某樓盤(pán)推廣策劃提案報(bào)告

與文革期間帶有濃厚政治色彩的知識(shí)青年全國(guó)大串聯(lián)相似，在經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)帶動(dòng)下，新一輪的具有經(jīng)濟(jì)色彩的全國(guó)大串聯(lián)再次掀起，跨地域經(jīng)營(yíng)蔚然成風(fēng)，不過(guò)這次大串聯(lián)的中心落到了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)首都——上海。爲(wèi)使“檀香園”以嶄新的形象面對(duì)上海的市場(chǎng)需求，爲(wèi)充分體現(xiàn)本案作爲(wèi)昆山高檔樓盤(pán)的價(jià)值，在有效利用常熟房地産市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)和科學(xué)運(yùn)作方法上，在本公司原“推廣策劃提案報(bào)告”的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前銷售工作的節(jié)點(diǎn)安排，特制定本次的推廣策劃提案報(bào)告?！}記目錄：昆山別墅市場(chǎng)分析華上海別墅市丈場(chǎng)分析鄭三、目標(biāo)客產(chǎn)源透視義四、郵“柏長(zhǎng)德湖濱花付園變”前是什么戚精戚沿五、相關(guān)配屯套建議之窮攪楚陰陷爭(zhēng)六、殘“灶花部”儀和視“茂根傲”農(nóng)妻——離銷售的精髓壩龍七、現(xiàn)在和晌未來(lái)褲——有營(yíng)造精典之肚路狗蔬拼步巧幼鈔紛一、昆山市隱場(chǎng)分析歡1、板塊分袍析咬在昆山，目定前別墅項(xiàng)目雷眾多，主要休以亭林山周慌邊的亭林板胞塊和陽(yáng)澄湖鑼沿岸的陽(yáng)澄盒湖板塊板塊蒙及淀山湖方宿向的南部板鳥(niǎo)塊為主。亭嚷林板塊是目窗前昆山別墅睛項(xiàng)目最集中還的地區(qū)，僅搭現(xiàn)在正在銷曉售和即將銷抬售的就有將殲近十家左右勵(lì)，如沾“客藍(lán)案晶舍抬”“竟水秀別墅蹲”呀等，該板塊樓的別墅品質(zhì)勺相差較多，腐價(jià)格從30壩00多到8朗000元不須等，物業(yè)類駝型包含聯(lián)體角、雙拼、獨(dú)氣立等眾多形例式。而在陽(yáng)鑼澄湖板塊，天由于有陽(yáng)澄斧湖為依托，截該板塊的別慘墅主要以湖駐、水景為特雨色，物業(yè)類摔型以獨(dú)立為技主，價(jià)格大緒多在700材0元左右。豬另外，隨著唉湖濱大道、知國(guó)賓館、大誼型綠地的興幻建，該板塊崖將成為昆山戒最紅火的別濕墅區(qū)，而且施將以高檔別雁墅為主。另懼外，在靠近產(chǎn)上海的淀山投湖和雙洋湖詳附近也有一留定數(shù)量的別休墅項(xiàng)目。斯2、客戶分驕析艙雖然最近幾杜年昆山市的搬經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)上展，但由于畜昆山市的人范口相對(duì)較少吐，很多開(kāi)發(fā)鮮商不得不走止中低檔路線厘。為了擴(kuò)大粥客戶源，很以多樓盤(pán)的物誓業(yè)形態(tài)往往碌包羅萬(wàn)象，溉在一個(gè)項(xiàng)目沿中經(jīng)常是即味有獨(dú)立別墅樸，也有雙拼遠(yuǎn)、聯(lián)體甚至果公寓房。如嘉何擴(kuò)大客戶法源，是眾多春昆山開(kāi)發(fā)商練需要面對(duì)的全難題。上海存客戶是僅次孕于昆山本地居客戶的主要方客源，某些陵樓盤(pán)上?？图睉舻谋壤鼜d是高達(dá)60跌%以上。如橋何吸引以上冒海為主的非搭昆山本地客霜源，將是開(kāi)感發(fā)商尤其是顧走高端路線駐的開(kāi)發(fā)商們南打開(kāi)銷售局盲面的重要武馳器。雙3、本案周合邊樓盤(pán)分析箭在本案附近勢(shì)，目前有數(shù)擋個(gè)樓盤(pán)正在攀銷售中。其潮中價(jià)位最高呀的是位于威繩尼斯度假村滾內(nèi)的診“扇鹿澄天地縱”娛，均價(jià)達(dá)到村了8000堵元，它的主泄要特色是木管結(jié)構(gòu)別墅、砍花園面積較攀大，但該樓仇盤(pán)體量較小牲（共36幢就），目前尚震余10套左糠右，今后對(duì)瞇本案的影響銀力很小。另鍋一個(gè)樓盤(pán)混“叉克拉水城夸”姥，是該區(qū)域竹容積率較低敞的（0.2燕89），一相期已售完，宴目前正處于異二期銷售階攏段，預(yù)計(jì)將亭于本月底正拘式開(kāi)盤(pán)。另便一個(gè)是習(xí)“張?zhí)焓篂硾r”段，其主要設(shè)齊計(jì)理念是營(yíng)訓(xùn)造一種法國(guó)介南部小鎮(zhèn)風(fēng)擋情；主要缺極點(diǎn)是容積率鞏較高（0.符5以上），渠價(jià)格在55胳00-60發(fā)00之間，立跟本案相比徒檔次較低，疫但具有一定績(jī)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)獨(dú)。該區(qū)域另窮有清“辜威尼斯花園纖”撿以及傷“缸泰泓植.畝澄韻執(zhí)”疲等，前者體丹量較小，后產(chǎn)者主要以獨(dú)旋立、雙拼別劇墅為主，對(duì)賄本案的沖擊膊力較大，但壺有利于該區(qū)狹域人氣的聚耍集。另外，聲在距離本區(qū)包域不遠(yuǎn)處的鐘樓盤(pán)蛙“喪春之聲權(quán)”現(xiàn)，以其獨(dú)特忘的地理位置窯（處于森林康公園內(nèi)）以棍及不錯(cuò)的總渡體規(guī)劃，其牧影響力也是副不容小視。址“穗長(zhǎng)德湖濱花華園配”憤所在區(qū)域周光邊主要共享畜資源：?jiǎn)、傧韯?lì)119平方副公里陽(yáng)澄湖前②映抱大上海高爾敘夫球場(chǎng)六③取新上海威胡尼斯度假村缸“咱長(zhǎng)德湖濱花識(shí)園聲”糕所在區(qū)域周裂邊主要交通兔道路：312國(guó)道滬寧高速馬鞍山路你“偶長(zhǎng)德湖濱花惰園促”每周邊主要樓極盤(pán)其他主要秀數(shù)據(jù)：月名稱脈鏈地址媽售價(jià)限樓盤(pán)描述榆開(kāi)發(fā)商鉤天使灣伸0512-稅57597貞7755久75977如76惡民權(quán)路環(huán)城章西路桃6000-深7000鋤05背底交孩肯總建弟6菌萬(wàn)麻200嘩套淹易通房產(chǎn)防泰泓花園喊0512-蒼57550鋸0335齒78988侮00擾馬鞍山路北褲側(cè)陽(yáng)澄路西塑側(cè)膚雙綿4900-廊5400漆獨(dú)怠6000-畜6700恰05句底交臟籍總建府26.6堡萬(wàn)躍400笑多套柳錦容蒙0.3老蘇州泰泓房畜產(chǎn)臭威尼斯花園相0512-蠢57895仆8588便61668夏68死民權(quán)路敗18芬號(hào)棋6500-規(guī)8200宅現(xiàn)房漆養(yǎng)總建房2.5暮萬(wàn)基地奔40500益浦江房產(chǎn)深玉峰山莊乎0512-戰(zhàn)57579承2495妨75912劈12籮馬鞍山中路冬218攝號(hào)信5500-幅6600握05.9年交著逼容售0.4吃蘇州魚(yú)尾獅倦置業(yè)發(fā)展有墳限公司獎(jiǎng)鹿澄天地洽0512-凍57894滴310珠民權(quán)路船18豐號(hào)允7000-睡9000育總價(jià)輝150-3免50預(yù)萬(wàn)宜04.1樓交已售孟80%潔總建濾10389守基地炒35000托收雙傲16陷獨(dú)悲20甚容撓0.3爛永業(yè)房產(chǎn)斥克拉水城陣0512-至57899許286陵民權(quán)路裂18粱號(hào)奏二期豎6900-躍7300妨二期荷05.4宜交慎輛容弟0.29迷海之舟房產(chǎn)垮大上海高爾疑夫槍62784應(yīng)671慈球場(chǎng)內(nèi)天起價(jià)蝴6500蟻均7000氣現(xiàn)房面積坡175-2混90容0.侮3岡昆山大上海努佩格斯房地傳產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限永公司液株漾月灣買0512-澇57570葉606龜陽(yáng)澄中路1懂8號(hào)斷均價(jià)700趨0元者容0.3剃江蘇曼氏置否業(yè)便國(guó)際上湖鈴0512-霜57650孝222下馬鞍山路2殊87-1屈均價(jià)100科00元諷出地面，容列1.6盡華燁置業(yè)銅鼎園美墅歐0512-反57517炕7335各75176問(wèn)67盒民權(quán)路陽(yáng)澄冤路口攔7000湖200碌畝享136機(jī)幢抵昆山冠鼎置浴業(yè)發(fā)展有限俘公司稼玉峰山莊步0512-換57579斃2495獄75912兆12冷馬鞍山中路類218姑號(hào)償5500-婚6600眾05.9毫交筆獸容指0.4牧蘇州魚(yú)尾獅服置業(yè)發(fā)展有裕限公司臂二、上海別袖墅市場(chǎng)分析疲1、近年來(lái)悲，隨著上海求市政道路的妹立體化以及融家用轎車的伐普及，市中溉心與郊區(qū)的應(yīng)距離不再遙顫遠(yuǎn)，對(duì)郊區(qū)激優(yōu)越自然環(huán)論境的渴望，演5+2居住張理念的普及爐、為上海新級(jí)建別墅市場(chǎng)頃的暢銷提供闖了可能。悶有關(guān)數(shù)據(jù)表苦明，未來(lái)兩瓶年內(nèi)35.子8%的上海勞人具有購(gòu)房魔意向，其中監(jiān)高達(dá)70.繭3%的人將驚購(gòu)買商品房鍛。在這群有聽(tīng)購(gòu)買意向的交人群中，家宏庭年收入達(dá)茄到并超過(guò)1割2萬(wàn)的占5壞1%左右。娘按照上海1育700萬(wàn)人防口，每個(gè)家踩庭3~4口謀人計(jì)算，上群海擁有54務(wù)萬(wàn)至71萬(wàn)果個(gè)年收入在隙12萬(wàn)元以詢上家庭，其燃中的部分家活庭已具備購(gòu)勾買別墅的能賽力。字雖然以上只懶是一個(gè)簡(jiǎn)單精的估算，但晃反映了上海宅別墅蘊(yùn)涵著梨巨大的購(gòu)買宮力，加之上訂海國(guó)際化大夸都市地位的效確立，外地押的投資者紛艙紛涌入，溫罷州、臺(tái)灣購(gòu)轎房團(tuán)在樓市椒掀起的波瀾更，這些都預(yù)米示著今后的府潛力無(wú)限。附除此之外，編中國(guó)加入W俘TO，使上綢海越來(lái)越成個(gè)為海外人士壓心目中筑巢運(yùn)安家的理想葡之地，別墅陰則因符合他啄們?cè)械木犹熳×?xí)慣而受鎖到關(guān)注。鉛2、受別墅栗需求強(qiáng)有力炭支撐以及土似地供應(yīng)受限毅，雖然銀行剝通過(guò)加大豪旅華住宅首付久款比例等因鄉(xiāng)素影響來(lái)抑波制別墅消費(fèi)衰，但預(yù)計(jì)別抄墅價(jià)格在未羅來(lái)幾年內(nèi)仍余會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步果上升趨勢(shì)。候今年，國(guó)土育資源部出臺(tái)球了關(guān)于限制逆別墅類土地拘供應(yīng)的政策躍。這必然使士未來(lái)別墅供煎應(yīng)受限，刺媽激一部分原選定位于普通辣別墅項(xiàng)目向撤中高檔別墅健，加入爭(zhēng)奪博現(xiàn)有中高端唱客戶的行列道中來(lái)。撥旅游型別墅盲、分時(shí)度假底別墅形態(tài)的常不斷涌現(xiàn)也盯會(huì)在一定程蠅度上引導(dǎo)和幻刺激別墅需車求的放量。莫加上別墅居兄住觀念的變伸化，使居住勺者更追求別題墅的舒適度診與周邊的環(huán)狠境，而不僅飾僅是形態(tài)和勁超大面積，第因此未來(lái)別幸墅開(kāi)發(fā)的容毅積率也會(huì)不狀斷下降，別衡墅單價(jià)也會(huì)婚進(jìn)一步撥高著。目前上海誕市場(chǎng)的別墅姻較多集中在趨100萬(wàn)捆—莖200萬(wàn)元滑的價(jià)格段，叢占總量的5貞0%以上，貨總價(jià)在10鉗0萬(wàn)元以下現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)型別敵墅和總價(jià)在躬500萬(wàn)以略上的別墅也飼要占到總量宏的30%以尾上，而總價(jià)麗在200揉—染300萬(wàn)元邁的中檔別墅冤供應(yīng)量嚴(yán)重捐不足，市場(chǎng)廳上有明顯的導(dǎo)缺口。窮上海作為全符國(guó)經(jīng)濟(jì)中心紐及近幾年發(fā)謠展最好的城狹市，吸引了陸全世界的目告光。同時(shí)也個(gè)成為國(guó)際級(jí)錘的大都市之圖一。經(jīng)濟(jì)的消發(fā)展帶動(dòng)了刃市場(chǎng)對(duì)別墅務(wù)的需求。2克003年，鬧上海銷售別預(yù)墅面積達(dá)4膝00萬(wàn)㎡，直2003年墨被稱為上海喇房產(chǎn)的聯(lián)“巷別墅年聽(tīng)”習(xí)，開(kāi)發(fā)品質(zhì)何不斷提高，射產(chǎn)品供不應(yīng)飯求。據(jù)專家密預(yù)測(cè)，上海魚(yú)別墅供應(yīng)量專每年應(yīng)不少夏于500萬(wàn)玉㎡。丘3、長(zhǎng)江三火角洲地區(qū)是胡目前中國(guó)也走是世界上經(jīng)初濟(jì)最有活力擱的地區(qū)之一攔，上海則是席帶動(dòng)該地區(qū)觸經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增澇長(zhǎng)的火車頭芹。而昆山作克為離上海后躬花園中離上惹海最近的部曲分，其經(jīng)濟(jì)火增長(zhǎng)與上海撒是密不可分任的。經(jīng)濟(jì)如豈此，別墅市賭場(chǎng)也同樣如或此。很多挖勸了第一桶金耳的上海人很憐想在昆山陽(yáng)滲澄湖畔買一簡(jiǎn)幢別墅。尤朝其是近幾年材，隨著滬寧削高速、31輔8國(guó)道的通厲車，隨著蘇峰州環(huán)城高速第、京滬高速糖鐵路的在建運(yùn)或擬建，昆奴山離上海的絮距離越來(lái)越非近，從昆山容到上海虹橋踏機(jī)場(chǎng)只需要漁半個(gè)小時(shí)的吊車程，而上宗海很多遠(yuǎn)郊休地區(qū)到虹橋洞機(jī)場(chǎng)的距離懸還不止這些學(xué)，昆山已經(jīng)奶成為了上海薪的儉“舍近郊貞”報(bào)；另外，陽(yáng)泥澄湖水質(zhì)清納澈，其空氣靈質(zhì)量也優(yōu)于行周邊城市。張現(xiàn)昆山地區(qū)泰周邊正在建蝴設(shè)大學(xué)園區(qū)獵，大型綠地可，國(guó)賓館、椒體育中心等純，城市功能智越來(lái)越完善績(jī)；最后更重旗要的一點(diǎn)是手，對(duì)于臨近愈昆山的上海母別墅項(xiàng)目動(dòng)院輒上萬(wàn)的價(jià)幸格，昆山的忌別墅樓盤(pán)7依、8千元的扯價(jià)格還是相燭當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力鳴的。障4、四大因滑素吸引上海銳人置業(yè)昆山詳：一小時(shí)的質(zhì)車程、真山鈔真水的自然明環(huán)境、相對(duì)終較低的總價(jià)摩，加上豐富掌的休閑運(yùn)動(dòng)爐資源，是上泉海人到昆山鏈置業(yè)的主要譜因素。據(jù)分鍋析，上海人具購(gòu)買別墅最比為關(guān)注的無(wú)式疑是地段，蹤地段位置是煉諸多影響別苗墅價(jià)格因素著中一個(gè)較難區(qū)人為改變的捧因素，對(duì)別世墅的總價(jià)起倡到了基礎(chǔ)性菠的決定作用抬。器5、根據(jù)以蓬上分析以及輔相關(guān)市場(chǎng)調(diào)貞查資料表明燦，在昆山地綱區(qū)休閑度假湯型別墅購(gòu)房晌者中，主要隔購(gòu)房客戶群融中上?？蛻舾驳谋壤哌_(dá)躍60%以上調(diào)，其中8成首以上的購(gòu)房觸者并非以獲屑得投資收益受為目標(biāo)，其菠目的大多是孩自住和度假切。在價(jià)格方偉面，接近7寬0%的上海蕉客戶認(rèn)為優(yōu)登先考慮的休遷閑度假類型吉?jiǎng)e墅單價(jià)應(yīng)損低于100港00元/平京方米；30挺%的人首選沉萬(wàn)元以上別慎墅作休閑度長(zhǎng)假之用。但表從總價(jià)方面擦看，低總價(jià)即的別墅還是銜吸引了大多遇數(shù)購(gòu)房者的長(zhǎng)目光，三分聞之二的購(gòu)房上者首選20肚0百萬(wàn)左右喝的休閑度假鄰類型的別墅址物業(yè)，只有伴不足5%的螺人首選超過(guò)結(jié)500萬(wàn)的超物業(yè)。另外夾，在超過(guò)半泳數(shù)的昆山度島假型別墅的焰上海購(gòu)房者晶中，35-命45歲具有鎮(zhèn)一定素養(yǎng)、優(yōu)文化品位，屈收入較高的漫白領(lǐng)人士占抱了6成以上湖。他們工作設(shè)一般在10鑒年以上，生烘活、收入已呈相當(dāng)穩(wěn)定，巡具有一定的薯購(gòu)買力，要浪求不斷提高生生活的品質(zhì)宵。在居住方剩面，這部分掌客戶已經(jīng)完糊全解決了住乳的基本問(wèn)題善，開(kāi)始向往恒更高層次的倡居住環(huán)境，議在近幾年內(nèi)猶成為購(gòu)買別叢墅的主要力指量之一。他河們生活閱歷五豐富，見(jiàn)多役識(shí)廣，視野白開(kāi)闊，具有洪國(guó)際化觀念永，鐘情于自及然山水和高顛質(zhì)量的建筑左，向往有品靠位、健康、測(cè)生態(tài)，能體唇現(xiàn)身份的別巾墅社區(qū)。屠三、目標(biāo)客打源透視圖綜上所述，訓(xùn)我們認(rèn)為長(zhǎng)碎德湖濱花園霜的目標(biāo)客源旗主要來(lái)自于淹上海，昆山顏及蘇州工業(yè)鞠園區(qū)等附近魄地區(qū)。燕A.上海融地區(qū)皮白領(lǐng)階層及此有經(jīng)濟(jì)實(shí)力押的退休人士述據(jù)統(tǒng)計(jì)，上址海有白領(lǐng)階鈔層約100野萬(wàn)人，年齡海在35-4航5歲，在上鴨海已有較好喘的住房和私宮家車，家庭踏固定財(cái)產(chǎn)不魄少于500宜萬(wàn)元，年收躍入不少于5息0萬(wàn)元人民系幣。他們受仙到良好的教教育，喜歡旅代游度假，追吊求高品質(zhì)的義生活，他們渡希望在第一身居所之外能羞有一個(gè)滿足賞會(huì)友、度假致、休閑功能表的第二居所摧，總價(jià)在2蘋(píng)00萬(wàn)元左烤右，車程一棟小時(shí)以內(nèi)最河好是自然風(fēng)丹光和人文環(huán)性境較好的地壟區(qū)。桶另一方面，元上海有為數(shù)枯不少的退休蘆人士，他們孝自己或子女叢有較強(qiáng)的經(jīng)牙濟(jì)實(shí)力。如假高級(jí)公務(wù)員完，高級(jí)知識(shí)橫分子或?qū)I(yè)委人士等。他冤們希望在有子生之年，能孤在一個(gè)湖光襯山色的地方跡安享晚年，蕩昆山陽(yáng)澄湖濤邊是他們理象想的地區(qū)之漫一。革B.昆山老地區(qū)躁私營(yíng)企業(yè)主疾及臺(tái)商或管頃理層揪隨著昆山經(jīng)街濟(jì)的發(fā)展，袖涌現(xiàn)了許多衡具有實(shí)力的從私營(yíng)企業(yè)主升，他們對(duì)居錢住的要求也騙在提高。由弱于以前昆山舟別墅開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)層次不高,倆沒(méi)有滿足他弟們需求的產(chǎn)慈品，因此不舞少人持幣觀練望，在昆山努為數(shù)眾多的遙臺(tái)資企業(yè)老容板或管理層弟也是如此，猛本案或許能強(qiáng)滿足他們的暮需求。聽(tīng)C.蘇州屈工業(yè)園區(qū)淚外資企逃業(yè)管理層銳蘇百州工業(yè)園區(qū)喇離本案僅1蓬8公里，隨旅著蘇州環(huán)城品高速的建設(shè)小及312國(guó)猛道的改建，夢(mèng)使得蘇州工捏業(yè)園區(qū)到長(zhǎng)哭德湖濱花園下的交通十分逆便捷，將會(huì)館吸引一批蘇尿州工業(yè)園區(qū)翼的企業(yè)家來(lái)亭此購(gòu)置物業(yè)厚。甩“椅長(zhǎng)德湖濱花早園槽”曬的客戶無(wú)疑粗是上海和昆疏山社會(huì)精英肯階層，他們懷具有許多一逐般人群所沒(méi)假有的特質(zhì)。姥因此，我們慮完全有理由瘦相信在上海摔、昆山以及褲周邊擁有唐“還檀香園蛾”塊的目標(biāo)客源滅。理由：珠經(jīng)濟(jì)越發(fā)展切，二極分化跳越明顯，處遷于社會(huì)上層饑的人士一定耕要冒出來(lái)這逢是社會(huì)發(fā)展?jié)摰囊?guī)律；誼房地產(chǎn)自身奴發(fā)展的必然稻結(jié)果。大部尊分人需要中掏、低檔的房票子，品質(zhì)高脊檔一點(diǎn)的房元子同樣也是鎖房產(chǎn)規(guī)律所莖要求的。寒（3）昆山趁市場(chǎng)獨(dú)特的摸定律：只要省產(chǎn)品好，就貸一定有市場(chǎng)膽。中國(guó)人、墳上海人、昆受山人的消費(fèi)辜習(xí)慣都有一雪種對(duì)極品的嗚追崇心理。想檀香園市場(chǎng)趣調(diào)查問(wèn)券結(jié)蜓果分析：堵我們通過(guò)油“諷長(zhǎng)德湖濱花送園毒”左市場(chǎng)問(wèn)卷，籃對(duì)昆山及上稍海200多膚人進(jìn)行問(wèn)卷素調(diào)查。調(diào)查概對(duì)象主要是菌公司金領(lǐng)及吩私營(yíng)業(yè)主，欲共收回問(wèn)卷稻180份，窯經(jīng)統(tǒng)計(jì)問(wèn)卷告結(jié)果主要內(nèi)洋容是：桃客戶選擇別摟墅時(shí)最看重煎的原因分別掉是環(huán)境、配縣套和物業(yè)管貓理。徹約50%的元客戶選擇地教中海式別墅喚，其次是西戶班牙風(fēng)格和澤北美風(fēng)格。拴70%的客市戶選擇單幢任面積300蓄-350平洞方米的別墅欲。腫60%的客磨戶希望單體楚別墅總價(jià)在求200萬(wàn)至輸300萬(wàn)之敲間。辦65%的客春戶希望雙拼縣別墅面積在捉200-2店20平方米而之間。次75%的客雀戶希望雙拼本別墅總價(jià)在伐1忠00寬萬(wàn)至200縮萬(wàn)之間。諒7．70%誦的客戶希望兆購(gòu)買的別墅咽標(biāo)準(zhǔn)為全毛效坯。寬客戶選擇長(zhǎng)遲德湖濱花園竄的主要用途小是度假和自料住。濃92%的客伯戶需要號(hào)小型超市、析餐飲、美容嘉健身及小區(qū)矛班車為生活畝配套設(shè)施。欣四、繩“社長(zhǎng)德湖濱花皂園碌”掙是什么兆1、檀香園丸概況傳檀香園位于半昆山市陽(yáng)澄跟湖畔，距離矮上海50幾型公里，離蘇羽州工業(yè)園區(qū)甜18公里。舒小區(qū)總占地放面積11萬(wàn)楚㎡（165船畝），另有養(yǎng)屬本地塊范共圍的水域面補(bǔ)積達(dá)近30庸畝，土地條渣件十分優(yōu)秀襖。根據(jù)初步顛方案，本案壩建筑面積為泰3.67萬(wàn)頂平方米，共綢120幢左篇右別墅（8歪種房型），糖其中獨(dú)立別休墅96戶，磚雙拼別墅3班4戶，容積殿率0.33羅綠化率52粗.6%，建客筑密度21俯.5%。貌基地位于江懼蘇昆山正儀宏鎮(zhèn)，正儀鎮(zhèn)涉位于江蘇省錯(cuò)昆山市西部壩，東距上海順60KM，動(dòng)西與蘇州新歇加坡工業(yè)園疑區(qū)接壤，總墨面積65.答3KM叢2店。轄區(qū)內(nèi)的虹陽(yáng)澄湖以風(fēng)役景秀麗和盛半產(chǎn)大閘蟹而氏聞名海內(nèi)外彼。晚正儀鎮(zhèn)交通奴十分便捷，獎(jiǎng)滬寧鐵路、嫩312國(guó)道錢、滬寧高速蓬公路貫境而株過(guò)，滬寧高匆速公路與3偷12國(guó)道在作鎮(zhèn)內(nèi)交匯并攝設(shè)有出入口只。汽車至上躺海虹橋國(guó)際蛾機(jī)場(chǎng)僅需4懲5分鐘。吳樂(lè)淞江、婁江仇水道直通上第海港、張家部港等港口。團(tuán)正儀鎮(zhèn)地處屋蘇州新加坡渣工業(yè)園與昆賄山經(jīng)濟(jì)技術(shù)滾開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)清外商投資密緞集區(qū)的中間殊地帶，是長(zhǎng)會(huì)江三角洲經(jīng)雖濟(jì)帶的中心資，產(chǎn)業(yè)互為掛配套，區(qū)位功優(yōu)越。敗本案基地詳刪細(xì)規(guī)劃面積腥約為109但991平方快米。基地北濕臨規(guī)劃湖濱殲大道，大道姻北側(cè)為建設(shè)呈中的大型綠紛地（600蝕畝）和陽(yáng)澄朋湖（19平閑方公里），醋西臨規(guī)劃道構(gòu)路。吳涇港垮貫穿基地，欄將基地自然增劃分為三塊百。排2、項(xiàng)目S桃WOT`研恨判侵（1）盟“麗檀香園士”矩優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：叉A、緊鄰風(fēng)界景如畫(huà)的陽(yáng)雙澄湖，是真夸正的鄰大湖薯別墅；舟B、總建面育3高.躺67萬(wàn)平米捐，規(guī)模適宜唯；貌C、隨周邊舞環(huán)境改善，放特別是亞旁邊昆山國(guó)娃賓館、大型坦綠地的興建普，本案統(tǒng)極具潛在升唉值趨勢(shì)；直D、周邊已及形成別墅開(kāi)咬發(fā)的氣候，壘有一定的規(guī)頸模效應(yīng)；查E、區(qū)內(nèi)有帶自然水系，給對(duì)于別墅項(xiàng)勺目具有重要背意義。襪F謠、護(hù)蘇滬高速的濕興建，將使茶上海與昆山別的聯(lián)系更加紋緊密，可吸巷引更多的上厚?？蛻魜?lái)昆歡山投資買房查；患G喝、聘請(qǐng)具有調(diào)國(guó)際水準(zhǔn)的斜景觀設(shè)計(jì)事墓物所擔(dān)綱設(shè)浴計(jì)，起點(diǎn)較雹高；獸H、奉送昆撒山少有的帶紙下沉式花園哭的地下室，幟為本案增加機(jī)了一個(gè)重要徹買點(diǎn)。費(fèi)（2）早“勻檀香園酒”治劣勢(shì)點(diǎn)：此近階段，附僻近生活配套嫩不成熟，作慶為第一居所怨的條件還有丸待完善；盛申在地塊周遍沖規(guī)模效應(yīng)顯良現(xiàn)的同時(shí)，市同行之間的扒競(jìng)爭(zhēng)也將空跡前激烈；奴徒地塊南部的塞高速鐵路對(duì)腰本案有一定住影響；攜作為別墅項(xiàng)令目其容積率頂0.3以上社，建筑密度尿必然會(huì)較大祥，從而會(huì)影諸響產(chǎn)品的整沃體品質(zhì)。曉（3）漠“略檀香園度”腹機(jī)會(huì)點(diǎn)：涂昆山樓市特光別是本案周劇邊大環(huán)境升著溫促進(jìn)區(qū)域鄭樓市走強(qiáng)；克隨著上海陜“古申博太”陰的成功，其論周邊區(qū)域的職經(jīng)濟(jì)必然會(huì)首飛速發(fā)展，頸昆山處于長(zhǎng)榜江三角洲區(qū)趴域內(nèi)，前景暢可以預(yù)期。籠本案的客源閘既可以是昆矮山，也可以螞是蘇州，更綠可以是上海區(qū)，只要定位胞得力，客源肆面十分廣泛掉。躬地處未來(lái)發(fā)厲展區(qū)域，人四氣的積聚只史是時(shí)間問(wèn)題軍。?。?）盛“輕檀香園倘”爐威脅點(diǎn)：前本區(qū)域居民晚較少，區(qū)域姑自身客源不測(cè)足，昆山市鉛的富人是否漆認(rèn)同是關(guān)鍵很；駕周邊樓盤(pán)品扎質(zhì)不高，定啟價(jià)較低，客犯觀上難以使必高端客戶認(rèn)雕同這一地區(qū)達(dá)；捏定位和定價(jià)兔都比較高，塘如果引導(dǎo)的滑不好會(huì)令人宴望而卻步；探D、宏觀調(diào)普控政策走勢(shì)飽不明，銀行后信貸，貸款漂利率的變化淋琢磨不定，確客觀上給客違人購(gòu)買造成脊抗性；悶五、相關(guān)配塞套建議餡1、小區(qū)配捆套服務(wù)建議牢本案價(jià)格在謹(jǐn)昆山地區(qū)與賣其他物業(yè)相麗比高出不少者。因此除了甲在物業(yè)硬件揀方面要做的龍比其他物業(yè)窮好之外，小裳區(qū)在配套服牽務(wù)上也要做招到一流。村設(shè)立高級(jí)會(huì)寒所是小區(qū)的路靈魂，必須日建成昆山高垂級(jí)而精致的剝會(huì)所，起碼尋是周邊別墅笛所無(wú)法超越享的（見(jiàn)圖6幻），娛樂(lè)設(shè)意施要高級(jí)而蒼不奢侈，如說(shuō)設(shè)置游泳池確（可在室內(nèi)波）、網(wǎng)球場(chǎng)悟、健身房和巴各種會(huì)議室煎、棋牌室等傾即可。對(duì)設(shè)置一些實(shí)飲用而高檔的朵服務(wù)設(shè)施，林如家政服務(wù)鄰中心、酒吧抽、小型超市草、餐廳等。辭增加一些與碑日常生活相鬧關(guān)的服務(wù)內(nèi)吹容，如幼托駁、代請(qǐng)鐘點(diǎn)恒工、設(shè)備、緒代訂火車票物、飛機(jī)票等膽。這即滿足綁了客戶日常毅生活的需要釣，同時(shí)又提染高物業(yè)的品梢位。奇2、物業(yè)管盜理警建議小區(qū)引港進(jìn)境外或港著臺(tái)的物業(yè)管妻理公司，采攝用日式或新文加坡式的物昆業(yè)管理手段例。理由：日穿式的物業(yè)管哨理有以下幾軍個(gè)特點(diǎn)：即妹“領(lǐng)細(xì)致禾”村、開(kāi)“灣規(guī)范或”扔、夢(mèng)“陪熱情敢”大、銷“伴周到索”明，新加坡的肝物業(yè)管理有忌以下特點(diǎn)：鋼“常對(duì)事嚴(yán)謹(jǐn)，爛對(duì)人熱情安”囑這幾點(diǎn)既是臺(tái)目前購(gòu)房客耗戶非?？粗匮鄣膯?wèn)題，同聾時(shí)也是目前處國(guó)內(nèi)物業(yè)管肯理公司所欠添缺的地方。港另外目前昆逆山住宅物業(yè)賓多以開(kāi)發(fā)商羞自己管理或歌委托國(guó)內(nèi)物個(gè)業(yè)管理公司太為主，采用仍日式或新加歲坡式物業(yè)管儉理方式，目膜前昆山還沒(méi)吼有，因此能敢第一個(gè)引進(jìn)違日式或日本司式物業(yè)管理府的話，一定拾會(huì)在樓市中兇引起一個(gè)不橫小的轟動(dòng)，炊能吸引一部處分高貴客戶約，同時(shí)也使術(shù)物業(yè)品質(zhì)有皂一個(gè)很大的游提高。夕先進(jìn)的物業(yè)劫管理必須采偏用世界先進(jìn)素的硬件設(shè)施嗚。枕A綢、小區(qū)圍墻村上方采用微區(qū)波紅外線監(jiān)蘋(píng)測(cè)，若有不推速之客非法概入內(nèi)，將及隆時(shí)報(bào)警。對(duì)忘小區(qū)的圍墻倉(cāng)，主入口，休小區(qū)內(nèi)重要煮公共場(chǎng)所，涌停車場(chǎng)出入慨口，及每幢浴別墅門應(yīng)進(jìn)隸行實(shí)時(shí)中央誼監(jiān)控，并記擱錄現(xiàn)場(chǎng)住處隙以備案。刷小區(qū)內(nèi)主要維通道出入口雜和各大樓的正主要部位設(shè)榜置巡更點(diǎn)，康巡更系統(tǒng)將附設(shè)置巡更路蔽線及時(shí)間并膀自動(dòng)記錄，慧以保證安保主質(zhì)量。衫C欄、每幢樓入各口設(shè)置可視脾對(duì)講系統(tǒng)，皮每戶配備緊妻急求助鈕。樸地D爸、每幢樓底幅層的住戶家飛中，在門窗膛處安置紅外信探測(cè)器，當(dāng)計(jì)有人非法闖響入時(shí)，將發(fā)叢出告警信號(hào)揭并傳輸給智雞能控制器，走智能控制器搜鳴叫告警。慧凡訪客在經(jīng)虎主人確認(rèn)后裁方可進(jìn)入大陳樓內(nèi)。精E、建議采酸用電脈沖水廊、電、煤表億類采集器，罰用戶即時(shí)通裁過(guò)智能控制商器的液晶顯探示器查看三購(gòu)表讀數(shù)，并藍(lán)同時(shí)傳輸給歌物業(yè)中心端撲服特務(wù)器，自動(dòng)睛統(tǒng)計(jì)費(fèi)用結(jié)脈算，減少上片門抄表的干畜擾。凡F經(jīng)、每戶配備資IC智能卡洽，可用于小錢區(qū)內(nèi)會(huì)所的移消費(fèi)，物業(yè)旨管理等費(fèi)用喬的結(jié)算及車瞧輛進(jìn)出的管燥理及停車費(fèi)貌自動(dòng)結(jié)算。債G、在停車文庫(kù)出入口處晌設(shè)置接近式禿讀卡器，持屠IC智能卡辮接近讀卡器僻時(shí)，在取得拌有效確診后淺自動(dòng)開(kāi)啟，喇允許車輛通懇過(guò)。政H、在小區(qū)薦主要公共綠溫地、場(chǎng)所、肥大樓門廳、品電梯內(nèi)設(shè)置維背景音樂(lè)播柿放系統(tǒng)，使蓮小區(qū)充滿生貝氣。攤I、本小區(qū)葬在通訊方面跌提供傳統(tǒng)的典電腦及CC災(zāi)TV有線電休視外，還可暑以采用寬帶禁視頻接入設(shè)最備，用戶通剛過(guò)線采屋用ADSL瓶接入技術(shù)，堡與DANA減寬帶接入服趕務(wù)器連接，抖并通過(guò)BT輪C方-榆9500馬ATM栽交換系統(tǒng)上饒ATM寬帶現(xiàn)數(shù)據(jù)網(wǎng)，再撓訪問(wèn)I仇nteme砍t鐮等多種信息講源。使用戶輔可享受最先搶進(jìn)的多媒體求服務(wù)業(yè)務(wù)。沸如交互式視梳頻電視，且淚住處輸入速暴度快；上I紋nteme勇t腸網(wǎng)速度快，財(cái)且信息輸入悶速度快；信流息服務(wù)應(yīng)不薪單停留在E烈-mail抬、FTP、擾WWW等傳篩統(tǒng)應(yīng)用上，繩更可以進(jìn)行際電子報(bào)刊、兇遠(yuǎn)程教學(xué)、尊先進(jìn)的網(wǎng)上別游戲、遠(yuǎn)程歡醫(yī)療、網(wǎng)上醬購(gòu)物、家庭懂辦公等多媒夜體數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)稅；由于寬帶仗的支持，可昆以同卡進(jìn)行脂多項(xiàng)多媒體神業(yè)務(wù)。角3穗、市政配套辱A護(hù)、剪公共設(shè)施配枝套全面：供顆電、供水、如排污、供氣該、閉路電視高、衛(wèi)星電視炊接收等功能旦，有關(guān)變電亡站、煤氣加搜壓站、水泵煮房、垃圾站詞、另設(shè)一個(gè)綱小型污水處搬理站等所有權(quán)設(shè)置位置應(yīng)止不影響周邊潛的居民生活響環(huán)境恒B競(jìng)、推區(qū)內(nèi)人防、肌消防、環(huán)保灣、衛(wèi)生、交廟通、防汛等愉方面均應(yīng)符屆合國(guó)家及當(dāng)由地有關(guān)規(guī)定蒙、規(guī)范勻要求。荷4、相關(guān)單浸位聘請(qǐng)青在別墅區(qū)的叼建設(shè)中，開(kāi)金發(fā)商還將聘淡任：瘋國(guó)際、國(guó)內(nèi)隸著名的并具犁有高資質(zhì)的他建筑承包商葡國(guó)內(nèi)高資質(zhì)愚的施工監(jiān)理笨知名的物料夾測(cè)量師共選擇高水準(zhǔn)映的施工承包欄商和高資質(zhì)快的施工監(jiān)理特也是為了?；I證工程的質(zhì)倦量、進(jìn)度、抖創(chuàng)立名牌效廢應(yīng)，發(fā)展商槳也推薦客戶內(nèi)聘任自己選厚擇的施工監(jiān)珍理，直接向瓜客戶負(fù)責(zé)，族保證工程按優(yōu)質(zhì)按量的完柳成。蛙六、太“時(shí)花賄”發(fā)和氣“躲根釋”屆映——樸銷售的精髓禾莊1、開(kāi)盤(pán)日本與開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)躍A慧、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)號(hào)的選擇顛本案建筑形鞋象為高檔別窩墅，近4萬(wàn)氏平方米的建的筑總量可分殼成兩次完成璃公開(kāi)。從銷濱售規(guī)律來(lái)看寨，春秋時(shí)節(jié)恰是銷售高潮反期，本案在披開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的渴選擇中也應(yīng)川考慮到這一抗因素。綜合糞本案的工作雕進(jìn)度，本案戚將在今年三肚月中旬開(kāi)始席引導(dǎo)期宣傳究，趁著昆山案尚未出現(xiàn)同煙等級(jí)產(chǎn)品的棚時(shí)候，推出飽一個(gè)令市民撞驚喜的我“喘檀香園眼”婦，通過(guò)銷售頸控制掌握銷美售節(jié)奏，在問(wèn)5月正式全開(kāi)面公開(kāi)，開(kāi)侵始強(qiáng)銷期的齊推廣活動(dòng)。足理想狀態(tài)下舊，到200犯5年底基本醫(yī)完成一期銷所售工作。嶺B離、開(kāi)放日的鄭建議衡由于本案的禿公開(kāi)銷售前后有一段時(shí)間骨的鋪陳，所悔以開(kāi)放日安寫(xiě)排于正式開(kāi)酒盤(pán)之引導(dǎo)期遞前。在開(kāi)放激日中，本案兩僅以預(yù)告展辜示的姿態(tài)切貌入市場(chǎng)。開(kāi)示放日的意義誕在于前導(dǎo)性障告知。開(kāi)放爆日只展示而腹不銷售，只萌可預(yù)定，并盛發(fā)放房緣卡凳一張，可享奔受一定折扣起，以互“腿猶抱琵琶半幅遮面但”抗的物業(yè)形象品，吸引并刺攜激目標(biāo)客戶池群，為開(kāi)盤(pán)種銷售期預(yù)留蝴足夠的市場(chǎng)宜潛力。從正冬式引導(dǎo)期起放，接待意向摩客戶及其它渠客戶。這一宗時(shí)期內(nèi)客戶辛可下訂表示駛購(gòu)房意向，備確?？蛻粼谏Ｗ钤鐣r(shí)段得攝到最優(yōu)惠的援價(jià)格，下訂挎客戶在開(kāi)盤(pán)溜后享有最先慕獲得開(kāi)盤(pán)特庫(kù)惠價(jià)權(quán)。弦銷售節(jié)奏控蕉制的意義：引科學(xué)而合理矮的銷售控制棚將有效地控扯制銷售節(jié)奏思，保持銷售翼持續(xù)高潮。莊銷售期間的鑰價(jià)格調(diào)整會(huì)中對(duì)銷售產(chǎn)生凝較大的影響辦，而價(jià)格的情調(diào)整結(jié)合銷養(yǎng)售控制進(jìn)行夏則比單純價(jià)湊格調(diào)整合理某、有效得多直，可以說(shuō)，辛科學(xué)的銷售粘控制將提升誦利潤(rùn)空間，處使銷售進(jìn)程流良性發(fā)展。技根據(jù)銷售案蛇場(chǎng)的信息收瘋集，其反饋京可能會(huì)對(duì)設(shè)套計(jì)的調(diào)整與欺優(yōu)化有一定彩的指導(dǎo)作用表，合理的銷晃售控制使方邊案調(diào)整更具童有可行性，級(jí)保持在售物約業(yè)的產(chǎn)品力每?jī)?yōu)勢(shì)。無(wú)2、撫SP活動(dòng)闡桑述普■泡SP活岸動(dòng)之一攏活動(dòng)名稱：雪檀香園樓盤(pán)段推介暨記者材見(jiàn)面會(huì)功舉辦時(shí)間：憑2005年買3月18日魔參加對(duì)象：孫持開(kāi)發(fā)商特誠(chéng)別邀請(qǐng)函的箱尊貴客人德活動(dòng)形式：番精英酒會(huì)，植全面推廣介為紹凳“訂檀香園荷”川的開(kāi)發(fā)理念坊和產(chǎn)品特點(diǎn)策，傳遞本案歉即將誕生的慕信息。撕活動(dòng)目的：悟?yàn)殚_(kāi)盤(pán)預(yù)留航高貴客戶，倚向昆山以及見(jiàn)周邊區(qū)域宣津告，昆山將隙誕生一個(gè)真爬正意義的別無(wú)墅，而且只膊有身份相配漫的人才能入職住。鼠■待SP活續(xù)動(dòng)之二洞活動(dòng)名稱：著開(kāi)盤(pán)搶購(gòu)大艦行動(dòng)純舉辦時(shí)間：具開(kāi)盤(pán)當(dāng)日糟參加對(duì)象：意輔墊期積累桂的目標(biāo)客戶螞，開(kāi)盤(pán)廣告顧吸引來(lái)的客蓮戶?；⒁砸欢ǖ膬?yōu)卵惠折扣和促往銷活動(dòng)營(yíng)造丸現(xiàn)場(chǎng)人潮涌灑動(dòng)，爭(zhēng)先恐瀉后的熱烈場(chǎng)公面，還可以果以人為地安襯排人員在門糊外排隊(duì)并由胳專門保安把調(diào)守，雷根據(jù)場(chǎng)內(nèi)的床情況放入一沉定數(shù)量的人舍員，嚴(yán)格控伐制住場(chǎng)內(nèi)的置人數(shù)，迫使發(fā)觀望客戶訂職購(gòu)。壟活動(dòng)目的：柱通過(guò)開(kāi)盤(pán)推令出本案的市貧場(chǎng)形象，擴(kuò)急大市場(chǎng)知名姐度，吸引足親夠的人氣，級(jí)并保證開(kāi)盤(pán)線時(shí)的銷售量菠，營(yíng)造開(kāi)門很紅的銷售氛樹(shù)圍。齊■周SP活芝動(dòng)之三如活動(dòng)名稱：世裝修知識(shí)系疊列講座染舉辦時(shí)間：特每二個(gè)月一龜期勝參加對(duì)象：選所有購(gòu)房客勞戶煎活動(dòng)形式：倡由開(kāi)發(fā)商聯(lián)濕系較知名的批裝修行業(yè)的渾專家，就家熄庭裝修的基伙礎(chǔ)知識(shí)和針炸對(duì)本案房型廳裝修的要點(diǎn)阻等方面展開(kāi)安系列化的講找座，從理論詢到實(shí)際加以駕層層灌輸，來(lái)并結(jié)合樣板謙房的裝修進(jìn)朋行指導(dǎo)與講肯解。蘇活動(dòng)目的：直通過(guò)這種較誰(shuí)為實(shí)際，也飛符合購(gòu)房者決追求經(jīng)濟(jì)、代實(shí)用心理的薪講座，增加精客戶對(duì)本案靈的信任度和聲忠誠(chéng)度，同僚時(shí)也可以達(dá)磁到一種品牌歌形象宣傳的同目的。旦■燈SP活廣動(dòng)之四興活動(dòng)名稱：難物業(yè)管理研牌討會(huì)艘舉辦時(shí)間：央交房之前弓參加對(duì)象：蓬業(yè)主、物業(yè)主管理公司、化政府相關(guān)人妥員、部分特鑼邀專家比活動(dòng)形式：苦以一種友好相、融洽、正阿規(guī)但又不嚴(yán)祖肅的形式將仰各方人員都屆請(qǐng)來(lái)，一起逗就今后小區(qū)都物業(yè)管理的由關(guān)鍵性問(wèn)題疼，如收費(fèi)標(biāo)燥準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)毒容、業(yè)主準(zhǔn)霞則、管理制澆度等進(jìn)行探燕討。水活動(dòng)目的：妄通過(guò)相關(guān)人稅員就物業(yè)問(wèn)組題的探討與乒溝通，對(duì)今府后小區(qū)物業(yè)相的管理模式慘盡可能地達(dá)回成一定共識(shí)靈，體現(xiàn)本案營(yíng)高尚、文化準(zhǔn)的居住理念危?；渌黉N策簽略主要形式浙如下：絹開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷推荷廣會(huì)：人氣迅推廣，結(jié)合怠形象工程的于進(jìn)度推出，需舉行酒會(huì)、封抽獎(jiǎng)封等活動(dòng)，保吊證業(yè)主的高營(yíng)度參與性。房展會(huì)推廣漿重點(diǎn)推廣：拿選擇繁華商稠業(yè)中心，利再用節(jié)假日，浴雙休日進(jìn)行浸展示、咨詢柴宣傳。淺3、銷售階樂(lè)段劃分及銷緩售控制方案概⑴給開(kāi)盤(pán)時(shí)間沾建議圈由于本案目剛前尚未進(jìn)入露建設(shè)期，因囑此最快也要原到2005憤年4月底五援月初才能預(yù)棟售，因此本采公司建議本禮案采用遠(yuǎn)近升結(jié)合的營(yíng)銷濃推廣策略。熔根據(jù)物業(yè)的恒工程進(jìn)度。溪本案可在開(kāi)裝工前即向市綁場(chǎng)導(dǎo)入推廣冷理念，力爭(zhēng)辱在開(kāi)盤(pán)之初滅初形成銷售拋高潮。廳⑵獸喝階段價(jià)格策竹略和走勢(shì)戶為達(dá)到第一路期物業(yè)快速符銷售盡快回品籠資金的目嬌的，本公司江建議采用低誤開(kāi)高走分階州段的定價(jià)策誤略。尾預(yù)定期：平唉均價(jià)格為7哈500元/葵平方米濫開(kāi)盤(pán)：平均噸價(jià)格為80碰00元/平式方米泉單體工程封元頂：平均價(jià)透格為850式0元/平方害米拼總體工程及待內(nèi)裝修：平丸均價(jià)格為8楚800元/眾平方米未現(xiàn)房：平均網(wǎng)價(jià)格為85瀉00元/平淚方米財(cái)⑶嫂本案銷售條行程計(jì)劃心前期推廣階命段（市場(chǎng)培齒育期200旺5年3月-涼2005年丸4月）能銷售目標(biāo)：招本階段只接克受預(yù)訂不進(jìn)擁行預(yù)銷。稀此階段主要福是作為項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備寒階段。其工牢作重心主要杏是塑造項(xiàng)目沉形象。錢其目的是吸擾引客戶注意敬，以留住原捐先準(zhǔn)備購(gòu)買秋周圍物業(yè)的名潛在客戶，敞樹(shù)立自身物牢業(yè)的形象，勸并借此試探?jīng)r市場(chǎng)反映、退了解客戶心腿態(tài)。此階段卻原則上只接讓受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)分，不對(duì)外銷敢售，這樣就違為后面開(kāi)盤(pán)笛強(qiáng)銷集聚了慎人氣。此階鴉段先不告訴納客戶具體價(jià)少位，可讓前烏來(lái)參觀的客多戶根據(jù)物業(yè)授實(shí)際情況自己行報(bào)價(jià)，以從便開(kāi)發(fā)商更寸好的掌握客芒戶的心理對(duì)排癥下藥，調(diào)復(fù)整措施。夏一期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)振銷期（20臥05年5月很-2005島年7月底）摩本階段銷售聽(tīng)目標(biāo)：約2停0套。元一期續(xù)銷期苦（2005壯年8月-2諒005年1般0月）屆本階段銷售綿目標(biāo)：約1門5套毫二期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)園銷期（20趴05年11目月-200鎮(zhèn)6年2月）住本階段銷售廣目標(biāo)：約2障5套。齡二期開(kāi)盤(pán)續(xù)扶銷期（20灣06年3月倍-2006折年6月）廟本階段銷售民目標(biāo)：約2帝5套。絞二期開(kāi)盤(pán)沖箭刺期（20中06年7月妹-2006慨年10月）岡本階段銷售倒目標(biāo)：約1同3套。例收尾階段（殼2006年曉11月-2畢007年1遇月）床本階段銷售手目標(biāo)：約1撞6套。忌七、現(xiàn)在和種未來(lái)派——驚營(yíng)造精典之車路暖1、企劃總毅目標(biāo)長(zhǎng)根據(jù)客戶所簡(jiǎn)提供的指引額及本公司的虎初步構(gòu)思，帥我們已經(jīng)制適訂出多項(xiàng)有牧關(guān)的計(jì)劃壘重點(diǎn)和目標(biāo)匯，具體如下甩：努主要目標(biāo)：套成功為「檀揮香園」建立撓一個(gè)極為尊威貴及專有高筐尚區(qū)的鮮明蓄形象，以支蛛持及印證物雕業(yè)本身高昂致的售價(jià)，并矩加速物業(yè)的朝銷售。蹈次目標(biāo)1：扛于昆山市場(chǎng)衣上塑造一個(gè)賀高不可攀的桂「低供應(yīng)、岔高需求」形愈象和銷售信裂息。豎次目標(biāo)2：被除區(qū)內(nèi)市場(chǎng)院外，更于其睡它省內(nèi)市、瓜區(qū)都會(huì)引起值廣泛關(guān)注。諸次目標(biāo)3：便將「檀香園父」塑造為全隨昆山、以至嶼整個(gè)江蘇地?zé)﹨^(qū)的「特色最品質(zhì)別墅」炭。蒸次目標(biāo)4：互分階段進(jìn)行假一系列宣傳腥推廣計(jì)劃，勞以確?！柑磳酉銏@」的品赴牌和形象得棟以保持和強(qiáng)套化。其次目標(biāo)5：脹于公眾媒體田網(wǎng)絡(luò)造成廣宇泛報(bào)導(dǎo)和關(guān)雀注，從而達(dá)予到「口碑載辛道」的效果瘡。贈(zèng)2、創(chuàng)作重墓點(diǎn)蔬為配合「檀秀香園」昆山此最高檔次、筐極其罕有的診條件，及目揚(yáng)標(biāo)客戶與眾剩不同的要求誤和獨(dú)特品味萌，我們應(yīng)從牢「檀香園」筐的市場(chǎng)定位女出發(fā)，為「佩檀香園」建苦立鮮明而獨(dú)紋特的形象，仍并同時(shí)訂定倒出一個(gè)有效控而具統(tǒng)一性賽的創(chuàng)作方向臺(tái)。愧毋論從質(zhì)量群、環(huán)境、定船價(jià)和供應(yīng)量彼而言，「檀古香園」都是煌全昆山以至街江蘇最頂級(jí)低的商品房地圈產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目社。但更重要超的，是要因圓目標(biāo)客戶的狂物質(zhì)和思維腎，為「檀香杜園」建立一格個(gè)獨(dú)立一個(gè)徹獨(dú)特的形象蘆。插我們的目標(biāo)徹客戶群不但南有極高的消昆費(fèi)力和社會(huì)瑞地位，而且液積極追求「靜罕有」、「右度身而設(shè)」圍和「超越平肝凡」的生活腹，從而彰顯熱其卓越成就吹和超然地位痕，以及滿足闊自己的獨(dú)特振要求，因此拋，要通過(guò)強(qiáng)晨調(diào)高貴、金餅碧輝煌、設(shè)濾備齊全等要螺素來(lái)切合他盲們的需要。梨我們認(rèn)為，風(fēng)要有效地打含動(dòng)這類顧客清，必須為「餐檀香園」建忽立一個(gè)比高券貴更特別鮮練明形象--界-尊貴優(yōu)越紫、富古典美是感和藝術(shù)性費(fèi)、有內(nèi)涵的妙全新形象，旦是一件獨(dú)一絡(luò)無(wú)二的藝術(shù)啦珍品。創(chuàng)作概念深為有效建立已這一獨(dú)特形趙象，我們須爐先訂定一個(gè)許創(chuàng)作方向，味以貫穿整個(gè)恒推廣計(jì)劃。差這個(gè)創(chuàng)作要容領(lǐng)必須具備購(gòu)以下四種元絡(luò)素：捆優(yōu)越性－配帶合「檀香園牧」本身的超煉高質(zhì)素和目拘標(biāo)顧客的身贏份地位。秀尊嚴(yán)性－滿見(jiàn)足目標(biāo)顧客犯的口味和要調(diào)求，并營(yíng)造凈出「為您而奏設(shè)」的形象杰，呼應(yīng)「檀辛香園」的優(yōu)頌越性。比藝術(shù)性－配藍(lán)合「檀香園賠」的形象，俊令其超越豪社華的層次，俗進(jìn)一步加強(qiáng)多生活內(nèi)涵和街品味特質(zhì)。季國(guó)際性－切齒合昆山都市村的形象，同斷時(shí)照顧部份輝來(lái)自全國(guó)各燥地的上層人沉士的口味。寨上述四項(xiàng)元少素中，以首滾三項(xiàng)尤為重先要。而要達(dá)幅至這種效果悉，在創(chuàng)作和洽溝通上須注槐意以下各項(xiàng)娛：庫(kù)語(yǔ)調(diào)和意境圈上須時(shí)刻突螺顯「尊貴」邊和「優(yōu)越」鬧的形象。質(zhì)文字的風(fēng)格來(lái)要流麗、高宏尚、感性而再具深度，簡(jiǎn)熊煉精辟，毋怨須長(zhǎng)篇大論曲，更毋須硬謹(jǐn)銷，為讀者子留有想象空染間，例如多棄用問(wèn)題式和鐘比喻式的文艷句，會(huì)比一梯般直述更具仿意境。蘭多用「閣下李」、「您」例、「尊貴的存你」等稱呼洽，并多用第績(jī)一人稱，以糊加強(qiáng)「尊貴鮮」、「度身夜而設(shè)」、「曾唯您擁有」悄感覺(jué)。芬視覺(jué)上以簡(jiǎn)良約、具空間耳感的設(shè)計(jì)為宿主，多用冷同色系列，如傅深綠、黑、服金、銀等，意以求營(yíng)造高絨貴的形象。至（見(jiàn)平面稿歌）禁可嘗試加入屑一些著名藝棒術(shù)珍品作為開(kāi)創(chuàng)作元素，敏文字運(yùn)用上喜亦講求深度尚和意境，以箏加強(qiáng)「檀香橫園」的藝術(shù)釘性形象。償總括而言，振整個(gè)創(chuàng)作的冶方向，乃建浸基于一個(gè)大容前題之上：照「將生活升值至高貴境界齊，為您帶來(lái)財(cái)極盡個(gè)人享論受的頂級(jí)生絕活空間，讓頌?zāi)M顯非凡跡地位和獨(dú)一渠無(wú)二的優(yōu)越心品味?！孤缜笆?，菜整個(gè)創(chuàng)作是晌朝著尊貴、巷貼身而具內(nèi)剩涵的方向，逆因此，我們臣建議以「檀嫩香園」作為卵創(chuàng)作的中心覆主題。項(xiàng)目肆的名稱是「埋檀香園」，退所以凝重的拘黑、金和綠職已能具體地浮反映了整個(gè)煤項(xiàng)目的鮮明殃形象。此外孟，這些顏色蝦本身亦同時(shí)階具備多個(gè)獨(dú)煮特的意議：于富貴、皇者貝、尊貴。而餡在歐洲文化修中，這些顏求色更被視為單皇者之色（婚R談oyal攔Color凍），能充分炭配合「檀香亂園」頂級(jí)尊步貴的形象和絡(luò)條件。故此夏，我們認(rèn)為奶可以充分利集用「檀香園糠」作為宣傳秩推廣的主要發(fā)題材，能有挑效加強(qiáng)「檀恐香園」的鮮線明出眾的形只象。方案范召例下列為現(xiàn)恢階段一些切避合的口號(hào)和共方案例句，擴(kuò)可用作日后嗚文字宣傳的奮創(chuàng)作方向：故標(biāo)題口號(hào)（鍛H扔eadli兔ne巖）阿尊貴源自擁晉有極盡生垂活追求夸演繹真正生榴活藝術(shù)在陵“熱檀香園享”虜天然水岸邊筆流連忘返啦在至高的境榜界品味深邃鄙的歐洲經(jīng)典精，以典藏的址氣度鑄就輝肯煌的未來(lái)豪泰宅猶至尊、至情牌、至宅夜——莖匯聚國(guó)際名孟流，典藏經(jīng)截典別墅經(jīng)締造世紀(jì)頂序級(jí)別墅，塑探造顛峰絕版晚人生生金碧輝煌的游宮殿，無(wú)需渣顯山露水的紗境界括呼吸之間，宮將一筆筆尊暢貴寫(xiě)進(jìn)氣質(zhì)棟造就21世拋紀(jì)昆山最具腐磁力的首富馬聚居區(qū)，傾禮情演繹中國(guó)泛的歐洲生活五極盡生活藝晌術(shù)唯閣下寶珍藏豆生活藝術(shù)柿由品味僵出發(fā)以蹲居室表達(dá)蟻品牌標(biāo)語(yǔ)（潤(rùn)Logo開(kāi)Tagli傍ne扇）純細(xì)賞生活內(nèi)晝涵巴夏檀競(jìng)香園丙展現(xiàn)自我生鼻活品味檀桌