)想常年慶隨時(shí)打球的文需求，補(bǔ)充份由于北方地國區(qū)冬季近四登個(gè)月不能上差場(chǎng)的缺陷，塑同時(shí)，為高蛇端私屬會(huì)員落提供更加豐描富的打球體冒驗(yàn)。蘿會(huì)員制、全鮮封閉管理全滾力打造體驗(yàn)瘋式營銷葛通過各種公疫關(guān)活動(dòng)的舉陰辦，使目標(biāo)筐客戶群真實(shí)梳的體會(huì)到本錯(cuò)案提倡的生糾活模式，從失而產(chǎn)生購買軟行為。旁目前北京市蔥場(chǎng)以會(huì)員制俯全封閉式管練理的高爾夫糠球場(chǎng)，主要客以北京華彬報(bào)高爾夫球場(chǎng)顯為代表，該爛球場(chǎng)目前在領(lǐng)高端品牌樹辮立及會(huì)員積策累方面已經(jīng)司取得了良好碌的業(yè)績及社筑會(huì)形象。該遞項(xiàng)目的成功冊(cè)為我司后期藝開發(fā)全封閉除式管理模式秩球場(chǎng)提供了吩可借鑒的意扮義，同時(shí)在玩土地政策日繪益稀缺的環(huán)仔境下，奠定濁了為高爾夫睡未來發(fā)展的駐走向指出了貴方向。躺四客、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)肉分析核1.交通么優(yōu)勢(shì)：陳地處北京周型邊一小時(shí)生吼活圈范圍內(nèi)袖，緊鄰北京質(zhì)要接天津；沒球場(chǎng)位于北鄰京周邊廊坊渾萬莊生態(tài)城惱藝林文化公繁園內(nèi)，35賣分鐘到達(dá)北狹京CBD，索50分鐘到慚達(dá)首都機(jī)場(chǎng)槐；80分鐘育內(nèi)到達(dá)天津洞新港。適2.規(guī)模栗優(yōu)勢(shì)節(jié)：項(xiàng)目整體外打造高端高都爾夫俱樂部活，并由國際寨之名大師設(shè)宴計(jì)、知名團(tuán)突隊(duì)重金打造撥。5年內(nèi)，形5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1下8洞球場(chǎng)結(jié)困合，其中還掌包含一個(gè)標(biāo)違準(zhǔn)18洞燈魔光球場(chǎng)糊3.稀缺但優(yōu)勢(shì)：室2004年幕1月10日則，國務(wù)院辦率公廳下發(fā)國密辦發(fā)〔20扁04〕1號(hào)素文件，《關(guān)腦于暫停新建昨高爾夫球場(chǎng)問的通知》。齊2006年拘以前國家發(fā)行改委的用地熔項(xiàng)目目錄中纖，高爾夫球鐮場(chǎng)建設(shè)用地江為限制類，三2006年省版的用地項(xiàng)曉目目錄中，序?qū)⒏郀柗蚯蚴緢?chǎng)建設(shè)用地逼從限制變更救為禁止。違國家首對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)霜政策的嚴(yán)格餡控制，攔腰步截?cái)嗔宋磥頋鲜械母郀栆谭蚯驁?chǎng)項(xiàng)目各，而諸如國雁泰高爾夫俱搶樂部這種大肌面積的高端篇球場(chǎng)將在未萬來市場(chǎng)少之倉甚少，稀缺掩屬性明顯。施4.文化僚優(yōu)勢(shì)：襖通過高爾夫宿俱樂部內(nèi)部灣書畫藝術(shù)中美心的成立，灑整合了名人翠資源優(yōu)勢(shì)，巴一方面，為隨提高項(xiàng)目整咱體的品牌作孝用起到不可價(jià)替代的影響肚；另一方面蛙，加重了項(xiàng)我目自身的文錢化氛圍。質(zhì)5、客群優(yōu)償勢(shì)：切地產(chǎn)銷售的車最高境界屬充于橡“殖定向打造狼”開。濾五束、澆項(xiàng)目艦風(fēng)險(xiǎn)分析與帆規(guī)避對(duì)策冠1.也項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分莫析煎1.1政厭策風(fēng)險(xiǎn)腸土地審批問隊(duì)題盆對(duì)高爾夫球櫻場(chǎng)的審批和仍建設(shè)工作，禽政府歷來都報(bào)有比較嚴(yán)格攤的規(guī)定。2甘006年，棵國土資源部眉和國家發(fā)改趁委聯(lián)合發(fā)布把了《限制用孤地項(xiàng)目目錄兵》和《禁止望用地項(xiàng)目目尚錄》，明確唱了像別墅、做高爾夫球場(chǎng)盤、賽馬場(chǎng)和川黨政事業(yè)單建位培訓(xùn)中心霉等建設(shè)項(xiàng)目菠的叫停。土效地緊縮政策馬的實(shí)施，限撐制了高爾夫完球場(chǎng)以及高如爾夫別墅項(xiàng)惜目的入市資犯格。俯大小產(chǎn)權(quán)問完題汗2023年掘1月，國務(wù)贊院辦公廳下圾發(fā)《關(guān)于嚴(yán)擊格執(zhí)行有關(guān)雨農(nóng)村集體建捧設(shè)用地法律奉和政策的通偶知》，通知究中指出，劇要堅(jiān)決遏制啦并依法糾正沙亂占農(nóng)用地床進(jìn)行非農(nóng)業(yè)劫建設(shè)安的行為，亮要嚴(yán)格執(zhí)行短土地用途管筍制制度，嚴(yán)夠格規(guī)范使用屈農(nóng)民集體所五有土地進(jìn)行飾建設(shè)。凡梨園高爾夫求項(xiàng)目包括一宵部分小產(chǎn)權(quán)配用地，因此鋸，在銷售這賺部分別墅的吼時(shí)候，也存碌在小產(chǎn)權(quán)房燒的問題。蛛1.2銷宰售風(fēng)險(xiǎn)澆在270棟撿別墅中，定籃制100棟蔽，按兩年的大銷售周期計(jì)芳算，去化率欲達(dá)到80%摸的前提下，妙如果以預(yù)售宜方式進(jìn)行銷堅(jiān)售，月均銷畫售套數(shù)將達(dá)呼到5.5套叛；如果以現(xiàn)側(cè)房的方式進(jìn)址行銷售，月軍均銷售套數(shù)桌將達(dá)到10嶼套，這對(duì)于省一個(gè)高爾夫棕別墅項(xiàng)目來殘說，操作起攜來難度較大忠。烏此外，周邊震同質(zhì)競(jìng)爭項(xiàng)秀目較多，且貌多處于正常緒運(yùn)營階段，割這對(duì)于一個(gè)瞇剛剛起步、少尚未動(dòng)工的尼高爾夫別墅頓項(xiàng)目來說，足外部環(huán)境存買在較強(qiáng)競(jìng)爭犧性。篇而受金融危擴(kuò)機(jī)等大環(huán)境焦的影響，眾煩多高端客戶立的資產(chǎn)都出喪現(xiàn)不同程度震的縮水，購訪買力有所削歌減，費(fèi)用支查出部分會(huì)進(jìn)餅行相應(yīng)調(diào)整著，這對(duì)高端權(quán)項(xiàng)目的去化謎也會(huì)產(chǎn)生一沫定影響。悄1.3運(yùn)踩營風(fēng)險(xiǎn)仍曾經(jīng)有報(bào)告蘭指出，長期錦以來，全國獸至少有80碧%的球場(chǎng)處究于虧損狀態(tài)撐，真正能靠嚇經(jīng)營球場(chǎng)而榆賺錢的項(xiàng)目燙少之又少。述雖然中間穿涌插了許多銷瘋售型別墅，放但這部分資青金來源畢竟冬是短期的，額當(dāng)別墅銷售按完畢以后，釘高額的管理厘成本，如：戴草皮護(hù)理、潑球場(chǎng)維修、曬服務(wù)人員費(fèi)培用以及各種談營業(yè)費(fèi)用等產(chǎn)支出會(huì)明顯葉加大，如果虧經(jīng)營不善，濱也會(huì)面臨虧希損的風(fēng)險(xiǎn)。多2瘦.療項(xiàng)目爸風(fēng)險(xiǎn)的防范簽對(duì)策貫以內(nèi)部帶動(dòng)掘外部實(shí)現(xiàn)銷芹售。鑰針對(duì)銷售風(fēng)克險(xiǎn)問題，我糾們建議延長陷蓄水期，以盟積累客戶德資源，可以爹采取以定制睛客戶為主導(dǎo)嘩，帶動(dòng)外部折客戶認(rèn)購的列方式進(jìn)行銷雁售，這樣便永于集聚項(xiàng)目刮人氣。在對(duì)便外銷售的時(shí)賭候，應(yīng)大力僚宣傳腸“硬長江商學(xué)院為”屠這一金字招炊牌，形成特亮定的頓“健圈子想”骨文化。對(duì)于礦定制客戶可勤以給予適當(dāng)鐮的優(yōu)惠，如預(yù)：購買別墅耗贈(zèng)送高爾夫州球場(chǎng)會(huì)籍等母等，來吸引鼻更多內(nèi)部高旺端人士進(jìn)入膽，以提高產(chǎn)困品檔次和含狀金量。省此外，兩年兄的銷售周期鏟對(duì)于大多數(shù)音別墅項(xiàng)目來勾說，都存在夕一定難度，賀因此，建議婚適當(dāng)延長銷扎售周期，以慚降低銷售階杏段帶來的風(fēng)象險(xiǎn)。先運(yùn)營騎球場(chǎng)部分，犬等場(chǎng)地成熟精之后再考慮陸加推現(xiàn)房別道墅產(chǎn)品，也瀉不失為一記時(shí)良策。山擴(kuò)大客源，壘增加營業(yè)收蒜入，保障球晨場(chǎng)正常運(yùn)營拐。小對(duì)于一個(gè)高益爾夫別墅項(xiàng)餓目來說，靜前期的產(chǎn)品淘銷售階段固寺然重要，但鍛它不過是個(gè)塵短期行為，潛而后期的場(chǎng)索館運(yùn)營才是事一個(gè)項(xiàng)目成斷功的關(guān)鍵所值在。作為球保場(chǎng)的經(jīng)營管彈理者，應(yīng)該富積極的整合狐資源，改變?nèi)展逃械慕?jīng)營僅模式，發(fā)揮手高球場(chǎng)的特否殊資源優(yōu)勢(shì)攪，尋找更多局有效的營銷販平臺(tái)。如：鄉(xiāng)經(jīng)常舉辦一質(zhì)些內(nèi)部人士墊、外部人士芒的體育競(jìng)技付活動(dòng)，以解兩決客源問題攏，提高球場(chǎng)翻使用率，增鄭加營業(yè)收入底；此外，在律經(jīng)營過程中筆，不斷改善竟服務(wù)環(huán)境和處服務(wù)質(zhì)量，等具備吸引各商種賽事舉辦敬的條件。而亦對(duì)于三亞落手筆洞項(xiàng)目來隊(duì)說，由于氣窮候條件優(yōu)越猜，一年四季輕都可以打球址，而且當(dāng)?shù)匕呗糜钨Y源極壞為豐富，項(xiàng)候目本身就在帝風(fēng)景名勝區(qū)笛內(nèi)，盡可能霞多的留住游獨(dú)客進(jìn)入球場(chǎng)柿，也是擴(kuò)大限客源的途徑府之一。執(zhí)六貪、級(jí)投資估算和銜開發(fā)計(jì)劃格（估算內(nèi)容邊為高爾夫球題場(chǎng)建設(shè)+會(huì)稀員股東的別害墅建設(shè)）慢根據(jù)梨園項(xiàng)皂目實(shí)際情況蛋，僚項(xiàng)目設(shè)計(jì)了蛇一套投資方仗案，對(duì)并這提套方案進(jìn)行癥了分析。械項(xiàng)目基礎(chǔ)指粒標(biāo)如下：性用地面積厲畝坐建筑面積朋平方米香小產(chǎn)權(quán)別墅舒597蔥16000戒0衡高爾夫球場(chǎng)尖2003紛13354丘00僻會(huì)所面積肥10鐵5械000俊總征地面積警2610趟注：會(huì)所面坐積的確定是獵參考北京地涉區(qū)高爾夫球害場(chǎng)會(huì)所面積敬得來，初步小制定會(huì)所面鵲積為煎5000距平方米董。懸1民.貍項(xiàng)目垃投資戲估算荒1.1圾項(xiàng)目儲(chǔ)開發(fā)成本估拜算羨項(xiàng)目成本估拐算柳單價(jià)(元/鏈畝，元/平只方米)/費(fèi)暑率（%）棟適用面積

儲(chǔ)（畝/平方避米）家總成本

黎（元）體備注障1.土地費(fèi)階用旨28020哈000饒1.1租挪地費(fèi)用江800歲1900童15200奇00赤租地費(fèi)用8扭00元/畝祝*鍛年癥1.2地食上附著物補(bǔ)掀償費(fèi)用司10000擔(dān)磁1900拐19000禾000尺1萬元/畝荒1.3別墅餅用地籠15000欺0題50某75000付00蔬小產(chǎn)權(quán)傷，澆20棟別墅鮮土地可2.前期工惡程費(fèi)暮20500寬00巷2.1勘察想設(shè)計(jì)費(fèi)戲35冠15000娘52500伴0栗含測(cè)繪、施蓬工圖審查、困國內(nèi)設(shè)計(jì)勘甘察決2.2報(bào)批趴報(bào)建費(fèi)、臨握時(shí)設(shè)施費(fèi)成20騙15000爺30000粒0杜含交評(píng)、環(huán)踐評(píng)、消檢、屑電檢、臨水停、臨電、兩糊項(xiàng)基金（水緩泥、砌體磚跟）數(shù)2.3工程予監(jiān)理費(fèi)煤0.6%飾15000條10000膚00得建安工程費(fèi)隔的0.6%積，約100漿萬元做2.4招標(biāo)寬代理及造價(jià)枯咨詢客15心15000擠22500斧0模3.建筑安級(jí)裝費(fèi)衣61000共000坐3.1小產(chǎn)積權(quán)別墅輝1000捷10000落10000該000抖3.2會(huì)所晨建設(shè)那3萄000涉5講000咬15000慰000楚取能5000葬平方米知計(jì)算霉3.3球樣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)價(jià)2003柳36000胸000字4.基礎(chǔ)設(shè)捷施建設(shè)費(fèi)途10600無000輕4.1園林御環(huán)境費(fèi)音70哀15000展10500敢00挪按經(jīng)驗(yàn)數(shù)值烏估計(jì)單價(jià)寧4.2配套翁設(shè)施費(fèi)崖30膝15000饅45000秋0徹含熱力交換首站、消防站舌、人防、地兔面停車場(chǎng)等梁4.3公共千設(shè)施配套費(fèi)允70勒30000喜21000唉00壁針對(duì)高爾夫習(xí)