物管案例小區(qū)新

物業(yè)管理各類案例分析制作人：二0一三年九月物管案例：

小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件提要：經(jīng)過相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設(shè)備使用時少部分業(yè)主不愿意辦理ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事

案例點評：

對于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實地考慮，雖然經(jīng)歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。

物管案例：小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件

案例描述：

正豐豪苑小區(qū)在開發(fā)時安裝的車輛智能化系統(tǒng)投入使用后不久，就不能正常滿足小區(qū)業(yè)主的要求，且有部分業(yè)主要求更換新的車輛智能化系統(tǒng)。當(dāng)時管理處對此事非常重視，并按部分業(yè)主提議和要求以知音連線的形式進(jìn)行了業(yè)主意見調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示大部分業(yè)主同意按“誰受益、誰承擔(dān)”的原則更新此系統(tǒng)，管理處并將調(diào)查結(jié)果呈交小區(qū)業(yè)主委員會審批后在小區(qū)公布。經(jīng)過相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設(shè)備使用時少部分業(yè)主不愿意辦理ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事。

處理過程：

首先對不愿辦理ID卡的業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計、分類，并集中進(jìn)行討論、分析不辦卡的原因。其次在掌握好相關(guān)信息后進(jìn)行上門拜訪，向業(yè)主解釋，爭取得到業(yè)主的理解。第三：宣傳并公示建立車輛智能化系統(tǒng)后既能避免安全隱患，保證安全和高效，又能有效的控制外來車輛在小區(qū)停放，保證了小區(qū)業(yè)主車輛的正常停放。智能化系統(tǒng)與小區(qū)整體配套，更能體現(xiàn)高尚社區(qū)的品位與整體風(fēng)貌。第四：對少數(shù)不辦卡的業(yè)主實行“一對一”的跟蹤服務(wù)，不間斷上門拜訪，甚至想方設(shè)法為業(yè)主提供額外的個性化服務(wù)，爭取業(yè)主早日辦理ID卡，第五：對個別擾亂此系統(tǒng)正常使用的業(yè)主，我們也采取了強硬的手段，借助小區(qū)業(yè)主委員會、小區(qū)警務(wù)室及當(dāng)?shù)卣块T的力量，對堵塞在小區(qū)門口的車輛強制性拖走。經(jīng)過上述一系列的措施，此系統(tǒng)的建立、使用得到了勝利的開展，對小區(qū)的規(guī)范安全管理起到質(zhì)的改善。

案例點評：對于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實地考慮，雖然經(jīng)歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。

物管案例：

因家被盜拒交物業(yè)費法院判定應(yīng)繳費提要：法院審理認(rèn)為，“攝像頭”是小區(qū)的配套設(shè)施，其安裝由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，與物業(yè)公司無直接關(guān)系

物管案例：因家被盜拒交物業(yè)費法院判定應(yīng)繳費業(yè)主家中兩次被盜，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費，被物業(yè)公司告到法院。日前，法院調(diào)解審結(jié)了此案，認(rèn)為物業(yè)公司已盡到合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳費義務(wù)。因某小區(qū)只在小區(qū)內(nèi)的主要路口安裝了攝像頭，業(yè)主銀平(化名)認(rèn)為物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)是其家中兩次失竊的主要原因，因此拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費。但物業(yè)公司卻認(rèn)為已為小區(qū)提供了合理的物業(yè)服務(wù)，也盡到了安全保障義務(wù)，在與業(yè)主多次協(xié)商未果的情況下，將業(yè)主起訴到法院。法院審理認(rèn)為，“攝像頭”是小區(qū)的配套設(shè)施，其安裝由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，與物業(yè)公司無直接關(guān)系。物業(yè)公司每天安排秩序維護(hù)員對小區(qū)進(jìn)行看守和巡邏，可視為已盡到了合理范圍內(nèi)的安全防范義務(wù)，且物業(yè)公司也按照約定為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告人作為小區(qū)的業(yè)主，已享受到了物業(yè)公司提供服務(wù)所帶來的便利，理應(yīng)承擔(dān)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)。最終經(jīng)法官耐心細(xì)致的說服，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，銀平向物業(yè)公司繳納了物業(yè)管理服務(wù)費?！昂侠矸秶鷥?nèi)的安防義務(wù)”該如何理解，本案的辦案法官介紹說，物業(yè)公司的安全義務(wù)，是指物業(yè)公司應(yīng)盡的合理注意義務(wù)以及應(yīng)采取的合理預(yù)防措施。但因物業(yè)公司職責(zé)所限，不可能防止一切損害的發(fā)生，當(dāng)遇到違法犯罪的行為時，物業(yè)公司是難以控制這種情形發(fā)生的。因此，只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

細(xì)心體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)--物管案例分析提要：依據(jù)本案例做出進(jìn)一步分析：1、一聲問候、一份關(guān)心可以讓業(yè)主感受到的服務(wù)不一樣，細(xì)心的去觀察業(yè)主單位的問題

細(xì)心體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)--物管案例分析案例概述：（事件發(fā)生、事件分析、處理、結(jié)果）事件一：您好，謝先生，我是管理處的小許，現(xiàn)在您單位的保姆帶著您小孩小區(qū)散步，請問下能否讓出小區(qū)。你們的工作真是仔細(xì)，謝謝你們，保姆帶小孩可以在小區(qū)里面散步，但是不要讓他們出小區(qū)。得知業(yè)主的反饋的信息，小許將信息錄入一日一事記錄表，并將業(yè)主反饋的情況告知相關(guān)部門。事件二：李生由于工作繁忙，周一至周五很少在家，只有周末在家。在之前區(qū)域助理走訪業(yè)主的時候業(yè)主了解到業(yè)主單位的情況，就將信息記錄下來并告知秩序維護(hù)員部在小區(qū)巡查的時候多留意。有一次區(qū)域助理在小區(qū)巡查發(fā)現(xiàn)業(yè)主單位的二樓門窗開著，并且在車庫沒有業(yè)主的車。區(qū)域助理致電聯(lián)系業(yè)主，告知情況。業(yè)主表示沒有回家，可能是女兒他們，表示先確認(rèn)下在告訴回復(fù)。業(yè)主了解情況后確認(rèn)是女兒回家拿東西，并對我們所做的工作表示感謝。

事件三：由于工程遺留問題，業(yè)主裝修剛裝修好的房屋又要維修。為了最少的影響業(yè)主的生活，在施工時區(qū)域助理現(xiàn)場跟進(jìn)，并做好相關(guān)的防護(hù)工作。在施工結(jié)束后清理干凈現(xiàn)場，業(yè)主對我們的所做表示滿意。在業(yè)主問題處理好后經(jīng)過驗證合格，但是在使用的過一段時間后再次響業(yè)主了解情況。以上的每件事對一個物業(yè)管理人員來說都我很簡單很容易的事，但正因為我們?nèi)プ隽诉@些容易的事情，從而體現(xiàn)出來了我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主有一種不一樣的感受。依據(jù)本案例做出進(jìn)一步分析：1、一聲問候、一份關(guān)心可以讓業(yè)主感受到的服務(wù)不一樣，細(xì)心的去觀察業(yè)主單位的問題，并給予微小的幫助。這對于業(yè)主來說這不是一般的服務(wù)，體現(xiàn)出來的是一個服務(wù)人員的責(zé)任心，讓業(yè)主感受我們公司更全面的服務(wù)。2、想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。對于業(yè)主來說，生活在一個小區(qū)首先考慮的安全。不管是人身安全還是財產(chǎn)安全，對于業(yè)主來說都至關(guān)重要。在我們做好基本服務(wù)的同時，我們還讓業(yè)主享受到個性化服務(wù)，針對業(yè)主提出的需求，我們都盡最大的努力給予滿足。雖然看起來我們所做的事情很小，但是給業(yè)主的感覺就是不一樣，真正的讓業(yè)主感到放心。3、正確的信息無疑是我們給業(yè)主提出優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，只有在我們了解業(yè)主需求時才能為業(yè)主提供更好的服務(wù)。4、是否細(xì)心完全可以體現(xiàn)的出服務(wù)的好壞，業(yè)主所需要的服務(wù)就是是否與業(yè)主所付出的費用相符，服務(wù)人員的素質(zhì)是否好，住在這小區(qū)是否安全。那就是只要我們細(xì)心的去給業(yè)主提供服務(wù)，使業(yè)主感受我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。才能讓業(yè)主依賴我們。

依據(jù)本案例做出總結(jié)：

（經(jīng)驗、教訓(xùn)、流程、預(yù)防等）1、作為一個物業(yè)服務(wù)人員，不僅僅需要你擁有良好的處事能力和專業(yè)技能，還應(yīng)當(dāng)具體高度的責(zé)任感和事業(yè)心，細(xì)心自然必不可少。一個人的能力再強，辦事不細(xì)心始終會帶來麻煩，作為物業(yè)服務(wù)人員，不細(xì)心就不可能打造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2、學(xué)會觀察是我們服務(wù)人員都應(yīng)具備的，我們不但要了解業(yè)主的當(dāng)前需求更應(yīng)當(dāng)去發(fā)現(xiàn)業(yè)主的潛在需求。只有我們想在業(yè)主前面，做好業(yè)主所想的問題。這才正真的體現(xiàn)出我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、正確的信息可以給我們?nèi)粘５姆?wù)帶來方便，認(rèn)真記錄業(yè)主的信息可以為我們在今后的服務(wù)中提供方便。同時有完整的記錄就不會因為個人的原因影響我們今后的服務(wù)。4、出門放心是業(yè)主最關(guān)注的部分，由于業(yè)主工作繁忙沒有太多的時間去關(guān)注家中的事情。正因為業(yè)主有所擔(dān)心，我們就朝著這方向去努力。及時了解業(yè)主的個性化需求，并給予我們最大的幫助。正由于我們的點點滴滴的付出才換來業(yè)主極大的感動，換來業(yè)主對我們的好評?；馂?zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬提要：

根據(jù)無錫市公安消防支隊出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定：此次火災(zāi)過火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來人員放火

火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬近日，無錫市中級法院終審判決一物業(yè)公司對小區(qū)火災(zāi)造成一住戶兩人死亡案承擔(dān)部分責(zé)任；物業(yè)公司賠償死者親屬死亡賠償金、喪葬費、精神撫慰金30余萬元。該判決借鑒了我國最新頒布的《侵權(quán)責(zé)任法》有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，終審判決在一審的基礎(chǔ)上增加了物業(yè)服務(wù)公司賠償比例，對物業(yè)公司瑕疵服務(wù)給業(yè)主到來安全隱患起到警示作用。消防通道不通消防管道沒水2009年2月28日凌晨3時54分，無錫市119消防調(diào)度指揮中心接到無錫市新區(qū)國際花園一期A號樓3102室（以下簡稱3102室）打出的火災(zāi)報警電話后，立即調(diào)集兩個中隊8輛消防車、48名官兵趕赴現(xiàn)場。當(dāng)消防隊員到達(dá)事發(fā)小區(qū)時，因業(yè)主私家車停放在消防通道，造成消防車通行困難。當(dāng)天凌晨4時13分，消防人員到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)在3102室內(nèi)居住的范茗宇、吳思俠因火災(zāi)已死亡。消防人員打開樓內(nèi)消防栓，管道內(nèi)沒水，后用了20多分鐘從樓下鋪設(shè)水帶供水滅火。根據(jù)無錫市公安消防支隊出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定：此次火災(zāi)過火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來人員放火、自燃、雷擊、燃?xì)庑孤兜囊蛩?，不排?102室客廳內(nèi)生活用火引發(fā)火災(zāi)。

3102室房屋系業(yè)主梁明基于2006年4月18日向開發(fā)商旺佳瑞公司購得；房屋所在大樓于2007年10月經(jīng)消防部門驗收合格；

小區(qū)物業(yè)管理單位系某物業(yè)公司下屬無法人資格的分支機構(gòu)；物業(yè)公司認(rèn)可旺佳瑞公司向其移交的物業(yè)消防設(shè)施完好，但未提供證據(jù)證明火災(zāi)當(dāng)晚煙感報警系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。

死者范茗宇系梁明基女兒，吳思俠系范茗宇的男友，事發(fā)時同居在3102室。

一審判物業(yè)公司承擔(dān)10%責(zé)任

火災(zāi)發(fā)生后，兩位死者的親屬向江蘇省無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院提起訴訟，請求判令失火房屋的開發(fā)商旺佳瑞公司、小區(qū)物業(yè)公司分別賠償范茗宇、吳思俠死亡的各項賠償金合計近40萬元。

2009年5月19日，一審法院開庭審理后認(rèn)為，旺佳瑞公司將3102室房屋出賣并交付給梁明基前，房屋經(jīng)消防部門驗收合格，說明該建筑物不存在消防設(shè)施缺失或者無法正常使用的情形，符合消防安全規(guī)范要求，旺佳瑞公司并沒有違反合同義務(wù)或者不履行其他義務(wù)的行為存在。旺佳瑞公司亦已將該小區(qū)相應(yīng)的房屋物業(yè)管理義務(wù)移交給物業(yè)公司，故死者親屬要求旺佳瑞公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請求，法院不予支持。

法院同時認(rèn)為，造成范茗宇、吳思俠死亡的直接原因系火災(zāi)，根據(jù)火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定不排除生活用火引發(fā)，故火災(zāi)的發(fā)生與物業(yè)管理單位無關(guān)，物業(yè)管理單位對此并無過錯?；馂?zāi)發(fā)生后，失火房屋外的煙感報警系統(tǒng)對于房屋內(nèi)火情的反應(yīng)不會早于火場內(nèi)人員對于火情的感知。范茗宇在火情發(fā)生后即撥打了報警電話，事發(fā)當(dāng)天雖然物業(yè)公司未將煙感報警系統(tǒng)投入正常使用，但并沒有產(chǎn)生延誤報警的情形?；鹎榘l(fā)生后，消防部門接警并趕到現(xiàn)場實施救援需要一定時間，此時火場內(nèi)人員能否采取合適的避險措施逃離火場，是死者在火災(zāi)中生還的必要條件。吳思俠在火災(zāi)發(fā)生后的行為表明其欠缺火場逃生知識，屬于造成其死亡的重要原因；范茗宇在火災(zāi)發(fā)生后，滯留火場報警，未能采取正確的自救避險措施，亦屬于造成其死亡的重要原因。消防人員到達(dá)現(xiàn)場時，范茗宇、吳思俠已經(jīng)死亡，此時消防管道是否有水已對死亡的后果無實質(zhì)影響?；馂?zāi)發(fā)生的直接原因雖與物業(yè)公司并無因果關(guān)系，但物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時確實存在煙感報警系統(tǒng)和消防供水系統(tǒng)未正常投入使用、小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序較混亂等缺陷。其中，小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序混亂，影響消防車輛通行與延誤救助在邏輯上存在一定因果關(guān)系，物業(yè)公司對此未提供充分證據(jù)否定這一因果關(guān)系，故物業(yè)公司應(yīng)對造成的損失酌情承擔(dān)10%的賠償責(zé)任。

2009年9月27日，法院作出一審判決：物業(yè)公司賠償兩死者親屬各39124.7元。二審判物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任兩死者親屬不服一審判決，提起上訴認(rèn)為：事故發(fā)生時，物業(yè)煙感報警系統(tǒng)未正常投入使用，影響報警時間與案發(fā)地的準(zhǔn)確報送；消防供水系統(tǒng)未正常投入使用，導(dǎo)致消防人員現(xiàn)場救火時無水可用，延誤了援救時機；消防通道未保持暢通，影響消防車輛通行，導(dǎo)致消防人員無法及時趕至現(xiàn)場施救。因此，旺佳瑞公司、物業(yè)公司在消防設(shè)施的配備、管理上存在的過錯與范茗宇、吳思俠的死亡有因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司不服一審判決上訴認(rèn)為：本案所涉火災(zāi)的發(fā)生是由受害人自己造成，受害人死亡的原因是沒有采取正確的逃生方法，請求撤銷原判。2009年12月23日，無錫市中級法院公開開庭審理了本案。有證據(jù)表明，失火時物業(yè)公司在小區(qū)的消防安全管理上有如下明顯瑕疵：一是消防管道內(nèi)未保持供水，二是消防通道被占用，三是煙感警報器未及時發(fā)生作用。本院依法推定物業(yè)管理瑕疵與范茗宇、吳思俠的死亡后果存在或然的因果關(guān)系，故原審法院酌定物業(yè)公司對范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任符合法律規(guī)定。

我國《消防法》規(guī)定了居民住宅區(qū)的管理單位應(yīng)當(dāng)履行如下義務(wù)：及時消除火災(zāi)隱患，按規(guī)定配置消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口暢通等消防安全職責(zé)，并明令禁止任何單位、個人不得損壞、擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，或堵塞消防通道。

本案中，物業(yè)公司在小區(qū)消防安全管理上存在的問題均違反了法律禁止性規(guī)定，其中，物業(yè)公司為了管理方便，擅自關(guān)閉消防自動供水，并允許在消防通道停放其它車輛，一旦所在小區(qū)發(fā)生火患，必然給業(yè)主自救和消防部門施救設(shè)置障礙，增加了火患引發(fā)嚴(yán)重后果的可能性，危害了小區(qū)物業(yè)財產(chǎn)及廣大業(yè)主人身的安全性。新頒布的《侵權(quán)責(zé)任法》已確立了侵權(quán)責(zé)任的懲罰性賠償規(guī)則，該規(guī)則是指行為人惡意實施某種行為，或者對該行為有重大過失時，以對行為人實施懲火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠30萬提要：根據(jù)無錫市公安消防支隊出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定：此次火災(zāi)過火面積30平方米，排除電器火災(zāi)、外來人員放火罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付受害人高于實際損失的賠償金。本案雖然不能適用《侵權(quán)責(zé)任法》關(guān)于懲罰性賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，但該立法精神可在賠償責(zé)任的分配上予以借鑒。鑒于物業(yè)公司為節(jié)約管理成本、疏于管理，人為增加了小區(qū)物業(yè)的安全隱患，屬重大過失行為，對該行為應(yīng)給予否定性評價，并在其承擔(dān)的賠償比例中有所體現(xiàn)，從而起到警示作用。本院酌定物業(yè)公司應(yīng)對范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。2010年3月，無錫市中級法院作出終審判決：維持一審物業(yè)公司賠償兩死者親屬各39124.7元的判決；改判物業(yè)公司增加賠償兩死者親屬各117374.1元。（本文人物均為化名）物業(yè)管理不到位，物管費用應(yīng)減收案例提要：法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗

物業(yè)管理不到位，物管費用應(yīng)減收案例因不滿物業(yè)管理，市民殷先生拒絕交納物業(yè)費用被告上法庭。近日，鎮(zhèn)江潤州區(qū)法院審理認(rèn)為物業(yè)公司管理存在質(zhì)量瑕疵，判決物業(yè)公司減收部分物管費。2008年，殷先生購得鎮(zhèn)江市區(qū)住房一套，房屋建筑面積為112.8平方米，按0.65元/平方米每月標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費。合同訂立后，殷先生一直按照合同約定按時交納物業(yè)管理費。直至2011年7月，因不滿樓下住戶違規(guī)安裝了防盜窗，給自己的居住安全帶來隱患，殷先生開始拒絕交納物業(yè)管理費。一年后，物業(yè)公司將殷先生告上法庭，要求殷先生支付截至2011年6月30日拖欠的物業(yè)費987.5元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗，物業(yè)公司勸阻不力，提供的物業(yè)管理服務(wù)確有質(zhì)量瑕疵，按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)減收部分物業(yè)管理服務(wù)費用。結(jié)合案件具體情況，酌情降低物業(yè)管理服務(wù)費為790元。法官點評：物業(yè)管理服務(wù)存在各種各樣的服務(wù)質(zhì)量瑕疵的案例并不少見。但應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實情況予以區(qū)別對待。本案中，樓下鄰居安裝防盜窗確實對殷先生的居住安全造成隱患，物業(yè)公司對此有不可推卸的管理責(zé)任。對此服務(wù)瑕疵，可以減輕業(yè)主支付相應(yīng)物業(yè)管理費的責(zé)任。業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償案例提要：

2003年11月15日凌晨4時30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場

業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償案例案例：2000年11月，原告購買了位于北京市西城區(qū)某房屋一套，2001年3月1日，原、被告就該房簽定了“房屋委托管理合同”該合同約定：被告負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；被告方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成原告經(jīng)濟(jì)損失的，被告應(yīng)給予原告賠償。2003年11月15日凌晨4時30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報了警，后民警趕到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時，該案件尚未偵破。另據(jù)原告報案稱家中丟失了三星手機一部、索尼收錄機一臺及現(xiàn)金130元。原告任建中訴稱認(rèn)為，由于被告物業(yè)公司管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，秩序維護(hù)員人員失職，導(dǎo)致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。故要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。

[分析]綜觀各類物業(yè)管理合同，物業(yè)公司的合同義務(wù)歸結(jié)起來主要有以下三大類：(1）公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù)；（2）環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)；（3）秩序維護(hù)員義務(wù)。本案涉及的是物業(yè)公司的秩序維護(hù)員義務(wù)。秩序維護(hù)員義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，為維護(hù)小區(qū)的公共秩序而實施的安全保衛(wèi)工作?！段飿I(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！庇纱丝梢?，物業(yè)公司的秩序維護(hù)員義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因為它畢竟只是平等主體之間的合同義務(wù)，這與公安機關(guān)的維護(hù)社會秩序、保護(hù)公民合法權(quán)益的法定職責(zé)還是有根本區(qū)別的。所以原告不應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司索賠損失。物業(yè)服務(wù)無小事案例：粗心的不關(guān)門的業(yè)主提要：物業(yè)服務(wù)無小事，需要每一位員工盡心、盡責(zé)及盡力，認(rèn)真做好中每一個環(huán)節(jié)的工作，做好服務(wù)工作沒有訣竅

物業(yè)服務(wù)無小事案例：粗心的不關(guān)門的業(yè)主5月25日凌晨1點40分左右，錦上城夜班安管員吳泉文巡查樓層時，發(fā)現(xiàn)3-803的門開著，屋內(nèi)沒有燈光。吳泉文于是用對講機及時通知領(lǐng)班，領(lǐng)班楊坤成到位后按照工作程序及時進(jìn)行了處理——聯(lián)系業(yè)主并在征得業(yè)主同意后進(jìn)入房間里查看，同時交待門崗控制好小區(qū)出入口，嚴(yán)格盤問、檢查出小區(qū)的（特別是陌生的）人員，通知業(yè)主盡快趕回來檢查物品是否有丟失。半個小時后業(yè)主回來了，我們協(xié)助業(yè)主對屋里的物品進(jìn)行了仔細(xì)檢查，在確認(rèn)沒有丟失任何物品后，取消了預(yù)備的報警處理，業(yè)主回想起來，是因為有點急事過于匆忙，出門時忘記了關(guān)門上鎖。虛驚一場但沒有損失，業(yè)主對我們細(xì)致、認(rèn)真及負(fù)責(zé)的工作表示了肯定及感謝。物業(yè)服務(wù)無小事，需要每一位員工盡心、盡責(zé)及盡力，認(rèn)真做好中每一個環(huán)節(jié)的工作，做好服務(wù)工作沒有訣竅，需要我們注重細(xì)節(jié)，也需要長期的、點滴的進(jìn)行積累——我們常說，物業(yè)服務(wù)工作不是百米沖刺，而是馬拉松。

電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎提要：

如沒有證據(jù)證明其無過錯，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。故物業(yè)公司作為電梯管理人

電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎？家住某高層住宅小區(qū)的Q女士，在乘電梯下樓時，電梯突然向下墜落，之后又極不正常地上下升降多次。驚恐萬分的Q女士因站立不穩(wěn)，摔傷了腰部，后被送到醫(yī)院治療花費醫(yī)藥費若干。Q女士認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)電梯不力，應(yīng)對她的受傷負(fù)責(zé)。而物業(yè)公司認(rèn)為，他們只是替電梯公司收取電梯維護(hù)費的，且Q女士不能證明她是因電梯故障受傷的。因受傷當(dāng)時無證人，Q女士提出查看電梯里的監(jiān)控錄像，遭到物業(yè)公司拒絕。Q女士問：在電梯里發(fā)生事故，如果起訴，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎？

律師分析：根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。另根據(jù)最高院《民事證據(jù)規(guī)定》，沒有正當(dāng)理由，持有證據(jù)的當(dāng)事人拒不提供證據(jù)，可推定其有過錯。由此可知，本案中，作為電梯管理人的物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)對其已盡管理義務(wù)且無過錯的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。如沒有證據(jù)證明其無過錯，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。故物業(yè)公司作為電梯管理人，應(yīng)對Q女士的受傷承擔(dān)責(zé)任。律師提示：對于突發(fā)的物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施遭受侵害的業(yè)主，應(yīng)及時保存相關(guān)證據(jù)。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修理維護(hù)，對于怠于管理致使公用設(shè)施發(fā)生事故致人損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但如能提供證據(jù)證明已履行物業(yè)管理義務(wù)的除外。小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購買被判無效提要：購買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購買屬于無效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點

小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購買被判無效小區(qū)車位能隨便購買嗎？答案是否定的，因為你得先看車位有無合法產(chǎn)權(quán)，沒登記的車位買賣就屬于無效交易。昨日，深圳中院二審一起因車位引起的糾紛引人關(guān)注。購買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購買屬于無效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點，此案引發(fā)律師熱議。市民林某起訴稱，1996年底深圳市蛇口企業(yè)(集團(tuán))公司將其所屬物業(yè)蛇口東角頭單身公寓的一塊三角地帶，改造成商鋪和車位同時出售。1997年1月7日，他和對方簽署了《臨時合同》，并一次性付款12萬元購買了3個車位。2008年5月，他的一個車位被深圳某實業(yè)公司強占，并出租給做汽車修理的商戶使用。他找到該公司經(jīng)理龐某某協(xié)商，雙方爭執(zhí)不下，當(dāng)?shù)亟值擂k和派出所調(diào)解均無果。隨后，林某將該實業(yè)公司和經(jīng)理龐某某一起告上法庭，請求對方停止侵權(quán)，返還停車位，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失34個月的車位租金共計1.7萬元及利息?！霭咐?/p>

一審開恢庭時，御該實業(yè)燥公司及割其經(jīng)理默龐某某資辯稱：秘200純4年，帳龐某某示和某投迷資發(fā)展餡公司簽艱訂了房源屋轉(zhuǎn)讓等合同，撒支付對尼應(yīng)價格苗后依法順獲得了托深圳市抽蛇口企膨業(yè)(集倍團(tuán))公鋒司單身測公寓的房產(chǎn)，并獲得馬了房地產(chǎn)證。車位迅位于單身郵公寓房屋釘?shù)慕ㄖt線之賓內(nèi)，而找且相關(guān)憑權(quán)屬證描書也沒蠅有對林斑某擁有貸該車位棵的記載猜。林某哨和深圳增市蛇口打企業(yè)(危集團(tuán))叮公司之磁間是因席為債權(quán)興債務(wù)關(guān)脹系獲得省該車位驗，不是復(fù)物權(quán)轉(zhuǎn)紗讓關(guān)系廣，雙方舊的車位筆轉(zhuǎn)讓行牧為沒有覆向有關(guān)投部門報濤批，也種沒有為偉分割后倘的土地拌辦理使鑼用權(quán)變青更登記棍，該轉(zhuǎn)距讓違反柿國家強龜制性規(guī)激定，自睛開始便捉無效。南山法稱院審理鉤查明該辭車位確她實是因講債權(quán)債內(nèi)務(wù)關(guān)系柔而抵押掏抵償交包易的，銹最后車按位權(quán)屬穿被拍賣蓋給該被紅告投資尺發(fā)展公鴿司。根豈據(jù)《物壺權(quán)法》停第九條走規(guī)定，共不動產(chǎn)報物權(quán)的鵲設(shè)立、篩變更、存轉(zhuǎn)讓和族消滅，定經(jīng)依法額登記，叼發(fā)生效羽力；未選經(jīng)登記烤，不發(fā)圣生效力射，但法仍律另有雄規(guī)定的歷除外。漲林某依差據(jù)和深身圳市蛇巨口企業(yè)甲(集團(tuán)悼)公司啞簽訂的裁車位買覺賣合同下，稱自揪己擁有辱該車位驢的所有弱權(quán)，并雅據(jù)此要闖求兩被茶告返還兩所占用見的車位堪。但涉剝案車位軋并未登膝記在林莊某名下清，林某除自始至岸終未取飾得該車貴位的合柳法產(chǎn)權(quán)恢，因此崇不能證注明自己氧是車位逆的所有染權(quán)人，膀其要求污被告返臨還車位雪和賠償頓租金的棵要求沒六有法律穗依據(jù)。蜜該院一陽審判決語，駁回陰林某的償全部訴丑訟請求喉。林某不維服判決召上訴。鉤昨日在愚法庭上林，他表蘆示，自毒從購買眉了車位兼后，一排直對車鮮位進(jìn)行甩占有、去管理、沃使用，沸被侵害民的是車巾位的使井用權(quán)。央就車位波產(chǎn)權(quán)來爽說，幾株乎所有趨購買車嶼位的深嚷圳市民富，都是豎買的車材位使用恰權(quán)，沒午有誰可冬以單獨共過戶拿售到車位桃的產(chǎn)權(quán)億證，難奏道大家也的使用慶權(quán)都不垂受法律頭保護(hù)嗎木？目前工，此案報正在二循審之中分?！鰻幾h蛋深圳小始區(qū)車位嚷都無證飯據(jù)了解負(fù)，深圳研市除少兵數(shù)公共縱獨立停踏車場外塞，大部駕分附建猜停車場所存在產(chǎn)掉權(quán)不清涉、權(quán)屬測不明等晴問題。血在法律柔概念模字糊的情珠況下，餃小區(qū)停蠢車位產(chǎn)喊權(quán)歸誰恐？業(yè)主比和開發(fā)接商觀點芒不一，泉各方人相士也是懇眾說紛孫紜?！霸鶕?jù)物唇權(quán)法規(guī)定，只耕有在獨旱立報建槽、獨立掙投資并失取得獨局立產(chǎn)權(quán)抖證的情搏況下，君才能對梯車位進(jìn)意行租售璃或轉(zhuǎn)讓鐮，否則好是違法袋的。據(jù)道我了解但，深圳姑目前還拿沒有開肅發(fā)商取董得小區(qū)蓮?fù)＼囄唤缘莫毩⒕V產(chǎn)權(quán)證曬?！本S斃權(quán)名人袍、深圳喜景洲大針廈業(yè)委會主任鄒家奸健日前接國受南都記芹者采訪時葛表示。根袖據(jù)今年深陣圳市規(guī)劃登國土委給江市人大代掀表的建議答復(fù)，該寫委已草擬野了《深圳令市區(qū)分所雁有建筑物滾停車位出柄讓轉(zhuǎn)讓辦址法(代擬闖稿)》，建辦法擬允鞏許住宅小烘區(qū)停車位紀(jì)轉(zhuǎn)讓，停友車位少于曾房屋套數(shù)省的小區(qū)，襯一套房屋描只能購買品或租用一釋個車位。勤但該“辦熱法”因爭始議較大一者直難產(chǎn)。多樓盤變勤相賣車位無獨有仙偶的是吊，近期飲深圳多慈個高檔繩樓盤變授相賣車啄位的事拳件頻發(fā)拳，引發(fā)期律師界刮在網(wǎng)上缺熱議。塑如多名姓律師微破博曝光康深圳半拜島城邦窄最近向串業(yè)主“戶租”停座車位：槳母子車再位23用.8萬輩元，豪泳華車位撲18.做8萬元潮，普通倦車位1漁7.3串萬元；眉租賃期尺限為5婚5年，暴一次性丸繳納5捏5年費侍用。有筆律師指些出，此擦舉的所哄謂“租煉”，其搭實是賣拜，不符言合法律肯規(guī)定。矩還有律跌師認(rèn)為納，取得界物權(quán)未旋必一定卷要房產(chǎn)蒼登記，姓因此林煤某的主拋張有一低定法律樸依據(jù)。姻《最高秧人民法填院關(guān)于麗審理建累筑物區(qū)煙分所有效權(quán)糾紛言案件具域體應(yīng)用廁法律若關(guān)干問題織的解釋滾》第一窮條規(guī)定爪，成為打不動產(chǎn)身的業(yè)主餃，形式清有多種鎖，除眾歉所周知恒的交易橫過戶外品，還有壟法院的廟判決、隨裁定書驚的確認(rèn)婆，法定間繼承、抓受遺贈犧，合法奮建造等嫩事實行符為，以有及基于盤與建設(shè)奮單位之餐間的商丟品房買衰賣民事仁法律行離為，已愉經(jīng)合法件占有建止筑物專暑有部分廟，但尚搶未依法暑辦理所姜有權(quán)登賊記的人爭，可以孫認(rèn)定為榆物權(quán)法片第六章霧所稱的兇業(yè)主。此外，服有律師寫認(rèn)為，掛《物權(quán)很法》特莊別強調(diào)慢“建筑拜區(qū)劃內(nèi)脂，規(guī)劃炸用于停陜放汽車津的車位殿、車庫匠應(yīng)該優(yōu)露先滿足感業(yè)主的宴需要”評，即小著區(qū)內(nèi)的陳業(yè)主對彎此車位婆有優(yōu)先災(zāi)購買權(quán)頁。如果詢侵犯了坑小區(qū)業(yè)擋主的權(quán)愁益，該攝購買行途為也是衫無效的癢。另一禿方面，桶如果小惠區(qū)的車俱位已經(jīng)止?jié)M足了妥業(yè)主的振需求，亂那么該巷車位使合用權(quán)買滔賣便是房誠有效。聯(lián)發(fā)物倆業(yè)的物臣業(yè)費上賄調(diào)實踐兼案例提呀要：向業(yè)催主講明替物業(yè)費鋤是否漲敲價的利煉害關(guān)系濁。物業(yè)管叔理行業(yè)是一勿個勞動密駛集型企業(yè)見，且是微上利行業(yè)，名物業(yè)服務(wù)香費的標(biāo)準(zhǔn)躬是根據(jù)各樸種實際發(fā)冰生費用的擋成本倒算準(zhǔn)出來的，殲尤其是人補員工資的辦成本一般恐要占到7腰0%左右更多內(nèi)容賺源自通告聯(lián)發(fā)物業(yè)偏的物業(yè)費雙上調(diào)實踐案例聯(lián)發(fā)?看新天地弄小區(qū)是纖廈門聯(lián)陽發(fā)（集閱團(tuán)）物升業(yè)服務(wù)狂有限公女司（下導(dǎo)簡稱“義聯(lián)發(fā)物筐業(yè)”）差200杯6年接可管的項沙目，多腔年來榮唇獲“全籌國物業(yè)管理示范住宅蠅小區(qū)”、村“福建省足物業(yè)管理閣示范住宅顏小區(qū)”、足“廈門市包物業(yè)管理扯示范住宅吳小區(qū)”、喚湖里區(qū)第處二屆“文淚明物業(yè)”三和湖里區(qū)辜第三屆和凱諧鄰里節(jié)技“和諧小魂區(qū)”等諸集多榮譽稱睜號。新天地小遵區(qū)物業(yè)費墾上調(diào)的經(jīng)獸過隨著近年為來物價的堡不斷上漲銀及201鐘1年3月烘廈門最低菊工資標(biāo)準(zhǔn)矩大幅度上杯調(diào)（自9層00元調(diào)沸至110求0元），箱聯(lián)發(fā)物業(yè)艇在新天地膜小區(qū)這一評項目上的糕物業(yè)管理睡費收入已子無法保證報該項目日畢常管理和走服務(wù)的運豪轉(zhuǎn)，為維害持項目收拘支平衡、咽確保服務(wù)企質(zhì)量、穩(wěn)第定員工隊哲伍，根據(jù)恰公司要求灘，小區(qū)服劑務(wù)中心于蕩2011溪年4月份鼠開始著手頓上調(diào)物業(yè)叼管理費收境費標(biāo)準(zhǔn)的釘工作。4月3培0日，斗小區(qū)服諒務(wù)中心蛾發(fā)函業(yè)委會告知需尚調(diào)價的義原因、醬上調(diào)幅襖度及漲找價時間貞等事宜藥。5月只6日，雕業(yè)委會期組織召汪開第一借次會議榮，就提轉(zhuǎn)交的關(guān)紐奉于上調(diào)院新天地歡小區(qū)項鳥目的物珍業(yè)服務(wù)戶費事宜口進(jìn)行討罷論。會宿上，部升分業(yè)委佩會委員傭表示不剪同意上削調(diào)管理擋費，理照由是“合所簽的合同屬于包崇干制，黑賺錢、鳴虧本都揀是企業(yè)濱自己的處事，且為合同期續(xù)未到期腹，故不祝同意上沸調(diào)”，誤同時業(yè)唇委會還愁要求小冷區(qū)服務(wù)玩中心不剩能將調(diào)火價事宜喬在小區(qū)霧做宣傳醬及上門揮征詢。統(tǒng)計結(jié)智果顯示噴，專有悟部分面煙積占建筑總面積峰72.漠6%、尸戶數(shù)占合總戶數(shù)晚72.塞93%妙的業(yè)主調(diào)同意從攝今年7認(rèn)月份開瘋始按新閑的收費堅標(biāo)準(zhǔn)繳獸納物業(yè)頸服務(wù)費蟻。小區(qū)服務(wù)封中心于6論月7日在隨各樓道張漿貼出《關(guān)抵于上調(diào)物笛業(yè)管理費費收費標(biāo)準(zhǔn)移意見征詢還情況的公溫示》，公軋示期間無拋任何業(yè)主哪提出書面扣異議。自冷2011照月7月1遭日起，聯(lián)巴發(fā)新天地肢物業(yè)服務(wù)什中心開始膀按新的物系業(yè)管理費拔標(biāo)準(zhǔn)收取開費用。服務(wù)中落心將整望個調(diào)價彼的過程鑄咨詢了敏公司的晨法律顧乏問，律刻師認(rèn)為炸上調(diào)物測業(yè)管理勇費的征董詢工作坐是符合潛法律程流序的。劃至今，杜項目按樓新的物且業(yè)管理么費收費再標(biāo)準(zhǔn)繳溉交的收很費率已御達(dá)到刑96意%，收夢費率基已本未受器調(diào)價的司影響。檢同時，秤公司從柔201線1年8咽月份開培始再度滿上調(diào)員鹽工工資隸，這讓接一線員軋工的流飽動率開油始有所棋降低，傾確保了域服務(wù)質(zhì)企量、穩(wěn)王定了員悔工隊伍畜。上漲物酒業(yè)費的灑體會總結(jié)公司上碧漲物業(yè)暫費的過升程，覺川得也有稼一些體若會，在丈此與同騰行分享泄：一是服境務(wù)合同屬雖然未備到期但每物業(yè)服蹄務(wù)企業(yè)若也可以磨上漲物萄業(yè)費。制長期以隆來，在魄傳統(tǒng)的正觀念中示，合同止一旦簽通訂便難娃以更改夏，物業(yè)城服務(wù)合神同如果閉沒有到斃期更是邪難以上倚調(diào)物業(yè)智費，這匯導(dǎo)致一我些物業(yè)顧服務(wù)企愉業(yè)面臨灣巨額虧顯損時只禍得自己默承受而端無法向少業(yè)主提格出上漲泡物業(yè)費煤的要求臣。實際上，欠根據(jù)《物挎權(quán)法》第區(qū)七十六條或第7款規(guī)向定：有關(guān)罰共有和共周同管理權(quán)親力的其它借重大事項淘，應(yīng)當(dāng)經(jīng)帽專有部分撿占建筑物扎總面積過比半數(shù)的業(yè)庸主且總?cè)宿D(zhuǎn)數(shù)過半數(shù)釘?shù)臉I(yè)主同室意。根據(jù)按《合同法驗》的有關(guān)漢規(guī)定，在當(dāng)合同有效聲期限內(nèi)，騰在法律規(guī)鳳定的范圍倘內(nèi)合同雙伙方當(dāng)事人穩(wěn)可以就合盡同的有關(guān)廈條款進(jìn)行此修改，做版出補充約偏定。此外敏，公司與武聯(lián)發(fā)新天竹地小區(qū)業(yè)若主委員會哈所簽訂的芳《聯(lián)發(fā)新伶天地物業(yè)配服務(wù)合同均》第六章勒第二十一涉條第2款醬也明確規(guī)縮慧定“管理練服務(wù)費標(biāo)腔準(zhǔn)的調(diào)整覆，需經(jīng)業(yè)牢主大會通和過”，這傍也就是說如物業(yè)服務(wù)除合同的期搏限雖然未胞到，但物蹦業(yè)管理費非也是可以束調(diào)整的，開但需經(jīng)業(yè)傭主大會同貸意。所以臨，部分業(yè)籍主委員會檔委員、業(yè)跪主“合舍同期未到麗物業(yè)服務(wù)遙企業(yè)不能嶺上調(diào)物業(yè)艙管理費”濟(jì)的理由是蒼不能成立災(zāi)的。筆者軟所在的公倦司用事實蔽充分證明僵，在服務(wù)阿合同未到焰期的情況鼻下，只要獨做足工作切且依法走聽完相關(guān)程固序，物業(yè)表服務(wù)企業(yè)舍也是可以組上漲物業(yè)軟費的。二是要向孝業(yè)主講明償物業(yè)費是推否漲價的逮利害關(guān)系朽。物業(yè)管釋理行業(yè)是螞一個勞動梳密集型企扎業(yè)，且是細(xì)微利行業(yè)裹，物業(yè)服絞務(wù)費的標(biāo)塞準(zhǔn)是根聯(lián)發(fā)物肅業(yè)的物阻業(yè)費上緣瑞調(diào)實踐灰案例提認(rèn)要：向業(yè)膜主講明葬物業(yè)費限是否漲周價的利致害關(guān)系偏。物業(yè)管理行業(yè)是瘦一個勞抽動密集浮型企業(yè)岸，且是西微利行刊業(yè)，物飛業(yè)服務(wù)勉費的標(biāo)予準(zhǔn)是根包據(jù)各種篩實際發(fā)促生費用女的成本塔倒算出混來的，赴尤其是燦人員工忘資的成顫本一般蔽要占到禿70%憐左右更多內(nèi)容祖源自通告據(jù)各種實齡際發(fā)生費電用的成本碌倒算出來糟的，尤其肢是人員工撫資的成本耍一般要占映到70%舟左右，如侄果人員成簽本增加，蒙但物業(yè)管挪理費未上染調(diào)，那么叔物業(yè)服務(wù)拿公司只能很通過減少廈人員、降滑低用人標(biāo)侍準(zhǔn)來降低捆企業(yè)的成寨本，這最裹后必然會菌造成物業(yè)爬服務(wù)品質(zhì)襪的降低，聞?chuàng)p害廣大鍵業(yè)主的利羨益。三是大日多數(shù)業(yè)假主是通編情達(dá)理種的?，F(xiàn)找在一些傘物業(yè)服叔務(wù)企業(yè)坐一提起膨漲物業(yè)拌費就頭燙疼，覺聾得業(yè)主南肯定不邪會接受池，但實濕際上雖甜然會有挖一些業(yè)倒主反對磨漲價的碼態(tài)度很宗堅決但憐大多數(shù)豬業(yè)主是之通情達(dá)乓理的，測他們需匹要的只復(fù)是質(zhì)價膽相符的史服務(wù)。丑雖然他言們當(dāng)時王征詢意鴉見的時廁候未必亮同意上婚漲物業(yè)窩費，但哈實際上譽隨著服柴務(wù)品質(zhì)劫的改善誓和物業(yè)新費漲價桿走完法項律程序動且得到候大多數(shù)龍業(yè)主的資認(rèn)可，岸他們還請是會按兆時繳費拔的，新哥天地小頭區(qū)在物鑒業(yè)費漲回價的表晶決過程謎中雖然俱只有7帳2.9懲3%的悲通過率愛但繳費紀(jì)率達(dá)到趣96%訂就充分權(quán)說明了綁這一點萍。怡錦園物晝業(yè)費上調(diào)躬案例始末嗓提要：對于箏物業(yè)費壩調(diào)整這褲項重中釘之重的綱工作，廊全體工杏作人員訴以公司姑利益為福準(zhǔn)，盡狂自己最士大的努槐力，最肢終發(fā)放蛇和送達(dá)漿確認(rèn)書浮117限2份，榮實收反足饋意見天114脂5份，平其余為荒棄權(quán)及側(cè)無法聯(lián)者系精品源監(jiān)自保潔怡錦園物懂業(yè)費上調(diào)案例始末怡錦園番小區(qū)位虛于豐臺亂區(qū)鄰楓闊路5號吧，占地津面積2爐.57頃公頃，建筑面積1株6.8糠萬平方匠米，收只費面積勉11.巖73萬燭平方米頂，共有膊小區(qū)居均民11響90戶灶。自0襪3年9巷月首位皺業(yè)主入澡住后至獅200吃9年共持六年多宏時間，漆物業(yè)公畝司駐怡吹錦園管國理處共場有員工各43人貴，其中偵內(nèi)聘2雁9人，屯外聘1沫4人。疲自接手墻小區(qū)后目收費標(biāo)縫準(zhǔn)未有季變動，文均價為唇1.6遠(yuǎn)5元/浸月/平版米，全負(fù)年收取昌物業(yè)費里總額為尼220知萬元，蒙但由于目近幾年存物價水槳平、人敘工工資齊等一再鄭上漲，紐奉使得物篇業(yè)公司毒逐年虧孩損，這遍嚴(yán)重危蟲及到良杏好的服奶務(wù)品質(zhì)啟，為能陣夠延續(xù)逮并保持粒較好的訊服務(wù)質(zhì)重量和水漿平，更父好地服攀務(wù)廣大術(shù)居民，細(xì)扭轉(zhuǎn)物否業(yè)公司世的經(jīng)營來狀況，輪勢必要古通過內(nèi)逐部開源壁節(jié)流，櫻外部物傅業(yè)費價李格調(diào)整伴來達(dá)到屈目的。爺據(jù)此北拌京怡海食達(dá)豐物業(yè)管萬理有限公悉司向怡酬錦園業(yè)委會申請物部業(yè)管理勿費調(diào)整詳，根據(jù)蜂現(xiàn)實的殲狀況和儲今后的遷發(fā)展趨甩勢，擬框定了兩益?zhèn)€調(diào)整峰的方案釀，即方屆案一：蔥1.9吧8元/才月/平描方米；境方案二雄：現(xiàn)有閥收費標(biāo)森準(zhǔn)不變屢，調(diào)整頭服務(wù)項繭目。怡錦園物數(shù)業(yè)費調(diào)整句工作于2備008年笨年初開始匙籌備，期題間制定過視多套調(diào)整揀方案：1邀.75元油、1.9律8元、2拘元、2.婚2元、2泉.5元、讓2.7元技，幾經(jīng)數(shù)戲次修改，談最后訂版巴為1.9櫻8元和現(xiàn)肉有收費標(biāo)噸準(zhǔn)。確定證收費標(biāo)準(zhǔn)渾后，管理倍處又根據(jù)們實際情況暖制作了《丸物業(yè)費調(diào)伙整工作進(jìn)提度表》。閥直至20憤09年1決0月接到裁公司確定架2010護(hù)年怡錦園向物業(yè)費調(diào)營整的指示純后，怡錦悼園管理處麗全體員工鐮嚴(yán)格按照湖《物業(yè)費排調(diào)整工作卸進(jìn)度表》贊有條不紊淹地推進(jìn)上捏調(diào)工作。上調(diào)過程在此次物親業(yè)費調(diào)整刑工作中，荷管理處首甘先需要做臟通業(yè)委會棗的工作，糊通過幾次醒協(xié)調(diào)會議膝的溝通，太管理處提賓出了上調(diào)勿物業(yè)費的嶄理由，并具得到了業(yè)夕主委員會師的大力支儲持，五位搬業(yè)委會成羨員全數(shù)通須過，一致好同意物業(yè)罪費調(diào)整，創(chuàng)這為此次蔑物業(yè)費調(diào)群整奠定了殺堅實的基嘉礎(chǔ)。在得感到業(yè)主委寨員會的口燭頭同意后蜜，物業(yè)公桶司正式向休怡錦園業(yè)乞主委員會遵遞交了物貿(mào)業(yè)費調(diào)整光書面申請頂，并得到鼓了業(yè)主委濱員會的回不函。自此擾，物業(yè)費芬調(diào)整工作救正式全面搜展開。應(yīng)業(yè)委橫會要求奔，并根界據(jù)國家前有關(guān)規(guī)您定，物蠢業(yè)公司陸于20娛09年談11月直11日鼓至20轉(zhuǎn)09年盟11月首17日畏在小區(qū)聯(lián)明顯位額置公示銀了《2糟008船年度財務(wù)審計報告》及《公拿共區(qū)域收擠益支出分摟配報告》潛。200饑9年11雨月23日丘至11月悲29日又傭在怡錦園謊大門口及務(wù)各樓一層器電梯間公避示了20蟲10年物催業(yè)費調(diào)整吼方案。公扭示完畢后井，有部分京業(yè)主又提走出了對于擇之前公示昌的《20妥08年度葵財務(wù)審計音報告》及錯《公共區(qū)哪域收益支筒出分配報祝告》不清般楚，隨后汽管理處又居將所有文山件再一次盛進(jìn)行了公嚼示，直至唱調(diào)整結(jié)束末。對于一些遙沒有當(dāng)場棒投票的業(yè)咬主，工作必人員每天構(gòu)篩選后都按要入戶去廚做工作，謠盡可能取蘿得業(yè)主的蝦信任，有部時一張確婆認(rèn)書可能光需要二十櫻幾分鐘的宣溝通、解懲釋才能獲戰(zhàn)得支持的貧一票。通面過一周的灑時間，四巨個小組已吳將大部分意住戶走訪肯完畢，通放過此次走過訪也發(fā)現(xiàn)筑了不少房框屋已經(jīng)出乖租或業(yè)主泳長期不在芝園區(qū)居住脊的情況，圓為今后的芬管理工作廁積累了資料。每收到一白張選票，名工作人員愁都細(xì)心地宋注意業(yè)主牧選擇的是臉同意還是摔反對，并諒做好記錄屯，做到心兵中有數(shù)。承經(jīng)過初期序粗略的統(tǒng)鵝計大約有美70%的喊業(yè)主同意飾物業(yè)費上數(shù)調(diào)，但是使越到后期炊難度越大事，不同意買的聲音也剛越來越多網(wǎng)，形式不險容樂觀，范管理處領(lǐng)耍導(dǎo)和每一座位小組成汁員絲毫不完敢懈怠，狐盡可能爭克取更多的厚業(yè)主支持泄。另外還畫有個別情蜘緒比較激銀動的業(yè)主緞，揚言要棒上告，稱麻調(diào)整不合夠法。盡管調(diào)行整工作摧遇到了羞很多困籮難和阻唱力，但后員工依崇舊不厭脫其煩地之給業(yè)主蝴進(jìn)行分椒析解釋禁，盡可柳能取得迫業(yè)主諒埋解，有蔥部分業(yè)訓(xùn)主通過拾耐心細(xì)勞致的講揭解后對翼我們表酷示支持扯。對于則長期不貸在家和猶房屋出電租的業(yè)憶主，在袍后面的踐幾天，丟通過電劃話進(jìn)行瞎了聯(lián)系握，給業(yè)竭主合理網(wǎng)的解釋傅，爭取堂其同意權(quán)，代業(yè)刷主進(jìn)行棗簽字確胸認(rèn)，并章將通話養(yǎng)予以錄葬音，作萄為有效炊的證據(jù)砍進(jìn)行留項存。收獲對于物業(yè)驚費調(diào)整這購項重中之戒重的工作抽，全體工蕩作人員以抖公司利益住為準(zhǔn)，盡洗自己最大毫的努力，股最終發(fā)放微和送達(dá)確蜂認(rèn)書11施72份，逆實收反饋迅意見11念45份，丹其余為棄礦權(quán)及無法各聯(lián)系，按速照《物業(yè)霜管理條例以》之規(guī)定饒，此次物鹿業(yè)費調(diào)整汁獲得了約燥67%的皮業(yè)主支持越，圓滿地語完成了此狗次調(diào)整最搞為繁重的筋工作。2009機年12月資12日9挽：00，較在1#樓衫負(fù)一層員判工娛樂室滑，在完全毫公開、公夕平、公正昌的基礎(chǔ)上翻召開了具稿有決定性能意義的怡艱錦園業(yè)主攤大會會議欠，參與此則次大會的礎(chǔ)有業(yè)主委苗員會主任譯、副主任計及兩位委譽員、科技曾園區(qū)派出膏所代表、榆怡海社區(qū)享居委會代籌表、律師扣事務(wù)所律接師及業(yè)主殿代表。業(yè)近委會經(jīng)過霸近三個小醉時的現(xiàn)場盤驗票、唱東票、統(tǒng)計承，最終形異成了大會敵決議：自幻玉2010雕年1月1敢日起，北喇京市豐臺快區(qū)怡錦園吳小區(qū)物業(yè)轎費將執(zhí)行勺“1.9位8元/月搭/平米方雨案”。這次上調(diào)臨成功得益廉于集團(tuán)公報司的正確椅決策及人畏、財、物揭的大力支拋持，得益王于物業(yè)公炎司領(lǐng)導(dǎo)及慶管理處領(lǐng)印導(dǎo)的帶領(lǐng)剝和指引，柴得益于全鴿員的共同喝努力。而急怡錦園物猴業(yè)費的上轟調(diào)成功，慮為物業(yè)服場務(wù)企業(yè)的袍發(fā)展積累媽了寶貴的紡經(jīng)驗。雖救然物業(yè)費昏調(diào)整成功筋了，但這援只是開始思。很多業(yè)抹主投出了江支持的一票票，是對銳怡海物業(yè)披多年來服肆務(wù)的認(rèn)可港。如何為洋業(yè)主提供霸更好更高戲的服務(wù)，宇不辜負(fù)業(yè)躲主的信任須；如何讓礦不同意上透調(diào)的業(yè)主綁轉(zhuǎn)變觀念漁，配合工須作；如何近保證收費局率等問題仿都促使怡寫海物業(yè)不那斷求新求毅變，努力或提升自己在的服務(wù)品削質(zhì)，為明執(zhí)天續(xù)寫新詞的輝煌。物業(yè)公司安五心服務(wù)鍵案例提要：就在榆這時，何秩序維廊護(hù)應(yīng)急趣分隊已善趕到，惑隨后業(yè)御主也回蓬來了，發(fā)業(yè)主打勝開入戶熄門，看曠到了濃皇濃的煙主霧，并覽聞到一盟股烤糊蠅的味道編，再一需看，沙楊發(fā)上躺相著一個暢人，物終業(yè)相關(guān)捐人立刻目讓秩序示維護(hù)員糧把人抱憂出去文章來吵源房地持產(chǎn)e網(wǎng)物業(yè)公司綠五心服務(wù)案例貼心服務(wù)餅：每月月中伙和月末兩府次電表余薦量的查詢蹲，避免了缸突然停電癥給業(yè)主帶夏來的困擾衛(wèi)?？头T在連續(xù)企兩次的查丸電表工作夫中，某住賊戶都沒有施及時繳納拳費，再次蛋查詢時電緣瑞表讀數(shù)剩趣余是兩度吹，客服員錯再次上門亞告知，但盡家中無人激，客服員膛選擇打電善話的方式呆告知?？蛪ǚT將電蜻表的讀數(shù)領(lǐng)告知業(yè)主羨，業(yè)主說胞最近因為渴比較忙沒頭能及時充傘費，這兩潤天正好出恐差在外地苦，非常感授謝物業(yè)公扒司給他打滴這個電話邪，因為萬竟一停電室獻(xiàn)內(nèi)的魚缸層和冰箱都叔會受到影舊響。處理結(jié)果租：業(yè)主聯(lián)廳系親戚充班了電費，柔避免了損司失。安心服務(wù)活：2011尸年3月1逐5日晚，叫于19時笨50分監(jiān)古控組值班近人員匯報禮監(jiān)控系統(tǒng)警接到B區(qū)英某戶業(yè)主壞家煙霧報綱警，秩序絲式維護(hù)員前骨去查看，蔬敲門家里忍無人開門俗，監(jiān)控員掩找出業(yè)主起聯(lián)系單撥醋打了電話匙，是一個甘女業(yè)主接普的，說：沸您好，這販里是維邦赴物業(yè)奧林抓花園服務(wù)巴中心，請如問您是奧糞林花園B榜區(qū)***朽的業(yè)主嗎脂？對方說途：是，請橫問有什么萌事，剛才冊我們監(jiān)控盆室接到你劫們家煙霧搭報警，秩無序維護(hù)員臺敲門家里鄭無人開門禽。當(dāng)時業(yè)殊主只說了姑一句馬上矮回去，其易它啥也沒他說。掛了電話吳后，值班漂經(jīng)理馬上醬拿上手電僅去了該業(yè)箱主家，在盒途中撥打脹了秩序維塵護(hù)員負(fù)責(zé)杏人電話，艷馬上組織植應(yīng)急分隊米，帶著滅賭火器感到多現(xiàn)場，等殃值班經(jīng)理科到了該戶貿(mào)單元門口假時發(fā)現(xiàn)家據(jù)中燈亮著述，客廳窗畫戶開著，千拿手電照廚去從窗戶勾飄出濃濃挽的煙霧?？v就在這時盜，秩序維禽護(hù)應(yīng)急分睜隊已趕到晉，隨后業(yè)粒主也回來丈了，業(yè)主饒打開入戶沃門，看到鎖了濃濃的盒煙霧，并失聞到一股笑烤糊的味擔(dān)道，再一匆看，沙發(fā)猛上躺著一釘個人，物柳業(yè)相關(guān)人話立刻讓秩拳序維護(hù)員肯把人抱出匹去，在抱隨出去的同曉時業(yè)主已陡經(jīng)清醒，撤同時讓秩潑序維護(hù)員卵把所有的軍窗戶打開焦。再去廚疤房一看，吧天然氣火架開著，秩常序維護(hù)班霉長立刻把精火關(guān)了，枝發(fā)現(xiàn)高壓珠鍋燉的羊弊肉已經(jīng)烤蠻糊了。原來是軟業(yè)主喝游酒了，酬燉上羊振肉睡著拾了，值六班經(jīng)理綿安撫業(yè)遙主后，積看無大襯事，就疲跟業(yè)主培告別了買。業(yè)主訪說：“柔真是謝零謝你們起，謝謝殲維邦物麗業(yè)，維君邦物業(yè)突就是‘手無限信建賴’”藍(lán)。值班趟經(jīng)理告六訴業(yè)主煉這是我謀們作為設(shè)物業(yè)人懸應(yīng)該做另的。聽揉著業(yè)主槽這么一文說，感侄到作為刻一名維碰邦人很省自豪，售因這事弱處理的蔽非常及嬌時，只蘆是有驚劑無險。稱心服犁務(wù)：201軌1年臘霉月27仗日，服辭務(wù)臺接鎮(zhèn)到業(yè)主眉報修電康話，一敢樓住戶屆室內(nèi)廚姓房排污正管堵塞揚，工程蜂人員很皺快到達(dá)講現(xiàn)場對軍管道進(jìn)鴿行疏通憤。但半賭個小時懸后管道娘沒有暢桌通的跡榆象，工士程人員牧發(fā)現(xiàn)沒石有預(yù)想錦的簡單籠。現(xiàn)場堤排查后聚，發(fā)現(xiàn)出問題比主較復(fù)雜央，幾米賊深的排求污井已橋經(jīng)全部制凍透，純?nèi)斯そ膺\凍沒有捆辦法實麻現(xiàn)。工嗓程負(fù)責(zé)參人下達(dá)腦臨時任凝務(wù)，所棟有工程班人員在混管道沒華有疏通殃之前不航能休假斜。買了秋車票的火把車票氣退了，尿準(zhǔn)備回豈家的往受家打個運電話，幟所有人接員留下麻加班。魚溫度零非下20扁度，室非外作業(yè)味難度可德想而知聞，地面代凍得比禮石頭還扛硬，鎬唉頭可以墳打出火畫星。牧5位工服程人員宏把炭火妥烤上一鋼點一點旅的鑿，別終于利盜用兩天玩的時間到鑿開了釣一條溝漂，重新值布了一辨根管。狹在年三儀十的上驢午，排肝污管道纏可以用屆水了，齒住戶可誼以安心撲的過年凳了。舒心服頓務(wù)：大年初冒一是新蝴年第一等天、是咐全家相果聚的日躁子、是村穿上新豈衣服串漆親戚拉冊家常的站日子。蘆但我們波維邦物圈業(yè)的保潔員，凌奏晨4:秤30就跑要從家蘋出發(fā)了歉，零下失十幾二凱十度的齡天，風(fēng)災(zāi)刮在臉激上就像粗刀割，菜沒有出袖租車可駱以做，堂只能騎坦車或步有行。4算:50泳分在保憂潔負(fù)責(zé)肯人的帶晃領(lǐng)下，奧分工明晉確大家砍開始工候作了，設(shè)有掃炮惕屑的、香有收拾疑炮墩的蛇、有裝倦車的，廢天朦朦男亮，她貧們的工慨作也完武成了。黑輕描淡押寫的描耗述，不緩能清晰昌的顯現(xiàn)金工作的箏場景，前特別是榆零下二池十度的開氣溫，修給實際畜工作帶羊來很大曉的困難與。但給腰我們業(yè)左主營造膽了一個歡干凈、獨舒適的辯節(jié)日。開心服彈務(wù)：每年的年旬三十晚上杠七點鐘，柄維邦物業(yè)筍提前準(zhǔn)備純好的旺火筍堆前已經(jīng)毛聚集了很墻多業(yè)主，茫他們手上說拿著許愿粥簽和火把脫，希望把黑新年的旺漏火點的更糠旺。晚七恰點三十分萍集團(tuán)公司乒董事長準(zhǔn)電時到達(dá)現(xiàn)集場，連續(xù)剪五年每年愚的這個時柳間放棄與惡家人團(tuán)聚膛，來到小喘區(qū)與業(yè)主購和工作在麥一線的員煤工共度春激節(jié)。物業(yè)管理河公司因不屆作為而被切判賠案案栗例分析提遍要：本案錯的焦點呼,也是稻許多守聰法經(jīng)營東的物業(yè)管伴理公司遇昨到不常景見的損賴害事故窯時想到姑的首要努問題—法—從法視律上講蝴,該不要該承擔(dān)橋責(zé)任,頂根據(jù)什野么承擔(dān)天責(zé)任?更多內(nèi)組容源自通告物業(yè)管理公司因不懲作為而被度判賠案案例分析[案情椒]2002培年5月的拋一天,6因歲的小明牙和另外三秒個小朋友植——9歲錫的小杰、片10歲的撞小紅、1雨1歲的小銷勇在某花盡園小區(qū)的逗一棟住宅暈樓后面玩壩耍,從一痰間堆放雜飾物的臨時嬌搭建的小剛房子里,濾孩子們發(fā)支現(xiàn)了幾個縱放天那水溉的小鐵桶辭。孩子們洞用木棒點先燃天那水立玩,其中裳小杰將燃薪燒的術(shù)棒吩插入天那脫水小桶后索發(fā)生爆炸遞,小明因認(rèn)離得最近劃而被嚴(yán)重命燒傷。事念故發(fā)生后聚,小明的臘父母趕緊威把孩子送者入醫(yī)院搶痛救,但治網(wǎng)療一個多夠月后終因萄大面積燒樹傷致敗血伴癥而死亡暑。后來,衡小明的父漂母把該花瘋園小區(qū)的甚物業(yè)管理紐奉公司和另遞3個肇事吩孩子告上壓法庭,要去求賠償損男失。[審判]深圳市羅擠湖區(qū)人民悲法院審理戴后認(rèn)為,矩被告某物嗓業(yè)管理公屯司將易燃逗易爆物品活天那水放驕在兒童容瘡易獲得的欣地方,對哀爆炸事故瓣負(fù)重要責(zé)易任。其不圣作為的行乳為和4個擇孩子玩天驚那水燒火膨引起爆炸令,這兩個廁方面應(yīng)各膜占一半的島責(zé)任。一貢審判決具位體劃分責(zé)吸任的比例陶是:小明接的父母因持監(jiān)護(hù)不力與對孩子的蠻死亡承擔(dān)槳15%即被責(zé)任,可睡由其自負(fù)對；物業(yè)管贏理公司承慮擔(dān)45%播的責(zé)任；某小杰由于粱直接引起株爆炸承擔(dān)譜25%的蠅責(zé)任,其維他兩個孩冷子各承擔(dān)考7.5%剛的責(zé)任。湖由于3個絞孩子均未鬼成年,其津賠償責(zé)任政由監(jiān)護(hù)人犧承擔(dān)。根拔據(jù)此判決藥,小明的菠父母共獲策得近13愈萬元的賠吊償金,其聰中包括精屠神損害賠偵償金8.狂5萬元,怖物業(yè)管理謝公司被判萌賠近7萬歸元。[評析廈]本案的焦尿點,也是從許多守法食經(jīng)營的物傾業(yè)管理公自司遇到不數(shù)常見的損退害事故時憶想到的首逗要問題—宰—從法律波上講,該貨不該承擔(dān)停責(zé)任,根風(fēng)據(jù)什么承罩擔(dān)責(zé)任?外這里涉及赤兩個法律劉概念:該絮不該承擔(dān)蓋責(zé)任由民寫事責(zé)任的賠構(gòu)成要件艱決定,根演據(jù)什么承尤擔(dān)責(zé)任由葵民事責(zé)任窮的歸責(zé)原馬則決定。剃構(gòu)成民事遠(yuǎn)責(zé)任一般鋒必須具備蘋四個要件陣:違法行詠為、損害渾事實、因泳果關(guān)系、屯主觀過錯也。需要注癥意的是,虹違法行為剪可能是作沃為的違法杰行為,也捎可能是不盞作為的違蕉法行為。敵作為的違旦法行為,質(zhì)是指違反服不作為義逆務(wù)的行為脂,即法律敵規(guī)定不得黨為某種行公為而為之托者。不作陽為的違法堪行為,是貿(mào)指違反作忠為義務(wù)的皆行為,即鉛法律規(guī)定支應(yīng)當(dāng)為某銷種行為而佳不為之者狗。本案一謙審法院判急決物業(yè)管呈理公司承晝擔(dān)侵權(quán)賠濫償民事責(zé)擺任,即是資因為其認(rèn)項為法律、法規(guī)、規(guī)章乏等規(guī)范性文件裙均要求守對易燃規(guī)易爆物意品要妥切善保管墊和使用氧,而物場業(yè)管理看公司應(yīng)脂當(dāng)妥善裝保管卻約沒有做走到,所灘以構(gòu)成室了不作雨為的違稱法行為嗎。因果阿關(guān)系是筍指違法球行為和友損害事撒實之間尸的聯(lián)系軟,在研僵究因果磁關(guān)系時穗要注意偷分清主部要原因角和次要協(xié)原因。鉆顯然,快本案一河審法院夾認(rèn)為物公業(yè)管理圍公司的淋不作為忠行為是拉導(dǎo)致孩祝子死亡支的主要蚊原因。被主觀過融錯包括朋故意和渴過失兩散種形式艘,物業(yè)濁管理公批司一般步不會發(fā)稼生故意算的過錯梅,但常愁會對過爽失認(rèn)識折不夠。寸過失就侮是欠缺較注意,期學(xué)理上類根據(jù)欠躍缺注意愧的程度炭將過失鹽分為不貍同等級沸。實踐癢中,物拉業(yè)管理剪公司常后會受到栽欠缺"奏善良管弟理人的索注意"勒的指控喝。所謂歉"善良押管理人拍的注意淡",這秀是一個型根據(jù)事尚件種類競、行為屠人的職訪業(yè)、危慈險的大叨小被害擔(dān)利益的月輕重的啞不同,艙而要求若應(yīng)具有無的熟練匯的技術(shù)右和特別陣的謹(jǐn)慎蓬心理所亞確定的熄注意程罵度。如稿司機、晉貴重危童險物品芳的保管哨人,都醋要求與偷其職業(yè)壓或危險葵或利益做的大小墻相適應(yīng)譽的熟練蹄技能和栗謹(jǐn)慎心魚理,如瘋果有欠章缺,即責(zé)為有過盡失。本尺案中,白物業(yè)管頑理公司既指派的谷保管、咬使用天矛那水的辰員工顯邊然未注打意到天眨那水作聚為易燃貢易爆的吵危險物陡品的特廟殊性,縱從而導(dǎo)宗致物業(yè)仰管理公量司構(gòu)成秤了未盡世到應(yīng)有蒜的注意移、未妥甩善履行寇管理義科務(wù)的過誦失。[實務(wù)操檔作建議]物業(yè)管呢理涉及疲業(yè)主生發(fā)活、工劈燕作的方肆方面面滲,管理敬區(qū)域內(nèi)言發(fā)生的襲損害事灘件,要香說與物唱業(yè)管理南公司毫訂無關(guān)系捎,不符染合實際隱,要說拖全部由戲物業(yè)管妻理公司患承擔(dān)責(zé)四任,也負(fù)不公平楚。要求痕物業(yè)管唯理公司貨的管理睜行為無魯時不有競、無處鞭不在,援時時刻擇刻、分爽分秒秒且履行妥薯善注意慨的義務(wù)豪,是一殼個目標(biāo)跟,但過矩于苛刻泛,實踐水中很難趁做到。陶因此,服大多數(shù)講情況下棍是一個除責(zé)任分麻擔(dān)的問青題。從本案中遠(yuǎn)可借鑒如住下幾點:1敢.切實揮加強對忠高空、搖高壓、壺易燃、秧易爆、陪劇毒、盤放射性話、高速知運輸工混具等對堆周圍環(huán)擺境有高濤度危險建的作業(yè)爐的管理怪,依照迎相關(guān)規(guī)唇定做好崗特殊防鞋范和安相全管理漸工作,錘以達(dá)到王善意管草理義務(wù)瓶的要求講。2.斧依據(jù)民村事責(zé)任樹的構(gòu)成語要件確和定是否截應(yīng)承擔(dān)批責(zé)任,寄依據(jù)民愁事責(zé)任柜的歸責(zé)巾原則確卷定可能早承擔(dān)哪唐一種責(zé)植任,然罪后考慮會是否具卡備規(guī)定雁的免除韻民事責(zé)章任的條搶件。3孤.注意腿違法行弱為和損璃害結(jié)果膽之間的哈因果關(guān)搞系,看禮是否存殿在"多考因一果碰"的情雅形,分堂清主要糊原因和售次要原怒因、直忌接原因息和間接論原因,照由此確岡定應(yīng)和鬼誰分擔(dān)雙責(zé)任。游同時注制意保全秘證據(jù),薦做好實廁物證據(jù)旋的保管徑、證人被證言的斑調(diào)查取元證與核妨實工作擋,防止耗重要證鎖據(jù)的滅肉失,以鑰避免承拐擔(dān)不應(yīng)申承擔(dān)的器責(zé)任與蠻損失。姜4.適扁當(dāng)注意午公平原麻則的適窄用。相么對于業(yè)佩主而言版,物業(yè)御管理公爭司常被閉視為強慕勢一方蜓,業(yè)主輔常被視噴為弱勢照群體,萬因此法肅院有可馬能適用粘公平原究則。核心法獲條:《中華坐人民共博和國民律主去通昆則》第一百后零六條督:……省公民、愈法人由廟于過錯揀侵害國紗家的、廳集體的數(shù)財產(chǎn),嫩侵害他舊人財產(chǎn)遠(yuǎn)、人身絹的應(yīng)當(dāng)緊承擔(dān)民趁事責(zé)任篩。沒有門過錯,炎但法律醒規(guī)定應(yīng)盟當(dāng)承擔(dān)零民事責(zé)淚任的,洪應(yīng)當(dāng)承城擔(dān)民事貼責(zé)任。第一百緒二十三塑條:從頓事高空井、高壓繁、易燃棕、易爆碗、劇毒覺、放射勒性、高織速運輸部工具等萬對周圍丸環(huán)境有夕高度危鼓險的作怒業(yè)造成師他人損回害的,主應(yīng)當(dāng)承杠擔(dān)民事拾責(zé)任；項如果能巾夠證明塑損害是模由受害析人故意孔造成的來,不承鄙擔(dān)民事風(fēng)責(zé)任。第一百沫三十二厭條:當(dāng)箱事人對暢造成損叉害都沒詞有過錯烏的,可阻以根據(jù)兆實際情介況,由斑當(dāng)事人村分擔(dān)民金事責(zé)任蕉。物業(yè)管理簽案例：物昌業(yè)管理費后漲價提要：管理嬌費反而雞漲到了脆２元／拐平方米稀。物業(yè)擔(dān)公司說放“開發(fā)鄉(xiāng)豐商說的釘不算數(shù)溜”，收辯費是依秒據(jù)有關(guān)兇標(biāo)準(zhǔn)。溉而開發(fā)好商則稱物業(yè)管沿理已移交休，自己弓無權(quán)過鑰問。談析談你的撇看法其它精品公文物業(yè)管席理案例：物業(yè)坊管理費千漲價李先生購必買了某小菊區(qū)的一套滑住宅，購腥買時開發(fā)睜商承諾物手業(yè)管理費林為１元／資平方米，掉并有管道丑煤氣、2稠4小時熱劇水供應(yīng)等暈配套設(shè)施蘿，且寫進(jìn)授了購房合同中。但李饒先生稱入要住已有半閘年，非但約相關(guān)的配堤套設(shè)施沒欣有落實，津物業(yè)管理費反蘆而漲到了瓜２元／平士方米。物同業(yè)公司說奪“開發(fā)商挖說的不算馳數(shù)